Sentința civilă nr. 1506/2013. Contestație. Faliment, procedura insolvenței
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
TRIBUNALUL SPECIALIZAT C. DOSAR NR._ /a11
Cod operator date cu caracter personal 11553
SENTINȚA CIVILĂ NR.1506/2013
Ședința camerei de consiliu din data de 23 mai 2013 Instanța este constituită din:
JUDECĂTOR SINDIC: N. K.
GREFIER: C. P.
Pe rol fiind contestația formulată de contestatoarea SC B. B. S. împotriva măsurii luate de R. I. S. în calitate de lichidator judiciar al debitoarei SC C.
I. S. constând în refuzul de a încheia contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică prin care să transfere în favoarea contestatoarei dreptul de proprietate asupra imobilului contractat, în condițiile art.53 și 93 ind.1 din Legea nr.85/2006, contestația fiind formulată în conformitate cu prevederile Legii nr. 85/2006.
La apelul nominal se prezintă reprezentantul contestatoarei, d-l avocat P. S.
N., cu împuternicirea avocațială depusă la dosar, lipsind celelalte părți. Procedura este îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei, constatându-se că în data de 10 mai 2013 a fost înregistrată la dosar o cerere de repunere a cauzei pe rol formulată de către contestatoare; au fost atașate dovada achitării unei taxe judiciare de timbru în cuantum de 60 lei, timbru judiciar în valoare de 0,15 lei, dovada înregistrării la dosarul nr._ al Tribunalului Specializat C. a raportului de activitate nr.3290/4 aprilie 2013 întocmit de către lichidatorul judiciar R. I. SS și un extras din Buletinul procedurilor de insolvență nr.6584/11 aprilie 2013.
Judecătorul sindic constată că în cuprinsul copiei singurei file depuse din raportul de activitate înregistrat în data de 8 aprilie 2013 la dosarul nr._ nu se regăsește nici o măsură a lichidatorului judiciar; pune în vedere reprezentantului contestatoarei să precizeze dacă se prevalează de raportul de activitate menționat, înregistrat la dosarul nr._ în data de 8 aprilie 2013, respectiv dacă acesta este raportul care cuprinde măsura contestată.
Reprezentantul contestatoarei arată că contestația a fost depusă prin poștă, la data de 11 aprilie 2013, în termen. În cuprinsul raportului de activitate înregistrat la data de 8 aprilie 2013 în dosarul nr._ nu se regăsește nici o mențiune cu privire la refuzul de a se încheia un contract de vânzare-cumpărare cu contestatoarea, ci se face doar referire la faptul că s-au încheiat alte contracte. De asemenea, arată că nu există un alt raport în care se face referire la măsura contestată de către contestatoare.
Judecătorul sindic acordă cuvântul reprezentantului contestatoarei cu privire la alte cereri pe care le are de formulat.
Reprezentantul contestatoarei solicită încuviințarea probei cu înscrisurile depuse la dosar și arată că nu solicită administrarea altor probe. Depune la dosar concluzii scrise, raportat la poziția procesuală depusă de către lichidatorul judiciar.
Judecătorul sindic acordă cuvântul în susținerea pe fond a contestației.
Reprezentantul contestatoarei arată că s-a condiționat încheierea contractului în formă autentică de asumarea de către contestatoare a unei obligații de plată a unor taxe și impozite anterioare, conform celor menționate în încheierea emisă de notarul public și în proiectul de contract depus odată cu contestația, precum și în clauza care se regăsește și în cuprinsul contractului care a fost încheiat cu restul promitenților- cumpărători. Apreciază că, chiar dacă contestatoarea a intrat în posesia imobilului, nu datorează, în opinia sa, taxele în discuție. Astfel cum a menționat și în concluziile scrise, raportat la dispozițiile art.254 Codul fiscal, contribuabilul este proprietarul imobilului, iar impozitul se datorează și trebuie plătit de contribuabil indiferent dacă clădirea este administrată sau folosită de alte persoane decât titularul dreptului de proprietate; la momentul la care s-a prezentat lichidatorul judiciar la notarul public,
respectiv 21 martie 2013, promitentul-vânzător, respectiv SC C. I. S., avea calitatea de proprietar, astfel cum rezultă și din extrasul de carte funciară. Apreciază că impozitul trebuia plătit de către proprietar, respectiv debitoarea în insolvență, iar această plată se putea face doar printr-o distribuire în cadrul procedurii în cazul în care a fost solicitată cu titlu de creanță, de către titularul Municipiul C. -N. . Face referire și la dispozițiile art.10 ind.1 din Legea nr.114/1996 care condiționează transferul dreptului de proprietate pentru locuințe de încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, astfel încât nu se poate susține că la momentul încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare contestatoarea a dobândit și dreptului de proprietate asupra imobilului. Raportat la starea de fapt descrisă, precum și la dispozițiile art.53 și art.93 din Legea nr.85/2006, apreciază că executarea contractului de vânzare-cumpărare se putea face doar liberă de sarcini în condițiile în nici un antecontract de vânzare-cumpărare nu s-a instituit în sarcina promitentului-cumpărător obligația de suporta impozitul; dacă în cuprinsul acelui antecontract de vânzare-cumpărare exista un temei contractual pentru plata acestor contribuții, consideră că exista un temei pentru care lichidatorul judiciar să solicite plata taxelor și impozitelor în discuție. Mai arată că la momentul la care s-a propus a se încheia contractul de vânzare-cumpărare nici nu a fost identificată, în mod concret, suma; așa cum rezultă și din cuprinsul contractului care s-a încheiat în aceeași dată, suma urmează a fi determinată de către lichidator.
Judecătorul sindic reține cauza în pronunțare.
JUDECĂTORUL SINDIC,
Deliberând, reține că prin contestația formulată de către contestatoarea SC B.
B. S. în cadrul procedurii insolvenței debitoarei SC C. I. S. s-a solicitat desființarea măsurii lichidatorului judiciar Societatea R. I. SS în temeiul căreia s-a condiționat încheierea contractului de vânzare cumpărare cu contestatoarea, de suportarea de către aceasta a obligațiilor fiscale reprezentând taxe și impozite locale pentru apartamentul nr.204, situat la etajul II al imobilului de pe str. Tăbăcarilor fn.
În motivarea contestației, contestatoarea a arătat că a încheiat la data de_ cu debitoarea SC C. I. S. (fostă SC TOWER S. ) un antecontract de vânzare cumpărare având ca obiect promisiunea de vânzare-cumpărare a apartamentului nr. 204, situat la etajul II al imobilului de pe str. Tăbăcarilor fn.
S-a arătat că asupra îndeplinirii condițiilor cumulative prevăzute de art.931din Legea nr.85/2006, lichidatorul judiciar s-a pronunțat în sensul că aceste condiții sunt îndeplinite, așa cum rezultă din raportul de activitate nr.9145/2010, publicat în BPI nr.10073/_ .
În urma lucrărilor de cadastrare și apartamentare, imobilul a fost înscris în CF nr. 2. -C1 C. -N., nr. cadastral 2. -C1. Apartamentul care face obiectul antecontractului de vânzare cumpărare face parte din imobilul înscris în CF nr. 2. - C1-U4 C. -N., situat pe str. Tăbăcarilor fn, identificat ca fiind apartamentul 200, în suprafață utilă de 1252,28 mp.
Încheierea în formă autentică a contractului de vânzare cumpărare a fost programată de lichidatorul judiciar pentru data de_ . pentru achitarea restului de preț a fost emisă factură, iar contravaloarea acesteia a fost achitată la data de _
. Cu toate acestea, lichidatorul a solicitat ca în cuprinsul contractului să fie inserată o clauză în temeiul cărei cumpărătorul să-și asume plata impozitului restant aferent și să se instituie și o clauză privind instituirea unei interdicții de înstrăinare și grevare până la achitarea de către contestatoare a impozitului.
A mai arătat contestatoarea că aceasta măsura se impune a fi desființată întrucât obligația achitării acestor taxe îi revine proprietarului, adică debitoarei în conformitate cu dispozițiile art. 249 și art. 256 din Codul fiscal, neexistând nicio prevedere contractuală care să oblige promitentul cumpărător să achite obligațiile fiscale aferente imobilului contractat.
Lichidatorul judiciar R. I. SPECIALIST S. desemnat în cadrul procedura insolvenței debitoarei SC C. I. S. a solicitat respingerea contestației ca
inadmisibilă, în principal, pe considerentul lipsei refuzului lichidatorului la încheierea contractului, iar pe de alta parte, pe considerentul că judecătorul sindic și-ar depăși competența dacă ar interveni prin intermediul unei hotărâri în cuprinsul unui contract sinalagmatic al cărui conținut și ale cărui clauze nu pot fi impuse părților (f. 51-53).
Analizând contestația formulată, judecătorul sindic o apreciază întemeiată, pentru considerentele care se vor expune în cele ce urmează.
Prin sentința comercială nr. 2075 pronunțată la data de_ de către Tribunalul Cluj a fost respinsă contestația formulată de contestatoarea SC B. SA împotriva măsurilor lichidatorului judiciar al debitoarei SC C. I. NATIAONAL S., luate prin raportul de activitate completat depus pentru termenul de judecată din data de 9 decembrie 2010, respingându-se cererea contestatoarei anterior menționate prin care se solicitase desființarea măsurii lichidatorului judiciar constând în executarea antecontractelor de vânzare - cumpărare pentru apartamentele din complexul River Tower, antecontracte care au fost încheiate cu mai multe persoane, printre care și contestatoarea SC B. B. S. .
La data de_, debitoarea SC C. I. S. (fostă SC TOWER S. ) a încheiat cu creditoarea contestatoare un antecontract de vânzare cumpărare având ca obiect promisiunea de vânzare-cumpărare a apartamentului nr. 204 și a cotelor părți indivize comune din spațiile comune și din terenul aferent din blocul de locuințe ce urma să se construiască pe terenul situat în C. -N., str. Tăbăcarilor, FN, teren înscris în CF nr. 1., 1. și 1. C. -N. .
Din copia antecontractului aflată la filele 7-10 și din copiile facturilor aflate la filele 28-30 din dosar, rezulta ca promitenta cumpărătoare a achitat întregul preț.
Prin rapoartele de activitate întocmite în cursul lunii decembrie 2010, lichidatorul judiciar desemnat în procedura falimentului debitoarei, a stabilit faptul că sunt îndeplinite condițiile prevăzute de art. 931coroborat cu art. 53 din Legea nr. 85/2006 rep. și a arătat că urmează să dea curs solicitărilor creditorilor care îndeplinesc aceste cerințe, creditori printre care se numără și debitoarea contestatoare SC B. B. S. .
Prin Sentința comercială nr. 2075/_ s-a respins contestația precizată, formulată de creditoarea SC B. SA împotriva măsurilor lichidatorului judiciar al debitoarei SC C. I. NATIAONAL S., măsuri luate prin raportul de activitate completat depus pentru termenul de judecată din data de 9 decembrie 2010. Recursul declarat împotriva acestei hotărâri a fost respins, astfel că lichidatorul judiciar urma să facă aplicarea dispozițiilor art. 931din Legea nr. 85/2006 rep., respectiv să încheie contractul de vânzare-cumpărare cu contestatoarea.
Lichidatorul judiciar a apreciat însă că încheierea contractului în formă autentică este condiționată de plata, de către contestatoare, a obligațiilor fiscale reprezentând taxe și impozite locale pentru apartamentul nr.204.
Măsura dispusă de către lichidator este nelegală, interpretarea dată de către lichidatorul judiciar R. I. SPECIALIST S. dispozițiilor art. 249 și 254 din Legea nr. 571/2003 rep. privind Codul fiscal, fiind eronată. Art. 249 din Legea nr. 571/2003 rep. privind Codul fiscal prevede că ,,orice persoană care are în proprietate o clădire situată în România, datorează anual impozit pentru acea clădire (…)";. Punctul 17 din Normele metodologice de aplicare a acestui articol, arată care sunt persoanele care datorează impozitul, indicând expres faptul că aceștia sunt "proprietarii acestora, indiferent de clădire și de locul unde sunt situate în România";.
Contestatoarea nu este nici proprietara construcției și nici a terenului aferent acestuia, însă tinde să devină proprietară, scopul încheierii contractului de vânzare- cumpărare în formă autentică fiind transmiterea dreptului de proprietate de la debitoare la creditoarea contestatoare. Faptul că debitoarea i-a transmis creditoarei contestatoare posesia asupra imobilului, nu are relevanță, posesia fiind doar unul dintre atributele dreptului de proprietate.
În același sens dispune și art. 254 din Codul fiscal, debitoarea fiind cea care a dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului prin construire, aceasta fiind cea care datorează impozitul pe construcție.
Nu are relevanță faptul că, în conformitate cu dispozițiile Legii nr. 50/1991, forma autentică nu este cerută ad validitatem pentru transmiterea dreptului de proprietate asupra construcției întrucât contestatoarea nu a dobândit încă dreptul de proprietate asupra apartamentului, antecontractul încheiat între părțile contractante fiind doar o garanție a încheierii în viitor a contractului în condiții transparente și cu respectarea condițiilor de formă care se impun.
Așa cum s-a reținut în cele ce preced, debitoarea a încheiat cu creditoarea contestatoare un antecontract, nu un contract de vânzare-cumpărare. Antecontractul sau precontractul de vânzare-cumpărare este un acord de voință cuprins într-un act juridic bilateral prin care părțile se obligă să încheie în viitor un contract de vânzare- cumpărare la un preț determinat. Obligația izvorâtă din antecontract este o obligație de a face, o obligație de a încheia, în viitor, contractul.
Cele doua părți contractante au convenit în sensul transmiterii, la o data ulterioară încheierii antecontractului, a dreptului de proprietate asupra apartamentului. Apoi, odată cu apartamentul, cele două părți au convenit și asupra transmiterii dreptului de proprietate asupra cotelor părți indivize comune din spațiile comune și din terenul aferent din blocul de locuințe ce urma să se construiască pe terenul situat în C. -N., str. Tăbăcarilor, FN. Prin urmare, este evident că dreptul de proprietate asupra imobilului nu a putut fi transmis și nu a fost transmis de la debitoare la creditoarea contestatoare.
Susținerile lichidatorului judiciar în sensul că judecătorul sindic își depășește competența sunt nefondate, contestația formulată de către creditoarea SC B. B.
S. vizând o măsură dispusă de către lichidatorul judiciar Societatea R. I. S.
S. în exercitarea atribuțiilor care îi reveneau în cadrul procedurii insolvenței debitoarei SC C. I. S., măsură care se circumscrie dispozițiilor art. 21 din legea nr. 85/2006 rep.
Pentru toate aceste considerente, în temeiul art. 21 din Legea nr. 85/2006 rep. raportat la art. art. 249 și 254 din Legea nr. 571/2003 rep. privind Codul fiscal, judecătorul sindic va admite contestația formulată și, în consecință, va desființa măsura lichidatorului judiciar Societatea R. I. SS în temeiul căreia a condiționat încheierea contractului de vânzare cumpărare cu contestatoarea, de suportarea de către aceasta a obligațiilor fiscale reprezentând taxe și impozite locale pentru apartamentul nr.204, situat la etajul II al imobilului de pe str. Tăbăcarilor fn.
PENTRU ACESTE MOTIVE ÎN NUMELE LEGII
H O T Ă R Ă Ș T E:
Admite contestația formulată de contestatoarea SC B. B. S. în cadrul procedurii insolvenței debitoarei SC C. I. S. și, în consecință:
Desființează măsura lichidatorului judiciar Societatea R. I. SS în temeiul căreia a condiționat încheierea contractului de vânzare cumpărare cu contestatoarea, de suportarea de către aceasta a obligațiilor fiscale reprezentând taxe și impozite locale pentru apartamentul nr.204, situat la etajul II al imobilului de pe str. Tăbăcarilor fn.
Definitivă și executorie.
Cu drept de recurs în termen de 7 zile de la comunicare. Pronunțată în ședința publică din 23 mai 2013.
JUDECĂTOR SINDIC, GREFIER,
N. K. C. P.
Red. NK/4 ex./_
| ← Sentința civilă nr. 3220/2013. Contestație. Faliment,... | Sentința civilă nr. 1868/2013. Contestație. Faliment,... → |
|---|
