Sentința civilă nr. 1163/2013. Procedura insolvenței
| Comentarii |
|
R.
TRIBUNALUL SPECIALIZAT C. DOSAR nr._ /a1
Cod operator date cu caracter personal 11553
SENTINȚA CIVILĂ nr. 1163/2013
Ședința publică din data de 17 aprilie 2013 Instanța este compusă din:
JUDECĂTOR SINDIC: F. -I. M. GREFIER: F. B.
Pe rol fiind soluționarea contestației formulate de contestatoarea SC B. C. R. SA în contradictoriu cu debitoarea SC D. M. S., reprezentată de administratorul special J. E. și pârâții M. N. C. și M. A.
M., împotriva măsurii lichidatorului judiciar al debitoarei SC D. M. S., SS, de a încheia, în numele debitoarei, cu pârâții M. N. C. și M. A. M., în condițiile art. 931 din Legea nr. 85/2006, contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 434/2 februarie 2012 de BNPA P. a Ionuț Florin și Dorobanțu Iustina-S., măsură descrisă în raportul nr. 1 al lichidatorului judiciar SS, depus la dosar la 17 februarie 2012.
La apelul nominal făcut în cauză se prezintă reprezentanta contestatoarei, d-na consilier juridic Căpușan G.
, reprezentanta lichidatorului judiciar SS, d-na practician în insolvență Purcar Cristina, reprezentantul debitoarei
- administrator special J. E. și reprezentantul pârâților M. N. C. și M. A. M., d-l avocat D. Ș.
.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei, constatându-se că s-a depus la dosar de către contestatoare, la data de 12 aprilie 2013, ordinul de plată reprezentând diferența de onorariu pentru raportul de expertiză tehnică judiciară în sumă de 700 lei. Tot de către contestatoare au fost depuse la data de 16 aprilie 2013 obiecțiuni la raportul de expertiză întocmit în cauză.
Instanța acordă cuvântul asupra obiecțiunilor la raportul de expertiză, formulate de către contestatoare. Reprezentanta contestatoarei susține obiecțiunile la raportul de expertiză întocmit de expertul Lubinschi N.
A. și expertul asistent Moldovan Simion. În primul rând, consideră că identificarea imobilului ce face obiectul litigiului a fost făcută superficial, putându-se observa că anexele raportului 3b și 4b în care sunt evidențiate spațiile comune sunt niște schițe făcute de mână de către expert conform măsurătorilor de la fața locului, acestea nu au fost confruntate cu planurile cadastrale de la Oficiul de cadastru și publicitate imobiliară și nu poartă viza de cadastru.
În al doilea rând, consideră că valorile de piață stabilite de expertul tehnic sunt nereale, deoarece acest imobil a fost evaluat și de către evaluatorii băncii și a rezultat o valoare de piață cu mult mai mare decât cea stabilită prin raportul de expertiză întocmit în cauză. Având în vedere că identificarea imobilului a fost făcută superficial și valorile de piață stabilite prin raportul de expertiză nu sunt reale, consideră că se impune efectuarea unei contraexpertize prin care să fie stabilită valoarea de piață reală a imobilului.
Reprezentantul pârâților solicită respingerea obiecțiunilor formulate de contestatoare. Susține că expertul a răspuns la toate întrebările adresate și cererea contestatoarei de efectuare a unei contraexpertize în cauză nu are nici un fel de argument rațional, lipsind elementele concrete de obiecțiune. Arată că expertul a identificat cu date topografice spațiul respectiv, a făcut verificările în cartea funciară și făcând comparația cu ceea ce e la fața locului a întocmit lucrarea. În ceea ce privește punctul al doilea al obiecțiunilor, solicită respingerea acestuia și din punct de vedere procedural, deoarece aceasta nu este obiecțiune propriu zisă, ci doar o nemulțumire referitoare la preț. Se opune efectuării unei contraexpertize în cauză, deoarece nu există nici un fel de argument rațional pentru care această cerere să fie admisă.
Reprezentanta lichidatorului judiciar arată că lasă la aprecierea instanței soluționarea obiecțiunilor formulate la raportul de expertiză efectuat în cauză. Susține că în condițiile în care instanța va aprecia că este necesară efectuarea unei contraexpertize în cauză, lichidatorul judiciar nu se opune.
Reprezentantul debitoarei - administratorul special J. E. consideră că pertinența unor obiecțiuni ar fi dată de un anume echivoc în lucrare sau de niște chestiuni care nu ar fi lămurite îndestulător. La punctul I, nici una dintre părțile din proces nu contestă că există neconcordanță între situația de carte funciară și cea de la fața locului. Expertul trebuia să expertizeze imobilul la fața locului, ceea ce presupunea în mod evident o deplasare, care a și fost făcută de către expert. Ceea ce invocă partea adversă este că există neconcordanțe între CF și situația reală, dar primul punct al obiecțiunilor nu are nici o legătură cu stabilirea valorii imobilului raportat la obiectul contestației. Din acest punct de vedere, primul punct al obiecțiunilor nu vizează obiectul contestației, nu poate să aducă nimic nou pentru a lămuri instanța. Cu privire la punctul doi, administratorul judiciar face referire la susținerile contestatoarei potrivit cărora prin propria evaluare a ajuns la o valoare mult mai mare de piață față de cea indicată de expert, dar aceasta nu a indicat nici un element, nici o variabilă avută în vedere de expertul judiciar care să fie criticată de către parte. Pentru a putea circumscrie o atare critică drept obiecțiune ar trebui să existe un echivoc, o situație nelămurită în modul în care experții au ajuns la această valoare sau o pornire de la o premisă greșită care să fie indicată expres în cadrul obiecțiunilor, dar acest lucru nu s-a întâmplat. Consideră că obiecțiunile de la punctul doi sunt toate centrate pe ideea că expertul judiciar a ajuns la o valoare mult mai mică decât cea indicată de bancă, dar acest aspect nu este suficient pentru a putea califica o atare critică ca și obiecțiune. În consecință, administratorul special al debitoarei solicită respingerea obiecțiunilor formulate. În mod evident, în ceea ce privește cererea contestatoarei de efectuare a unei contraexpertize, pune concluzii de respingere a acestei cereri, nu există nici un element care să determine a considera
că expertul nu a lucrat într-o manieră profesionistă sau a ajuns la valori arbitrare care probabil ar fi impus efectuarea unei contraexpertize.
Instanța, în urma deliberării, reține faptul că în lucrarea sa, expertul a prezentat atât situația de fapt cât și situația de drept a imobilului, iar eventualele opinii ale expertului cu privire la înscrierea corectă sau eronată a imobilului nu prezintă relevanță, fiind chestiuni de drept și nu de fond. În ceea ce privește problema pieselor desemnate, judecătorul sindic are în vedere faptul că cele realizate de către expert suplimentează piesele aflate în dosarul de carte funciară și nu le înlocuiesc, astfel încât și această obiecțiune este neîntemeiată. În ceea ce privește problema evaluării, judecătorul sindic are în vedere faptul că nu au fost contestate de către contestator metodele sau premisele utilizate de către expert și obiecțiunea reprezintă o simplă nemulțumire cu privire la valoarea calculată, fapt care atrage lipsa sa de temei.
În consecință, instanța reține că toate obiecțiunile formulate de către contestator sunt neîntemeiate și respinge aceste obiecțiuni.
Cu privire la solicitarea efectuării unei noi expertize în cauză, instanța are în vedere faptul că nu este întrunită ipoteza prevăzută de dispozițiile art. 212 Cod procedură civilă, aceea ca instanța să nu fie lămurită, deoarece expertiza răspunde tuturor întrebărilor adresate. Ca atare, instanța respinge și această solicitare a contestatoarei ca fiind neîntemeiată.
Instanța pune în discuție cererea în probațiune formulată la unul din termenele anterioare de către reprezentantul pârâților, privind administrarea probei testimoniale, pronunțarea asupra acestei cereri fiind prorogată pentru acest termen de judecată.
Față de concluziile raportului de expertiză, reprezentantul pârâților arată că nu mai susține proba cu martori. Constatând că nu mai sunt de formulat cereri în probațiune, instanța acordă cuvântul în susținerea contestației.
Reprezentanta contestatoarei solicită admiterea contestației așa cum a fost formulată în scris, cu obligarea pârâților la plata cheltuielilor de judecată constând în onorariu pentru efectuarea expertizei.
Reprezentanta lichidatorului judiciar solicită respingerea contestației.
Reprezentantul pârâților solicită respingerea contestației ca neîntemeiată, cu cheltuieli de judecată, reprezentând onorariul avocațial, conform chitanțelor pe care le depune la dosar.
Reprezentantul debitoarei - administratorul special - solicită respingerea contestației ca fiind neîntemeiată și menținerea măsurii lichidatorului judiciar de încheiere a contractului de vânzare cumpărare autentificat, cu cheltuieli de judecată. Depune chitanțele la dosar.
Judecătorul sindic rămâne în pronunțare asupra contestației
JUDECĂTORUL SINDIC :
Deliberând asupra cauzei civile de față:
Prin contestația înregistrată pe rolul Tribunalului Specializat C. la 21 februarie 2012 sub nr._ /a1, extinsă la 5 aprilie 2012 împotriva dobânditorilor M. N. C. și M. A. M., contestatoarea SC B. C.
R. SA a atacat, în contradictoriu cu debitoarea SC D. M. S., reprezentată de administratorul special J. E. și pârâții M. N. C. și M. A. M., măsura lichidatorului judiciar al debitoarei SC D. M. S., SS, de a încheia, în numele debitoarei, cu pârâții M. N. C. și M. A. M., în condițiile art. 931 din Legea nr. 85/2006, contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 434/2 februarie 2012 de BNPA P. a Ionuț Florin și Dorobanțu Iustina-S., măsură descrisă în raportul nr. 1 al lichidatorului judiciar SS, depus la dosar la 17 februarie 2012
În motivarea contestației, a arătat că contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 434/2 februarie 2012, având ca obiect transferui dreptului de proprietate asupra imobilelor debitoarei situate în T., str. C. V. nr. 102-104, contract încheiat între debitoarea SC D. M. S., în calitatea de vânzător, și pârâții M. N. C. și
M. A. M., în calitate de cumpărători, a fost încheiat cu încălcarea prevederilor art. 931din Legea nr. 85/2006 privind procedura insolvenței.
A arătat că între debitoarea SC D. M. S., în calitate de promitent-vânzător, și pârâtul M. N. C., în calitate de promitent-cumpărător, a fost încheiat la data de 12 ianuarie 2011 un antecontract de vânzare-cumpărare având ca obiect imobilele debitoarei situate în T., str. C. V. nr. 102-104, și anume: imobilul înscris în CF nr. 50067-C1-U14 T., având nr. topografic 516/2/S/PARTER/IV/II, 516/2/S/MEZANIN/II, în suprafață utilă de 603,48 mp; imobilul înscris în CF nr. 50067-C1-U15 T., având nr. topografic 516/2/S/MEZANIN/III, în suprafață utilă de 47,96 mp; o cotă-parte de ¼ din imobilul înscris în CF nr. 50067-C1-U17 T., având nr. topografic 516/2/S/PARTER/III/III, în suprafață utilă de 22,26 mp.
A mai arătat că, în urma încheierii antecontractului menționat mai sus s-a procedat, în temeiul art. 931din Legea nr. 85/2006, la executarea obligațiilor rezultând din respectivul antecontract. În acest sens, a fost încheiat
contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 434/2 februarie 2012 între SC D. M. S., în calitate de vânzătoare, și pârâții M. N. C. și M. A. M., în calitate de cumpărători, având ca obiect transferul dreptului de proprietate asupra imobilelor debitoarei situate în T., str. C. V. nr. 102-104 indicate mai sus.
A arătat că încheierea contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 434/2 februarie 2012 a fost efectuată cu nesocotirea condiției prevăzute de art. 931din Legea nr. 85/2006 privind procedura insolvenței, potrivit căreia obligațiile rezultând dintr-un antecontract de vânzare-cumparare cu dată certă, anterioară deschiderii procedurii, în care promitentul-vânzător intră în procedura, vor fi executate de către administratorul judiciar/lichidator la cererea promitentului-cumpărător, dacă prețul nu este inferior valorii de piață a bunului.
A învederat că prețul din contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 434/2 februarie 2012 a fost de
450.000 lei, iar potrivit unui raport de evealuare întocmit de GPM Colina în data de 14 mai 2011, având ca obiect imobilul înscris în CF nr. 50067-C1-U14 T., cu nr. topografic 516/2/S/PARTER/IV/II, 516/2/S/MEZANIN/II, în suprafață utilă de 603,48 mp, valoarea de piață a fost evaluată la suma de 1.408.813 lei, iar valoarea în garanție a fost evaluată la suma de 915.729 lei. A subliniat că potrivit raportului de evaluare mai sus menționat, valoarea de piață a unuia dintre imobilele care formează obiectul contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 434/2 februarie 2012 (în speță, 1.408.813 lei) este net superioară prețului în schimbul căruia au fost înstrăinate în temeiul contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 434/2 februarie 2012, atât imobilul respectiv, cât și celelalte două imobile indicate mai sus (în speță, 450.000 lei).
A concluzionat în sensul că prețul menționat în contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 434/2 februarie 2012 este inferior valorii de piață a respectivelor imobile, fiind astfel încălcată condiția prevăzută de art. 931din Legea nr. 85/2006.
A solicitat judecarea cauzei și în lipsa reprezentantului său la dezbateri.
În drept, a invocat art. 21 alin. 2 și art. 24 alin. 1, art. 931din Legea insolvenței nr. 85/2006. Contestația a fost legal timbrată.
Pentru dovedirea contestației, a arătat că înțelege să se servească de probe scrise și de proba cu o expertiză tehnică judiciară de evaluare a imobilelor care au fost vândute prin contractul autentificat sub nr. 434/2 februarie 2012. Prin întâmpinarea depusă la 4 aprilie 2012, pârâta SC D. M. S. a solicitat respingerea contestației formulate de B. ca neîntemeiată, menținerea măsurii lichidatorului judiciar de încheiere a contractului de vânzare-
cumpărare autentificat sub nr. 434/2 februarie 2012 de BNP Asociați P. a Ionuț-Florin și Dorobanțu S. -Iustina.
În motivarea apărărilor sale, debitoarea SC D. M. S. a arătat că la data de 12 ianuarie 2011, între SC D.
M. S., în calitate de promitentă vânzătoare și M. N. -C., în calitate de promitent cumpărător, s-a încheiat un antecontract de vânzare-cumpărare certificat de d-l avocat Gușan Boris sub nr. 11/_ cu privire la un imobil situat în T., calea V., nr. 102-104, jud. C. . Conform art. 3.1 din antecontractul de vânzare-cumpărare, prețul total al imobilului a fost stabilit de părți la valoarea de 450.000 lei. În ceea ce privește modalitatea de plată a prețului, părțile au convenit următoarele: suma de 40.000 lei urma să fie achitată în luna februarie a anului 2011, cu titlu de avans; diferența de preț de 410.000 lei urma să fie achitată în rate lunare inegale, în funcție de posibilitățile financiare ale promitentului cumpărător, până la data de 31 decembrie 2012. La aceeași dată cu cea a încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare, debitoarea SC D. M. S. a emis factura proforma nr. 71/12 ianuarie 2011, pentru suma de
450.000 lei, reprezentând prețul vânzării imobilului. La data de 2 martie 2011, părțile au încheiat actul adițional nr. 1 la antecontractul de vânzare-cumpărare prin care au convenit asupra destinației veniturilor realizate din închirierea imobilului, ulterior încheierii antecontractului de vânzare-cumparare. Astfel, conform înțelegerii părților, debitoarea urma să încaseze, în continuare, chiria de la locatarii din imobil până la data la care prețul urma a fi achitat integral. Odată cu încheierea actului adițional, părțile au încheiat procesul verbal de predare-primire a imobilului, prin care promitentul cumpărător a intrar în posesia imobilului. Prin urmare, deși promitentul cumpărător intrase in posesia imobilului, veniturile realizate din chirie erau încasate, în continuare, de debitoare.
A mai arătat că la momentul deschiderii procedurii falimentului față de debitoare, promitentul cumpărător a achitat parțial factura proforma, respectiv a achitat suma de 400.000 lei. Ulterior deschiderii procedurii falimentului față de debitoare a fost efectuată o expertiză tehnică în vederea confirmării prețului stabilit prin antecontractul de vânzare-cumpărare, conform căreia valoarea de piață a imobilului era de 451.200 lei. La data de 2 februarie 2012 s-a încheiat contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 434 de BNPA P. a Ionuț-Florin și Dorobanțu S. -Iustina prin care a fost transmis dreptul de proprietate asupra imobilului în temeiul art. 931din Legea nr. 85/2006, iar la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare, pârâtul cumpărător a achitat diferenț de preț în cuantum de 50.000 lei.
În drept, a arătat că contestația formulată de contestatoarea SC B. SA este neîntemeiată, deoarce deschiderea procedurii falimentului nu poate înfrânge principiul libertății contractuale, prin modificarea prețului stabilit anterior prin antecontractul de vânzare-cumpărare. În acest sens a invocat și art. 1295 alin. 1 C.civ., arătând că elementele esențiale ale contractului de vânzare-cumpărare sunt lucrul vândut și prețul, iar prețul a fost stabilit prin antecontractul de vânzare-cumpărare, contractul autentic având drept scop asigurarea formei ad probationem a raportului juridic, fără a fi în măsură să aducă modificări clauzelor prestabilite de părți și stipulate în antecontractul de vânzare-cumpărare.
A concluzionat în sensul că prețul din antecontractul de vânzare-cumpărare este ferm și nu poate fi modificat decât prin acordul părților, niciun alt element exterior, cum ar fi deschiderea procedurii falimentului față de promitenta vânzătoare neputând interveni în raporturile contractuale dintre părți și să modifice, în pofida voinței părților, prețul stabilit prin antecontractul de vânzare-cumpărare. Mai mult, dispozițiile art. 931din Legea nr. 85/2006, text de lege în baza căruia lichidatorul judiciar a luat măsura încheierii contractului de vânzare-cumpărare, respecta principiul libertății contractuale și prevede în mod expres că lichidatorul judiciar are obligația de a executa obligațiile rezultând dintr-un antecontract de vanzare-cumparare, în cazul în care sunt îndeplinite anumite condiții. Or, obligațiile principale stabilite printr-o promisiune sinalagmatica, și care trebuiesc a fi respectate de către lichidatorul judiciar, vizează prețul și lucrul vânzării. A mai arătat că una dintre condițiile prevăzute de art. 931din Legea nr. 85/2006 pentru executarea antecontractului de vânzare-cumpărare se referă la prețul contractual (stabilit de părți prin antecontractul de vânzare- cumpărare) care trebuie să fi fost achitat integral sau să poată fi achitat la data cererii, condiție pe care a apreciat-o ca fiind îndeplinită în speță
Referitor la susținerea contestatoarei în sensul că prețul vânzării ar fi inferior valorii de piața a imobilului, a arătat că, în respectarea dispozițiilor art. 931din Legea nr. 85/2006, lichidatorul a încheiat contractul de vânzare- cumpărare la prețul stabilit de părți prin antecontractul de vânzare-cumpărare. A mai arătat că prețul vânzării a fost
confirmat prin raportul de evaluare întocmit după deschiderea procedurii falimentului față de debitoare și însușit de lichidatorul judiciar, raport ce a stabilit că valoarea de piața a imobilului este de 451.200 lei.
A mai arătat că nu se poate susține ca vânzarea imobilului s-a realizat în detrimentul intereselor creditorilor, în contextul în care aceasta vânzare s-a făcut, în procedura falimentului, la valoarea de piața a bunului. A apreciat de notorietate faptul că valoarea de lichidare a unui bun, în cazul vânzării acestuia în cadrul procedurii falimentului, este cu mult mai mică decât valoarea de piața a aceluiași bun.
A mai menționat și faptul că debitoarea a beneficiat și de alte venituri din încheierea antecontractului de vânzare-cumpărare, respectiv veniturile realizate din chirie, care au fost încasate, în continuare, de debitoare, până la încheierea actului autentic. Cuantumul total al chiriei încasate de debitoare în temeiul actului adițional a fost de
109.010 lei.
A mai arătat că, ținând cont de situația economica actuală și de deprecierea valorii imobilelor, raportul de evaluare depus de contestatoarea B. și întocmit înainte de deschiderea procedurii falimentului nu reflectă realitatea, valoarea imobilului fiind supraestimata în comparație cu valoarea de piața a imobilelor.
În drept, a invocat art. 115 și urm. C.proc.civ., art. 931din Legea nr. 85/2006, art. 969, art. 1295 alin. 1 C.civ. din 1864.
Prin întâmpinarea depusă la 23 mai 2012, pârâții M. N. -C. și M. A. M. au solicitat respingerea contestației formulate de contestatoarea S. B.C.R. S., ca inadmisibilă sau, în subsidiar, ca neîntemeiată, cu cheltuieli de judecată.
Cu titlu de chestiune prealabilă de ordin procedural, au arătat că, prin cererea formulată, contestatoarea nu a atacat raportul de activitate al lichidatorului judiciar deși art. 11, lit. l, coroborat cu art. 17, lit. c din Legea insolvenței permit și reclamă atacarea raportului lichidatorului în cazul în care o parte interesata este nemulțumită de activitatea lichidatorului sau de măsurile luate de acesta și cuprinse în raport. Au arătat că, în opinia lor, nu este admisibilă desființarea unei măsuri a lichidatorului cuprinsă într-un raport de activitate încuviințat de către judecătorul sindic în lipsa unei cereri formale de desființare a raportului în ceea ce privește aceea măsură, mai ales că contestatoarea este președintele comitetului creditorilor, entitate cu atribuții exprese în acest sens.
Pe fondul cererii, au arătat că contestatoarea și-a justificat cererea pe faptul că prețul de vânzare al imobilului, de 450.000 lei, nu ar fi unul de piață, pornind de la un raport de evaluare întocmit la data de_ de către GPM Colina.
În primul rând au invocat faptul că acest raport de expertiză este, probabil, un raport intern al băncii, fără a le fi opozabil în nici un fel și, după știința pârâților, nu ar fi opozabil nici măcar debitoarei aflate în insolvență.
În schimb, au arătat că în speță există întocmit, la cererea lichidatorului judiciar, un raport de evaluare la data de 31 decembrie 2011 de către d-l expert Feneșan, raport de evaluare opozabil tuturor părților, în baza căruia s-a încheiat contractul autentic de vânzare autentificat sub nr. 434/2 februarie 2012 de către BNPA P. a Ionuț-Florin și Dorobanțu S. -Iustina. Au subliniat faptul că la momentul încheierii contractului raportul de evaluare a fost depus de către lichidatorul judiciar, care, prin contract, a garantat legalitatea operațiunii din prisma dispozițiilor Legii nr. 85/2006.
Au mai arătat că o analiză reală a situației imobilului din speță, o construcție cu suprafața utilă de 603,48 mp, înscris în CF nr. 50067-C1-U14 T., cu nr. topo 516/2/S/PARTER/IV/II, 516/2/S/MEZANIN/IV/II cu destinația de spațiu comercial trebuie să pornească de la faptul că debitoarea a încercat să înstrăineze imobilul încă cu doi ani anterior încheierii antecontractului de vânzare și nu a reușit găsirea unui cumpărător. Premisa oricărei evaluări corecte o constituie identificarea unui preț de tranzacționare efectiv și nu un preț artificial și ipotetic, rezultat din niște comparabile care nu au legătură cu realitatea (hotel, stație de benzină) așa cum se face în expertiza depusă de către contestatoare. Nu în ultimul rând, au arătat că trebuie avut în vedere faptul că debitoarea, după doi ani de negocieri infructuoase cu potențiali cumpărători și aflată în lipsă acuta de fonduri datorită încetării finanțării bancare, trebuia să înstrăineze imobilul pentru a susține activitatea principală - dezvoltare imobiliară - datorită acestei tranzacții debitoarea fiind în măsură să continue activitatea și să restituie 95% din creditul primit de la contestatoare.
Au mai arătat că un alt element esențial care trebuie luat în considerare în speță este modul în care părțile au înțeles să reglementeze folosința imobilului. Deși predarea spațiului s-a făcut la 2 martie 2011, prin acordul părților debitoarea a continuat să încaseze chiria aferentă spațiului comercial, aceasta încasând în concret 109.010 lei în plus față de prețul efectiv primit.
În ceea ce privește poziția lor, au apreciat că sunt cu prisosință îndeplinite cerințele art. 931din Legea nr.
85/2006.
În acest sens au arătat că au încheiat un antecontract de vânzare-cumpărare, cu dată certă și semnătură
legalizată de către d-l avocat Gușan Boris la 12 ianuarie 2011, având ca obiect o construcție cu suprafața utilă de 603,48 mp, înscris în C.F. nr. 50067-C1-U14 T., nr. topo 516/2/S/PARTER/IV/II, 516/2/S/MEZANIN/IV/II cu destinația de spațiu comercial. La aceeași dată s-a emis de către debitoare și factura proforma nr. 71/12 ianuarie 2011, în baza căreia au fost efectuate plățile periodice conform contractului. Au mai arătat că au achitat prețul conform antecontractului, la data deschiderii procedurii fiind achitați 400.000 lei din prețul total de 450.000 lei, prețul final fiind achitat integral la momentul încheierii contractului autentic de vânzare cu privire la imobil. Au mai arătat că sunt în posesia imobilului încă din 2 martie 2011, conform actului adițional la antecontractul de vânzare și a procesului verbal de predare-primire dresat cu aceea ocazie.
Au subliniat faptul că au achiziționat imobilul la prețul său real de piață. Pe de o parte, au invocat faptul că încheierea antecontractului de vânzare s-a făcut după mai mult de doi ani de căutări a unui potențial client, prețul de
450.000 lei fiind cel mai bun preț oferit pentru imobil, iar pe de altă parte au arătat că vânzarea imobilului era vitală pentru continuarea activității debitoarei. Au apreciat esențial faptul că încheierea contractului autentic de vânzare a
avut la bază un raport de evaluare întocmit de către lichidator, evaluare opozabilă tuturor părților, care confirmă că prețul de piață al imobilului este de 450.000 lei.
Au învederat și faptul că în speță nu se pune problema utilizării bunului într-un plan de reorganizare.
În drept, au invocat art. 11, lit. i și l, art. 17 lit. c, art. 21, art. 931din Legea insolvenței nr. 85/2006, art. 115, art. 274 C.proc.civ, art. 969 și urm. din vechiul C.civ. raportat la art. 102 din Legea nr. 71/2011.
Pentru dovedirea cererii, au arătat că înțeleg să se servească de probe scrise și de probe testimoniale.
Lichidatorul judiciar și-a exprimat poziția prin notele scrise depuse la 18 iunie 2012, arătând că apreciază necesară efectuarea unei expertize judiciare care să aibă ca obiect stabilirea valorii de piață a imobilului înstrăinat la data încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare.
În cauză a fost administrată proba cu un raport de expertiză tehnică judiciară având ca obiective: identificarea celor trei spații cu nr. top. distincte din contractul autentificat sub nr. 434/2 februarie 2012 de BNPA P. a Ionuț-Florin și Dorobanți S. -Iustina, evaluarea individuală a fiecărui spațiu, în măsura în care este posibil și evaluarea globală la cele două momente: al încheierii antecontractului, 12 ianuarie 2011 și la momentul încheierii actului autentic, 2 februarie 2012, respectiv evaluarea beneficiului obținut de debitoare prin exploatarea comercială a acestui spațiu, sub forma închirierii în perioada 12 ianuarie 2011 - 2 februarie 2012. Raportul a fost depus la dosar la 18 februarie 2013 (f.111-143). Obiecțiunile formulate de contestatoare au fost respinse în ședința publică din 17 aprilie 2013.
Analizând ansamblul materialului probator aflat la dosar, judecătorul sindic reține următoarele:
Cu titlu preliminar, judecătorul sindic are în vedere faptul că contestația a fost înregistrată la data de 21 februarie 2012, fiind însă o cerere în cadrul unei proceduri de insolvență deschise în anul 2011, care se judecă în conformitate cu prevederile C.proc.civ. din 1865 și are ca obiect drepturi derivate din raporturi juridice desfășurate între părți în temeiul antecontractului din 12 ianuarie 2011, încheiat înainte de intrarea în vigoare a noului Cod civil.
Chestiunea legii aplicabile contractului autentificat sub nr. 434/2 februarie 2012 de BNPA P. a Ionuț-Florin și Dorobanți S. -Iustina nu prezintă relevanță, contestația vizând pretinsa nerespectare a dispozițiilor art. 931din Legea nr. 85/2006.
Tot cu titlu preliminar, judecătorul sindic reține că raportul în cuprinsul căruia a fost descrisă măsura contestată a fost depus la dosar la 17 februarie 2012, iar contestația a fost înregistrată la data de 21 februarie 2012, cu respectarea termenului de 3 zile prevăzut de art. 21 alin. 3 din Legea nr 85/2006.
În acest context, judecătorul sindic reține că inadmisibilitatea invocată de pârâții M. nu este întemeiată. Art. 21 alin. 2 din Legea nr. 85/2006, care constituie temeiul procedural al cererii contestatoarei, prevede expres că debitorul persoană fizică, administratorul special al debitorului persoană juridică, oricare dintre creditori, precum și orice altă persoană interesată pot face contestație împotriva măsurilor luate de administratorul judiciar / lichidator. Ca atare, susținerea pârâților M. în sensul existenței unei obligații de ordin procedural a contestatoarei de a ataca și raportul în care această măsură este descrisă este lipsită de fundament legal și, prin urmare, netemeinică.
În conformitate cu dispozițiile art. 931din Legea nr. 85/2006, obligațiile rezultând dintr-un antecontract de vânzare-cumpărare cu dată certă, anterioară deschiderii procedurii, în cazul în care promitentul-vânzător intră în
procedură, vor fi executate de către administratorul judiciar/lichidator la cererea promitentului-cumpărător, dacă: prețul contractual a fost achitat integral sau poate fi achitat la data cererii, iar bunul se află în posesia promitentului- cumpărător; prețul nu este inferior valorii de piață a bunului; bunul nu are o importanță determinantă pentru reușita unui plan de reorganizare.
Astfel cum rezultă fără echivoc din contestația creditoarei garantate SC B. SA, singurul motiv invocat de aceasta în cadrul contestației este pretinsa neconcordanță între valoarea de piață a bunului și prețul achitat de pârâții
M. .
În acest context, judecătorul sindic reține că așa-zisul raport de expertiză întocmit la 5 aprilie 2011 de GPM Colina (evaluator - d-na M. Gânscă) (f.6-11), de care s-a prevalat contestatoarea, nu poate fi avut în vedere la soluționarea prezentei cauze, fiind, din punct de vedere procedural, inopozabil celorlalte părți din litigiu, care nu au avut posibilitatea de a își exprima pozițiile față de constatările evaluatorului și nu au avut posibilitatea de a obține răspunsuri ale evaluatorului față de eventualele lor critici ale constatărilor evaluatorului. Mai mult, înscrisul care conține acest așa zis raport de expertiză nu este semnat de nicio persoană, aspect care îl lipsește de orice valoare probatorie.
În ceea ce privește raportul de evaluare realizat de d-l evaluator Feneșan Virgil Sabin, atesat ANEVAR, acest raport a fost redactat cu aproximativ o lună înainte de încheierea contractului autentic la 11 ianuarie 2012, cu data de referință 31 decembrie 2011. Această evaluare extrajudiciară a stabilit valoarea de piață a imobilului în discuție la
451.200 lei.
Raportul de expertiză tehnică judiciară a stabilit valoarea de piață a imobilului la data încheierii contractului autentificat sub nr. 434/2 februarie 2012 de BNPA P. a Ionuț-Florin și Dorobanți S. -Iustina ca fiind de 423.000 lei. Din analiza dispozițiilor art. 931din Legea nr. 85/2006 rezultă fără echivoc că lichidatorul judiciar avea obligația de a executa obligațiile asumate de debitoare prin antecontractul din 12 ianuarie 2011 doar în situația în care prețul convenit prin antecontract nu este inferior valorii de piață a imobilului la momentul executării obligațiilor, adică la momentul încheierii actului autentic apt să transfere proprietatea imobilului de la debitoare la promitenții cumpărători
M. .
Nici norma generală în materia contractelor încheiate de debitor aflate în curs de derulare la momentul deschiderii procedurii insolvenței, art. 86 și nici art. 931din Legea nr. 85/2006 nu conferă lichidatorului judiciar dreptul de a modifica unilateral întinderea prestațiilor asumate de debitoare prin convenții încheiate anterior deschiderii procedurii insolvenței. Singura posibilitate recunoscută de norma generală (art. 86 din Legea nr. 85/2006) lichidatorului judiciar este aceea a denunțării contractelor pe care lichidatorul judiciar le apreciază incompatibile cu
maximizarea averii debitoarei (cu plata eventualelor despăgubiri aferente), iar norma specială (art. 931din Legea nr. 85/2006) îi permite refuzul de a executa obligațiile asumate de debitoare prin antecontract dacă prețul convenit prin antecontract este inferior valorii de piață a bunului a cărui proprietate ar transfera-o debitoarea prin executarea obligațiilor asumate prin antecontract, la momentul executării acestor obligații. În alți termeni, prețul din antecontract nu poate fi supus revizuirii decât prin acordul părților în conformitate cu art. 86 alin. 3 din Legea nr. 85/2006, iar comparația trebuie efectuată cu valoarea de piață a bunului a cărui proprietate o transmite debitoarea, la momentul transmiterii.
Astfel cum rezultă fără echivoc din raportul de expertiză tehnică judiciară redactat de d-nii experți N. Lubinschi (desemnat de judecătorul sindic) și Simion Moldovan (care a participat ca expert desemnat de debitoare, prin administratorul său special), valoarea de piață a imobilului la momentul 2 februarie 2012 era de 423.000 lei, fiind inferioară prețului stabilit de debitoare și pârâtul M. prin antecontractul din 12 ianuarie 2011, 450.000 lei, condiția impusă de art. 931din Legea nr. 85/2006 referitoare la raportul preț/valoare de piață fiind, astfel, respectată.
Cât privește pretinsa lipsă de identitate între obiectul antecontractului și cel al contractului autentificat sub nr. 434/2 februarie 2012 de BNPA P. a Ionuț-Florin și Dorobanți S. -Iustina, invocată de contestatoare prin obiecțiunile împotriva concluziilor raportului de expertiză tehnică judiciară, judecătorul sindic reține că imobilele: înscris în CF 50067-C1-U15 T., cu nr. top. 516/2/S/mezanin/III hol și casa scării, în suprafață utilă de 47,96 mp, respectiv cota de
¼ din imobilul înscris în CF 50067-C1-U17 T., cu nr. top. 516/2/S/PARTER/III/III hol intrare, în suprafață utilă de 22,26 mp reprezintă spații de acces la imobilul principal înscris în CF 50067-C1-U14 T., cu nr. top. 516/2/S/PARTER/IV/II, 516/2/S/MEZANIN/II spațiu comercial pe două nivele (parter și mezanin), în suprafață utilă de 603,48 mp. În consecință, faptul că acestea nu au fost menționate în antecontract este lipsit de semnificație juridică, fiind imobile deținute în coproprietate forțată perpetuă de proprietarii imobilelor principale - spațiile comerciale.
Judecătorul sindic mai reține că pârâții M. au posesia imobilului în litigiu de la data de 2 martie 2011 (f.32), respectiv au achitat integral prețul convenit (f.60), iar în condițiile în care debitoarea SC D. M. S. este în faliment de la data de 7 decembrie 2011, în speță nu se pune problema reorganizării debitoarei.
În fine, din cuprinsul cărții funciare nr. 50067-C1-U14 judecătorul sindic reține și faptul că imobilul în litigiu este grevat de două drepturi de ipotecă și de interdicțiile de înstrăinare și grevare în favoarea contestatoarei. Judecătorul sindic are însă în vedere faptul că art. 931din Legea nr. 85/2006 instituie în favoarea promitenților cumpărători un privilegiu asupra bunului care face obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare, drept care, în conformitate cu art. 1722 C.civ. din 1864, le conferă un drept de preferință în fața creditorilor ipotecari, iar art. 53 din Legea nr. 85/2006 prevede expres faptul că bunurile înstrăinate de administratorul judiciar sau lichidator, în exercițiul atribuțiilor sale prevăzute de prezenta lege, sunt dobândite libere de orice sarcini, precum ipoteci, garanții reale mobiliare sau drepturi de retenție, de orice fel, ori măsuri asigurătorii, inclusiv măsurile asigurătorii instituite în cursul procesului penal.
În consecință, în temeiul art. 21 alin. 2 și 3 din Legea nr. 85/2006, coroborat cu art. 931din Legea nr. 85/2006, respectiv cu art. 129 alin. 1 C.proc.civ. și art. 1169 C.civ. din 1864, judecătorul sindic va respinge
contestația, ca neîntemeiată.
Având în vedere dispozițiile art. 274 C.proc.civ. și culpa procesuală a contestatoarei, ale cărei pretenții vor fi respinse, judecătorul o va obliga pe contestatoare să plătească debitoarei SC D. M. S., reprezentată de administratorul special J. E., suma de 5429,81 lei (onorariu avocațial f. 158-160), respectiv pârâților M. N. C.
și M.
A.
M.
suma de 4340 lei (onorariu avocațial, f.161), cu titlu de cheltuieli de judecată.
PENTRU ACESTE MOTIVE ÎN NUMELE LEGII HOTĂRĂȘTE:
Respinge, ca neîntemeiată, contestația formulată de contestatoarea SC B. C. R. SA, cu sediul în B.
, b-dul R. E., nr. 5, sector 3, în contradictoriu cu debitoarea SC D. M. S., reprezentată de administratorul special J. E., cu sediul procesual ales la SCA N. escu, Șomlea și Asociații, C. -N., str. Janos Bolyai, nr. 1, et. 1, ap. 3-4, jud. C. și pârâții M. N. C., domiciliat în T., str. Vasile Goldiș, nr. 1B, jud. C. și M. A. M.
, domiciliată în T., str. Aviatorilor, nr. 7A, ap. 38, jud. C., împotriva măsurii lichidatorului judiciar al debitoarei SC
D. M. S., SS, de a încheia, în numele debitoarei, cu pârâții M. N. C. și M. A. M., în condițiile art. 931din Legea nr. 85/2006, contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 434/2 februarie 2012 de BNPA P. a Ionuț Florin și Dorobanțu Iustina-S., măsură descrisă în raportul nr. 1 al lichidatorului judiciar SS
, depus la dosar la 17 februarie 2012.
Obligă contestatoarea să plătească debitoarei SC D. M. S., reprezentată de administratorul special J. E.
, suma de 5429,81 lei, respectiv pârâților M. N. C. și M. A. M. suma de 4340 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată.
Definitivă și executorie.
Cu drept de recurs în termen de 7 zile de la comunicare. Pronunțată în ședință publică, azi, 17 aprilie 2013.
JUDECĂTOR SINDIC, GREFIER,
F. I. M. F. B.
În CO, semnează primul grefier
Thred./FIM/4 ex./06.08.13
| ← Încheierea civilă nr. 3274/2013. Procedura insolvenței | Sentința civilă nr. 2800/2013. Procedura insolvenței → |
|---|
