Decizia comercială nr. 149/2012, Curtea de Apel Cluj - Litigii cu profesioniștii
| Comentarii |
|
Dosar nr. (...)
R O M Â N I A
CURTEA DE APEL CLUJ
SECȚIA A II-A CIVILĂ, DE contencios ADMINISTRATIV ȘI FISCAL
DECIZIA CIVILĂ Nr. 149/2012
Ședința 02 N. 2012
C.pletul compus din: PREȘEDINTE G.-A. N. Judecător M. B. Grefier A. B.
S-a luat în examinare - în vederea pronunțării - apelul declarat de către pârâta SC S &MG S. împotriva Sentinței civile nr. 2. pronunțată de T. S. C., în contradictoriu cu intimat SC T. A. C. S., având ca obiect hotarare care sa țină loc de act de vanzare-cumparare.
Dezbaterea pe fond a cauzei a avut loc în ședința publică din 19 octombrie 2012, mersul dezbaterilor și concluziile părților fiind consemnate în încheierea de ședință de la acea dată, pronunțarea fiind amânată pentru termenul de azi.
C.EA
Prin sentința civilă nr. 2268 din (...) pronunțată de T. S. C. în dosar nr. (...) s-a admis în parte cererea de chemare în judecată formulată și precizată de reclamanta SC T. A. S. în contradictoriu cu pârâta SC S&MG S. și în consecință:
A fost obligată pârâta SC S&M S. să încheie cu reclamanta SC T AA S. contract de vânzare-cumpărare în formă autentică cu privire la imobilul „. (parte)
25 - Teren și C45/1 - Hala modelărie/1 -construcție cu parter, pe fundație din beton, zidărie mixtă (cărămidă - stâlpi - grinzi- beton armat), planșeu, chesoane prefabricate, acoperiș tip terasă, compusă din 3 săli de producție, 1 magazie, cu Sc=1861,09 mp";, înscris în CF nr. 1. C.-N., sub nr. cad. 7668/1 și nr. top. (...)(...)9/1 și 16300/1, în suprafață de 4.312 mp, pentru prețul de 135.000 euro, iar în caz de refuz prezenta hotărâre urmând a ține loc de act apt pentru intabulare.
S-a dispus intabularea dreptului de proprietate al reclamantei SC T. A. S. asupra imobilului înscris în CF nr. 1. C.-N., sub nr. cad. 7668/1 și nr. top. (...)(...)9/1 și 16300/1 - „. (parte) 25 - Teren și C45/1 - Hala modelărie/1 - construcție cu parter, pe fundație din beton, zidărie mixtă (cărămidă - stâlpi - grinzi- beton armat), planșeu, chesoane prefabricate, acoperiș tip terasă, compusă din 3 săli de producție, 1 magazie, cu Sc=1861,09 mp";, în suprafață de
4.312 mp, cu titlul de drept de cumpărare.
S-a respins ca neîntemeiată cererea referitoare la instituirea unei servituți de trecere.
A fost obligată pârâta să plătească reclamantei suma de 10.163 lei cu titlul de cheltuieli de judecată constând în taxă judiciară de timbru și timbru judiciar aferent pretențiilor admise, respingând cererea cu privire la cheltuielile legate de onorariul expertului.
Pentru a pronunța această hotărâre, instanța de fond a reținut următoarele:
Prin P. de vânzare-cumpărare nr. 01 încheiată la data de (...) și atestată de av. M. R. L. (filele 6-14) pârâta SC S&MG S. s-a obligat să vândă reclamantei SC T. A. S. imobilul „. (parte) 25 - Teren și C45/1 - Hala modelărie/1 -construcție cuparter, pe fundație din beton, zidărie mixtă (cărămidă - stâlpi - grinzi- beton armat), planșeu, chesoane prefabricate, acoperiș tip terasă, compusă din 3 săli de producție, 1 magazie, cu Sc=1861,09 mp";, înscris în CF nr. 1. C.-N., sub nr. cad.
7668/1 și nr. top. (...)(...)9/1 și 16300/1, în suprafață de 4.312 mp, pentru prețul de 135.000 euro și să instituie servitute de trecere la acest imobil.
Deși pârâta a fost notificată se prezinte în fața notarului public în vederea încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, contract apt să transfere dreptul de proprietate, aceasta a refuzat executarea obligației pe care și- a asumat-o prin promisiunea de vânzare-cumpărare menționată anterior.
În ceea ce privește susținerile pârâtei cu privire la lipsa calității de a angaja
SC S&MG S., tribunalul a reținut că acestea au fost analizate în dosarul nr. (...) al T.ui C. C. având ca obiect constatarea nulității absolute a promisiunii de vânzare-cumpărare nr. 01 încheiată la data de (...) și atestată de av. M. R. L., cerere care a fost respinsă ca neîntemeiată prin sentința comercială
2296/C/2008 a T.ui C., rămasă irevocabilă (filele 70-81).
În ceea ce privește forma cerută pentru încheierea valabilă a promisiunii de vânzare-cumpărare, instanța a reținut că potrivit art. 5 alin. 2 din Titlul X al Legii nr. 247/2005, care dispune în mod imperativ, terenurile pot fi înstrăinate prin acte juridice între vii numai dacă acestea sunt încheiate în formă autentică, această condiție de formă ad validitatem se referă doar la contractul de vânzare- cumpărare, acesta fiind apt a transfera dreptul de proprietate.
Potrivit art. 2.5 din promisiune de vânzare-cumpărare menționată anterior, părțile se obligă să încheie contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică ulterior înscrierii dreptului de proprietate a pârâtei promitent vânzător, dar nu mai târziu de un an de la data încheierii prezentului act. Ori acest termen nu este un termen extinctiv așa cum a susținut pârâta ci este un termen suspensiv în favoarea promitentului vânzător, aspect care reiese cu certitudine din conținutul clauzei mai ales urmare a referinței făcută de părți la intabularea dreptului de proprietate al pârâtei promitente vânzătoare, termen maxim în care aceasta trebuia să procedeze la intabularea dreptului său de proprietate, interpretare care se impune și dacă analizăm această dispoziție coroborat cu art. IV alin. 1.1 lit. g din pact.
În ceea ce privește incidența pactului comisoriu expres de grad IV inserat în contract în cazul nerespectării termenului de încheiere a contractului de vânzare- cumpărare în formă autentică, instanța a reținut că acest pact constituie un mod de reziliere convențională și chiar dacă poate interveni de plin drept, nu înlătură posibilitatea părții care nu se află în culpă de a opta fie între rezilierea contractului cu daune interese fie executarea acesteia, dreptul de opțiune al acesteia fiind suveran. Altfel spus, chiar dacă părțile au inserat un pact comisoriu, această modalitate de reziliere convențională nu înlătură dreptul părții care nu este în culpă de a solicita executarea actului.
Având în vedere că partea în culpă care nu și-a executat obligațiile este pârâta SC S&MG S., reclamanta SC T. A. S. executându-și obligațiile asumate, respectiv plata avansului, aceasta chiar în pofida pactului comisoriu expres de grad IV inserat în art. art. IV alin. 1.1 lit. g din pact poate în mod suveran să solicite executarea antecontractului de vânzare-cumpărare.
Potrivit fotocopiei CF nr. 1. C.-N., imobilul „. (parte) 25 - Teren și C45/1 -
Hala modelărie/1 -construcție cu parter, pe fundație din beton, zidărie mixtă (cărămidă - stâlpi - grinzi- beton armat), planșeu, chesoane prefabricate, acoperiș tip terasă, compusă din 3 săli de producție, 1 magazie, cu Sc=1861,09 mp";, înscris în CF nr. 1. C.-N., sub nr. cad. 7668/1 și nr. top. (...)(...)9/1 și 16300/1, în suprafață de 4.312 mp se găsește în proprietatea tabulară a pârâtei SC S&MG S.
Potrivit dispozițiilor art. 969 cod civil, convențiile legal făcute au putere de lege între părțile contractante, iar potrivit dispozițiilor art. 5 alin.2 din Titlul X al Legii nr. 247/2005 a obligat pârâta SC S&M S. să încheie cu reclamanta SC T AA S. contract de vânzare-cumpărare în formă autentică cu privire la imobilul „. (parte) 25 - Teren și C45/1 - Hala modelărie/1 -construcție cu parter, pe fundație din beton, zidărie mixtă (cărămidă - stâlpi - grinzi- beton armat), planșeu, chesoane prefabricate, acoperiș tip terasă, compusă din 3 săli de producție, 1 magazie, cu Sc=1861,09 mp";, înscris în CF nr. 1. C.-N., sub nr. cad.
7668/1 și nr. top. (...)(...)9/1 și 16300/1, în suprafață de 4.312 mp, pentru prețul de 135.000 euro, iar în caz de refuz prezenta hotărâre urmând a ține loc de act apt pentru intabulare.
În temeiul art. 20 din Legea nr. 7/1996, republicată, instanța a dispus intabularea dreptului de proprietate asupra al reclamantei SC T. A. S. asupra imobilului înscris în CF nr. 1. C.-N., sub nr. cad. 7668/1 și nr. top. (...)(...)9/1 și
16300/1 - „. (parte) 25 - Teren și C45/1 - Hala modelărie/1 -construcție cu parter, pe fundație din beton, zidărie mixtă (cărămidă - stâlpi - grinzi- beton armat), planșeu, chesoane prefabricate, acoperiș tip terasă, compusă din 3 săli de producție, 1 magazie, cu Sc=1861,09 mp";, în suprafață de 4.312 mp, cu titlul de drept de cumpărare.
În ceea ce privește cererea de instituire a unui drept de servitute de trecere, capăt de cerere pe care în mod formal reprezentantul reclamantei a arătat că nu îl mai susține fără însă a depune o precizare scrisă a cererii de chemare în judecată sau o cerere de renunțare la judecată cu privire la acesta, instanța a reținut că potrivit raportului de expertiză tehnică judiciară în specialitatea topografie întocmit de expert M. I. (filele 122-136), imobilul în litigiu are acces la calea publică, nefiind un loc înfundat.
Potrivit dispozițiilor art. 616 Cod civil, proprietarul al cărui loc este înfundat, respectiv nu are ieșire la calea publică, poate reclama o trecere pe terenul vecinului său pentru a-și putea folosi propriul fond, având îndatorirea de a-l despăgubi pentru pagubele ce i le-ar cauza.
Față de cele de mai sus, instanța a reținut că în cauză nu sunt întrunite condițiile prevăzute de art. 616 Cod civil, imobilul în litigiu având acces la calea publică, astfel că a respins ca neîntemeiată cererea referitoare la instituirea unei servituți de trecere.
În temeiul art. 276 Cod procedură civilă, cererea reclamantei fiind admisă doar în parte, instanța a obligat pârâta SC S&MG S. să plătească reclamantei SC T. A. S. suma de 10.163 lei cu titlul de cheltuieli de judecată constând în taxă judiciară de timbru și timbru judiciar aferent pretențiilor admise și onorariu avocațial, respingând cererea cu privire la cheltuielile legate de onorariul expertului, expertiza tehnică judiciară fiind efectuată în vederea soluționării capătului de cerere privind instituirea dreptului de servitute.
Împotriva acestei hotărâri a declarat apel pârâta SC S & MG S. solicitând instanței de apel ca prin decizia ce o pronunța să admită apelul. să schimbe În parte hotărârea apelată În sensul respingerii acțiunii promovate de către intimata reciamantă SC T. A. S.
Prin sentința pe care o apelează, instanța de fond a admis În parte acțiunea promovată de către reclamanta SC T. A. S., obligând pârâta la Î. cu reclamanta a unui contract de vânzare-cumpărare pentru activul "hală modelărie", proprietatea pârâtei.
Pentru a hotărî astfel, instanța de fond a respins apărările pârâtei prin care a demonstrat faptul că nu sunt Îndeplinite condițiile pentru admiterea acțiunii, cel puțin din perspectiva faptului că (i) termenul În care părțile au convenit Î. contractului a expirat la data de (...) și (ii) nu a fost Îndeplinităcondiția obținerii de către fostul administrator al societății se S&MG S. a acordului pentru transferul proprietății.
Motivele pe care își sprijină apelul de față vor fi detaliate În cuprinsul prezentei declarații de apel.
De asemenea, având În vedere faptul că pârâtei nu i-a fost comunicată Î. de ședință din (...) care conține consemnarea dezbaterilor pe fondul cauzei și care face parte integrantă din sentința pe care o apelează, își rezervă dreptul de a completa prezentele motive de apel după ce va cunoaște conținutul acestei Încheieri.
1. Instanța de fond a stabilit În mod greșit faptul că termenul prevăzut de art. II 2.5 din contract este un termen extinctiv.
Prin notele scrise depuse la dosar cât și prin concluziile orale formulate la termenul de judecată din (...) a arătat faptul că actul dedus judecății, respectiv promisiunea de vânzare-cumpărare nr. 01/(...), conținea un raport juridic afectat de un termen extinctiv.
Astfel cum reiese din clauza nr. II, părțile au convenit faptul că promisiunea de vânzare-cumpărare nu reprezintă un act translativ de proprietate ci un act ce a dat naștere unor drepturi de creanță și a unor obligații de a face, În legătură cu Îndeplinirea formalităților vizând transferul proprietății de la promitentul vânzător la promitentul cumpărător, Î. aceste drepturi trebuiau exercitate de reclamanta intimată nu mai târziu de un an de la data Î. promisiunii.
În acest sens, În cuprinsul clauzei nr. II 2.3 s-a stipulat expres faptul că promisiunea dă naștere unor obligații de a face, dreptul de proprietate urmând a se transfera ulterior, la momentul achitării integrale a prețului de către promitentul-cumpărător.
De asemenea, părțile au convenit faptul că Î. contractului translativ de proprietate urma să aibă loc nu mai târziu de un an de la data Î. promisiunii de vânzare-cumpărare, adică cel târziu la data de (...). A. clauză este cuprinsă În art. II 2.5 din contract și are valoarea unui termen extinctiv.
Prin sentința pe care o apelează, judecătorul fondului a apreciat În mod eronat faptul că această clauză din contract ar stabili un termen suspensiv În favoarea promitentului cumpărător, Împrejurare ce a condus la pronunțarea unei soluții netemeinice. Chiar dacă instanța de fond apreciază că termenul este "cu certitudine" unul suspensiv, printr-o simplă interpretare gramaticală a clauzei rezultă faptul că părțile au convenit ca contractul autentic să se Încheie "nu mai târziu de 1 (un) an de la data Î. prezentului act" (a promisiunii de vânzare- cumpărare), fapt ce indică existența unui termen-limită până la care raportul juridic subzistă, această Împrejurare indicând un termen extinctiv și nu unul suspensiv.
Astfel, obligația pe care și-a asumat-o este aceea de a transfera proprietatea către cumpărătoarea SC T. A. S. Înăuntrul unui interval limitat de timp, expres prevăzut de contract. D. de expirarea acestui interval, promisiunea de vânzare și- a Î. efectele juridice.
Solicită instanței de apel să observe că Î. termenului extinctiv stinge obligația și pune capăt efectelor contractului pentru viitor, spre deosebire de termenul suspensiv care Întârzie, suspendă, producerea efectelor contractului până la Î. sa. A. distincția dintre termenul extinctiv și cel suspensiv se referă la efectele produse de Î. termenului, În primul caz drepturile putând fi exercitate numai pendente termine, iar În al doilea caz numai eveniente termine.
În situația În care termenul conținut de art. II 2.5 din contract ar fi fost unul suspensiv, atunci părțile nu ar fi folosit sintagma "nu mai târziu de 1 (un) an", ci o altă exprimare care ar fi amânat exigibilitatea obligației asumate după Î.acestui termen, ca de pildă: "părțile se obligă la Î. contractului de vânzare- cumpărare dar nu mai devreme de un an sau "părțile nu vor Î. contractul de vânzare-cumpărare decât după Î. unui termen de un an.
Din contră, formularea folosită de contract - părțile vor Î. contractul nu mai târziu de un an de la data promisiunii - indică faptul că Î. contractului poate avea loc pendente termine, Î. nu și eveniente termine.
Redactarea clauzei II 2.5 exclude interpretarea dată de instanța de fond, respectiv nu se referă la amânarea efectelor contractului pentru o perioadă de un an ci, din contră, stabilește un termen-limită, imperativ, Înăuntrul căruia drepturile trebuie exercitare și respectiv obligațiile Îndeplinite.
Din această perspectivă, paralela făcută de instanța de fond Î. clauza II 2.5
și clauza IV 1.1 lit. g) nu este aptă să conducă la calificarea termenului contractual ca fiind unul suspensiv și nici la Î. apărărilor pârâtei.
Într-adevăr, art. IV 1.1 lit. g) se referă la obligația asumată de pârâtă de a notifica promientul cumpărător cu privire la data la care urmează să se Încheie contractul de vânzare-cumpărare, Î. această notificare avea În vedere necesitatea de a respecta termenul de 10 zile de la primirea notificării, termen de asemenea stipulat la art. II 2.5 În favoarea intimatei reclamante,". ca aceasta să poată organiza plata prețului.
Pentru completa lămurire a instanței, arată faptul că În situația În care contractul translativ de proprietate s-ar fi perfectat Înăuntrul termenului extinctiv de 1 an, pârâta urma să notifice promitenta-cumpărătoare să se prezinte În fața notarului la termenul ales de pârâtă, dar care nu putea fi mai scurt de 10 zile de la primirea notificării de către partea adversă.
Acest termen de 10 zile de la primirea notificării este Într-adevăr un termen suspensiv, Înăuntrul căruia contractul nu putea fi Î.t, dar nu poate fi confundat cu termenul limită, de un an, până la care raportul juridic În integralitatea sa Își putea produce efectele.
De asemenea, instanța de fond a reținut În mod eronat faptul că reclamanta ar fi avut de ales Î. rezilierea contractului, În temeiul pactului comisoriu de grad IV din contract, și dreptul de a cere executarea contractului.
Deși creditorul obligației neexecutare are, În teorie, dreptul de a cere fie executarea contractului fie desființarea acestuia, În cauza de față instanța nu a dat valențele juridice cuvenite faptului că executarea a fost solicitată de creditor după Î. termenului extinctiv de un an, adică după ce obligația de a perfecta contractul se stinsese.
Astfel, În măsura În care promitentul cumpărător, creditor al obligației afectate de termen extinctiv, ar fi solicitat executarea obligației Înainte de Î. termenului extinctiv de 1 an, acesta ar fi avut la dispoziție opțiunea Î. a solicita executarea obligației sau a desființa contractul, solicitând daune, În temeiul pactului comisoriu.
În cauza de față, creditorul a solicitat executarea obligației la data de (...), odată cu transmiterea prin intermediul BEJ N. M. a notificării de punere În Î. nr.
1., Î. această notificare a fost emisă după Î. termenului extinctiv de un an, care expirase la data de (...).
Or, stipularea pactului comisoriu În art. IV 1.1 lit g) nu Înlătură stingerea raportului juridic la Î. termenului extinctiv, ci doar vine să susțină concluzia conform căreia părțile au căzut de acord cu privire la faptul că perfecta rea vânzării-cumpărării trebuie să aibă loc, În toate cazurile, nu mai târziu de un an de la data Î. promisiunii de vânzare-cumpărare, ulterior acestei date efectele promisiunii Încetând.
Totodată, solicită instanței de apel să observe faptul că cererea de chemare
În judecată a fost introdusă În luna ianuarie 2008, de asemenea după Î.termenului extinctiv stipulat de contract. La momentul la care a fost introdusă prezenta acțiune, reclamanta SC T. A. C. S. nu mai deținea niciun drept În baza promisiunii de vânzare-cumpărare, iar pârâta nu mai avea nicio obligație de a Î. un contract de vânzare-cumpărare cu privire la imobilul "M. de L.", așa cum este descris În capitolul al II-lea din P. de vânzare-cumpărare, fiind Î. termenul extinctiv de un an, care afecta executarea acestei promisiuni.
2. Contractul de vânzare-cumpărare urma să fie Î.t În măsura În care administratorul societății obținea acordul pârâtei cu privire la transferul proprietății
Astfel cum a arătat și În fața instanței de fond, prin Î. P. de vânzare- cumpărare nr. 01/(...), fostul administrator al se S&MG S., dl. Ottmar Erich
Gehl, și-a asumat obligația de a face toate demersurile necesare pentru Î. valabilă a unui contract de vânzare-cumpărare, respectiv de a Î. să obțină acordul asociatului unic al societății pentru realizarea vânzării.
Prin urmare, P. de vânzare-cumpărare a fost Î.tă sub condiția adoptării unei hotărâri a asociatului unic al societății S&MG S., prin care acesta să Își dea acordul cu privire la Î., În mod valabil, a contractului de vânzare-cumpărare cu privire la bunul imobil "M. de L.", proprietatea pârâtei. A. condiție reprezintă acel eveniment viitor și nesigur ca realizare, de care depinde Î.și existența actului juridic civil".
Din moment ce acest acord nu a fost obținut niciodată este evident că această operațiune nu se putea materializa. Asociatul societății comerciale era singurul care avea (și are În continuare) dreptul de a decide cu privire la actele juridice care pot afecta patrimoniul deținut de societate.
De altfel, art. VIII 8.5 din contract conține obligația personală a fostului administrator, dl. Ottmar Erich Gehl, de a Î. personal toate demersurile necesare În vederea Îndeplinirii obligațiilor asumate de către SC S&MG S. În temeiul promisiunii.
Subliniază faptul că prin aceste apărări pârâta nu tinde să aducă atingere autorității de lucru judecat a sentinței comerciale nr. 2296/C/2008 pronunțate de Tribunalul Comercial Cluj În dosarul nr. (...), prin care a fost respinsă În mod irevocabil cererea pârâtei vizând constatarea nulității absolute a promisiunii de vânzare-cumpărare.
În fapt, arată instanței faptul că promisiunea de vânzare-cumpărare nr.
1/(...) nu poate produce decât acele efecte pe care părțile le-au agreat de comun acord și În temeiul legislației aplicabile contractului, aspect reținut și de către C.ea de A. C. În considerentele deciziei nr. 30/2010 pronunțate În dosarul nr. (...).
Astfel, C.ea de A. C. a stabilit:
"În realitate, prin contractul intitulat promisiune de vânzare-cumpărare nu s-a produs un astfel de efect [. de proprietate] antecontractul de vânzare- cumpărare nu este apt să transfere dreptul de proprietate asupra unui bun aparținând societăți comerciale deoarece prin Î. acestui antecontract s-a transferat un simplu drept de creantă In patrimoniul pârâtei [SC T. A. S.), În nici un caz un drept de proprietate. D. de creanță enunțat dă dreptul creditoarei de a solicita pe viitor transferul dreptului de proprietate În formele imperativ prevăzute de lege, prilej cu care se va pune În discuție maniera În care un bun poate fi transferat din patrimoniul apelantei conform prevederilor actului constitutiv."
A., autoritatea de lucru judecat de care se bucură sentințele judecătorești pronunțate În dosarele nr. (...) și (...) se Întind asupra valabilității contractului intitulat promisiune de vânzare-cumpărare, nu și asupra Îndeplinirii condițiilor pentru transferul proprietății de la subscrisa către intimata SC T. A. S., condiții care trebuie analizate În cadrul prezentului demers judiciar.
Din această perspectivă, respingerea apărărilor pârâtei de către instanța de fond, motivată pe autoritatea de lucru judecat de care se bucură sentința comercială nr. 2296/C/2008, reprezintă o eroare de judecată ce a condus practic la neexaminarea acestor apărări și la neverificarea existenței acordului de voință al S&MG pentru transferul proprietății către SC T. A. S.
În temeiul efectului devolutiv al apelului, solicită instanței de control judiciar să examineze cauza sub toate aspectele, inclusiv din perspectiva formării voinței juridice a societății pârâte cu privire la transferul proprietății către intimata reclamantă.
Reclamanta intimată S. A. C. S. a formulat întâmpinare la apelul formulat de catre de parata apelanta s.c. S&G S.R.L. inregistrata la ORC sub nr.
(...), impotriva Sentintei civile nr. 2. pronuntata de catre T. S. C. in dosarul cu numarul de mai sus.
Solicită a se respinge apelul ca neintemeiat, sa se mentină in tot sentinta civila apelata ca legala si temeinica si sa fie obligată apelanta la plata cheltuielilor de judecata in apel.
Analizând apelul prin prisma motivelor invocate și a apărărilor formulate, C.ea reține următoarele:
Prin P. de vânzare-cumpărare nr. 01 încheiată la data de (...) și atestată de av. M. R. L. (filele 6-14) pârâta SC S&MG S. s-a obligat să vândă reclamantei SC T. A. S. imobilul „. (parte) 25 - Teren și C45/1 - Hala modelărie/1 -construcție cu parter, pe fundație din beton, zidărie mixtă (cărămidă - stâlpi - grinzi- beton armat), planșeu, chesoane prefabricate, acoperiș tip terasă, compusă din 3 săli de producție, 1 magazie, cu Sc=1861,09 mp";, înscris în CF nr. 1. C.-N., sub nr. cad.
7668/1 și nr. top. (...)(...)9/1 și 16300/1, în suprafață de 4.312 mp, pentru prețul de 135.000 euro și să instituie servitute de trecere la acest imobil.
Deși pârâta a fost notificată se prezinte în fața notarului public în vederea încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, contract apt să transfere dreptul de proprietate, aceasta a refuzat executarea obligației pe care și- a asumat-o prin promisiunea de vânzare-cumpărare menționată anterior.
Prin sentința civilă nr. 2268 din (...) pronunțată de T. S. C. în dosar nr. (...) s-a admis în parte cererea de chemare în judecată formulată și precizată de reclamanta SC T. A. S. în contradictoriu cu pârâta SC S&MG S. și în consecință:
A fost obligată pârâta SC S&M S. să încheie cu reclamanta SC T. A. S. contract de vânzare-cumpărare în formă autentică cu privire la imobilul „. (parte)
25 - Teren și C45/1 - Hala modelărie/1 -construcție cu parter, pe fundație din beton, zidărie mixtă (cărămidă - stâlpi - grinzi- beton armat), planșeu, chesoane prefabricate, acoperiș tip terasă, compusă din 3 săli de producție, 1 magazie, cu Sc=1861,09 mp";, înscris în CF nr. 1. C.-N., sub nr. cad. 7668/1 și nr. top. (...)(...)9/1 și 16300/1, în suprafață de 4.312 mp, pentru prețul de 135.000 euro, iar în caz de refuz prezenta hotărâre urmând a ține loc de act apt pentru intabulare.
S-a dispus intabularea dreptului de proprietate al reclamantei SC T. A. S. asupra imobilului înscris în CF nr. 1. C.-N., sub nr. cad. 7668/1 și nr. top. (...)(...)9/1 și 16300/1 - „. (parte) 25 - Teren și C45/1 - Hala modelărie/1 - construcție cu parter, pe fundație din beton, zidărie mixtă (cărămidă - stâlpi - grinzi- beton armat), planșeu, chesoane prefabricate, acoperiș tip terasă, compusă din 3 săli de producție, 1 magazie, cu Sc=1861,09 mp";, în suprafață de
4.312 mp, cu titlul de drept de cumpărare.
S-a respins ca neîntemeiată cererea referitoare la instituirea unei servituți de trecere.
A fost obligată pârâta să plătească reclamantei suma de 10.163 lei cu titlul de cheltuieli de judecată constând în taxă judiciară de timbru și timbru judiciaraferent pretențiilor admise, respingând cererea cu privire la cheltuielile legate de onorariul expertului.
Prima instanta a retinut in mod corect ca lipsa calitatii administratorului societatii apelante de a incheia un act translativ de proprietate in lipsa obtinerii acordului asociatului unic al societatii pentru realizarea vanzarii nu poate fi retuinut in prezenta cauza. Asupra considerentelor de fapt si de drept referitoare la mandatul administratorului (Ottmar Erich Gehl), s-a statuat cu autoritate de lucru judecat prin ramanerea irevocabila a cauzei ce a facut obiectul Dosarului nr. (...) al T.ui C. C., avand ca obiect constatarea nulitatii absolute a promisiunii de vanzare cumparare nr. 01 incheiata la data de (...). Drept urmare, analiza acestor elemente pe care le supune atentiei apelanta nu mai poate fi facuta in cadrul prezentului dosar, sau oricum nu poate primi o alta dezlegare.
În ceea ce privește forma cerută pentru încheierea valabilă a promisiunii de vânzare-cumpărare, prima instanța a reținut corect că potrivit art. 5 alin. 2 din Titlul X al Legii nr. 247/2005, care dispune în mod imperativ, terenurile pot fi înstrăinate prin acte juridice între vii numai dacă acestea sunt încheiate în formă autentică, această condiție de formă ad validitatem se referă doar la contractul de vânzare-cumpărare, acesta fiind apt a transfera dreptul de proprietate. P. de vânzare-cumpărare are ca obiect o obligație de a face, de a transfera în viitor un drept de proprietate în condițiile convenite, ori excepțiile de la principiul consensualismului sunt de strictă interpretare, dispozițiile art. 5 alin. 2 din Titlul X al Legii nr. 247/2005 referindu-se doar la actele juridice având ca obiect o obligație de a da, astfel că în cazul promisiunii de vânzare-cumpărare legea nu impune ad validitatem forma autentică, acesta fiind valabil și în forma înscrisului sub semnătură privată.
Potrivit art. 2.5 din promisiune de vânzare-cumpărare menționată anterior, părțile se obligă să încheie contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică ulterior înscrierii dreptului de proprietate a pârâtei promitent vânzător, dar nu mai târziu de un an de la data încheierii prezentului act. Ori acest termen nu este un termen extinctiv așa cum a susținut apelanta pârâta ci este un termen suspensiv în favoarea promitentului vânzător, aspect care reiese cu certitudine din conținutul clauzei mai ales urmare a referinței făcută de părți la intabularea dreptului de proprietate al pârâtei promitente vânzătoare, termen maxim în care aceasta trebuia să procedeze la intabularea dreptului său de proprietate, interpretare care se impune și dacă analizăm această dispoziție coroborat cu art. IV alin. 1.1 lit. g din pact.
Termenul de 1 an despre care face vorbire apelanta ca ar fi unul extinctiv este in realitate unul suspensiv, stipulat in favoarea promitentului vanzator, intrucat clauza care il contine face referire in special la intabularea dreptului de proprietate a promitentului vanzator, termen maxim in care acesta din urma trebuia, avea obligatia sa procedeze la intabularea dreptului sau de proprietate. S. extinctiv al termenului rezulta cu claritate din obligatiile asumate de promitentul vanzator in cuprinsul art 2.5 (a a-si inscrie dreptul de proprietate in cartea funciara, de a alege notarul public care va perfecta actul autentic, de a notifica promitentul cumparator sa se prezente la notarul public in vederea perfectarii actului autentic).
In ceea ce priveste coroborarea acestui termen suspensiv cu prevederile din promisiunea de vanzare cumparare privitoare la consecintele nerespectarii termenului de incheiere a contractului de vanzare cumparare in forma autentica, aceste prevederi reprezinta un pact comisoriu de grad IV, respectiv o modalitate de reziliere a promisiunii.
I., acest pact comisoriu nu inlatura posibilitatea partii care nu se afla in culpa de a opta intre rezilierea contractului cu daune interese si executareaacestuia, dreptul de optiune fiind unul suveran promitentului cumparator care si-a executat obligatiile sale rezultand din promisiune.
Potrivit art 296 cod pr civ raportat la art 274 cod pr civ curtea va respinge apelul declarat de SC S & MG S. împotriva sentinței civile nr. 2268 din (...) pronunțată în dosar nr. (...) al tribunalului S. C., pe care o va menține în întregime.
Va obliga apelanta să achite intimatei SC T. A. C. S. suma de 3000 lei cheltuieli de judecată în apel (onorariu avocat - fila 32 dos apel).
PENTRU ACESTE MOTIVE, ÎN NUMELE LEGII DECIDE
Respinge apelul declarat de SC S & MG S. împotriva sentinței civile nr.
2268 din (...) pronunțată în dosar nr. (...) al tribunalului S. C., pe care o menține în întregime.
Obligă apelanta să achite intimatei SC T. A. C. S. suma de 3000 lei cheltuieli de judecată în apel.
Decizia este definitivă și executorie.
Cu drept de recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședința publică din (...).
Red.G.A.N./dact.L.C.C.
4 ex./(...)
Jud.fond: C. G.
| ← Decizia comercială nr. 489/2012, Curtea de Apel Cluj - Litigii... | Sentința comercială nr. 241/2012, Curtea de Apel Cluj -... → |
|---|
