Sentința civilă nr. 3527/2013. Hotărâre care să țină loc de vânzare
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
T. UL SPECIALIZAT C. DOSAR nr. _
Cod operator date cu caracter personal 11553
SENTINȚA CIVILĂ nr. 3527/2013
Ședința publică din data de 18 decembrie 2013 Instanța este constituită din:
PREȘEDINTE: F. -IANCU M. GREFIER: F. B.
Pe rol fiind pronunțarea hotărârii asupra acțiunii precizate formulate de către reclamanții C. F. ANA și C. V. în contradictoriu cu pârâții U.
, U. L., C. P., reprezentată de mama sa, d-na C. D. și de tatăl său, d-l C. C. S. și, respectiv, A. T. din cadrul Primăriei municipiului C. -N., având ca obiect hotărâre care să țină loc de act de vânzare-cumpărare.
La ambele apeluri nominale efectuate în ședință publică părțile au lipsit. Procedura de citare este legal îndeplinită.
Dezbaterile asupra fondului cererii au avut loc în ședința publică din data de 4 decembrie 2013, fiind consemnate în încheierea de ședință respectivă, care face parte integrantă din prezenta sentință, când instanța, având nevoie de o perioadă de timp mai îndelungată pentru a delibera și pentru a da posibilitatea părților să depună concluzii scrise, a amânat pronunțarea pentru termenul din data de azi, 18 decembrie 2013, când a hotărât următoarele :
T R I B U N A L U L:
Deliberând asupra cauzei civile de față:
Prin acțiunea civilă înregistrată la 16 decembrie 2008, precizată la 24 martie 2009, extinsă la 26 octombrie 2011, respectiv precizată și completată la 25 septembrie 2013, reclamanții C. F. ANA și C. V. au chemat în judecată pe pârâții U. S., U. L. și C. P., solicitând instanței ca prin hotărârea pe care o va pronunța:
Să se dispună evidențierea în CF a construcției edificate pe terenul intravilan înscris în CF nr. 57728 F. (CF vechi 9574) sub nr. cad. 4921, cu regim de înălțime D + P + M, cu structura de rezistență din zidărie de blocuri de beton celular autoclavizat, cu fundații de beton și acoperiș tip șarpantă cu învelitoare de țiglă metalică, compusă din: demisol: garaj, centrală termică și spălătorie, hol, pivniță; parter: living, bucătărie, baie, hol, terasă; mansardă: 3 dormitoare, baie, hol, 2 balcoane, realizată pe baza autorizației de construire nr. 263/9 iulie 2007, emisă de Consiliul local al com. F. și recepționată pe baza procesului verbal de recepție la terminarea lucrărilor nr. 280/14 februarie 2007.
Să se dispună înscrierea în CF 57728 F. (CF vechi 9574), nr. cad. 4921, asupra construcției descrise la pct. 2, a dreptului de proprietate al defunctului MACAVEI M. în cotă-parte de 70/100 și a dreptului de proprietate comună al pârâților U. L. și U. S. în cotă-parte de 30/100, cu titlu "prin construire";.
Să se constate că în masa succesorală rămasă după defunctul MACAVEI M., decedat la 24 februarie 2008, a cărui unică moștenitoare este pârâta minoră C. P., conform sentinței civile nr. 16468/18 decembrie
2009, pronunțată de Judecătoria Cluj-Napoca în dosarul nr._, este inclusă cota-parte de 70/100 din drepturile de proprietate asupra imobilelor:
imobilul situat în com. F., jud. C., str. Cetății, FN, compus din teren intravilan, înscris în CF 57728 F. (CF vechi 9574), nr. cad. 4921 și construcția casă descrisă la pct. 2, denumită generic Casa 1.
4.2. imobilul situat în com. F., jud. C., str. Cetății, FN, compus din teren intravilan, înscris în CF 57738 F. (CF vechi 9575), nr. cad. 4922 și construcția casă cu nr. cad. 4922-C, denumită generic Casa 2.
Să se dispună înscrierea în CF 57728 F. (CF vechi 9574), nr. cad. 4921, a dreptului de proprietate al pârâtei C. P. asupra cotei-părți de 70/100 din imobilul Casa 1 și asupra cotei-părți de 70/100 din imobilul Casa 2, cu titlu "prin moștenire";.
Să fie obligați pârâții U. S., U. L. și C. P., minoră, să încheie cu reclamanții C. F. ANA și C. V. contract(e) de vânzare- cumpărare autentificat(e) notarial având ca obiect imobilele care fac obiectul antecontractelor de vânzare-cumpărare încheiate la 22 iunie 2007, descrise mai sus, în caz de refuz hotărârea ce se va pronunța să țină loc de contract de vânzare-cumpărare autentificat apt să transmită dreptul de proprietate de la pârâți către reclamanți asupra imobilelor descrise mai sus.
Să se dispună diminuarea prețului vânzării-cumpărării imobilelor descrise mai sus, după cum urmează: pentru Casa 1, de la 74.000,00 euro la 52.256,00 euro (cu 21.744,00 euro), respectiv pentru Casa 2 de la 74.000,00 euro la 53.450 euro (cu 20.550,00 euro), ca urmare a neconcordanței între situația reală a imobilelor și cea descrisă în antecontractele de vânzare- cumpărare încheiate la 22 iunie 2007.
Să se dispună înscrierea în CF a dreptului de proprietate al reclamanților C. F. ANA și C. V. asupra imobilelor Casa 1 și Casa 2, descrise mai sus, cu titlu de cumpărare, ca bunuri comune.
Să fie obligați pârâții U. S. și U. L., pentru o cotă-parte de datorie de 30% și C. P., minoră, pentru o cotă-parte de datorie de 70%, să plătească reclamanților daune-interese moratorii în cuantum de câte 25.970,00 euro pentru fiecare imobil, în total 51.940 euro, pentru neîndeplinirea la termen a obligațiilor contractuale asumate prin antecontractele de vânzare-cumpărare încheiate la 22 iunie 2007, pentru perioada de 53 de luni cuprinsă între data punerii în întârziere: 17 iulie 2008 și data evaluării efectuate de d-l exp. F. C.
C., 21 ianuarie 2013.
Să se constate compensarea legală parțială între obligația reclamanților C. F. ANA și C. V. de a plăti pârâților U. S., U.
L. și C. P., minoră, suma de 21.256,00 euro pentru imobilul Casa 1 și obligația pârâților U. S., U. L. și C. P., minoră de a plăti reclamanților C. F. ANA și C. V. suma de 25.970,00 euro pentru același imobil, în limita sumei mai mici, de 21.256,00 lei și, în consecință, să fie obligați pârâții U. S. și U. L., pentru o cotă-parte de datorie de 30% și C. P., minoră, pentru o cotă-parte de datorie de 70%, să le plătească reclamanților C. F. ANA și C. V. diferența de 4.714,00 euro.
Să se constate compensarea legală parțială între obligația reclamanților C. F. ANA și C. V. de a plăti pârâților U. S., U.
L. și C. P., minoră, suma de 23.450,00 euro pentru imobilul Casa 2 și obligația pârâților U. S., U. L. și C. P., minoră de a plăti reclamanților C. F. ANA și C. V. suma de 25.970,00 euro pentru același imobil, în limita sumei mai mici, de 23.450,00 lei, și, în consecință, să fie obligați pârâții U. S. și U. L., pentru o cotă-parte de datorie de 30%
și C., P., minoră, pentru o cotă-parte de datorie de 70%, să le plătească reclamanților C. F. ANA și C. V. diferența de 2.520,00 euro.
10. Cu cheltuieli de judecată.
În motivarea cererii reclamanții au arătat că au încheiat cu pârâții de rândul 1 și 2 și cu antecesorul pârâtei de rândul 3, d-l Macavei M., decedat, două antecontracte de vânzare-cumpărare, având ca obiect cele două imobile descrise mai sus sub denumirile Casa 1 și Casa 2, prețul de vânzare fiind de
74.000 euro pentru fiecare.
Au arătat că la data încheierii celor două antecontracte au plătit promitenților vânzări suma de 25.000 euro cu titlu de arvună pentru primul imobil și suma de 26.000 euro cu titlu de arvună pentru cel de-al doilea imobil, urmând ca restul de preț să fie plătit la data semnării contractelor de vânzare- cumpărare autentice. La cererea promitenților vânzări, ulterior le-au plătit câte
5.000 euro pentru fiecare imobil, pe parcursul desfășurării lucrărilor de construcție a celor două case.
Au mai arătat că promitenții vânzări erau proprietarii terenului înscris în CF 6462 F. sub nr. cadastral_ /12/8/3/2 și_ -2236/13, care ulterior a fost dezmembrat și urmau să construiască cele două case până la stadiul semifinisat, în termen de 4 luni de la data semnării celor două antecontracte, adică până la data de_ . Precizează că ulterior dezmembrării, cele două parcele de teren pe care s-au edificat cele două case au fost înscrise în CF 9574 F., nr. cadastral 4921, respectiv CF 9575 F., nr. cadastral 4922, așa cum i-a informat pârâtul de rândul 1.
Casele au fost ridicate, dar nu s-au mai făcut lucrările necesare pentru a le aduce la calitatea stabilită prin acordul lor și au fost lăsate să se degradeze, astfel încât, în prezent, pentru a le aduce la stadiul semifinisat trebuie efectuate atât lucrări de remediere a degradărilor pe care le-au suferit, cât și lucrările de semifinisare pe care ar fi trebuit să le facă promitenții vânzători. Estimează că lucrările de remediere și semifinisare ar costa aproximativ 10.000 euro, iar aducerea utilităților la poziție încă aproximativ 2.000 euro pentru fiecare casă.
Au mai arătat că promitenții vânzători nu au răspuns numeroaselor solicitări ale reclamanților de a încheia contractele de vânzare-cumpărare în formă autentică. La data de 17 iulie 2008 i-au somat pe pârâți să facă o programare la un notar public pentru a încheia aceste contracte, dar notificarea reclamanților a rămas fără răspuns.
Reclamanții au mai arătat că promitentul vânzător Macavei M. a decedat și reclamanții au cunoștință că pârâta de rândul 3, minoră, este unica sa moștenitoare, făcând o acceptare expresă a moștenirii la BNP Neciu D., unde a avut loc dezbaterea succesiunii. Au învederat că curatorul minorei este tatăl său, C. C. S. . M. minorei, C. D., singura fiică a defunctului, a renunțat la moștenire.
Având în vedere această situație reclamanții au solicitat obligarea pârâților să încheie contractele de vânzare cumpărare autentice promise, dar la un preț corespunzător stării în care se află cele două imobile datorită culpei promitenților vânzători, respectiv prețul prevăzut în cele două antecontracte diminuat cu costul lucrărilor care mai trebuie făcute pentru remediere, semifinisare și aducerea utilităților la poziție, precum și cu valoarea diferenței de suprafață de teren dintre cea înscrisă în antecontracte și cea rezultată după dezmembrare. Au precizat că pentru fiecare casă în antecontract s-a prevăzut câte o suprafață de teren de 205,25 mp, iar după dezmembrarea terenului pentru Casa 1 a fost înscrisă în cartea funciară o suprafață de 168 mp, iar pentru Casa 2 o suprafață de 144 mp.
Reclamanții au mai arătat că în aceste condiții prețul ar urma să fie de: pentru casa 1: 58.648 euro - rezultat prin scăderea din prețul de 74.000 euro, prevăzut în antecontract, a 10.000 euro pentru remediere și semifinisare, a
2.000 euro pentru aducerea utilităților la poziție și a 3.352 euro pentru lipsă teren; pentru casa 2: 56.488 euro - rezultat prin scăderea din prețul de 74.000 euro, prevăzut în antecontract, a 10.000 euro pentru remediere și semifinisare, a
2.000 euro pentru aducerea utilităților la poziție și a 5.512 euro pentru lipsă teren.
Pentru lipsa de folosință a celor două imobile reclamanții au solicitat și obligarea pârâților la plata de daune interese oratorii la nivelul chiriei pe care ar fi putut-o obține prin închirierea celor două case începând cu data de 17 iulie 2008 - data punerii în întârziere și până la data înregistrării acțiunii.
În drept, au invocat art. 109 și urm. C.proc.civ., art. 969-970 C.civ., art. 974 C.civ., art. 5 alin. 2 din Legea nr. 247/2005, art. 1073 și urm. C.civ., art. 1326 și urm. C.civ., art. 22, art. 23, art. 25 din Legea nr. 7/1996.
Prin întâmpinarea formulată la 23 martie 2008 pârâții U. S. și U.
L. au solicitat instanței respingerea acțiunii reclamanților atât pe cale de excepție, invocând lipsa calității procesuale pasive, cât și pe fond, ca nîntemeiată, cu cheltuieli de judecată.
În motivarea excepției invocate, pârâții U. au arătat că au fost notificați să se prezinte în fața notarului public în vederea încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică și, cu acea ocazie, au arătat că deși aveau toată deschiderea în sensul rezolvării diferendului pe cale amiabilă, nu au fost în măsură să dea curs notificării așa cum fusese aceasta formulată, întrucât au încheiat cu un terț un antecontract de vânzare-cumpărare având ca obiect drepturile lor asupra terenului și construcției în litigiu.
Așa cum rezultă din antecontractul de vânzare-cumpărare din data de 10 decembrie 2007, pârâții au încheiat un antecontract de vânzare cumpărare cu numitul Pușcă Petroniu Alexandru, prin care au vândut acestuia întreg dreptul lor de proprietate asupra mai multor imobile, inclusiv a imobilului ce face obiectul prezentei cauze (teren și construcție). Împrejurarea de mai sus determină preluarea de către cumpărător a tuturor drepturilor și obligațiilor relative la obiectul contractului încheiat între pârâți și reclamanți la data de 2 iulie 2007 consecința în plan procesul fiind lipsa calității lor procesuale pasive în prezentul litigiu.
Pe fondul cauzei, pârâții au arătat că un aspect esențial care se impune a fi analizat în legătură cu acțiunea civilă formulată de reclamanți vizează împrejurarea că se urmărește obținerea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare cu privire la un imobil asupra căruia pârâții nu sunt încă proprietari.
Un contract de vânzare-cumpărare este actul prin care se realizează transferul dreptului de proprietate din patrimoniul vânzătorilor în cel al cumpărătorilor, hotărârea ce se solicită a se pronunța în prezenta cauză urmând să realizeze practic aceeași operațiune juridică, respectiv un transfer al dreptului de proprietate.
Or, câtă vreme pârâții nu sunt proprietari asupra imobilului care face obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare, nu pot realiza nici transferul unor asemenea drepturi în favoarea cumpărătorilor și aceasta în temeiul principiului conform căruia "nimeni nu poate da mai mult decât el însuși are";.
Au mai arătat că pentru ca un act să transfere proprietatea este necesar ca el să provină de la proprietarul care se obligă. În prezent pârâții nu sunt titularii vreunui drept real asupra imobilului în discuție, nefiind astfel în măsură
să se prezinte în fața notarului public în vederea semnării unui contract autentic de vânzare-cumpărare.
Pe cale de consecință, câtă vreme nu se poate încheia în mod valabil un contract de vânzare-cumpărare autentic, au apreciat că nu este posibilă nici pronunțarea unei hotărâri care să substituie un asemenea contract autentic, considerentele fiind cele expuse în cele de mai sus, adică imposibilitatea realizării transferului dreptului de proprietate.
Întâmpinarea pârâților U. nu a fost motivată în drept.
Prin sentința civilă nr. 1811/8 februarie 2011 pronunțată în prezentul dosar, Judecătoria Cluj-Napoca a dispus declinarea competenței de soluționare a cauzei în favoarea T. ului Specializat C., reținând faptul că scopul urmărit de constructorii beneficiari a autorizațiilor și actelor administrative la momentul edificării ansamblului de locuințe a fost acela de a oferi spre vânzare cele 8 case construite, scop urmat și de încheierea unor antecontracte de vânzare- cumpărare cu privire la toate cele opt case în cauză, în scopul comercial al obținerii de profit, conform art. 7, art. 9 și art. 56 din C.com. din 1887.
Cauza a fost înregistrată pe rolul T. ului Specializat C. la data de 2 mai 2011.
În motivarea precizării și completării de acțiune din 25 septembrie 2013, reclamanții au arătat că, așa cum rezultă din extrasele de carte funciară depuse la dosarul cauzei, construcția aparținând imobilului denumit generic Casa 1, a cărei descriere se regăsește în expertiza efectuată de d-nul expert F. C. C. (care precizează și faptul că este o construcție identică cu cea aparținând imobilului Casa 2, care este înscrisă în CF) nu a fost înscrisă de pârâți nici până acum în cartea funciară, deși a fost încheiat procesul-verbal de recepție la terminarea lucrărilor nr. 280/14 februarie 2007, fapt care i-a determinat să formuleze petitele I și II ale cererii precizatoare și completatoare.
Reclamanții au mai arătat că, așa cum au arătat în acțiunea precizată, promitentul-vânzător Macavei M. a decedat la data de 24 februarie 2008. Conform adresei nr. 230/12 septembrie 2011, trimisă instanței de BNP Neciu D.
G., a fost deschis dosarul succesoral nr. 11/2008, în care fiica defunctului -
C. D. - a declarat că renunță la moștenratire, iar fiica acesteia, minora C.
P., a declaratorat prin reprezentantul său legal C. C. S. că acceptă moștenirea după bunicul său. Frații defunctului au renunțat la moștenire, iar soția sa este predecedată. Procedura succesorală notarială a fost suspendată în temeiul art. 78 lit. a) din Legea nr. 36/1995. Au mai arătat că, din câte cunosc, și în prezent dezbaterea succesiunii după defunctul Macavei M. este suspendată.
Pe de altă parte, au arătat că prin sentința civilă nr. 16468/2009, pronunțată de în dosarul nr._, Judecătoria Cluj-Napoca a constatat că unica moștenitoare după defunctul Macavei M. este C. P. . Această hotărâre judecătorească este definitivă și irevocabilă și are putere de lucru judecat în ce privește stabilirea calității de unică moștenitoare după defunctul Macavei M. a pârâtei C. P. . Din masa succesorală după defunctul Macavei M. face parte cota de 70/100 din dreptul de proprietate asupra celor două imobile compuse din teren și construcție - Casa 1 și Casa 2 - și acest lucru nu a fost constatat prin sentința menționată. Pentru ca pârâta C. P. să fie obligată să transmită reclamanților cota-parte din dreptul de proprietate asupra celor două imobile, pe care a dobândit-o prin moștenire, este necesar ca aceasta să fie înscrisă în CF pe numele său. Din acest motiv, pentru corecta soluționare a prezentei cauze, reclamanții au completat acțiunea cu petitele III și IV din această cerere.
Reclamanții au mai arătat că în toate calculele au folosit cursul valutar de 4,47 lei/Euro al BNR.
Au mai arătat că prin expertiza tehnică judiciară topografică efectuată de d-l expert Mădăraș M. Traian s-au stabilit următoarele: Casa 1 este edificată pe lotul cu nr. cad. 4921, care figurează în CF cu suprafața de 168 mp, dar are în fapt (conform măsurătorilor făcute de d-l expert) suprafața de 158 mp. Prin antecontractul de vânzare-cumpărare care are ca obiect imobilul format din Casa 1 și terenul aferent acesteia, promitenții-vânzători s-au obligat însă să le vândă 205,25 mp de teren. Diferența dintre suprafața terenului existent în fapt și cea convenită prin antecontract este de: 205,25 mp - 158 mp = 47,25 mp, având valoarea de: 47,25 mp x 59,3 Euro/mp = 2.802 Euro, conform valorii pe mp indicate de expert. Casa 2 este edificată pe lotul cu nr. cad. 4922, care figurează în CF cu suprafața de 135 mp, având și în fapt (conform măsurătorilor expertului) aceeași suprafață. Prin antecontractul de vânzare-cumpărare care are ca obiect imobilul format din Casa 2 și terenul aferent acesteia, promitenții- vânzători s-au obligat însă să le vândă 205,25 mp de teren. Diferența dintre suprafața terenului existent și cea convenită prin antecontract este de: 205,25 mp - 135 mp = 70,25 mp, având valoarea de: 70,25 mp x 59,3 Euro/mp = 4.166 euro, conform valorii pe mp indicate de expert. Valoarea pe mp a terenului a fost indicată de d-l expert Mădăraș în raportul de expertiză - pagina 4. Diferențele de suprafață rezultă din suplimentul II la expertiză - pag. 3, varianta 2 - depus în 6 decembrie 2011.
Totodată, reclamanții au mai arătat că d-nul expert a indicat două variante de calcul a suprafețelor terenurilor celor două case: varianta 1 - în care a luat în calcul și suprafețe care nu sunt înscrise în CF ca fiind aferente celor două case, respectiv cele ale aleilor din complexul de 8 case înșiruite și varianta 2 - în care a luat în calcul strict suprafețele înscrise în CF ca fiind aferente celor două case.
Având în vedere că prin antecontractele pe care se întemeiază acțiunea reclamanților li s-a promis că pentru fiecare casă vor avea în proprietate exclusivă câte o suprafață de 205,25 mp, fără a se fi convenit ca pentru asigurarea aleilor de acces să fie diminuată această suprafață, reclamanții au solicitat ca la pronunțarea hotărârii să fie avută în vedere varianta 2 din suplimentul II la raportul de expertiză.
Reclamanții au mai arătat că prin expertiza tehnică judiciară în specialitatea construcții d-nul expert F. C. a stabilit următoarele: Casa 1 - valoarea lucrărilor de construcții și instalații necesare pentru a aduce construcția la stadiul fizic stipulat în antecontractul de vânzare-cumpărare este de 53.161 lei, fără TVA (pag. 7, penultimul paragraf, din raportul de expertiză) = 11.893 euro; valoarea lucrărilor de remediere a degradărilor și deteriorărilor produse pe perioada abandonării șantierului este de 3.811 lei, fără TVA (pag. 8, penultimul paragraf, din raportul de expertiză) = 852 euro. Prin răspunsul la obiecțiuni d-l expert a precizat că pentru Casa 1 valoarea materialelor și manoperei pentru ușa de garaj este de 4.804 lei (fără TVA) = 1.075 euro, iar pentru racordarea la rețeaua de canalizare este de 6.507 lei (fără TVA) = 1.456 euro. Au concluzionat că din toate acestea rezultă că pentru Casa 1 valoarea totală a materialelor și manoperei pentru aducerea construcției la stadiul semifinisat și pentru remedierea degradărilor și deteriorărilor produse pe perioada abandonării șantierului este de 68.283 lei, fără TVA: 53.161 + 3.811 + 4.804 + 6.507 = 68.283 lei = 15.276 euro Având în vedere că lucrările pentru aducerea construcției la stadiul semifinisat, precum și cele pentru remedierea degradărilor și deteriorărilor nu pot fi realizate de în regie proprie, urmând a fi
executate de o societate specializată în lucrări de construcții, reclamanții au arătat că vor fi nevoiți să plătească acesteia și TVA. În acest context, la valorile indicate de expert se impune a fi adăugată TVA, rezultând: 68.283 lei + TVA 24%
= 68.283 lei + 16.388 lei = 84.671 lei (cu TVA) = 18.942 euro (sau 15.276 euro + TVA 24% = 15.276 Euro + 3.666 Euro = 18.942 euro).
Referitor la Casa 2, au arătat că valoarea lucrărilor de construcții și instalații necesare pentru a aduce construcția la stadiul fizic stipulat în antecontractul de vânzare-cumpărare este de 44.710 lei, fără TVA (pag. 7, penultimul paragraf, din raportul de expertiză) = 10.002 euro; valoarea lucrărilor de remediere a degradărilor și deteriorărilor produse pe perioada abandonării șantierului este de 3.957 lei, fără TVA (pag. 8, penultimul paragraf, din raportul de expertiză) = 885 euro. Prin răspunsul la obiecțiuni d-l expert a precizat că pentru Casa 2 valoarea materialelor și manoperei pentru ușa de garaj este de 4.804 lei (fără TVA) = 1.075 euro, iar pentru racordarea la rețeaua de canalizare este de 5.593 lei (fără TVA) = 1.251 euro. Din toate acestea au concluzionat că pentru Casa 2 valoarea totală a materialelor și manoperei pentru aducerea construcției la stadiul semifinisat și pentru remedierea degradărilor și deteriorărilor produse pe perioada abandonării șantierului este de 59.064 lei, fără TVA: 44.710 + 3.957 + 4.804 + 5.593 = 59.064 lei = 13.213 euro.
Au mai arătat că pentru aceleași considerente ca și pentru Casa 1, la această valoare se impune a fi adăugată TVA, rezultând valoarea totală: 59.064 lei + TVA 24% = 59.064 lei + 14.175 lei = 73.239 lei (cu TVA) = 16.384 euro (sau 13.213 euro + TVA 24% = 13.213 euro + 3.171 euro = 16.384 euro).
Referitor la diminuarea prețului pe care au solicitat-o, reclamanții au arătat faptul că terenul aferent fiecăreia din cele două case este mai mic decât cel prevăzut în antecontractul de vânzare-cumpărare și pentru cheltuielile pe care trebuie să le facă pentru aducerea construcțiilor la stadiul semifinisat și remedierea deteriorărilor cauzate de abandonarea șantierului este de: CASA 1 - total: 21.744 Euro, din care 2.802 euro (teren) + 18.942 euro (lucrări construcție) = 21.744 euro; CASA 2 - total: 20.550 euro, din care 4.166 euro (teren) + 16.384 euro (lucrări construcție) = 20.550 euro.
În ceea ce privește daunele moratorii, reclamanții au arătat că prin acțiune au solicitat obligarea pârâților la plata de daune interese moratorii pentru faptul că nu le-au predat la termenul stabilit prin antecontractele de vânzare- cumpărare - 22 octombrie 2007 - cele două case la stadiul semifinisat. Au arătat că aceste daune interese moratorii reprezintă echivalentul chiriei pe care ar fi putut să o obțină începând cu data punerii în întârziere - 17 iulie 2008. Reclamanții au mai arătat că în suplimentul la raportul de expertiză (pagina 4), d-l expert F. C. C. a stabilit că pentru fiecare dintre cele două case ar fi putut obține o chirie de 490 euro/lună, respectiv 25.970 euro/casă pentru cele 53 de luni care s-au scurs de la data punerii întârziere a pârâților și până la data efectuării expertizei (evaluării). Raportat la aceste concluzii ale expertului, reclamanții au învederat că pârâții datorează daune interese moratorii pentru Casa 1 în cuantum de 25.970 euro, iar pentru Casa 2 în cuantum de 25.970 euro.
În cauză au fost administrate probe scrise și probe cu rapoarte de expertiză tehnică în specialitatea topografie și construcții civile.
Analizând ansamblul materialului probator aflat la dosar, instanța reține următoarele:
Cu titlu preliminar, tribunalul are în vedere faptul că cererea introductivă de instanță a fost înregistrată la data de 16 decembrie 2008 și are ca obiect
obligații de a face și pretenții derivate din raporturi juridice desfășurate între părți înainte de anul 2008.
Prin raportare la data nașterii raporturilor juridice dintre părți și la prevederile art. 6, alin. 2 și alin. 6 din Legea nr. 287/2009 privind Codul civil, respectiv prin raportare la prevederile art. 3 și art. 5 din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil, tribunalul reține că raporturile juridice dintre părți s-au născut înainte de intrarea în vigoare a Noului Cod civil, iar efectele lor în curs de desfășurare nu se încadrează în excepțiile prevăzute de art. 6 alin. 6 din Legea nr. 287/2009 și de art. 5 din Legea nr. 71/2011, pentru a le fi aplicabile dispozițiile Noului Cod civil. În consecință, legislația aplicabilă raporturilor juridice dintre părți este reprezentată de Codul comercial din 1887, Legea nr. 50/1991, Legea nr. 247/2005 și Legea nr. 7/1996, ca legi speciale și de Codul civil din 1864, ca lege generală.
În ceea ce privește excepția lipsei calității procesuale pasive, analizată în condițiile art. 137 alin. 1 C.proc.civ., tribunalul are în vedere faptul că reclamanții și-au întemeiat acțiunea formulată împotriva pârâților U. în considerarea calității lor de proprietari în cotă-parte de 30/100 ai terenurilor și construcțiilor ce urmau a fi edificate pe acestea și, respectiv, de promitenți- vânzători ai acestor imobile (terenuri și construcții), calitate pe care pârâții U. o aveau atât la data semnării antecontractelor de vânzare-cumpărare din 22 iunie 2007 (f.15-16 din dosarul Judecătoriei C. -N. ), cât și la data pronunțării prezentei hotărâri. În consecință, tribunalul reține că pârâții U. aveau la data introducerii acțiunii și au și la data pronunțării prezentei sentințe calitate procesuală pasivă.
T. ul nu poate primi susținerile pârâților U. în sensul că încheierea unui antecontract cu d-l PUȘCĂ PETRONIU ALEXANDRU având ca obiect imobilele în discuție ar avea ca efect translația proprietății asupra acestor imobile către d-l PUȘCĂ PETRONIU ALEXANDRU, aceste susțineri fiind contrazise de dispozițiile art. 2 din Legea nr. 247/2005. Mai mult, pârâții U. nu au dovedit încheierea acestui antecontract și, oricum, antecontractul respectiv ar fi, pentru reclamanți, un res inter alios acta, inopozabil în ceea ce privește eventuala promisiune de vânzare de către pârâții U. a drepturilor lor reale, în condițiile în care acest antecontract nu a fost înscris în CF.
Pe fond, astfel cum rezultă din extrasele CF de la f. 39-44 din dosarul T. ului Specializat C., defunctul MACAVEI M. deținea cota-parte de 70/100 și pârâții U. L. și U. S. dețin în devălmășie cota-parte de 30/100 din imobilul teren în suprafață de 168 mp înscris în CF 57728 F. (CF vechi 9574) cu nr. cad. 4921, respectiv defunctul MACAVEI M. deținea cota-parte de 70/100 și pârâții U. L. și U. S. dețin în devălmășie cota-parte de 30/100 din imobilul teren în suprafață de 135 mp înscris în CF 57738 F. (CF vechi 9575) cu nr. cad. 4922 și din și construcția casă cu nr. cad. 4922-C - Casa 1.
Instanța mai reține că în baza autorizației de construire nr. 263/9 iulie 2007, emisă de Consiliul local al com. F., pârâții au edificat pe terenul intravilan înscris în CF nr. 57728 F. (CF vechi 9574) sub nr. cad. 4921, construcția cu regim de înălțime D + P + M, cu structura de rezistență din zidărie de blocuri de beton celular autoclavizat, cu fundații de beton și acoperiș tip șarpantă cu învelitoare de țiglă metalică, compusă din: demisol: garaj, centrală termică și spălătorie, hol, pivniță; parter: living, bucătărie, baie, hol, terasă; mansardă: 3 dormitoare, baie, hol, 2 balcoane, recepționată pe baza procesului verbal de recepție la terminarea lucrărilor nr. 280/14 februarie 2007.
Din coroborarea adresei nr. 230/12 septembrie 2011 emise de BNP Neciu
D. (f.21) cu sentința civilă nr. 16468/18 decembrie 2009 pronunțată de Judecătoria Cluj-Napoca în dosarul nr._ (f.213-220 din dosarul T. ului Specializat C. ), instanța reține că d-l M. MACAVEI a decedat la data de 24 februarie 2008, iar pârâta minoră C. P. este unica sa moștenitoare.
În consecință, reținând calitatea reclamanților de creditori ai pârâților, în temeiul 974 C.civ. raportat la art. 37, alin. 2 și alin. 5 din Legea nr. 50/1991, coroborate cu art. 24 alin. 3 din Legea nr. 7/1996, instanța va dispune evidențierea în CF a construcției edificate pe terenul intravilan înscris în CF nr. 57728 F. (CF vechi 9574) sub nr. cad. 4921, cu regim de înălțime D + P + M, cu structura de rezistență din zidărie de blocuri de beton celular autoclavizat, cu fundații de beton și acoperiș tip șarpantă cu învelitoare de țiglă metalică, compusă din: demisol: garaj, centrală termică și spălătorie, hol, pivniță; parter: living, bucătărie, baie, hol, terasă; mansardă: 3 dormitoare, baie, hol, 2 balcoane, realizată pe baza autorizației de construire nr. 263/9 iulie 2007, emisă de Consiliul local al com. F. și recepționată pe baza procesului verbal de recepție la terminarea lucrărilor nr. 280/14 februarie 2007.
Subsecvent, instanța va dispune înscrierea în CF 57728 F. (CF vechi 9574), nr. cad. 4921, asupra construcției descrise în aliniatul anterior a dreptului de proprietate al defunctului MACAVEI M. în cotă-parte de 70/100 și a dreptului de proprietate comună al pârâților U. L. și U. S. în cotă-parte de 30/100, cu titlu "prin construire";, conform cotelor-părți deținute de pârâți din dreptul de proprietate asupra terenurilor.
Având în vedere dispozițiile art. 650 C.civ., instanța va constata că în masa succesorală rămasă după defunctul MACAVEI M., decedat la 24 februarie 2008, a cărui unică moștenitoare este pârâta minoră C. P., conform art. 669 și urm. C.civ. și sentinței civile nr. 16468/18 decembrie 2009, pronunțată de Judecătoria Cluj-Napoca în dosarul nr._, este inclusă cota-parte de 70/100 din drepturile de proprietate asupra imobilelor: imobilul situat în com. F., jud. C., str. Cetății, FN, compus din teren intravilan, înscris în CF 57728 F. (CF vechi 9574), nr. cad. 4921 și construcția casă descrisă la pct. 2, denumită generic Casa 1; imobilul situat în com. F., jud.
C., str. Cetății, FN, compus din teren intravilan, înscris în CF 57738 F. (CF vechi 9575), nr. cad. 4922 și construcția casă cu nr. cad. 4922-C, denumită generic Casa 2.
Subsecvent, în temeiul art. 24 alin. 3 din Legea nr. 7/1996, instanța va dispune înscrierea în CF 57728 F. (CF vechi 9574), nr. cad. 4921, a dreptului de proprietate al pârâtei C. P. asupra cotei-părți de 70/100 din imobilul Casa 1 și asupra cotei-părți de 70/100 din imobilul Casa 2, cu titlu
"prin moștenire";.
Instanța mai reține că prin antecontractele de vânzare-cumpărare din 22 iunie 2007 (f.15-16 din dosarul Judecătoriei C. -N. ), acte sub semnătură privată, defunctul M. MACAVEI și pârâții U. au promis reclamanților vânzare-cumpărarea viitoare a imobilelor în litigiu: teren în suprafață de 168 mp înscris în CF 57728 F. (CF vechi 9574) cu nr. cad. 4921, cu construcția ce urma a fi realizată pe baza autorizației de construire nr. 263/9 iulie 2007, emisă de Consiliul local al com. F. și recepționată pe baza procesului verbal de recepție la terminarea lucrărilor nr. 280/14 februarie 2007, respectiv teren în suprafață de 135 mp înscris în CF 57738 F. (CF vechi 9575) cu nr. cad. 4922 și din și construcția viitoare casă cu nr. cad. 4922-C contra prețurilor de câte 74.000 euro fiecare, din care reclamanții promitenți cumpărători au achitat
până în prezent sumele 25.000 euro, respectiv 26.000 euro, plus câte 5.000 euro pentru fiecare imobil (casă + teren) (f.15-16, f.18).
Instanța reține că aceste convenții au fost încheiate sub semnătură privată, ori, potrivit art. 2 din Titlul X al Legii nr. 247/2005, care dispune în mod imperativ, imobilele pot fi înstrăinate prin acte juridice între vii numai dacă acestea sunt încheiate în formă autentică. Întrucât cerința formei autentice este prevăzută de lege ad validitatem, instanța reține ca actele încheiate între pârâți și reclamanți sunt lovite de nulitate absolută ca acte de înstrăinare, ceea ce înseamnă că proprietatea imobilelor ce fac obiectul acestor convenții nu a trecut în patrimoniul reclamanților promitenți cumpărători.
Văzând principiul conversiunii actului juridic civil, instanța reține însă că, deși nule absolut ca act de vânzare-cumpărare, aceste convenții îndeplinesc totuși condițiile prevăzute de art. 948 și urm. C.civ. pentru a fi considerate valabile ca antecontract de vânzare-cumpărare, respectiv ca acte prin care părțile se obligă să încheie în viitor contracte de vânzare-cumpărare, pentru prețurile stipulate inițial.
Potrivit dispozițiilor art. 969 C.civ., convențiile legal făcute au putere de lege între părțile contractante, motiv pentru care, în baza art. 5 alin. 2 din Titlul X al Legii nr. 247/2005, instanța va pârâții U. S., U. L. și C. P.
, minoră, să încheie cu reclamanții C. F. ANA și C. V. contract(e) de vânzare-cumpărare autentificat(e) notarial având ca obiect imobilele care fac obiectul antecontractelor de vânzare-cumpărare încheiate la 22 iunie 2007, descrise mai sus, în caz de refuz prezenta hotărâre urmând a ține loc de contract de vânzare-cumpărare autentificat apt să transmită dreptul de proprietate de la pârâți către reclamanți asupra imobilelor descrise mai sus.
Subsecvent, în temeiul art. 24 alin. 3 din Legea nr. 7/1996, instanța va dispune înscrierea în CF a dreptului de proprietate al reclamanților C. F. ANA și C. V. asupra imobilelor Casa 1 și Casa 2, descrise la pct. 4.1 și 4.2, cu titlu de cumpărare, ca bunuri comune.
Prin antecontractele de vânzare-cumpărare sub semnătură privată din data de 22 iunie 2007, promitenții vânzători pârâți s-au obligat să finalizeze construcțiile în termen de 4 luni de la data încheierii antecontractelor. Pârâții nu și-au îndeplinit însă această obligație de a face.
În conformitate cu dispozițiile art. 1073 și ale art. 1075 C.civ., creditorul are dreptul la îndeplinirea exactă a obligației, în caz contrar având dreptul la despăgubiri. Orice obligație de a face sau de a nu face se schimbă în dezdăunări, în caz de neexecutare din partea debitorului. Potrivit art. 1084 C.civ., daunele- interese ce sunt debite creditorului cuprind în genere pierderea ce a suferit și beneficiul de care a fost lipsit, afară de excepțiile și modificările mai jos mentionate.
Astfel cum rezultă din raportul de expertiză tehnică judiciară topografică efectuată de d-l expert Mădăraș M. Traian (f.125-129 din dosarul Judecătoriei
C. -N., f.65-71 din dosarul T. ului Specializat C. ), imobilul construcție Casa 1 este edificat pe lotul cu nr. cad. 4921, care figurează în CF cu suprafața de 168 mp, dar are în fapt suprafața de 158 mp. Prin antecontractul de vânzare- cumpărare din 22 iunie 2007 care are ca obiect imobilul format din Casa 1 și terenul aferent acesteia, promitenții vânzători pârâți s-au obligat să le vândă promitenților cumpărători reclamanți suprafața de 205,25 mp de teren. Diferența dintre suprafața terenului existent în fapt și cea convenită prin antecontract este de 205,25 mp - 158 mp = 47,25 mp, având valoarea de: 47,25 mp x 59,3 euro/mp = 2.802 euro, conform valorii terenului / mp indicate de expert. Casa 2 este edificată pe lotul cu nr. cad. 4922, care figurează în CF cu
suprafața de 135 mp, având și în fapt aceeași suprafață. Prin antecontractul de vânzare-cumpărare din 22 iunie 2007 care are ca obiect imobilul format din Casa 2 și terenul aferent acesteia, promitenții vânzători pârâți s-au obligat să le vândă promitenților cumpărători reclamanți suprafața aferentă de 205,25 mp de teren. Diferența dintre suprafața terenului existent și cea convenită prin antecontract este de: 205,25 mp - 135 mp = 70,25 mp, având valoarea de: 70,25 mp x 59,3 euro/mp = 4.166 euro, conform valorii terenului / mp indicate de expert.
La stabilirea suprafețelor de teren care formează obiectul efectiv al hotărârii, instanța are în vedere faptul că prin antecontractele pe care se întemeiază acțiunea reclamanților pârâții le-au promis că pentru fiecare casă vor avea în proprietate exclusivă câte o suprafață de 205,25 mp, fără a se fi convenit ca pentru asigurarea aleilor de acces să fie diminuată această suprafață, motiv pentru care instanța are în vedere varianta 2 din suplimentul II la raportul de expertiză, conform art. 1312 C.civ.
În conformitate cu art. 1329 C.civ., în toate cazurile de vânzare, făcută altfel decât pe atât măsura, fie vânzarea de un corp cert și limitat, fie de mai multe fonduri distincte și separate, fie concepută cu expresia măsurii înaintea desemnării obiectului sau din contra, nici vânzătorul n-are drept la adaos de preț, pentru excedent, nici cumpărătorul la scădere pentru lipsă, decât în cazul când excedentul sau lipsa prețuiește o a douăzecea parte din prețul total al vânzării.
Pentru fiecare dintre terenurile în litigiu suprafețele lipsă depășesc 5%, astfel încât reclamanții sunt îndreptățiți la o scădere proporțională a prețurilor acestor terenuri, cu sumele mai sus arătate.
Instanța mai reține că din raportul de expertiză tehnică judiciară în specialitatea construcții întocmit de d-l expert F. C. (f.113-136, f.150-158 din dosarul T. ului Specializat C. ) rezultă că în ceea ce privește Casa 1, valoarea lucrărilor de construcții și instalații necesare pentru a aduce construcția la stadiul fizic stipulat în antecontractul de vânzare-cumpărare este de 53.161 lei, fără TVA = 11.893 euro, iar valoarea lucrărilor de remediere a degradărilor și deteriorărilor produse pe perioada abandonării șantierului este de 3.811 lei, fără TVA = 852 euro. Prin răspunsul la obiecțiuni, d-l expert a stabilit că pentru Casa 1 valoarea materialelor și manoperei pentru ușa de garaj este de 4.804 lei (fără TVA) = 1.075 euro, iar suma necesară pentru racordarea la rețeaua de canalizare este de 6.507 lei (fără TVA) = 1.456 euro. În consecință, tribunalul reține că pentru Casa 1 vala totală a materialelor și manoperei pentru aducerea construcției la stadiul semifinisat și pentru remedierea degradărilor și deteriorărilor produse pe perioada abandonării șantierului este de 68.283 lei, fără TVA: 53.161 + 3.811 + 4.804 + 6.507 = 68.283 lei = 15.276 euro. + TVA
24% = 68.283 lei + 16.388 lei = 84.671 lei (cu TVA) = 18.942 Euro (sau 15.276
Euro + TVA 24% = 15.276 Euro + 3.666 Euro = 18.942 Euro). La stabilirea acestei sume, tribunalul are în vedere faptul că, astfel cum au indicat reclamanții, ei nu vor executa lucrările respective de remediere în regie proprie ci vor apela la serviciile unor agenți economici, plătitori de TVA.
Referitor la Casa 2, din raportul de expertiză tehnică judiciară în specialitatea construcții întocmit de d-l expert F. C. (f.113-136, f.150-158 din dosarul T. ului Specializat C. ) reține că rezultă că în ceea ce privește aducerea construcției la stadiul fizic stipulat în antecontractul de vânzare- cumpărare din 22 iunie 2007 este de 44.710 lei, fără TVA = 10.002 euro, valoarea lucrărilor de remediere a degradărilor și deteriorărilor produse pe perioada abandonării șantierului este de 3.957 lei, fără TVA = 885 euro. Din
același răspuns la obiecțiuni d-l expert a precizat că pentru Casa 2 valoarea materialelor și manoperei pentru ușa de garaj este de 4.804 lei (fără TVA) =
1.075 euro, iar pentru racordarea la rețeaua de canalizare costul este de 5.593 lei (fără TVA) = 1.251 euro. În consecință, tribunalul reține că pentru Casa 2 valoarea totală a materialelor și manoperei pentru aducerea construcției la stadiul semifinisat și pentru remedierea degradărilor și deteriorărilor produse pe perioada abandonării șantierului este de 59.064 lei, fără TVA: 44.710 + 3.957 + 4.804 + 5.593 = 59.064 lei = 13.213 euro. Pentru aceleași considerente ca și pentru Casa 1, la această valoare se impune a fi adăugată TVA, rezultând valoarea totală: 59.064 lei + TVA 24% = 59.064 lei + 14.175 lei = 73.239 lei (cu TVA) = 16.384 euro (sau 13.213 euro + TVA 24% = 13.213 euro + 3.171 euro =
16.384 euro). La stabilirea acestei sume, tribunalul are în vedere faptul că, astfel cum au indicat reclamanții, ei nu vor executa lucrările respective de remediere în regie proprie ci vor apela la serviciile unor agenți economici, plătitori de TVA.
Având în vedere îndreptățirea reclamanților la diminuarea prețurilor, tribunalul va dispune diminuarea prețului vânzării-cumpărării imobilelor descrise mai sus după cum urmează: pentru Casa 1, de la 74.000,00 euro la 52.256,00 euro (cu 21.744,00 euro), respectiv pentru Casa 2 de la 74.000,00 euro la 53.450 euro (cu 20.550,00 euro), ca urmare a neconcordanței între situația reală a imobilelor și cea descrisă în antecontractele de vânzare- cumpărare încheiate la 22 iunie 2007.
T. ul are în vedere solicitarea reclamanților de obligare a pârâtilor la plata de daune-interese moratorii în contextul dispozițiilor art. 1084 C.civ., care statuează că daunele-interese ce sunt debite creditorului cuprind în genere pierderea ce a suferit și beneficiul de care a fost lipsit. Or, astfel cum a arătat d-l expert F. C. C. în raportul său de expertiză (f.113-136, f.150-158 din dosarul T. ului Specializat C. ), reclamanții ar fi putut închiria aceste imobile în perioada cuprinsă între data punerii în întârziere a pârâților în conformitate cu art. 1079 C.civ. cu privire în ceea ce privește obligația lor de a preda aceste imobile, 17 iulie 2008 și data evaluării efectuate de d-l exp. F. C. C., 21 ianuarie 2013, cu câte o chirie lunară de 490 euro / lună pentru fiecare casă, obținând astfel câte 25.970,00 euro pentru fiecare imobil, în total 51.940 euro.
În consecință, tribunalul îi va obliga pe pârâții U. S. și U. L., pentru o cotă-parte de datorie de 30% și C. P., minoră, pentru o cotă- parte de datorie de 70%, să plătească reclamanților daune-interese moratorii în cuantum de câte 25.970,00 euro pentru fiecare imobil, în total 51.940 euro, pentru neîndeplinirea la termen a obligațiilor contractuale asumate prin antecontractele de vânzare-cumpărare încheiate la 22 iunie 2007, pentru perioada de 53 de luni cuprinsă între data punerii în întârziere: 17 iulie 2008 și data evaluării efectuate de d-l exp. F. C. C., 21 ianuarie 2013.
În același timp, reclamanții C. F. ANA și C. V. mai au de achitat promitenților vânzători pârâți U. S., U. L. și C. P., minoră, suma de 21.256,00 euro pentru imobilul Casa 1, cu titlu de rest de preț din prețul antecontractului de vânzare cumpărare încheiat la data de 22 iunie 2007, respectiv reclamanții C. F. ANA și C. V. mai au de achitat pârâților U. S., U. L. și C. P., minoră, suma de 23.450,00 euro pentru imobilul Casa 2.
Având în vedere faptul că cele două seturi de datorii sunt certe, lichide și exigibile, instanța le va compensa până la concurența sumei celei mai mici, în temeiul art. 1143 și urm. C.civ., după cum urmează: va constata compensarea legală parțială între obligația reclamanților C. F. ANA și C. V. de a plăti pârâților U. S., U. L. și C. P., minoră, suma de 21.256,00
euro pentru imobilul Casa 1 și obligația pârâților U. S., U. L. și C.
, minoră de a plăti reclamanților C. F. ANA și C. V. suma de 25.970,00 euro pentru același imobil, în limita sumei mai mici, de 21.256,00 lei și, în consecință, îi va obligă pe pârâții U. S. și U. L., pentru o cotă- parte de datorie de 30% și C. P., minoră, pentru o cotă-parte de datorie de 70%, să le plătească reclamanților C. F. ANA și C. V. diferența de 4.714,00 euro.
Pentru aceleași motive, va constata compensarea legală parțială între obligația reclamanților C. F. ANA și C. V. de a plăti pârâților U. S.
, U. L. și C. P., minoră, suma de 23.450,00 euro pentru imobilul Casa 2 și obligația pârâților U. S., U. L. și C. P., minoră de a plăti reclamanților C. F. ANA și C. V. suma de 25.970,00 euro pentru același imobil, în limita sumei mai mici, de 23.450,00 lei, și, în consecință, îi va obliga pe pârâții U. S. și U. L., pentru o cotă-parte de datorie de 30% și C., P., minoră, pentru o cotă-parte de datorie de 70%, să le plătească reclamanților C. F. ANA și C. V. diferența de 2.520,00 euro.
În temeiul art. 274 alin. 1 C.proc.civ., reținând culpa procesuală a pârâților în aceleași cote procentuale, tribunalul îi va obliga pe pârâții U. S. și U. L., pentru o cotă-parte de 30% și C., P., minoră, pentru o cotă- parte de 70%, să le plătească reclamanților C. F. ANA și C. V. suma de 35.138,76 lei cu titlu de cheltuieli de judecată, din care 28.076,76 lei taxă judiciară de timbru, 21,00 lei timbru judiciar, 6.041,00 lei onorarii experți și 1.000,00 lei onorariu avocațial.
PENTRU ACESTE M. IVE ÎN NUMELE LEGII HOTĂRĂȘTE:
Admite cererea precizată formulată de reclamanții C. F. ANA și C.
V., cu domiciliul procesual ales în C. -N., str. Deva, nr. 2, ap. 15, jud. C., în contradictoriu cu pârâții U. S., domiciliat în C. -N., str. Ploiești, nr. 5, ap. 36, jud. C., U. L., domiciliată în C. -N., str. Barbu L., nr. 3, jud. C., C. P., minoră, reprezentată de părinții C. D. și C. C. S.
, domiciliați în C. -N., calea F., nr. 77, ap. 107, jud. C. și A. T. din cadrul M. C. -N., cu sediul în C. -N., str. M., nr. 1-3, jud. C.
, și, în consecință:
Dispune evidențierea în CF a construcției edificate pe terenul intravilan înscris în CF nr. 57728 F. (CF vechi 9574) sub nr. cad. 4921, cu regim de înălțime D + P + M, cu structura de rezistență din zidărie de blocuri de beton celular autoclavizat, cu fundații de beton și acoperiș tip șarpantă cu învelitoare de țiglă metalică, compusă din: demisol: garaj, centrală termică și spălătorie, hol, pivniță; parter: living, bucătărie, baie, hol, terasă; mansardă: 3 dormitoare, baie, hol, 2 balcoane, realizată pe baza autorizației de construire nr. 263/9 iulie 2007, emisă de Consiliul local al com. F. și recepționată pe baza procesului verbal de recepție la terminarea lucrărilor nr. 280/14 februarie 2007.
Dispune înscrierea în CF 57728 F. (CF vechi 9574), nr. cad. 4921, asupra construcției descrise la pct. 2, a dreptului de proprietate al defunctului MACAVEI M. în cotă-parte de 70/100 și a dreptului de proprietate comună al pârâților U. L. și U. S. în cotă-parte de 30/100, cu titlu "prin construire";.
Constată că în masa succesorală rămasă după defunctul MACAVEI M.
, decedat la 24 februarie 2008, a cărui unică moștenitoare este pârâta minoră C.
P., conform sentinței civile nr. 16468/18 decembrie 2009, pronunțată de Judecătoria Cluj-Napoca în dosarul nr._, este inclusă cota-parte de 70/100 din drepturile de proprietate asupra imobilelor:
imobilul situat în com. F., jud. C., str. Cetății, FN, compus din teren intravilan, înscris în CF 57728 F. (CF vechi 9574), nr. cad. 4921 și construcția casă descrisă la pct. 2, denumită generic Casa 1.
imobilul situat în com. F., jud. C., str. Cetății, FN, compus din teren intravilan, înscris în CF 57738 F. (CF vechi 9575), nr. cad. 4922 și construcția casă cu nr. cad. 4922-C, denumită generic Casa 2.
Dispune înscrierea în CF 57728 F. (CF vechi 9574), nr. cad. 4921, a dreptului de proprietate al pârâtei C. P. asupra cotei-părți de 70/100 din imobilul Casa 1 și asupra cotei-părți de 70/100 din imobilul Casa 2, cu titlu
"prin moștenire";.
Obligă pârâții U. S., U. L. și C. P., minoră, să încheie cu reclamanții C. F. ANA și C. V. contract(e) de vânzare-cumpărare autentificat(e) notarial având ca obiect imobilele care fac obiectul antecontractelor de vânzare-cumpărare încheiate la 22 iunie 2007, descrise la pct. 4.1 și 4.2, în caz de refuz prezenta hotărâre ținând loc de contract de vânzare-cumpărare autentificat apt să transmită dreptul de proprietate de la pârâți către reclamanți asupra imobilelor descrise la pct. 4.1 și 4.2.
Dispune diminuarea prețului vânzării-cumpărării imobilelor descrise la pct. 4.1 și 4.2, după cum urmează: pentru Casa 1, de la 74.000,00 euro la 52.256,00 euro (cu 21.744,00 euro), respectiv pentru Casa 2 de la 74.000,00 euro la 53.450 euro (cu 20.550,00 euro), ca urmare a neconcordanței între situația reală a imobilelor și cea descrisă în antecontractele de vânzare- cumpărare încheiate la 22 iunie 2007.
Dispune înscrierea în CF a dreptului de proprietate al reclamanților C.
F. ANA și C. V. asupra imobilelor Casa 1 și Casa 2, descrise la pct. 4.1 și 4.2, cu titlu de cumpărare, ca bunuri comune.
Obligă pârâții U. S. și U. L., pentru o cotă-parte de datorie de 30% și C. P., minoră, pentru o cotă-parte de datorie de 70%, să plătească reclamanților daune-interese moratorii în cuantum de câte 25.970,00 euro pentru fiecare imobil, în total 51.940 euro, pentru neîndeplinirea la termen a obligațiilor contractuale asumate prin antecontractele de vânzare-cumpărare încheiate la 22 iunie 2007, pentru perioada de 53 de luni cuprinsă între data punerii în întârziere: 17 iulie 2008 și data evaluării efectuate de d-l exp. F. C.
C., 21 ianuarie 2013.
Constată compensarea legală parțială între obligația reclamanților C.
F. ANA și C. V. de a plăti pârâților U. S., U. L. și C. P.
, minoră, suma de 21.256,00 euro pentru imobilul Casa 1 și obligația pârâților
U. S., U. L. și C. P., minoră de a plăti reclamanților C. F. ANA și C. V. suma de 25.970,00 euro pentru același imobil, în limita sumei mai mici, de 21.256,00 lei și, în consecință, obligă pârâții U. S. și
U. L., pentru o cotă-parte de datorie de 30% și C. P., minoră, pentru o cotă-parte de datorie de 70%, să le plătească reclamanților C. F. ANA și
C. V. diferența de 4.714,00 euro.
Constată compensarea legală parțială între obligația reclamanților C.
F. ANA și C. V. de a plăti pârâților U. S., U. L. și C. P.
, minoră, suma de 23.450,00 euro pentru imobilul Casa 2 și obligația pârâților
U. S., U. L. și C. P., minoră de a plăti reclamanților C. F.
ANA și C. V. suma de 25.970,00 euro pentru același imobil, în limita sumei mai mici, de 23.450,00 lei, și, în consecință, obligă pârâții U. S. și
U. L., pentru o cotă-parte de datorie de 30% și C., P., minoră, pentru o cotă-parte de datorie de 70%, să le plătească reclamanților C. F. ANA și
C. V. diferența de 2.520,00 euro.
Obligă pârâții U. S. și U. L., pentru o cotă-parte de 30% și
C., P., minoră, pentru o cotă-parte de 70%, să le plătească reclamanților
C. F. ANA și C. V. suma de 35.138,76 lei cu titlu de cheltuieli de judecată, din care 28.076,76 lei taxă judiciară de timbru, 21,00 lei timbru judiciar, 6.041,00 lei onorarii experți și 1.000,00 lei onorariu avocațial.
Cu drept de apel în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică, azi, 18 decembrie 2013.
PREȘEDINTE, | GREFIER, | |
F. -IANCU M. | F. | B. |
Thred./FIM/7 ex./06.10.14
| ← Decizia civilă nr. 4/2013. Hotărâre care să țină loc de vânzare | Sentința civilă nr. 668/2013. Hotărâre care să țină loc... → |
|---|
