Decizia nr. 2886/2012, Curtea de Apel Cluj - Litigii comerciale (faliment)
| Comentarii |
|
D. nr. (...)
R O M Â N I A
CURTEA DE APEL CLUJ
SECȚIA A II-A CIVILĂ, DE contencios ADMINISTRATIV ȘI FISCAL
DECIZIA CIVILĂ Nr. 2886/2012
Ședința la 06 A. 2012
Completul compus din:
PREȘEDINTE G.-A. N.
Judecător S. Al H.
Judecător C. P. Grefier A. B.
S-a luat în examinare - în vederea pronunțării - recursul declarat de către M. C. M. împotriva sentinței comerciale nr. 6980/2010 pronunțată de Tribunalul Comercial Cluj, în contradictoriu cu intimat SC D. C. S. - PRIN LICHIDATOR J. S. I., având ca obiect procedura insolvenței - dos.contest.depusa de M. C. in dos.(...).
Dezbaterea pe fond a cauzei a avut loc în ședința publică din (...), mersul dezbaterilor și concluziile părților fiind consemnate în încheierea de ședință de la acea dată, pronunțarea fiind amânată pentru termenul de azi.
C.EA
Prin sentința comercială nr. 6980 din (...) pronunțată de Tribunalul Comercial Cluj în dosar nr. (...) s-a respins contestația formulată de către contestatoarea M. C. M. împotriva hotărârii lichidatorului judiciar al SC D. C. S. de a nu perfecta, deocamdată, contractul autentic de vânzare- cumpărare referitor la imobilul situat în C.-N., Strada Lunii, nr. 9, ap. 45, ca neîntemeiată. Pentru a pronunța această hotărâre, instanța de fond a reținut următoarele:
Lichidatorul judiciar al debitoarei SC D. C. S., care s-a obligat să transmită dreptul de proprietate către contestatoare asupra apartamentului nr. 45, situat în C.-N., Strada Lunii, nr. 9 (filele 16-18, 21, 24, 28, 31-33,
36-44), nu a refuzat să perfecteze contractul în formă autentică, această operațiune putându-se face doar după clarificarea situației juridice a acestui apartament. A., o solicitare de întocmire a contractului în formă autentică, asupra unui imobil, nu poate fi acceptată, din moment ce există cel puțin încă un cumpărător al acelui apartament (G. A. L.) care revendică un drept real asupra bunului. Această chestiune a stabilirii cui îi revine dreptul de proprietate asupra imobilului urmează să fie stabilită, fie în acel proces ce se află deja pe rolul instanțelor judecătorești, fie, dacă acea cauză va fi suspendată, așa cum susține contestatoarea, de către lichidatorul judiciar al debitoarei, în urma analizării actelor de care se prevalează cei doi cumpărători. Dacă vreuna dintre părți nu va fi mulțumită de soluția luată de către lichidatorul judiciar, pe calea unei contestații împotriva acestei măsuri, ce urmează să se judece în contradictoriu cu ambele cumpărătoare, în cele din urmă va hotărî judecătorul sindic cui urmează să-i fie transferat dreptul de proprietate.
Un alt motiv pentru respingerea contestației ca neîntemeiată este și acela al imposibilității efective de încheiere a unui act în formă autentică, în măsura în care apartamentul vândut nu deține o carte funciară individuală, operațiunea de întocmire, a acestora nefiind finalizată la data deschideriiprocedurii insolvenței. Lichidatorul judiciar urmează să realizeze demersurile necesare pentru obținerea cărților funciare individuale, cu sprijinul celor interesați, având în vedere că deocamdată, nu are fonduri pentru a face acest lucru.
Contestatoarea va trebui să mai aștepte puțin, până după ce se va stabili cui va trebui vândut apartamentul și până la constituirea cărții funciare individuale, ținând seama că procedura insolvenței este una colectivă, de durată, în cadrul acesteia urmând să fie satisfăcute, în măsura posibilităților, creanțele tuturor celor care pretind vreun drept asupra averii debitoarei.
Împotriva acestei hotărâri a declarat recurs contestatoarea M. C.
M. solicitând sa se pronunte o hotarare prin care sa se dispuna:
1. Admiterea prezentului recurs;
2. Modificarea sentintei atacate, ca netemeinica si nelegala, atat pentru motivele prevazute de art. 304 pct. 7 si 9 C.pr.civ. si art. 304/1
C.pr.civ., in sensul admiterii contestatiei formulate;
Obligarea intimatei, in favoarea recurentei, la plata cheltuielilor de judecata ocazionate de prezentul recurs in cuantumul si specificatia pe care le va mentiona si depune ulterior.
În motivare s-a arătat că:
Instanta a pronuntat o hotarare care cuprinde motive contradictorii ori straine de natura pricinii, iar aceasta, interpretand gresit actul juridic dedus judecatii, a schimbat natura ori intelesul lamurit si vadit neindoielnic al acestuia, in definitiv, hotararea fiind data cu incalcarea sau aplicarea gresita a legii.
Din analiza motivelor pe care se bazeaza sentinta recurata, rezulta, fara dubii, ca judecatorul-sindic nu a luat in considerare toate apararile ! formulate de catre recurentă.
A., prin contestatia formulata fata de masura lichidatorului judiciar concretizata in refuzul acestuia de a da curs executarii antecontractului de vanzare cumparare al recurentei si de a perfecta contractul autentic de vanzare-cumparare cu recurenta, a solicitat judecatorului sindic sa dispuna mentinerea si executarea intocmai si intrutotul a prevederilor antecontractului de vanzare-cumparare din data de (...) si a tuturor actelor aditionale ulterioare. Executarea urma a se concretiza, in definitiv, prin semnarea contractului autentic de vanzare-cumparare cu recurenta.
In acest sens, a solicitat judecatorului sindic sa dispuna obligarea lichidatorului judiciar la ducerea la indeplinire a tuturor formalitatilor necesare perfectarii contractului autentic de vanzare-cumparare cu recurenta.
In motivarea contestatiei formulate a aratat ca este vadit nelegala masura lichidatorului, care refuza fara nici o justificare legala aplicarea normei speciale, respectiv a prevederilor art. 93 ind. 1 din Legea 85/2006, respectiv executarea antecontractului de vanzare cumparare al recurentei si perfectarea contractului autentic de vanzare-cumparare, in conditiile in care, din analiza actelor de care s-a prevalat, reiese in mod cert ca in ceea ce o priveste sunt indeplinite conditiile stabilite de art. 93 ind. 1 din Legea
85/2006, iar G. A.-L., de asemenea promitenta-cumparatoare a imobilului mai sus identificat, nu indeplineste aceste conditii.
In urma solutionarii contestatiei, prin sentinta atacata, in mod nelegal, judecatorul-sindic a reluat doar motivele invocate de lichidatorul judiciar, incalcand dispozitiile arte 261 C.pr.civ., care prevede ca hotararea va cuprinde motivele de fapt si de drept care au format convingerea instantei,cum si cele pentru care s-au inlaturat cererile partilor. Motivarea in fapt si in drept a hotararii judecatoresti este un element esential care permite verificarea criteriilor care au format convingerea instantei, in sensul admiterii ori respingerii unor pretentii sau aparari. Ori, in acest caz, acestea lipsesc cu desavarsire.
A., din argumentele lichidatorului, instanta prin considerentele hotararii retine, fara insa a arata motivele de fapt si de drept care au format convingerea instantei, ca si prim motiv de respingere a contestatiei faptul ca nu poate fi acceptata o solicitare de intocmire a contractului de vanzare- cumparare in forma autentica asupra imobilului din moment ce mai exista inca un cumparator al acestui apartament, cumparator pe care instanta il si identifica in persoana d-nei G. A.-L. si care revendica un drept real asupra bunului.
Judecatorul-sindic merge mai departe si retine faptul ca, chestiunea stabilirii persoanei cui ii revine dreptul de proprietate asupra imobilului, urmeaza sa fie stabilita in dosarul nr. (...), ce are ca obiect obligatia de a face, iar daca acest dosar va fi suspendat, stabilirea dreptului de proprietate va fi hotarata de lichidatorul judiciar, in temeiul art. 93 ind. 1 din Legea
85/2006. Totusi, daca vreuna din parti nu va fi multumita de solutia luata de catre lichidatorul judiciar, pe calea unei contestatii impotriva acestei masuri - exact ceea ce am formulat recurenta - in cele din urma va hotari judecatorul sindic cui urmeaza sa-i fie transferat dreptul de proprietate.
Referitor la dosarul nr. (...) ce are ca obiect obligatia de a face, la care face referire si judecatorul-sindic prin sentinta atacata, asa cum a apreciat si invederat prin contestatia formulata, solutionarea acestui dosar a fost suspendata. Daca simpla afirmatie a recurentei nu era suficienta pentru judecatorul sindic, atunci acest lucru putea fi verificat de catre acesta C.AND PROGRAMUL "Ecris".
In aceasta situatie, din moment ce dosarul nr. (...) ce are ca obiect obligatia de a face a fost suspendat, iar recurenta nu a fost multumita de solutia nelegala a lichidatorului judiciar si a formulat contestatie impotriva acestei masuri, judecatorul-sindic avea obligatia sa judece contestatia formulata aplicand toate masurile necesare, printre care se numara si posibilitatea de a verifica daca a fost suspendata sau nu soluionarea dosarului (...), pentru a preveni orice greșeala privind aflarea adevarului în cauza, stabilirea faptelor și aplicarea corecta a legii. Dar, ceea ce a facut judecatorul sindic a fost doar sa-i prezinte calea procedurala si conditiile in care pot formula contestatie la masura lichidatorului. C. era deja formulata, iar conditiile erau intrunite pentru a o formula si pentru a fi judecata. In consecinta trebuia data o solutie, nu o indrumare. Neindeplinind aceste obligatii prin sentinta atacata practic judecatorul-sindic a "amanat" practic judecarea contestatiei. Daca acesta afirma ca poate judeca contestatia doar dupa ce dosarul amintit este suspendat, iar acesta era deja suspendat, concluzia indubitabila este ca trebuia s-o judece acum, iar nu in viitor, cand acest dosar nu se poate regasi intr-o alta stare de suspendare mai clara decat cea in care se afla si la acest moment si se afla si la momentul judecarii contestatiei.
Referitor la motivele pentru care a apreciat ca masura lichidatorului este nelegala, si ca trebuia perfectat contractul autentic de vanzare- cumparare cu recurenta, a invederat judecatorului-sindic, prin contestatia formulata, atat faptul ca din moment ce G. A.-L. nu indeplineste conditiile stabilite in mod imperativ de catre art. 93 ind. 1 din Legea 85/2006, este indubitabil ca, indiferent de ce actiuni va promova aceasta, chiar si in cazulin care le va castiga, lichidatorul sau judecatorul sindic nu vor putea sa perfecteze contractul autentic de vanzare cumparare cu aceasta pentru ca aceasta nu are si nu a avut niciodata posesia asupra imobilului la data deschiderii procedurii. Daca lipseste unul din elementele imperios necesare executarii antecontractului la data formularii cererii de catre G. A.-L., acesta nu poate fi acoperit sau remediat ulterior formularii acestei cereri. Prevederea din art. 93 ind. 1 din Legea 85/2006 este foarte clara, conditia ca imobilul sa fie in posesia solicitantului trebuie indeplinita la data depunerii cererii, iar nu intr-un viitor incert. Tocmai din acest motiv, prevederea legala specifica ca "bunul se afla in posesia promitentului-cumparator" si NU ca "bunul se va afla in viitor in posesia promitentului-cumparator.; T. celelalte afirmatii ale acesteia sunt fara valoare fara acest element fara de care nu se poate aplica norma speciala.
In concluzie, nu are nici o importanta ca exista litigii pe rol intre aceasta si recurentă, nu are nici o importanta in ce stadiu procesual se afla aceste litigii, nu are nici o importanta daca vor mai exista in viitor orice fel de litigii intre părți, deoarece, NICIOD. G. A.-L. nu va fi in masura sa indeplineasca conditia referitoare la posesie cuprinsa in art. 93 ind. 1 din Legea 85/2006, deoarece imobilul nu se afla in posesia acesteia la data formularii cererii de executare a antecontractului.
A. aspect trebuia sa-l analizeze judecatorul sindic si nu faptul ca exista litigii intre parti, litigii care nu au nici o legatura cu posesia pe care G. A.-L. nu o mai poate obtine la o data anterioara momentui prezent, cand imobilul se afla tot in posesia recurentei, posesie pe care o avea si la data formularii cererii conform art. 93 ind. 1 din Legea 85/2006.
Din acest motiv lichidatorul judiciar era dator sa perfecteze contractul autentic de vanzare cumparare cu recurenta, care indeplinește toate conditiile statuate de art. 93 ind. 1 din Legea 85/2006, aspect pe care nimeni nu-l poate contesta.
A., antecontractul de vanzare-cumparare incheiat de recurentă cu SC D. C. S. a dobandit data certa anterior deschiderii procedurii de insolventa a debitoarei prin semnarea antecontractului nr. 62/(...) atestat de A. G. D. R. P. contractual aferent acestui antecontract de vanzare-cumparare a fost achitat integral, conform actelor aditionale, facturilor si chitantelor anexate prezentei si corespunde din punct de vedere patrimonial valorii de piata a bunului de la data instrainarii, obiect al antecontractului de vanzare- cumparare.
Imobilulul apartament nr. 45, obiect al antecontractului de vanzare- cumparare, se afla in posesia recurentei, fiindu-i predat de catre debitoarea aflata in procedura de insolventa prin procesul-verbal de predare-primire din data de (...), fapt confirmat si in P. antecontractului nr. 62/(...) atestat de A. G. D. R., fiind semnat si confirmat si de catre ultimii asociati ai debitoarei, care l-au semnat si ei. Si nu in ultimul rand, bunul, obiect al antecontractului de vanzare-cumparare, nu are o importanta determinanta pentru reusita unui plan de reorganizare, plan care oricum nu mai poate fi pus in aplicare, debitoarea aflandu-se deja in faliment.
In consecinta, solutia trebuia data in sensul admiterii contestatiei recurentei si obligarea lichidatorului judiciar sa perfecteze cu recurenta contractul de vanzare-cumparare in forma autentica.
Al doilea motiv pentru care lichidatorul judiciar a motivat refuzul de a incheia contractul autentic cu subsemnata, motiv reluat de judecatorul- sindic in sentinta atacata, este faptul ca apartamentul vandut, fiind situat inmansarda construita de catre societatea debitoare, nu detine carte funciara individuala, lichidatorul urmand sa faca demersurile necesare in acest scop.
Din moment ce atat recurenta, cat si promitentii-cumparatori ai altor apartamente situate in aceeasi mansarda au fost notificati (anexează dovada) recent de catre lichidatorul judiciar sa depuna inscrisurile necesare pentru ca in temeiul art. 93 ind. 1 din Legea nr. 85/2006, sa se perfecteze contractele autentice de vanzare-cumparare, se naste intrebarea logica, cum este posibil acest lucru, daca apartamentele situate in aceasta mansarda, nu au inca carte funciara individuala?
Raspunsul la aceasta intrebare nu se regaseste in sentinta atacata, dar el este unul foarte simplu. Chiar daca apartamentele nu au carte funciara individuala, lichidatorul a decis vanzarea acestora sub forma vanzarii catre fiecare cumparator a unei cote corespunzatoare fiecarui apartament. Deci, iata ca acest aspect nu poate fi considerat un impediment in ceea ce priveste cererea recurentei, executarea contractului nedepinzand de existenta unei carti funciare individuale. Mai mult, daca aceasta chiar ar fi fost o problema, judecatorul sindic putea sa dispuna executarea contractului cu recurenta la momentul la care acest lucru este posibil.
Dar sa respingi contestatia pentru acest motiv, chiar este un aspect greu de inteles si explicat!
De fapt, din nou, judecatorul-sindic a preluat doar afirmatia lichidatorului judiciar (care nu era una reala, aspect dovedit de recentele notificari facute chiar de catre acesta) care a sustinut ca face demersuri in vederea obtinerii cartilor funciare individuale. Plecand de la sarcina atribuita instantei de judecata, și anume aceea de a solutiona cauza cu care a fost investita, ca functia esentiala a judecatorului este tocmai aceea de a judeca, ca hotararea data este actul final al judecatii, iar actul de dispozitie al instantei trebuie sa exprime adevarul, judecatorul-sindic era dator in temeiul principiului rolului activ al instantei sa staruie prin toate mijloacele legale pentru a descoperi adevarul și a preveni orice greșeala în cunoașterea faptelor, si sa ordone administrarea dovezilor privind demersurile efectuate in acest sens. A. lucru nu l-a facut, dupa cum reiese in mod cert din sentinta atacata, dar ceea ce e si mai grav e ca nici macar nu a analizat aceasta afirmatie, pentru ca raspunsul era evident, respectiv ca vanzarea se poate face.
In concluzie, nici acest motiv invocat de catre judecatorul sindic nu este in masura sa justifice respingerea contestatiei recurentei, iar instanta de control judiciar o va admite in consecinta.
In continuare, in scopul sustinerii celor precizate anterior si a dovedirii dreptului recurentei si a indeplinirii tuturor conditiilor stabilite de art. 93 ind. 1 din Legea 85/2006, reiterează in cele ce urmeaza situatia de fapt.
A., intre recurentă si P. V. SC D. C. S. s-a incheiat antecontractul de vanzare-cumparare din data de (...), urmat de semnarea a doua acte aditionale (incheiate la data de (...), respectiv (...), cu ocazia achitarii unor rate din pretul contractului), avand ca obiect imobiluluI apartament nr. 45, situat in C.-N., S. Lunii nr. 9. U., la data de (...), concomitent cu semnarea procesului verbal de predare-primire prin care i s-a predat posesia asupra apartamentului nr. 45, a perfectat un alt antecontract cu aceeasi P. V., antecontract atestat sub nr. 62/(...) de catre A. G. D. R. A. antecontract reia practic integral prevederile primului antecontract, precizand in plus ca s-a realizat predarea posesiei, ca s-a achitat integral pretul contractului conform actelor aditionale incheiate la primul antecontract si ca, in cazul in care nu se va perfecta contractul autentic pana la (...), debitoarea se obliga sa achitepenalitati in cazul executarii acestuia sau sa achite o clauza penala de
50.000 EURO in cazul rezolutiunii acestuia. S-a decis de catre recurentă perfectarea acestui antecontract pentru a fi in perfecta concordanta si in considerarea prevederilor arte 931 din Legea nr. 85/2006, avand astfel un antecontract cu D. C.. Aceasta solutie a fost aleasa avand in vedere faptul ca impotriva debitoarei exista la acel moment o cerere de insolventa (Dos. (...)), alta decat cea care s-a materializat ulterior, fiind astfel necesara protejarea investitiei realizate de recurentă.
U. semnarii acestui antecontract, a aflat ca la data de (...), prin incheierea nr. 20039 data de judecatorul delegat de la ORC C., asociatul unic al debitoarei si-a cesionat toate partile sociale detinute in societate unor doi noi asociati. Ca atare, pentru a fi protejati din toate punctele de vedere si a minimaliza orice posibil risc, au decis sa semneze un alt antecontract si cu noii asociati ai debitoarei, care sa recunoasca si sa-si insuseasca astfel toate actele semnate anterior cu fostul asociat. Precizează ca a fost foarte dificil sa contacteze noii asociati si au facut multiple demersuri pana sa semneze acest nou antecontract. A., la data de (...), recurenta s-a prezentat la adresa din C., S. Bacovia nr. , 22, ape 6, locatie unde i s-a spus ca vor fi prezenti cei doi noi asociati.
Din nefericire, doar unul dintre asociati a fost prezent, respectiv DI. D. S., lipsa fiind asociatul T. S.-I., care nu a lasat nici o imputernicire pentru primul. Prin urmare, doar primul a semnat acest nou antecontract si, in consecinta nu s-a putut incheia un proces-verbal de atestare a identitatii partilor, a continutului si a datei actului de catre avocatul prezent, lipsa fiind celalalt asociat. In acest antecontract s-a specificat ca acesta este valabil concomitent cu antecontractul atestat sub nr. 62/(...) de catre A. G. D. R. Tot cu ocazia semnarii antecontractului din data de (...), a constatat ca noul asociat D. S. nu este cunoscator si vorbitor al limbii romane.
In continuare, avand in vedere ca au aparut si elemente noi raportat la situatia juridica a debitoarei (a obtinut CF-ul terasei pe care este edificat apartamentul), recurenta a insistat sa aibă totusi un document semnat si de noii asociati si a continuat demersurile ,in acest sens. Dupa alte multe demersuri si insistente, in cele din urma a reusit sa semneze cu noii asociati actul intitulat "Act aditional la antecontractul de vanzare- cumparare din data de (...)", act atestat sub nr. 66/(...) de catre ,,A. G. D. R. A., acest document a fost semnat de catre noul asociat D. S., care avea imputernicire in acest sens de la asociatul T. S.-I. (procura autentificata sub nr. 2610 din
4 noiembrie 2009 de catre BNP A. P. L. si P. I. si H. AGA a debitoarei nr.
57/(...)). De asemenea, la semnarea acestui act si a anexelor acestuia a fost prezent si un traducator autorizat, D-na Dobrai T., care i-a tradus semnatarului continutul actelor pe care le-a semnat, certificand acest fapt prin semnatura si stampila. A decis sa semnez un act aditional si nu un nou antecontract, intru cat in cuprinsul acestuia a reluat practic toate prevederile antecontractului initial si a celor semnate ulterior. In plus, a mai precizat ca se vinde si partea de pod aferenta apartamentului, ca se asigura o parcare, a specificat noul numar de CF al terasei, avand in vedere ca intre timp debitoarea se intabulase in Cartea Funciara, a precizat ca actul se poate nota in aceasta carte funciara, fapt materializat, de altfel si a specificat o clauza referitoare la garantia debitoarei pentru evictiune.
Semnand acest ultim act, recurenta a considerat ca acesta este suficient pentru a se putea realiza transferul proprietatii apartamentului catre recurentă in cazul unei proceduri de insolventa. De altfel, dupa cum a si preconizat, cateva zile mai tarziu, respectiv la data de (...), impotrivadebitoarei s-a deschis procedura de insolventa. I., intentia recurentei era sa folosesc doar acest ultim act (actul aditional), care, practic era suficient, dar, la acest moment, avand in vedere ca D. C. a actului are o importanta colosala, intelege sa se folosească de toate actele semnate cu debitoare a si de toate D. C. existente. Practic, la acest moment detine mai multe titluri si intelege sa se folosească de cel care o avantajeaza in cadrul procedurii. In consecinta, PRIMA D. C. ACORD. ANTECONTRACTULUI INCHEIAT CU DEBITOAREA ESTE CEA DIN D. DE (...). AT.ATA SUB NR. 62 DE CATRE A. G. D. R. T. celelalte acte incheiate ulterior pot fi considerate ca si simple acte aditionale la acesta.
Reclamanta din dosarul mentionat de lichidator, respectiv G. A.-L., detine un antecontract care are o data certa ulterioara datei certe pe care o detine recurenta pe antecontractul recurentei, respectiv data certa nr. 13815 din data de (...). Mai mult, data certa obtinuta de catre G. A.-L. este obtinuta unilateral in fata unui notar, fara a fi prezenta si celalata parte contractanta, deci este cel putin discutabila atata timp cat celalata parte nu a putut confirma in fata acestui notar ca ar fi semnat sau nu acel document. Sub acest aspect consideră ca aceasta data certa nu este valabila. D. certa pe care o detine recurenta a fost obtinuta in prezenta reprezentantilor debitoarei, care au semnat toate actele precizate mai sus si in prezenta unui avocat care a certificat data, continutul actului semnat de parti si identitatea acestor parti.
Notarul care a dat data certa d-nei G. A.-L. NU a verificat si a atestat toate aceste aspecte, nici macar nu putea fi sigur ca actul a carui data certa a constatat-o este sau nu un act valabil incheiat, deoarece doar una din parti a fost prezenta.
Mai mult, analizand continutul dosarului nr. (...) al Judecatorei C.-N. se poate observa foarte clar ca la data inregistrarii actiunii in acest dosar de catre reclamanta G. A.-L., aceasta nu avea aceasta data certa, aspect care rezulta indubitabil din actele anexate de catre aceasta (fila 6 si 7 din dosar), aceasta data certa fiind obtinuta ulterior "pro causa", dupa data deschiderii procedurii de insolventa impotriva debitoarei, procedura in care aceasta avea o importanta colosala si fara de care G. A.-L. nu putea sa emita vreo pretentie cu privire la executarea antecontractului in conformitate cu prevederile art. 93 ind. 1 din Legea nr. 85/2006.
Din cele prezentate rezulta ca antecontractul recurentei are o data certa anterioara ((...)) datei certe pe care o detine G. A.-L. din dosarul mentionat de lichidator ((...)), iar la o simpla comparare de titluri, antecontractul recurentei primeaza in mod indubitabil.
In concluzie, G. A.-L. nu indeplineste conditiile stabilite in mod imperativ de catre art. 93 ind. 1 din Legea 85/2006, fiind indubitabil faptul ca, indiferent de ce actiuni va promova aceasta, chiar si in cazul in care le va castiga, lichidatorul sau judecatorul sindic nu vor putea sa perfecteze contractul autentic de vanzare cumparare cu aceasta PENTRU CA ACEASTA NU ARE SI NU A AVUT NICIOD. POSESIA ASUPRA IMOBILULUI nici la data deschiderii procedurii, nici la aceasta data. Daca lipseste unul din elementele imperios necesare executarii antecontractului, acesta nu poate fi dus la indeplinire. T. celelalte afirmatii ale acesteia sunt fara valoare fara acest element fara de care nu se poate aplica norma speciala. Din acest motiv lichidatorul judiciar este dator sa perfecteze contractul autentic de vanzare cumparare cu recurenta, care indeplinește toate conditiile statuate de art. 93 ind. 1 din Legea 85/2006, aspect pe care nimeni nu-l poate contesta.
Un alt aspect foarte important in solutionarea contestatiei si asupra caruia iudecatorul-sindic nu s-a pronuntat prin sentinta atacata, este si faptul ca G. A.-L., reclamanta din dosarul mentionat de lichidator a omis in mod evident in cererea sa, sa precizeze ca si-a exprimat optiunea cu privire la rezolutiunea antecontractului pe care l-a perfectat cu debitoarea, la data de (...), data la care a introdus la Tribunalul Comercial Cluj o cerere pentru emiterea unei ordonante de plata impotriva debitoarei in D. nr. (...), cerere in cuprinsul careia a solicitat de la aceasta, conform clauzelor contractuale aplicabile in cazul rezolutiunii antecontractului, plata tuturor sumelor achitate pana la acel moment catre debitoare. De asemenea, mentioneaza in cuprinsul acesteia ca, atata vreme cat debitoarea nu si-a respectat obligatiile contractuale, inclusiv, dar fara a ne limita la perfectarea contractului autentic de vanzare-cumparare, privarea de folosinta imobilului si nepredarea posesiei acestuia, solicita plata sumelor achitate pana la acel moment. Plata acestor sume este posibila conform clauzelor antecontractului doar in cazul „rezilierii" acestuia. A.e aspecte sunt, de altfel, precizate si in notificarea trimisa anterior inregistrarii cererii de ordonata, in care G. A.-L. specifica ca, in cazul in care debitoare a nu va da curs concilierii, " ... 0 va actiona în judecata, solicitand rezilierea contractului din culpa acesteia si restituirea pretului platit ... ",
In lumina acestor aspecte, fara ca sa conteze foarte mult ca aceasta cerere a reclamantei G. A.-L. a fost respinsa, rezulta fara echivoc ca G. A.-L. si-a exprimat optiune a referitor la antecontractul de vanzare-cumparare, in sensul rezolutiunii acestuia, iar NU a executarii lui, executare pe care tot aceasta o solicita in dosarul de drept comun. In acest sens, optiune a d-nei G. A.-L. fiind deja clar exprimata, consideră ca aceasta nu poate sa se razgandeasca de la o luna la alta si sa ceara acum executarea acestuia, mai ales cand aceasta optiune a fost exprimata in cadrul unor actiuni in justitie . contradictorii si nimic nu s-a schimbat in considerarea raportului juridic dintre parti, schimbare care sa justifice noua optiune de executare a antecontractului.
Tot in acest sens, si in considerarea exprimarii aceleiasi optiuni de catre ,G. A.-L., in sensul rezolutiunii antecontractului incheiat cu debitoarea, este si inregistrarea de catre aceasta a cererii de admitere a creantei in dosarul de insolventa nr. (...), prin care aceasta solicita, din nou, plata sumelor achitate, exact ca si in cererea de emitere a ordonantei de plata. D. incearca sa precizeze ca aceasta creanta ar fi una sub conditie, consideră ca nu poate fi apreciata in acest sens, deoarece creanta constand in sumele de bani achitate debitoarei devine certa, lichida si exigibila doar la momentul in care se stabileste, din orice motive, ca nu se poate executa antecontractul de vanzare cumparare sau ca acesta nu ar fi valabil.
Tocmai aceasta conduita a reclamantei G. A.-L. din dosarul mentionat de lichidator a facut ca debitoarea sa perfecteze un nou antecontract de vanzare cumparare cu recurenta, considerand primul antecontract rezolutionat conform solicitarii si optiunii exprese a d-nei G. A.-L.. Tot aceasta conduita a reclamantei din dosarul mentionat de lichidator a indreptațit-o si pe recurentă sa nu-i raspundă in nici un fel la notificarea trimisa recurentei, considerand ca aceasta nu mai are nici o calitate si nici un drept asupra apartamentului pe care recurenta il cumparasem si pe care il aveam in posesie, posesie pe care G. A.-L. din dosarul mentionat de lichidator NU a avut-o niciodata.
De asemenea, tot din acest motiv plangerea penala promovata de reclamanta din dosarul mentionat de lichidator impotriva administratoruluidebitoarei pentru savarsirea infractiunii de inselaciune in conventii, datorita perfectarii a doua contracte pentru acelasi apartament, s-a solutionat in sensul neinceperii urmaririi penale.
Aceeasi solutie de ne incepere a urmaririi penale a fost data prin O. din data de (...) a Parchetului de pe langa Tribunalul Cluj, anexata prezentului, in dosarul nr, 960/P/2009 in care era acuzata de complicitate la inselaciune.
A., in definitiv, reiterează indeplinirea prevederilor art. 93 ind. 1 din
Legea 85/2006, realizata atat in notificarea depusa la dosar cat si in contestatia formulata:
- Avand in vedere ca P. V. SC D. C. S. nu si-a respectat obligatiile decurgand din antecontractul de vanzare-cumparare, incheiat cu recurenta, inclusiv, dar fara a ne limita la perfectarea contractului autentic de vanzare- cumpare pana la data limita de (...),
- Avand in vedere ca antecontractul de vanzare-cumparare incheiat de recurentă cu SC D. C. S. a dobandit data certa anterior deschiderii procedurii de insolventa a debitoarei prin semnarea antecontractului nr.
62/(...) atestat de A. G. D. R., anexat prezentei,
- Avand in vedere ca pretul contractual aferent acestui antecontract de vanzare-cumparare a fost achitat integral, conform actelor aditionale, facturilor si chitantelor anexate prezentei si corespunde din punct de vedere patrimonial valorii de piata a bunului de la data instrainarii, obiect al antecontractului de vanzare-cumparare,
- Avand in vedere ca imobilului apartament nr. 45, obiect al antecontractului de vanzare-cumparare, se afla in posesia recurentei, fiindu- i predata de catre debitoare a aflata in procedura de insolventa prin procesul-verbal de predare-primire din data de (...), anexat prezentei, fapt confirmat si in P. antecontractului nr. 62/(...) atestat de A. G. D. R., fiind semnat si confirmat si de catre ultimii asociati ai debitoarei, care l-au semnat,
- Avand in vedere ca bunul, obiect al antecontractului de vanzare- cumparare, nu are o importanta determinanta pentru reusita unui plan de reorganizare, plan care oricum nu mai poate fi pus in aplicare, debitoare a aflandu-se deja in faliment.
In concluzie, solicită admiterea recursului si prin urmare modificarea sentintei atacate in sensul admiterii contestatiei cu consecinta obligarii lichidatorului numit in cadrul procedurii de insolventa sa mentina si sa execute intocmai si intru totul prevederile antecontractului de vanzare- cumparare cu D. C. perfectat cu debitoarea, precum si a tuturor actelor subsecvente acestuia incheiate cu debitoarea, respectiv toate obligatiile debitoarei asumate si decurgand din acestea, executare ce se va concretiza in definitiv prin semnarea contractului autentic de vanzare-cumparare cu recurenta.
In drept s-au invocat prevederile art. 242 alin. 2 C.pr.civ., art. 304 pct.7 si 9 C.pr.civ., art. 304 ind. 1 . C.pr.civ, art. 93 ind. 1 din Legea
85/2006.
Analizând recursul prin prisma motivelor invocate, C.ea rețineurmătoarele:
1. Recurenta a încheiat antecontract de vanzare-cumparare cu SC D. C. S. având ca obiect imobilul situat în C.-N., Strada Lunii, nr. 9, ap. 45. Promitentul vânzător este în prezent în procedura insolvenței (dosar nr (...) al T.ui Specializat C.). In baza prevederilor art 9. din Legea nr 85/2006 asolicitat lichidatorului judiciar să execute antecontractul de vânzare cumpărare și să perfecteze act autentic cu privire la apartamentul nr 45. lichidatorul a refuzat executarea antecontractului - fără a verifica dacă recurenta reclamantă îndeplinește condițiile cerute de art 9. din Legea nr
85/2006. Refuzul acestuia a fost justificat prin faptul că ar mai exista perfectat un antecontract cu privirela același apartament fiind necesară
„clarificarea situației juridice a apartamentului";. De asemenea s-a maiinvocat lipsa cărții funciare individuale a apartamentului, și necesitateaefectuării unor investiții din partea promitentului vânzător careeste ininsolvență și nu dispune de fondurile necesare.
2. Prin sentința comercială nr. 6980 din (...) pronunțată de Tribunalul
Comercial Cluj în dosar nr. (...) s-a respins contestația formulată de către contestatoarea M. C. M. împotriva hotărârii lichidatorului judiciar al SC D. C. S. de a nu perfecta, deocamdată, contractul autentic de vânzare- cumpărare referitor la imobilul situat în C.-N., Strada Lunii, nr. 9, ap. 45, ca neîntemeiată.
3. Potrivit art 9. din Legea nr 85/2006 obligațiile rezultând dintr-un antecontract de vânzare-cumpărare cu dată certă, anterioară deschiderii procedurii, în care promitentul-vânzător intră în procedură, vor fi executate de către administratorul judiciar/. la cererea promitentului-cumpărător, dacă:
- prețul contractual a fost achitat integral sau poate fi achitat la data cererii, iar bunul se află în posesia promitentului-cumpărător;
- prețul nu este inferior valorii de piață a bunului;
- bunul nu are o importanță determinantă pentru reușita unui plan de reorganizare.
4. Este nejustificat refuzul lichidatorului de a executa antecontractul în cazul în care sunt îndeplinite condițiile art 9. din Legea nr 85/2006. Argumentul „clarificării situației juridice a apartamentului"; invocat de lichidator este sinonim cu invocarea propriei culpe. Chiar lichidatorul trebuie să clarifice situația juridică a apartamentului (cum plastic se exprimă) prin examinarea îndeplinirii condițiilor cerute de art 9. din Legea nr
85/2006 în persoana reclamanntei recurente. Împrejurarea că mai există și alt antecontract nu îl împiedică pe lichidator să realizeze verificările și în cazul în care reclamanta nu îndeplinește exigențele cerute de art 9. din Legea nr 85/2006 să perfecteze actul autentic cu terțul promitent cumpărător - dacă acesta își manifestă disponibilitatea și îndeplinește condițiile art 9. din Legea nr 85/2006.
5.Nici argumentul lipsei cărții funciare nu poate fi reținut - și acesta fiind de fapt culpa promitentului vânzător. Pentru transmiterea dreptului de proprietate și executarea antecontractului nu este necesară individualizarea imobilului în regim de carte funciară, această operațiune - de înscriere a imobilului în cartea funciară - ulterioară transmiterii dreptului de proprietate nefiind constitutivă de drepturi. U. perfectării actului autentic - în măsura în care la acea epocă imobilul nu va fi întabulat se poate pune problema unui alt demers administrativ sau judiciar de întabulare a dreptului de proprietate. I. se impune transmiterea dreptului și ulterior îndeplinirea opozabilității față de terți prin înscrierea în cartea funciară.
6. Intre recurentă si P. V. SC D. C. S. s-a incheiat antecontractul de vanzare-cumparare din data de (...), urmat de semnarea a doua acteaditionale (incheiate la data de (...), respectiv (...), cu ocazia achitarii unor rate din pretul contractului), avand ca obiect imobiluluI apartament nr. 45, situat in C.-N., S. Lunii nr. 9. U., la data de (...), concomitent cu semnareaprocesului verbal de predare-primire prin care i s-a predat posesia asupra apartamentului nr. 45, a perfectat un alt antecontract cu aceeasi P. V., antecontract atestat sub nr. 62/(...) de catre A. G. D. R. A. antecontract reia practic integral prevederile primului antecontract, precizand in plus ca s-a realizat predarea posesiei, ca s-a achitat integral pretul contractului conform actelor aditionale incheiate la primul antecontract si ca, in cazul in care nu se va perfecta contractul autentic pana la (...), debitoarea se obliga sa achite penalitati in cazul executarii acestuia sau sa achite o clauza penala de
50.000 EURO in cazul rezolutiunii acestuia.
Lichidatorul în măsura în care sunt îndeplinite condițiile art 9. din
Legea nr 85/2006 va perfecta contract autentic cu privire la imobilul înlitigiu cu recurenta reclamantă.
7. Față de cele ce preced curtea potrivit art 304 pct 9 , art 312 cod prciv rapla art 8 si 9. din Legea nr 85/2006 va admite recursul declarat de M. C. M. împotriva sentinței civile nr. 6980 din (...) pronunțată în dosarul nr. (...) al tribunalului Specializat C., pe care o va modifica în sensul că va admite în parte contestația și va obliga lichidatorul judiciar S. S. să perfecteze contract autentic de vânzare cumpărare, în cazul în care reclamanta recurentă îndeplinește condițiile prev. de art. 9. din Legea nr.
85/2006.
C.ea nu a examinat ea însăși condițiile prevăzute de art 9. din Legeanr 85/2006 pentru că în recurs cadrul procesual nu putea fi extins și cu terțul promitent cumpărător al aceluiași imobil pentru a putea fi examinateîn recurs îndeplinirea condițiile prevăzte de lege.
PENTRU A.E MOTIVE, ÎN NUMELE LEGII DECIDE
Admite recursul declarat de M. C. M. împotriva sentinței civile nr.
6980 din (...) pronunțată în dosarul nr. (...) al tribunalului Specializat C., pe care o modifică în sensul că admite în parte contestația și obligă lichidatorul judiciar S. S. să perfecteze contract autentic de vânzare cumpărare, în cazul în care reclamanta recurentă îndeplinește condițiile prev. de art. 9. din Legea nr. 85/2006.
Decizia este irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică din (...).
Red.G.A.N./dact.L.C.C.
3 ex./(...)
Jud.fond: I. Păcurar
| ← Decizia nr. 6157/2012, Curtea de Apel Cluj - Litigii comerciale... | Decizia nr. 4975/2012, Curtea de Apel Cluj - Litigii comerciale... → |
|---|
