Pretenţii. Decizia nr. 1272/2014. Curtea de Apel BUCUREŞTI
| Comentarii |
|
Decizia nr. 1272/2014 pronunțată de Curtea de Apel BUCUREŞTI la data de 17-12-2014 în dosarul nr. 13971/3/2012
Dosar nr._ (Număr în format vechi 2096/2014)
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL BUCUREȘTI
SECȚIA A V-A CIVILĂ
DECIZIE Nr. 1272/2014
Ședința publică de la 17 Decembrie 2014
Completul compus din:
PREȘEDINTE G. VINȚANU
JUDECĂTOR A. M. S. U.
GREFIER C. L.
Pe rol judecarea cererii de apel formulată de apelanta pârâtă . PRIN ADMINISTRATOR JUDICIAR CONSORȚIUL FORMAT DIN TZA INSOLVENTA SPRL & V.F. INSOLVENTA SPRL împotriva sentinței civile nr.7227/16.12.2013 pronunțată de Tribunalul București Secția a VI-a Civilă, în dosarul nr._ , în contradictoriu cu intimata reclamantă . SA.
Dezbaterile au avut loc în ședința publică de la 26.11.2014, fiind consemnate în încheierea de ședință de la acea dată, care face parte integrantă din prezenta decizie, când, având nevoie de timp pentru a delibera si pentru a da posibilitatea părților să depună concluzii scrise, Curtea a amânat pronunțarea pentru data din 03.12.2014, 10.12.2014 și 17.12.2014 când a decis următoarele:
CURTEA
Deliberând asupra recursului, constată că:
Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului București- Secția a VI-a Civilă la data de 23.04.2012 sub nr._ reclamanta . SA a chemat în judecată pe pârâta ., solicitând ca prin hotărârea ce se va pronunța să se constate rezilierea contractului de locațiune nr. 314/10.03.2009 începând cu data de 15.11.2009, obligarea pârâtei la plata sumei de 1.813.071,97 lei, reprezentând daune materiale, precum și obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecată .
Prin sentința civilă nr. 7227 din 16.12.2013 pronunțată de Tribunalul București – Secția a VI - a Civilă în dosarul nr._ s-a admis petitul 1 al cererii reclamantei și s-a constatat rezilierea contractului de locațiune începând cu data de 15.11.2009.
Pentru a pronunța această sentință, prima instanță a reținut, mai întâi, că prin încheierea de ședință din data de 02.12.2013 s-a dispus disjungerea petitului 2 și 3, în condițiile art.165 C.pr.civ. precum și suspendarea judecării cauzei în raport de disp. art.36 din Legea nr.85/2006, instanța fiind investita cu soluționarea petitului 1 constând în constatarea rezilierii contractului de locațiune nr.316/10.03.2009.
În soluționarea litigiului dedus judecații tribunalul a reținut că între S.C. S. MARINOPOULOS ROMÂNIA S.A. – în calitate de locatar - și S.C. O. O. S.R.L- în calitate de locator – s-a încheiat la data de 17.02.2009 contractul de locațiune înregistrat sub nr.314/10.03.2009, având ca obiect transferul dreptului de proprietate cu privire la spațiul situat în Galeria Carrefour – Parcul Comercial ERA O. –spațiul comercial S 27.
Părțile au inserat în contract un pact comisoriu de gr. II;, potrivit art.16.4.1 din contract, chiriașul putea rezilia locațiunea, dacă mai mult de 60 % din suprafața bruta totala închiriabila nu este contractata la data deschiderii sau la orice moment ulterior și situația persista mai mult de sase luni consecutive, iar în cond. art.16.4.2, părțile au convenit ca în cazul îndeplinirii condițiilor stabilite la art.16.4.1 "chiriașul va avea dreptul să trimită o notificare de reziliere, stipulând că locațiunea va fi reziliata automat în ultima zi a lunii calendaristice în care s-a produs incidentul sau în ultima zi a lunii calendaristice următoare, în situația în care rămân mai puțin de 15 zile de la data producerii evenimentului și ultima zi a lunii în care acesta a avut loc, fără nicio alta formalitate." Înscrierea în contract a unui pact comisoriu expres nu mai face necesara intervenția instantei- reziliere de drept- instanța având posibilitatea de a face doar verificări pe care însăși clauza convenționala de rezolutiune le permite, în sensul de a aprecia dacă sunt întrunite condițiile pentru ca pactul comisoriu sa poată opera.
Tribunalul a constatat totodată că în cauza sunt îndeplinite condițiile cumulative potrivit art.16.4.1 lit.c): chiriașul să își fi îndeplinit la orice moment toate obligațiile din contract; chiriașul sa nu fi obținut o reducere a chiriei de baza; mai mult de 60% din suprafața totala bruta închiriabila nu este contractata,situația persista pentru mai mult de 6 luni consecutive.
În temeiul art.16.4.1 lit.c și al art.16.4.2 coroborat cu art.26.1, reclamanta a notificat parata privitor la rezilierea unilaterala a contractului de locațiune prin Notificarea nr.2245/22.10.2009 comunicată prin intermediul B. D. GONT și L. GONT, rezilierea intervenind la data 15.11.2009, reclamanta procedând la aceeași data la predarea către proprietar - S.C. O. O. S.R.L - a Spațiului ce făcuse obiectul contractului de locațiune.
Astfel, din analiza înscrisurilor depuse la dosar se constata ca locatarul –societatea reclamanta și-a îndeplinit obligațiile asumate prin contract, aspect necontestat de către locator a cărui apărare este în sensul interpretării disp. art.16.4.1 lit.c și a neindeplinirii obligațiilor ulterior trimiterii notificării.
Tribunalul a reținut că reclamanta invoca, pe de o parte neîndeplinirea obligației de a închiria și menține închiriata mai mult de 60 % din suprafata totala bruta închiriabila a Parcului Comercial ERA – art.16.4.1 ,iar pe de alta parte culpa în neîndeplinirea obligației de a asigura serviciile de promovare și marketing în cond. art.22.2 și urm. din contract, precum și nefinalizarea construirii în întregime a Parcului Comercial ERA, așa cum este definit prin art.1.1 din Contract. Pentru a opera clauza de reziliere potrivit art.16.4.1 lit.c și art.16.4.2 din contract este necesar ca pârâta să nu fi executat obligațiile asumate prin contract, iar neexecutarea sa îi fi fost imputabila, neexistând nici o cauza de înlăturare a răspunderii.
Pentru stabilirea suprafeței brute totale închiriabile a Parcului Comercial ERA a fost avută în vedere definiția din art.1.1 din contract, fiind vorba de suprafața bruta închiriabila cumulata a Galeriei Carrefour ERA Shopping Park și Hypermarketul Carrefour. Galeria Carrefour-Parcul Comercial ERA înseamnă galeria comerciala localizata în Calea A., DN 79, FN, respectiv terenul și cladirile, locurile de parcare, căile de acces și spatiile publice, construite sau în curs de construcție indicate în Anexa 1 Planul A .
Potrivit raportului de expertiză, suprafața închiriabilă privind Hypermarketul Carrefour și Galeria Carrefour este identica cu suprafața totala bruta închiriabila, rezultând un grad de ocupare sub cel prevăzut de cocontractanți, expertul reținând la întocmirea lucrării și contractele de închiriere pentru perioada ianuarie 2009-noiembrie 2009, nefiind avute în vedere spatiile vacante .
Potrivit prevederilor art. 969 Cod civil, convențiile legal făcute au putere de lege între părțile contractante; desființarea acestora nu poate avea loc decât în condițiile prevăzute de lege, cum ar fi cazul neexecutării culpabile de către una dintre parți a obligațiilor contractuale ce îi revin, situație în care în speța de față se justifica rezilierea contractului, în condițiile stabilite de art.1020 Cod civil.
Tribunalul a mai constatat că societatea pârâtă nu și-a îndeplinit în mod culpabil obligațiile ce îi reveneau în temeiul contractului de locațiune asumat, de a închiria și menține închiriata mai mult de 60 % din suprafața totala bruta închiriabilă a Parcului Comercial ERA – art.16.4.1, iar pe de alta parte, culpa în neîndeplinirea obligației de a asigura serviciile de promovare și marketing în cond. art.22.2 și urm., coroborat cu art.9.1 din contract, precum și nefinalizarea construirii în întregime a Parcului Comercial ERA, așa cum este definit prin art.1.1 din Contract (fiind vorba de parcul comercial cuprinzand Galeria Carrefour –Parcul Comercial ERA, precum și alte centre comerciale amplasate în Calea A. DN 79 FN O., indicate în Anexa 1 –Planul C).
Totodată, societatea parata nu a probat ca și-ar fi indeplinit obligatiile, astfel încât aceasta neexecutare a contractului a fost apreciata de instanța suficient de importanta pentru a justifica rezilierea contractului și s-a considerat că îi este în mod cert imputabila paratului, având în vedere ca acesta este prezumat în culpa, conform art.1082 Cod civil.
Este vorba de o obligatie suficient de importanta pentru a atrage rezilierea în condițiile în care societatea reclamanta, constituita în mod evident în scopul de a desfășura o activitate prin care să obțină profit, a funcționat într-un complex comercial în construcție, nedeschis efectiv la data asumata contractual .
Din analiza clauzelor contractuale rezulta ca locatarul a încheiat contractul în considerarea unui anumit grad de ocupare al spațiului brut închiriabil, condiție justificata din considerente de management, aptă să atragă un număr de comparatori suficient de mare pentru realizarea dezideratului locatarului avut în vedere la încheierea contractului.
Împotriva acestei sentințe a declarat apel pârâta ., înregistrat pe rolul Curții de Apel București – Secția a V a Civilă, prin care a solicitat modificarea în tot a sentinței atacate, în sensul respingerii acțiunii reclamantei, și obligarea acesteia la plata cheltuielilor de judecată.
În motivare se arată că instanța a aplicat greșit coeficientul de 60%, confundând spațiul maxim necontractat (și nu neocupat), ce nu poate depăși 60% din întreaga suprafață, astfel cum este prevăzut în contract, cu spațiul ce ar fi trebuit să fie închiriat, instanța din eroare luând în considerare procentul de 60%, în loc de 40%, ce ar rezulta din interpretarea per a contrario a disp.art.l6.4.1.1it.c) din Contract.
Prezenta greșeală susține apelanta, nu este o simpla eroare materială, întrucât reprezintă o continuare a raționamentului ce a urmat concluziilor raportului de expertiză tehnică judiciară, ce a luat în considerare două modalități de calcul, conform cărora gradul de ocupare era de 40,44% (în prima varianta) și 53,30% (în cea de-a doua varianta), astfel încât, dacă instanța lua în considerare dispozițiile clare ale art. 16.4.1. din contract, nu putea sa retina în niciuna din cele doua variante neîndeplinirea obligației privind limita minima a contractării spațiului total brut, ce trebuia sa fie de 40%.
Aceeași « eroare» a fost produsă și de intimata-reclamanta prin acțiunea introductiva, la alin.6 pag.3, unde aceasta susține:« Culpa pârâtei- proprietar al tuturor spatiilor ce alcătuiau Centrul Comercial - consta în neexecutarea obligației de a închiria și menține închiriata suprafața totala într-o proporție mai mare de 60%, neexecutare sancționata de dispozițiile art. 16.4.1. »
Apelanta mai arată că și concluziile raportului de expertiză tehnică judiciară întocmit de ing.M. B. sunt eronate, iar instanța a respins în mod greșit obiecțiunile formulate în ședința publică din 18.11.2013, în condițiile în care calculul plafonului maxim de 60% nu s-a făcut prin raportare la Suprafața Totala Bruta Închiriabila, astfel cum este definita de art.1.1. din contract, prin luarea în considerare a spatiilor contractate (și nu ocupate).
Instanța (pag.38 Vol IV din Dosar) menționează că, "față de obiectivele încuviințate prin Încheierea din 15.04.2013 și din analiza raportului de expertiza depus la data de 14.10.2013, Tribunalul apreciază că obiecțiunile sunt neîntemeiate, expertul atingând toate obiectivele avute. "
Apelanta consideră că instanța, prin motivarea respingerii obiecțiunilor, a încălcat atât principiul rolului activ al judecătorului, cat și principiul aflării adevărului, nepunând în discuție fondul obiecțiunilor, invocând doar un aspect formal.
Apelanta mai arată că reclamanta nu a respectat dispozițiile contractuale privind procedura de parcurs în cazul rezilierii, precum și modalitatea de notificare a rezilierii contractului, în sensul că niciodată intimata-reclamanta nu a notificat-o pe pârâtă cu privire la neregulile pretinse, astfel încât apelanta-pârâtă, în eventualitatea constatării acestora, să aibă posibilitatea să le remedieze în termen de 30 de zile.
În drept: disp. art.282 si urm.V.C.P.C.
Intimara . SA a formulat întâmpinare, prin care a solicitat respingerea apelului ca nefondat.
După expunerea situației de fapt, intimata arată că în mod cu totul nefondat și tendențios apelanta încearcă să acrediteze o interpretare cu totul eronată a prevederilor art. 16.4.1 din contractul de locațiune, interpretare ce contravine nu numai voinței părților la încheierea contractului, ci și poziției exprimate chiar de către apelanta în răspunsul la notificarea de reziliere și în apărările formulate la fondul cauzei.
Or, un aspect esențial al înțelegerii contractuale a părților l-a constituit asigurarea de către locator a unui anumit grad de ocupare a suprafeței brute închiriabile, respectiv mai mult de 60%, astfel încât să existe un aflux de cumpărători suficient de mare pentru atingerea scopului propus la încheierea contractului.
Acesta este motivul pentru care în art. 16.4.1 din contractul de locațiune s-a prevăzut că locatarul poate rezilia contractul „dacă mai mult de 60% din suprafața brută totală închiriabilă nu este contractată la data deschiderii sau la orice moment ulterior și situația persistă pentru mai mult de șase luni consecutive."
În drept: art. 115 Cod procedură civilă.
Analizând sentința atacată, în raport de probele administrate, susținerile părților și temeiul de drept invocat Curtea apreciază că apelul este nefondat, având în vedere următoarele considerente:
Intre S.C. S. MARINOPOULOS ROMÂNIA S.A. – în calitate de locatar - și S.C. O. O. S.R.L- în calitate de locator – s-a încheiat la data de 17.02.2009, contractul de Locațiune înregistrat sub nr.314/10.03.2009 având ca obiect spațiul situat în Galeria Carrefour – Parcul Comercial ERA O. –spațiul comercial S 27.
Părțile au prevăzut, la art. 16.4.1 din contract posibilitatea rezilierii locațiunii de către chiriaș, dacă mai mult de 60 % din suprafața brută totală închiriabila nu este contractată la data deschiderii sau la orice moment ulterior și situația persistă mai mult de șase luni consecutive, iar în cond. art.16.4.2, părțile au convenit ca în cazul îndeplinirii condițiilor stabilite la art.16.4.1 "chiriașul va avea dreptul să trimită o notificare de reziliere stipulând ca locațiunea va fi reziliata automat în ultima zi a lunii calendaristice în care s-a produs incidentul sau în ultima zi a lunii calendaristice următoare, în situația în care rămân mai puțin de 15 zile de la data producerii evenimentului și ultima zi a lunii în care acesta a avut loc, fără nicio alta formalitate."
În temeiul art. 16.4.1. lit. c „chiriașul să își fi îndeplinit la orice moment toate obligațiile din Contract; chiriașul să nu fi obținut o reducere a chiriei de bază; mai mult de 60% din suprafața totală brută închiriabilă nu este contractată, situația persistă pentru mai mult de 6 luni consecutive) și al art.16.4.2 coroborat cu art.26.1, reclamanta a notificat parata privitor la rezilierea unilaterală a contractului de locațiune prin Notificarea nr.2245/22.10.2009 comunicată prin intermediul B. D. GONT și L. GONT, rezilierea Contractului intervenind la data 15.11.2009. la aceeași dată reclamanta a procedat la predarea către proprietar - S.C. O. O. S.R.L - a spațiului ce făcuse obiectul contractului de locațiune.
Din această perspectivă, interpretarea per a contrario dată de cătr apelanta, prevederilor contractuale din art. 16.4.1. lit. c este eronată și, implicit, în totală contradicție cu ceea ce ambele părți au convenit.
Din interpretarea corectă, per a contrario, a dispozițiilor art. 16.4.1. din contract rezultă, în mod evident că, locatorul nu poate rezilia contractul dacă mai mult de 60% din suprafața brută totală închiriabilă este contractată la data deschiderii sau la orice moment ulterior și situația persistă pentru mai mult de șase luni consecutive. Or, la încheierea contractului și în acord cu scopul comercial al închirierii, locatorul s-a angajat ca la data deschiderii (11 martie 2009) și la orice moment ulterior acestei date, mai mult de 60% din suprafața brută totală închiriabilă să fie contractată, în cazul în care gradul de ocupare anticipat nu se realizează locatarul putând rezilia contractul.
Din această perspectivă, motivul de apel potrivit căruia instanța de fond s-ar fi aflat în eroare în ceea ce privește conținutul dispozițiilor contractuale referitoare la aspectul cantitativ al spațiului neînchiriat/închiriat, respectiv că instanța a aplicat greșit coeficientul de 60%, confundând spațiul maxim necontractat (și nu neocupat), ce nu poate depăși 60% din întreaga suprafață, astfel cum este prevăzut în contract, cu spațiul ce ar fi trebuit să fie închiriat, este total neîntemeiat, urmând a fi, în consecință, respins.
Tot neîntemeiată este și susținerea apelantei, în sensul că rezilierea contractului nu a fost reală, ci s-a bazat pe un motiv inventat.
Potrivit dispozițiilor art. 16.4.2 din contractul de locațiune „la producerea oricăror evenimente descrise în art. 16.4.1, chiriașul va avea dreptul să trimită o notificare de reziliere proprietarului, stipulând că prezenta locațiune va fi reziliată automat în ultima zi a lunii calendaristice în care s-a produs respectivul incident sau în ultima zi a lunii calendaristice următoare, în situația în care rămân mai puțin de 15 zile de la data producerii evenimentului și ultima zi a lunii în care acesta [evenimentul, iar nu rezilierea, cum încearcă să acrediteze apelanta, indicând greșit textul prevederii contractuale] a avut loc". După cum se arată în raportul de expertiză tehnică efectuat în cauză, situația premisă a rezilierii - gradul scăzut de ocupare a suprafeței brute închiriabile - a persistat pe toata durata cuprinsă între data încheierii și data rezilierii contractului de locațiune (deci pe o perioada mai mare de șase luni, rezilierea intervenind la zece luni după încheierea contractului).
Rezilierea contractului s-a produs în acord cu dispozițiile art. 16.4.1 lit. c) din contract, potrivit căruia, chiriașul poate rezilia prezenta locațiune, sub condiția ca el să își fi îndeplinit la orice moment toate obligațiile din contract la timp și, totodată să nu fi obținut o reducere a chiriei de bază conform art. 16.4.3. (dacă mai mult de 60% din suprafața totală brută închiriabilă nu este contractată la data deschiderii sau la orice moment ulterior și situația persistă timp de mai mult de șase luni consecutive).
Spre deosebire de art. 16.4.1 lit. b) la care face referire apelanta - și care nu este aplicabil în cauză - întrucât nu a constituit temei al rezilierii - textul art. 16.4.1 lit. c) nu instituie condiția unei notificări prealabile din partea chiriașului.
Dimpotrivă, așa cum prevăd dispozițiile art. 16.4.2, la producerea evenimentului descris de art. 16.4.1 lit. c) chiriașul este îndreptățit să trimită o notificare de reziliere, rezilierea având loc fără nicio alta formalitate.
Curtea constată că prima instanță în mod judicios a apreciat că exista o neexecutare a contractului, suficient de importantă pentru a justifica rezilierea acestuia și că apelanta-pârâtă este prezumată în culpa, conform art. 1082 Cod civil, odată ce S., constituită în mod evident în scopul de a desfășura o activitate prin care să obțină profit a funcționat într-un complex comercial în construcție, nedeschis efectiv la data asumata contractual. De altfel, în Procesul verbal de recepție la terminarea lucrărilor nr. 1116/31.01.2012, depus de către apelantă la dosarul de fond al cauzei, se confirma faptul că lucrările de construire au fost recepționate în anul 2012, la aproape trei ani de la data deschiderii (11 martie 2009), avută în vedere de părți la încheierea contractului de locațiune.
Față de cele expuse, în temeiul dispozițiilor art. 296 Cod procedură civilă Curtea va respinge apelul ca nefondat.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge ca nefondat apelul declarat de apelanta pârâtă .,cu sediul în București, .. 26-28, Union Business Cednter II, . prin administrator judiciar CONSORȚIUL FORMAT DIN TZA INSOLVENTA SPRL & V.F. INSOLVENTA SPRL, cu sediul în București, .. 4-8 Clădirea American Hoiuse, ., și ales la I.K. Rokas & Parteners – C., R. & I. SPARL, din București, ., . sector 1, împotriva sentinței civile nr.7227/16.12.2013 pronunțată de Tribunalul București Secția a VI-a Civilă, în dosarul nr._ , în contradictoriu cu intimata reclamantă . SA, cu sediul în București, .-18A, ., și ales în București, la SPRL BOSTINA ȘI ASOCIAȚII, . nr. 70, sector 2
Cu recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședința publică de la 17 Decembrie 2014.
Președinte, G. VINȚANU | Judecător, A. M. S. U. | |
Grefier, C. L. |
Red.Jud. G.V.
Tehnored.A.A.
7 ex./ .>
Tribunalul București – Secția a VI - a Civilă
Judecător fond: A. R.
| ← Pretenţii. Decizia nr. 1106/2014. Curtea de Apel BUCUREŞTI | Acţiune în anulare a hotarârii AGA. Decizia nr. 1273/2014.... → |
|---|
