CSJ. Decizia nr. 1445/2003. Comercial
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
CURTEA SUPREMĂ DE JUSTIŢIE
SECŢIA COMERCIALĂ
Decizia nr. 1445/2003
Dosar nr. 8501/2001
Şedinţa publică din 7 martie 2003
Asupra recursului de faţă:
Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:
Reclamanta SC M. SA Giurgiu a chemat în judecată pe pârâta SC B.M. SRL, solicitând obligarea acesteia la plata sumei de 143.960.000 lei, reprezentând chirie neachitată pentru spaţiul comercial berăria „Pasaj", închiriată la 29 mai 1998.
În cererea reconvenţională, pârâta a solicitat contravaloarea lucrărilor de amenajare şi investiţii executate pentru funcţionarea spaţiului comercial.
Tribunalul Giurgiu, prin sentinţa civilă nr. 452 din 2 noiembrie 2000, a admis acţiunea modificată, obligând pe pârâtă la 869.275.400 lei, a admis cererea reconvenţională, obligând pe reclamantă la 698.072.125 lei, şi compensând cheltuielile de judecată, a obligat pe pârâtă la 10.493.131 lei cheltuieli de judecată.
Instanţa de fond a reţinut, în esenţă, că pârâta, în calitate de chiriaş, nu şi-a îndeplinit la termen obligaţiile de plată a chiriei, astfel încât, pe lângă sumele de bani, reprezentând chiria neachitată, datorează şi penalităţi. Pe de altă parte, instanţa a reţinut că pârâta a efectuat lucrări de reparaţii şi sporire a confortului, care au crescut valoarea spaţiilor, iar sumele investite trebuiesc suportate de reclamantă.
Curtea de Apel Bucureşti, în apelul declarat de pârâtă, prin Decizia civilă nr. 1253 din 25 septembrie 2001, a respins cererea, considerând că, potrivit clauzelor contractuale, după perioada de închiriere, contractul s-a prelungit, iar datoria la care a fost obligată pârâta este rezultatul folosinţei spaţiilor, operând tacita relocaţiune.
Împotriva deciziei astfel pronunţate, pârâta a declarat recurs, în temeiul dispoziţiilor art. 304 pct. 8 şi 9 C. proc. civ.
Astfel, critica hotărârii judecătoreşti atacate priveşte greşita aplicare a instituţiei tacitei relocaţiuni, întrucât condiţiile cerute de art. 1437 C. civ. nu sunt îndeplinite, dar şi a forţei obligatorii a contractului, care prevedea încetarea de drept a acestuia.
Sub aspect probator, instanţele nu au considerat că desfăşurarea proceselor a demonstrat voinţa clară a proprietarului de denunţare a locaţiunii, întărită şi de promovarea acţiunii în justiţie, înainte de împlinirea termenului până la care s-a încheiat contractul. Acestea, alături de modificarea unilaterală a chiriei, demonstrează că nu s-a realizat acordul de voinţă pentru prelungirea contractelor.
Obligarea pârâtei-apelante la plata penalităţilor de întârziere, după expirarea contractului, nu e posibilă, întrucât clauza penală subzistă atâta timp cât durează contractul părţilor, iar motivarea în drept a acţiunii a fost întemeiată pe dispoziţiile art. 998 - 999 C. civ.
În privinţa greşitei interpretări a actului dedus judecăţii, critica hotărârii instanţei de apel se referă la dispoziţiile art. 7 din contract, prin care neplata unei rate a preţului chiriei convenite lunar se sancţionează cu rezilierea unilaterală a contractului, punându-l de drept în întârziere pe chiriaş. Acesta este un pact comisoriu, privind încetarea de drept a contractului, pe care instanţa de apel l-a ignorat.
Recurenta, printr-un calcul efectuat, consideră că datorează reclamantei suma de 210.912.000 lei, reprezentând chiria şi penalităţile de întârziere.
Recursul este nefondat şi va fi respins pentru considerentele ce se vor expune.
Prin contractul de închiriere nr. 790 din 29 mai 1998, între părţi, a fost încheiată o convenţie cu termen, care prevedea posibilitatea prelungirii prin acordul părţilor. Clauzele contractuale prevedeau şi penalităţi pentru plata cu întârziere a chiriei, dar şi rezilierea unilaterală, în condiţiile în care chiria nu este plătită o singură lună.
Potrivit dispoziţiilor art. 1436 alin. (1) C. civ., dacă termenul locaţiunii a fost determinat prin convenţia părţilor, locaţiunea încetează de drept, prin simpla trecere a termenului, fără să mai fie nevoie de o înştiinţare prealabilă.
Pe de altă parte, dacă locatarul rămâne în folosinţa lucrului după expirarea termenului, fără ca locatorul să-l împiedice, locaţiunea se consideră reînnoită, chiar şi atunci când părţile nu au convenit expres să o prelungească (art. 1437 şi 1452 C. civ.).
Contractul părţilor prevedea, însă, o clauză de prelungire a termenului de expirare, prin acordul părţilor, fără a distinge dacă acesta trebuie să fie expres sau tacit.
Interpretarea contractelor se face potrivit intenţiei comune a părţilor, avându-se în vedere, printre altele, comportamentul ulterior încheierii contractului, practicile şi negocierile preliminare. Totodată, interpretarea clauzelor contractuale se face în sensul ca ele să-şi producă efectele şi nu acela al înlăturării lor (actus interpretandus est potius ut valeat quam ut percat).
Instanţele de fond au făcut o greşită aplicare a instituţiei tacitei relocaţiuni, înlăturând efectele clauzei, care prevedea prelungirea contractului prin acordul părţilor. Faptul că nici una dintre părţi nu a denunţat contractul după împlinirea termenului, nu poate fi interpretată decât ca un accept de continuare al acestuia, în forma stabilită iniţial.
Contractul de locaţiune este un contract sinalagmatic, comutativ, astfel încât drepturile şi obligaţiile reciproce sunt cunoscute. Fiind vorba de obligaţii reciproce ale părţilor (ambele având calitatea de debitori în acelaşi timp) interpretarea clauzelor îndoielnice nu se va putea face în favoarea debitorului, ci, în sensul ca ele să se aplice potrivit principiului sus menţionat.
În aceste condiţii, forţa obligatorie a contractului, enunţată de principiul pacta sunt servanda, îşi face pe deplin aplicarea prin constatarea prelungirii contractului de locaţiune încheiat între părţi.
De altfel, reclamanta a renunţat la dreptul său de a denunţa unilateral contractul, aşa cum prevederile art. 7 din contract stipulau, după cum nici pârâtul nu a întreprins nici o acţiune care să infirme acceptul de prelungire a efectelor convenţiei părţilor, rezultând din aceasta.
Faptul că locatorul a chemat în judecată pe locatar, la data de 4 mai 1999, pentru neplata chiriei, conduce la concluzia indubitabilă că a înţeles să menţină efectele contractului şi pentru viitor, chiar dacă, printr-o adresă anterioară acelei date (nr. 1617 din 27 octombrie 1998) atenţiona pe pârâtă asupra rezilierii contractului în cazul în care, în termen de 7 zile, nu îşi achită obligaţiile.
Dreptul izvorât din pactul comisoriu urmează acelaşi principiu al disponibilităţii, care urmăreşte drepturile procesuale, iar reclamantul, în virtutea acestui principiu, nu poate fi obligat să-şi exercite prerogativele sale, opţiunea fiind la îndemâna sa.
În ceea ce priveşte critica referitoare la greşita acordare a penalităţilor de întârziere, sunt câteva aspecte ce trebuiesc menţionate.
Deşi legea prevede că relocaţiunea ia naştere fără garanţiile stipulate pentru asigurarea executării contractului iniţial, căci garanţiile trebuiesc stipulate expres şi nu pot fi prelungite peste termenul stipulat, jurisprudenţa a completat-o şi cu lipsa sancţiunilor stabilite în contractul iniţial.
Într-o motivare deficitară, evocând tacita relocaţiune, instanţele de fond au acordat totuşi penalităţile de întârziere. Situaţia de fapt conduce însă, la concluzia rezultată din considerentele sus menţionate: nu tacita relocaţiune, ci prelungirea contractului, în condiţiile expres stipulate de părţi, conferă locatorului dreptul la acţiune pentru penalităţile de întârziere.
Mai mult, un alt principiu de largă aplicabilitate nemo auditur propriam tupitudine allegans conduce la ideea exercitării drepturilor procesuale de către recurent, în opoziţie cu buna credinţă.
Calculul penalităţilor cu un procent mai mic decât cel stabilit în contract nu poate fi avut în vedere, pentru că, în propria cale de atac, părţii nu-i poate fi înrăutăţită situaţia.
Nici critica referitoare la temeiul răspunderii nu poate fi socotită întemeiată, cât timp reclamantul, în acţiune, nu a evocat un temei de drept, aşa cum greşit indică recurenta ca fiind art. 998 şi 999 C. civ., iar instanţa a caracterizat răspunderea juridică drept contractuală.
Aşa fiind, în temeiul dispoziţiilor art. 312 C. proc. civ., Curtea va respinge, ca nefondat, recursul declarat împotriva deciziei civile nr. 1253 din 25 septembrie 2001, pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge, ca nefondat, recursul formulat de SC B.M. SRL Giurgiu împotriva deciziei nr. 1253 din 25 septembrie 2001 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia VI comercială.
Irevocabilă.
Pronunţată, în şedinţă publică, astăzi, 7 martie 2003.
| ← CSJ. Decizia nr. 1444/2003. Comercial | CSJ. Decizia nr. 1446/2003. Comercial → |
|---|
