Decizia comercială nr. 158/2011, Curtea de Apel Cluj - Litigii cu profesioniștii
| Comentarii |
|
R O M Â N I A
CURTEA DE APEL CLUJ
SECȚIA C.Ă, DE contencios ADMINISTRATIV ȘI FISCAL Dosar nr. (...)
DECIZIA CIVILĂ NR. 158/2011
Ședința { F.MTEXT |publică} din 20 septembrie 2011
Completul compus din: PREȘEDINTE: A. I. A. JUDECĂTOR: S. AL H.
GREFIER: V. D.
S-a luat în examinare apelul declarat de reclamantele P. M. R. M. și P. D. C., împotriva sentinței comerciale nr. 622 din (...), pronunțată în dosarul nr. (...) al T.ui C. C., cauza privind și pe intimații SC T. S. și O. N. - P. Y. A. F. P. R., având ca obiect reziliere contract.
La apelul nominal făcut în cauză nu s-a prezentat nimeni.
Procedura de citare este { F.MTEXT |legal} îndeplinită cu intimatele, prin afișare la ușa instanței, având în vedere că, s-au făcut toate demersurile pentru aflarea domiciliului părților. A. este timbrată cu 9 lei taxă judiciară de timbru și timbru judiciar de
0,45 lei.
S-a făcut { F.MTEXT |referatul} cauzei, după care C.ea, în baza actelor și a probelor administrare apreciază cauza în stare de judecată și o reține în pronunțare.
Prin sentința civilă nr. 622 din data de 10 februarie 2011 pronunțată în dosarul nr. (...) al T.ui C. C., s-a admis excepția nelegalei timbrări a cererii având ca obiect rezilierea contractului de închiriere încheiat între reclamantele P. M. R. M. și P. D. C., pe de o parte și pârâta SC T. S. și în consecință, s-a anulat a netimbrat capătul de cerere având ca obiect rezilierea contractului de închiriere încheiat la data de (...). Prin aceeași sentință s-a respins cererea formulată de reclamante având ca obiect evacuarea necondiționată a pârâtelor S. T. S. și O. N. - P. Y. A. F. P. R. (YAP R.) din imobilul situat în C.-N., str.Ceahlău nr.11, înscris în CF nr.4195 C.-N., nr. top. 1182/4/C,
1183/2/C, 1183/5/C, 1184/1/C.
Pronunțându-se cu prioritate asupra excepția nelegalei timbrări a cererii având ca obiect constatarea rezilierii contractului de închiriere încheiat între reclamante și pârâta SC T. S., tribunal a admis această excepție și a anulat ca netimbrat capătul de cerere, reținând faptul că potrivit prevederilor art. 20 din actul normativ sus invocat, taxele judiciare de timbru se plătesc anticipat. Neîndeplinirea obligației de plată până la termenul stabilit se sancționează cu anularea acțiunii sau a cererii.
Astfel, față de împrejurarea că, potrivit dispozițiilor legale mai sus arătate, reclamantelor li s-a pus în vedere cuantumul taxei judiciare de timbru pe care trebuie să o achite, însă până la termenul de judecată stabilit pentru judecarea cererii acestea nu au înțeles să facă dovada achitării taxei judiciare de timbru aferente și a timbrului judiciar și având în vedere dispozițiile art. 20 alin. 3 din Legea nr. 146/1997 actualizată, care prevede sancțiunea aplicabilă în cazul neachitării taxelor judiciare de timbru, instanța a anulat ca netimbrată cererea formulată de reclamante.
În ceea ce privește cererea reclamantelor având ca obiect evacuarea pârâtelor din spațiul situat în imobilul din C.-N., str.Ceahlăului nr.11, imobil înscris în CF nr. 4195
C.-N., nr. top.1182/4/C, 1183/2/C, 1183/5/C, 1184/1/C, instanța de fond a reținut că între reclamante și pârâta SC T. S. s-a încheiat la data de 9 noiembrie 2009 un contrat de închiriere având ca obiect predarea către locatar, respectiv către pârâtă, a folosinței imobilului menționat, pentru a fi utilizat ca sediu de firmă, locatorul având dreptul săutilizeze spațiul în vederea desfășurării activității de management și dezvoltare imobiliară precum și ca locuință. Contractul intra în vigoare la data de 10 noiembrie
2009 și își producea valabilitatea până la data de 31 decembrie 2010, părțile încheind ulterior la data de 13 noiembrie 2009 un act adițional în conformitate cu care valabilitatea convenției era prelungită până la data de 31 decembrie 2012.
Prin același act adițional era introdusă clauza 9.3. în conformitate cu care locatarul era obligat să-i plătească locatorului 50% din chiria lunară pentru perioada cuprinsă între data la care a părăsit spațiul și data la care imobilul era închiriat unor noi chiriași, dar nu mai mult de 31 decembrie 2012, în condițiile în care locatarul părăsea spațiul înaintea expirării contractului.
În schimbul dreptului de folosință asupra spațiului ce face obiectul contractului de închiriere locatarul avea obligația de a achita o chirie lunară în cuantum de 950 euro ce urma să fie plătită în una din primele trei zile ale lunii pentru care se plătea chiria, în cuprinsul art.3.3 fiind reglementată și obligația de a achita cheltuielile pentru furnizarea agentului termic, a serviciului de apă, canal, salubritate, cablu, internet, telefon, respectiv cheltuielile privind plata utilităților. În sarcina locatarului era reglementată obligația de a nu efectua modificări, îmbunătățiri, interioare sau exterioare, de nici un fel la spațiul închiriat fără acordul prealabil al locatorului și de a folosi spațiul ca un bun proprietar, fără a produce degradări întregului imobil.
În cuprinsul art.8.1 era reglementată interdicția pentru locatar de a subînchiria spațiul, cu o singură excepție reglementată la art.8.2 și care permitea subînchirierea în favoarea pârâtei de rândul 2. Reclamantele susțin că în baza acestei dispoziții legale pârâta SC T. S. a subînchiriat pârâtei de rândul 2 spațiul ce a făcut obiectul contractului de închiriere încheiat la data de 9 noiembrie 2009 și că începând cu anul 2010 nu a mai fost achitată chiria, la început nefiind achitată contravaloarea facturilor aferente utilităților, respectiv gaz, apă, canalizare, curent electric, motiv pentru care s-a dispus întreruperea furnizării energiei electrice și a gazului metan.
În dovedirea acestor susțineri a fost depusă la dosar adresa nr. 18755/18 august
2010 emisă de C. de Apă S., în conformitate cu care reclamantele au fost invitate la conciliere motivat pe faptul că figurează în debit cu suma de 572,14 lei, reprezentând contravaloare servicii apă, canal și majorări de întârziere, aferente unor facturi emise în perioada aprilie-iulie 2010 pentru spațiul din C.-N., str.Ceahlău nr.11. De asemenea, a fost depusă la dosar factura fiscală nr.10406798404 în conformitate cu care pentru același spațiu menționat mai sus se datora pe perioada 10 iulie 2010-10 august 2010 suma de 155,09 lei, în cuprinsul acestei facturi fiind menționate facturi în sold aferente perioadei 24 decembrie 2009-9 iulie 2010 în valoare de 3.979,94 lei.
De altfel, a mai precizat tribunalul, la dosar a fost depus și procesul-verbal de întrerupere a alimentării cu gaze naturale și sigilare pentru imobilul situat în C.-N., str. Ceahlău nr.11, ca urmare a neplății contravalorii gazului metan furnizat, sistare care a avut loc la data de 31 august 2010. T. a reținut faptul că susținerile reclamantelor în sensul neîndeplinirii de către pârâta S. T. S. a obligațiilor ce-i reveneau în baza contractului de închiriere încheiat la data de (...) sunt reale, fiind dovedite prin înscrisurile depuse la dosar.
În ceea ce privește însă existența contractului de subînchiriere, tribunalul a apreciat că nu s-a făcut în vreun fel dovada conform căreia între cele două pârâte ar fi fost încheiat un contract de acest fel, deși dispozițiile art.8.2 îi permiteau locatarului SC T. S. subînchirierea parțială a imobilului închiriat aparținând reclamantelor.
Din această perspectivă, instanța a apreciat că cererea de evacuare formulată de către reclamante este nefondată, chiar în condițiile în care la dosar a fost depus un interogatoriu adresat pârâtei și acesta a fost comunicat la sediul organizației non profit, fără însă a fi depus la dosar răspunsul. Aplicarea disp. art.225 C.pr.civ., dispoziții care permit instanței a socoti împrejurările menționate în cuprinsul interogatoriului ca fiind o mărturisire deplină sau numai un început de dovadă în folosul părții potrivnice, au fost aplicabile în cauză, instanța de fond considerând însă că nu există alte probeadministrate care să confirme existența contractului de subînchiriere, interogatoriul fiind apreciat ca fiind un început de dovadă.
Pe de altă parte, instanța a considerat că cererea având ca obiect evacuarea pârâtelor din spațiul situat în C.-N., str.Ceahlău nr.11, se impune a fi respinsă și datorită faptului că în ceea ce o privește pe pârâta SC T. S., aceasta deține un titlu valabil care nu a fost desființat, titlu constând în contractul de închiriere încheiat la data de 9 noiembrie 2009, astfel cum a fost modificat prin actul adițional din 13 noiembrie
2009. În conformitate cu clauzele contractului părțile erau îndreptățite să denunțe contractul fără un motiv anume, cu o notificare de 20 de zile și fără nici un fel de despăgubire de orice fel, încetare reglementată în cuprinsul art.9.1, art.9.2 reglementând prin voința părților rezilierea de plin drept a contractului, fără somație, punere în întârziere sau orice altă formalitate, în caz de nerespectare a obligațiilor asumate de către părți.
Reclamantele au susținut că au notificat pârâta S. T. S. la data de 13 august
2010, aducându-i la cunoștință începând cu data de 13 august 2010 încetarea contractului de închiriere prin reziliere de plin drept în conformitate cu disp. art.9.2 din contractul încheiat între cele două părți litigante, ca urmare a nerespectării obligațiilor inserate contractual la disp. art.3.2, 3.3, respectiv pentru neplata chiriei, a penalităților și a cheltuielilor privind utilitățile.
T. a menționat că se impune a se face precizarea că în cuprinsul cererii introductive reclamantele au arătat în mod expres faptul că au înțeles să aleagă calea denunțării unilaterale a contractului ori, în aceste condiții, în calitate de locator le revenea obligația de a notifica locatarul, notificare pe care trebuia să o comunice cu cel puțin 20 de zile înainte de data la care contractul urma să fie denunțat unilateral.
Notificarea depusă la dosarul cauzei la fila 6 nu îndeplinește cerințele prevăzute de prevederile art.9.1 din convenția părților, convenție care, în conformitate cu dispozițiile art. 969 C.civ., reprezintă legea părților. A. întrucât, pe de o parte, nu s-a făcut dovada comunicării către pârâtă a notificării cu cel puțin 20 de zile înainte de termenul pe care părțile l-au prevăzut, notificarea pârâtei prin e-mail depusă la dosar la fila 9 fiind făcută la data de 13 august 2010, dată la care reclamantele își exprimau intenția de a înceta contractul de închiriere. Pe de altă parte, în cuprinsul notificării temeiul invocat de reclamante pentru încetarea contractului de închiriere nu îl reprezenta denunțarea unilaterală reglementată de dispozițiile contractuale prevăzute la art.9.1, ci încetarea contractului a fost notificată în baza disp. art.9.2. Altfel spus, temeiul pentru care se punea în vedere locatarului să evacueze spațiul la data de 13 august 2010 era unul distinct de cel anterior, respectiv rezilierea de plin drept în baza pactului comisoriu invocat și inserat în cuprinsul convenției. Or, în condițiile în care acest pact comisoriu are natura unui pact comisoriu de gradul III, rezilierea se impune a fi constatată de către instanță, acesteia revenindu-i obligația de a face verificări asupra clauzelor convenționale de rezoluțiune.
Instanța de fond a considerat că pentru a dispune evacuarea pârâtei din spațiul închiriat era necesar, pe cale de consecință, a se pronunța și a constata dacă în cauză a intervenit rezilierea contractului de închiriere în conformitate cu disp. art.9.2 din convenția părților și că în situația în care s-a dispus anularea cererii formulată de reclamantă având ca obiect constatarea rezilierii, solicitarea reclamantelor de a se dispune evacuarea pârâtelor din spațiu nu are un caracter fondat.
Existența contractului de închiriere a cărui valabilitate a fost prelungită prin convenția încheiată între reclamantă și pârâta SC T. S. îi conferă acesteia din urmă dreptul de a folosi spațiul în litigiu și, implicit, stă la baza respingerii cererii formulată de reclamante atâta timp cât obligațiile contractuale ale acestora de a pune la dispoziția pârâtei imobilul subzistă în conformitate cu clauzele contractuale.
Față de considerentele mai sus reținute, cererea de evacuare formulată de reclamante a fost respinsă ca nefondată și a fost anulat ca netimbrat capătul de cerereavând ca obiect rezilierea contractului de închiriere încheiat la data de (...) modificat prin actul adițional din 13 noiembrie 2009, pentru motivele mai sus arătate.
Împotriva acestei hotărâri, reclamantele P. M. R. M. și P. D. C. au declarat apel, solicitând admiterea acestuia, modificarea sentintei atacate, în sensul admiterii acțiunii si evacuării deîndată si necondiționata a pârâtei de rd. 1, in calitate de locatară si respectiv a pârâtei de rd. 2, in calitate de sublocatara din spațiul obiect al contractului de închiriere.
În motivarea apelului, reclamantele au arătat că în mod greșit prima instanță a respins cererea lor de evacuare a pârâtelor intimate, apreciind că acestea dețin un titlu valabil, deși prin notificarea din 13 august 2010, reclamantele au comunicat pârâtei denunțarea unilaterala a contractului. Astfel, cu toate că aparent prima instanță a stabilit corect conținutul raportului contractual născut între părti ca urmare a semnării contractului de închiriere, a apreciat că notificarea nu îndeplinește cerințele prevăzute de art. 9.1 din contractul încheiat între părți, deoarece nu s-ar fi făcut dovada comunicării cu cel puțin 20 zile înainte. În opinia reclamantelor, o asemenea interpretare este contrara voinței părtilor exprimata în mod clar prin clauza 9.1 din contract care dă posibilitatea oricăreia dintre părti să pună capăt raportului contractual in mod anticipat, însă cu respectarea a doua condiții, respectiv respectarea unui termen de preaviz (în cazul de fata de 20 zile) si motivarea deciziei de denunțare unilaterala pentru ca aceasta să nu fie abuzivă (în cazul de față nerespectarea oricărei clauze contractuale).
O dovada suplimentară a faptului că clauza cuprinsă în art. 9.1 din contract reprezintă o clauză de denunțare unilaterala a contractului o constituie si faptul că aceasta nu condiționează intervenirea denunțării de neexecutarea contractului, desființarea în mod anticipat a unui contract sinalagmatic fiind posibilă în anumite ipoteze. În speță, reclamantele au arătat faptul ca au înțeles să pună capăt contractului intervenit între părți, comunicând pârâtei intimate S. T. S., intentia de denunțare unilaterală, prin notificarea din data de 13 august 2010. A. poziție a fost determinată de faptul că pârâta nu a achitat chiria, consumul de energie electrică, apă. Pe de altă parte, reclamantele au imputat instanței de fond faptul că nu trebuia să analizeze dacă aceste nerespectări pe care le-au invocat aveau sau nu natura unor neexecutări esențiale ale contractului, fiind suficient să se constate că ele au avut loc si prin aceasta, poziția reclamantelor de desființare unilaterală a contractului era justificată, nefiind una abuzivă.
Prin interogatoriul administrat, reclamantele susțin că au încercat să dovedească că pârâta intimata S. T. S. nu a achitat contravaloarea utilităților, precum si împrejurarea că notificarea din 13 august 2010 a fost avut pentru ambele părti semnificația juridică a denunțării unilaterale, după expirarea termenului de 20 zile. Lipsa răspunsului la interogatoriu, trebuia interpretata potrivit dispozițiilor art.225 c.proc.civ., ca fiind o mărturisire deplină, în sensul că după expirarea termenului de 20 zile, contractul era desființat prin denunțare unilaterală, iar pârâta SC T. S. nu mai deține un titlu valabil. Chiar dacă la un moment dat s-a analizat problema rezilierii contractului, în realitate contractul încetase oricum (nu neapărat pentru o neexecutare culpabilă din partea vreuneia dintre părti) ci ca urmare a denunțării unilaterale începând cu data de 4 septembrie 2010, la expirarea termenului de preaviz de 20 de zile.
Fiind întrunite condițiile de denunțare unilaterală a contractului cu pârâta intimată S. T. S., pe cale de consecință urmează a se desființa si contractul încheiat între pârâta S. T. S. si pârâta YAP R. având ca obiect subînchirierea/cedarea folosinței unei părti din imobilul mai sus descris. În final, reclamantele au arătat că deoarece niciuna din cele două pârâte nu mai au vreun titlu locativ, se impune evacuarea lor neîntârziată si necondiționată.
Analizând hotărârea criticată prin prisma motivelor de apel invocate, C.ea reține următoarele:
Între reclamante și pârâta SC T. S. s-a încheiat la data de 9 noiembrie 2009 un contrat de închiriere având ca obiect predarea către locatar, respectiv către pârâtă, a folosinței imobilului menționat, pentru a fi utilizat ca sediu de firmă, locatorul având dreptul să utilizeze spațiul în vederea desfășurării activității de management și dezvoltare imobiliară precum și ca locuință. Contractul a intrat în vigoare la data de 10 noiembrie 2009 și își producea valabilitatea până la data de 31 decembrie 2010, părțile încheind ulterior la data de 13 noiembrie 2009 un act adițional în conformitate cu care valabilitatea convenției era prelungită până la data de 31 decembrie 2012.
Potrivit dispozițiilor art. 9.1 din contract ,,părțile pot denunța acest contract fără
u n mo tiv a nu me cu o n o tifica re p rea la b ilă de 20 de zile, fă ră n ici un fe l d e d e sp ă gu b ire de orice fel. Potrivit art. 9.2, în caz de nerespectare a obligațiilor asumate de către părți, prezentul Contract este reziliat de plin drept, fără somație, punere în întârziere sau orice altă formalitate din partea vreunei părți. O. îngăduință din partea Locatorului nu trebuie interpretată ca o renunțare la pactul comisoriu expres stipulat,, (f. 20 dosarfond).
În opinia instanței de apel soluția legală și temeinică în prezenta cauză depinde de maniera de interpretare a acestor clauze de la art. 9 din contract prin coroborare cu demersul concret întreprins de către apelante. În acest context instanța de apel apreciază că hotărârea pronunțată de către Tribunalul Comercial Cluj interpretează într-o manieră rigidă probatoriul administrat și face aplicarea exprimărilor de ordin formal ale părților, neurmărind intenția reală a acestora.
Astfel, prin notificarea comunicată locatarului la data de (...) proprietarele imobilului i-au solicitat să elibereze imobilul deoarece se face vinovat de nerespectarea unor obligații asumate prin contract. Mai mult, modul în care locatorul a utilizat spațiul a fost unul contrar normelor de conviețuire socială determinând aplicarea unor sancțiuni pentru perturbarea liniștii și ordinii publice. În mod formal apelantele au invocat în notificarea comunicată locatorului dispozițiile art. 9.2 din contract care se referă la o reziliere pentru nerespectarea clauzelor contractuale, condiție pe care prima instanță de fond a considerat-o nedovedită, deoarece i-a conferit valoarea unui pact comisoriu de gradul III ale cărui condiții de îndeplinire trebuiau să fie verificate de către instanță.
Instanța de apel consideră însă că în interpretarea manifestării de voință a reclamantelor nu trebuie absolutizată raportarea la o anumită clauză contractuală, ci dimpotrivă trebuie să se confere valoarea cuvenită voinței reale a părții. Din cuprinsul notificării rezultă în opinia instanței de apel dorința lipsită de echivoc a reclamantelor de a pune capăt în mod unilateral contractului de locațiune, manifestare de voință care atrage incidența dispozițiilor art. 9.1 din acordul contractual al părților. M. pentru care reclamantele intenționează să se manifeste în acest fel sunt expuse în respectiva notificare și sunt legate atât de nerespectarea unor clauze contractuale cât și de un comportament antisocial al locatarului care a determinat intervenția organelor de ordine publică. În realitate însă, atât timp cât prin voința lor părțile contractului de locațiune au conferit dreptul expres al locatorului de a denunța unilateral contractul cu un anumit termen de preaviz, motivele care determina activarea acestei clauze sunt irelevante, orice resort intern fiind deopotrivă necesar dar și suficient pentru finalizarea efectelor contractului și eliberarea imobilului închiriat.
Este întemeiată afirmația reclamantelor conform căreia, în contractele sinalagmatice nu este posibilă desființarea unilaterală a contractului, însă părțile prin voința lor pot deroga de la această regulă instituind expres clauze de reziliere unilaterală, care nu sunt altceva decât tot o expresie a libertății contractuale, iar astfel de clauze nu trebuie confundate cu pactele comisorii de orice grad, excluzând intervenția instanței.
În condițiile în care o astfel de clauză de denunțare unilaterală a contractului este prevăzută în contract în aplicarea art. 969 Cod Civil, orice manifestare de voință neechivocă a părții în sensul eliberării spațiului închiriat trebuie înțeleasă și interpretată ca fiind realizată în sensul aplicării acestei clauze. Cu privire la termenul de preaviz de
20 de zile, chiar dacă nu a fost respectat prin notificarea anterior enunțată, este cu prisosință depășit până la momentul sesizării instanței, astfel încât manifestarea e voință a părții poate produce efecte depline chiar în circumstanțele clauzei contractuale.
Mai mult, dreptul de denunțare unilaterală este opozabil și sublocatarului care nu mai poate pretinde vreun drept de detenție a imobilului în condițiile încetării contractului de locațiune principal, deoarece dreptul său ca sublocatar nu poate fi exercitat în condiții diferite de cele ale locatarului principal.
Pentru toate aceste motive, în baza dispozițiilor art. 296 C.p.c. instanța va admite apelul declarat de reclamantele P. M. R. M. și P. D. C. în contradictoriu cu intimatele S. T. S. și O. N. - P. Y. A. F. P. R. având ca obiect sentința comercială nr.
622 din 10 februarie 2011 pronunțată în dosarul nr. (...) al T.ui C. C. pe care o va schimba în parte în sensul că va dispune evacuarea pârâtelor din imobilul situat în C.- N., str. Ceahlău, nr. 11, înscris în C.F. nr. 4195 cu nr. top. 1182/4/C, 1183/2/C,
1183/5/C, 1184/1/C.
PENTRU ACESTE MOTIVE ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E :
Admite apelul declarat de reclamantele P. M. R. M. și P. D. C. în contradictoriu cu intimatele S. T. S. și O. N. - P. Y. A. F. P. R. având ca obiect sentința comercială nr.
622 din 10 februarie 2011 pronunțată în dosarul nr. (...) al T.ui C. C. pe care o schimbă în parte în sensul că:
Dispune evacuarea pârâtelor din imobilul situat în C.-N., str. Ceahlău, nr. 11, înscris în C.F. nr. 4195 cu nr. top. 1182/4/C, 1183/2/C, 1183/5/C, 1184/1/C.
Menține în rest dispozițiile sentinței apelate.
Cu recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședința publică din 20 septembrie 2011.
PREȘEDINTE JUDECĂTOR
A. I. A. S. AL H.
V. D.
GREFIER
Red. A.A.I Dact.H.C./7 ex/(...) Jud.fond: C.C.;
| ← Decizia comercială nr. 8/2012, Curtea de Apel Cluj - Litigii cu... | Decizia comercială nr. 53/2011, Curtea de Apel Cluj - Litigii... → |
|---|
