Decizia comercială nr. 72/2011, Curtea de Apel Cluj - Litigii cu profesioniștii

Decizii comerciale (litigii cu profesioniști) - Curtea de Apel Cluj (2011)

R O M Â N I A

CURTEA DE APEL CLUJ

SECȚIA C.Ă, DE contencios ADMINISTRATIV ȘI FISCAL Dosar nr. (...)/v1

DECIZIA C.Ă NR. 72/2011

Ședința rilie 2011

Completul compus din: PREȘEDINTE: C. I. JUDECĂTOR: A.-I. A. GREFIER: V. D.

S-a luat în examinare, pentru pronunțare, apelul declarat de C. M., B. S., B. E. și C. A., și cererea de aderare la apel formulată de intimatul C. F. H., împotriva sentinței comerciale nr. 7327 din (...) pronunțată în dosarul nr. (...) al T.ui C. C., având ca obiect rezoluțiune contract.

Mersul dezbaterilor, susținerile și concluziile părților au fost consemnate în încheierea de ședință din data de (...), încheiere ce face parte integrantă din prezenta hotărâre.

C U R T E A :

Prin sentința comercială nr. 7327 din (...) pronunțată în dosarul nr. (...) al T.ui C. C., s-a admis în parte cererea de chemare în judecată formulată de reclamantul C. F. H., în contradictoriu cu pârâții C. M. și C. A., B. Ș. și B. E. și, în consecință s-a dispus rezoluțiunea antecontractului de vânzare cumpărare încheiat între reclamant, în calitate de promitent cumpărător și pârâții B. Ș. și C. M., în calitate de promitenți vânzători la data de 5 octombrie 2007 având ca obiect imobilul apartament nr. 33 sc. I, et. III în suprafață totală de 42,09 mp cu orientare spre vest compus din bucătărie cu living inclus, dormitor, baie, balcon situat în C.-N., Calea Turzii, nr. 227, 227A, 229, jud. C. pentru prețul de 51.700 euro.

Au fost obligați pârâții la plata în favoarea reclamantului, a sumei de 35.690 euro, echivalent în lei la data plății, reprezentând avansul din preț achitat de către reclamant. S-a respins, ca neîntemeiat, capătul de cerere referitor la obligarea pârâților la plata sumei de 250 euro/lună începând cu data de 6 februarie 2009 cu titlu de daune- interese.

În final, au fost obligați pârâții la plata cheltuielilor de judecată în favoarea reclamantului, în sumă de 7.848,78 lei reprezentând taxa de timbru, timbre judiciare, onorariul expertului și onorariul avocatului.

Pentru a pronunța această hotărâre, instanța de fond a reținut că la data de 5 octombrie 2010 între reclamant, pe de o parte și pârâții B. Ș. și C. M., pe de altă parte, s-a încheiat un antecontract de vânzare-cumpărare, prin care pârâții se obligau să-i vândă reclamantului apartamentul nr. 33, sc.I, et. III, cu suprafața utilă de 38,56 mp plus balcon de 3,53 mp, ce urma să fie construit în imobilul reprezentând bloc de locuințe din C.-N., Calea Turzii nr. 227, 227A, 229, pe terenul înscris în CF 1. C.-N., nr. top.

13176/2/1, CF nr. 1. nr. top. 12023/2, și CF nr. 1., nr. top. 13176/4/1/1. Sub aspectul dreptului de proprietate asupra terenului pe care urma a fi edificat imobilul, instanța reține că promitenții vânzători au dobândit proprietatea asupra terenului, alături de pârâtele B. E. și C. A., astfel cum rezultă din foaia B a cărții funciare nr. 1. (f.14 dosar fond), perspectivă din care, pârâtele justifică legitimarea procesuală pasivă.

Prețul vânzării a fost stabilit la suma de 51.700 E., preț care urma a fi achitat după cum urmează: 500 E. cu titlu de rezervare, sumă achitată la data de (...), suma de

14.260 E. cu titlu de avans, achitată de către promitentul cumpărător la data de (...),suma de 20.930 urma a fi achitată până la data de (...) iar ultima tranșă în cuantum de

16.010 E. urma a fi achitată la data predării în folosință a imobilului, preconizată pentru

31 noiembrie 2008, cu posibilitatea de prelungire cu 30 de zile.

A învederat instanța că așa cum rezultă din însuși cuprinsul contractului încheiat între părți, până la data semnării acestuia, reclamantul a achitat suma de 14.760 E., iar în ceea ce privește tranșa de 20.930 E., instanța reține că aceasta a fost achitată la data de 3 iunie 2008, conform actului adițional la antecontractul de vânzare cumpărare aflat în copie la fila 9, pârâții acceptând practic o decalare a scadenței inițial stabilite, prin încheierea acestui act adițional asumat de părțile contractante, perspectivă din care apărările formulate sub acest aspect de către pârâți, cu referire la întârzierea plății tranșei de către reclamant, urmează a fi înlăturate, acestea neprezentând relevanță pentru soluționarea litigiului, atâta timp cât, această împrejurare a fost acceptată și asumată prin actul adițional menționat.

A., reclamantul și-a îndeplinit obligațiile contractuale ce-i reveneau în timp ce pârâții nu au înțeles să-și respecte obligațiile contractuale asumate sub aspectul predării imobilului la termenul stabilit prin antecontractul de vânzare cumpărare, chiar și în ipoteza în care se ia în considerare prelungirea cu 30 de zile a termenului stabilit în acest sens, ipoteză în care data predării se situează în ultima zi a lunii decembrie 2008. Desigur, sub aspectul termenului de predare stabilit pentru 31 noiembrie 2008, având în vedere faptul că luna noiembrie are doar 30 de zile, intenția reală a părților a fost aceea de a stabili termenul de predare pentru 30 noiembrie 2008, cele 30 de zile urmând a se calcula în funcție de această dată.

Sub aspectul predării imobilului și a încheierii contractului de vânzare cumpărare în formă autentică, tribunalul a reținut că promitenții vânzători și-au asumat obligația predării apartamentului, după o prealabilă recepție a acestuia (art.4.1 din contract), tranzacția urmând a fi considerată finalizată când se va semna contractul de vânzare cumpărare în formă autentică (art.4.2 din contract), promitenții vânzători urmând să invite beneficiarul construcției în fața notarului public pentru semnarea contractului de vânzare cumpărare în formă autentică (art.5.1.6 din contract).

Așadar, în lipsa dovezii predării primirii apartamentului și a dovezii invitației de a se prezenta în fața notarului public ales de către promitenții vânzătorii, în vederea încheierii contractului de vânzare cumpărare în formă autentică, instanța nu poate reține apărările pârâților vizând îndeplinirea obligațiilor contractuale asumate, fiind lipsit de orice relevanță sub acest aspect procesul verbal de recepție la terminarea lucrărilor încheiat de către comisia de recepție și certificatul de atestare a edificării construcției emis de P. municipiului C.-N. (f.38-39 dosar fond), atâta timp cât promitenții vânzători nu și-a îndeplinit obligațiile contractuale anterior expuse, transferul dreptului de proprietate neputând avea loc.

În acest sens, instanța a reținut de altfel și răspunsurile la întrebările 5 și respectiv 7 din interogatoriile luate promitenților vânzători (f.58 și 60 dosar fond), prin care aceștia recunosc faptul că nu a fost încheiat un proces verbal de predare primire nici până la data administrării probei în cauză. A., tribunalul a constatat că pârâții, contrar dispozițiilor art. 969 alin. 1 C., care prevăd că, convențiile legal încheiate au putere de lege între părțile contractante, nu și-au executat obligațiile asumate prin contract, respectiv nu au finalizat apartamentul și nu l-au predat reclamantului la termenul stipulat în contract. Instanța a mai reținut că, dată fiind natura contractuală a obligației de a face a pârâților, aceștia sunt prezumați a fi în culpă pentru neîndeplinirea obligației, conform art. 1082 C., iar pârâții nu au răsturnat această prezumție.

De asemenea, instanța a reținut că potrivit dispozițiilor art. 1020-1021 C., condiția rezolutorie este subînțeleasă totdeauna în contractele sinalagmatice, în cazul în care una din părți nu îndeplinește angajamentul său. În caz, contractul nu este desființat de drept. P. în privința căreia angajamentul nu s-a executat are alegerea sau să silească pe cealaltă a executa convenția, când este posibil, sau sa-i ceară desființarea, cu dauneinterese. Desființarea trebuie să se ceară înaintea justiției, care, după circumstanțe, poate acorda un termen părții acționate.

Aplicând dispozițiile art. 1020-1021 C. la speța de față, instanța a reținut că reclamantul, se află în situația de a nu fi obținut din partea pârâților executarea contractului încheiat, în condițiile în care această neexecutare a contractului se datorează culpei pârâților, reclamantul este îndreptățit să ceară rezoluțiunea contractului cu consecința desființării retroactive a acestuia, cu obligarea pârâților la restituirea sumei primite cu titlu de preț, conform art. 1021 C., neîndeplinirea obligațiilor cu privire la termenele stabilite pentru finalizarea imobilului, fiind suficiente pentru a atrage această sancțiune, împrejurare față de care instanța nu va reține, pentru aplicarea sancțiunii, apărările reclamantului vizând suprafața utilă a apartamentului, apreciind, sub acest aspect, că sunt incidente disp. art. 1327 C., sancțiunea aplicabilă nefiind așadar rezoluțiunea ci, eventual, micșorarea prețului.

Referitor la cererea reclamantului vizând obligarea pârâților la plata sumei de 250

E. lunar începând cu data punerii în întârziere și până la restituirea efectivă a prețului achitat, cu titlu de daune interese reprezentând contravaloarea chiriei reclamantului, tribunalul a respins-o, reținând principiul „non reformatio in peius";, reținând în acest sens faptul că rejudecarea cererii de chemare în judecată de către tribunal, a avut loc ca urmare a anulării hotărârii judecătorești pronunțate de Judecătoria Cluj-Napoca, urmare a apelului declarat de pârâții din prezenta cauză, astfel încât, acestora nu li se poate înrăutăți situația, având în vedere faptul că pronunțarea prezentei hotărâri este urmare a apelului declarat de aceștia.

Având în vedere considerente mai sus expuse, instanța a admis în parte cererea de chemare în judecată și, în consecință, a dispus rezoluțiunea antecontractului de vânzare cumpărare încheiat între reclamant, în calitate de promitent cumpărător și pârâții B. Ș. și C. M., în calitate de promitenți vânzători la data de 5 octombrie 2007 având ca obiect imobilul apartament nr. 33 sc. I, et. III în suprafață totală de 42,09 mp cu orientare spre vest compus din bucătărie cu living inclus, dormitor, baie, balcon situat în C.-N., Calea Turzii, nr. 227, 227A, 229, jud. C. pentru prețul de 51.700 euro și a obligat pârâții la plata în favoarea reclamantului, a sumei de 35.690 euro, echivalent în lei la data plății, reprezentând avansul din preț achitat de către reclamant.

De asemenea, s-a respins, ca neîntemeiat, capătul de cerere referitor la obligarea pârâților la plata sumei de 250 euro/lună începând cu data de 6 februarie

2009 cu titlu de daune-interese.

În temeiul prev. art. 274 C., pârâții au fost obligați la plata cheltuielilor de judecată în favoarea reclamantei, în cuantum de 7.847,8 lei, reprezentând taxa judiciară de timbru, timbre judiciare, onorariul expertului și onorariu avocațial.

Împotriva acestei hotărâri si împotriva încheierii din (...) pronunțată de aceeași instanță, pârâții B. S., B. E., C. M. și C. A. au declarat apel, solicitând admiterea apelul acestuia, în principal, schimbarea în totalitate a sentinței apelate si a încheierii pronuntate în sensul admiterii excepției prematurității formulării actiunii si consecutiv, respingerea,ca prematur introdusă a actiunii introductive de instanță. In subsidiar, au solicitat, consecutiv admiterii apelului, schimbarea în parte a sentintei apelate în sensul respingerii în integralitate, ca neîntemeiată a actiunii introductive de instanță, cu obligarea reclamantului la plata cheltuielilor de judecata în toate gradele de jurisdicție parcurse până în prezent.

În motivarea apelului, pârâții au adus critici de nelegalitate și netemeinicie sentinței pronunțate de instanța de fond, apreciind că a fost dată cu încălcarea legii, dar si cu nesocotirea ansamblului probator administrat în cauză. De asemenea, pârâții consideră ca nelegală și încheierea pronunțată de Tribunalul Comercial Cluj la (...) sub aspectul modului de soluționare a excepțiilor pe care le-au invocat, respectiv excepția prematurității formulării acțiunii raportat la lipsa îndeplinirii procedurii prealabile a concilierii directe prev. de art.720^{1 C., sens în care apelul apare ca vădit fondat A., la dosarul cauzei nu există nici un înscris doveditor al realizării convocării la concilieredirectă cu B. E. și Vatinaș E., iar în ceea ce-l priveste pe pârâtul C. M. acesta a fost convocat pentru data de 12 februarie 2009 în timp ce comunicarea acestei notificări a sosit pe adresa sa la data de 16 februarie 2009. In privința notificării expediate pârâtului B. S., aceasta a fost primită la 9 februarie 2009, dar nu reprezintă în nici un fel o convocare la conciliere directă pentru un litigiu comercial evaluabil în bani în conformitate cu prev. de art.720^{1 C., aceasta deoarece pe întreg parcursul procesual reclamantul a sustinut teza naturii civile a prezentului litigiu, arătând că raporturile juridice dintre părti nu se pot circumscrie unor acte sau fapte de comerț, litigiul fiind eminamente civil. A. poziție constantă a reclamantului avută pe întreg parcursul procesual se reflecta si în notificarea adresata pârâtului B. S. ce nu are nici una dintre caracteristicile unei veritabile convocări la conciliere directa conform textului de lege mai sus menționat. Așa fiind, pârâții apreciază că notificarea din (...) reprezintă doar o punere în întârziere întemeiată pe disp.art.l079 C. si nicidecum o convocare la conciliere directă în sensul art.720 indice 1 C., fapt pentru care tribunalul în mod nelegal prin încheierea din (...) a apreciat că procedura s-a realizat conform dovezilor de la filele 23 si 26, or, la aceste file se găsesc notificarea adresată pârâtului B. S. precum si procesul-verbal din (...) realizat doar în prezenta pârâtului B. S.}}

In al doilea rând, pârâții au mentionat ca si sub aspectul calității procesuale pasive a pârâtelor B. E. si C. A. instanta a pronunțat o hotărâre nelegală întrucât acestea nu au fost părti în contractul a cărui rezoluțiune s-a solicitat, motiv pentru care acest contract nu le poate fi opozabil în temeiul principiului relativității efectelor contractului A., susținerea instantei fondului că aceste pârâte ar fi proprietare ale terenului pe care urma a fi edificat imobilul, aspect ce conferă astfel calitate procesuala pasivă, este neadevărată, întrucât pârâtele nu s-au obligat în nici un fel față de reclamant, așadar nu pot fi obligate în solidar cu ceilalti doi pârâti la achitarea vreunei sume de bani către reclamant.In plus, la data încheierii contractului a cărui rezoluțiune se solicită a fi dispusă prin pârâtele B. E. si C. A. nu erau proprietare ale nici unui imobil ce avea vreo legătură cu reclamantul, intabularea dreptului de proprietate pe cote-părti asupra terenului realizându-se doar la (...).

În privința hotărârii apelate, pârâții arată că în mod neîntemeiat instanța a apreciat că pârâții B. S. si C. M. nu și-au îndeplinit obligațiilor rezultate din contractul încheiat la (...), respectiv nu au făcut dovada predării apartamentului si nu au făcut dovada invitației de prezentare în fata notarului public pentru încheierea contractului autentic de vânzare-cumpărare.

Referitor la problema predării (si consecutiv încheierii procesului-verbal de predare-primire) a apartamentului obiect al contractului din (...), pârâții au arătat că au făcut dovada faptului că apt. nr.33 a fost finalizat în termenul prevăzut de legea părtilor. A., la data de (...) (asadar în interiorul termenului convenit de părti) pârâții au încheiat, împreuna cu reprezentanții Primăriei C., procesul-verbal de receptie nr.l la terminarea lucrărilor, dovedindu-se astfel că acest apartament era finalizat, iar la (...) P. Municipiului C.-N. a emis si certificatul de atestare a edificării constructiei nr.821, tocmai având la baza amintitul proces-verbal de receptie din (...), avându-se în vedere și disp.art.37 alin.2 si 5 Legea nr.50/1991.

Pârâții au menționat că o altă chestiune ce trebuie lămurită se referă la data la care reclamantul a luat la cunoștință despre finalizarea ap. 33, având în vedere că data limită stabilită prin contractul din 0(...) era de până la 31 decembrie 2008.

În opinia pârâților, reclamantul a luat la cunostiință despre finalizarea apartamentului nr. 33 înainte de 31 decembrie 2008, aspect ce rezultă din probațiunea administrată în cauza, dar ignorată aproape în integralitate de instanța fondului.

A., martorii H. M. si B. D. audiați în fata primei instante au confirmat că imobilul obiect al antecontractului era finalizat încă din (...), mai mult, ca reclamantul a verificat imobilul la începutul lunii decembrie 2008 (asadar în interiorul termenului prevăzut de părți in acest sens), informând pe pârâți că, întrucât exista un deficit de suprafata de cca 3mp, refuza să-l cumpere. Mai este de menționat că reclamantul nu si-a îndeplinitastfel obligatia de a primi bunul imobil obiect al contractului din (...), dovada în acest sens fiind conținutul notificării si a procesului-verbal de conciliere din (...), unde reclamantul nu înțelege să mai preia imobilul ci dorește doar rezoluțiunea contractului. Referitor la aprecierea instanței de fond că apelanții nu și-au îndeplinit obligațiile rezultate din contractul din 0(...), pârâții au menționat faptul că pentru a se putea realiza predarea imobilului, reclamantul trebuia să-l primească, iar un proces-verbal de predare-primire nu poate fi încheiat în absenta "primitorului" apartamentului,respectiva reclamantului. Or, reclamantul aduce la cunoștința pârâților, până la (...), că nu mai dorește să cumpere apartamentul, în acest sens fiind atât declaratiei martorului B. M. propus chiar de reclamant dar si răspunsul reclamantului la interogatoriul luat acestuia. Cu toate acestea instanta de fond impută pârâților că nu au încheiat proces-verbal de predare-primire cu acesta si corelativ că nu și-au îndeplinit obligațiile rezultate din contract.

Concluzionând în privința dovezii predării apartamentului, pârâții susțin că reclamantul a luat la cunostiinta despre finalizarea apartamentului prin vizita făcută în imobil la începutul lunii decembrie 2008 (in interiorul termenului prevazut in contract) si apoi, până la 31 decembrie 2008 a adus la cunostiinta pârâților faptul că nu doreste sa mai preia apartamentul întrucât are o suprafață mai mică decât cea stabilită prin contract, sens în care devine evident că pârâții nu mai pot fi considerati în culpă pentru nepredarea la termen a acestui apartament catre reclamant.

Referitor la problema dovezii invitatiei reclamantului de a se prezenta la notar, pârâții au invocat disp.art.5.1.6 din contractul încheiat de părți prin care pârâții vânzători s-au obligat să invite pe reclamant în fata notarului public pentru semnarea contractului in forma autentica. Așadar, părtile au convenit ca reclamantul să fie "invitat" la notar și nu "notificat". Invitatia reclamantului la notar nu trebuia sa ia forma notificării (a se vedea contractul din (...)), iar dovada invitației se poate face cu orice mijloace de proba.

In momentul efectuării recepției lucrării de către reclamant (decembrie 2008, conform declaratiei martorilor H. si B.), acesta nu mai dorește să încheie contractul autentic cu pârâții invocând o suprafață mai mică cu cea 3mp a apartamentului si solicita desfiintarea contractului, pe fondul crizei imobiliare ce ieftinise considerabil imobilele.

Sub acest punct, pârâții apreciază că este de menționat că reclamantul a promovat actiunea în luna mai 2009, când era deja instalată criza economico-financiară si când preturile apartamentelor se reduseseră simțitor fata de octombrie 2007 (data realizării contractului dintre părti). Drept urmare, pârâții au apreciat că actiunea reclamantului nu reprezintă altceva decât o denuntare unilaterala mascată a contractului din (...), acesta încercând sa profite, de noile preturi mult reduse ale imobilelor.

Față de aceste aspecte, pârâții apreciază că ar fi un formalism excesiv si nejustificat conditia existentei unei invitatii "scrise" a reclamantului la notar câtă vreme dovada se poate face prin orice alt mijloc de proba, iar apelanții au probat că înainte de împlinirea termenului din (...) prevăzut în contract părțile au discutat problema consolidării raporturilor contractuale, reclamantul arătând că nu mai dorește să cumpere apartamentul iar pârâții i-au făcut în schimb o oferta de reducere al prețului vânzării cu suprafața de 3 mp lipsa, ofertă refuzată de către reclamant. A., orice notificare ori invitație scrisă devenea inutilă, sens în care nu este necesară dovedirea formei scrise a vreunei "invitatii" la notar.

In ce priveste excepția de neexecutare a contractului pe care au invocat-o, pârâții arată că reclamantul este cel ce nu si-a îndeplinit obligatiile sale contractuale, respectiv a refuzat primirea apartamentului în condițiile în care pârâții i-au făcut oferta de reducere a prețului vânzării conform art.1327 C. si in plus, nu si-a respectat obligatia de achitare a celei de a treia transe din pret la data de (...) conform clauzelor contractuale

(reclamantul făcând plata doar la (...)) în conditiile în care termenele stabilite de părti prin contract erau esentiale.

Pe de altă parte, pârâții au arătat că în mod neadevărat a considerat instanța de fond că încheierea actului aditional la contractul din (...) reprezintă un consimțământ al pârâților la decalarea termenului, câtă vreme amintitul act aditional nu modifica termenul de plat a al celei de a treia transe din preț la (...), ci avea doar valoarea de chitanță descărcătoare în ceea ce priveste plata făcută cu întârziere. În opinia pârâților, orice altă interpretare ar aduce atingere însasi legii părților (contractul din (...)) ce prevede ca termenele stabilite în cuprinsul contractului sunt esentiale, iar această clauză nu a fost modificată prin actul aditional la care trimite instanta fondului. În atari condiții, reclamantul care nu si-a îndeplinit obligațiile sale rezultate din contract nu poate solicita pârâților îndeplinirea obligatiilor corelative, situație în care reclamantul nu-si poate invoca propria culpa în desființarea contractului, acesta refuzând practic primirea bunului.

Referitor la suprafața redusa cu cca 3 mp a apartamentului față de cea convenita initial, pârâții au arătat că aceasta are ca si cauze grosimea mai mare a zidurilor exterioare si interioare decât cea prevăzuta initial ca rmare a materialelor existente pe piață, însă aceasta chestiune nu poate în nici un caz conduce la rezolutiunea contractului din (...), dimpotrivă în cauză operand disp.art.1327 c.civ., ce reglementeaza exact situatia concreta, respectiv cea în care vânzătorul nu poate să asigure exact suprafața imobilului convenita prin contract, respectiv că într-o atare situatie, vânzătorul este dator să sufere o scădere a pretului, ceea ce pârâții au și făcut, reclamantul însă refuzând această solutie pe care însasi legea o prevede.

In final, pârâții au criticat hotărârea instanței de fond sub aspectul cheltuielilor de judecată, apreciind că acestea au fost acordate într-un cuantum nejustificat raportat la admiterea doar în parte a acțiunii reclamantului, în plus existând si o contradicție evidenta între considerentele hotărârii apelate (unde cheltuielile de judecata sunt stabilite la valoarea de 7847,8) si dispozitivul acesteia (unde cheltuielile sunt cuantificate la valoarea de 7.848,78 lei).

Reclamantul C. F. H. a depus întâmpinare în cauză prin care a solicitat respingerea apelului declarat de pârâți, cu obligarea apelantilor la plata cheltuielilor de judecată.

În același timp, în temeiul art. 293 alin. 1 Cod Proc Civ., reclamantul a formulat și aderare la apel, solicitând admiterea acesteia și pe cale de consecință schimbarea în parte hotărârea atacată în sensul, înlăturării din cuprinsul considerentelor hotărârii a concluziilor primei instanțe cu privire la neincidența motivului de rezoluțiune a antecontractului ce privea executarea unui apartament de o suprafață mai redusă decât cea prevăzută în contract și reținerea ca motiv de rezoluțiune a antecontractului și a acestei neexecutări contractuale din partea pârâților.

În argumentarea acestei poziții, reclamantul a arătat că și-a îndeplinit obligațiile prevăzute în sarcina sa prin antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat la data de

0(...), respectiv a achitat suma de 35.690 E. reprezentând avansul și primele 2 rate din preț, fapt atestat de actul adițional încheiat la data de 0(...) cu pârâții. Și în privința restului de preț de 16.010 E. a dovedit cu extras de cont că nu ar fi existat nici un impediment din partea sa să îl plătească dacă pârâții și-ar fi respectat obligația de predare la termen. A., potrivit antecontractului de vânzare-cumpărare, apelanții aveau obligația să-i predea apartamentul în discuție până cel târziu în data de 31 noiembrie

2008, existând și posibilitatea de prelungire a acestui termen cu 30 de zile, respectiv până la 31 decembrie 2009, iar pentru această operațiune de predare, conform prevederilor art. 5.2.2 și art. 4.1. din contract, reclamantul urmând a fi notificat de către apelanți în vederea recepționării acestuia.

Fiind ajunsă la scadență obligația de predare a apartamentului și neprimind nici o notificare din partea recurenților, la mijlocul lunii decembrie 2008, din proprie inițiativă reclamantul s-a deplasat la imobilul în discuție pentru a vedea care este stadiul fizic deexecuție al apartamentului. Cu acea ocazie a semnalat pentru prima dată că apartamentul are o suprafață mai mică decât specificațiile din antecontract și i-a contactat telefonic pe pârâți pentru a le comunica acest lucru, solicitându-le o întâlnire pentru a verifica aceste aspecte împreună. A. întâlnire a avut loc la mijlocul lunii ianuarie 2009 în prezența martorilor B. M. și H. M., ocazie cu care s-a constatat o suprafață lipsă de 3,5 mp. U. efectuării măsurătorilor la apartament s-a prezentat și pârâtul B. Ș. căruia i-a comunicat această împrejurare, acesta propunându-i o reducere a prețului proporțional cu valoarea suprafeței lipsă, variantă pe care reclamantul a refuzat-o având în vedere că apartamentul nu corespundea unor standardelor minime de confort, baia având o suprafață foarte mică de numai 3 mp, în condițiile în care suprafața minimă a unei băi este de 4,5 mp conform Lg. 114/1996.

U. acestei discuții, reclamantul arată că nu a mai primit nici o semn din partea pârâților și nici nu a fost notificat în vederea recepționării și predării apartamentului și nici invitat la notar pentru semnarea contractului autentic. În aceste condiții, reclamantul susține că i-a convocat pe pârâți la sediul împuternicitului său punându-le în vedere că nu i-au predat posesia apartamentului și că trebuie găsită o cale amiabilă de rezolvare diferenței de suprafață. Pârâtul B. s-a prezentat în data de (...) la întâlnire a stabilită ocazie cu care i-a comunicat reclamantului că nu poate să-i facă altă ofertă decât cea indicată anterior și că dacă nu-i convine să se adreseze instanței de judecată.

Reclamantul a apreciat că punctele de divergență dintre varianta sa și cea a apelanților privesc, pe de o parte, faptul că apelanții susțin că întâlnirea de la apartament a avut loc la începutul lunii decembrie 2008, iar pe de altă parte, faptul că reclamantul a adus la cunoștință pârâților cu acea ocazie că nu mai dorește preluarea apartamentului în condițiile în care exista o suprafață lipsă.

Față de această împrejurare, reclamantul arată că din probatoriul administrat în cauză rezultă faptul că martorul B. M. confirmă că întâlnire a avut loc la mijlocul lunii ianuarie 2009 și că la acea întâlnire nu s-a discutat nimic despre reducerea prețului sau despre vreo renunțare din partea reclamantului la contract. D., martorul confirmă faptul că reclamantul aștepta propunerea pârâților ulterior întâlnirii. De asemenea, martorul H. M. nu face nici o declarație în sensul că reclamantul s-ar fi exprimat că nu mai dorește preluare apartamentului. Susține însă acest martor că întâlnire a avut loc la începutul lunii decembrie 2008, împrejurare care însă este neadevărată și contrazisă de declarația martorului B. M., de asemenea, prezent la întâlnire.

Interesul pârâților în a muta aceasta întâlnire în luna decembrie, deși a avut loc în luna ianuarie, este doar pentru a încerca să dovedească îndeplinirea obligației de predare a apartamentului către reclamant în interiorul termenului contractual.

Cu privire la acest aspect al predării, reclamantul susține că prin răspunsului la interogator pârâții au recunoscut că nu l-au notificat în vedere preluării apartamentului și că nu s-a încheiat un proces-verbal de recepție al acestuia de către reclamant precum și faptul că apartamentul are o suprafață mai mică decât cea prevăzută în antecontract cu aproximativ 3,5 mp, aspect dovedit și cu expertiza efectuată în cauză.

Cu privire la excepția prematurității acțiunii determinată de lipsa procedurii prealabile, invocată de pârâții, reclamantul a arătat că soluția adoptată de prima instanță este temeinică și legală, deoarece apelanții nu au ținut cont de un element foarte important și definitoriu pentru procedura prealabilă a concilierii, respectiv că scopul acestei proceduri este acela de a aduce părțile față în față pentru a discuta posibilitatea soluționării unui potențial litigiu pe cale amiabilă, fară concursul instanței.

Față de dovezile de la dosarul cauzei, este evident că scopul concilierii prelabile a fost atins, părțile întâlnindu-se, fapt care nu a fost negat niciodată, doar că finalitate a discuțiilor nu a fost una productivă, în sensul preîntâmpinării litigiului, întrucât părțile nu au căzut de acord. Pe cale de consecință nu se poate susține faptul că această acțiune ar fi prematur introdusă în condițiile în care reclamantul a încercat anterior promovării litigiului, soluționarea acestuia pe cale amiabilă.

Cu privire la fondul cauzei, reclamantul apreciază soluția primei instanțe ca fiind temeinică și legală, rezoluțiunea antecontractului fiind dispusă în mod corect de către tribunal, singurele critici fiind în privința considerentelor sub care s-a apreciat că acest contract se impune a fi rezoluționat.

Cât privește motivele de apel ale pârâților, reclamantul susține că nici unul dintre argumentele aduse de aceștia nu are suport probator și nici legal de exonerarea de răspundere pentru neexecutarea culpabilă a antecontractului de vânzare-cumpărare, respectiv de rezoluțiune a antecontractului de vânzare-cumpărare.

Rezoluțiunea unui contract presupune desființarea cu efect retroactiv a contractului, la cererea "unei părți, ca urmare a neexecutării culpabile a prestațiilor asumate de către cealaltă parte, fiind o sancțiune ce intervine în temeiul principiului fortei obligatorii a contractului între părțile ce l-au încheiat.

Ca atare, ori de câte ori una dintre părțile contractante nu își execută prestația la care s-a obligat sau nu își execută prestația întocmai cu cele prevăzute în contract, cealaltă parte poate să opteze între a cere executarea silită a contractului și desființarea acestuia cu daune interese. Desigur, dreptul de opțiune aparține creditorului obligației neexecutate sau executate necorespunzător prevederilor contractuale, însă opțiunea de a cere executarea silită a contractului este condiționată de posibilitatea concretă de aducere Ia îndeplinire prin constrângere a obligației debitorului. Pe cale de consecință, în situația în care obligația debitorului nu mai poate fi adusă la îndeplinire-în mod silit, singura opțiune care rămâne creditorului este de a cere rezoluțiunea.

Prin raportare Ia situația din prezenta cauză, este evident că, de vreme ce pârâții au executat un apartament mai mic decât cel la care s-au obligat prin contract, iar construcția este finalizată, este imposibil pentru aceștia să își mai execute întocmai obligația de construire. De asemenea, este imposibil pentru pârâți să-și execute și obligația de predare a unui apartament cu caracteristicile din antecontract și consecutiv de înstrăinare către reclamant a unui apartament având aceste caracteristici.

Mai mult decât atât, în cazul de față ne găsim în prezența unei obligații al cărei obiect este indivizibil (construirea, predarea și ulterior vânzare a unui apartament conform specificațiilor stabilite în antecontract) astfel că nu se poate vorbi despre o neexecutare parțială a contractului (determinată de construirea acestuia la o suprafață mai mică decât cea prevăzută în antecontract) ci despre o neexecutare totală a obligației asumată de către pârâți.

În ceea ce privește predarea apartamentului, față de împrejurarea că această obligație a fost stabilit a fi executată într-un termen expres prevăzut în contract, întârzierea în executare are valoarea unei neexecutări, această obligație nefiind îndeplinită nici în prezent.

A., reclamantul precizează că pârâții aveau obligația de a-l notifica în vederea preluării apartamentului (art. 5.2.2 din contract) și de a-i preda posesia acestuia, obligații neîndeplinite.

Totodată, reclamantul susține că pârâții și-au executat în mod necorespunzător sau defectuos obligațiile din contract, care, față de împrejurarea că este o obligatie de rezultat (care nu a fost realizat) are valoarea unei neexecutări totale.

În ceea ce privește culpa pârâtilor, reclamantul apreciază că reținerile primei instanțe sunt foarte pertinente, respectiv că pârâții nu și-au manifestat intenția neechivocă de executare a contractului potrivit prevederilor contractuale, în speță rezultatul nu a fost atins și nici nu mai e posibil să fie realizat, astfel că singura soluție este rezoluțiunea contractului.

Sancțiunea rezoluțiunii nu este păguboasă pentru pârâți având în vedere că aceștia vor putea înstrăina apartamentul în discuție către o altă persoană care va dori să îl cumpere în starea fizică în care se află, astfel încât aceștia nu vor suferi nici o pierdere. D., reclamantul consideră că el ar fi cel păgubit prin menținerea acestui contract și executarea sa în condițiile în care obligațiile pârâților sunt neeexecutate sau executate necorespunzător, prin constrângere sa să cumpere un apartament care nucorespunde din punct de vedere tehnic cu caracteristicile avute în vedere la încheierea contractului, deși nu aceasta fusese înțelegerea părților.

Cu privire la aderarea la apel, reclamantul arată că aceasta este determinată de reținerea de către prima instanță în cuprinsul considerentelor hotărârii a acelor concluzii prin care se apreciază că motivul de reziliere invocat de reclamant cu privire la executarea unui apartament de o dimensiune mai mică decât cea prevăzută în antecontract nu poate fi reținut în cauză, în această situație fiind incidente dispozițiile art. 1327 Cod C. cu privire la scăderea prețului.

A., solutia dată de instantă motivului de rezolutiune invocat de reclamant cu privire la executarea unui apartament de o dimensiune mai redusă decât cea stabilită prin antecontract este o soluție lezionară pentru acesta, motiv pentru care solicită înlăturarea acestor considerente și reținerea soluției temeinice și legale de rezoluțiune a antecontractului și raportat la această neexecutare contractuală din partea pârâților.

M.ivarea instanței cu privire la incidența art. 1327 Cod C. este fără suport, fiind reținut un text de lege care nu are aplicabilitate în cauză. În primul textul art. 1327 Cod C. se aplică exclusiv contractelor de vânzare-cumpărare nu antecontractelor de vânzare-cumpărare. A., în speță este vorba despre o obligație de a da (art. 1327 Cod C.) iar nu despre o obligație de a face, precum cea menționată în antecontract.

Prima obligație prevăzută în antecontract în sarcina pârâților a fost de construire a unui apartament de 38,56 mp plus balcon, antecontractul fiind unul atât de construire, cât și de vânzare-cumpărare.

Ca atare, această obligație de construire nu a fost respectată de pârâți și nici nu mai poate fi adusă la îndeplinire nici de bună-voie și nici silit având în vedere faptul că imobilul construcție a fost finalizat. Într-o astfel de situație singura soluție este cea de rezoluțiune a antecontractul ui.

În situația din prezenta cauză art. 1327 Cod C. nu-și găsește aplicabilitate dat fiind faptul că prevederile sale se referă la operațiuni de vânzare-cumpărare gata încheiate, ce au ca obiect bunuri imobile și capătă eficiență în situația în care, în momentul predării bunului se constată o diferență sau o lipsă cantitativă față de obiectul contractului. În această situație, fiind vorba despre o vânzare perfectată, cumpărătorul beneficiază de o reducere a prețului iar vânzătorul de o diminuare a prețului încasat.

În situația din prezenta speță nu se poate vorbi despre o lipsă cantitativă la executarea apartamentului ci în mod evident despre o lipsă calitativă.

Antecontractul nu a avut ca obiect construirea și vânzarea a 38.56 mp de apartament ci a unui apartament ca unitate funcțională cu anumite specificații și dimensiuni. Construirea unui apartament de o dimensiune inferioară (cu o baie ca nu respectă nici măcar minimul de 4,5 mp din legea locuinței, având doar 3 mp) reprezintă o executare necorespunzătoare a obligației de construire și o determină pe viitor o imposibilitate de perfectare a vânzării conform clauzelor contractuale. Într-o astfel de situație, creditorul obligației de construire nu poate fi obligat să primească o prestație necorespunzătoare și să "beneficieze" de o reducere a prețului întrucât apartamentul construit nu corespunde calitativ cu cel descris în contract, iar nu cantitativ.

În al doilea rând, reclamantul apreciază soluția instanței și contradictorie întrucât, cu ocazia soluționării excepției prescripției dreptului la acțiune, invocată de pârâți prin trimitere la termenul de 1 an prevăzut de art. 1334 Cod C., instanța respinge această excepție, soluție la care instanța nu putea ajunge decât prin excluderea art. 1327 Cod C. ca incident în cauză. Pentru aceste considerente, reclamantul solicită respingerea apelului pârâților și admiterea aderării sale la apel.

Analizând sentința criticată prin prisma motivelor de apel invocate și a apărărilor formulate, Curtea reține următoarele:

Trebuie analizate cu prioritate conform dispozițiilor art. 137 C.p.c. excepțiile peremptorii a căror admitere ar face de prisos cercetarea fondului dreptului: inadmisibilitatea pentru neîndeplinirea procedurii prealabile și lipsa calității procesuale pasive a pârâtelor apelante B. E. și C. A.

Cu privire la neîndeplinirea procedurii prealabile analiza trebuie pornită de la enunțarea textului art. 720 indice 1 alin. 1 C.p.c., conform căruia ,,în procesele si cererile in materie comerciala evaluabile in bani, inainte de introducerea cererii de chemare in judecata, reclamantul va incerca solutionarea litigiului prin conciliere directa cu cealaltă parte,,. Trebuie analizat în acest context dacă natura comercială a litigiului era una evidentă pentru reclamant și dacă nerespectarea riguroasă a textului enunțat este imputabilă părții sau nu.

Raportul contractual dintre părți s-a concretizat în contractul de construire și antecontractul de vânzare - cumpărare imobil încheiat la data de (...) (f. 7-8 dosar judecătorie) și în actul adițional la acest contract (f. 9 dosar judecătorie) ambele încheiate între B. Ș. și C. M. în calitate de prestatori și C. H. F. în calitate de beneficiar cumpărător. Din analiza acestui contract nu rezultă nici un moment faptul că apelanții promitenți vânzători au calitatea de comercianți iar natura actului este una comercială.

Nu se precizează în antecontract faptul că cei doi promitenți vânzători persoane fizice sunt înscriși ca și comercianți în registrele cu această destinație, nu rezultă faptul că reprezintă o societate comercială, nu rezultă intenția de a plăti taxă pe valoarea adăugată pentru prețul încasat așa cum ar impune o operațiune comercială, prețul menționat în antecontract nu cuprinde nici o mențiune referitoare la această taxă pe valoarea adugată. Toate aparențele erau în sensul că raportul juridic dintre părți are o natură civilă, deoarece natura civilă a unui raport juridic reprezintă regula, iar natura comercială reprezintă excepția, neexistând vreun element evident în antecontract care să conducă la această calificare.

Mai mult, litigiul a fost demarat ca fiind unul de natură civilă, cererea de chemare în judecată fiind înregistrată și soluționată inițial de către J. C. N. care nu a contestat caracterul civil al cauzei. Doar în apel Tribunalul Cluj a stabilit natura comercială a cauzei în urma concluziilor contradictorii ale părților cu privire la acest aspect. Trebuie remarcat în acest context faptul că promitenții cumpărători au invocat natura comercială a cauzei doar în calea de atac declarată și doar după ce soluția de primă instanță le-a fost defavorabilă.

În concluzie, natura comercială a raportului juridic dintre părți nu a fost una evidentă, ci dimpotrivă, a fost stabilită în mod legal și temeinic de către instanța de judecată doar pe cale de interpretare în urma analizării concluziilor părților și în urma unei analize de ansamblu a întregii activități economice a promitenților vânzători, erijați în antecontractul încheiat cu reclamantul în simple persoane fizice. Reclamantul în calitate de promitent cumpărător nici nu avea acces la datele care să ateste numărul total de antecontracte încheiate de către promitenții vânzători cu diverse persoane și nici la documentele care să ateste faptul că promitenții vânzători au organizat o activitate economică de construire de apartamente de mare amploare, sub forma unei întreprinderi comerciale, aptă să califice intreaga activitate a acestora ca fiind una comercială. Doar imaginea de ansamblu a acestei activități tranșează această calificare, or singurul antecontract încheiat de către promitentul cumpărător nu permite această perspectivă.

Mai mult, natura comercială a fost invocată de către apelanți doar în momentul în care a apărut interesul pentru aceștia de a desființa o sentință defavorabilă, atitudine situată pe tărâmul abuzului de drept procesual. În întâmpinarea depusă în dosarul judecătoriei nu există nici o referire cu privire la acest aspect.

În baza tuturor acestor aspecte enunțate instanța de apel va respinge excepția și concluzionează că nu poate fi imputată reclamantului promitent cumpărător neefectuarea procedurii prealabile de conciliere specifice dreptului comercial, în condițiile în care natura comercială a cauzei a fost stabilită doar de către instanță în urma analizării unor aspecte la care reclamantul nu avea acces și pe care nu le cunoștea. Mai mult, apelanții nu au invocat până în momentul declarării unei căi de atac în dosar faptul că au calitatea de comerciați și se supus rigorilor de ordin profesional și mai ales fiscal impuse de acest statut.

Cu privire la calitatea procesuală pasivă a pârâtelor B. E. și C. A. instanța consideră însă excepția invocată ca fiind pe deplin întemeiată deoarece aceste persoane nu au fost parte în antecontractul încheiat și nici în actul adițional la acesta. C. având ca obiect rezoluțiunea unui contract, au calitate procesuală doar persoanele care au fost parte în respectivul contract și față de care acordul contractual își produce efectele, în baza principiului relativității efectelor contractului. Calitatea de proprietar tabular asupra terenului pe care urma să fie edificat imobilul de locuințe nu conferă acestor persoane calitate procesuală pasivă într-o cerere de rezoluțiune antecontract, deoarece nu este vorba despre o acțiune reală ci despre o acțiune personală care nu are nici o legătură cu dreptul de proprietate asupra terenului. Altfel spus, prin antecontractul încheiat s-au născut doar drepturi de creanță fără nici o legătură cu dreptul de proprietate asupra terenului, în nici un caz drepturi reale. Mai mult, deși argumentul nu este esențial, la data încheierii antecontractului apelantele nici măcar nu erau proprietare tabulare, dobândind această calitate ulterior.

Pentru aceste argumente, instanța va admite excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtelor B. E. și C. A., va admite apelul cu privire la acest aspect și va respinge cererea de chemare în judecată față de aceste două pârâte cu motivarea că este introdusă împotriva unor persoane lipsite de calitate procesuală pasivă.

Un alt aspect care trebuie analizat este legal de posibilitatea formulării unei aderări la apel care să vizeze considerentele reținute de către prima instanță cu privire la incidența unui motiv de rezoluțiune a antecontractului. Contrar celor susținute de către apelanți, demersul procedural al aderării la apel formulate de către intimat este pe deplin admisibil, iar cu privire la temeinicia acestui demers instanța se va pronunța cu prilejul analizării fondului căii de atac declarate.

Chiar dacă prima instanță a dat câștig de cauză reclamantului, a acceptat doar o parte din argumentele acestuia, respingându-le pe celelalte. D. apelul declarat de către pârâții promitenți vânzători va fi găsit întemeiat cu privire la argumentele care au fundamentat soluția primei instanțe, apelul trebuie obligatoriu admis și sentința schimbată în sensul respingerii cererii de chemare în judecată, chiar dacă instanța de apel ar găsi întemeiate alte argumente care impun rezoluțiunea, argumente pe care prima instanță le-a respins prin considerentele sentinței apelate.

O astfel de situație vrea să prevină intimatul reclamant formulând aderarea la apel dedusă judecății. În condițiile în care doar o parte din argumente au fost apreciate întemeiate iar restul respinse motivat în considerente de către prima instanță, aderarea la apel vrea să schimbe sentința primei instanțe solicitând instanței de apel să constate că cererea de chemare în judecată este întemeiată pentru toate considerentele invocate, sau și pentru acele argumente care au fost înlăturate.

În lumina celor arătate instanța de apel consideră că, în situația în care partea care a pierdut în primă instanță nu formula o cale de atac împotriva sentinței, nici reclamantul care a câștigat nu avea la îndemână posibilitatea formulării vreunui demers procedural de genul exercitării unui apel sau a unei aderării la apel, însă în cazul concret analizat demersul procedural este pe deplin admisibil prin raportare la textul art. 293 alin. 1 C.p.c. Schimbarea hotărârii primei instanțe la care face trimitere textul enunțat trebuie înțeleasă în cazul concret analizat prin schimbarea considerentelor care stau la baza sentinței apelate, atât timp cât în mod evident reclamantul promitent cunpărător justifică un interes direct, legitim, născut și actual în formularea aderării la apel, interes evidențiat anterior. Exemplul din jurisprudență pe care-l citează apelanții în susținerea inadmisibilității aderării la apel nu este prezentat de către cunoscutul doctrinar într-o manieră limitativă ci evident enunțiativă. Nu înseamnă că este singura ipoteză în care aderarea la apel vizând considerentele poate fi analizată de către instanță, dimpotrivă, pot fi imaginate multe alte situații, inclusiv ipoteza cazului concret dedus judecății în prezentul dosar.

Cu privire la aspectele de fond privind rezoluțiunea antecontractului de vânzare cumpărare instanța de apel reține următoarele:

La data de 5 octombrie 2007 între reclamantul intimat, pe de o parte și pârâții apelanți B. Ș. și C. M., pe de altă parte, s-a încheiat un antecontract de vânzare- cumpărare, prin care pârâții se obligau să-i vândă reclamantului apartamentul nr. 33, sc.I, et. III, cu suprafața utilă de 38,56 mp plus balcon de 3,53 mp, ce urma să fie construit în imobilul reprezentând bloc de locuințe din C.-N., Calea Turzii nr. 227, 227A,

229, pe terenul înscris în CF 1. C.-N., nr. top. 13176/2/1, CF nr. 1. nr. top. 12023/2, și

CF nr. 1., nr. top. 13176/4/1/1.

Prețul vânzării a fost stabilit la suma de 51.700 E., preț care urma a fi achitat după cum urmează: 500 E. cu titlu de rezervare, sumă achitată la data de (...), suma de

14.260 E. cu titlu de avans, achitată de către promitentul cumpărător la data de (...), suma de 20.930 urma a fi achitată până la data de (...) iar ultima tranșă în cuantum de

16.010 E. urma a fi achitată la data predării în folosință a imobilului, preconizată pentru

31 noiembrie 2008, cu posibilitatea de prelungire cu 30 de zile. P. la data semnării acestuia, reclamantul a achitat suma de 14.760 E., iar în ceea ce privește tranșa de

20.930 E., instanța reține că aceasta a fost achitată la data de 3 iunie 2008, conform actului adițional la antecontractul de vânzare cumpărare aflat în copie la fila 9, pârâții acceptând practic o decalare a scadenței inițial stabilite, așa cum a reținut și prima instanță.

Data predării apartamentului a fost stabilită pentru termenul de 31 noiembrie

2008 (probabil 30 pentru că 31 noiembrie nu există), cu posibilitate de prelungire unilaterală a termenului cu 30 de zile, până în data de 30 decembrie 2008. Este real faptul că imobilul a fost finalizat anterior acestei date, așa cum rezultă din procesul verbal de recepție la terminarea lucrărilor încheiat cu reprezentanții autorităților locale. U., la data de (...) P. Municipiului C.-N. a emis și Certificatul de atestare a edificării construcției nr. 821, având la bază procesul verbal de recepție din data de (...).

Disputa dintre părți vizează momentul în care reclamantul a aflat despre finalizarea construcției și maniera în care promitenții vânzători și-au îndeplinit obligația de notificare a reclamantului. În opinia instanței de apel ambele aspecte sunt lipsite de relevanță în condițiile în care refuzul reclamantului promitent vânzător de a prelua apartamentul este lipsit de echivoc și este fundamentat pe argumente care țin de diferențele semnificative în opinia acestuia între caracteristicile bunului promis și contractat și cele ale bunului finalizat.

Trebuie analizat în acest context cu titlu prioritar dacă refuzul reclamantului de a prelua bunul este unul justificat și daca apartamentul edificat respectă standardele minimale la care promitenții vânzători s-au obligat. Expertiza efectuată în cauză relevă o diferență de suprafață între cea menționată expres în antecontract și cea realizată în fapt. Instanța se va pronunța cu privire la caracterul esențial al acestei diferențe de suprafață și cu privire la incidența în această situație a dispozițiilor art. 1327 Cod C..

Prima instanță a reținut că dispozițiile art. 1327 Cod C. sunt incidente însă aplicarea lor nu permite rezoluțiunea contractului ci doar scăderea prețului. A., textul legal enunțat prevede că ,,D. vânzarea unui imobil s-a făcut cu arătare de cuprinsul sau, și pe atât măsura, vânzătorul este dator sa predea cumpărătorului, dacă acesta cere, cuprinsul arătat în contract. Neputând, sau cumpărătorul necerand, vânzătorul este dator sa sufere o scădere proporțională la preț,,.

Textul legal este aplicabil și în situația unui antecontract de vânzare cumpărare deoarece toate dispozițiile referitoare la preț și la obiect din materia contractului de vânzăre cumpărare se aplică și antecontractului de vânzare cumpărare pentru chiar valabilitatea acestuia. Antecontractul este lovit de nulitate absolută daca nu îndeplinește toate condițiile referitoare la preț și la obiectul vânzării, întocmai ca și contractul de vânzare cumpărare.

În opinia instanței de apel, chiar dacă este incident în cazul analizat, textul trebuie aplicat cu anumite nuanțări. Este total diferită situația unui teren a cărui lipsă parțială de suprafață poate determina scăderea prețului fără a afecta posibilitatea folosirii acestuia și situația unui apartament a cărui suprafață trebuie analizată pe de oparte global iar pe de altă parte cu privire la fiecare element component al acestuia care trebuie să asigure un standard existențial minim. Altfel spus, chiar dacă suprafața globală este relativ decentă și poate asigura un trai normal, trebuie analizată și situația fiecărei încăperi a apartamentului care trebuie să garanteze o funcționalitate specifică destinației și conformă cu standardele minime de confort.

Expertiza efectuată în cauză relevă faptul că există o diferență între suprafețele contractate și cele efectiv realizate. A., promitenții vânzători s-au obligat să edifice și să predea un apartament în suprafață totală de 42,09 mp cu orientare spre vest compus din bucătărie cu living, dormitor, baie, balcon situat în C.-N., Calea Turzii, nr. 227, 227A,

229, jud. C. pentru prețul de 51.700 euro. Detaliat, fiecare încăpere trebuia să aibă următoarea suprafață, conform planului anexă la antecontract (f.10 dosar judecătorie): dormitor - 19,20 mp, bucătărie - 12,94 mp, hol - 2,90 mp, baie 4, 60 mp. Suprafețele realizate și măsurate după finalizarea construcției sunt următoarele: dormitor 19,27 mp, bucătărie 12,15 mp, baie 3, 06 mp (f. 81 dosar fond).

Frapează desigur nu diferența ,,per ansamblu,, care putea determina o scădere de preț în condițiile art. 1327 Cod C. ci diferența de suprafață a unui element esențial al apartamentului, indispensabil unui trai civilizat. D. dintre proiect și realitate în privința camerei de baie este de peste 1, 5 mp, ceea ce procentual înseamnă peste 33 %. Este de prisos a accentua importanța acestui element indispensabil al apartamentului pentru un trai decent raportat la un standard minimal unanim acceptat de actualul nivel al dezvoltării sociale. Este deasemenea evident și faptul că o baie cu suprafața de 3 mp nu poate satisface acest minim standard de confort și igienă necesar pe care are dreptul să-l pretindă orice promitent cumpărător al unui apartament. Cauzele care au determinat această diferență de suprafață nu mai prezintă importanță, relevant fiind faptul că reclamantul promitent cumpărător nu poate fi obligat să preia o locuință cu o astfel de carență majoră, iar refuzul său este în aceste condiții și chiar pentru acest unic element pe deplin îndreptățit deoarece cocontractanții nu și-au respectat un element esențial al obligației asumate.

Trebuie menționat în acest context faptul că anexele Legii locuinței 114/1996 prevăd o mărime minimă de 4, 5 mp pentru baia unei locuințe de tipul celei care face obiectul cauzei (a se vedea anexa 1 a Legii 114/1996, exigențe minimale pentru locuințe).

Instanța de apel reține că potrivit dispozițiilor art. 1020-1021 C., condiția rezolutorie este subînțeleasă totdeauna în contractele sinalagmatice, în cazul în care una din părți nu îndeplinește angajamentul său. În acest caz, contractul nu este desființat de drept. P. în privința căreia angajamentul nu s-a executat are alegerea sau să silească pe cealaltă a executa convenția, când este posibil, sau sa-i ceară desființarea, cu daune interese. Desființarea trebuie să se ceară înaintea justiției, care, după circumstanțe, poate acorda un termen părții acționate.

Este vorba despre neexecutarea unui element esențial care nu mai poate fi îndeplinit deoarece o recompartimentare necesită o nouă autorizație de construire, modificări de proiect și o nouă perioadă pentru lucrări, aspecte care exced radical înțelegerii contractuale inițiale. În aceste condiții nu mai este posibilă executarea în natură a obligației de a construi și preda promitentului cumpărător un apartament cu anumite standarde minimale, iar acordarea unui termen de grație este inutilă.

Pentru toate aceste considerente, în baza dispozițiilor art. 296 C.p.c. instanța va admite apelul declarat de către apelanții C. M., B. S., B. E. și C. A. împotrivasentinței comerciale nr. 7327 din 4 noiembrie 2010 pronunțată în dosarul nr. (...) al T.ui C. C., pe care o schimbă în parte în sensul că va admite excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtelor B. E. și C. A.

În baza dispozițiilor art. 274 alin.1 C.p.c. va obliga pârâții C. M. și B. S. la plata în favoarea reclamantului C. F. H. a sumei de 7000 Ron reprezentând cheltuieli parțiale de judecată. Suma totală acordată de către prima instanță, de 7848,78 Ron va fi redusă la suma de 7000 Ron, proporțional cu admiterea doar parțială a cererii de chemare în judecată, având în vedere că a fost respinsă cererea de obligare a pârâților la plata sumei de 250 E. lunar, iar soluția cu privire la petitul accesoriu nu a fost apelată.

În baza dispozițiilor art. 293 și 296 C.p.c. instanța va respinge excepția inadmisibilității cererii de aderare la apel și va admite ca fiind întemeiată cererea de aderare la apel a intimatului C. F. H., deoarece suprafața necorespunzătoare a unei încăperi a apartamentului reprezintă elementul esențial care impune rezoluțiunea.

În baza art. 274 alin. 1 Cpc instanța va respinge cererea de acordare a cheltuielilor de judecată în apel formulată de apelanții B. S. și C. M., deoarece intimatul reclamant nu a căzut în pretenții. Admiterea excepției lipsei calității procesuale pasive a doi dintre pârâți nu schimbă soluția cu privire la cei care au această calitate.

PENTRU ACESTE M.IVE, ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E :

Admite apelul declarat de către apelanții C. M. și C. A., ambii domiciliați în C.-N., str. S. A., nr. 25-27, ap. 1, jud. C., B. S., B. E., ambii domiciliați în C.-N., str. Ș., nr. 15, jud.C. împotriva sentinței comerciale nr. 7327 din 4 noiembrie 2010 pronunțată în dosarul nr. (...) al T.ui C. C., pe care o schimbă în parte în sensul că:

Admite excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtelor B. E. și C. A. Respinge cererea de chemare în judecată împotriva acestor pârâte ca fiind introdusă împotriva unor persoane care nu au calitate procesuală pasivă.

Obligă pârâții C. M. și B. S. la plata în favoarea reclamantului C. F. H., domiciliat în B., str. S., nr. 6, ap. 21, jud. B. Năsăud, a sumei de 7000 Ron reprezentând cheltuieli parțiale de judecată.

Respinge excepția inadmisibilității cererii de aderare la apel și în consecință:

Admite cererea de aderare la apel a intimatului C. F. H., domiciliat în B., strada

S., nr. 6, ap. 21, jud. B. Năsăud.

Menține restul dispozițiilor sentinței.

Respinge cererea de acordare a cheltuielilor de judecată în apel formulată de apelanții B. S. și C. M.

Cu recurs în termen de 15 zile de la comunicare.

Pronunțată în ședința publică din 20 aprilie 2011.

PREȘEDINTE, JUDECĂTOR, GREFIER, C. I. A. A. I. V. D.

RedA.A.I. Dact.H.C./8 ex./(...) Jud.fond: N.Koșa;

← Decizia comercială nr. 339/2011, Curtea de Apel Cluj - Litigii...		Decizia comercială nr. 4398/2011, Curtea de Apel Cluj - Litigii... →

Decizia comercială nr. 72/2011, Curtea de Apel Cluj - Litigii cu profesioniștii

Vezi şi alte speţe de drept comercial:

Comentarii despre Decizia comercială nr. 72/2011, Curtea de Apel Cluj - Litigii cu profesioniștii