Decizia civilă nr. 4/2013. Hotărâre care să țină loc de vânzare
| Comentarii |
|
Dosar nr. _
R O M Â N I A
CURTEA DE APEL CLUJ
SECȚIA A II-A CIVILĂ, DE contencios ADMINISTRATIV ȘI FISCAL
DECIZIA CIVILĂ Nr. 4/2013
Ședința publică de la 10 Ianuarie 2013
Completul compus din: PREȘEDINTE M. D.
Judecător R. -R. D. Grefier M. T.
S-a luat în examinare apelul formulat de reclamanții B. I. și B. ANA, împotriva sentinței civile nr. 1850/2012, pronunțată de Tribunalul Specializat C.
, în dosarul nr._, în contradictoriu cu pârâții P. C. B. și S. P. I.
DS, având ca obiect hotarare care sa țină loc de act de vanzare- cumparare_ disjuns din dos._ .
La apelul nominal făcut în ședința publică se prezintă pentru apelanți, avocat Boroș M. L., cu delegație la dosarși reprezentanta pârâtei intimată PCN I. D., avocat Cătineanu Ionela, cu delegație la dosar.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
C. ea, din oficiu, în temeiul art. 1591alin. 4 C. Pr. Civ., constată că, raportat la art. art. 3, alin. 3, art. 299 C. Pr. Civ. și art. 20 din Legea nr. 554/2004 este competentă general, material și teritorial să judece pricina.
S-a făcut referatul cauzei de către grefier care învederează faptul că apelul este timbrat
Nemaifiind alte cereri de solicitat, C. ea declară închise dezbaterile și acordă cuvîntul în susținerea apelului.
Reprezentanta apelanților solicită admiterea apelului așa cum a fost formulat și motivat, fără cheltuieli de judecată.
Reprezentanta intimatei P. I. D. solicită respingerea apelului și menținerea hotărârii atacate, cu cheltuieli de judecată.
C. ea reține cauza în pronunțare.
C. EA
Prin sentința civilă nr. 1850/_, pronunțată în dosarul nr._ al Tribunalului Specializat C. s-a respins acțiunea formulată și precizată de reclamanții B. I. și B. ANA în contradictoriu cu pârâta SC P. I. D. SRL.
Au fost obligați reclamanții să plătească pârâtei SC P. I. D. SRL suma de 1.000 lei cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunța această hotărâre, instanța de fond a reținut următoarele:
Proprietatea tabulara a imobilului apartament 14 situat in A. str. L. nr. 323/B, sc. 1 etj. 1, apartine paratei, iar aceasta nu a fost notificata anterior actiunii in vederea prezentarii la notar pentru incheierea actului autentic de vanzare - cumparare.
Parata nu se opune sa incheie act autentic de vanzare - cumparare.
Conform antecontractului initial, pretul imobilului a fost negociat la suma de 27.000 EUR, din care s-a achitat doar 9600 EUR, urmand ca 17.400 EUR sa se achite in momentul finalizarii constructiei si a intabularii in cartea funciara (f. 34-35).
Constructia a fost finalizata inca din aprilie 2007, fapt necontestat, iar intabularea a fost facuta in august 2008, fapt necontestat.
Obligatia de plata a diferentei de pret a devenit scadenta din august 2008, iar pretentia reclamantilor de a modifica unilateral pretul la suma de 46.186 lei nu are nici un temei legal, neputand opera nici o compensare in sensul solicitat de reclamanti (f. 11), deoarece nu exista o creanta reciproca a acestora, certa, lichida si exigibila, impotriva paratei, deci nu sunt intrunite cerintele unei compensari legale.
Este de principiu ca nimeni nu poate sa se prevaleze de propria culpa, iar reclamantii sunt in culpa contractuala pentru neplata diferentei de pret, astfel ca exceptia de neexecutare, opusa de parata este intemeiata.
In baza art. 1169 si art. 969 c.civ. si a considerentelor expuse, instanta a respins actiunea ca nefondata, iar in baza art. 274 c.pr.civ. reclamantii au fost obligați să achite paratei suma de 1.000 lei cheltuieli de judecata.
Împotriva acestei hotărâri au declarat recurs, recalificat apel, reclamanții B. I. și B. ANA
solicitând admiterea apelului, modificarea hotărârii atacate în sensul admiterii acțiunii promovate de reclamanți, cu cheltuieli de judecată.
În dezvoltarea motivelor de apel s-a arătat că instanța de fond a dat o interpretare greșită actului juridic dedus judecății și nu a analizat apărările reclamanților, susținute de probe - înscrisurile de la dosar.
Deși pârâta intimată SC P. I. D. SRL nu s-a opus încheierii actului de vânzare-cumpărare în formă autentică, problema în discuție rămânând existența sau inexistența obligației de plată a unei diferențe de preț în sarcina reclamanților, instanța de judecată a dat o soluție de respingere a acțiunii pe excepția de neexecutare, excepție neridicată de pârâtă prin întâmpinare sau la prima zi de înfățișare, nici pe parcursul derulării cauzei. Nu s-a formulat cerere reconvențională din partea societății prin care să uzeze de vreunul din mijloacele juridice ce le are la dispoziție și care sancționează neîndeplinirea obligației de plată a prețului din partea cumpărătorului (excepția de neexecutare, executarea silită a obligației de plată, rezoluțiunea).
Ne găsim în prezența motivului de apel prevăzut la pct. 6 al art. 304 C.pr.civ. - instanța a acordat ceea ce nu s-a cerut.
În măsura în care ajungea la concluzia că diferența de preț de 17.400 euro apare pe deplin justificată la momentul promovării acțiunii de față, instanța reținând și neîndeplinirea culpabilă din partea vânzătorului a uneia din obligațiile asumate (dovada inexistenței unei sarcini în cartea funciară a imobilului), se impunea a admite acțiunea, cu instituirea unei ipoteci pentru diferența de preț în sarcina reclamanților.
Antecontractul încheiat la data de 5 aprilie 2007 pentru apartamentul din litigiu insera o clauză specială: acoperirea diferenței de preț prin contractarea unui credit bancar, clauza menținută prin actul adițional întocmit ulterior. Obținerea creditului a fost imposibil de realizat față de împrejurarea că vânzătoarea a trecut sub tăcere înscrierea unor procese aflate în derulare în CF, dar și faptul că imobilul făcea obiectul unor executări silite la nivelul anului 2007. Acesta a fost și motivul pentru care nu s-a ajuns la finalizarea construcției și înscrierea ei în CF decât în august 2008.
Nu este vorba de pasivitate din partea reclamanților în achitarea diferenței preț, ci imposibilitatea obiectivă, în acest moment nemaidispunând de avantajele acordate de dobândirea unei locuințe prin oferta ";prima casă";. Reclamanții au întocmit un contract sub semnătură privată cu o societate comercială fantomă, inexistentă în evidența Camerei de Comerț C. .
Pârâta intimată cunoaște manoperele frauduloase întreprinse de promitenta vânzătoare. Lăsarea reclamanților în posesia faptică a apartamentului începând cu data de_ este o dovadă a susținerilor reclamanților.
Nu este vorba de o modificare unilaterală a prețului inițial de achiziționare apartament de la suma de 27.000 euro la suma de 46.186 lei, câtă vreme se iau în calcul următoarele aspecte:
convenția nu s-a încheiat cu societatea intimată;
apartamentul deținut de reclamanți constituie, alături de alte apartamente ce compun imobilul din A., str.L., nr.323, aport în natură al societății SC P. I. D. SRL;
valoarea de circulație actuală de 46.186 lei a fost indicată de însăși intimată într-un alt proces cu reclamanții, arătând că este cea reală.
Dovada existenței unor datorii reciproce dintre părțile din cauză este împiedicată de tergiversarea unui alt litigiu purtat între părți (amânări nejustificate, declinări de competență).
În drept s-au invocat prevederile art. 304 pct. 6, 8 și 9 C.pr.civ., art. 312
alin. 3 C.pr.civ.
Pârâții intimați SC P. I. D. SRL și P. C. B. au formulat întâmpinare
solicitând să se respingă ca nefondat apelul formulat de recurenții- reclamanți BIejan I. și BIejan Ana Împotriva Sentinței civile nr. 1850/_, pronunțată de Tribunalul Specializat C. În Dos. nr._, să se mențină În Întregime dispozițiile Sentinței civile nr. 1850/_, pronunțată de Tribunalul Specializat C. În Dos. nr._, aceasta fiind legală și temeinică, să fie obligați recurenții-reclamanți la plata cheltuielilor de judecată În apel, reprezentând onorariu avocațial.
Analizând apelul prin prisma motivelor invocate și a apărărilor formulate, C. ea constată următoarele:
Acțiunea în pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să țină loc de act autentic a fost creată pe cale jurisprudențială, ajungându-se la concluzia că, întemeiat pe principiile executării în natură a obligațiilor și reparării în natură a prejudiciilor cauzate prin neexecutarea obligațiilor asumate care se desprind din dispozițiile art. 1073 și 1077 din vechiul cod civil, posibilitatea suplinirii consimțământului părții recalcitrante subzistă și în prezent.
Cu toate acestea, pentru a fi admisibilă o astfel de acțiune, trebuie îndeplinite mai multe condiții, respectiv: existența unui antecontract valabil încheiat; dovedirea acestuia în condițiile dreptului comun; refuzul uneia dintre părți de a autentifica actul de înstrăinare; partea care acționează să-și fi îndeplinit obligațiile asumate prin antecontract; promitentul-vânzător să fie proprietar al bunului vândut, iar promitentul cumpărător să nu fie incapabil de a dobândi acel bun la data pronunțării hotărârii.
Rezultă din cele reținute mai sus că, în cazul în care partea care acționează nu și-a îndeplinit propriile obligații, partea adversă poate să+i paralizeze acțiunea prin invocarea excepției de neîndeplinire a contractului, această excepție neputând fundamenta doar o acțiune în rezoluțiune, astfel cum eronat susțin apelanții.
Or, în prezentul litigiu, ceea ce s-a avut în vedere de către instanța de fond a fost tocmai această excepție de neexecutare a antecontractului, invocată de pârâtă prin întâmpinare (filele 88-89 dosar fond) și soluționată ca atare de către prima instanță.
Astfel, conform antecontractului de care se prevalează apelanții, prețul imobilului a fost negociat la suma de 27.000 euro, din care s-a achitat doar suma de 9.600 euro, stabilindu-se în cuprinsul acestuia ca diferența de preț, de 17.400
euro, să fie achitată în momentul finalizării construcției și intabulării în cartea funciară.
Deși construcția a fost finalizată și intabulată în cartea funciară, apelanții nu au achitat nici până în prezent diferența de preț, mai mult decât atât, din toată poziția lor procesuală rezultând refuzul lor de a achita această diferență.
Prin urmare, raportat la cele reținute mai sus, C. ea constată că în mod legal și temeinic a considerat prima instanță că nu sunt îndeplinite condițiile de admitere a cererii.
În ceea ce privește susținerile apelanților vizând o eventuală culpă a vânzătorului care a determinat imposibilitatea obținerii unui credit ce ar fi permis achitarea diferenței de preț, C. ea constată că acestea nu prezintă relevanță în soluționarea litigiului, neputând fi avute în vedere la soluționarea favorabilă a apelului, după cum nu prezintă relevanță nici eventualele manopere frauduloase întreprinse de promitenta-vânzătoare, care nici nu au fost dovedite, de altfel, în cauză, în condițiile în care nu sunt îndeplinite condițiile de admisibilitate a unei acțiuni în pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare- cumpărare.
În consecință, pentru toate considerentele expuse anterior, C. ea, în conformitate cu dispozițiile art. 296 Cod procedură civilă, va respinge, ca nefondat, apelul declarat.
În conformitate cu dispozițiile art. 274 Cod procedură civilă, apelanții vor fi obligați la plata, în favoarea intimatei SC P. I. D. SRL, a cheltuielilor de
judecată ocazionate în apel, respectiv contravaloarea onorariului de avocat.
PENTRU ACESTE MOTIVE, ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge apelul declarat de B. I. și B. ANA, împotriva sentinței civile nr. 1850/_, pronunțată în dosarul nr._ al Tribunalului Specializat
C., pe care o menține în întregime.
Obligă apelantele să plătească intimatei SC P. I. D. SRL, suma de 1000 lei, cheltuieli de judecată în apel.
Decizia este definitivă și executorie.
Cu drept de recurs, în termen de 15 zile de la comunicare. Pronunțată în ședința publică din_ .
PREȘEDINTE,
M. D.
JUDECĂTOR,
R. -R. D.
GREFIER,
M. T.
Red.M.D./dact.L.C.C.
6 ex./_
Jud.fond: D. M. D.
| ← Sentința civilă nr. 7052/2013. Fuziune, divizare | Sentința civilă nr. 3527/2013. Hotărâre care să țină loc... → |
|---|
