Acţiune în constatare. Decizia nr. 885/2014. Curtea de Apel BUCUREŞTI
| Comentarii |
|
Decizia nr. 885/2014 pronunțată de Curtea de Apel BUCUREŞTI la data de 16-10-2014 în dosarul nr. 39313/3/2012
ROMÂNIA
DOSAR NR._ (Număr în format vechi 1552/2014)
CURTEA DE APEL BUCUREȘTI
SECȚIA A V-A CIVILĂ
DECIZIA CIVILĂ NR. 885
Ședința publică de la 16 octombrie 2014
Curtea constituită din:
PREȘEDINTE - I. C. N.
JUDECĂTOR - S. R. A. V.
GREFIER - L. M.
Pe rol se află judecarea cererilor de apel formulate de apelanta – reclamantă G. A. REASIGURĂRI SA și de apelanții – pârâți C. T. J. și C. M. împotriva sentinței civile nr.2499/19.05.2014, pronunțată de Tribunalul București, Secția a VI-a Civilă, în dosarul nr._ .
Dezbaterile au avut loc în ședința publică din data de 10.10.2014 și au fost consemnate în încheierea de ședință de la acea dată, ce face parte integrantă din prezenta decizie, când Curtea, având nevoie de timp pentru a delibera, a amânat pronunțarea la data de 16.10.2014, când în aceeași compunere, a dat următoarea decizie:
CURTEA,
Deliberând asupra apelului reține:
Prin cererea principală formulată la data de 09.10.2012, înregistrată pe rolul Tribunalului București - Secția a VI-a Civilă sub nr._, reclamanta PLATINUM A. REASIGURĂRI SA a solicitat în contradictoriu cu pârâții C. T. J. și C. M., ca prin hotărârea ce se va pronunța să se dispună:
1. constatarea încetării efectelor contractului de locațiune nr. 7/15.02.2012 încheiat între reclamantă, în calitate de locatar și pârâți, în calitate de locatori, împreuna cu actul adițional subsecvent, urmare a rezilierii începând cu data de 13.07.2012 din inițiativa reclamantei și din culpa pârâților;
2. obligarea pârâților la returnarea către reclamantă a sumei de 163.248,75 lei achitata de societatea reclamantă cu titlu de garanție contractuală și la plata către reclamantă a sumei de 299.822,81 lei reprezentând prejudiciul suferit de societatea reclamantă, compusă din cheltuielile cu consultații și lucrările efectuate deja în spațiu în perioada anterioara semnării actului adițional nr.1 și cheltuielile pentru servicii de natură juridică generate de atitudinea culpabilă a pârâților;
3. obligarea pârâților la plata sumei de 725.000 Euro reprezentând despăgubire calculata conform dispozițiilor art. 11.3.2. din contract prin însumarea chiriilor în număr de 58 ramase până la împlinirea termenului contractului; în subsidiar, în măsura în care instanța va aprecia ca fiind incidentă teza alternativa din cuprinsul clauzei nr. 11.3.2., solicită obligarea pârâților la plata cheltuielilor de relocare, evaluate la data formulării prezentei la suma de 151 776,00 Euro;
4. obligarea pârâților la returnarea sumei de 25.526,59 Euro reprezentând contravaloarea chiriilor plătite de reclamantă până în prezent;
5. obligarea pârâților la achitarea către reclamantă a dobânzii penalizatoare aplicata asupra sumelor cu titlu de despăgubiri până la data efectivei și integralei achitări a acestora.
6. obligarea pârâților la plata cheltuielilor de judecată.
În motivarea cererii, reclamanta a arătat că, în scopul stabilirii sediului social al societății reclamante la adresa imobilului-construcție proprietatea pârâților-locatori, între reclamantă și aceștia din urmă a fost parafat contractul de locațiune nr. 7/15.02.2012.
Pentru varianta OPEN SPACE a clădirii proprietatea pârâților-locatori, planurile aferente (documentația tehnică de execuție, pe suport de hârtie, semnată, cu viza verificator proiect și însușită sub semnătura de locator) trebuiau să fie predate încă de la semnarea contractului, întrucât acestea ar fi trebuit să constituie documentația care reflecta caracteristicile și dotările spațiului închiriat. Reclamanta apreciază ca fiind scadentă această obligație întrucât, în acord cu dispozițiile art. 1495 Cod civil, câtă vreme obligația pârâților-locatori de a preda planurile și toată documentația tehnică necesară efectuării lucrărilor agreate de părți nu era afectata de un termen, atunci plata (în sensul art.1469 alin.2 Cod civil) acestei obligații trebuia executata de îndată, respectiv imediat după semnarea contractului.
Platinum, de buna-credință fiind, a plătit contravaloarea chiriilor la zi, datorate conform contractului, în perioada scursa de la semnarea acestuia și pana la data rezilierii contractului, nefiind în măsura sa folosească spațiul închiriat în vederea satisfacerii scopului pe care societatea l-a urmărit, respectiv constituirea sediului social în amintitul spațiu.
Aceasta situație s-a ivit urmare a nerespectării de către parați a dispozițiilor art. 8.4. pct. (c) din contract, prin care locatorii se obligau să asigure locatarului liniștita și pașnica folosința a spațiului închiriat, și să permită locatarului efectuarea de lucrări de amenajare sau modificări. Odată cu semnarea actului adițional nr.1 din 22.05.2012, urmare a nerespectării de către pârâți a obligațiilor de predare a documentațiilor tehnice/planurilor întocmite și avizate conform dispozițiilor legale în vigoare, reclamanta a fost pusă în imposibilitate de a demara lucrările asumate prin anexa 2b a actului adițional. Apare ca o consecință firească a acestei atitudini culpabile a pârâților faptul că, în mod real, aceștia nu au fost în măsură să asigure utila folosință a spațiului închiriat, încălcând astfel în mod evident atât clauzele contractuale, cât și dispozițiile art.1786 lit. c din Codul Civil.
Prin actul adițional nr. 1 din 22.05.2012, părțile au stabilit că lucrările se vor face de către locatar în baza planurilor (documentația tehnică de execuție, pe suport de hârtie, semnata/asumata, cu viza verificator proiect și însușită sub semnătura de locator) aferente spațiului închiriat în varianta Open Space deținute de locator (art. 3 din actul adițional nr. 1/22.05.2012), costurile aferente lucrărilor urmând a fi suportate în întregime de locator. Urmare a neexecutării culpabile de către locatori/parați a acestei obligații contractuale, societatea reclamantă afirmă că s-a aflat în imposibilitate de a începe lucrările asumate prin anexa 2b a respectivului act adițional și se află în imposibilitate de a-și constitui sediul social în imobilul - construcție deținut de către parați, fiind obligată să identifice soluții alternative, în termen foarte scurt și suportând o . costuri suplimentare.
Nici până la data promovării prezentei acțiuni și cu atât mai puțin înăuntrul termenului de 15 zile locatorii-pârâți nu au procedat la remedierea obligațiilor contractuale încălcate, fapt ce a condus la rezilierea de plin drept a contractului în condițiile clauzei 11.3.1. lit.b din contract și a dispozițiilor cuprinse în art.1817 din Codul Civil, începând cu data de 13.07.2012. În legătura cu lucrările efectiv realizate de pârâții-locatori prin raportare la conținutul autorizației de construire eliberata de Primăria Sector 2, avizele obținute și documentația de execuție, a notificat pârâților-locatori faptul ca sunt executate lucrări neconforme (sau nu au fost puse la dispoziție documentele tehnice care sa probeze respectarea legii) și a solicitat, în mod expres remedierea și . acestora.
Mai mult decât atât, din analiza puținelor documente (și acestea prezentate doar - copie și în mod incomplet) pe care pârâții-locatori erau datori, în virtutea dispozițiilor contractuale anterior menționate, sa le pună la dispoziția reclamantei în formele prescrise de lege, rezulta o . încălcări ale dispozițiilor legale în materia construcțiilor, fapt care naște, în opinia reclamantei, legitima îndoiala asupra bunei-credințe a locatorilor încă de la momentul parafării Contractului dintre reclamantă și parați. Cu titlu de exemplu, arată faptul că în mod absolut surprinzător autorizația inițiala de construire a emisa de Primăria S. 1 București, iar ulterior a doua autorizație de construire de către Primăria S. 2 București în contextul în care extrasul de carte funciara a imobilului indica faptul ca el este actualmente înregistrat la Oficiul de cadastru și Publicitate Imobiliara București, Biroul de Cadastru și Publicitate Imobiliara Sector 1, precum și în contextul faptului de netăgăduit ca imobilul este înscris încă din anul (2004 pe Lista monumentelor istorice din București cu sector necunoscut pe poziția B-II-s-B-_ Parcelarea Negroponte Municipiul București Calea Floreasca - . - . din anul 2004 potrivit Ordinului 2314 din 2004). De acest aspect societatea reclamantă a luat la cunoștința cu surprindere prin intermediul Certificatului de urbanism nr.831/_/13.06.2012.
Potrivit celor mai sus menționate, construcția ce făcea obiectul contractului de închiriere se afla într-o zona construită protejată.
Potrivit dispozițiilor art.3 lit. b din Legea 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții orice lucrări, indiferent de valoarea lor, care urmează să fie efectuate la construcții amplasate în zone de protecție a monumentelor și în zone construite protejate se pot realiza numai cu respectarea autorizației de construire, precum și a reglementărilor privind proiectarea și executarea construcțiilor.
Conform art.4 din Legea 50/1991 autorizațiile de construire în legătură cu imobilele menționate în art.3 lit. b din actul normativ mai sus menționat se emit, în cazul nostru, de primarul general al municipiului București. Astfel, se poate observa ca autorizația de construire emisa de Primăria S. 2 după modificarea Legii 50/1991 prin intermediul Legii nr. 261/2009 era nelegala, aspect ce va fi invocat prin intermediul procedurilor prevăzute de Legea contenciosului administrativ nr. 554/2004.
În drept, au fost invocate dispozițiile din Contract, art. 1552, art. 1786 lit.c, art.1817 din Codul Civil și pe cele ale art. 274 și art. 7201 și următoarele din Codul de procedură civilă. S-au solicitat probele cu înscrisuri, interogatoriu, expertiză tehnică.
Pârâții au depus întâmpinare și au invocat excepțiile netimbrării și inadmisibilității.
Pe fond, s-a arătat că raportul juridic dintre părțile contractante este unul complex, Reclamanta din prezenta cauză deși a avut numeroase discuții și cu privire la complexitatea clauzelor contractuale, nu a dorit să execute contractul cu buna-credință și să-și execute obligațiile contractuale, ci în mod continuu și repetat a inventat diverse neîndepliniri de obligații care nu sunt prevăzute nici de lege contractul dintre părți ci doar inventate de către reclamantă.
Solicitarea reclamantei de a restitui contravaloarea chiriei plătite o consideră nefondată atâta timp cât reclamanta afirmă că a folosit spațiul și a efectuat lucrări - ori în lipsa folosirii spațiului nu putea efectua lucrări astfel că reclamanta se contrazice în susțineri, mai mult decât atât deosebit de important este de precizat faptul ca aceste lucrări, așa cum rezulta din contract, au fost lucrării solicitate exclusiv de reclamanta care nu țineau de funcționarea imobilului, ci de modul cum reclamanta dorea sa folosească: spațiul prin raportare la obiectul ei de activitate.
Acționând cu rea credință și încălcând în mod flagrant dispozițiile art. 1170 din Noul cod civil în mod total tendențios reclamanta a invocat prin reprezentanți legali numeroase vicii de formă ale actelor transmise, în condițiile în care actul administrativ se bucură de prezumția de legalitate.
O parte din documentele pe care pârâții le-au pus la dispoziție societății reclamante au fost preluate de către aceasta cu proces-verbal de predare primire însă nu există nicio adresă de la primărie sau de la o persoană fizică autorizată prin care să se solicite vreo completare de documentație, însoțită apoi de notificare de la reclamantă către pârâți apoi de un presupus refuz al pârâților și apoi un aviz negativ al primăriei.
În drept: art. 1530 și urm. cod civil.
Pârâta a solicitat probele cu înscrisuri, interogatoriu.
La data de 23.09.2013, pârâții au invocat nulitatea declarației de reziliere arătând că nu se poate vorbi de o neexecutare însemnată a contractului.
II. Prin cererea conexă, înregistrată sub nr._/3/2013, formulată la data de 18.09.2013, reclamanții C. T. Julianu și C. M. au solicitat obligarea pârâtei G. A. Reasigurări SA la plata sumei de 362.500 euro, reprezentând despăgubiri conform art.11.1.1 lit.e) pct. 2 din contract.
În motivarea cererii, reclamanții au arătat că, în circumstanțele schimbării acționariatului locatarului Platinum, s-a schimbat și atitudinea contractuală a acestuia, în calitate de locatar, în sensul că a început să dea semne că dorește să iasă din contract.
Imediat după încheierea actului adițional la contract (22 mai 2012), prin care pârâta se obliga să amenajeze spațiul închiriat în varianta open space - așa cum, de altfel, era la momentul preluării, în mod surprinzător și nejustificat, aceasta a început să-și preconstituie probe pentru sprijinirea declarației de reziliere a contractului și mascare a denunțării unilaterale (oneroasă) pentru aceasta, înainte de împlinirea unui termen de 3 ani).
Acestor acțiuni concertate, care trădează intenția reală de denunțare a contractului, li se adaugă și faptul că, deși clădirea de birouri fusese închiriată din februarie 2012, cu intenția declarată a reclamantei de a-și muta sediul social, la data de 15 iunie 2012, aceeași pârâtă și-a prelungit prin act adițional contractul pentru sediul din . anul 2015 (informațiile furnizate de ONRC - Oficiul Registrului Comerțului de pe lângă Tribunalul București). Evident, pârâta nu mai intenționa să se mute în Calea Floreasca nr. 194.
În speță, clauza de care reclamanta se prevalează pentru invocarea rezilierii era inaplicabilă la momentul notificărilor, pentru simplul motiv că pârâții nu aveau cum să restrângă sau să perturbe în vreun fel folosința spațiului închiriat. Aceasta întrucât, deși spațiul a fost predat integral reclamantei imediat după încheierea contractului (20.02.2012), în vederea amenajării și mutării de către aceasta din urmă, această operațiune nu s-a mai întâmplat niciodată, întrucât pârâta nu a mai dorit să amenajeze spațiul și nici să se mute.
Prin contract, pârâta a preluat clădirea în stadiul în care se afla, și-a asumat obligația de a realiza toate lucrările identificate în Anexa 2 (ulterior 2b), cu compensarea costului acestora din chirie și nu a dovedit că a întâmpinat vreo obstrucție sau obiecțiune insurmontabilă din partea vreunei autorități în realizarea lucrărilor și, mai mult, la încercarea reclamanților de a finaliza lucrările, prin notificarea nr. 1782 din 03.07.2012, le-a cerut acestora să înceteze efectuarea vreunei lucrări la imobil, întrucât, nu au fost de acord cu preluarea acestei sarcini chiar dacă reclamanții oferiseră și această variantă.
Prin actul adițional nr. 1 la contract - din 22 mai 2012, părțile s-au înțeles ca pârâta să vireze ratele de chirie, după data de 15 iunie 2012, executanților lucrărilor, dar în cursul lunii iunie pârâta fost "ocupată" cu preconstituirea de probe și transmiterea de notificări repetate, așa încât nu se poate vorbi de nicio compensare a sumelor datorate cu titlu de chirie cu cele virate către antreprenori.
În drept, au fost invocate dispozițiile art.1170, art.1538, art.1547 și art.1548 NCC. Au fost solicitate probele cu înscrisuri, interogatoriu, martori.
Pârâta a depus întâmpinare și a solicitat respingerea cererii arătând că, în fapt, contractul de locațiune nr. 7/15.02.2012 a fost încheiat de pârâtă cu un scop clar determinat, declarat și cunoscut de reclamanți, respectiv în scopul stabilirii sediului social al societății la adresa imobilului-construcție proprietatea reclamanților.
De buna-credință fiind, a plătit contravaloarea chiriilor la zi, datorate conform contractului, în perioada scursa de la semnarea acestuia și pana la data rezilierii contractului, nefiind în măsura sa folosească spațiul închiriat în vederea satisfacerii scopului pe care societatea noastră l-a urmărit, respectiv constituirea sediului social în amintitul spațiu.
Aceasta situație s-a ivit urmare a nerespectării de către reclamanții din prezenta cauza a dispozițiilor art. 8.4. pct. (c) din contract, prin care locatorii se obligau "sa asigure Locatarului liniștita și pașnica folosința a spațiului închiriat, și să permită Locatarului efectuarea de Lucrări de Amenajare sau Modificări." Odată cu semnarea actului adițional nr.1 din 22.05.2012, urmare a nerespectării de către aceiași reclamanți a obligațiilor de predare a documentațiilor tehnice/planurilor întocmite și avizate conform dispozițiilor legale în vigoare, pârâta a fost pusa în imposibilitate de a demara lucrările asumate prin Anexa 2b a amintitului Act adițional. Apare ca o consecința fireasca a acestei atitudini culpabile a reclamanților faptul că, în mod real, aceștia nu au fost în măsură să asigure utila folosință a spațiului închiriat, încălcând astfel în mod evident atât clauzele contractuale cât și dispozițiile art.1786 lit.c din Codul Civil.
Documentația Tehnica completa - piese scrise și desenate, în original - semnata și stampilata de Proiectanți și cu Viza Verificator Proiect pentru lucrările ramase de executat - conform Anexei 2b actualizata la 22.05.2012 - aferente Spațiului închiriat, în vederea demarării lucrărilor necesare finalizării Spațiului în varianta OPEN SPACE nu i-a fost predată.
Tot la fel de fals apare a fi și raționamentul concretizat prin susținerea eclamanților în referire la pretinsa implicație directă a modificării structurii acționariatului companiei pârâte asupra raporturilor contractuale și, totodată, asupra deciziei privitoare la așa-zisa denunțare unilaterala (în fapt, reziliere).
În măsura în care s-ar fi adresat aceluiași Oficiu al Registrului Comerțului, reclamanții ar fi fost în măsură să obțină copii ale documentelor ce atesta atât data (10.12.2012) la care a fost operată în evidențele Registrului amintita modificare, cât și data (01.10.2012) la care s-a decis aceiași modificare pe plan intern - dar, în acest caz, probabil era mai dificilă „justificarea” demersului de reziliere (iulie 2012) de către reclamanți prin (inclusiv) modificări ale acționariatului petrecute mult după data rezilierii și, mai ales, a notificării privind intenția de reziliere.
Pârâta a solicitat probele cu înscrisuri, martori și interogatoriu.
Prin răspunsul la întâmpinare, reclamanții au reiterat apărările din cauza principală.
Prin încheierea interlocutorie pronunțată la data de 11 martie 2014 dosarul nr._/3/2013, apelabilă odată cu fondul, s-a admis excepția conexității și s-a dispus conexarea dosarului nr._/3/2013 la dosarul nr._ .
Tribunalul București – Secția a VI - a Civilă prin sentința civilă nr. 2499 din 19.05.2014 a respins ca neîntemeiate excepția de nelegalitate a autorizației de construire nr.99/13C/26.02.2010, cererea principală formulată de reclamanta G. A. REASIGURĂRI SA în contradictoriu cu pârâții C. T. J. și C. M., cererea conexă formulată de reclamanții C. T. Julianu și C. M. în contradictoriu cu pârâta G. A. REASIGURĂRI SA și cererile de acordare a cheltuielilor de judecată.
Pentru a hotărî astfel, tribunalul a reținut cu privire la cererea principală că între pârâții C., în calitate de locatori și reclamanta G. în calitate de locator s-a încheiat contractul de locațiune din data de 15.02.2012 pentru un spațiu situat în București, Calea Floreasca nr. 194, sector 1. Contractul s-a încheiat pe o perioadă de 5 ani, de la data de 15.04.2012 la data de 15.04.2017. Data predării spațiului era 20.02.2012.
Potrivit cadrului contractual stabilit de părți la data încheierii contractului – art. 4.3 și art. 8.2 – reclamanta G. putea realiza lucrări de amenajare a spațiului închiriat cu antreprenorii proprii, urmând să suporte toate costurile aferente lucrărilor de amenajare, obligându-se totodată să obțină toate avizele și autorizațiile în măsura în care sunt necesare. Prin semnarea contractului, pârâții au fost de acord cu realizarea planurilor de amenajare cuprinse în anexa nr. 5 la contract. După finalizarea lucrărilor de amenajare cu referire la planurile de amenajare, reclamanta nu mai putea face nici un fel de modificări, instalări, amenajări fără acordul prealabil, scris al pârâților. Locatarul avea dreptul de a face numai lucrări minore, decorative, fără acordul pârâților.
Părțile au convenit o chirie lunară de 12.500 de euro, plătibilă în avans și datorată începând cu data de 15.04.2012.
Conform art. 8.2 din contract, pârâții s-au obligat să pună la dispoziția reclamantei spațiul închiriat, să ofere sprijinul în vederea obținerii de către locatar a avizelor și autorizațiilor necesare efectuării modificării spațiului, să asigure liniștita și pașnica folosință a spațiului închiriat, să permită efectuarea de lucrări de amenajare sau modificări, să întreprindă reparațiile și întreținerea legate de spațiul închiriat.
Potrivit art.11.3. din contract, pârâta era îndreptățită să considere reziliat de drept contractul, fără punere în întârziere sau îndeplinirea vreunei formalități prealabile, dacă locatorul încalcă orice obligație și nu remediază încălcarea în termen de 15 zile de la data notificării scrise. Reclamanta putea rezilia contractul în condițiile sus menționate dacă pârâții își încălcau obligațiile și limitau chiar și parțial folosința spațiului închiriat, iar încălcarea dura mai mult de 10 zile după transmiterea notificării scrise.
Din e-mailurile depuse la dosar, necontestate, rezultă că a existat o permanentă corespondență electronică între pârâtul C. T. J. și reprezentanții reclamantei, chiar în fază precontractuală.
Astfel, la filele 117-121 din vol. II se regăsesc e-mailuri privind punerea la dispoziția reclamantei a unor anexe privind finisaje standard și planuri de amenajare în ianuarie 2012. După încheierea contractului, în martie 2012, la solicitarea reprezentantului reclamantei în raportul de executare a contractului (A. Parvulet) pârâtul clarifică problemele de proiectare – fila 139 din vol. II. La 19 martie 2012, pârâtul solicită reclamantei sa-i transmită o listă cu toate autorizațiile și avizele pe care le consideră necesare și în lipsa cărora nu își poate desfășura activitatea, iar la 22 martie comunică un tabel cu documentele pe care le deține. La 23 martie – fila 144 vol. II – i se comunică pârâtului faptul că întârzierea în predarea documentelor împiedică amenajarea spațiului, părțile aflându-se într-un impas.
La 29 martie 2012, printr-un proces verbal părțile constată transmiterea de către pârât a două bibliorafturi conținând documente proprietate și proiecte. În 3 aprilie 2012, reclamanta comunică pârâtului o . lipsuri cu privire la proiectarea și execuția spațiului, lipsa documentației DTAC; PAC.
În data de 7 aprilie 2012, pârâtul comunică o . documente – memoriu tehnic, aviz – fila 178 vol. II, precum și documente legate de fundația imobilului – fila 179 vol. II.
La data de 10 aprilie 2012 ( e-mail reclamantă)– fila 183 vol. II – referitor la avizul de incendiu se arată că autorizația de securitate la incendiu pentru clădirea open space urmează a fi primită în data de 12.04.2012 și se solicită o copie după obținerea acesteia. În ceea ce privește planurile de amenajare se arată că acestea au fost anexate în forma inițială a contractului, urmând a suferi modificări la solicitarea d-lui Sfarlos. În măsura în care vor fi modificate vor fi trimise pârâtului spre aprobare finală.
În data de 27 aprilie 2012 - fila 226 vol. II– i se comunică pârâtului proiectele de instalații – D. C., instalații – D. C. și arhitectură – R. S. pentru continuarea lucrărilor de amenajare. În data de 2 mai, pârâtul își dă acordul pe aceste proiecte și se fixează data de 4 mai pentru predarea imobilului pe stadii fizice și de execuție.
Ulterior acestei date, tot în luna mai, corespondența dintre părți continuă privind lucrările (sanitare, HVAC, completarea raportului de arhitectură)care mai erau necesare în imobil și sarcina părților în suportarea cheltuielilor.
La data de 10 mai 2012 - fila 240 –se pare că părțile stabiliseră, în mare parte lucrările ce trebuie executate și partea care trebuie să suporte aceste cheltuieli, pentru autorizația de construire mai fiind necesare documentații cadastrale și memoriu tehnic.
La data de 22 mai 2012, între părți se încheie actul adițional nr. 1, iar pârâții își dau acordul pentru ca reclamanta să renunțe la efectuarea lucrărilor de amenajare cu referire la planurile de amenajare cuprinse în anexa nr. 5, reclamanta urmând să utilizeze spațiul închiriat finalizat în forma open space. Reclamanta urma să efectueze în numele și pe seama pârâților lucrările ce le reveneau acestora conform anexei 2b, costul urmând a fi suportat de pârâți. În acest sens, părțile urmau a semna un contract de execuție lucrări tripartit cu o firmă agreată. Reclamanta urma să achite lucrările direct către firma care executa lucrările, urmând a-și recupera aceste sume prin compensare cu chiriile datorate după data de 15.06.2012. Lucrările se efectuau în baza planurilor pârâților pentru varianta open space. La finalul terminării lucrărilor, pârâții se obligau să predea reclamantei spațiul cu toate avizele și autorizațiile pentru utilizarea corespunzătoare a spațiului.
În data de 29 martie 2012, respectiv 9 mai 2012, reclamantei i-au fost predate documente - contracte, autorizații, proiecte de arhitectură, instalații, planuri vizate de Primăriile sect . 1 și 2 - filele 43-44 din vol.2 -
La data de 5 iunie 2012 între părți și . încheie contractul de antrepriză nr. 17, prin intermediul căruia antreprenorul s-a obligat să realizeze lucrări de instalații termice, ventilații și climatizare la imobilul închiriat reclamantei.
La 5 iunie 2012, reclamanta transmite contractul cu Clima System pentru lucrările Platinum deja executate. La data de 13 iunie 2012 este eliberat certificatul de urbanism nr. 831 de Primăria Municipiului București.
Față de cele expuse, rezultă că, până la sfârșitul lunii mai și începutul lunii iunie între părți au loc discuții pe e – mail privind lucrările ce trebuie executate ( la 7 iunie reclamanta solicită înlocuirea ușilor și pârâtul C. solicită documentația tehnică aferentă). Părțile discută de accesoriile ce trebuie montate, mochetă, obiecte sanitare.
La data de 8 iunie 2012, reclamanta emite o notificare prin care le cere pârâților ca până la data de 11 iunie 2012 să comunice documentele necesare demarării lucrărilor inclusiv documentația tehnică completă – piese scrise și desenate, în original, semnată și ștampilată de proiectanți și cu viza verificator proiect pentru lucrările rămase de executat. În data de 15 iunie 2012, pârâții răspund acestei notificări și precizează că au comunicat documentele, astfel încât i se cere reclamantei să precizeze care sunt planurile care nu i-au fost puse la dispoziție.
În data de 14 iunie 2012, reclamanta le solicită pârâților să-i pună la dispoziție documentele necesare demarării lucrărilor, inclusiv documentația tehnică completă, piese scrise și desenate, semnate și ștampilate de proiectant. Reclamanta invocă și existența unor deficiențe care generează costuri suplimentare, precum și lipsa de colaborare cu pârâții.
La data de 21 iunie 2012 – fila 18 vol. 2-, reclamanta se adresează pârâților invocând excepția neexecutării contractului potrivit art. 1555 NCC cu referire la plata oricărei chirii, neexecutarea constând în încălcarea dispozițiilor art. 8.4 pct. c) din contract, respectiv art.11.3.1 lit. b), reclamanta susținând că nu i-au fost puse la dispoziție planurile aferente spațiului închiriat în varianța open space, inclusiv documentația tehnică completă – piese scrise și desenate, în original, semnată și ștampilată de proiectanți și cu viza verificator proiect pentru lucrările rămase de executat
La data de 28 iunie 2012, reclamanta a emis notificare formală de reziliere prin care a invocat încălcarea art. 8.4 pct. c) potrivit cărora pârâții s-au obligat să asigure locatarului liniștita și pașnica folosință a spațiului închiriat și să permită efectuarea lucrărilor de amenajare sau modificări. În esență, reclamanta a susținut că nu i-au fost puse la dispoziție planurile aferente spațiului închiriat în varianța open space, inclusiv documentația tehnică completă – piese scrise și desenate, în original, semnată și ștampilată de proiectanți și cu viza verificator proiect pentru lucrările rămase de executat.
În fapt, tribunalul a reținut că spațiul închiriat a fost predat în starea în care se găsea la data de 20.02.2012, fără să fie realizate toate amenajările specifice destinației de spațiu de sediu al unei societăți comerciale. În considerarea acestui fapt, reclamanta nu trebuia să plătească vreo chirie în primele două luni. Dată fiind această împrejurare, față de obligația legală a locatorului de a preda spațiul în starea corespunzătoare utilizării lui, tribunalul reține că acordul de voință debuta printr-un contract de execuție a lucrărilor de amenajare în forma dorită de reclamantă, aspect recunoscut de aceasta în notificarea formală de reziliere („…în acest sens, urma ca societatea noastră să rămână cu antrepriza lucrărilor ce urmau să se efectueze pe planurile dvs..”). Neînțelegerile dintre părți decurg din îndeplinirea exactă a raportului de executare a acestor lucrări de amenajare, nu din raportul de închiriere propriu-zis, deoarece, în fapt, reclamanta nu a folosit spațiul ca sediu social, înțeles ca locație în care își desfășoară activitatea organele de conducere ale unei societăți comerciale.
Din contractul modificat prin actul adițional și din prin declarația martorului B. C. a rezultat că spațiul nu a fost predat reclamantei în forma în care să fie utilizat, dar acest aspect este unul acceptat de ambele părți, așa cum rezultă din actul adițional nr. 1.
Existau trei tipuri de lucrări ce se impuneau a fi executate: - cele ce trebuie efectuate de pârâți, cele efectuate de reclamantă în contul pârâților și cele efectuate de reclamantă din surse proprii.
Martorul a confirmat că a avut loc o predare în etape a documentației de execuție, dar susține că planșele și schițele nu purtau viza verificatorului proiect. De asemenea, a arătat că pârâtul C. a dat tot timpul explicații și „la sfârșitul lunii mai deja documentația, listele de lucrări erau puse în ordine, iar un arhitect angajat de reclamantă urma să elaboreze proiectul și s-a obținut certificat de urbanism. După această dată a apărut actul adițional nr. 1 și părțile au hotărât să execute lucrarea open space”. Cu prioritate, tribunalul reține că, de la data semnării contractului 15.02.2012 și până la semnarea actului adițional 22.05.2012, între părți nu au existat neînțelegeri, iar spațiul nu a fost folosit efectiv de reclamantă deoarece nu erau finalizate lucrările de amenajare. În toată această perioadă de 3 luni, părțile au colaborat pentru a da eficiență contractului de locațiune, iar la 29 martie 2012, respectiv 9 mai 2012, reclamantei i-au fost predate documente - contracte, autorizații, proiecte de arhitectură, instalații, planuri vizate de Primăriile sect . 1 și 2 - filele 43-44 din vol.2. De asemenea, martorul B. C. a declarat că la sfârșitul lunii mai 2012 documentația, listele de lucrări erau puse în ordine, iar un arhitect angajat de reclamantă urma să elaboreze proiectul și s-a obținut certificat de urbanism.
În concluzie, până la data semnării actului adițional din mai 2012 și chiar ulterior acestei date, până la data de 8 iunie 2012, din toată corespondența părților, astfel cum a fost analizată, precum și din declarația martorului B. rezultă că reclamanta a fost foarte atentă în respectarea dispozițiilor legale privind disciplina în construcții, părțile urmărind stabilirea procedurilor pentru desfășurarea lucrărilor la imobil, iar pârâtul C. J. a răspuns de fiecare dată solicitărilor reclamantei. Expertiza tehnică întocmită de expertul Hintea E. în dosarul de asigurare dovezi confirmă faptul că spațiul nu avea toate amenajările și finisajele efectuate, dar acest fapt rezultă indubitabil din actul adițional nr. 1, reclamanta contractând în cunoștință de cauză.
Capătul principal privind constatarea încetării efectelor contractului prin reziliere începând cu data de 13.07.2012
În susținerea acestui capăt de cerere principal, reclamanta a invocat art. 11.3.1 din contract care prevede încetarea de drept a contractului dacă se încalcă orice obligație prevăzută de contract și această încălcare nu este remediată în 15 zile de la primirea notificării de reziliere. În cuprinsul acestei prevederi sunt enumerate și încălcările pentru care se poate cere rezilierea în condițiile art. 11.3.1. În atare condiții, se poate observa că părțile au reluat dispozițiile art. 1552 cod civil care prevede că rezilierea unui contract poate avea loc prin notificarea scrisă a debitorului, atunci când părțile au convenit astfel. În atare condiții, se reține de tribunal că, în mod corect au fost invocate dispozițiile art. 1552 privind rezilierea unilaterală a contractului. Conform cererii de chemare în judecată – pagina 5 – neîndeplinirea obligațiilor în termenul de 15 zile a condus la rezilierea contractului.
Față de cele expuse, tribunalul apreciază că trebuie analizate, așa cum solicită reclamanta, condițiile încetării efectelor contractului ca urmare a rezilierii unilaterale, de către locatar.
Pentru soluționarea cauzei, deci pentru a verifica dacă rezilierea a operat, tribunalul trebuie să analizeze cu prioritate obligațiile invocate în declarația unilaterală de reziliere, pretins a nu fi executate.
Astfel, se constată că, în notificarea de punere în întârziere și în declarația de reziliere, reclamanta a invocat șapte motive concrete de neexecutare:
-Lipsa unei documentații de execuție a lucrărilor imprimată pe hârtie, cu borderou, piese scrise și desemnate semnate de proiectanți, cu viză verificator proiect;
-Instalațiile termo, ventilație și sanitare – lipsește documentația bun de execuție semnată de pârâți;
-Instalații electrice – proiectul nu este ștampilat și nu are viză verificator, planurile sunt incomplete lipsind planșele de proiectare ; nu există avizul brigăzii de pompieri; instalația la etajul 5 nu este completă;
-Rezistența clădirii – nu există avizul inginerului structurist;
-Finisaje interioare – lipsesc planșele aferente pardoselilor, plafoanelor, partea scrisă reprezentând caiete de sarcini și viză verificator proiect
-Soluția finală pentru amenajări exterioare
-Proiectul pentru sigilarea puțurilor din subsol - nu există proiect.
Analizând punctual obligațiile pe care reclamanta pretinde că pârâții nu le-au executat, tribunalul reține:
În privința lipsei unei documentații de execuție a lucrărilor imprimată pe hârtie, cu borderou, piese scrise și desemnate semnate de proiectanți, cu viză verificator proiect, reclamanta nu a specificat, în mod expres care sunt documentele care lipsesc – de ex: planul pentru plafon etaj 5, etc. Pe parcursul a mai bine de trei luni din durata contractuală, pârâtul a comunicat documentele solicitate, astfel cum rezultă din corespondența electronică redată, procesele verbale de predare - primire din martie și mai 2012 și din declarația martorului B. C., care a specificat că, la sfârșitul lunii mai documentația fusese pusă în ordine, astfel încât la începutul lunii iunie 2014 se poate reține că documentația predată era completă. Reclamanta a solicitat, de multe ori, transmiterea anumitor documente pe e-mail și a fost de acord cu această formă de transmitere a documentelor, astfel încât nu poate susține că nu întrunește condițiile prevăzute de lege.
Referitor la instalațiile termo, ventilație și sanitare pentru care s-a invocat lipsa documentației bun de execuție semnată de pârâți, tribunalul constată că prin notificarea 1526/15.06.2012, pârâții și-au dat acordul pentru proiectul instalații HVAC și Sanitare întocmit de ing. D.. Chiar dacă nu au semnat acest proiect, și-au dat acordul scris, astfel încât această omisiune formală este nesemnificativă. Nu este de neglijat nici faptul că reclamanta semnează deja la data de 5.06.2012, contractul de antrepriză cu Clima System pentru realizarea lucrărilor de instalații termice, ventilații și climatizare, astfel încât se poate prezuma nu lipseau documente pentru efectuarea lucrărilor.
În privința instalațiilor electrice, respectiv faptul că proiectul nu este ștampilat și nu are viză verificator, planurile sunt incomplete lipsind planșele de proiectare, nu există avizul brigăzii de pompieri, instalația la etajul 5 nu este completă, tribunalul reține că proiectul de instalații, după ce a fost elaborat a fost comunicat pârâților în data de 27.04.2012 - fila 226, fapt de natură a prezuma că era complet, nu incomplet. Neconformitățile de la instalația de la etajul 5 nu este semnificativă pentru a putea atrage rezilierea întregului contract. În ceea ce privește avizul brigăzii de pompieri, tribunalul constată că, la data de 17.04.2012, arh. S. – angajatul reclamantei a specificat în memoriul justificativ privind compartimentarea și amenajările interioare la clădirea de birouri din Calea Florească a specificat că după încheierea lucrărilor se va solicita o nouă autorizație de funcționare din partea ISU, la dosar existând autorizația de securitate la incendiu nr. 514/13/SU- B1/ 29 mai 2013 emisă de Inspectoratul pentru situații de urgență Dealul Spirii al Municipiului București – fila 6 vol. V.
Cerințele reclamantei referitoare la rezistența clădirii și faptul că nu există avizul inginerului structurist, tribunalul reține că pârâții nu și-au asumat obligația predării acestor documente.
În privința finisajelor interioare în sensul că lipsesc planșele aferente pardoselilor, plafoanelor, partea scrisă reprezentând caiete de sarcini și viză verificator proiect, tribunalul reține că la filele 117-121 din vol. II se regăsesc e-mailuri privind punerea la dispoziția reclamantei a unor anexe privind finisaje standard și planuri de amenajare încă din ianuarie 2012, iar la data de 10.04.2012, reprezentantul reclamantei i-a comunicat pârâtului că planurile de amenajare sunt anexate în forma inițială a contractului – fila 183 vol. II.
La data de 27.04.2012 - fila 226 vol. II– i se comunică pârâtului proiectele de instalații – D. C., instalații – D. C. și arhitectură – R. S. pentru continuarea lucrărilor de amenajare. La 10 mai 2012 – fila 235 vol. II – reprezentantul reclamantei solicita lucrările HVAC + sanitare, iar pârâtul C. a comunicat aceste documente pe e-mail.
Așadar, planuri de arhitectură pentru amenajări interioare existau și în forma inițială a contractului și modificate de reclamantă. Într-adevăr, așa cum rezultă din adresa pârâților 1526, planurile de pardoseli și plafoane erau predate arhitectului pentru actualizare, dar existau, iar reclamanta avea cunoștință de acestea.
Referitor la soluția finală pentru amenajări exterioare din actul adițional nr. 1 și anexa nr. 2b nu rezultă că acestea erau în sarcina reclamantei. În atare condiții, reclamanta nu trebuia să se afle în posesia planurile de execuție.
De asemenea, în opinia instanței, inexistența proiectului pentru sigilarea puțurilor din subsol nu reprezenta o împrejurare de natură a justifica rezilierea contractului deoarece
În ceea ce privește motivele complementare din cererea de chemare în judecată, se constată că reclamanta a susținut și că pârâții au adus, la momentul ridicării construcției, modificări la proiectul vizat spre neschimbare (existența unui depozit la etaj 5, modificarea rețelei de distribuție a gazelor, amplasarea centralei). Aceste motive, în opinia instanței, nu reprezintă argumente pentru rezilierea contractului deoarece au existat anterior încheierii locațiunii, puteau fi depistate anterior încheierii contractului și nu vizează aspecte legate de executarea contractului de locațiune, ci cel mult de încheierea lui. Potrivit art. 1 din Regulamentul de recepție a lucrărilor de construcții, prin actul de recepție se certifică faptul că executantul și-a îndeplinit obligațiile în conformitate cu prevederile contractului și ale documentației de execuție.
Față de considerentele expuse, tribunalul a reținut că materialul probator administrat nu confirmă susținerile reclamantei din notificarea formală de reziliere.
Nu sunt îndeplinite condițiile privind existența faptei ilicite și a culpei pârâților, potrivit art. 1350 cod civil
Culpa pârâților
Reclamanta a susținut că, deși a plătit chiria a fost privată de folosința bunului. Așa cum rezultă din contractul de locațiune, spațiul a fost preluat într-o stare care să îi permită reclamantei amenajarea în conformitate cu destinația de sediu social, potrivit propriului concept. Astfel, în art.4.2.2 din contract părțile au prevăzut că spațiul se predă în conformitate cu caracteristicile din anexa nr. 2, cu excepția lucrărilor care pot fi executate de locatar în contul și pe seama locatorului concomitent sau ulterior lucrărilor de amenajare. De asemenea, după încheierea contractului în februarie 2012, se încheie actul adițional nr. 1 în 22 mai 2012 din care rezultă că spațiul are nevoie de amenajări pentru a se încadra în cerințele reclamantei. În atare condiții, tribunalul reține că reclamanta, însușindu-și actul adițional nr. 1 a acceptat efectuarea unor lucrări de amenajare, deci întârzierea în folosirea efectivă a spațiului. Mai mult, la 5.06.2012 părțile au încheiat un contract de antrepriză pentru realizarea lucrărilor de instalații.
Deși reclamanta afirmă că se afla în imposibilitatea demarării lucrărilor necesare pentru finalizarea clădirii, cea mai mare parte a lucrărilor puteau fi efectuate din moment ce părțile încheiaseră deja contractul de antrepriză. În perioada 8 - 12 iunie 2012 părțile discutau despre mocheta ce va fi montată în imobil și încheierea unui nou act adițional – filele 273-277 vol. II. Față de aceste împrejurări de fapt nu se poate reține culpa pârâților în privința modului de executare a raportului juridic obligațional.
Fapta ilicită
În cauză, fapta ilicită invocată constă în neexecutarea obligației locatorului de a asigura liniștita și pașnica folosință a spațiului închiriat și de a permite locatarului efectuarea de lucrări de amenajare sau modificări.
Materialul probator administrat (corespondența părților, contractul și actul adițional, declarația martorului B.) a relevat faptul pârâții au încercat să-și execute obligațiile asumate, cu bună credință, cu promptitudine. Stadiul în care a intervenit notificarea formală de reziliere – iunie 2012 – nu este unul foarte depărtat de momentul încheierii actului adițional nr. 1, iar pârâții nu puteau realiza în mai puțin de o lună ceea ce se realizase în trei luni de ambele părți.
Anexa nr. 2 conținea listele de finisaje, nu documentația tehnică, astfel cum susține reclamanta, iar o obligație de predare a documentației tehnice în forma cerută de reclamantă prin notificările de punere în întârziere și reziliere nu a fost asumată de pârâți, astfel încât nu poate conduce la rezilierea contractului. În art. 1 din contract – definiții – la noțiune „planurile de amenajare” se reține că planurile de amenajare vor fi predate locatorului în 4 copii. Așadar, obligația de predare a planurilor de amenajare, conform contractului, incumba reclamantei, nu pârâților.
În opinia instanței, întârzierea în preluarea în folosință a spațiului a fost determinată de faptul că părțile nu au prevăzut neechivoc la momentul încheierii contractului ce trebuie să cuprindă documentația din anexa 2, forma în care să fie prezentată și tipul de documente. De asemenea, o obligație de predare a planurilor de amenajare în forma cerută de reclamantă nu a fost asumată de pârâți prin contract. Prevederea lapidară din contract a atras o corespondență bogată între părți, o înțelegere diferită a modului de executare a finisajelor și în final a dus la deteriorarea relației contractuale. Pentru lucrările executate și pentru care există procese verbale de recepție la terminarea lucrărilor, reclamanta putea invoca anumite neconformități, în faza premergătoare încheierii contractului, având în vedere documentația primită. De asemenea, din cuprinsul noțiunii de „planuri de amenajare”rezultă că sprijinul pârâților în obținerea avizelor și autorizațiilor necesare efectuării lucrărilor consta în eliberarea aprobărilor sau împuternicirilor. Nu rezultă încălcarea acestei obligații. Anexa nr. 2 a contractului conținea lista cu finisaje și amenajări – fila 22 vol. I, nu documentații de execuție în forma cerută de legea nr. 50/1991.
Nu se poate reține nici fapta ilicită a pârâților privind împiedicarea folosinței bunului și/sau a dreptului de amenajare a spațiului închiriat. Obținerea certificatului de urbanism la data de 13.06.2012 și încheierea contractului de antrepriză cu Clima System denotă intenția părților de a executa contractul prin efectuarea amenajărilor corespunzătoare cerințelor reclamantei.
Este important ca instanța să precizeze că reclamanta nu a invocat niciodată încălcarea de către părți a obligației de predare a spațiului, aceasta având permanent acces în imobil până la data de 28 iunie 2012.
De asemenea, reclamanta a avut tot concursul pârâților pentru amenajarea spațiului, iar încheierea contractului cu Clima System din 12 iunie 2012 confirmă această împrejurare. Potrivit art. 1786 lit. c) cod civil, locatorul este ținut, chiar fără vreo stipulație expresă să asigure locatarului liniștita și utila folosință a bunului pe toată durata locațiunii. În cauză, așa cum s-a reținut anterior, locațiunea efectivă nu a început deoarece părțile nu au finalizat lucrările de amenajare necesare, conform contractului. În atare condiții, nu s-ar putea reține incidența dispozițiilor legale și contractuale invocate deoarece lucrul fusese predat într-o stare în care lipseau lucrările de amenajare necesare reclamantei.
Deși reclamanta a invocat nerespectarea termenelor contractuale nu a menționat care sunt acestea. În contract, singurul termen edictat este legat de momentul începerii plății chiriei, dar acest termen nu poate fi valorificat deoarece, ulterior acestui moment, părțile au încheiat actul adițional nr. 1 care schimba condițiile inițiale de contractare.
În opinia tribunalului, având în vedere condițiile în care reclamanta susține că au încetat raporturile dintre părți (prin rezilierea contractului în condițiile art. 11.3.1 lit. b) instanța trebuie să analizeze dacă locatarul și-a îndeplinit în termen de 15 zile de la primirea notificării scrise obligațiile pe care locatarul i le impută ca nerealizate (pct. 1-7 din notificare). Față de această împrejurare, tribunalul reține că pentru celelalte obligații pretins a fi nerealizate și care nu au fost cuprinse în notificarea scrisă, reclamanta nu putea rezilia contractul (generator electric, sistem de evacuare apă, tablou electric). În ceea ce privește existența anumitor defecte ale spațiului închiriat, reclamanta avea obligația de a proceda conform art. 4.2.7 din contract.
Analizând petitele accesorii ale cererii principale, tribunalul a reținut că acestea au ca obiect recuperarea prejudiciului pretins a fi suferit de reclamantă ca urmare a neexecutării obligațiilor de către pârâți. Întrucât primul capăt de cerere va fi respins de tribunal ca neîntemeiat, capetele accesorii vor urma aceiași soluție (accesorium sequitur principale).
c)Excepția de nelegalitate a autorizației de construire nr. 99/13C/26.02.2010 va fost respinsă pentru considerentele ce vor fi expuse în continuare.
Prin intermediul acestui act administrativ individual s-a autorizat supraetajarea clădirii de birouri din R. Captariu nr. 2 II de către Primăria S. II.
Această excepție este susținută de reclamantă prin prisma nelegalității emiterii autorizației de construire de către Primăria S. II deoarece imobilul în discuție se afla într-o zonă protejată încă din anul 2004 pe lista monumentelor istorice din București, iar autorizația trebuia eliberată de Primăria Municipiului București.
La data de 9.06.2008, Primăria S. II i-a comunicat pârâtului că terenul situat în Calea Florească nr. 194, sector 1 se încadrează în UTR M3a în intravilanul Municipiului București.
În lista monumentelor istorice 2004 – anexa la Ordinul Ministrului culturii și cultelor nr. 2314, zona Negroponte, se află la poziția 203 B-II-s-B-_ Parcelarea Negroponte Calea Floreasca - . - . lista actualizată în anul 2010, zona apare la poziția 199.
Cu prioritate, tribunalul reține că admiterea excepției ar determina soluționarea cauzei fără a se avea în vedere autorizația de construire în raport de care s-a invocat nelegalitatea.
În cauză, față de obiectul cererii principale, instanța analizează dacă pârâții și-au îndeplinit obligațiile de a permite amenajarea și folosirea spațiului închiriat. Cum la momentul la care aceste lucrări trebuiau executate legalitatea autorizației de construire nu fusese pusă în discuție, nu se poate afirma că părțile nu puteau efectua lucrări de amenajare din cauza nelegalității autorizației de construire.
În atare condiții, chiar și în ipoteza în care s-ar reține nelegalitatea acestei autorizații, acest fapt nu ar echivala cu existența culpei pârâților în ceea ce privește necunoașterea regimului juridic al bunului, autoritățile publice fiind cele care trebuie să facă verificările necesare și să stabilească regimul juridic corect al bunului în raport de care se solicită eliberarea autorizației de construire.
Privitor la condițiile de legalitate ale actului administrativ contestat, tribunalul reține că autorizația de construire nr. 99/13C/26.02.2010 a vizat supraetajarea clădirii de birouri Ds+P+3E+4Er situată în București, R. Captariu nr. 2B. Așa cum rezultă din documentația înaintată de Primăria S. II toate avizele premergătoare au ca obiect imobilul situat la adresa poștală sus menționată. De asemenea, în anexa nr. 1 la HCL Sector II nr. 192/2009, act administrativ nedesființat care cuprinde tabelul cu planurile urbanistice de detaliu aprobate de Consiliul Local, apare și imobilul din .. În certificatul de urbanism nr. 177/22.02.2010 imobilul apare ca fiind amplasat în subzona mixtă M3a. În niciun document aflat la dosarul administrativ care a stat la baza emiterii autorizației de construire nu apare mențiunea situării imobilului din .-o zonă protejată.
Față de cele expuse, tribunalul reține că regimul juridic al imobilului situat în București, R. Captariu nr. 2B, la data emiterii autorizației de construire, astfel cum acesta este reflectat de documentația care a stat la baza emiterii autorizației nu poate determina nelegalitatea actului administrativ contestat și care a produs depline efecte juridice, fiind de altfel executat.
D. consecință, excepția de nelegalitate va fi respinsă.
d) Analizând excepția nulității declarației de reziliere – fila 272 vol. III – invocată de pârâți, tribunalul reține:
Această apărare de fond este fundamentată de pârâți pe neîndeplinirea condițiilor de reziliere a contractului.
În susținerea acestei excepții, pârâții nu invocă temeiuri de nulitate, ci împrejurarea că nu există temeiuri de fapt care să justifice rezilierea. De fapt, emiterea declarației de reziliere reprezintă o manifestare de voință a reclamantei care nu este lovită de vreun motiv de nulitate sau vreun viciu de formă. Astfel, pe parcursul derulării contractului, reclamanta a apreciat că pârâții nu și-au îndeplinit obligațiile și a activat dispozițiile contractuale care redau un pact comisoriu, ca mod de încetare a contractului.
Din punct de vedere al validității, cererea de declarare a rezilierii cuprinde temeiurile de fapt și de drept care, în opinia reclamantei justifică o astfel de măsură, astfel încât nu apare ca fiind nulă.
Totodată, dacă reclamanta a denunțat sau nu contractul este o chestiune care se verifică tot pe fondul cauzei, nu pe calea excepției nulității. Nulitatea reprezintă o sancțiune aplicabilă actelor juridice încheiate cu nerespectarea condițiilor cerute de lege pentru încheierea lor valabilă.
Din acest punct de vedere excepția apare ca neîntemeiată, instanța verificând modul în care contractul a fost executat de părți și dacă pârâții sunt culpabili de neexecutarea contractului la momentul emiterii declarației de reziliere.
Cererea conexă
Pentru soluționarea cererii conexe, instanța va analiza cu prioritate abuzul de drept invocat de pârâții reclamanți.
Analizând notificările emise de către reclamanta începând cu data de 8.06.2012 tribunalul reține că acestea nu relevă un abuz de drept, fiind consecința faptului că, la mai bine de 3 luni de la încheierea contractului, reclamanta încă nu avea un spațiu în care să-și amenajeze sediul social. În opinia tribunalului, prin notificările emise, reclamanta a încercat să urgenteze efectuarea lucrărilor de amenajare, tocmai de aceea s-a folosit un ton imperativ, nu agresiv.
Prelungirea sediului social nu reprezintă o împrejurare care să denote intenția de denunțare unilaterală a contractului, ci este o manifestare de voință determinată de împrejurarea imposibilității folosirii la data de 15 iunie 2012 a spațiului închiriat potrivit destinației. Din acest considerent, instanța nu poate reține reaua credință a reclamantei în promovarea cererii principale.
Pentru a se putea reține incidența denunțării unilaterale, trebuie să fie probată intenția de denunțare înțeleasă ca manifestare de voință neechivocă în sensul încetării raportului juridic independent de culpa părților.
În cauză, materialul probator administrat nu relevă o atare intenție. Reclamanta, așa cum rezultă din notificările emise începând cu 8.06.2012 a încercat să urgenteze finalizarea lucrărilor de amenajare a spațiului. Deși, din punctul de vedere al reclamantei, singurii vinovați de împrejurarea că la data de 15.06.2012, spațiul închiriat nu putea fi folosit ca sediu, sunt pârâții, în opinia tribunalului, această imposibilitate a fost determinată de modul diferit în care părțile au înțeles obligațiile ce le incumbau, faptul că după încheierea contractului, timp de mai bine de trei luni s-a încercat o amenajare a spațiului în formă compartimentată conform voinței reclamantei, iar apoi s-a încheiat un act adițional care a condus la necesitatea reevaluării întregii documentații pentru realizarea formei „open space”. Reclamanta, deși a semnat actul adițional nu a avut reprezentarea tuturor consecințelor ce au decurs din această manifestare de voință (reanalizarea întregii documentații realizată în trei luni de cooperare între părți ) aceasta fiind în opinia instanței împrejurarea care a determinat notificările din iunie.
De asemenea, în opinia tribunalului împrejurarea că, în prezenta cauză, nu se poate reține intervenirea rezilierii contractului nu echivalează cu existența denunțării unilaterale a contractului. Reclamanta a înțeles să se prevaleze de dispozițiile contractuale și legale care, în opinia sa, sunt incidente având în vedere împrejurări de fapt care au condus la imposibilitatea folosirii spațiului ca sediu social. Acest lucru însă nu înseamnă că a denunțat unilateral contractul.
Nu sunt îndeplinite condițiile plății despăgubirilor.
Pe de o parte, nu se poate reține că a existat o denunțare unilaterală a contractului.
Pe de altă parte, nu este îndeplinită nici condiția existenței unui prejudiciu cuantificabil potrivit voinței părților la nivelul chiriilor deoarece, așa cum s-a reținut anterior, spațiul nu era amenajat astfel încât să poată fi folosit. La momentul edictării art. 11.3.1 lit. b) din contract, părțile au avut în vedere ipoteza în care locatarul denunță unilateral contractul, lipsindu-l astfel pe locator de chiria datorată pe întreaga perioadă contractată. În cauză, la momentul notificării rezilierii spațiul nu putea fi folosit potrivit voinței părților, pentru motivele expuse la punctul 1 din hotărâre.
Împotriva acestei sentințe pârâții C. T. J. și CISTEA M. precum și reclamantul G. A. REASIGURĂRI SA, au formulat apel, înregistrat pe rolul Curții de Apel București – Secția a V-a Civilă sub același număr unic_ .
În motivarea apelului pârâții au arătat că, prima instanța a reținut, în general, corect câteva dintre elementele de fapt care au generat situația litigioasă dedusă judecății.
Se arată că dacă toate elementele reținute au condus instanța către soluția de respingere a acțiunii reclamantei G., aceleași elemente, dacă ar fi fost corect interpretate, ar fi trebuit să conducă la admiterea acțiunii conexe formulate de reclamanții C.. Situația litigioasă născută din același raport contractual, reclamată prin cele două acțiuni conexe, suporta, în mod legal o soluție tranșantă de admitere numai a uneia dintre cele două acțiuni. în niciun caz, situația de fapt nu permite admiterea sau respingerea ambelor acțiuni. Soluția de admitere a ambelor acțiuni ar fi absurdă, întrucât Contractul nu poate fi reziliat și denunțat în același timp, după cum nici ambele acțiuni nu pot fi respinse, cât timp, în fapt, executarea Contractului a încetat și nu din culpa pârâților - reclamanți C., așa cum corect reține și instanța de fond.
D. fiind dublul refuz al locatarului (i) de a mai amenaja spațiul, așa cum se obligase și a se muta efectiv, sau (ii) de a permite locatorilor C. să-l amenajeze, conform Notificării nr. 1782/03 iulie 2012 voința de denunțare a Contractului, chiar dacă nu expresă, este totuși neechivocă.
Pe cale de interpretare, Contractul este considerat în ființă.Folosirea aparentă - și nefondată, conform sentinței primei instanțe - a declarației de reziliere unilaterală, era menită doar să împiedice plata despăgubirilor stabilite de părți prin clauza 11.1.1. lit. (e), pct. 2. din Contract, iar această atitudine (de mascare a naturii juridice reale a manifestării de voință) a fost calificată ca abuz de drept de către reclamanții din acțiunea conexă și nu intenția de încetare a raportului contractual în sine, care este vădită.
Considerarea implicită a Contractului ca fiind în ființă nu mai este de interes pentru aceștia iar prin soluția nelegală de respingere a acțiunii conexe, instanța de fond nu a făcut decât să stabilească adevărul până la jumătate și să mențină potențialul litigios între părți.
Potrivit art. 1516 alin (3) C.civ. creditorul are dreptul "să folosească, atunci când este cazul, orice alt mijloc prevăzut de lege pentru realizarea dreptului său", iar creditorii locatori sunt perfect îndreptățiți să obțină realizarea dreptului lor, așa cum a fost convenit de părți prin art. 11.1.1 lit. (e), pct. 2. din Contract, cât timp locatarul a încetat executarea raportului contractual, chiar dacă nelegal.
În ceea ce privește soluționarea acțiunii conexe, instanța a considerat că se impune să analizeze, "cu prioritate", abuzul de drept invocat de pârâții - reclamanți C.. Instanța de fond nu a înțeles că abuzul de drept a fost invocat de pârâții - reclamanți nu cu referire la încetarea raportului contractual de către locatar, care este indiscutabilă, ci cu privire la încercarea de eludare a obligației de despăgubiri stabilită de părți pentru determinarea încetării raportului contractual de către locatar înaintea împlinirii unui termen de 3 ani de la preluarea spațiului.
În situația în care instanța de fond a reținut că nu s-a dovedit culpa locatorilor pentru încetarea Contractului prin reziliere (unilaterală/pact comisoriu), singurele variante rămase pentru încetarea Contractului ar fi (i) rezilierea Contractului pentru neîndeplinirea fără justificare a obligațiilor de către locatarul G., la cererea locatorilor sau (ii) denunțarea unilaterală care este permisă de Contract în condițiile stipulate în art. 11.1.1. lit. e, pct. 2.
Locatorii reclamanți nu au interesul prelungirii situației litigioase, cu costurile aferente, și nici nu solicită ca G. să continue executarea Contractului, chiar dacă instanța îl consideră în ființă. Această ultimă variantă este exclusă și din punct de vedere practic, cât timp G. și-a prelungit contractul existent cu privire la sediul social, iar, ulterior, a închiriat un alt imobil, mult mai reprezentativ, pe Bulevardul Kiseleff - intrarea .. 6A. Totodată imobilul este, în prezent, închiriat, așa încât ar fi practic imposibil ca locațiunea să continue efectiv.
În al doilea rând, dacă instanța consideră că declarația de reziliere a fost nefondată, nu mai poate spune că a fost utilizată cu "bună-credință". Este un non-sens, pe care instanța, din păcate, îl susține. Cu referire la rezoluțiunea unilaterală, potrivit comentariilor din doctrina recentă, citate și la instanța de fond, "...trebuie să reținem că utilizarea acestei maniere de desființare a contractului, presupune un risc semnificativ pentru cel care o invocă. Creditorul, invocând acest tip de rezoluțiune, își asumă o răspundere semnificativă.
Dacă în ipoteza rezoluțiunii judiciare apreciată de instanță ca fiind nefondată, creditorul nu riscă decât cheltuieli de judecată și eventuale daune-interese generate de tulburările contractuale rezultate din invocarea nefondată a rezoluțiunii, în ipoteza celei unilaterale, creditorul riscă mai mult. În primul rând, instanța poate aprecia că rezoluțiunea a fost invocată abuziv. În acest caz, trebuie considerat că actul unilateral de invocare a rezoluțiunii este nul și că la data declarării rezoluțiunii avem de-a face cu un contract în vigoare.
De unde rezultă o repunere a părților în situația anterioară (adică în situația unei executări în curs dacă aceasta mai este posibilă și de interes pentru cealaltă parte) asemenea ipoteză, poate genera consecințe patrimoniale nefavorabile pentru creditorul abuziv.
Așadar, dacă ar fi existat o înțelegere corectă a remediului rezilierii prin declarație unilaterală, cât timp a respins acțiunea G., instanța ar fi trebuit să facă dreptate până la capăt și să admită acțiunea reclamanților C.. Altfel, se poate spune că hotărârea a fost pronunțată de o instanță temătoare, indecisă, care pare "că nu a vrut să supere pe nimeni."
Cât timp exista posibilitatea realizării lucrărilor de amenajare și chiar locatorii C. s-au oferit să le finalizeze dar au fost notificați să părăsească clădirea, este inexplicabil cum instanța de fond, deși confirmă lipsa culpei locatorilor, nu găsește nicio semnificație în acțiunile precipitate ale locatarului, în urma modificării Contractului prin actul adițional nr. 1 din 22 mai 2012 Intenția de a ieși din Contract a G. este manifestă. Faptul că ei au numit-o reziliere unilaterală, este nesemnificativ la nivelul intenției.
Credem că abuzul de drept este un temei suficient pentru a invalida un demers care finalmente conduce la încălcarea Contractului. în fond, cât timp instanța de fond consideră că nu au fost îndeplinite condițiile rezilierii, declarația de reziliere unilaterală trebuie să fie considerată nelegală, cu consecințele de rigoare.
Deși a pretins că examinează cu prioritate "abuzul de drept", instanța a lăsat fără răspuns foarte multe aspecte învederate de reclamanții C. printre care și cât de rezonabilă a fost notificarea nr. 1782 din 03.07.2012 prin care Platinum a interzis locatorilor C. să finalizeze lucrările? Nu era interesul locatarului să continue locațiunea și să poată beneficia de dreptul de folosință în toată plenitudinea lui, în urma amenajării clădirii?
Pentru a combate abuzul de drept, instanța de fond oferă niște explicații, care, în parte, intră în conflict chiar cu propriile raționamente pentru respingerea acțiunii G.. Ne spune instanța, de pildă, că "prin notificările emise reclamanta a încercat să urgenteze efectuarea lucrărilor de amenajare, tocmai de aceea s-a folosit un ton imperativ, nu agresiv."
Instanța trece cu vederea, în mod inexplicabil, abuzul reclamantei, comis prin Notificarea nr. 1782/03 iulie 2012 privind "încetarea lucrărilor efectuate fără drept", prin care G. a interzis locatorilor să amenajeze spațiul.
În mod greșit, instanța, argumentează că, pentru a se reține "incidența denunțării unilaterale, trebuie să fie probată intenția de denunțare înțeleasă ca manifestare de voință neechivocă, în sensul încetării raportului juridic independent de culpa părților." Nu credem că instanța ar fi trebuit să mai aibă vreun dubiu, în ceea ce privește intenția reclamantei G. de încetare a raportului contractual, cât timp, pe lângă faptul că nu a făcut lucrările de amenajare pe care și le asumat, nu a permis nici locatorilor să le realizeze.
Ceea ce susține instanța în continuare însă, pentru a combate "intenția de denunțare" este complet neîntemeiat și chiar nelegal, în contextul răspunderii contractuale și a cauzelor limitativ prevăzute de lege, în care neexecutarea obligațiilor contractuale ar putea fi considerată justificată, conform art. 1555 și urm C.civ. Spune instanța, că deși reclamanta "..a semnat actul adițional, nu a avut reprezentarea tuturor consecințelor ce au decurs din această manifestare de voință..." Această concluzie a instanței este mai mult o părere personală, care n-are nicio legătură nici cu probele administrate, nici cu realitatea unor astfel de tranzacții și nici cu dispozițiile legale în materie. Vorbind de faptul că "nu a avut reprezentarea", instanța se poate referi la vreun viciu de consimțământ, sau lipsa de discernământ, pe care reclamanta nu le-a invocat, dar sunt chiar ridicole în speță. Nu trebuie ignorat faptul că avem de-a face cu obligații asumate de un profesionist care este o companie sofisticată și care a beneficiat de consultanță tehnică și legală cu începere din perioada negocierii Contractului.
Se poate vorbi însă, cu certitudine, de intenția reclamantei de încetare a raportului contractual care, în termenii Codului civil, se numește denunțare unilaterală
Argumentele aduse de reclamanți - pârâți C., deduse din acțiunile G., în sensul abuzului de drept, sunt menite să dezvăluie instanței pe lângă faptul evident că G. nu a mai dorit să continue executarea Contractului, și faptul că, în deplină cunoștință de cauză cu privire la consecințele oneroase ale denunțării, a încercat să evite plata despăgubirilor stabilite prin clauza penală și să creeze aparenta unei culpe din partea pârâților. G. nu era un consumator oarecare, analfabet și cu discernământ diminuat, care se afla la prima operațiune de acest fel și care "nu a avut reprezentarea" consecințelor semnării actului adițional. Instanța duce discuția într-o zonă de care nu s-a prevalat nimeni, nici măcar reclamanta, aspect absolut criticabil și, desigur, nelegal, ce urmează a fi înlăturat de către instanța de apel.
Considerente nelegale cu privire la clauza penală
Deși consideră că nu a operat denunțarea, ceea ce presupune că Contractul este virtual în ființă, instanța mai face o remarcă neavenită cu privire la clauza penală neechivocă, stipulată de părți în art. 11.1.1. lit. (e), pct. 2., în sensul că, "/a momentul edictării art. 11.3.1. lit. b) (se referă însă la art. 11.1.1. lit. (e), pct. 2, s.n j, părțile au avut în vedere ipoteza în care locatarul denunță unilateral Contractul, lipsindu-l astfel pe locator de chiria datorată pe întreaga perioadă contractată...iar, la momentul rezilierii, spațiul nu putea fi folosit potrivit voinței părților..". Această aserțiune incorectă este și absolut nelegală. Potrivit și comentariilor din doctrina recentă, judecătorul nu are dreptul "de a interveni în contract în sensul modificării arbitrare a relației contractuale. în general, trebuie înlăturată ideea atotputerniciei judecătorului în verificarea relației contractuale dintre părți...moștenită datorită vechii mentalități a judecătorului intervenționist din perioada comunistă și al cărui rol era acela de a face un oficiu al statului totalitar care dorea să controleze și raporturile private dintre părți pentru realizarea unei ordini sociale conforme cu o ideologie statală unică. Astăzi trebuie să reținem, în primul rând, rolul judecătorului de arbitru între părți și de interpret al contractului așa cum acesta îi este înfățișat de părți (s.n.) - adică pe acela al unui judecător subordonat imperium-ului părților și nicidecum în sens invers - acela de imperium al judecătorului asupra contractului. "3
Textul din Contract nu face referire decât la denunțarea care intervine "înainte de împlinirea unui termen de 3 ani de la Data Preluării Spațiului închiriat" (20.02.2012 - definiții cuprinse la pag. 2 din Contract), nu a invocat nimeni neclaritatea textului și nu era necesară nicio interpretare. Pe de altă parte, potrivit art. 1538 alin. (4), creditorul poate cere executarea clauzei penale, fără a fi ținut să dovedească vreun prejudiciu", așa încât considerentele instanței sunt neavenite și nelegale.
Potrivit uzanțelor în materia închirierii clădirilor de birouri, în contractele de locațiune încheiate pe un anumit termen (de regulă, 5 ani), nu este permisă denunțarea unilaterală (așa numita "unbreakable lease") sau denunțarea este permisă în anumite condiții, precum în clauza 11.1.1. lit. (e), pct. 2 din Contract. După cum am arătat, clauza prin care părțile au stabilit consecințele încetării Contractului prin denunțarea unilaterală a locatarului înaintea expirării termenului de 3 (ani) corespunde și dispozițiilor art. 1276 C.civ. care permite denunțarea unilaterală în contractele cu executare succesivă sau continuă, dacă acest drept a fost recunoscut uneia dintre părți, însă, (i) pe de o parte, denunțarea nu produce efecte în privința prestațiilor executate sau care se află în curs de executare [alin. (2)] iar (ii) pe de altă parte, „dacă s-a stipulat o prestație în schimbul denunțării, aceasta (denunțarea s.n.) produce efecte numai atunci când prestația este executată,, [alin. (3)]. Prin urmare, și potrivit dispozițiilor legale care reglementează efectele contractului sub aspectul obligativității acestuia între părțile contractante, Contractul este considerat virtual în ființă, până la plata despăgubirilor convenite de părți prin clauza penală iar acestei situații trebuia să-i pună capăt instanța de judecată prin obligarea pârâtei G. la plată, conform celor convenite.
Respingerea greșită a probelor cu interogatoriu
Deși din înscrisurile depuse în apărare și susținerea acțiunii de către pârâții-reclamanți C. rezulta că reclamanta G. a apelat la subterfugiul declarației de reziliere în mod nefondat, în urma conexări cauzelor, instanța de fond a respins cererea de probe cu interogatoriu și martori formulată de reclamanții C.. Precizăm că interogatoriul a fost depus în termen odată cu completarea acțiunii iar motivele de fapt ale acțiunii erau comune celor două capete de cerere. Prin respingerea probelor propuse de reclamanții C. s-a produs un dezechilibru probator și fost încălcat principiul egalității armelor în proces, principiu circumscris procesului echitabil în înțelesul art. 6 din Convenția Europeană a Drepturilor Omului, dar reglementat și în codul de procedură civilă (nou) art. 6 și 8. Administrarea acestor probe, ar fi fost necesară pentru ca instanța să se lămurească asupra intenției pârâtei G. de încetare a raportului contractual dacă i s-a părut echivocă.
În drept: art. 282 și urm. C.Pr.civ. (vechi)/art. 466 și urm. C.Pr.civ. (aplicabil cererii conexe/conexată la o acțiune sub incidența C.Pr.civ. vechi); art. 14 C. civ, art. 15 C.civ., art. 1270 C.civ, art. 1276 C.civ. art. 1516 C.civ, 1555 și urm C.civ, 1538 C.civ.
Probe: anexăm interogatoriul pârâtei depus la instanța de fond; martori: M. A..
În motivarea apelului său, reclamanta a arătat că, în fapt, a solicitat instantei de fond :constatarea încetării efectelor Contractului de locatiune nr. 7/15.02.2012 urmare a rezilierii, începând cu data de 13.07.2012, din initiativa subscrisei și din culpa paraților și despăgubiri conform contractului.
În mod greșit nu a fost reținută obligația de predare a planurilor de către pârâții-locatori, obligație esențiala în executarea contractului
Instanta nu a distins între cele doua etape contractuale și obligațiile contractuale aferente, respectiv în prima faza, realizarea lucrărilor de către pârâții-reclamanți, iar în a doua faza, realizarea lucrărilor de către reclamanta în varianta OPEN SPACE, fapt ce presupunea finalizarea în baza planurilor furnizate de către pârâții-locatori ,,(...)reclamanta a invocat șapte motive concrete de neexecutare: - Lipsa unei documentații de execuție a lucrărilor imprimată pe hârtie, cu borderou, piese scrise și desemnate semnate de proiectanți, cu viză verificator proiect;
-Instalațiile termo, ventilație și sanitare - lipsește documentația bun de execuție semnată de pârâți; -Instalații electrice - proiectul nu este ștampilat și nu are viză verificator, planurile sunt incomplete lipsind planșele de proiectare ; nu există avizul brigăzii de pompieri; instalația la etajul 5 nu este completă;
-Rezistența clădirii - nu există avizul inginerului structurist;
-Finisaje interioare - lipsesc planșele aferente pardoselilor, plafoanelor, partea scrisă reprezentând caiete de sarcini și viză verificator proiect -Soluția finală pentru amenajări exterioare -Proiectul pentru sigilarea puțurilor din subsol - nu există proiect." (pag. 13, alin. final) ,,(...)reclamanta nu a specificat, în mod expres, care sunt documentele care lipsesc(..). Pe parcursul a mai bine de trei luni din durata contractuala, paratul a comunicat documentele solicitate."(pag. 14, alin. 2)
În scopul demarării lucrărilor ce faceau obiectul Anexei 2b, în temeiul dispozițiilor art. 3 din Actul adițional nr. 1 au solicitat paraților documentația necesara, cu borderou și semnătură de predare-primire.
Proiectul de rezistenta conținând avizul inginerului structurist
Documentele furnizate de pârâții-locatori, în forma incompleta, reprezentau proiectul „as build", proiect care nu era stampilat și nu avea viza verificatorului și referatul verificatorului, neputand fi folosit datorita faptului ca nu intrunea condițiile legale privind forma impusa de lege. De asemenea, legislația în domeniul construcțiilor interzice expres executarea lucrărilor fără viza verificatoare. Totodata, au aratat că planurile furnizate erau incomplete întrucât nu au fost furnizate planșele de proiectare; la data rezilierii, instalatia electrica de la etajul 5 nu era completa; priza de pamant nu era finalizata, respectiv inelul de platbanda nu era inchis; mai mult, nu erau montate toate aparatele electrice, respectiv lipsea insusi tabloul electric .
Documentele furnizate în legătură cu Finisaje interioare nu reprezentau documentația de execuție în forma ceruta de lege. Lipseau planșele aferente pardoselilor, plafoanelor, partea scrisa reprezentând caiete de sarcini și viza verificator de proiect, în condițiile în care nu erau respectate elementele agreate din anexa 2B. De exemplu, în documentația transmisa în 25.06.2012 chiar de la primele planuri se observa ca nu este coordonata între specialitati: Proiect 2S/2009 plan parter curenți tari planșa E02, -07.2009 faza PT + DE; Proiect fără nr - Plan parter plafon planșa A18 - 21.06.2012 faza „as build"
Deși ambele planuri mai sus aminte sunt puse la dispoziție de proiectanții inițiali și cad în sarcina proprietarilor, nu sunt coordonate lucrările de plan plafon și lucrările de curenți tari, având alta configurație de compartimentare și poziții diferite la lămpi.
La data rezilierii nu exista proiect pentru sigilarea puțurilor din subsol și pentru baza de evacuare ape uzate.
Documentația tehnica faza PAC (DTAC) era incompleta (fără borderou, fără părți scrise complete etc), un PV de recepție la terminarea lucrărilor nu era semnat de inginerul de rezistenta, o Lipseau faze determinante precizate în proiect pentru instalatii. o Lipsea cartea tehnica a construcției în forma stabilita prin lege pentru toate capitolele.
Instanta de fond nu sesizeaza sau, daca o face, omite sa aprecieze distinct faptul ca raportul contractual dintre subscrisa și parați este structurat în doua mari etape: o prima etapa concretizata prin cadrul contractual inițial din care derivau obligațiile reciproce inițiale în vederea compartimentării clădirii în scopul utilizării sale, respectiv o a doua etapa născută odata cu semnarea Actului adițional din 22.05.2012 . În aceasta a doua etapa s-a produs, de comun acord, o „rasturnare" a obligațiilor de execuție a lucrărilor și a celei de furnizare a documentației tehnice necesara pentru efectuarea acestor lucrări și, la fel de important, o schimbare a formei în care urma a fi utilizata cladirea - de la varianta compartimentata la varianta OPEN SPACE.
Consecința fireasca a acestei transferari a obligației de execuție, respectiv de punere la dispoziție a documentelor necesare în sarcina paraților, în mod temeinic instanta de fond ar fi trebuit sa aprecieze asupra probatoriului în raport de cele doua etape. Astfel, ar fi trebuit sa fie în masura sa aprecieze daca și în ce masura și-au executat obligațiile contractuale parații în acord cu cele asumate prin Actul adițional nr. 1, iar nu sa aprecieze „volumul executării., din partea acestora în perioada ianuarie - aprilie 2012 întrucât altele erau obligațiile din acea perioada și cu totul alta structura spațiului închiriat (compartimentat) și a documentației tehnice necesara.
Declarația martorului-cheie B. C. a fost folosita în mod trunchiat, fiind eliminate părți din cuprinsul acesteia, ceea ce a generat o interpretare contrara fata de susținerile martorului și fata de situatia de fapt ,,(...)martorul B. C. a declarat că la sfârșitul lunii mai 2012 documentația, listele de lucrări erau puse în ordine, iar un arhitect angajat de reclamantă urma să elaboreze proiectul și s-a obținut certificat de urbanism." (pag. 12, alineat final)
Imediat în continuarea ideii (retinuta incomplet de prima instanta) privitoare la angajarea unui arhitect de către subscrisa, martorul afirma extrem de clar: „ După aceasta data, a aparut actul adițional nr. 1, iar părțile au hotarat sa execute lucrarea în open-space și părțile au inceput sa refaca documentația pentru aceasta varianta. Pentru aceasta varianta am cerut reclamantei sa mi se asigure documentația aferenta lucrărilor ramase de executat cu viza de neschimbare și verificare proiect sau dispoziție de șantier„. În continuare, în pagina nr. 5 a depoziției, mai arata același martor: „ Nu i s-a predat reclamantei documentația tehnica necesara lucrărilor ramase de executat pentru partea de arhitectura și instalatii și amenajari exterioare.", iar în pagina nr. 6 puncteaza: „Nu se putea finaliza constructia în varianta open space pentru ca lipseau capitole intregi de documentație pentru lucrările ramase de executat.".
Instanta a ignorat concluziile raportului de expertiza tehnica care atestau faptul ca pârâții-locatori nu și-au îndeplinit obligațiile „La data de 8 iunie 2012, reclamanta emite o notificare prin care le cere pârâților ca până la data de 11 iunie 2012 să comunice documentele necesare demarării lucrărilor inclusiv documentația tehnică completă - piese scrise și desenate, în original, semnată și ștampilată de proiectanți și cu viza verificator proiect pentru lucrările rămase de executat. în data de 15 iunie 2012, pârâții răspund acestei notificări și precizează că au comunicat documentele, astfel încât i se cere reclamantei să precizeze care sunt planurile care nu i-au fost puse la dispoziție." (pag. 11, alin. penultim)
„Expertiza tehnică întocmită de expertul Hintea E. în dosarul de asigurare dovezi confirmă faptul că spațiul nu avea toate amenajările și finisajele efectuate, dar acest fapt rezultă indubitabil din actul adițional nr. 1, reclamanta contractând în cunoștință de cauză." (pag. 13, alin. 2)
„Materialul probator administrat (corespondența părților, contractul și actul adițional, declarația martorului B.) a relevat faptul pârâții au încercat să-și execute obligațiile asumate, cu bună credință, cu promptitudine." (pag. 16, alin. 2)
În contextul citatelor din sentinta atacata, rezulta convingerea instantei de fond privitoare la inexistenta culpei paraților și a faptei ilicite, elemente în absenta carora aceeași instanta apreciaza a nu fi operanta rezilierea contractului din culpa acelorași parați.
Modul deficitar (trunchiat) în care a fost apreciat probatoriul administrat în cauza, cu ignorarea de către instanta de fond a unor elemente capitale continute de un raport de expertiza tehnica judiciara validat în mod irevocabil de către o instanta, respectiv de către Judecatoria S. 1 București. Astfel, credem ca instanta de fond ar fi fost în masura sa observe urmatoarele mențiuni ale expertului tehnic judiciar Hintea E. din cuprinsul raportului sau intocmit la data de 23.10.2012: „Planurile la care se face referire la art. 2.7. au fost puse la dispoziție de C. T. ulterior convocării din data de 23.10.2012, având data de elaborare 08.10.2012."ls.r.)
„ La fața locului s-a constatat că nu sunt executate sau finalizate lucrările referitoare la:finisaje pereți, tavane false, scări; pardoseli;tâmplarii interioare(uși) și exterioare balustrade ferestre mobile); instalații; electrice(conductori, corpuri de iluminat, prize); sanitare conducte, obiecte sanitare, racorduri, armături aferente, etc.); încălzire(corpuri de încălzire, centrală termică subsol, racorduri, etc.); ventilație (chiller parter, racorduri instalație de ventilație, etc.)."
În mod firesc, parcurgand cele de mai sus, se naște întrebarea: cum a putut aprecia instanta de fond faptul ca parații au fost de buna-credinta și au pus la dispoziție documentația necesara câtă vreme abia la 4 luni de la data notificării rezilierii aceiași parați au intocmit o parte din aceasta documentație, solicitata de noi în repetate rânduri ?
La fel de importanta în dovedirea caracterului nelegal și netemeinic al sentintei atacata apreciem a fi „imaginea de ansamblu" rezultata din materialul probator, imagine ignorata sau nesesizata de instanta de fond - documentația solicitata de noi din partea paraților nu exista în forma completa la data rezilierii sau era neconforma din punct de vedere al condițiilor de forma, acest aspect fiind confirmat atât de martorul audiat, cât și prin procedura asigurarii dovezilor . De asemenea, același material probatoriu nu face altceva decât sa confirme toate motivele de reziliere invocate de subscrisa.
Instanta a ignorat faptul ca a doua autorizatie de construire este nelegala fiind emisa de o autoritate necompetenta. Certificatul de urbanism nr. 831/_ emis de către P. Municipiului București la data de 13.06.2012 (depus la dosarul cauzei) confirma faptul ca și în ipoteza în care parații ar fi fost în masura sa furnizeze intreaga documentație tehnica necesara în vederea efectuării lucrărilor în varianta OPEN SPACE, aceasta documentație ar fi trebuit sa aiba la baza o autorizatie de construire emisa de aceeași Primărie a Mun. București, document inexistent ce ar fi trebuit obtinut de către parați în calitate de proprietari ai imobilului închiriat. Așadar, a se afirma de către prima instanta faptul ca subscrisa nu era impiedicata a efectua lucrări de construire/amenajare la un imobil plasat . fără a deține o autorizatie de construire valabila este un considerent pe deplin netemeinic și nelegal.
Potrivit dispozițiilor Legii nr. 261/2009 (intrata în vigoare în octombrie 2009) de modificare și completare a Legii 50/1991(art.3 alin.l lit.b și art.4 din Legea 50/1991 modificata), începând cu anul 2009, competenta de emitere a autorizațiilor de construire aparținea D. Primarului Municipiului București în legătură cu lucrări de construire, reconstruire, extindere, reparare, consolidare, protejare, restaurare, conservare, precum și orice alte lucrări, indiferent de valoarea lor, care urmau sa fie efectuate la constructii amplasate în zone construite protejate. Subliniem ca potrivit Ordinului 2314/2004 construcția ce facea obiectul Contractului de inchiriere se afla . protejata.
Astfel cum am aratat deja instantei de fond și astfel cum reiese din chiar documentația depusa de UAT Sectorul 2 la dosarul cauzei și pe al cărei cuprins se intemeiaza instanta de fond, mutarea adresei poștale a imobilului ce a format obiectul închirierii a fost efectuata de către parați pe durata determinata necesara în vederea obținerii AC 99/2010 de la UAT Sectorul 2, imobilul fiind reinregistrat postai pe adresa din Calea Floreasca nr. 194 și deținând în permanenta Carte Funciara în cadrul BCPI Sectorul 1. Ca atare, apare evidenta (în opinia noastra) plasarea continua, fără intermitente, în intreg intervalul 2004 - 2014 a imobilului ., respectiv Parcelarea Negroponte.
Plasarea imobilului . are în vedere suprafața evidentiata potrivit schitelor cadastrale, fiind absolut irelevant faptul ca pe una din laturi imbolul a dobândit o alta adresa poștala.
A susține, precum instanta de fond, faptul ca parații nu ar fi datori a cunoaște plasarea imobilului detinut în proprietate . ar reprezenta, practic, o invocare a necunoașterii legii, fapt inadmisibil.
În drept: art. 282 și urm. Cod proc. civ. (1865), precum și pe dispozițiile legale anterior mentionate.
În dovedire: probei cu înscrisuri, a probei testimoniala și a probei cu expertiza tehnica judiciara de specialitate.
Pârâții au formulat întâmpinare la apelul reclamantei, arătând că
în mod corect și întemeiat, a respins acțiunea principală introdusă de către G., reținând că, din tot materialul probator administrat în cauză (sutele de pagini de corespondențe, sutele de email-uri, zecile de notificări), rezultă foarte clar buna - credință a soților C. care au dat dovadă de cele mai bune intenții și de disponibilitate totală în ceea ce privește comunicarea planurilor către locatar.
Cu privire la faptul că "instanța nu a distins între cele două etape contractuale și obligațiile contractuale aferente, respectiv în prima fază realizarea lucrărilor de către pârâții - reclamanți, iar în a doua fază de către reclamantă în varianta open - space, fapt ce presupunea finalizarea în baza planurilor furnizate de către pârâții - locatori"
Această afirmație este total neadevărată pentru că nici în prima etapă, în care lucrările trebuiau finalizate în varianta "compartimentare" (anterior semnării actului adițional din 22 mai 2012) și nici în a doua etapă, în care lucrările trebuiau finalizate în varianta "open-space" (după semnarea actului adițional), aceste lucrări nu s-au aflat în sarcina locatorilor C.
În realitate, prin intermediul acestui act adițional, reclamanta a renunțat la amenajarea spațiului în varianta "compartimentare" care deroga de la proiectul inițial, și și-a asumat obligația de a efectua lucrările de amenajare (fit-out) în varianta "open-space", așa cum era proiectată inițial clădirea conform proiectului autorizat. Planurile necesare acestor lucrări fuseseră predate reclamantei G. încă de dinainte de semnarea Contractului din luna noiembrie 2011 (instanța a reținut luna ianuarie 2012) și au fost folosite de apelantă (chiar dacă tardiv) la momentul solicitării și obținerii certificatului de urbanism 831/_ care a fost aprobat în 13 iunie 2012.
Dacă planurile respective erau suficiente pentru realizarea clădirii în forma mult mai complicată a variantei "compartimentare" (cu modificarea traseelor HVAC și a circuitelor electrice), cum poate G. să susțină că planurile îi erau insuficiente pentru realizarea lucrărilor în varianta "open-space", cum era deja edificată clădirea, conform proiectului inițial?
În mod corect instanța a reținut din declarația martorului anumite elemente esențiale pe care acesta nu avea cum să le ascundă, fiind vorba de fapte care rezonează cu întreg materialul probator administrat în cauză.
În plus, nici măcar acest martor (adus special de către G. pentru a-i confirma susținerile) nu a putut să precizeze exact care erau documentele care lipseau locatarului sau care era autoritatea care le-ar fi respins o anumită cerere pentru o astfel de presupusă lipsă.
Referitor la "concluziile raportului de expertiză tehnică"
Dincolo de faptul că acest raport de expertiză tehnică a fost realizat pro-causa, iar la realizarea sa au participat în calitate de "consultanți" toți membri familiei "martorului cheie", C. B., alături de avocatul H. M.. Trebuie menționat că procesul pentru asigurarea de dovezi, în cadrul căruia s-a dispus această expertiză, a fost inițiat de către G. la data de 21 iunie 2012 (la mai puțin de o lună de la semnarea actului adițional), moment în care Contractul era încă în vigoare. Acest aspect, împreună cu împiedicarea vădită a locatorilor de a finaliza lucrările de amenajare în varianta "open-space" (prin notificarea 1782 din 3 iulie 2012), trădează în mod clar intențiile reale ale locatorului, de a găsi orice fel de soluție pentru a ieși din Contract.
Toate susținerile reclamantei-pârâte G., referitoare la nelegalitatea autorizației de construire, au fost în mod corect respinse de către instanța de fond. Dacă s-ar constata nelegalitatea autorizației de construire (din vina autorității emitente) cum ar mai putea invoca G. rezilierea Contractului din vina soților C.? Chiar dacă s-ar fi constatat nelegalitatea actului administrativ, această soluție ar fi avut efect relativ, autorizația fiind înlăturată ca probă (oricum irelevantă) în procesul în care s-a ivit incidentul, dar neavând niciun impact în raporturile cu autoritatea emitentă.
Reclamanta a formulat întâmpinare la apelul pârâților, arătând că în mod absolut lipsit de temei juridic și forțând totodata logica juridica, propun instantei de apel un silogism total eronat: daca voința G. de a rezilia contractul de închiriere (denumit în continuare „Contractul") ce a făcut obiectul raportului juridic dintre părți a fost una neechivoca, însă instanta a considerat ca nu au fost întrunite condițiile rezilierii, atunci respectiva voința de încetare a contractului ar trebui recalificata ca fiind una de denunțare unilaterala?!
Voința G. de a rezilia contractul a fost neechivoca, iar discuțiile, corespondenta prelitigioasa, precum și concilierile prealabile încercate de părți, venind toate în susținerea acestui demers. Deși G. a considerat ca rezilierea are la baza juridic, situatia juridica invocata de G. ca motiv al încetării contractului fiind fără putinta de tagada rezilierea, iar nu denunțarea.
Inca o data, Pârâții-reclamanti folosesc o maniera de prezentare a faptelor . prin omisiune, omitand cu bunastiinta sa învedereze instantei toate acțiunile și, după caz, inacțiunile pârtilor litigante, în scopul vădit de a crea premisele constatarii unui presupus abuz de drept. Lucrările de amenajare în varianta Open Space urmau sa se realizeze de către G., în numele și pe seama Paratilor-reclamanti, în varianta proiectelor inițiale ale acestora privitoare la clădire, lucrări ce urmau sa fie executate de firme specializate, și nu de către proprietari cu personal neautorizat.
Lucrările respective nu erau de natura a satisface nevoia G. pentru amenajarile în varianta Open Space, ci prezentau pericolul de a fi executate în contra intereselor chiriașului, care avea anumite exigente legate de lucrările ce urmau sa se realizeze în spațiul inchiriat. De altfel, aceasta a fost și rațiunea pentru care Actul adițional nr. 1 din 22.05.2012, prin art. 2 a respectivului act adițional, a trecut în sarcina G. contractarea lucrărilor care reveneau în mod natural proprietarilor pentru varianta Open Space, urmând ca toate costurile avansate de G. în legătură cu acele lucrări sa fie în final deduse din sumele pe care aceasta ar fi trebuit sa le plateasca cu titlu de chirie către Pârâții-Reclamanti.
Pârâții-reclamanti continua sa nege evidenta, pretinzând a-și fi executat integral și la timp obligațiile contractuale, încercând sa transfere o așa-zisa culpa, culminând cu actuala invocare a unui pretins abuz de drept.
De asemenea, apreciem ca și motivele de drept material invocate de către Pârâții- reclamanti pentru reținerea abuzului de drept urmeaza a fi examinate printr-o prisma mai larga, respectiv în contextul dispozițiilor art. 14 alin. 2 Cod Civil, dispoziții plasate de legiuitor inainte de dispozițiile art. 15 Cod Civil invocat în susținerea pretențiilor Paratilor-reclamanti, fapt care impune examinarea oricărei solicitări privitoare la constatarea abuzului de drept, în contextul necesar al răsturnării prezumției legala de bunei-credinte.
Dreptul privitor la rezilierea contractului a fost exercitat cu deplina buna-credinta de către un profesionist ce achita chiria unui spațiu de care nu beneficiaza din culpa cocontractantului. Nu se poate retine, de asemenea, vreo manifestare de voința excesiva și/sau nerezonabila din partea subscrisei, demersul rezilierii Contractului de inchiriere initiat de subscrisa nu a avut drept scop vatamarea sau pagubirea reclamanților, ci protejarea intereselor în contextul în care aceasta, din culpa reclamanților, nu-și putea în mod evident autoriza și înregistra la organele competente sediul sau social.
În drept: art.289 alin.2 din vechiul Cod proc.civ., respectiv art. 471 alin. 5 noul Cod proc.civ, pe dispozițiile Contractului, Actului adițional nr.l din 22.05.2012, art.14 și art.15, art.1272, art.1786 lit.c Cod Civil.
În susținere; să se reanalizeze probatoriile invocate și administrate în prima instanță, cu mențiunea speciala indicata la lit.b) de mai jos.
Nu au fost administrate noi probe în apel.
Curtea, analizând apelurile formulate, apreciază că acestea sunt nefondate, însușindu-și în integralitate considerentele primei instanțe.
În ceea ce privește apelul formulat de către G. A. REASIGURĂRI SA.
Critica privind obligația de predare a planurilor în forma solicitată de către reclamantă nu poate fi primită. Astfel se poate observă că spre deosebire de contractul inițial în care părțile au realizat definirea exactă a termenilor utilizați, în cuprinsul actului adițional, nu se indică decât cuvântul planuri, fără a se indica concret care sunt planurile la care părțile se referă și eventuale condiții de formă.
Anexa nr. 2b privea lucrări de exterior (bitum, gard plasă), dar și interior: la subsol (sapa, tencuială, pardoseli placate cu gresie, tencuială, gled, vopsea lavabilă, întrerupător, priză, senzori de incediu), pentru parter și casa scării, (centrală termică murală, instalați sanitare și termice placaje sticlă, întrerupător, șapă, finisaje finale), și etaje. Din analiza înscrisului rezultă că majoritatea lucrărilor reprezentau în esență finisaje și pentru care erau necesare cel mult planurile care priveau aceste aspecte.
Nu se poate apela în lămurirea termenilor actului adițional la definițiile inițiale ale contractului pentru că acestea priveau spre exemplu planurile de amenajare și care reprezentau planurile și desenele detaliate pentru amenajare spațiului prevăzute în anexa 5 și care trebuiau puse la dispoziție inițial de către Locatar și nu de către Locator și care trebuiau să respecte cerințele autorităților competente și ale oricăror legi aplicabile sau standarde imperative.
Aceasta pentru că se observă diferența termenilor utilizați în situația în care în speță cel puțin una dintre părți este profesionist, reținându-se totodată că încă din momentul negocierilor părțile au beneficiat de asistență specializată, fiind studiat imobilul, starea sa și documentele tehnice ale beneficiarului.
Actul principal a fost încheiat la data de 15.02.2012 și modificat începând cu luna mai 2012, însă anterior acestui moment probele dosarului relevă faptul că anumite acte și planuri erau în posesia apelantei încă din decembrie 2011: planuri de instalații electrice, voce-date, avertizare as built (fila 163, vol. II, dosar Tribunal), fiind finalizate în parte planuri privind imobilul chiar înainte de încheierea contractului (mail 15 decembrie 2011, fila 164, 165 vol II, fila 278-281 vol II), actele de proprietate ale imobilului, autorizația de construire (fila 46-50 vol. II ds._/3/2013). Aceste înscrisuri coroborate cu răspunsul la interogatoriu (fila 87 vol. III) relevă cunoașterea stării exacte a imobilului și nu poate impune interpretarea solicitată de apelantă.
La fel și contractul nr. 140/17.10.2011 (fila 129 și următoarele) atestă tocmai faptul că partea cunoștea exact situația imobilului încă din octombrie 2011, fapt confirmat și de actul adițional la contractul de proiectare nr. 5/2011(fila 133 vol I).
Chiar atitudinea apelantei a dus la concluzia că în mare parte documentele primite și reținute de Tribunal erau conforme, așa cum a menționat și enumerat prima instanță.
Prin contractul de antrepriză nr. 17/05.06.2012 (fila 103 și următoarele vol. I dosar fond), deci după încheierea actului adițional, la art. 1 se arată că lucrările de instalații termice, ventilații și climatizare urmează a se realiza conform ofertei economice întocmită în baza documentelor tehnice de reamenajare imobil realizată de . baza documentației tehnice puse la dispoziție de beneficiar, fapt ce atestă existența acestor documente, prin beneficiar, părțile semnatare, inclusiv Platinium desemnând pe intimații, drept beneficiari.
Totodată apelanta a mai încheiat contractul nr. 64 /01.04.2012 (fila 122 și următoarele) care prevedea realizarea lucrărilor de amenajare interioară în baza următoarei documentații: documentație faza DTAC+DTOE+DE nr. 5/2011 elaborate de B. arh. R. Sersecsu în contract direct cu beneficiarul, Documentației faza PT și DE elaborată de Termo Climat specialitatea instalații (iluminat, forat electrice, sanitare și HVAC) în baza contractului nr. 140/17.11.2011 și în baza documentației de instalații electrice specialitatea curenți slabi ce urmează a se elabora în timp util.
Tribunalul nu a ignorat materialul probator ci a apreciat probele coroborat ținând cont de toată evoluția raportului dintre părți. Documentația tehnică referitoare la instalațiile electrice, sanitare de ventilație și de încălzire nepuse la dispoziția expertului în cadrul dosarului de asigurare de dovezi se explică chiar prin faptul că ulterior încheierii actului adițional, părțile înțeleg să se folosească de documentelor tehnice de reamenajare imobil realizată de . la instalații interioare pentru ventilare-climatizare, instalații electrice interioare și instalații sanitare interioare (fila 129 vol. I dosar fond), după cum rezultă din contractul nr. de antrepriză nr. 17/05.06.2012 dar și din corespondența purtată pe mail (fila 153 vol II dosar fond).
Totodată la data de 29.03.2012 o partea a documentelor solicitate au fost predate (fila 306 vol. I) și ulterior la datele de 06.04.2012 (fila 177, 178, 179, 234, 237 vol II dosar fond) și 09.05.2012 (fila 307 vol I).
În aceste condiții plecând de la imprecizia termenului, prin prisma elementelor indicate anterior, reținând predarea parțială a documentelor și că lipsa celorlalte nu împiedica derulare contractului, în mod corect clauza a fost interpretată în favoarea locatorului conform art. 1266 și 1268, 1269 cod civil., ținând cont de negocieri dar și de comportamentul lor ulterior încheierii contratului și actului adițional, reținând și cuprinsul răspunsului părți adverse din data de 15.06.2012 (fila 45 și următoarele vol II).
Totodată se observă și faptul că derularea contractului a determinat chiar și negocieri pentru un alt act adițional (fila 156 vol II dosar Tribunal), de unde rezultă concluzia că nemulțumirile părților au cauze diferite de cele relevate reciproc în fața instanței.
În mod corect Tribunalul a interpretat probele coroborat și în măsura în care anumite afirmații au fost susținute și de alte mijlocare de probă. Declarația martorului a fost analizată în contextul întregului material probator iar ceea ce privește avizul pompierilor, s-a reținut faptul că intimații nu s-au obligat la acest demers, afirmație corectă în contextul termenului de planuri folosit în actul adițional și a faptului că în contractul inițial conform art. 4.3.1. avizele erau în sarcina locatarului (fila 26 vol. I dosar fond). Martorul a relevat neconformitățile cu autorizația de construire însă așa cum s-a indicat anterior, autorizația a fost analizată de apelantă chiar în faza precontractuală.
Cât privește soluția dată excepției de nelegalitate se reține pentru început faptul că potrivit art. 294 cpc nu se poate schimba în fața instanței de apel calitatea părților. În fața instanței de fond s-a reținut că PS2 nu are calitatea de parte fila 123 vol 5, aspect necontestat de către părți în cuprinsul cererii de apel, astfel că sub aspect subiectiv aceasta nu a figurat ca parte în proces, deși o excepție de nelegalitate se analizează cu prezența obligatorie a emitentului actului.
Totodată se observă faptul că potrivit art. 4 din Legea nr. 554/2004, față de obiectul cererii principale, nu se poate constata că de actul administrativ cu caracter individual depinde soluționarea litigiului pe fond. Astfel se reține că rezilierea s-a solicitat pentru neîndeplinirea unor obligații contractuale și fără legătură cu actul administrativ. Totodată așa cum a reținut Tribunalul nelegalitate autorizației nu echivala cu existența culpei și îndeplinirea condițiilor rezoluțiunii, actul fiind emis în temeiul anexa 1 la HCL sector 2 nr., 192/2009, act administrativ nedesființat.
- Apelul formulat de către apelanții C. T. J. și C. M.
Nici una dintre probele dosarului nu relevă nulitatea declarației de rezoluțiune, așa cum a reținut și Tribunalul. Declarația de reziliere, reprezintă un act juridic unilateral care pentru care se aplică în ceea ce privește nulitate conform art. 1325 din Noul Cod Civil: „dispozițiile legale privitoare la contracte”.
Este cert că legiuitorul a dorit să imprime și actelor unilaterale exact aceleași condiții de validitate ca și contractelor. De aceea, se aplică și acestora toate prevederile legale privitoare la condițiile consimțământului, capacității, obiectului și cauzei contractului, precum și, atunci când este cazul, ale formei contractului (art. 1179 noul Cod Civil), în stabilirea nulității unui act.
Partea nu a relevat nici un motiv de nulitate concretă ci în realitate, invocând și abuzul de drept, solicită să se constate faptul că voința părții adverse reprezintă nu o declarație unilaterală de reziliere ci o voință de a denunța în mod unilateral contractul.
Abuzul de drept, în condițiile dovedirii sale, duce doar la acordare de despăgubiri, însă în mod corect Tribunalul a apreciat că nu este dovedit în contextul evoluției raportului contractul al părților.
Abuzului de drept îi este, astfel, consacrată o reglementare expresă: pe de o parte, art. 15 din NCC („niciun drept nu poate fi exercitat în scopul de a vătăma sau păgubi pe altul ori într-un mod excesiv și nerezonabil, contrar bunei-credințe”), pe de altă parte, art. 1353 din NCC („cel care cauzează un prejudiciu prin chiar exercițiul drepturilor sale nu este obligat să-l repare, cu excepția cazului în care acesta este exercitat abuziv”). Exercitarea unui drept va fi considerată abuzivă atunci când dreptul nu este utilizat în vederea realizării finalității sale, ci cu intenția de a vătăma o altă persoană sau contrar bunei-credințe. Art. 14 ncc stabilește pe de altă parte că buna credință de prezumă până la proba contrară. Caracterul nerezonabil al exercitării dreptului întărește imperativul consfințit implicit de legiuitor ca dreptul subiectiv să fie valorificat cu respectarea limitelor sale și a scopului în considerarea căruia a fost edictat.
Existența bunei-credințe va constitui un element important de apreciere privind săvârșirea unui abuz de drept. Cu alte cuvinte, acolo unde există bună-credință nu poate fi abuz de drept, iar, în măsura în care dreptul este exercitat cu rea-credință, prin deturnarea acestuia de la scopul economic și social în vederea căruia a fost recunoscut și, respectiv, prin încălcarea drepturilor unei alte persoane, acesta nu mai poate beneficia de protecție juridică.
Probele contractului nu relevă exercitarea abuzivă a dreptului de reziliere unilaterală a contractului,
Faptul prelungirii contractului de închiriere în luna iunie 2012 ar putea fi un element care, în prezența altor elemente probatorii, să susțină afirmațiile părți în sensul denunțării unilaterale a contractului, dar aceste elemente probatorii suplimentare lipsesc. Totodată se reține că la momentul prelungirii contractului de închiriere, lucrările la imobilul apelantei erau departe de a fi finalizate, în luna mai fiind încheiat actul adițional nr. 1 care stabileau o altă configurare a spațiului. Se observă că și după prelungirea contractului de închiriere partea adversă a fost parte în contracte care denotă intenția de a continua raportul contractual cu apelanții, respectiv, contractul de antrepriză nr. 17/05.06.2012, iar din declarația martorului rezultă că acesta a prestat lucrări și în luna august 2012 (fila 25 verso, vol 5 dosar fond).
Faptul că cocontractantul nu i-a permis să finalizeze lucrările se explică în contextul apariției situației litigioase între părți și nu poate duce la concluzia unei denunțări unilaterale a contractului și nici a unui abuz drept.
Nereținerea îndeplinirii condițiilor rezilierii nu înseamnă transferul culpei în sarcina celui care a solicitat rezilierea, Tribunalul, la fel și Curtea a reținut neînțelegerea părților în contextul unei clauze nedetaliate corespunzător, cum s-a reținut de asemenea că, în contextul acestei clauze, documentele au fost predate, însă nu în totalitate. Voința cocontractantului a fost într-adevăr de încetarea a contractului însă ca urmare a rezilierii și nu a denunțării unilaterale. O manifestare de voință expresă nu poate fi interpretată în sensul opus intenției reale.
Faptul că raportul între părți rămâne unul litigios, nu ar putea duce la admiterea apelului, instanța nu poate să încalce principiul disponibilității și să se pronunțe decât asupra cererilor cu care a fost învestită. Rămâne la îndemâna părților să găsească soluții, remedii contractuale sau procesuale pentru a rezolva raportul dintre acestea și nu instanței de a soluționa un raport juridic prin prisma unor instituții străine de voința relevată a părților.
Critica privind proba testimonială nu poate fi primită, la momentul încuviințării probelor, apelanții au indicat că nu mai susțin această probă (fila 15 volum IV dosar fond). În ceea ce privește interogatoriul, conform art. 204 ncpc modificarea cererii și propunerea de noi dovezi se face până la primul termen la care acesta era legal citat. Într-adevăr interogatoriul privind cererea conexă a fost depus odată cu cererea completatoare (fila 189-193 dosar_/3/2013), înainte de primul termen stabilit la data de 14.01.2014. În condițiile în care în mod eronat s-a respins proba, partea are posibilitatea de a solicita proba în apel pentru a-și dovedi pretențiile, probă respinsă de instanță prin prisma utilității sale și prin raportare la conținutul întrebărilor propuse.
Având în vedere cele menționate anterior, apreciind că Tribunalul a pronunțat o soluție legală și temeinică, instanța va respinge apelurile formulate și raportat la această soluție și solicitarea de acordare a cheltuielilor de judecată și,
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge ca nefondate apelurile declarat de apelanta – reclamantă G. A. REASIGURĂRI SA, înregistrată la registrul comerțului sub nr.J40/_/2006, CUI_, cu sediul în București, B. D. nr. 6A, corp A2, sector 1 și cu sediul ales la S.C.P.A. „P., I., M. și Asociații” din București, ., sector 1 și de apelanții – pârâți C. T. J. (cod numeric personal_) și C. M. (cod numeric personal_), cu domiciliul ales la SCA „C., McCann și Asociații” din București, ., Corp A, ., împotriva sentinței civile nr.2499/19.05.2014, pronunțată de Tribunalul București, Secția a VI-a Civilă, în dosarul nr._ .
Respinge solicitările de acordare a cheltuielilor de judecată ca nefondate.
Cu recurs.
Recursul se depune la Curtea de Apel București.
Pronunțată în ședința publică de la 16 Octombrie 2014
Președinte, C. N. I. | Judecător, R. A. V. S. | |
Grefier, M. L. |
Red.Jud. C.N.I/4 ex/23.12.2014
5 ex./……………
Tribunalul București – Secția a VI - a Civilă
Judecător fond: M. A. M.
| ← Dizolvare societate. Decizia nr. 5/2014. Curtea de Apel BUCUREŞTI | Radiere. Decizia nr. 61/2014. Curtea de Apel BUCUREŞTI → |
|---|
