Decizia comercială nr. 215/2011, Curtea de Apel Cluj - Litigii cu profesioniștii
| Comentarii |
|
Dosar nr. (...)
R O M Â N I A
CURTEA DE APEL CLUJ
SECȚIA A II-A CIVILĂ, DE contencios ADMINISTRATIV ȘI FISCAL
DECIZIE Nr. 215/2011
Ședința publică de la 04 N. 2011
Completul compus din:
PREȘEDINTE M.-I. I.
Judecător S. Al H.
Grefier A. B.
S-a luat în examinare apelul declarat de către reclamanta SC D. I. S. împotriva sentinței comerciale nr. 2050 din (...) pronunțată în dosarul nr. (...) al
Tribunalului Comercial C., în contradictoriu cu intimații R. R. S., intimat I. L. A., intimat D. D. R., intimat M. E., având ca obiect rezoluțiune contract.
La apelul nominal făcut în ședința publică se prezintă avocat P. I. I. în reprezentarea intereselor apelantei și avocat A. S. L. pentru intimați.
S-a făcut { F. |referatul} cauzei de către { F. { F. învederează} faptul că la data de 31 octombrie 2011 s-a înregistrat la dosarul cauzei întâmpinare.
Reprezentanta apelantei depune la dosar dovada achitării taxei judiciare de timbru în valoare de 8194,24 lei și timbru judiciar mobil în valoare de 15 lei, aferente apelului declarat.
Constatând că părțile litigante nu au alte cereri de formulat, C.ea, după deliberare, declară închisă faza probatorie și acordă cuvântul în susținerea poziției procesuale.
Reprezentanta apelantei solicită admiterea apelului astfel cum a fost formulat, pentru motivele arătate în scris, cu cheltuieli de judecată constând în onorariu avocațial (f.201 dosar fond), taxă judiciară de timbru și timbru judiciar în apel.
Reprezentanta intimatei solicită respingerea apelului și menținerea sentinței atacate, pentru argumentele expuse prin întâmpinare, cu cheltuieli de judecată conform chitanței justificative existente la dosar.
C.ea reține cauza în pronunțare.
{ F. | }
C U R T E A :
Prin sentința comercială nr. 2050 din data de (...) pronunțată în dosarul nr. (...) al Tribunalului Comercial C., s-a respins ca neîntemeiată cererea de chemare în judecată formulată de reclamanta S. D. I. S. C.-N., în contradictoriu cu pârâții R. R. S., I. L. A., D. D. R. și M. E., având ca obiect rezoluțiune antecontracte de vânzare-cumpărare.
Pentru a pronunța această hotărâre, instanța de fond a reținut că prin T. deproprietate nr. 3. eliberată de C. J. pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor C. la 1 octombrie 2004 s-a reconstituit dreptul de proprietate asupra suprafeței de 4 ha și 836 mp teren situat în extravilanul localității C.-N., în favoarea lui D. A., R. D., M. E., A. V. și M. V.
Prin antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat sub semnătură privată la 5 septembrie 2006, M. V., prin mandatar R. R. S., a înstrăinat numitei R. D., cota sa de 1/5 parte din suprafața de teren de 40.835 mp teren situat pe raza municipiului C.-N. ce a făcut obiectul reconstituirii dreptului de proprietate prin T. de proprietate nr. 3. eliberată de C. J. pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor C. la 1 octombrie 2004.
Ulterior, prin alte două antecontracte de vânzare-cumpărare sub semnătură privată încheiate la 24 august 2006 și respectiv 12 septembrie 2006, R. D. a înstrăinat pârâtului R. R. S. cota sa de 2/5 parte (cota de 1/5 parte deținută în nume propriu și cota de 1/5 parte dobândită prin antecontractul de vânzare-cumpărare din 5 septembrie 2006), respectiv A. V. a înstrăinat aceluiași pârât cota sa de 1/5 parte din suprafața de teren de 40.835 mp teren situat pe raza municipiului C.-N. ce a făcut obiectul reconstituirii dreptului de proprietate prin T. de proprietate nr. 3. eliberată de C. J. pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor C. la 1 octombrie 2004 (filele 23-24 dosar fond).
Potrivit certificatului de moștenitor nr. 7 din 22 februarie 2007 întocmit de N. L. O. ION, în masa succesorală rămasă după defuncta D. A. a fost inclusă și cota de 1/5 parte din dreptul de proprietate asupra suprafeței de teren de 40.835 mp teren situat pe raza municipiului C.-N. ce a făcut obiectul reconstituirii dreptului de proprietate prin T. de proprietate nr. . 3. eliberată de C. J. pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor C. la 1 octombrie 2004, moștenitori în cote egale fiind pârâții D. D. R. și I. L. A.
Prin antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat la 12 decembrie 2007, certificat sub nr. 49 de av. M. C., pârâtul R. R. S. s-a obligat să vândă reclamantei SC D. I. S. dreptul său de proprietate asupra cotei de 3/5 parte dobândit ca urmare a antecontractelor de vânzare-cumpărare încheiate cu R. D., A. V. și M. V., asupra suprafeței de 3.700 mp teren identificat sub parcela nr. 13, tarla 102 din T. de proprietate nr. 3. eliberată de C. J. pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor C. la 1 octombrie 2004, pentru prețul de 42 euro/mp, pârâtul obligându-se să transfere dreptul de proprietate în termen de
30 de zile de la data obținerii extrasului de carte funciară, dar nu mai mult de un an de la data semnării antecontractului.
Prin antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat la 12 decembrie 2007, certificat sub nr. 50 de av. M. C., pârâta M. E. s-a obligat să vândă reclamantei SC D. I. S. dreptul său de proprietate asupra cotei de 1/5 parte asupra suprafeței de 3.700 mp teren identificat sub parcela nr. 13, tarla 102 din T. de proprietate nr. 3. eliberată de C. J. pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor C. la 1 octombrie 2004, pentru prețul de 42 euro/mp, pârâtul obligându-se să transfere dreptul de proprietate în termen de 30 de zile de la data obținerii extrasului de carte funciară, dar nu mai mult de un an de la data semnării antecontractului.
Prin antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat la 12 decembrie 2007, certificat sub nr. 51 de av. M. C., pârâții I. L. A. și D. D. R. s-au obligat să vândă reclamantei SC D. I. S. dreptul său de proprietate asupra cotei de 1/5 parte asupra suprafeței de 3.700 mp teren identificat sub parcela nr. 13, tarla 102 din T. de proprietate nr. 3. eliberată de C. J. pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor C. la 1 octombrie 2004, pentru prețul de 42 euro/mp, pârâtul obligându-se să transfere dreptul de proprietate în termen de
30 de zile de la data obținerii extrasului de carte funciară, dar nu mai mult de un an de la data semnării antecontractului.
La 22 februarie 2008, pârâții R. R. S., M. E., D. D. R. și I. L. A. au formulat o acțiune civilă pe rolul J. C.-N. sub nr. (...) prin care au urmărit validarea antecontractelor de vânzare-cumpărare și înscrierea dreptului de proprietate asupra suprafeței de 3.700 mp teren identificat sub parcela nr. 13, tarla 102 din T. de proprietate nr. 3. eliberată de C. J. pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor C. la 1 octombrie 2004, acțiune soluționată prin S. civilă nr. 9513/(...) a J. C.-N., devenită irevocabilă prin D. civilă nr. 1. decembrie
2010 a Tribunalului C., iar la 17 februarie 2011, pârâții au intabulat dreptul de proprietate asupra suprafeței de 3.700 mp în cartea funciară.
Potrivit art. 1020-1021 Cod civil, C. rezolutorie este subînțeleasă totdeauna în contractele sinalagmatice, în caz când una din părți nu îndeplinește angajamentul său.
Doctrina juridică a definit rezoluțiunea ca fiind o sancțiune a neexecutării culpabile a contractului sinalagmatic, constând în desființarea retroactivă a acestuia și repunerea părților în situația avută anterior încheierii contractului.
În conformitate cu dispozițiile art. 1021 Cod civil, rezoluțiunea nu operează de drept, partea interesată trebuind sa se adreseze instanței, care poate verifica și aprecia cauzele rezoluțiunii, acțiunea putând fi exercitată doar de partea care a executat sau care se declară gata să execute contractul.
Pentru ca această acțiune să fie admisibilă, a apreciat instanța de fond, trebuie ca una dintre părți să nu își fi executat obligațiile ce îi revin, neexecutare care să îi fie imputabilă, iar debitorul obligației neexecutate să fi fost pus în întârziere în condițiile prevăzute de lege.
Astfel, deși suntem în prezența unui raport juridic comercial, tribunalul a apreciat că în cauză nu sunt incidente dispozițiile art. 43 Cod comercial, dispoziții care se referă exclusiv la datoriile comerciale lichide și plătibile în bani, ori în prezenta cauză obiectul obligației este de a da, respectiv de a transmite în viitor dreptul de proprietate asupra cotelor părți convenite prin antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat la 12 decembrie 2007, astfel că reclamanta trebuia să procedeze la îndeplinirea formalităților prevăzute de art. 1073 cod civil pentru punerea pârâților în întârziere.
De asemenea, a mai reținut instanța, faptul că dispoziția art. 2.3 din antecontractul de întârziere nu are caracterul unui termen esențial în cauză sub aspectul dispozițiilor art. 1079 alin. 2 cod civil, astfel că trecerea termenului menționat nu echivalează cu punerea în întârziere a debitorilor pârâți.
A mai reținut instanța de fond și faptul că potrivit doctrinei juridice, partea în culpă are posibilitatea spre a evita rezoluțiunea contractului să execute prestațiile datorate în tot cursul procesului, inclusiv în faza recursului, pârâții arătând în fața instanței că sunt gata să își execute obligațiile asumate.
Pe de altă parte, instanța a mai reținut faptul că la data încheierii antecontractelor de vânzare-cumpărare situația juridică a terenului nu era clarificată, nefiind efectuat nici partajul între beneficiarii titlului și nici pârâtul R. R. S. nu era titularul unui drept real ci doar a unui drept de creanță, astfel că în mod rezonabil reclamanta putea să ia în considerare faptul că termenul de un an poate fi nerealist, astfel că se poate deduce că implicit și-a asumat un risc sub acest aspect, concluzie care poate rezulta inclusiv din neinserarea unui pact comisoriu expres în ceea ce privește respectarea termenului de transfer al dreptului de proprietate asupra suprafeței de teren.
Față de cele de mai sus, având în vedere și dispozițiile art. 1020-1021 Cod civil, instanța de fond a respins ca neîntemeiată cererea de chemare în judecată formulată de reclamanta SC D. I. S. în contradictoriu cu pârâții R. R. S., I. L. A., D. D. R. și M. E., având ca obiect rezoluțiune antecontracte de vânzare- cumpărare. I. a reținut că pârâții nu au solicitat cheltuieli de judecată.
Împotriva acestei sentințe, reclamnata-apelantă S. D. I. S. a declarat apel, prin care a solicitat admiterea acestuia, desființarea sentinței atacate, cu consecința admiterii cererii sale de chemare în judecată așa cum a fost formulată și obligarea în solidar a pârâților la plata cheltuielilor de judecată.
În motivarea apelului, reclamanta a arătat că instanța de fond în mod nelegal a respins acțiunea sa, neanalizând decât decât una dintre condițiile rezoluțiunii (chestiunea punerii în întârziere a debitorilor) dar și pe aceasta în mod cu totul eronat.
În aprecierea reclamantei, analiza instanței de fond trebuia să privească conduita pârâți1or, conduită care a determinat activarea clauzei rezolutorii taciteexistentă în cuprinsul oricărui contract sinalagmatic -și nu doar conduita apelantei.
În primul rând, instanța de fond a reținut în mod cu totul eronat că apelantă nu a procedat Ia efectuarea formalități1or prevăzute de art. 1079 Cod civil pentru punerea în întârziere.
Pentru a reține acest aspect eronat, instanța de fond a ignorat existența la dosarul cauzei a scriptelor intitulate " invitație la conciliere" comunicate tuturor celor patru pârâți, precum și a dovezilor de primire a acestor invitații, precum și a procesului-verbal întocmit cu ocazia prezentării pârâtului R. R. S. în data de 09 (...). Urmarea acestei proceduriechivalează fără niciun dubiu cu o punere în întârziere. A pretinde în mod obligatoriu îndeplinirea acestei formalități exclusiv prin intermediul executorului judecătoresc constituie un formalism excesiv, care ajunge în final să lipsească de conținut și de sens intenția avută în vedere de către legiuitor. Mai mult, este dincolo de orice dubiu că manifestarea de voință a apelantei în sensul punerii în întîrzeiere a debitorilor a ajuns la cunoștința debitorilor, care s-au prezentat în data de (...).
A mai menționat apelanta și faptul că, deși a mai acordat pârâților un nou termen în vederea finalizării tranzacției-cel de 31 martie 2010- iar cererea sa de chemare în judecată a fost promovată abia în data de 28 mai 2010, pârâții nu au manifestat nici o diligență în sensul mentionat mai sus.
A. apreciază că a efectuat procedura de punere în întârziere a debitorilor obligației neexecutate, astfel încât susținerile instantei de fond trebuiesc înlăturate din acest punct de vedere.
De asemenea în opinia apelantei trebuie înlăturat și raționamentul instanței de fond privitor la caracterul neesențial al termenului prevăzut în art. 2.3 din antecontractele de vânzare-cumpărare. A. menționează că nu a susținut nici un moment că simpla trecere a termenului stipulat echivalează cu o punere în întârziere, ci doar a demonstrat că a îndeplinit această procedură, că solicitarea sa a ajuns la cunoștința debitorilor, care însă au avut o atitudine
„neutră" față de ea.
Un alt motiv de critică al sentintei atacate îl constituie atitudinea mult prea permisivă adoptată de către instanța fondului care a precizat că partea în culpă are posibilitatea spre a evita rezoluțiunea contractului să execute prestatiile datorate în tot cursul procesului, inclusiv în faza recursului, pârâții arătând în fața instanței că sunt gata să își execute obligațiile asumate, formulând chiar o o cerere reconvențională a cărei judecată a fost suspendată.
În realitate însă, nici la momentul formulării de către debitori a cererii reconventionale de finalizare a tranzacției, ei nu se aflau în posesia actelor necesare efectiv pentru a opera această transcriere a dreptului de proprietate.
Un alt motiv de apel se referă la modalitatea în care instanța de fond a încercat să pună în sarcina apelantei vina neexecutării de către debitori a obligației transferului dreptului de proprietate.
În primul rând, inexistența vreunui partaj între beneficiarii titlului nu are nici o relevanță pentru demersurile judiciare pe care trebuiau să le efectueze pârâții, întrucât aceștia au vândut cote ideale de teren, deci nu se punea problema vreunei sistări a stării de indiviziune, câtă vreme apelanta a achiziționat-pe cote-părți ideale întregul teren. Această reținere a instanței de fond este așadar cu totul nerelevantă și străină cauzei și trebuie înlăturată ca atare.
Apoi, este real că la momentul încheierii antecontractelor, pârâtul R. R. S. nu era titularul dreptului de proprietate, ci doar al unui drept de creanță, care trebuia valorificat pe calea unei acțiuni în justiție. În situația în care însă situația juridică a terenului ar fi fost prezentată de către promitenții-vânzători/ debitorii pârâți în mod real ( adică ar fi fost necesară doar promovarea formală a uneiacțiuni în prestație tabulară, fără o reală opoziție din partea promitenților- vânzători ) termenul de un an, stabilit de comun acord, era un termen perfect realist.
Pârâtul R. R. S. a omis cu totală rea-credință însă să informeze apelanta că, anterior momentului în care el se obliga să ne vândă acele terenuri asupra cărora avea doar un drept de creanță (13 decembrie 2007) el primise deja citație - în data de 27 noiembrie 2007- având calitatea de pârât într-un proces prin care cel de la cumpărase el anterior terenurile, M. V., solicita constatarea nulității absolute a acelui antecontract de vânzare-cumpărare. (dosar nr. (...)).
A arătat apelanta că este dincolo de orice dubiu că, dacă ar fi fost în cunoștință de cauză privitor la faptul contestării în justiție a titlului de care se prevala promitentul vânzător, fie nu ar fi dorit deloc să mai achiziționeze aceste terenuri, fie, ar fi stabilit un alt termen, mult mai îndelungat, previzionând o anumită durată a tuturor procedurilor judiciare pe care le implica demersul judiciar al lui M. V. Se poate observa, de altfel, cu ușurință, că nefinalizarea procesului prin care R. R. S. tindea să devină proprietar pe terenurile vândute apelantei a fost tergiversată în exclusivitate din cauza existenței celuilalt proces, de contestare a titlului său, ele fiind într-o strânsă interdependență. ( primul a fost suspendat în perioada 30 mai 2008 până în 08 mai 2009 până la soluționarea irevocabilă a dosarului nr.(...)).
Pârâtul R. R. S. nu numai că nu a informat apelanta despre existența acestui litigiu în care era contestat însuși titlu de care el se prevala la momentul la care el se obliga față de apelantă, dar și pe parcursul celor aproape 2 ani și jumătate în care apelanta a insitat să-i ofere informații cu privire la mersul celuilalt demers judiciar, a ascuns toate aceste aspecte.
Învederează apelanta că și-a asumat un risc la momentul încheierii antecontractului, dar acesta a fost un risc rezonabil si previzibil, raportat la neinformarea de către debitor cu privire la adevărata situație juridică a terenurilor. Pe de altă parte, analiza făcută de către instanța de fond cu privire la caracterul rezonabil/nerezonabil al termenului stipulat de comun acord de către părțile contractante excede analizei pe care instanța, investită cu o cerere de rezolutiune, este ținută să o facă.
I. de fond a ignorat faptul că temeiul juridic al rezoluțiunii îl constituie reciprocitatea și interdependența obligațiilor din contractul sinalagmatic și a creat un grav dezechilibru între părți, analizând forțat și eronat conduita sa și neanalizând deloc conduita debitorilor.
Intimații pârâți R. R. S., M. E., D. D. R. și I. L. A. au depus întâmpinare încauză prin care au solicitat respingerea apelului ca nefondat și menținerea ca temeinică și legală a sentinței apelate.
În argumentarea poziției lor, intimații au susținut că nu se poate discuta de o neexecutare a obligației corelative, ci doar de o eventuală întârziere în executare, care în absența unui pact comisoriu expres nu poate determina rezoluțiunea antecontractelor din culpa acestora. Mai arată intimații că întârzierea nu le este imputabilă de vreme ce la momentul întabulării terenului și-au arătat neechivoc disponibilitatea pentru finalizarea contractului, iar cartea funciară este liberă de sarcini , fiind posibilă oricând îndeplinirea obligației de încheiere a actului autentic.
Analizând apelul formulat, C.ea reține următoarele:
Referitor la starea de fapt care a generat litigiul de față se constată că nu s- au exprimat poziții divergente de către părțile împrocesuate, astfel că nu se impun a fi reluate statuările primei instanțe care corespund de altfel probelor de la dosarul cauzei.
În esență, s-a reținut că la data de 12 decembrie 2007, intimații R. R. S., I.
L. A., D. D. R. și M. E. și-au asumat față de apelantă obligația de transferadreptul lor de proprietate, pe cote-părți, asupra suprafeței de 3.700 mp teren identificat sub parcela nr. 13, tarla 102 din T. de proprietate nr. 3. eliberat de C. J. pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor C. la 1 octombrie
2004, în termen de 30 de zile de la data obținerii extrasului de carte funciară, dar nu mai mult de un an de la data semnării antecontractului.
Din cauza unui litigiu în legătură cu cota de proprietate deținută de intimatul R. R. S., înscrierea dreptului de proprietate în cartea funciară pe numele intimaților a avut loc doar la data de (...), iar transmiterea dreptului de proprietate către apelantă nu a mai avut loc până la momentul soluționării prezentului apel.
Prima instanță, învestită cu o cerere de rezoluțiune a celor trei antecontracte de vânzare-cumpărare încheiate între intimați și apelantă, a considerat că apelanta nu a îndeplinit procedura de punere în întârziere a intimaților anterior sesizării instanței și fără a analiza celelalte condiții ale rezoluțiunii, a respins acțiunea acesteia, reținând că nu mai există niciun impediment în calea perfectării contractelor în formă autentică de vreme ce terenul a fost înscris în CF la data de 17 februarie 2011.
Revine instanței de apel să se pronunțe asupra necesității parcurgerii procedurii de punere în întârziere în cazul dedus judecății și asupra formalităților pe care le presupune îndeplinirea acestei etape pentru a produce efectele prevăzute de lege.
Punerea în întârziere constă în manifestarea de voință din partea creditorului prin care pretinde executarea obligației asumate de către debitor și marchează momentul de la care creditorul este în drept să pretindă rezoluțiunea contractului sau daune interese compensatorii pentru neexecutarea obligației.
Atunci când e vorba de o obligație de a da, regula este aceea că simpla ajungere la termen, adică la scadență, nu îl pune în întârziere pe cel împotriva căruia curge, fiind nevoie de punerea în întârziere, cu excepția cazului în care debitorul este de drept în întârziere în temeiul unei dispoziții legale exprese, a unei clauze contractuale exprese în acest sens sau obligația este afectată de un termen esențial.
Cu privire la prima chestiune legată de necesitatea punerii în întârziere a pârâților, C.ea achiesează la susținerea instanței de fond potrivit căreia intimații- pârâți nu erau de drept în întârziere, în temeiul articolului 43 Cod comercial, întrucât aceștia nu sunt debitori ai unei obligații comerciale lichide și plătibile în bani, ci ai unei obligații de a da, respectiv de a transmite în viitor dreptul de proprietate asupra unui teren. Punerea de drept în materie comercială operează de drept doar în cazul debitorilor care își asumă prin contract obligația de a plăti o sumă de bani, plătibilă la un termen anume, de îndată ce acesta s-a împlinit prin ajungere la scadență.
De asemenea, în speța supusă analizei, părțile litigante nu au stipulat în antecontractele de vânzare cumpărare încheiate vreo clauză potrivit căreia prin ajungerea la termenul din 12 decembrie 2008 pârâții ar fi de drept în întârziere, motiv pentru care, simpla ajungere la termenul convenit nu a fost de natură să îndeplinească cerința referitoare la punerea în întârziere, reclamanta-apelantă având obligația de a pune pârâții în întârziere pentru a obține rezoluțiunea antecontractelor.
Totodată încheierea contractelor de vânzare-cumpărare putea să aibă loc și după împlinirea datei de 12 decembrie 2008, obligația asumată în acest sens nefiind afectată de un termen esențial.
În concluzie, C.ea reține că apelanta-reclamantă trebuia să urmeze procedura punerii în întârziere a debitorilor săi pentru a putea obține rezoluțiunea antecontractelor de vânzare-cumpărare.
Cât privește forma pe care trebuie să o îmbrace punerea în întârziere pentru a produce efectele prevăzute de art. 1079 C., C.ea nu agreează teza formalismului excesiv adoptată de prima instanță.
În lumina art. 1079 din Codul civil, punerea în întârziere se realizează
„prin o notificare ce i se va face prin tribunalul domiciliului său";. Nu putem însă să nu remarcăm caducitatea parțială a acestei prevederi legale de vreme ce instanțele de judecată nu mai asigură servicii de transmitere a notificărilor de punere în întârziere, activitatea acestora limitându-se la îndeplinirea funcției de jurisdicție.
Pe de altă parte, trebuie să admitem că acest text de lege continuă să își producă efectele urmărite de autorii C. civil chiar dacă notificarea se transmite printr-o altă modalitate, adaptată la particularitățile și evoluția dreptului comercial.
De altfel, atât în doctrină cât și în jurisprudență este unanim acceptat că punerea în întârziere se poate face fie printr-o notificare adresată debitorului prin intermediul executorului judecătoresc, fie prin cererea de chemare în judecată, trimisă debitorului împreună cu citația, prin care se pretinde fie executarea obligației, fie rezoluțiunea cu plata unor daune-interese.
În plus, în materie comercială, se poate considera că punerea în întârziere a părții care nu și-a îndeplinit obligația se realizează și prin parcurgerea procedurii de conciliere directă instituită de art. 7201 C., dacă se face dovada că în concret debitorul a primit notificarea creditorului prin care își exprimă nemulțumirea legată de neexecutarea contractului în termenii conveniți. Nu există nici o rațiune pentru a crea o diferență de tratament juridic, din perspectiva punerii în întârziere, între efectele notificării expediate prin executorul judecătoresc și cea expediată prin scrisoare recomandată cu confirmare de primire în condițiile art. 7201 C. câtă vreme ambele modalități de transmitere sunt apte să confirme primirea corespondenței de către destinatar. În cauza dedusă judecății, în primul rând, punerea în întârziere a intimaților a operat în perioada 18-(...) cu ocazia comunicării către pârâți a invitațiilor la conciliere, aflate la filele 26-31 din dosarul de fond. De altfel pârâții nu s-au apărat niciun moment în sensul că nu ar fi primit invitațiile la conciliere prin care li s-a atras atenția asupra depășirii termenului contractual în care trebuia să execute obligația asumată prin antecontractele a căror rezoluțiune se solicită. Chiar dacă am lipsi etapa concilierii prealabile de relevanță juridică sub aspectul punerii în întârziere a pârâților, trebuie să admitem că acest efect a fost produs cu siguranță cel mai târziu la data de 4 iunie 2010 prin comunicarea către pârâții a cererii de chemare în judecată având ca obiect rezoluțiunea antecontractelor de vânzare cumpărare, după cum se poate deduce din citațiile aflate la filele 35-39 din dosarul de fond. R. și comunicarea cererii de chemare în judecată exprimă manifestarea neîndoielnică a creditorului de a informa debitorii săi că termenul contractual a fost depășit și că a optat pentru rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare. Fiind clarificată această chestiune, C.ea urmează să verifice dacă la momentul sesizării instanței erau îndeplinite condițiile rezoluțiunii judiciare și ce consecințe putea să producă îndeplinirea obligațiilor asumate de către intimați pe parcursul judecății în primă instanță. În conformitate cu dispozițiile art. 1021 din Codul civil, rezoluțiunea poate fi pronunțată de instanța judecătorească, dacă în cadrul contractului sinalagmatic, există o neexecutare totală sau parțială a obligației uneia din părți, aceasta neexecutare este imputabilă debitorului obligației respective, iar debitorul a fost pus în întârziere. În cauza dedusă judecății, prima instanță nu a mai procedat la efectuarea de verificări cu privire la condițiile rezoluțiunii astfel că revine Curții să stabilească dacă a avut loc o neexecutare sau executare cu întârziere a obligațiilor contractuale și dacă aceasta este imputabilă pârâților. Principala obligație asumată de pârâții R. R. S., I. L. A., D. D. R. și M. E. față de reclamantă a constat în transmiterea dreptului de proprietate, pe cote- părți, asupra suprafeței de 3.700 mp teren identificat sub parcela nr. 13, tarla 102 din T. de proprietate nr. 3. eliberat de C. J. pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor C., în termen de 30 de zile de la data obținerii extrasului de carte funciară, dar nu mai mult de un an de la data semnării antecontractului, care a avut loc la data de (...). C.ea reține că termenul pentru încheierea contractului în formă autentică a expirat la data de (...), fără ca pârâții să își fi îndeplinit obligația asumată. Neperfectarea contractului în formă autentică s-a datorat neînscrierii în cartea funciară a dreptului de proprietate al pârâților asupra terenului în litigiu, impediment care nu mai subzistă începând cu data de (...). Din acest moment terenul este înscris în cartea funciară. Pârâții recunosc că nu și-au executat obligația de transmitere a dreptului de proprietate la termenul convenit, însă pretind că au depus toate diligențele în acest sens, fără a li se putea reține vreo culpă. Precizează sub acest aspect că procesul de înscriere în cartea funciară a fost temporizat de existența unui litigiu pe rolul J. C. N. cu privire la dreptul de proprietate asupra terenului litigios, iar prelungirea duratei procedurii judiciare nu le poate fi imputabilă. Înscrisurile depuse de către reclamantă probează că operațiunea de înscriere în cartea funciară a fost tergiversată de contestarea în justiție a titlului de proprietate invocat de pârâtul R. R. S. A. în justiție a fost promovată de terțul M. V. și a urmărit constatarea nulității absolute a antecontractului de vânzare- cumpărare de care se prevala pârâtul R. R. S. pentru dobândirea terenului în litigiu. Această acțiune a fost înregistrată la (...) pe rolul J. C. N. și a format obiectul dosarului nr. (...) ( f. 165 ). Același demers judiciar a determinat suspendarea judecății dosarului nr. (...) al J. C. N. care avea ca finalitate înscrierea în CF a dreptului de proprietate al pârâților, până la soluționarea irevocabilă a dosarului nr. (...) ( f. 137 ). C.ea nu va primi apărarea intimaților-pârâți referitoare la exonerarea de răspundere în ce privește neexecutarea la termen a obligației de a perfecta contractul de vânzare-cumpărare pe motiv că acest fapt se datorează exclusiv duratei excesive a procedurilor judiciare, deoarece dificultățile de ordin juridic inerente obținerii extrasului de carte funciară care să ateste înscrierea terenului în sistemul de publicitate imobiliară pe numele vânzătorilor nu sunt încadrabile în noțiunea de caz fortuit sau forță majoră, împrejurări care puteau conduce la exonerarea de răspundere a pârâților față de dispozițiile exprese ale art. 1083 C. Luându-și angajamentul față de reclamantă că vor fi în măsură să finalizeze, într-un interval de un an, operațiunea tehnico-administrativă de înscriere în CF a dreptului de proprietate și de a transfera dreptul de proprietate, pârâții și-au asumat toate riscurile de ordin administrativ și juridic ce puteau interveni, obligația asumată fiind una de rezultat, iar nu de mijloace. De altfel, la momentul încheierii antecontractului cu reclamanta, pârâtul R. R. S. cunoștea faptul că titlu său este contestat în justiție de vreme ce a primit la (...) citația pentru primul termen de judecată în dosarul nr. (...) ( f. 173 ). Prin urmare acesta, în deplină cunoștință de cauză, și-a asumat față de reclamantă obligația de a încheia contractul în formă autentică în termen de un an, termen pe care bineînțeles că nu l-a respectat. Analiza făcută de prima instanță referitoare la caracterul nerealist al termenului stabilit de comun acord pentru încheierea contractului în formăautentică aduce atingere libertății contractuale consacrată de art. 969 C., cu atât mai mult cu cât pârâții nu au formulat vreo apărare în acest sens. Principiul forței obligatorii a contractului interzice judecătorului să lipsească de eficiență vreo clauză contractuală redactată în termeni clari și neechivoci. Cât timp obligația de a încheia contractul în formă autentică în termen de un an este asumată în mod neechivoc de pârâți, orice interpretare pe marginea acestei chestiuni este de prisos. Considerentele de mai sus relevă că neexecutarea la termenul convenit a obligației de a transfera proprietatea asupra terenului în discuție este imputabilă pârâților. Împrejurarea că pârâții și-au îndeplinit pe parcursul derulării procesului obligația de înscriere a terenului în CF nu mai prezintă nicio relevanță cât timp la data sesizării instanței erau îndeplinite toate cerințele rezoluțiunii, iar reclamanta nu mai are nici un interes în menținerea antecontractelor. Trebuie adăugat că prevederile art. 1021 din Codul civil stabilesc un drept de opțiune între a cere rezoluțiunea contractului sau executarea acestuia doar în favoarea părții care și- a executat întocmai propriile obligații, iar nu în favoarea debitorului obligației neexecutate. Este adevărat că prevederile art. 1021 din Codul civil recunosc judecătorului dreptul de a acorda debitorului, după circumstanțe, un termen pentru executarea obligației. Acordarea unui astfel de termen în cazul de față nu se impune pentru cel puțin două considerente. Mai întâi, pârâții au beneficiat de un termen suplimentar de executare din partea reclamantei, aceasta acceptând transferul proprietății până la data de (...) după cum reiese din procesul verbal de conciliere ( f. 33 ). Cu toate acestea, operațiunea de vânzare nu s-a încheiat nici până la această dată. În al doilea rând, finalizarea acestei tranzacții imobiliare în anul 2011 nu mai corespunde intereselor economice al reclamantei, fiind de notorietate declinul pieții imobiliare ce s-a produs în România în ultimii ani. Prețul de tranzacționare a terenurilor în decembrie 2008, termenul -limită la care părțile au convenit să aibă loc transferul proprietății, era cu mult mare decât cel ce s-ar putea obține în anul 2011, așa încât menținerea raporturilor contractuale ar conduce la sancționarea implicită a reclamantei căreia nu i se poate reține nicio culpă în derularea contractului, aceasta achitând la termen avansul de preț convenit. Față de toate aceste considerente, în temeiul art. 296 C. C.ea va admite apelul formulat de reclamanta SC D. I. S. împotriva sentinței comerciale nr. 2050 din (...) pronunțată în dosarul nr. (...) al Tribunalului Comercial C. pe care o schimbă în tot după cum urmează: Va admite acțiunea formulată de reclamanta S. D. I. S. C.-N. în contradictoriu cu pârâții R. R. S., I. L. A., D. D. R. și M. E. și va dispune rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare sub semnătură privată atestat de av. C. M., B. B.-N. sub nr. 49 din (...), a antecontractului de vânzare- cumpărare sub semnătură privată atestat de av. C. M., B. B.-N. sub nr. 51 din (...), a antecontractului de vânzare-cumpărare sub semnătură privată atestat de av. C. M., B. B.-N. sub nr. 50 din (...). Ca efect al rezoluțiunii antecontractelor de vânzare-cumpărare, acestea se desființează retroactiv, iar părțile sunt puse în situația anterioară încheierii actului și acestea trebuie să își restituie prestațiile executate. Pe cale de consecință, se va dispune repunerea părților în situația anterioară încheierii antecontractelor de vânzare-cumpărare, în sensul că - va obliga pârâtul R. R. S. să restituie reclamantei suma de 31.240 Euro. - va obliga în solidar pârâții I. L. A. și D. D. R. să restituie reclamantei suma de 10.000 Euro. - va obliga pârâta M. E. să restituie reclamantei suma de 10.000 Euro. În temeiul art. 274 C. C.ea va obliga în solidar pârâții la plata sumei de 29.597,73 lei în favoarea reclamantei, cu titlu de cheltuieli de judecată la fond și în apel, constând în taxă judiciară de timbru, timbru judiciar și onorariu avocat. PENTRU ACESTE MOTIVE, ÎN NUMELE LEGII D E C I D E : Admite apelul formulat de reclamanta SC D. I. S. împotriva sentinței comerciale nr. 2050 din (...) pronunțată în dosarul nr. (...) al Tribunalului Comercial C. pe care o schimbă în tot după cum urmează: Admite acțiunea formulată de reclamanta S. D. I. S. C.-N. în contradictoriu cu pârâții R. R. S., I. L. A., D. D. R. și M. E. și în consecință: Dispune rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare sub semnătură privată atestat de av. C. M., B. B.-N. sub nr. 49 din (...), a antecontractului de vânzare-cumpărare sub semnătură privată atestat de av. C. M., B. B.-N. sub nr. 51 din (...), a antecontractului de vânzare-cumpărare sub semnătură privată atestat de av. C. M., B. B.-N. sub nr. 50 din (...). Obligă pârâtul R. R. S. să restituie reclamantei suma de 31.240 Euro. Obligă în solidar pârâții I. L. A. și D. D. R. să restituie reclamantei suma de 10.000 Euro. Obligă pârâta M. E. să restituie reclamantei suma de 10.000 Euro. Obligă în solidar pârâții la plata sumei de 29.597,73 lei în favoarea reclamantei, cu titlu de cheltuieli de judecată la fond și în apel, constând în taxă judiciară de timbru, timbru judiciar și onorariu avocat. Definitivă și executorie. Cu drept de recurs în termen de 15 zile de la comunicare. Pronunțată în ședința publică din 04 noiembrie 2011. { F. | PREȘEDINTE, M.-I. I. JUDECĂTOR, S. AL H. GREFIER, A. B. } Red.M.I.I./(...) Dact.H.C./8 ex .jud.fond: C.G..
| ← Decizia comercială nr. 210/2011, Curtea de Apel Cluj - Litigii... | Decizia comercială nr. 3600/2011, Curtea de Apel Cluj - Litigii... → |
|---|
