ICCJ. Decizia nr. 3808/2011. Contencios
| Comentarii |
|
Prin sentința civilă nr. 99 din 28 septembrie 2010 pronunțată de Curtea de Apel Bacău, secția comercială, contencios administrativ și fiscal, s-a admis contestația formulată de reclamanții M.M., M.C. și M.V. în contradictoriu cu pârâta C.C.S.D. București și s-a dispus anularea deciziei nr. 7593 din 29 ianuarie 2010 emisă de pârâtă, dosarul fiind restituit Comisiei Centrale pentru Stabilirea Despăgubirilor pentru refacerea raportului de evaluare.
Pentru a pronunța această sentință, prima instanță a reținut că prin Ordinul nr. 396 din 12 octombrie 2005 emis de Instituția Prefectului județului Neamț s-a propus acordarea de despăgubiri pentru reclamanții M.G., M.M. și M.C. pentru imobilul situat în municipiul Roman, compus din clădire în suprafață de 85 m.p. și terenul aferent în suprafață de 91,5 m.p., dosarul fiind transmis C.C.S.D. care a desemnat un evaluator pentru stabilirea cuantumului despăgubirilor și anume pe SC C.E. SA, valoarea imobilului fiind calculată la suma de 16.000 RON pentru teren și 9.000 RON pentru construcție.
Instanța de fond a considerat neîntemeiată prima critică adusă raportului de evaluare referitoare la metodologiile utilizate de expert pentru stabilirea valorii de piață a imobilului pentru care se solicită despăgubiri, reținând că evaluatorul a precizat în cuprinsul raportului de evaluare că a avut în vedere standardele internaționale de evaluare, iar reclamanții nu au indicat în concret ce normative internaționale nu au fost avute în vedere la întocmirea raportului de evaluare.
în schimb, prima instanță a considerat întemeiată cea de-a doua critică formulată de reclamanți în sensul că nu au fost respectate dispozițiile art. 10 alin. (8) și (9) Legea nr. 10/2001, deoarece evaluatorul a stabilit valoarea de piață a imobilului de la data evaluării, încălcând astfel principiul stabilit de Legea nr. 247/2005, acela al acordării unor despăgubiri juste și echitabile în raport cu practica juridică internă și internațională, principiu care impune a se stabili valoarea reală a imobilului în funcție de caracteristicile și dotările din momentul preluării de către stat.
în ceea ce privește construcția, reține prima instanță, evaluatorul a atribuit imobilului un coeficient de uzură de 95%, ținând cont de vechimea acestuia de 139 de ani la momentul evaluării și nu vechimea construcției din momentul preluării imobilului de către stat, aceea de 80 de ani, iar în privința terenului evaluatorul a ales oferta de preț cea mai scăzută dintre ofertele de preț comparabile expuse și care nu sunt nici în zone similare.
A concluzionat instanța de fond că raportul de evaluare nu a fost întocmit cu respectarea dispozițiilor legale și nu reflectă valoarea reală a imobilului, nefiind respectat principiul acordării unei despăgubiri juste și echitabile în raport și de practica C.E.D.O. referitoare la respectarea garanțiilor instituite prin art. 6 din Convenția Europeană pentru Apărarea Drepturilor și Libertăților Fundamentale și prin art. 1 din Protocolul 1 adițional la Convenție, fapt pentru care a considerat necesară refacerea raportului de evaluare, expertul urmând a ține cont de caracteristicile imobilului la data preluării de către stat, de valoarea de piață din momentul soluționării notificării, valoarea obținută urmând a fi actualizată la data plății.
împotriva acestei sentințe a declarat recurs pârâta C.C.S.D., criticând-o pentru nelegalitate și netemeinicie, criticile fiind întemeiate pe dispozițiile art. 304 pct. 6 și 9 C. proc. civ "instanța a acordat mai mult decât s-a cerut, ori ceea ce nu s-a cerut", respectiv "când hotărârea pronunțată este lipsită de temei legal, ori a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greșită a legii".
A fost invocat și textul art. 3041C. proc. civ, conform căruia instanța poate să examineze cauza sub toate aspectele, hotărârea recurată neputând fi atacată cu apel, astfel că recursul nu este limitat la motivele de casare prevăzute de art. 304 C. proc. civ.
Criticile formulate de recurentă subsumate motivelor de casare sau modificare sunt următoarele:
1) instanța de fond a ignorat faptul că există prevederi speciale privind regimul stabilirii și plății despăgubirilor aferente imobilelor preluate în mod abuziv, prevederi cuprinse în Capitolul V Titlul VII Legea nr. 247/2005 și de la care nu se pot face derogări.
Procedura administrativă prevăzută de acest act normativ prevede parcurgerea mai multor etape printre care și cea a evaluării, în speță această etapă fiind parcursă, intimații-reclamanți formulând și obiecțiuni la care evaluatorul a răspuns prin adresa din 2009, așa încât, susține recurenta, Decizia nr. 7543/2010 a fost emisă de C.C.S.D. cu respectarea dispozițiilor legale incidente în cauză.
2) instanța de fond a reținut și interpretat în mod greșit dispozițiile legale în vigoare referitoare la faptul că valoarea despăgubirilor se stabilește la data soluționării notificării.
în cadrul procedurii administrative prevăzute de Legea nr. 10/2001 se stabilește doar dreptul la măsuri reparatorii iar în cadrul procedurii administrative prevăzute de Titlul VII Legea nr. 247/2005 care este subsecventă celei dintâi, se stabilește cuantumul măsurilor reparatorii, astfel încât nu se poate face evaluarea la momentul soluționării notificării, ci la momentul evaluării, în acest sens fiind și prevederile din standardele internaționale de evaluare - pct. 3.2.3.
3) în mod eronat a reținut instanța de fond că raportul de evaluare nu respectă dispozițiile legale în vigoare și Standardele Internaționale de Evaluare.
Potrivit Standardelor Internaționale de Evaluare, valoarea imobilelor într-un raport de evaluare se stabilește "la data inspecției", iar în conformitate cu art. 10 alin. (8) Legea nr. 10/2001 vârsta construcțiilor ca și deprecierea acestora de care s-a ținut seama la evaluare sunt cele de la data evaluării și nu de la data exproprierii.
în raport de dispozițiile art. 9 Legea nr. 10/2001, republicată, conform cărora "imobilele preluate în mod abuziv(_) se restituie în natură în starea în care se află la data cererii de restituire și libere de orice sarcini", evaluatorul a stabilit în mod corect valoarea imobilului calculând gradul de uzură al imobilului de la data evaluării și nu cel de la data demolării, astfel cum pretind intimații-reclamanți.
în plus, raportul de evaluare ce a fost întocmit de către un evaluator ce îndeplinește condițiile prevăzute de art. 3 lit. d) din Titlul VII Legea nr. 247/2005 a fost comunicat părților, evaluatorul răspunzând obiecțiunilor formulate de intimații-reclamanți cu privire la evaluare.
4) în mod greșit a apreciat instanța de fond că raportul de evaluare nu reflectă valoarea reală a imobilului deoarece evaluarea s-a făcut de către evaluator autorizat, cu pregătire în acest domeniu, respectându-se dispozițiile art. 3 lit. d) din Titlul VII Legea nr. 247/2005 acesta având în vedere atât Standardele Internaționale de Evaluare cât și legislația în vigoare - H.G. nr. 2139/1994, acest act normativ stabilind și durata de viață normală a unei construcții.
5) instanța de fond a apreciat greșit și faptul că evaluarea terenului nu reflectă valoarea de piață a acestuia, în speță fiind analizate trei oferte selectate dintr-un număr mai mare de oferte cu proprietăți similare din alte zone, la care a aplicat corecții, ofertele analizate având caracteristici asemănătoare cu terenul evaluat.
în plus, susține recurenta, la evaluarea terenului s-a avut în vedere și suprafața de numai 91,50 m.p. a terenului care la data evaluării are un preț de piață scăzut deoarece nu mai corespunde normelor privind edificarea construcțiilor.
6) instanța de fond s-a pronunțat asupra "actualizării valorii imobilului la data plății", deși intimații-reclamanți nu au solicitat acest lucru, iar titlul de despăgubire emis de C.C.S.D. se valorifică numai în varianta adoptată de legiuitor.
Intimații-reclamanți au depus întâmpinare, solicitând respingerea recursului ca nefondat și menținerea sentinței recurate ca fiind legală și temeinică.
Recursul este fondat și urmează a fi admis potrivit considerentelor ce urmează.
într-adevăr, astfel cum susține recurenta-pârâtă, odată cu intrarea în vigoare a Legii nr. 247/2005 a fost reglementată o procedură administrativă specială de acordare a despăgubirilor aferente imobilelor care nu pot fi restituite în natură, fiind constituită C.C.S.D., entitate investită cu "analizarea și stabilirea cuantumului final al despăgubirilor care se acordă", potrivit art. 1 alin. (1) Titlul VII din lege.
Procedura administrativă pentru acordarea despăgubirilor este reglementată de capitolul V Titlul VII Legea nr. 247/2005 și ea prevede parcurgerea mai multor etape, printre care și etapa evaluării imobilului, aceasta finalizându-se prin emiterea deciziei reprezentând titlu de despăgubire de către Comisia Centrală.
în speța dedusă judecății, a fost parcursă și etapa evaluării imobilului - construcția demolată și teren - situat în Municipiul Roman, raportul de evaluare întocmit de evaluator, fiind contestat de intimații-reclamanți care au formulat obiecțiuni și la care au primit răspuns de la evaluator cu adresa din 2009, aflată la dosarul cauzei, evaluatorul menținându-și punctul de vedere cu privire la evaluarea făcută.
Cu toate acestea, în cadrul contestației formulată la instanță împotriva deciziei nr. 7593 din 29 ianuarie 2010 emisă de C.C.S.D., intimații-reclamanți au criticat decizia sub aspectul valorii stabilite asupra imobilului.
Astfel cum se va arăta în continuare, instanța de fond a reținut în mod greșit ca fiind întemeiate criticile intimaților-reclamanți cu privire la evaluarea făcută de evaluator. în primul rând, astfel cum reține chiar și instanța de fond, au fost avute în vedere Standardele Internaționale de Evaluare în cuprinsul cărora la pct. 5.2. se definește valoarea de piață ca fiind "suma estimată pentru care o proprietate ar putea fi schimbată, la data evaluării, între un cumpărător decis și un vânzător hotărât într-o tranzacție cu preț determinat obiectiv, după o activitate de marketing adecvată, în care ambele părți au acționat în cunoștință de cauză, prudent și fără de constrângere".
Or, valoarea estimată prin raportul de evaluare este valoarea de piață, evaluarea având la bază și documentele existente în dosarul respectiv transmis de Prefectura județului Neamț către Secretariatul Comisiei Centrale.
Cât privește momentul stabilirii valorii de piață a imobilului, trebuie precizat că instanța de fond a apreciat în mod greșit că aceasta se raportează la momentul soluționării notificării și nu cel de la data evaluării.
Aceleași Standarde Internaționale de Evaluare - pct. 3.2.2. - aduc lămuriri cu privire la data evaluării și anume "valoarea de piață estimată este specifică unui moment, unei date precise (_). Valoarea estimată va reflecta starea și circumstanțele pieței la data evaluării și nu la o dată anterioară sau ulterioară".
De altfel, în cadrul procedurii administrative prevăzute de Legea nr. 10/2001, când se soluționează și notificarea, se stabilește doar dreptul la măsuri reparatorii și abia ulterior, în cadrul procedurii administrative prevăzute de Titlul VII Legea nr. 247/2005 se stabilește cuantumul măsurilor reparatorii.
Potrivit Standardelor Internaționale de Evaluare, valoarea imobilelor într-un raport de evaluare se stabilește la data inspecției, dată care coincide cu data constatărilor făcute asupra imobilului și a evaluării și în funcție de volumul de informații puse la dispoziția evaluatorului.
O altă critică adusă sentinței se referă la interpretarea greșită pe care o dă instanța de fond modului de stabilire a gradului de uzură la construcția preluată în mod abuziv, instanța apreciind în mod eronat că la stabilirea gradului de uzură trebuie să se aibă în vedere vechimea construcției din momentul preluării imobilului de către stat - respectiv 80 de ani.
Potrivit prevederilor art. 10 alin. (8) Legea nr. 10/2001, "valoarea corespunzătoare construcțiilor preluate în mod abuziv și demolate se stabilește potrivit valorii de piață de la data soluționării notificării (evaluării) stabilită potrivit Standardelor Internaționale de Evaluare în funcție de volumul de informații puse la dispoziția evaluatorului".
Rezultă astfel că la evaluarea făcută s-au avut în vedere aceste dispoziții legale, vârsta construcțiilor ca și deprecierea de care s-a ținut seama la evaluare fiind cele de la data evaluării și nu de la data exproprierii.
Așa cum rezultă din raportul de evaluare întocmit, evaluatorul a ținut seama, pe lângă inspecția la fața locului și de informațiile cuprinse în dosarul de evaluare privind dotările și caracteristicile imobilului, fiind vorba de un imobil construit în 1870, cu o suprafață de 85 m.p., cu un singur nivel și o suprafață de 91,50 m.p. teren.
Pe de altă parte, trebuie respectat și principiul prevalenței restituirii în natură a imobilelor preluate în mod abuziv.
Cu alte cuvinte, dacă potrivit art. 9 Legea nr. 10/2001, republicată "imobilele preluate în mod abuziv (_) se restituie în natură în starea în care se află la data cererii de restituire și libere de orice sarcini", pentru similitudine de tratament se consideră că și în situația imobilelor demolate, evaluarea trebuie făcută luând în calcul indici de corecție corespunzători uzurii actuale a imobilului.
Dacă s-ar proceda altfel, s-ar ajunge la o discriminare gravă între cei care primesc imobilul în natură în starea în care se află la data restituirii și cei care primesc măsuri reparatorii pentru imobilele demolate.
Deci și din acest punct de vedere, contrar celor reținute de instanța de fond, raportul de evaluare respectă dispozițiile legale în vigoare și Standardelor Internaționale de Evaluare.
Criticile formulate de recurentă vizând susținerile greșite ale instanței de fond cu privire la evaluarea terenului sunt și ele întemeiate.
Este adevărat că ofertele comparabile expuse de expert nu sunt din aceeași zonă cu terenul în litigiu, ci din zone similare din alte localități, însă trebuie observat că evaluatorul a dat explicații de ce a recurs la o astfel de situație și anume faptul că în zona terenului de evaluat nu au fost identificate terenuri oferite la vânzare, astfel că a fost nevoit să aleagă 3 oferte sau tranzacții cu proprietăți similare din alte zone la care a aplicat corecții, în final ajungând la valoarea apreciată prin comparație.
A apreciat evaluatorul la evaluarea terenului și faptul că suprafața terenului este de doar 91,50 m.p., la data evaluării acesta având un preț de piață scăzut deoarece nu mai corespunde normelor privind edificarea construcțiilor.
Cât timp nici intimații-reclamanți nu au depus diligențe în sensul de a prezenta evaluatorului oferte ale unor proprietăți similare imobilului situat în zona respectivă, nu-i poate fi imputată evaluatorului lipsa unor astfel de diligențe.
Așadar, criticile formulate de intimații-reclamanți în ce privește raportul de evaluare, însușite de către instanța de fond, sunt neîntemeiate, raportul de evaluare fiind întocmit de către un evaluator autorizat, cu pregătire în acest domeniu și cu respectarea dispozițiilor legale în materie și a Standardelor Internaționale de Evaluare.
Ca o consecință, și decizia reprezentând titlu de despăgubire, emisă de C.C.S.D., în baza acestui raport de evaluare, este legală și temeinică, astfel încât în mod greșit instanța de fond a anulat această decizie și a dispus refacerea raportului de evaluare.
Cât privește ultima critică adusă sentinței, aceea referitoare la actualizarea la data plății a valorii ce se va stabili în urma unei noi evaluări, apreciază instanța de control judiciar că este inutil a mai fi analizată, de vreme ce a considerat greșită soluția instanței de fond cu privire la refacerea raportului de evaluare.
Pentru toate aceste considerente, constatând că recursul formulat de pârâtă a fost fondat, în baza art. 312 C. proc. civ acesta a fost admis iar sentința instanței de fond modificată în sensul respingerii ca neîntemeiată a acțiunii formulată de reclamanții M.M., M.C. și M.V. (moștenitoarea lui M.G.).
| ← ICCJ. Decizia nr. 3809/2011. Contencios | ICCJ. Decizia nr. 3801/2011. Contencios → |
|---|
