Sentința civilă nr. 2304/2013. Contestație. Faliment, procedura insolvenței
| Comentarii |
|
R O M Â N I A
T. B. -N.
SECȚIA A II-A CIVILĂ, DE contencios ADMINISTRATIV ȘI FISCAL
Dosar nr._ /a26
SENTINȚA CIVILĂ Nr. 2304/2013
Ședința publică din 06 decembrie 2013
T. format din: PREȘEDINTE: U. I. , judecător-sindic
GREFIER: F. K.
Pe rol fiind judecarea contestației formulată de contestatorul D. A. A., împotriva măsurilor luate de administratorul judiciar R. P. S. în cauza privind pe debitoarea SS & CO S. .
Cauza s-a judecat în fond la data de 22 noiembrie 2013, concluziile reprezentanților părților fiind consemnate în scris prin încheierea de ședință de la acea dată, când pentru a da posibilitatea părților de a formula concluzii scrise s-a amânat pronunțarea hotărârii pentru data de 29 noiembrie 2013, când din lipsă de timp pentru deliberare s-a amânat din nou pronunțarea pentru data de azi.
Deliberând constată:
T R I B U N A L U L
Prin contestația formulată în dosarul de insolvență nr. 6512/ll2/20l2 privind pe debitoarea S.
& CO S. și transpusă în prezentul dosar asociat pentru soluționare, petentul D. A. A. a solicitat să se dispună ca administratorul judiciar R. & PARTNERS S. să execute obligațiile rezultate din antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.5024 din 02.l2.20ll de către BNP Asociați Bria, în sensul de a încheia contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică pentru imobilele situate în B., str.Libertății nr. 49, jud.B. -N., cu cheltuieli de judecată.
In fapt, s-a arătat că în dosar nr. 65l2/ll2/20l2 s-a deschis procedura insolvenței debitorului SC S. & CO S. și că între această societate, în calitate de promitent-vânzător și reclamant în calitate de promitent-cumpărător, s-a încheiat promisiunea de vânzare-cumpărare autentificată sub nr. 5024 din 02.l2.20ll de către BNP Asociați Bria, cu privire la imobilele construcție și teren în suprafață de l0l3 mp, înscrise în CF B. nr. 52 l34 (provenită din conversia de pe hârtie a CF vechi nr. l9577 - nr.cad.vechi l3698), de sub A1, având cad. 52134, respectiv de sub A1.1, având nr.cadastral 52l34 - C1, constând din: clădire în regim de înălțime S+P+1E+Etaj parțial 2+luminator, compusă din: la subsol - casa scării și subsol general cu l2 locuri de parcare; la parter
- showroom auto, birou, grup sanitar, casa scării; la etaj I - spațiu de birouri, grup sanitar, casa scării; la etaj II,parțial - spațiu de birouri, grup sanitar, casa scării, balcon, terasă; luminator peste etajul II parțial și teren arabil în suprafață totală de l0l3 mp, întabulat sub B 1 și B 4, imobile situate în B., str. Libertății nr. 49, jud. B. -N. .
In motivarea contestației s-a arătat că măsura administratorului judiciar de a nu executa obligațiile asumate prin antecontractul de vânzare-cumpărare, în condițiile art.93/l din L.85/2006, este nejustificată și nelegală, întrucât sunt îndeplinite cerințele legale, iar existența unor sarcini precum dreptul de ipotecă nu reprezintă un impediment la executarea contractului din moment ce art.53 din același act normativ prevede că bunurile înstrăinate de administratorul judiciar sunt dobândite libere de orice sarcini.
Mai mult, contestatorul a susținut că dispozițiile speciale ale L.85/2006 prevăd obligația administratorului judiciar de a proceda la perfectarea contractelor de vânzare-cumpărare în formă autentică dacă sunt îndeplinite condițiile prev.de art.93/l din lege, care prevăd că aceste obligații
"vor fi executate"; și nu că "pot fi executate";.
De asemenea, s-a mai susținut în contestație că sunt nejustificate și celelalte motive invocate de administratorul judiciar privind refuzul de a încheia contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică, respectiv că nu a fost rambursat creditul de către debitoare și că prețul evaluat printr-o expertiză recentă este de 485.800 euro, însă acest preț nu corespunde valorii de piață și este majorat în mod artificial printr-un raport de evaluare solicitat de către administratorul judiciar, cu sfidarea prevederilor legale, bunul mers și etapele normale ale procedurii prevăzute de L.85/2006.
S-a mai arătat că prețul din antecontract a fost achitat integral, iar faptul că există instituită o ipotecă în favoarea Băncii Comerciale Carpatica SA nu este un impediment pentru administratorul judiciar de a executa obligația stabilită în sarcina sa prin art.93/l din L.85/2006, întrucât prev.art.53 din L.85/2006 prevăd că bunurile înstrăinate de administratorul judiciar/lichidator,în exercițiul atribuțiilor sale prevăzute de lege, sunt dobândite libere de orice sarcini, precum ipoteci, garanții reale mobiliare sau drepturi de retenție de orice fel, ori măsuri asigurătorii.
In probațiune au fost depuse înscrisuri .
In drept au fost invocate disp.art.21 și 93/l din L.85/2006.
La prezentul dosar a fost conexat și Dosar asociat cu indicativ "a35";,având același obiect și în care contestația a fost legal timbrată cu chitanța anulată (f.12).
Administratorul judiciar R. & PARTNERS S. a depus întâmpinare (f.24-3l ) prin care a solicitat respingerea contestației ca neîntemeiată cu motivarea, în esență, că nu sunt îndeplinite prevederile art.93/l din L.85/2006, că administratorul judiciar a răspuns la solicitarea promitentului cumpărător că se află în imposibilitatea de a proceda la încheierea în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare în condițiile art.93/l din L.85/2006, ca urmare a neîndeplinirii condițiilor impuse de textul legal și având în vedere lipsa acordului creditorului ipotecar privind radierea interdicției de înstrăinare notate în CF în favoarea acestuia.
In acest context, s-a arătat că este vorba de o imposibilitate legală de încheiere a contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică și nu despre un refuz al administratorului judiciar.
Pe de altă parte, s-a arătat că după deschiderea procedurii insolvenței administratorul judiciar a dispus inventarierea și evaluarea bunurilor debitoarei și că prin raportul de evaluare, prețul imobilului ce face obiectul prezentului litigiu a fost stabilit la val.de 485.800 euro, fiind mai mare decât prețul de 250.000 euro, respectiv că prețul de piață este cel din raportul de evaluare și ca atare nu este îndeplinită una din condițiile prev.de art.93/l din lege. In acest context, s-a arătat că raportul de evaluare a fost aprobat de adunarea generală a creditorilor din data de 30.04.20l3 și că s- a întocmit tocmai pentru executarea antecontractelor în condițiile art.93/l din lege, și că necesitatea lui reiese și din cadrul prev.art.4l alin.2/l din același act normativ.
La întâmpinare s-au anexat înscrisuri (f.32-54 ).
In cauză, a formulat o cerere de intervenție creditoarea Banca Comercială Carpatica SA (f.55-61, legal timbrată (f.66), intitulată " cerere de intervenție voluntară și întâmpinare ";, calificată de instanță ca fiind o cerere de intervenție accesorie, făcută în interesul intimatului administrator judiciar, fiind admisă în principiu la termenul din data de ll.l0.20l3 (f 70).
Prin această cerere s-a invocat excepția prematurității acțiunii, cu motivarea termenul stabilit prin antecontract pentru încheierea contractului în formă autentică de către debitoare este 30.l2.20l4, iar pe fond s-a solicitat respingerea acțiunii formulate de contestator D. A. A., cu motivarea că imobilul a cărui înstrăinare se solicită este grevat de sarcini, cu interdicția de înstrăinare, fiind ipotecat în favoarea băncii, aspect pe care petenta îl cunoștea la încheierea antecontractului de vânzare-cumpărare.
Excepția prematurității contestației, invocată de intervenientă, a fost pusă în discuția părților la termenul din data de 22.ll.20l3 și a fost respinsă ca neîntemeiată (f.l07).
Toate părțile au depus și concluzii scrise (f.l08-l45).
Examinând actele și lucrările dosarului
, s-au reținut următoarele:
Prin sentința civilă nr.2097/05.l2.20l2 pronunțată de judecătorul-sindic în dosar nr. _
, a fost deschisă procedura generală de insolvență împotriva debitoarei SC S. & CO S., la cererea debitoarei dar și a creditoarei Banca Transilvania SA B., fiind numit administrator judiciar R.
& PARTNERS S., în condițiile art.ll alin.l lit.c din L.85/2006 privind procedura insolvenței .
Anterior deschiderii procedurii insolvenței, debitoarea S. & CO S. în calitate de promitentă-vânzătoare, a încheiat cu petentul D. A. A., în calitate de promitent-cumpărător, antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 5024 din 02.l2.20ll de către BNP Asociați Bria, pentru imobilele situate în B., str. Libertății nr. 49, jud.B. -N., construcție și teren în suprafață de l0l3 mp, înscrise în CF B. nr. 52 l34 (provenită din conversia de pe hârtie a CF vechi nr. l9577 - nr.cad.vechi l3698), de sub A1, având cad. 52134, respectiv de sub A1.1, având nr.cadastral 52l34 - C1, constând din: clădire în regim de înălțime S+P+1E+Etaj parțial 2+luminator, compusă din: la subsol - casa scării și subsol general cu l2 locuri de parcare; la parter
showroom auto, birou, grup sanitar, casa scării; la etaj I - spațiu de birouri, grup sanitar, casa scării; la etaj II,parțial - spațiu de birouri, grup sanitar, casa scării, balcon, terasă; luminator peste etajul II parțial și teren arabil în suprafață totală de l0l3 mp, întabulat sub B 1 și B 4 (pct.l din antecontract, f. l2).
S-a făcut o mențiune că acest imobil este grevat sub C4 și C5 cu dreptul de ipotecă pentru suma de 200.000 euro în favoarea Băncii Comerciale Carpatica SA și dreptul de ipotecă pentru suma de 600.000 euro sub C9 și B9.
Potrivit disp.art.93/l din L.85/2006, - obligațiile rezultând dintr-un antecontract de vânzare- cumpărare cu dată certă, anterioară deschiderii procedurii, în care promitentul-vânzător intră în procedură, vor fi executate de către administratorul judiciar/lichidator la cererea promitentului- cumpărător, dacă :
prețul contractual a fost achitat integral sau poate fi achitat la data cererii, iar bunul se află în posesia promitentului-cumpărător;
prețul nu este inferior valorii de piață a bunului;
bunul nu are o importanță determinantă pentru reușita unui plan de reorganizare.
constată că textul art.93/l din L.85/2006 cere îndeplinirea cumulativă a patru condiții, respectiv data certă,prețul să fie achitat integral, prețul să nu fie inferior valorii de piață a bunului și bunul să nu aibă o importanță determinantă pentru reușita unui plan de reorganizare.
T. reține că sunt îndeplinite și celelalte condiții cerute de lege care, de altfel, nici nu sunt contestate de către administratorul judiciar, în afară de prețul de piață al imobilului.
Cu privire la acest aspect, administratorul judiciar a arătat că prețul de piață este inferior celui stabilit prin raportul de evaluare la solicitarea sa, însă acest fapt nu are relevanță în cauză, întrucât evaluarea făcută de administratorul judiciar este una extrajudiciară, fără participarea cumpărătorului și după trecerea unei anumite perioade de la data încheierii antecontractului iar, pe de altă parte, trebuie avut în vedere și faptul că imobilul ce a făcut obiectul antecontractului a fost evaluat printr-un Raport de evaluare din data de 28.ll.20ll, de către un expert ANE. R la prețul de 250.600 euro - preț sensibil egal cu cel înscris în promisiunea de vânzare-cumpărare, încheiată la câteva zile după această evaluare (f.76 - l06).
Din facturile și chitanțele depuse la dosar (f.l00-l07), rezultă că prețul stabilit prin antecontract a fost achitat integral de către promitentul cumpărător, fapt care nu este negat nici de către administratorul judiciar.
De altfel, petentul - contestator este înscris în tabelul preliminar de creanțe cu o creanță provizorie, sub condiția rezolutorie a executării contractului, de l.083.775 lei ( echivalentul a
250.000 euro), ceea ce confirmă faptul că administratorul judiciar a verificat documentele cu care s- a achitat această sumă, potrivit prev.art. 66 alin.l din L.85/2006, însă în condițiile în care se va valida contractul de vânzare-cumpărare, nu va mai fi îndreptățit și la încasarea creanței.
Pe de altă parte, motivul invocat de administratorul judiciar, în sensul că nu are acordul creditorului ipotecar, nu este un impediment la executarea obligațiilor potrivit art.93/l din L.85/2006, întrucât art.53 din același act normativ, bunurile înstrăinate de către administratorul judiciar sau lichidator în exercițiul atribuțiilor sale prevăzute de lege, sunt dobândite libere de orice sarcini, precum ipoteci, garanții reale mobiliare sau drepturi de retenție de orice fel, ori măsuri asigurătorii.
In această situație, creditoarea ipotecară nu va pierde caracterul garantat al creanței deoarece ipoteca va fi menținută pentru alte imobile pentru care nu se aplică disp.art. 93/l dinL.85/2006 și se va îndestula cu prioritate din sumele ce se vor încasa din vânzarea altor bunuri ale debitoarei.
Față de cele reținute mai sus, apreciind că sunt îndeplinite condițiile prev.de art.93/l din L.85/2006 și prin raportare la art.ll alin.l lit.i din același act normativ, se va admite contestația așa cum a fost formulată, iar în temeiul art.55 C.pr.civ, se va respinge ca neîntemeiată cerere de intervenție accesorie formulată de creditoarea Banca Comercială Carpatica SA.
Deși prin contestație s-a menționat că se solicită și cheltuieli de judecată, cu ocazia judecării în fond a litigiului, reprezentantul contestatorului nu a mai solicitat cheltuieli de judecată.
PENTRU ACESTE MOTIVE IN NUMELE LEGII
H O T A R A S T E
Respinge ca neîntemeiată cererea de intervenție accesorie formulată de creditoarea Banca Comercială Carpatica SA, cu sediul social în Sibiu, str.Autogării nr.l, jud.Sibiu,Nr.ORC J32/80/l999, CUI RO ll447021, prin Sucursala B. , cu sediul în B., Piața Petru Rareș, Bl 7 A, sc B, jud.B. -N., nr.ORC J_, CUI RO l6763394.
Admite contestația formulată de petentul D. A. A., domiciliat în Germania, Euskirchen Gerberstr. 3A,Hamburg, și domiciliul procesual ales în C. -N., str.H. nr.5, ap.22, jud. C., la Cabinet avocat Sălăjan Iușan Sergiu Radu, în contradictoriu cu administratorul judiciar
R. & PARTNERS S.
, cu sediul procesual ales în B., B-dul Republicii nr.55, et.l, cam.2, jud.
-N. și debitoarea Societatea S. & CO S. - în insolvență, cu sediul social în B., cart.V.
, str.D. C. nr.305, jud. B. -N. și în consecință:
dispune ca administratorul judiciar R. & PARTNERS S. să încheie cu promitentul cumpărător Dangear A. A. contract autentic de vânzare-cumpărare, având ca obiect imobilele: construcție și teren în suprafață de l0l3 mp, înscrise în CF B. nr. 52 l34 (provenită din conversia de pe hârtie a CF vechi nr. l9577 - nr.cad.vechi l3698), de sub A1, având cad. 52134, respectiv de sub A1.1, având nr.cadastral 52l34 - C1, constând din: clădire în regim de înălțime S+P+1E+Etaj parțial 2+luminator, compusă din: la subsol - casa scării și subsol general cu l2 locuri de parcare; la parter - showroom auto, birou, grup sanitar, casa scării; la etaj I - spațiu de birouri, grup sanitar, casa scării; la etaj II,parțial - spațiu de birouri, grup sanitar, casa scării, balcon, terasă; luminator peste etajul II parțial și teren arabil în suprafață totală de l0l3 mp, întabulat sub B 1 și B 4, imobile situate în B., str. Libertății nr. 49, jud. B. -N. .
dispune înscrierea în CF a dreptului de proprietate în favoarea cumpărătorului, fără sarcini, după încheierea contractului autentic de vânzare-cumpărare.
Cu drept de apel în termen de 30 zile de la comunicare. Pronunțată în ședința publică din 06 decembrie 20l3.
PREȘEDINTE,
Judecător - sindic GREFIER,
I. U. K. F.
Red/dact UI/CR 5 ex. ll.02.20l4
| ← Sentința civilă nr. 101/2013. Contestație. Faliment,... | Sentința civilă nr. 2865/2013. Contestație. Faliment,... → |
|---|
