Contestaţie. Decizia nr. 2014/2014. Curtea de Apel CLUJ
| Comentarii |
|
Decizia nr. 2014/2014 pronunțată de Curtea de Apel CLUJ la data de 21-11-2014 în dosarul nr. 1374/1285/2010/a5
Dosar nr._
ROMÂNIA
C. DE A. C.
SECȚIA A II-A CIVILĂ, DE contencios ADMINISTRATIV ȘI FISCAL
DECIZIA CIVILĂ Nr._/2014
Ședința publică de la 21 Noiembrie 2014
Completul compus din:
PREȘEDINTE M.-I. I.
Judecător S. Al H.
Judecător M. B.
Grefier A. B.
S-a luat în examinare recursul declarat de S. I. și S. Z.-L., împotriva Sentinței civile nr. 1943/2014 pronunțată de T. Specializat C., în contradictoriu cu creditor ., creditor C.-L. H.-F., creditor C.-L. O.-C., parte civilă O. DE PE L. T. COMERCIAL C., parte civilă D. C., parte civilă J. C.-N., parte civilă T. C., parte civilă C. DE A. C., creditor ., creditor ., creditor M. C.-N., creditor C. DE A. S. SA, creditor E ON E. R. SA, creditor P. &S. SICIETATE CIVILA DE AVOCATI, creditor ., petent M. I., petent M. A. L., intimat . P. LICHIDATOR JUDICIAR RTZ&PARTNERS, având ca obiect contestație la raportul de activitate al lichidatorului judiciar.
Dezbaterea pe fond a cauzei a avut loc în ședința publică din 7 noiembrie 2014, mersul dezbaterilor și concluziile părților fiind consemnate în încheierea de ședință de la acea dată, pronunțarea fiind amânată pentru termenul de azi.
CURTEA:
P. sentința civilă nr. 1.943 din 25.06.2014 pronunțată de T. Specializat C. în dosar nr._, s-a admis excepția inadmisibilității capetelor de cerere privitoare la transferul dreptului de proprietate liber se sarcini și înscrierea dreptului de proprietate în cartea funciară, excepție invocată de președinta Comitetului Creditorilor – ., și în consecință, s-a respins ca inadmisibilă contestația formulată de contestatorii S. Z. L. și S. I. formulată în contradictoriu cu administratorul judiciar „RTZ&PARTNERS” SPRL desemnat în procedura insolvenței debitoarei . în ceea ce privește cererile privitoare la transferul dreptului de proprietate liber se sarcini și înscrierea dreptului de proprietate în cartea funciară.
S-a respins ca neîntemeiată contestația formulată împotriva măsurii administratorului judiciar al debitoarei . luată prin raportul de activitate nr. XIV din data de 14.04.2014 formulată de contestatorii S. Z. L. și S. I., în contradictoriu cu debitoarea . prin administrator judiciar S.P. „RTZ&PARTNERS” SPRL în ceea ce privește cererea contestatorilor de obligare a administratorului judiciar la executarea obligațiilor derivând din antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat între contestatori și debitoarea . la data de 22 mai 2008, astfel cum a fost modificat prin actul adițional din 10 mai 2010 cu dată certă conferită de av. Labo L. F..
În temeiul art. 164 Cod procedură civilă s-a dispus conexarea prezentei cauze la dosarul_ 10 al Tribunalului Specializat C..
Pentru a pronunța această hotărâre, instanța de fond a reținut că între contestatorii S. Z. L. și S. I., în calitate de promitenți cumpărători, și debitoarea ., în calitate de promitent vânzător, s-a încheiat la data de 22 mai 2008 un antecontractul de vânzare-cumpărare prin care promitenta vânzătoare s-a obligat să înstrăineze contestatorilor apartamentul nr. 12, etaj 3, corp clădire C3, situat în C.-N., . din 1 living/ camera de zi în suprafață de 28,84 mp, 1 bucătărie în suprafață de 12, 32 mp, 1 dormitor în suprafață de 14,18 mp, 1 baie în suprafață de 5,39mp. 1 wc, în suprafața de 3,08 mp, 1 hol/ antreu în suprafață de 9,64 mp. 1 balcon de 13,83 mp, cu suprafața utilă totală de 73,45 mp, precum și cota parte indiviză din spațiile comune ale corpului de clădire: loc de parcare situat la subsolul corpului de clădire C3, numerotat c LI nr 12, si pod în suprafață de 39 mp, pentru prețul de 127.657,50 euro cu TVA inclus. P. actul adițional din 10 mai 2010 la antecontractul de vânzare-cumpărare, părțile au prevăzut că „prin prezentul înscris, confirmăm că întregul preț stabilit prin antecontractul menționat este de 127.657 euro, incluzând TVA 19%, din care promitenții cumpărători au achitat 114.407 euro. Având în vedere prevederile Codului fiscal privind TVA-ul de 5%, în cazul în care promitenții cumpărători vor face o declarație notarială că n-au mai beneficiat de această facilitate fiscală, la încheierea contractului autentic urmează a se avea în vedere prevederile legale pentru a se stabili care este restul de preț ce mai trebuie achitat. În cazul în care promitenții cumpărători nu pot beneficia de facilitatea fiscală de TVA de 5%, ei urmează să plătească restul de preț de 13.250 euro la momentul încheierii contractului în formă autentică. Subsemnatele părți contractante confirmăm de asemenea și faptul că promitenților cumpărători le-a fost predată posesia imobilului care face obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare, pe care o exercită netulburat și în prezent”, act adițional certificat și având dată certă dată de av. Labo L. F. (filele 28-29).
P. raportul de activitate nr. XIV din 14 aprilie 2014 (filele 84-87) administratorul judiciar S.P. „RTZ&PARTNERS” SPRL desemnat să administreze procedura debitoarei . a refuzat perfectarea în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare cu promitenții cumpărători S. Z. L. și S. I., reținând faptul că nu este îndeplinită condiția achitării integrale a prețului, contestatorii având de achitat o diferență de preț de 12.905,39 euro, celelalte condiții prevăzute de art. 931 din Legea nr. 85/2006 fiind îndeplinite.
Potrivit art. 931 din legea nr. 85/2006, „Obligațiile rezultând dintr-un antecontract de vânzare-cumpărare cu dată certă, anterioară deschiderii procedurii, în care promitentul-vânzător intră în procedură, vor fi executate de către administratorul judiciar/lichidator la cererea promitentului-cumpărător, dacă:- prețul contractual a fost achitat integral sau poate fi achitat la data cererii, iar bunul se află în posesia promitentului-cumpărător; - prețul nu este inferior valorii de piață a bunului; - bunul nu are o importanță determinantă pentru reușita unui plan de reorganizare., iar potrivit art. 21 alin. 2 din același act normativ, debitorul persoana fizica, administratorul special al debitorului persoana juridica, oricare dintre creditori, precum si orice alta persoana interesata pot face contestație împotriva masurilor luate de administratorul judiciar.
Analizând măsura administratorului judiciar raportat la motivele contestației formulate, judecătorul sindic a reținut că singura problemă care trebuie tranșată în această procedură se referă la interpretarea dispozițiilor din antecontractul de vânzare-cumpărare privind cota de TVA aplicabilă contractului și care este prețul de înstrăinare al imobilului apartament potrivit voinței părților.
Potrivit antecontractului de vânzare-cumpărare în forma de la data încheierii acestuia, prețul de vânzare-cumpărare al apartamentului este fix și stabilit la suma de 127.657 euro cu TVA inclus, astfel că defalcând baza de impozitare și cuantumul TVA la data încheierii antecontractului (art. 137 alin. 1, 140 alin. 1 Cod fiscal) reiese că baza de impozitare este de 107.274,79 euro, iar TVA-ul datorat (19%) este de 20.382,21 euro.
P. actul adițional din 10 mai 2010 la antecontractul de vânzare-cumpărare, părțile au prevăzut că „prin prezentul înscris, confirmăm că întregul preț stabilit prin antecontractul menționat este de 127.657 euro, incluzând TVA 19%, din care promitenții cumpărători au achitat 114.407 euro. Având în vedere prevederile Codului fiscal privind TVA-ul de 5%, în cazul în care promitenții cumpărători vor face o declarație notarială că n-au mai beneficiat de această facilitate fiscală, la încheierea contractului autentic urmează a se avea în vedere prevederile legale pentru a se stabili care este restul de preț ce mai trebuie achitat. În cazul în care promitenții cumpărători nu pot beneficia de facilitatea fiscală de TVA de 5%, ei urmează să plătească restul de preț de 13.250 euro la momentul încheierii contractului în formă autentică. Subsemnatele părți contractante confirmăm de asemenea și faptul că promitenților cumpărători le-a fost predată posesia imobilului care face obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare, pe care o exercită netulburat și în prezent”, act adițional certificat și având dată certă dată de av. Labo L. F. (filele 28-29).
Procedând la interpretarea acestei clauze contractuale, raportat la dispozițiile art. 982-983 cod civil de la 1864, reiese în mod cert că prin actul adițional din 10 mai 2010 părțile au avut în vedere o micșorare a prețului dacă promitenții cumpărători beneficiau de facilitatea fiscală de 5% TVA.
Raportat la dispozițiile art. 128 alin. 1 și 3 Cod fiscal, coroborat cu art. 141 alin. 2 lit. f) pct. 3 Cod fiscal, obiectul antecontractului încheiat între părți reprezintă o livrare de bunuri nescutită de la plata taxei pe valoarea adăugată, iar potrivit pct. 37 alin. 2 și 4 din HGR nr. 44/2004, având în vedere faptul că apartamentul a fost predat promitenților cumpărători la data de 19 decembrie 2008, iar data la care s-a efectuat recepția finală a imobilului de către Primăria Municipiului C.-N. (2 noiembrie 2010, dată care reprezintă data primei ocupări) este cert faptul că livrarea realizată anterior primei ocupări reprezintă tot o livrare de construcție nouă. De asemenea, mai reține judecătorul sindic faptul că raportat la dispozițiile art. 140 alin. 3 raportat la art. 1341 alin. 1 și 3 Cod fiscal, cuantumul cotei de TVA este cea în vigoare la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, iar raportat la dispozițiile art. 140 alin 21 Cod fiscal, coroborat cu HGR nr. 1620/2009, vânzătorul este obligat să aplice cota de 5% TVA dacă sunt îndeplinite condițiile prevăzute de lege.
Astfel, potrivit art. . 140 alin 21 lit. c) Cod fiscal, „C. redusă de 5% se aplică asupra bazei de impozitare pentru livrarea locuințelor ca parte a politicii sociale, inclusiv a terenului pe care sunt construite. Terenul pe care este construită locuința include și amprenta la sol a locuinței. În sensul prezentului titlu, prin locuință livrată ca parte a politicii sociale se înțelege:
c) livrarea de locuințe care au o suprafață utilă de maximum 120 m², exclusiv anexele gospodărești, a căror valoare, inclusiv a terenului pe care sunt construite, nu depășește suma de 380.000 lei, exclusiv taxa pe valoarea adăugată, achiziționate de orice persoană necăsătorită sau familie. Suprafața utilă a locuinței este cea definită prin Legea locuinței nr. 114/1996, republicată, cu modificările și completările ulterioare. Anexele gospodărești sunt cele definite prin Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții, republicată, cu modificările și completările ulterioare. C. redusă se aplică numai în cazul locuințelor care în momentul vânzării pot fi locuite ca atare și dacă terenul pe care este construită locuința nu depășește suprafața de 250 m², inclusiv amprenta la sol a locuinței, în cazul caselor de locuit individuale. În cazul imobilelor care au mai mult de două locuințe, cota indiviză a terenului aferent fiecărei locuințe nu poate depăși suprafața de 250 m², inclusiv amprenta la sol aferentă fiecărei locuințe. Orice persoană necăsătorită sau familie poate achiziționa o singură locuință cu cota redusă de 5%, respectiv:
1. în cazul persoanelor necăsătorite, să nu fi deținut și să nu dețină nicio locuință în proprietate pe care au achiziționat-o cu cota de 5%;
2. în cazul familiilor, soțul sau soția să nu fi deținut și să nu dețină, fiecare sau împreună, nicio locuință în proprietate pe care a/au achiziționat-o cu cota de 5%;
d) livrarea de clădiri, inclusiv a terenului pe care sunt construite, către primării în vederea atribuirii de către acestea cu chirie subvenționată unor persoane sau familii a căror situație economică nu le permite accesul la o locuință în proprietate sau închirierea unei locuințe în condițiile pieței.
Locuința obiect al antecontractului are o suprafață de 73,45 mp (suprafață inferioară celei de maxim 120 mp), locuința poate fi locuită în prezent, iar contestatorii au declarat pe proprie răspundere că nu au mai achiziționat vreo locuință beneficiind de facilitatea fiscală de TVA 5%, iar valoarea locuinței fără TVA este de 479.346,67 lei (curs BNR eur/ron de la data înregistrării contestației 1/4,4684) superioară valorii maximale de 380.000 lei prevăzută de lege, astfel că petenții contestatori nu îndeplinesc condițiile legale pentru a putea beneficia de cota redusă de TVA de 5%.
Nu au putut fi primite susținerile formulate de președintele Comitetului creditorilor potrivit căruia nu este îndeplinită condiția ca prețul să fie achitat integral, condiție prevăzută de art. 931 din Legea nr. 85/2006, căci această condiție este alternativă cu cea care prevede că prețul poate fi achitat la data cererii, ori promitenții cumpărători au făcut dovada faptului că pot achita diferența de preț. Nu au putut fi reținute nici susținerile privitoare la neînscrierea petenților în tabelul de creanțe cu o creanță reprezentând diferența de TVA este neîntemeiată, căci pe de o parte, așa cum s-a reținut anterior, taxa este exigibilă doar la data transferului dreptului de proprietate, iar pe de altă parte regularizarea valorii taxei se face tot la acest moment, astfel că o atare „creanță” nu putea fi înscrisă în tabelul de creanțe. Tot din aceleași motive, nu pot fi reținute nici susținerile privitoare la compensație.
Având în vedere coroborarea dispozițiilor art. 21 alin. 2 cu art. 931 din Legea nr. 85/2006, soluționarea contestației este limitată doar la obligarea administratorului judiciar la executarea obligațiilor rezultând din antecontractul de vânzare-cumpărare din 22 mai 2008, astfel cum a fost modificat prin actele adiționale ulterioare, nefiind admisibilă obligarea administratorului judiciar la transferul dreptului de proprietate liber se sarcini și înscrierea dreptului de proprietate în cartea funciară, astfel că pentru acest motiv judecătorul sindic a admis excepția inadmisibilității capetelor de cerere privitoare la transferul dreptului de proprietate liber de sarcini și înscrierea dreptului de proprietate în cartea funciară, excepție invocată de președinta Comitetului Creditorilor – ., și în consecință a respins ca inadmisibilă contestația formulată de contestatorii S. Z. L. și S. I. formulată în contradictoriu cu administratorul judiciar „RTZ&PARTNERS” SPRL desemnat în procedura insolvenței debitoarei . în ceea ce privește cererile privitoare la transferul dreptului de proprietate liber se sarcini și înscrierea dreptului de proprietate în cartea funciară.
Față de cele de mai sus, având în vedere faptul că petenții contestatori nu beneficiază de facilitatea de 5% TVA, judecătorul sindic a respins ca neîntemeiată contestația formulată împotriva măsurii administratorului judiciar al debitoarei . luată prin raportul de activitate nr. XIV din data de 14.04.2014 formulată de contestatorii S. Z. L. și S. I., în contradictoriu cu debitoarea . prin administrator judiciar S.P. „RTZ&PARTNERS” SPRL în ceea ce privește cererea contestatorilor de obligare a administratorului judiciar la executarea obligațiilor derivând din antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat între contestatori și debitoarea . la data de 22 mai 2008, astfel cum a fost modificat prin actul adițional din 10 mai 2010 cu dată certă conferită de av. Labo L. F..
Împotriva acestei sentințe, reclamanții S. I. și S. Z.-L. au declarat recurs prin care au solicitat modificarea în parte a hotărârii atacate în sensul admiterii contestației împotriva măsurii luate de administratorul judiciar RTZ81PARTNERS, în raportul de activitate nr. XIV din data de 14.04.2014, prin care acesta a apreciat că promitenții cumpărători rămân obligați la plata sumei de 12.905,39 euro.
În motivarea recursului, întemeiat pe dispozițiile art. 304 pct. 9 C.pr.civ., recurenții au susținut că hotărârea recurată este lipsită de temei legal, fiind data cu aplicarea greșita a legii, raportat la starea de fapt din speța.
Recurenții consideră ca susținerea instanței de fond referitoare la faptul ca nu pot beneficia de facilitatea fiscala a TVA 5% este lipsita de temei legal.
Astfel, potrivit prevederilor art. 140 alin.2 ind.l, "cota redusă de 5% se aplică asupra bazei de impozitare pentru livrarea locuințelor ca parte a politicii sociale, inclusiv a terenului pe care sunt construite. Terenul pe care este construită locuința include și amprenta la sol a locuinței" lit. c al aceluiași articol arată care sunt condițiile pentru a putea benefica de prevederile art. 140 alin 2 in. 1 și anume:
- livrarea de locuințe care au o suprafață utilă de maximum 120 m2, exclusiv anexele gospodărești, a căror valoare, inclusiv a terenului pe care sunt construite, nu depășește ;suma de 380.000 lei, exclusiv taxa pe valoarea adăugată, achiziționate de orice persoană necăsătorită sau familie. Imobilul contractat este în suprafață totală de 73,45 mp, deci corespunde suprafeței maxime admise de lege. În ceea ce privește prețul apartamentului, Codul fiscal prevede că suma nu trebuie să depășească 380.000 lei, preț fără TVA. Prețul apartamentului fără TVA este de 83.325 euro, iar la cursul reținut de instanța de fond ca fiind 1 euro= 4,4684 lei suma este de 372.329,43 lei, deci este sub prețul valorii permis de lege si nu este 479.346,67 lei asa cum în mod greșit a reținut instanța de fond care a calculat suma totala din antecontractul de vânzare cumpărare de 127.657 Euro, fara valoarea TVA de 20.382,21 euro, rezultând suma 107.274,79 euro.
P. actul adițional încheiat la data de 10.05.2010 la antecontractul de vanzare-cumpărare încheiat în 22.05.2008 intre . si subsemnații, este specificat clar faptul ca, din prețul total de 127.657 euro prețul podului este 19.500 euro, prețul parcării subterane este de 9000 euro." Așadar prețul apartamentului este de 99 157 euro TVA inclus din care dacă scoatem TVA 19% în valoare de 15.831,79, reiese ca valoarea apartamentului este de 83.325, 21 euro fara TVA.
Recurenții susțin că instanța de fond a reținut în mod eronat faptul ca valoarea locuinței fara TVA este de 479.346 lei la un curs BNR de 1=4,468 la data înregistrării contestației și că aceasta ar fi superioara valorii maximale de 380.000,00 lei prevăzuta de lege.
De asemenea recurenții au mai arătat că au achitat suma de 114.407 euro în lei la cursul din momentul efectuării plații.
Totodată, recurenții consideră că față de plățile efectuate nu se poate lua în calcul cursul de schimb care a fost calculat de instanță respectiv l euro=4,468 lei.
Caracteristica promisiunii sinalagmatice de vânzare-cumpărare este asumarea din partea promitentului-vânzător și a promitentului-cumpărător a unei obligații de a face și anume, de a îndeplini formalitatea autentificării în scopul nașterii valabile a contractului de vânzare-cumpărare. Așadar părțile prin antecontractul de vânzare cumpărare si prin actele adiționale semnate s-au înțeles ca o parte sa vândă un apartament cu o suprafața de 73,25 mp, pentru o suma de 99.157 euro TVA inclus, un pod de 39 mp al cărui preț este de 19 500 euro, si o parcare cu prețul de 9 000 euro. La momentul semnării contractului în forma autentica în fata notarului public sunt îndeplinite formalitățile legale pentru transferul proprietății de la vânzător la cumpărate, iar recurenții se află în situația în care pentru pod nu exista documente de carte funciara, așadar nu li se poate transmite proprietatea pe ceva ce nu este delimitat si înscris în cartea funciara.
Având în vedere cele sus menționate, recurenții consideră ca li se îngrădește un drept fundamental prevăzut de art. 44 Constituția României si anume dreptul la proprietate privată.
Intimata S.P. RTZ&PARTNERS SPRL, în calitate de administrator judiciar al .. a depus întâmpinare prin care a solicitat respingerea recursului formulat și menținerea soluției de respingere a contestației formulate de recurenți ca neîntemeiată.
Analizând recursul formulat din perspectiva motivelor invocate, C. reține următoarele:
Antecontractul de vânzare-cumpărare care a generat litigiul de față a fost încheiat la data de 22.05.2008 între debitoarea ., aflată în insolvență în momentul de față, și recurenții S. Z. L. și S. I.. Potrivit clauzelor contractuale, debitoarea . s-a obligat să vândă recurenților apartamentul nr. 12 situat într-un imobil de locuințe colective în C.-N., ., . C3 compus din living/camera de zi în suprafață de 28,84 mp, 1 bucătărie în suprafață de 12,32 mp, 1 dormitor în suprafață de 14,18 mp, 1 baie în suprafață de 5,39 mp, 1WC în suprafață de 3,08 mp, 1 hol/antreu în suprafață de 9,64 mp, 1 balcon de 13,83 mp, cu o suprafața utilă totală de 73,45 mp, cu cota indiviză din spațiile comune. Totodată debitoarea s-a obligat să înstrăineze recurenților și un pod în suprafață de 39 mp și un loc de parcare situat la subsolul corpului de clădire C3, numerotat cu nr.12.
Prețul tranzacției a fost stabilit la 127.657,50 euro inclusiv Tva.
Așa cum în mod corect susțin recurenții, la o dată ulterioară, respectiv la 10 mai 2010, părțile contractante au încheiat un act adițional la antecontractul de vânzare-cumpărarea în cuprinsul căruia au reiterat faptul că prețul vânzării convenit a fost de 127.657 euro din care promitenții-cumpărători au achitat suma de 114.407 euro. Totodată părțile au înțeles să precizeze că din prețul convenit de 127.657 euro, prețul podului este de 19.500 euro, iar prețul parcării subterane de 9.000 euro.
După deschiderea procedurii insolvenței, recurenții s-au prevalat de dispozițiile art. 931 din Legea nr. 85/2006 și au solicitat administratorului judiciar executarea antecontractului de vânzare-cumpărare cu luarea în considerare a unei cote reduse a taxei pe valoare adăugată la 5%.
P. raportul de activitate nr. XIV depus la T. Specializat C. la data de 15 aprilie 2014 administratorul judiciar RTZ & PARTNERS SPRL a respins solicitarea promitenților-cumpărători S. Z. L. și S. I., susținând că nu este îndeplinită cerința plății integrale a prețului, rămânând o diferență de achitat de 12.905,39 euro. Administratorul judiciar a susținut în primul rând că operațiunea de vânzare este scutită de la plata TVA deoarece imobilul ce urmează a se vinde este o clădire veche, iar în al doilea rând a învederat faptul că diminuarea taxei pe valoare adăugată nu are aptitudinea de a influența prețul contractului în sensul diminuării proporționale a acestuia, cumpărătorul fiind obligat la plata integrală a prețului convenit.
Judecătorul sindic a invalidat în mod corect susținerile administratorului judiciar prin care se afirma că operațiunea de înstrăinare a imobilului promis recurenților ar fi scutită de plata taxei pe valoare adăugată, argumentele de fapt și de drept neimpunându-se a fi reluate în condițiile în care administratorul judiciar a achiesat la considerentele expuse de judecătorul sindic în hotărârea recurată.
În schimb concluziile judecătorul sindic referitoare la inaplicabilitatea cotei reduse de TVA de 5% sunt eronate deoarece analiza îndeplinirii condițiilor impuse de art. 140 alin. 21 lit. c Cod fiscal a pornit de la premise greșite, judecătorul sindic raportându-se la o stare de fapt ce nu corespunde realității în privința obiectului vânzării.
Astfel după cum rezultă atât din susținerile recurenților cât și din clarificările oferite instanței de recurs de către administratorul judiciar, obligația de vânzare asumată de debitoare prin antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat în data de 22 mai 2008 nu poate fi adusă la îndeplinire cu privire la toate componentele obiectului antecontractului deoarece în momentul de față nu este posibilă ieșirea din indiviziune în privința podului, acesta urmând a fi inclus în continuare în părțile indivize comune ale imobilului din care face parte apartamentul achiziționat de recurenți. Reprezentantul lichidatorului a învederat instanței de recurs că podul va fi înscris în CF sub un număr cadastral distinct, urmând a fi inclus în părțile indivize comune ale celor două blocuri ,deoarece nu s-a reușit valorificarea prin vânzare a întregului pod și nici nu se poate preconiza când va fi posibilă în viitor această operațiune. După cum rezultă inclusiv din susținerile administratorului judiciar, situația juridică a podului nu este pe deplin clarificată în momentul de față, însă cel puțin la nivel principial trebuie acceptat faptul că podul este o componentă a părților comune indivize asupra cărora pot reclama cote-părți toți proprietari apartamentelor construite în cele două blocuri, iar nu doar cei care dețin apartamente la ultimul etaj așa cum încearcă să sugereze administratorul judiciar. Totodată trebuie menționat că în prezent podul în suprafață de 37 mp nu a fost alipit apartamentului nr. 12 prin lucrări de amenajări interioare executate ulterior de către promitenții cumpărători sau de către debitoare, astfel că nu formează o unitate locativă indivizibilă, ci și-a păstrat în continuarea individualitatea.
Așadar chiar dacă recurenții au încheiat cu debitoarea o tranzacție unică în anul 2008 prin care s-au obligat să cumpere un spațiu cu destinație de locuință cu două anexe gospodărești în sensul dispozițiilor Legii nr. 50/1991, respectiv un loc de parcare subterană și un pod în suprafață de 39 mp, la momentul analizării cererii de executare a contractului nu mai subzistă caracterul unitar al tranzacției din culpa debitoarei care nu este în măsură să transfere dreptul de proprietate asupra uneia dintre anexele gospodărești în forma identificată în antecontract, respectiv asupra podului de 39 mp. Debitoarea nu a realizat operațiunea de ieșire din indiviziune asupra podului, iar promitenții cumpărători nu pot fi obligați să achiziționeze o parte din pod, sub forma coproprietății. Întrucât la momentul actual nu se poate anticipa când se vor finaliza operațiunile de înscriere în cartea funciară pentru podul în suprafață de 39 mp și când va fi posibilă înstrăinarea efectivă a acestei anexe gospodărești, solicitarea recurenților de executare parțială a antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat la data de 22.05.2008 corespunde exigențelor impuse de principul executării cu bună credință a obligațiilor contractuale asumate și se impune a fi încuviințată.
În continuarea acestui raționament, C. reține că verificarea condițiilor prevăzute de art. 140 alin. 21 lit. c Cod fiscal pentru a stabili dacă recurenții pot beneficia de cota redusă de TVA de 5% urmează a se realiza doar prin raportare la valoarea locuinței, a locului de parcare și a terenului pe care sunt construite, de vreme ce cererea de executare privește doar o parte din bunurile ce formează obiectul tranzacției încheiate în 22.05.2008, respectiv doar spațiul de locuit în suprafață de 73,45 mp și locul de parcare subterană.
P. actul adițional încheiat la data de 10 mai 2010 părțile au adus lămuriri suplimentare în privința prețului tranzacției, precizând faptul că din prețul convenit de 127.657 euro, podul are o valoare de 19.500 euro, iar parcarea subterană a fost evaluată de comun acord la 9.000 euro. Totodată părțile au specificat că prețul stabilit în anul 2008 s-a raportat la TVA în cotă de 19%, promitenta vânzătoare arătându-și disponibilitatea de a accepta o diminuare a prețului în ipoteza în care promitenții-cumpărători vor îndeplini cerințele legale impuse de Codul fiscal pentru a beneficia de cota redusă a TVA de 5%. Ca atare afirmația administratorului judiciar potrivit căreia cota redusă de 5% a taxei pe valoare adăugată nu ar putea profita recurenților ci doar debitoarei contravine voinței comune a părților exprimată în acest act adițional și este lipsită de orice suport legal.
În acord cu susținerile recurenților, C. apreciază că pentru a verifica dacă valoarea locuinței achiziționate de recurenți excedează sau nu valorii de 380.000 lei, exclusiv TVA, indicată de norma fiscală care acordă beneficiul diminuării cotei de TVA la 5% se impune a se deduce din prețul de 127.657 euro, inclusiv TVA, valoarea podului estimată la 19.500 euro, inclusiv TVA, deoarece această anexă gospodărească face parte în continuare din părțile indivize comune. În ipoteza în care vânzarea acestei anexe gospodărești va fi posibilă în viitor, regimul taxei pe valoare adăugată va fi cel reglementat de normele fiscale în vigoare la momentul respectiv. În schimb, cealaltă anexă care se poate înstrăina recurenților, respectiv locul de parcare, va fi avută în vedere de instanța de recurs deoarece prevederile art. 140 alin. 21 lit. c Cod fiscal obligă la includerea anexelor gospodărești în valoarea locuinței ce se înstrăinează.
Dacă se exclude suma de 19.500 euro din 127.657 euro rezultă o valoare de 108.157 euro inclusiv TVA. Față de dispozițiile exprese ale art. 140 alin. 21 lit. c Cod fiscal care stipulează că intră în evaluare doar baza de impozitare, C. a dedus TVA de 19% în vigoare la momentul stabilirii prețului, astfel că valoarea bazei de impozitare este de 87.607,17 euro.
De asemenea, C. reține că în mod greșit judecătorul sindic s-a raportat la un curs de 1 euro=4,4684 lei existent la momentul înregistrării contestației împotriva raportului administratorului judiciar în condițiile în care inclusiv administratorul judiciar admite prin întâmpinarea depusă în etapa recursului că plata prețului s-a efectuat în lei, iar nu în euro, la un curs mediu de schimb de 1 euro = 3,7362 lei. Raportarea la cursul valutar din ziua înregistrării contestației nu are nicio justificare în economia litigiului și se impune a fi invalidată cu atât mai mult cu cât aceasta conduce la o creștere artificială a valorii imobilului și nu corespunde plăților efective încasate de debitoare cu titlu de preț care s-au realizat la următoarele rate de curs valutar 1 euro = 3,99 lei, 1 euro = 3,59 lei, 1 euro =3,67 lei. Față de cursul valutar mediu de 1 euro = 3,7362 lei, C. constată că valoarea spațiului de locuit și a locului de parcare, exclusiv TVA, este de 327.317,9 lei, sumă ce nu depășește valoarea de 380.000 menționată în art. 140 alin. 21 lit. c Cod fiscal.
P. urmare, C. constată că recurenții îndeplinesc condițiile legale pentru a beneficia de cota redusă de TVA de 5% pentru vânzarea imobilului situat în C.-N., ..12, . C3 compus din living/camera de zi în suprafață de 28,84 mp, 1 bucătărie în suprafață de 12,32 mp, 1 dormitor în suprafață de 14,18 mp, 1 baie în suprafață de 5,39 mp, 1WC în suprafață de 3,08 mp, 1 hol/antreu în suprafață de 9,64 mp, 1 balcon de 13,83 mp, cu suprafața utilă totală de 73,45 mp și cota parte indiviză din spațiile comune ale corpului de clădire precum și loc de parcare situat la subsolul corpului de clădire C3, numerotat c LI nr.12.
Față de considerentele expuse, C. va admite recursul declarat de reclamanții S. I. și S. Z.-L. împotriva sentinței civile nr. 1.943 din 25.06.2014 pronunțată de T. Specializat C. în dosar nr._, pe care o modifică în parte, în sensul că admite în parte contestația formulată împotriva măsurii administratorului judiciar al debitoarei .. luată prin raportul de activitate nr. XIV din data de 14.04.2014, contestație formulată de contestatorii S. I. și S. Z.-L., în contradictoriu cu debitoarea .. prin administrator judiciar S.P. RTZ&PARTNERS SPRL.
Va constata că petenții contestatori îndeplinesc condițiile legale pentru a putea beneficia de cota redusă de TVA de 5% pentru vânzarea imobilului situat în C.-N., ..12, . C3 compus din living/camera de zi în suprafață de 28,84 mp, 1 bucătărie în suprafață de 12,32 mp, 1 dormitor în suprafață de 14,18 mp, 1 baie în suprafață de 5,39 mp, 1WC în suprafață de 3,08 mp, 1 hol/antreu în suprafață de 9,64 mp, 1 balcon de 13,83 mp, cu suprafața utilă totală de 73,45 mp și cota parte indiviză din spațiile comune ale corpului de clădire precum și loc de parcare situat la subsolul corpului de clădire C3, numerotat c LI nr.12.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Admite recursul declarat de reclamanții S. I. și S. Z.-L. împotriva sentinței civile nr. 1.943 din 25.06.2014 pronunțată de T. Specializat C. în dosar nr._, pe care o modifică în parte, în sensul că admite în parte contestația formulată împotriva măsurii administratorului judiciar al debitoarei .. luată prin raportul de activitate nr. XIV din data de 14.04.2014, contestație formulată de contestatorii S. I. și S. Z.-L., în contradictoriu cu debitoarea .. prin administrator judiciar S.P. RTZ&PARTNERS SPRL.
Constată că petenții contestatori îndeplinesc condițiile legale pentru a putea beneficia de cota redusă de TVA de 5% pentru vânzarea imobilului situat în C.-N., ..12, . C3 compus din living/camera de zi în suprafață de 28,84 mp, 1 bucătărie în suprafață de 12,32 mp, 1 dormitor în suprafață de 14,18 mp, 1 baie în suprafață de 5,39 mp, 1WC în suprafață de 3,08 mp, 1 hol/antreu în suprafață de 9,64 mp, 1 balcon de 13,83 mp, cu suprafața utilă totală de 73,45 mp și cota parte indiviză din spațiile comune ale corpului de clădire precum și loc de parcare situat la subsolul corpului de clădire C3, numerotat c LI nr.12.
Decizia este irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică din 21 noiembrie 2014.
PREȘEDINTE, M.-I. I. | JUDECĂTOR, S. AL H. | JUDECĂTOR, M. B. |
GREFIER, A. B. |
Red.M.I.I./12.01.2015.
Dct.H.C./3 ex.
Jud.fond: C. G..
| ← Alte cereri. Decizia nr. 2014/2014. Curtea de Apel CLUJ | Cererea debitorului - L85/2006 art.27 alin.5. Decizia nr.... → |
|---|
