Pretenţii. Decizia nr. 231/2014. Curtea de Apel CLUJ
| Comentarii |
|
Decizia nr. 231/2014 pronunțată de Curtea de Apel CLUJ la data de 06-06-2014 în dosarul nr. 26680/211/2010*
Dosar nr._
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL CLUJ
SECȚIA A II-A CIVILĂ, DE contencios ADMINISTRATIV ȘI FISCAL
DECIZIA CIVILĂ Nr. 231/2014
Ședința publică de la 06 Iunie 2014
Completul compus din:
PREȘEDINTE M.-I. I.
Judecător M. B.
Grefier A. B.
Componența completului de judecată 13A în prezentul dosar a fost modificată ca urmare a lipsei justificate din instanță a doamnei judecător A.M. C., în conformitate cu procesul verbal anexat la dosar.
S-a luat spre examinare - în rejudecare - apelul declarat de pârâții B. O. și B. A.-D. împotriva sentinței civile nr. 1460 din 20.03.2012 pronunțată în dosar nr._ al Tribunalului Specializat Cluj, privind și pe intimat F. O. G., având ca obiect pretenții.
Dezbaterea pe fond a cauzei a avut loc în ședința publică din 23 MAI 2014, mersul dezbaterilor și concluziile părților fiind consemnate în încheierea de ședință de la acea dată, pronunțarea fiind amânată pentru data de 30 mai 2014 și ulterior, pentru termenul de azi.
CURTEA:
I. Prin sentința civilă nr. 1.460 din 20 martie 2012, pronunțată în dosarul nr._ al Tribunalului Specializat Cluj, s-a admis cererea de chemare în judecată formulată de reclamantul F. O. G., în contradictoriu cu pârâții B. O. și B. A. D. și, în consecință, s-a dispus rezoluțiunea antecontractului de vânzare cumpărare atestat sub nr. 10/12.02.2008 de avocat D. B. încheiat între reclamantul F. O. G., în calitate de promitent cumpărător și pârâții B. O. și B. A. D., în calitate de promitenți vânzători și repunerea părților în situația anterioară, în sensul că au fost obligați pârâții să restituie reclamantului suma de 30.000 euro, respectiv echivalentul în lei a acestei sume la data plății.
Pârâții au fost obligați să plătească reclamantului suma de 90.000 euro, respectiv echivalentul în lei a acestei sume la data plății, cu titlu de despăgubiri precum și să plătească reclamantului suma de 12.558 lei cu titlu de cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunța această hotărâre, instanța de fond a reținut că prin antecontractul de vânzare - cumpărare, încheiat la data de 6.02.2008 și atestat sub nr. 10/12.02.2008 de avocat D. B., pârâții B. O. și B. A. D., în calitate de promitenți vânzători s-au obligat să construiască un imobil de apartamente cu destinația de locuințe pe terenul proprietatea promitenților vânzători, situat în .. 17, Corp B2 și să vândă în favoarea pârâtului F. O. G., în calitate de promitent cumpărător, apartamentul nr.6 (f.8-11, dosarul Judecătoriei Cluj-N.).
Părțile au stipulat în contract că prețul vânzării este de 30.000 euro care a fost achitat integral la data semnării actului, promitenții vânzători obligându-se să finalizeze și să predea construcția până la data de 31.08.2008, cu posibilitatea de prelungire a termenului cu maxim 45 de zile lucrătoare.
În capitolul 3 intitulat „Modalități de dobândire, declarații, garanții” sunt inserate unele obligații ale promitenților vânzători, respectiv că aceștia vor dobândi imobilul construcție prin construire, conform autorizației nr. 254/ 15.06.2007, că vor fi în exclusivitate titularii dreptului de proprietate asupra apartamentului, că acest apartament, precum și terenul pe care va fi edificat, nu va fi ipotecat. De asemenea, pârâții s-au obligat să nu înstrăineze cu nici un titlu apartamentul ce face obiectul contractului.
În art. 11 din contract părțile au stipulat că în situația în care promitenții vânzători vor încălca obligațiile asumate prin art. 4 – 10, promitentul cumpărător este îndreptățit să solicite rezilierea de plin drept a actului, fără somație, fără trecerea vreunui termen și fără intervenția instanței de judecată. În această situație, promitenții vânzători s-au obligat să achite cu titlul de penalitate de 3 ori suma plătită acestora de promitentul cumpărător.
La încheierea contractului promitenții vânzători nu au participat personal, actul fiind încheiat de ei prin mandatarul P. S. C., în baza procurii speciale nr. 843/16.05.2007, autentificată de notarul public F. T. M. (f.101). Din cuprinsul acestei procuri, rezultă că pârâții l-au împuternicit cu puteri depline pe P. S. C. ca, în numele lor și pentru ei, să vândă la cine va considera de cuviință și la prețul pe care îl consideră de cuviință, purtând întreaga responsabilitate a actelor de vânzare – cumpărare încheiate, apartamentele care se vor construi pe terenul în suprafață de 7.722 mp, situat în . Muzeul Apei de către S.C. LUC INVEST S.R.L., precum și cota aferentă apartamentelor din teren. În acest scop, mandatarul a fost împuternicit să încheie contracte de vânzare - cumpărare pentru pârâți și în numele acestora, să stabilească clauzele vânzării, să stabilească și să primească pentru pârâți prețul vânzării.
Anterior încheierii acestui antecontract de vânzare-cumpărare, pârâții B. O. și B. A. D. au încheiat la data de 16.05.2007 un antecontract de vânzare-cumpărare cu S.C. LUC INVEST S.R.L. prin care s-au obligat să vândă terenul în suprafață de 7.722 mp situat în . Apei (f. 55-60).
Ulterior, prin contractul de vânzare–cumpărare autentificat sub nr. 639/ 14.02.2008 de notarul public C. G. M., pârâții B. O. și B. A. D. au vândut către S.C. LUC INVEST S.R.L., P. S. C., căsătorit cu P. C. D. și R. Ladislau, căsătorit cu R. M. – C. terenul în suprafață totală de 7.722 mp, înscris în CF_, CF_, CF_, CF_, CF,_, CF_, CF_, CF_ Florești (f.12-13 din dosarul Judecătoriei Cluj-N.).
Din declarațiile martorilor P. D. D. și Z. A. R. rezultă că înainte de a încheia antecontractul de vânzare – cumpărare reclamantul a încercat să obțină informații de la agențiile imobiliare cu privire la proiectul imobiliar ce urma a se dezvolta în Florești, zona Muzeul Apei, informațiile obținute fiind în sensul că acest proiect aparține d-lui B. (f.70-71). De asemenea, reclamantul însoțit de unul dintre martori, s-a deplasat la locul unde urma să fie edificat imobilul și a aflat de la muncitori că blocul e construit de către dl. B., aceiași informație fiind obținută și de la o persoană care a cumpărat un apartament în același ansamblu.
La momentul încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare, reclamantul a fost însoțit de martorii Z. R. și C. O., aceștia declarând că la momentul încheierii actului d-l P. S. C. nu a adus la cunoștință reclamantului faptul că ansamblul imobiliar nu aparține d-lui B. și că d-l P. va fi proprietarul imobilelor ce se vor edifica. Martorul C. O. a declarat că atunci când s-a solicitat inserarea în contract a unor clauze noi, d-l P. a spus că îl va contacta telefonic pe d-l B., martorul neputând să dea informații cu privire la conținutul convorbirii.
Din declarația martorei B. D., care a atestat în calitate de avocat contractul încheiat între părți, rezultă că aceasta nu a adus la cunoștință promitenților cumpărători faptul că pârâții B. O. și B. A. D. au încheiat un antecontract de vânzare – cumpărare pentru terenul pe care urma să fie edificat ansamblul de locuințe cu S.C. LUC INVEST S.R.L. cu P. S. C. și cu R. Ladislau, considerând că nu era necesară oferirea acestor informații. Martorul P. S. C. a fost singurul care a arătat în cuprinsul declarației date că a adus la cunoștința promitenților cumpărători faptul că ansamblul rezidențial va fi edificat de dânsul și că la acel moment există o problemă cu cartea funciară în care este înscris terenul, această declarație neputând fi însă coroborată cu nici o altă probă administrat în cauză (f.73).
Astfel, raportat la declarațiile martorilor audiați, instanța reține că la momentul încheierii antecontractului de vânzare – cumpărare, reclamantul nu a avut cunoștință de raporturile juridice reale existente între pârâții B. O. și B. A. D. și mandatarul P. S. C., având convingerea că proprietar al terenului și administrator al ansamblului rezidențial din care făcea parte apartamentul contractat este pârâtul B. O..
Față de probele administrate în cauză, instanța a reținut că antecontractul de vânzare – cumpărare încheiat de mandatarul P. S. C. în numele mandanților produce efecte față de pârâți, aceștia fiind ținuți să execute obligațiile inserate în acest act juridic, conform dispozițiilor art. 1546 C.civil în vigoare la momentul nașterii raportului juridic. La încheierea antecontractului de vânzare cumpărare mandatarul a acționat în limitele mandatului, iar antecontractul de vânzare-cumpărare nu poate produce efecte între mandatar și reclamant. În cauză nu s-a făcut dovada faptului că mandatarul ar fi acționat cu depășirea limitelor mandatului, situație în care actul nu ar produse efecte juridice între reclamant și mandant, conform art. 1545 alin. 2 c.civ.
Pârâții au invocat faptul existenței unei simulații prin interpunere de persoane, însă instanța reține că în cauză nu au fost îndeplinite condițiile simulației. În cazul simulației, actul juridic se încheie între anumite persoane, fiind însoțit de un contract secret prin care se precizează că adevăratul beneficiar al contractului este o altă persoană decât cea care apare în actul public. Concomitent cu încheierea antecontractului de vânzare cumpărare încheiat între reclamant și pârât, act considerat a fi act public, nu a fost încheiat și un contraînscris din care să rezulte că promitent vânzător este o altă persoană decât cea menționată în actul public, din probele administrate în cauză rezultând că anterior încheierii actului sau ulterior acestuia între reclamant, pârâți și mandatarul P. S. C. nu a existat nici o înțelegere care să îndeplinească condițiile simulației prin interpunere de persoane.
Reținând că, în conformitate cu dispozițiile art. 969 cod civil convențiile legal făcute au putere de lege între părțile contractante, iar părțile trebuie să își îndeplinească obligațiile asumate, tribunalul a apreciat că pârâții nu și-au îndeplinit obligațiile inserate în sarcina lor, prin antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat cu reclamantul.
Astfel, deși vânzătorii s-au obligat să finalizeze construcția până cel târziu la data de 31.08.2008, această obligație nu a fost îndeplinită, martorul Z. A. R. arătând că lucrările de construcție nu s-au derulat în mod constant și că apartamentul care a făcut obiectul contractului de vânzare-cumpărare a fost vândut ulterior altei persoane. Această afirmație a fost susținută și de martorul P. Sancu C. care a arătat că, din eroare, același apartament a fost vândut unei alte persoane, fapt ce a determinat inițierea unor discuții cu reclamantul în vederea remedierii acestei situații.
Pârâții nu și-au îndeplinit nici restul obligațiilor asumate prin art. 4-11 din contract deoarece au procedat la vânzarea terenului pe care urma a fi edificată construcția în urma acestei vânzări, pârâții nemaiputând să își îndeplinească obligația de a perfecta actul de vânzare în formă autentică. De asemenea, după transferarea dreptului de proprietatea supra terenului în favoarea unor persoane, asupra terenului, apoi asupra construcțiilor edificate au fost edificate au fost înscrise și drepturi de ipotecă în favoarea unor instituții bancare, în acest sens fiind declarația martorului P. S. C..
Sancțiunea care intervine în cazul neîndeplinirii culpabile a obligațiilor asumate printr-un contract sinalagmatic este rezoluțiunea actului.
În contractul încheiat între părți a fost inserat un pact comisoriu de gradul III, această calificare fiind determinată de faptul că în clauza inserată în art. 11 s-a arătat că promitentul cumpărător este îndreptățit să solicite rezilierea de plin drept și nu este făcută mențiunea expresă că actul se consideră desființat de drept, această din urmă mențiune permițând calificarea pactului comisoriu ca fiind de gradul IV.
În cazul pactului comisoriu de grad III rezoluțiunea operează de drept însă este necesară intervenția instanței de judecată care trebuie să verifice dacă partea a fost pusă în întârziere, în cazul de față, pârâții fiind notificați în vederea îndepliniri obligațiilor asumate (f.21-23).
Instanța de fond a reținut că actul autentic de vânzare-cumpărare prin care pârâții au transferat dreptul de proprietate asupra terenului pe care urma a fi edificat blocul de locuințe nu îndeplinește, raportat la persoana reclamantului, condițiile subrogării sau ale novației, ca și modalități de modificare a antecontractului de vânzare-cumpărare ce face obiectul prezentului litigiu. Este adevărat că în acest act autentic cumpărătorul a declarat că își asumă toate antecontractele de vânzare – cumpărare încheiate în numele vânzătorului de către P. S. C. în baza procurii autentificate sub nr. 843/2007, cumpărătorul subrogându-se în aceste antecontracte și preluând toate drepturile și obligațiile izvorâte din acestea. Însă, această clauză nu are efectele unei subrogații convenționale, deoarece în executarea antecontractului de vânzare-cumpărare reclamantul are calitatea de creditor al obligației pârâților de a transfera dreptul de proprietate, iar condițiile unei subrogații consimțite de creditor nu sunt îndeplinite deoarece ar fi trebuit ca reclamantul să fi primit executarea obligației de la o altă persoană decât pârâții și să transmită acestei persoane drepturile deținute împotriva pârâților. De asemenea, nici o subrogație prin schimbare de debitor nu a avut loc, aceasta fiind reglementată de dispozițiile art. 1.107 alin. 2 c.civ. cu o aplicație limitată la contractele de împrumut.
S-a reținut că în cauză nu sunt îndeplinite nici condițiile novației deoarece, această operațiune juridică presupune intenția tuturor părților de a nova, în cazul de față un consimțământ al reclamantului nefiind obținut.
Astfel, raportat la dispozițiile art. 969 și art. 1020 C.civ, instanța de fond a dispus rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare, atestat sub nr. 10/ 12.02.2012, de către avocat D. B., încheiat între reclamant și pârâți și, ca o consecință a rezoluțiunii, a dispus repunerea părților în situația anterioară în sensul obligării pârâților să restituie reclamantului suma de 30.000 euro, plătită cu titlu de preț. În dispozițiile art. 11 din contractul încheiat între părți a fost inserată și o clauză penală prin care s-a procedat la evaluarea prejudiciului cauzat reclamantului în cazul în care intervine rezoluțiunea actului, acest prejudiciu fiind evaluat la suma de 90.000 euro, reprezentând de trei ori prețul achitat de reclamant, urmând ca pârâții să fie obligați să plătească, cu titlul de despăgubiri, această sumă.
Reținând culpa procesuală a pârâților, în baza art. 274 C.proc.civ., aceștia au fost obligați să plătească cheltuieli de judecată în cuantum de 12.558 lei, reprezentând taxă judiciară de timbru, timbru judiciar și onorariu avocat.
II. Împotriva acestei sentințe au declarat apel pârâții B. A. D. și B. O. solicitând modificarea în tot a sentinței civile numărul 1460/2012 si respingerea acțiunii promovate de intimate; în temeiul art. 280. Cod procedura Civila suspendarea executării sentinței civile nr.1460/2012 .
În motivarea cererii de apel pârâții au relevat că prima instanță a realizat o greșită aplicare a prevederilor legale incidente în materia analizată întrucât la încheierea contractului promitenții vânzători nu au participat personal, actul fiind încheiat de ei prin mandatarul PARTILA S. C., în baza procurii speciale nr. 843/16.05.2007, autentificata de notarul public F. T. M.. Din cuprinsul acestei procuri, rezulta ca paratii l-au împuternicit cu puteri depline pe PARTILA S. C. ca, în numele lor si pentru ei, sa vândă la cine va considera de cuviința si la prețul pe care il considera de cuviința, purtând întreaga responsabilitate a actelor de vânzare-cumpărare încheiate, apartamentele care se vor construi pe terenul în suprafața de 7.722 mp, situat în . Muzeul Apei de către ., precum si cota aferenta apartamentelor din teren. În acest scop, mandatarul a fost împuternicit sa încheie contracte de vânzare-cumpărare pentru parati si în numele acestora, sa stabilească clauzele vânzării, sa stabilească si sa primească pentru parati prețul vânzării.
După cum se poate observa din conținutul procurii speciale nr. 843/16.05.2007, apelanții au împuternicit pe mandatarul PARTILA S. C., în mod exclusiv doar sa vândă la cine va considera de cuviința si la prețul pe care il considera acceptabil, apartamentele ce se vor construi pe terenul din . S.C. LUC INVEST S.R.L. Acesta este singurul act de dispoziție pentru care mandatarul l-a primit în procura speciala, reprezentantul pârâților nefiind mandatat să asume în numele mandanților obligația edificării, nici să stipuleze clauze penale de agravare a răspunderii.
În situația încălcării prevederilor contractuale legate de construirea apartamentelor si de orice alt aspect care excede actului juridic de vânzare, pe care mandatarul si le-a asumat împreuna cu terții contractanți înafara conținutului expres al procurii acordate de apelanți, răspunderea revine de drept mandatarului și nu mandanților.
Nu exista nici un dubiu în faptul ca atât terții cat si mandatarul au cunoscut conținutul acestei procuri, conținut la care face trimitere si antecontractul în litigiu.
Obligațiile inserate la art. 4-11 din antecontract în sarcina apelanților, reprezintă depășiri certe ale împuternicirilor primite de către mandatari, în condițiile în care atât mandatarul cat si terțul au cunoscut conținutul procurii si pe care apelanții nu le-au ratificat nici expres si nici tacit.
Clauza penală prevăzută la art. 11, în temeiul căreia în situația rezilierii de plin drept a antecontractului apelanții sunt obligați să restituie triplul prețului, reprezintă un act juridic de dispoziție. Fiind un act juridic de dispoziție conform prevederilor art. 1536 Vechiul Cod Civil alin 2, „când e vorba de înstrăinare ipotecara sau de facere a unor acte ce trec peste administrația ordinara, mandatul trebuie sa fie special. "
Mandatul în temeiul căruia PARTILA S. C. a încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare nu avea în conținutul sau o asemenea prevedere. Rezulta ca aceasta obligație a fost asumata de mandatar înafara limitelor mandatului, iar conform art. 1546 Vechiul Cod Civil „mandantul este îndatorat a îndeplini obligațiile contractate de către mandatar în limitele puterilor date. Nu este îndatorat pentru tot ceea ce mandatarul ar fi făcut afara din limitele puterilor sale ...."
Rezulta clar ca aceasta obligație a fost trecuta în antecontract în sarcina apelanților înafara unei procuri speciale acordate mandatarului, sens în care ea nu poate crea nici o obligație.
În opinia apelanților, singura obligație asumată a fost cea de a vinde apartamentul care va fi construit la termenul stabilit în contract. Conform prevederilor art. 3 din antecontract transferul dreptului de proprietate urma a se realiza prin act autentic la 10 zile de la data eliberării CF, termen care nu s-a împlinit încă iar intimatul nu i-a adresat nicio invitație pentru a se prezenta la notar în vederea încheierii actului. Rezultă așadar că apelanții nu au încălcat unica obligație contractuală pe care și-au asumat-o în temeiul procurii speciale pe care au acordat-o mandatarului Partila S. C..
Mai afirmă apelanții că în mod greșit prima instanță a reținut că aceștia și-ar fi asumat obligația de a nu vinde terenul pe care se va edifica blocul din care urma să facă parte apartamentul, obiect al contractului și de a nu-l greva cu ipoteci.
În realitate o asemenea prevedere contractuală în ceea ce privește terenul nu există în contract, iar obligația de a nu greva cu ipoteci apartamentul și de a nu-l înstrăina unei alte persoane a fost întrutotul îndeplinită. O simplă analiză a CF demonstrează faptul că apartamentul nu a fost grevat și nici înstrăinat, nefiind nici măcar înscris în CF. Mai susțin apelanții că sunt în măsură să își îndeplinească obligația de a transfera proprietatea asupra apartamentului în momentul în care intimatul îi va adresa o solicitare în termenul contractual de 10 zile de la întabularea apartamentului în CF.
În ce privește obligația de construi apartamentul într-un anumit termen, prin procura autentificată apelanții s-au angajat doar să vândă apartamentul ce urma să fie construit de o anume persoană juridică, iar nu de apelanți. Apelanții afirmă că nu au avut calitatea de asociați sau administratori ai respectivei persoane juridice.
Apelanții consideră netemeinică soluția instanței de fond în privința admiterii petitului privind rezoluțiunea antecontractului, susținând că antecontractul semnat cu intimatul era unul cu executare succesivă astfel că sancțiunea aplicabilă era rezilierea iar nu rezoluțiunea, iar capătul de cerere privind restabilirea situației anterioare și restituirea prețului trebuia respins ca o consecință a respingerii petitului privind rezilierea.
Apelanții susțin că antecontractul era unul cu executare succesivă întruât acesta urma să se execute treptat, mai întâi să se finalizeze construcția, apoi întabularea și doar ulterior vânzarea efectivă.
III.Prin întâmpinarea depusă la dosar în data de 31 octombrie 2012 reclamantul F. O. G. a solicitat respingerea apelului promovat de pârâții B. O. și B. A. D. ca nefondat.
Intimații au relevat că, în fata instanței de fond, apelanții parați s-au aparat prin invocarea în cauza a unei simulații prin interpunere de persoane si nu au invocat vreo depășire a mandatului de către mandatar. De altfel, cu privire la aceasta chestiune nici nu s-au formulat critici în apel, decizia instanței cu privire la modalitatea dezlegării acestei aparari fiind deci considerata legala.
Intimații au solicitat înlăturarea apărării referitoare depășirea limitelor mandatului. Din lecturarea acestei procuri se observa foarte clar ca mandatarul are împuternicire sa stabilească clauzele vânzării, sa încheie antecontracte de vânzare-cumpărare, sa încaseze prețul convenit, totul în numele si pe seama apelanților. A susține ca procura în cauza privește doar vânzarea exclusiv fara alte obligații si drepturi încalcă atât regulile mandatului cat si buna credința. Pentru încasarea prețului si restul clauzelor care conferă drepturi, mandatul este perfect legal iar pentru obligațiile asumate prin contract, mandatul este "depășit" raționamentul este ilogic juridic. în plus, toate chestiunile invocate de către apelanți în susținerea acestei poziții se refera la desocotirea mandatarului fata de mandanți si nu privește relația cu terții. Mandatarul este un contract consensual. Partile obișnuiesc sa il redacteze în scris tocmai pentru ca terții sa fie în măsura sa verifice puterile acordate mandatarului precum si limitele în care acesta din urma poate contracta în numele mandantului. Atâta timp cat în prezentul mandat se prevede dreptul mandatarului de stabili clauzele vânzării, prețul, încheierea de antecontracte, este evident ca în raport de terți mandatarul nu a depășit împuternicirea acordata de apelanți. Apelanții încearcă sa promoveze ideea ca pentru clauza penala singur răspunzător este mandatarul Partila care este ținut de obligația de a garanta validitatea actelor juridice încheiate, or, aceasta ipoteza ar primi aplicație doar daca mandatarul a dat terților posibilitatea de a lua la cunoștința de întinderea împuternicirii si daca terții accepta sa contracteze cu mandatarul peste limitele mandatarului, situație în care legea (art. 1545 C.Civ.) presupune ca terții au luat asupra lor riscurile contractului încheiat în astfel de condiții. Mandatul în cauza este un act juridic cu putere publica care pana la revocare sau anulare face proba relației juridice dintre părți si este opozabil terților. De altfel, daca susținerea apelanților ar fi fost adevărata, ca mandatul este limitat si se refera doar la anumite fapte si persoane, atunci trebuia sa existe în cadrul procurii speciale - mandat o stipulație în favoarea tuturor viitorilor parteneri contractuali (R., Partila, Luc Invest) si s-ar fi specificat în antecontractul de vânzare-cumpărare faptul ca în viitor urmează ca proprietarul terenului si al apartamentului sa se schimbe.
Clauza penala este o clauza accesorie vânzării, iar apelanții l-au mandatat pe dl. Partila sa "stabilească clauzele vânzării". Astfel cum s-a specificat în doctrina, specializarea mandatului "nu trebuie dusa la extrem, mandatul va fi cu suficiență special daca va indica natura operației juridice si obiectul ei. Natura procurii si obiectul acesteia sunt clar: mandatarea perfectării de antecontracte de vânzare, negociere clauze, stabilire si încasare preț. Clauza penala nu reprezintă un act de dispoziție asupra patrimoniului mandanților apelanți ci face parte din ansamblul de drepturi si obligații asumate de către aceștia prin mandatar în administrarea afacerii cu imobilele construite în Floresti, .>
Cu privire la fondul cauzei, reclamantul a apreciat că instanța a dat o corecta dezlegare pricinii.
IV. Prin decizia civilă nr. 147 din 02.11.2012, pronunțată în dosarul nr._ al Curții de Apel Cluj, s-a luat act de renunțarea la judecarea cererii de suspendare a executării hotărârii apelate.
Prin aceeași decizie s-a admis apelul declarat de pârâții B. A. D. și B. O. împotriva sentinței civile nr. 1460 din 20.03.2012 pronunțată în dosar nr._ al Tribunalului Specializat Cluj, care a fost schimbă în tot, în sensul că s-a respins acțiunea precizată, iar intimatul reclamant a fost obligat să plătească apelanților 6.002,5 RON cu titlu de cheltuieli judiciare reprezentând taxă de timbru și timbru judiciar în apel.
V. Prin decizia civilă nr. 208 din 28.01.2014, dosar nr._, Î.C.C.J. a admis recursul declarat de reclamantul F. O. G. împotriva deciziei civile nr. 147/02.11.2012 pronunțată de Curtea de Apel Cluj – Secția a II-a Civilă, de C. Administrativ și Fiscal, iar decizia a fost casată și cauza a fost trimisă spre rejudecare aceleiași instanțe.
Pentru a decide astfel, Înalta Curte a reținut incidența motivelor de recurs prevăzute de art. 304 pct. 7, 8 și 9 C. proc.civ. statuând în sensul că instanța de apel a dat o interpretare greșită procurii autentificate sub nr. 843/16.05.2007 și clauzei stipulate la art. 11 din antecontract și nu a realizat o judecată în fapt a cererii referitoare la rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare încheiate de părțile litigiului la 12.02.2008.
Statuând asupra limitelor mandatului dat de către pârâții intimați, B. O. și B. A. D. mandatarului Părțilă S. C. în cuprinsul procurii autentificate sub nr. 843/16.05.2007, Înalta Curte a reținut că din inserarea mențiunii „purtând întreagă responsabilitate a actelor de vânzare-cumpărare încheiate" nu se poate desprinde concluzia depășirii evidente a limitelor mandatului. Reține Înalta Curte că în măsura în care procura fusese emisă la 16.05.2007 și a fost folosită de dl. Părțilă S. C. pentru reprezentarea, în aceeași manieră, a intereselor familiei B. la încheierea altor antecontracte de același tip fără să existe nicio reclamație sau contestație între părțile raportului de reprezentare, se poate susține cu temei faptul că mandatarul avea deplină putere de negociere pentru acest gen de acte.
Înalta Curte a mai reținut că instanța de apel a schimbat natura și înțelesul lămurit al clauzei inserate la art. 11 din antecontract prin calificarea acesteia ca fiind o clauză de arvună, deși în realitate aceasta are natura unei clauze penale. În plus, a conchis că nu există nicio îndoială asupra intenției părților la inserarea art. 11 in contract de natură sa justifice adaptarea clauzei penale in favoarea interesului debitorului obligat la despăgubire.
Măsura de casare cu trimitere spre rejudecare a fost justificată prin prisma nepronunțării instanței de apel asupra condițiilor rezoluțiunii, îndrumările date fiind în sensul stabilirii obiective a neîndeplinirii obligațiilor asumate, importanța lor concretă în economia contractului și dimensiunea neexecutării raportată ia cauza contractului sinalagmatic, precum și culpa părții în neexecutare.
VI. În rejudecare, cauza a fost înregistrată pe rolul Curții de Apel Cluj la data de 28.03.2014 sub nr._ .
Curtea a suplimentat probatoriul prin administrarea probei cu martori.
Analizând apelul formulat din perspectiva motivelor invocate, Curtea l-a apreciat ca fiind fondat din următoarele considerente:
În acord cu îndrumările date de Înalta Curte de Casație și Justiție, instanței de apel îi revine obligația de a analiza cerințele rezoluțiunii antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat la 06.02.2008 între părțile litigante în sensul stabilirii obiective a neîndeplinirii obligațiilor asumate, importanța lor concretă în economia contractului și dimensiunea neexecutării raportată la cauza contractului sinalagmatic, precum și culpa părții în neexecutare.
Rejudecarea apelului formulat de pârâții B. O. și B. A. D. urmează a se realiza cu respectarea prevederilor art. 315 alin. (1) C.proc.civ. În acord cu acest text de lege, în caz de casare, hotărârile instanței de recurs asupra problemelor de drept dezlegate, precum și asupra necesității administrării unor probe sunt obligatorii pentru judecătorii fondului. Această prevedere imperativă constituie garanția procesuală a principiului convențional al securității și certitudinii juridice, instanța a cărei hotărâre a fost casată fiind ținută în rejudecare să procedeze la reexaminarea cauzei, în speță, a apelului, în limita și cu respectarea dezlegărilor în drept pe care le conține decizia de casare și care au determinat casarea.
În privința problemelor de drept dezlegate, Curtea ia act cu titlu preliminar, de statuarea Înaltei Curți conform căreia antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat la 06.02.2008 de mandatarul Părțilă S. C. în numele apelanților B. O. și B. A. D. a respectat, în ansamblul clauzelor sale, limitele mandatului conferit acestuia prin procura autentificată sub nr. 843/16.05.2007.
Concluzia ce se poate desprinde din considerentele deciziei de casare este în sensul că toate clauzele inserate în antecontractul de vânzare-cumpărare sunt opozabile mandanților.
În aceste condiții, orice susținere contrară a apelanților B. O. și B. A. D. reiterată cu ocazia rejudecării apelului se impune a fi înlăturată în considerarea caracterului obligatoriu al deciziilor de casare asupra problemelor de drept dezlegate, obligativitate impusă de prevederile art. 315 C.proc.civ. Față de cuprinsul deciziei de casare, Curtea este dispensată de obligația de a analiza criticile apelanților expuse în memoriul apelului prin care se invoca depășirea limitelor mandatului la încheierea antecontractului de vânzare-cumpărare.
Procedând la verificarea condițiile rezoluțiunii în raport de situația dedusă judecății, Curtea reține următoarele:
În fapt, se constată că prin antecontractul de vânzare - cumpărare, încheiat la data de 6.02.2008 și atestat sub nr. 10/12.02.2008 de avocat D. B., pârâții B. O. și B. A. D., în calitate de promitenți vânzători s-au obligat să construiască un imobil de apartamente cu destinația de locuințe pe terenul proprietatea promitenților vânzători, situat în .. 17, Corp B2 și să vândă în favoarea pârâtului F. O. G., în calitate de promitent cumpărător, apartamentul nr.6 și cota indiviză din părțile comune și din terenul aferent.
Prin același contract, promitenții vânzători s-au obligat să dobândească imobilul – construcție prin construire, să nu îl înstrăineze sub nicio formă și să nu îl greveze cu ipoteci sau sarcini de altă natură (clauzele 4,5 și 6). De asemenea, promitenții vânzători au declarat că sunt titularii dreptului de proprietate asupra terenului pe care se va edifica construcția pe care nu l-au înstrăinat sub nicio formă și nu este grevat ce sarcini. Au mai afirmat că terenul nu face obiectul niciunei ipoteci sau sarcini de altă natură și nici nu există iminența unui litigiu care ar putea afecta dreptul de proprietate asupra terenului și construcției (clauzele 7, 8 și 9). La punctul 10 din antecontract, promitenții vânzători se obligă să nu înstrăineze cu niciun titlu apartamentul niciunei persoane fizice sau juridice și nici să-l greveze cu o sarcină sau servitute.
Promitentul cumpărător s-a obligat să se prezinte la notar în 10 zile de la data eliberării C.F.-ului pentru perfectarea contractului în forma autentică.
Rezoluțiunea antecontractului a fost solicitată de reclamant în considerarea faptului că promitenții cumpărători ar fi nesocotit obligațiile asumate la punctele 4 – 10 din antecontract, al căror conținut a fost prezentat în paragraful precedent.
Neexecutarea acestor obligații derivă, în opinia reclamantului, din împrejurarea că apelanții au vândut în data de 14.02.2008 terenul pe care urma să fie construit apartamentul în favoarea S.C. Luc Invest S.R.L., P. S. C., P. C. D., R. Ladislau, R. M.-C., iar noul proprietar a grevat terenul cu interdicție de înstrăinare și grevare și cu o ipotecă de rangul I în favoarea Piraeus Bank pentru suma de 500.000 euro și cu o promisiune de ipotecare a viitoarelor construcții. În C.F. mai este notată o somație execuțională în dosarul execuțional nr. 22/2009 al B.E.J. S. A. și un antecontract de vânzare-cumpărare asupra apartamentului promis reclamantului în favoarea unui terț.
Înscrisurile existente la dosarul cauzei confirmă faptul că anterior încheierii acestui antecontract de vânzare-cumpărare, pârâții B. O. și B. A. D. au încheiat la data de 16.05.2007 un antecontract de vânzare-cumpărare cu S.C. LUC INVEST S.R.L. prin care s-au obligat să vândă terenul în suprafață de 7.722 mp situat în . Apei
Ulterior, prin contractul de vânzare–cumpărare autentificat sub nr. 639/ 14.02.2008 de notarul public C. G. M., perfectat la două zile după încheierea antecontractului cu reclamantul din cauza de față, pârâții B. O. și B. A. D. au vândut către S.C. LUC INVEST S.R.L., P. S. C., căsătorit cu P. C. D. și R. Ladislau, căsătorit cu R. M. – C. terenul în suprafață totală de 7722 mp, înscris în CF_, CF_, CF_, CF_, CF,_, CF_, CF_, CF_ Florești.
Extrasul C.F. nr. 52.574 Florești, datat 29.04.2010, atestă de asemenea faptul că terenul pe care s-a construit apartamentul promis reclamantului a fost înstrăinat la data de 14.02.2008 numiților P. S. C., P. C. D., R. Ladislau, R. M.-C. și ipotecat sub C.1 în favoarea Piraeus Bank pentru suma de 500.000 euro. Totodată, notările de sub B.3, B.17, C.2 și C.3 confirmă celelalte susțineri ale reclamantului referitoare la existența somației execuționale, a interdicției de înstrăinare și a promisiunii de vânzare-cumpărare asupra apartamentului nr. 6 în favoarea unui terț, R. G. I..
Reclamantul a introdus acțiunea în despăgubiri în data de 20.08.2010, iar completarea prin care a solicitat rezoluțiunea contractului în data de 8 aprilie 2011.
Extrasul C.F. actualizat în anul 2014 al imobilului – apartament, respectiv C.F. nr._ – C.1 – U.6 depus cu ocazia rejudecării apelului atestă faptul că, în prezent, apartamentul nr. 6 situat în Florești, .. 13A se află în proprietatea S.C. Hold Invest S.R.L., nefiind grevat de vreo sarcină sau ipotecă. Același înscris demonstrează că recepția imobilului de către Primăria . loc prin procesul-verbal nr. 156/04.10.211, iar înscrierea imobilului în C.F. s-a realizat la data de 13.02.2013.
Dată fiind situația prezentată mai sus, Curtea apreciază că în mod corect a reținut prima instanță încălcarea obligațiilor asumate la punctele 4 – 10 din antecontractul de vânzare-cumpărare în sarcina apelanților.
Raportat la limitele investirii primei instanțe în ce privește cauza rezoluțiunii (aceasta fiind susținută de reclamant exclusiv din perspectiva neexecutării obligațiilor asumate la punctele 4 – 10) devin irelevante apărările apelanților prin care se afirmă că obligația de a vinde apartamentul în favoarea reclamantului nu a devenit scadentă nici măcar la momentul promovării apelului întrucât termenul contractual de 10 zile pentru prezentarea la notar în vederea semnării contractului în formă autentică nu a început să curgă, curgerea acestuia fiind legată de momentul înscrierii imobilului în C.F., operațiune care nu ar fi avut loc. Cum reclamantul nu a invocat în susținerea cererii de rezoluțiune neexecutarea clauzei referitoare la încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică în termenul convenit, aceasta apărare este străină de fondul cauzei și prin urmare va fi înlăturată.
Curtea nu achiesează nici la teza susținută de apelanți potrivit căreia obligațiile stipulate la punctele 4 – 10 au fost asumate doar în privința apartamentului, iar nu și a terenului. Cu alte cuvinte, se susține că apelanții s-au obligat să nu înstrăineze și să nu greveze apartamentul, iar nu terenul, iar din această perspectivă vânzarea terenului în favoarea numiților P. S. C., P. C. D., R. Ladislau și R. M.-C. nu ar echivala cu o neexecutare a obligațiilor sus amintite.
Curtea nu poate valida o astfel de teorie cât timp rezultă în mod neîndoielnic din cuprinsul clauzelor antecontractului că apelanții și-au asumat aceste obligații atât în privința apartamentului (clauzele 4,5,6, 9 și 10) cât și în privința terenului (clauzele 7 și 8).
Rezultă așadar că apelanții nu și-au îndeplinit obligația de a construi ei înșiși apartamentul, obligația fiind executată de către S.C. Hold Invest S.R.L. și nici obligația de a rămâne titulari ai dreptului de proprietate asupra terenului și construcției, imobilul teren fiind transmis mai întâi în favoarea numiților P. S. C., P. C. D., R. Ladislau, R. M.-C. și apoi în proprietatea S.C. Hold Invest S.R.L., iar imobilul – construcție fiind edificat tot de această din urmă persoană juridică.
Curtea apreciază că față de circumstanțele speței, stabilirea unei date prin raportare la care să se verifice îndeplinirea cerinței neexecutării obligațiilor asumate la punctele 4 – 10 este indiferentă deoarece cea mai importantă obligație asumată, aceea de a rămâne titular al dreptului de proprietate asupra terenului și construcției este încălcată inclusiv în prezent, imobilele ieșind din patrimoniul apelanților cu titlu definitiv.
Așadar determinantă în adoptarea deciziei de menținere a sancțiunii rezoluțiunii antecontractului de vânzare-cumpărare este împrejurarea că inclusiv în prezent apelanții se află în imposibilitatea de a perfecta contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică, aceștia nefiind titularii dreptului de proprietate asupra apartamentului și terenului aferent.
Imposibilitatea încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică din culpa apelanților rezidă din situația juridică a apartamentului care potrivit extrasului CF_-C1-U6 se află în proprietatea ..
Nu poate fi primită apărarea apelanților potrivit căreia această împrejurare nu ar avea o importanță majoră în economia contractului de vreme de S.C. Hold Invest S.R.L. și-a dat acordul pentru transmiterea dreptului de proprietate în favoarea reclamantului fără nicio speză suplimentară, deoarece subrogarea debitorului obligației de executat nu poate avea loc decât cu acordul creditorului, iar reclamantul a refuzat în mod categoric substituirea debitorului pentru considerente ce țin de solvabilitatea persoanelor cu care a convenit să contracteze iniția, prevalându-se pe toată durata procesului de un veritabil caracter intuitu personae al contractului încheiat.
Nu poate fi reținută critica apelanților în sensul că reclamantul poate și trebuie să opteze pentru executarea contractului de vreme ce acesta este construit și poate fi predat oricând deoarece potrivit dispozițiilor art. 1021 Cod civil, dreptul de opțiune între executarea silită și rezoluțiunea contractului aparține creditorului care și-a executat propria obligație derivând din respectivul contract sinalagmatic. Legiuitorul nu impune o ordine a exercitării celor doua variante, fiind necesar, însă, pentru a fi vorba de o veritabilă alegere ca executarea în natură să nu fi devenit imposibilă sau lipsită de interes pentru creditor. Instanța de judecata poate cenzura dreptul de opțiune al creditorului în ipoteza în care acesta solicită rezoluțiunea, deși neexecutarea obligațiilor pârâtului nu este atât de gravă încât să justifice aplicarea sancțiunii rezoluțiunii.
În cauză, ținând seama de faptul că apelanții au încălcat interdicția de a înstrăina imobilul promis reclamantului, împrejurare care era esențială pentru continuarea și derularea contractului încheiat între părți, cu temei a apreciat prima instanță că se impune aplicarea sancțiunii rezoluțiunii actului încheiat între părți. Sub acest aspect, este incontestabil că pierderea calității de proprietar de către vânzător constituie o neexecutare suficient de importantă pentru a justifica rezoluțiunea contractului.
Distinct de aceasta, Curtea constată că încălcarea obligației de a nu ipoteca sau greva cu alte sarcini terenul și apartamentul subzista la momentul introducerii acțiunii în rezoluțiune, terenul fiind ipotecat în favoarea Piraeus Bank iar în privința apartamentului era notată o promisiune de ipotecare în favoarea aceluiași creditor, astfel că opțiunea reclamantului la momentul sesizării instanței de a solicita rezoluțiunea antecontractului era justificată. Nicio persoană prudentă și diligentă nu este interesată în mod obișnuit să achiziționeze un imobil ipotecat.
Evaluând însă importanța neexecutării de către apelanți a acestei obligații prin raportare la situația juridică actuală a imobilului care demonstrează lipsa sarcinilor, Curtea admite că nesocotirea, illo tempore, de către apelanți a obligației de a nu grava cu sarcini imobilul nu poate constitui actualmente un temei justificat pentru rezoluțiunea contractului de vreme ce sarcinile au fost radiate prin diligențele proprietarului actual.
Incidentul ivit ca urmare a încheierii unei promisiuni de vânzare-cumpărare cu o terță persoană pentru același apartament nu poate justifica la momentul actual aplicarea sancțiunii rezoluțiunii și activarea clauzei penale deoarece acest impediment a fost înlăturat pe cale amiabilă încă din luna mai 2010, moment la care terțul R. G. I. a acceptat să renunțe la apartamentul nr. 6 în schimbul unui alt apartament oferit de constructor. Prin urmare, fapta imputată nu afecta posibilitatea executării contractului nici măcar la momentul sesizării instanței ( august 2010).
Curtea reține existența unei culpe evidente în neexecutarea contractului în sarcina apelanților de vreme ce înstrăinarea terenului a fost consecința unei acțiuni benevole a acestora, iar dobândirea apartamentului prin construire în patrimoniul unei alte persoane a fost consecința firească a aceleiași acțiuni imputabile apelanților. Conduita apelanților este cu atât mai condamnabilă cu cât aceștia, deși prefigurau că vor înstrăina terenul, fiind deja încheiat un antecontract de vânzare-cumpărare cu ., și-au asumat în mod explicit angajamentul de a nu transmite dreptul de proprietate unei alte persoane, „garantând” executarea acestei obligații prin inserarea unei clauze penale extrem de oneroase tocmai pentru a crea reclamantului convingerea asupra bonității sale.
Invitațiile verbale adresate în mod repetat reclamantului de a recepționa imobilul nu pot conduce la exonerarea de răspundere a apelanților deoarece au intervenit tardiv, respectiv după exercitarea dreptului de opțiune pentru rezoluțiunea contractului și au emanat de la persoane care nu dețineau în proprietate apartamentul în litigiu.
Conform art.969 C.civ., convențiile legal făcute au putere de lege între părțile contractante, iar părțile trebuie să-și îndeplinească obligațiile asumate. Apelanții nu și-au îndeplinit principala obligație asumată de a nu înstrăina imobilul în favoarea unor terți, iar sancțiunea care intervine în cazul neexecutării culpabile a obligațiilor asumate printr-un contract sinalagmatic este rezoluțiunea actului la cererea creditorului care și-a îndeplinit obligația corelativă, conform art.1020 C.civ. Contrar susținerilor apelanților, rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare operează pentru neîndeplinirea oricărei obligații contractuale esențiale, iar nu doar pentru neexecutarea obligației principale potrivit naturii contractului.
În cererea de chemare în judecată, astfel cum a fost modificată, reclamantul a solicitat și obligarea pârâților la restituirea sumei de 30.000 euro achitată cu titlu de preț și la plata sumei de 90.000 euro cu titlu de penalitate în baza clauzei contractuale stipulate la punctul 11 din antecontract.
Prima instanță a dispus obligarea pârâților la plata ambelor sume în favoarea reclamantului, 30.000 euro ca efect al repunerii părților în situația anterioară – reprezentând prețul achitat în temeiul antecontractului -, iar 90.000 euro cu titlu de despăgubiri în temeiul clauzei penale.
Apelanții au antamat chestiunea imposibilității cumulării clauzei penale cu restituirea prețului din perspectiva inaplicabilității sancțiunii rezoluțiunii, aceștia susținând că este aplicabilă sancțiunea rezilierii care ar face imposibilă restabilirea situației anterioare prin restituirea prețului.
Curtea va valida această apărare însă nu din perspectiva susținută de apelanți, ci în considerarea caracterului compensatoriu al clauzei penale de care se prevalează reclamantul.
Curtea nu achiesează la poziția apelanților potrivit căreia sancțiunea aplicabilă în cazul neexecutării antecontractului perfectat între părți ar fi rezilierea deoarece contractul în litigiu nu este unul cu executare succesivă, ci unul cu executare uno ictu, obligația principală asumată de către promitenții-cumpărători fiind aceea de a transfera dreptul de proprietate asupra apartamentului construit, obligație ce se transmite instantaneu la momentul încheierii contractului în formă autentică. Obligația corelativă de plată a prețului s-a executat de asemenea tot dintr-o dată, la momentul încheierii antecontractului. Instituirea unor termene în favoarea promitenților vânzători pentru executarea unor obligații accesorii precum predarea posesiei, înscrierea imobilului în CF nu imprimă contractului caracteristicile unui contract cu executare succesivă.
De altfel această chestiune litigioasă a fost implicit tranșată de către instanța de control judiciar în detrimentul apelanților cât timp îndrumările date prin decizia de casare au fost formulate în sensul de a se proceda la analiza condițiilor rezoluțiunii, iar nu a celor privitoare la reziliere, dezlegarea dată de instanța de recurs fiind obligatorie pentru instanța de apel.
Instanța de apel apreciază că acordarea cumulată a celor 2 sume pretinse de reclamant contravine principiului forței obligatorii a contractului încheiat între părți și principiilor generale de drept care guvernează materia răspunderii contractuale ce intervine în cazul neexecutării culpabile a obligațiilor asumate.
Evaluarea prejudiciului ce se impune a fi reparat în cazul angajării răspunderii contractuale se poate realiza în trei modalități: pe cale judiciară, pe cale legală sau pe cale convențională.
Părțile din litigiu de față au optat pentru evaluarea convențională a prejudiciului ce s-ar ivi în cazul neexecutării obligațiilor contractuale inserate la punctele 4-10 din antecontractul de vânzare-cumpărare prin inserarea unei clauze penale de la punctul 11.
Clauza penală a fost redactată după cum urmează: „ În situația în care promitenții vânzători vor încălca obligațiile asumate prin art. 4-10, promitenții cumpărători sunt îndreptățiți să solicite rezilierea de plin drept a prezentului antecontract, fără somație, fără trecerea vreunui termen, fără intervenția instanței de judecată, promitenții vânzători obligându-se a achita cu titlu de penalitate de 3 ori suma plătită acestora prin prezentul antecontract de către promitenții cumpărători”.
Din conținutul clauzei penale rezultă cu prisosință că părțile contractante au evaluat daunele compensatorii pe care promitenții vânzători sunt datori să le plătească promitentului cumpărător în scopul reparării prejudiciului care i-a fost cauzat prin neexecutarea obligațiilor asumate prin art. 4-10, estimând prejudiciu la o sumă întreită prețului vânzării, respectiv la 90.000 euro.
Clauza penală este definită în doctrină ca fiind acea clauză prin care debitorul se obligă să plătească creditorului o sumă de bani sau să îndeplinească o altă prestație în favoarea acestuia în cazul neexecutării ilicite a obligațiilor contractuale. Clauza penală poate fi stipulată pentru simpla întârziere în executare ori pentru neexecutarea totală sau parțială a obligațiilor contractuale. În cazul în care clauza penală este stipulată pentru neexecutare, aceasta constituie un mod forfetar de determinare a despăgubirilor care pot fi datorate în cazul neexecutării contractului, dată fiind funcția reparatorie pe care o îndeplinește clauza penală.
Din modalitatea în care a fost redactată clauza, rezultă cu prisosință că intenția internă comună a părților a fost aceea de a se plăti în favoarea reclamantului o sumă forfetară de 90.000 euro în ipoteza nerespectării de către promitenții-vânzători a obligațiile asumate prin art. 4-10, fără a se conveni asupra posibilității de a cumula această sumă cu restituirea prețului deja achitat de 30.000 euro. În ipoteza în care s-ar admite că reclamantul este îndreptățit și la restituirea prețului s-ar ajunge în mod implicit la o agravare a răspunderii contractuale prin augmentarea cuantumului daunelor compensatorii deja stabilite prin clauza penală, ceea ce contravine principiului echității, bunei-credințe și echilibrului între prestațiile părților.
De asemenea, Curtea urmează a da valențe și prevederilor art. 983 C civ. care dispun că atunci când există îndoială, clauzele contractuale se interpretează în favoarea celui care se obligă. Îndoiala cu privire la posibilitatea cumulării sumei forfetare de 90.000 euro cu restituirea prețului deja achitat derivă pe de o parte din modalitatea în care părțile au înțeles să stabilească întinderea despăgubirilor – de trei ori prețul achitat – modalitatea care presupunea implicit restituirea prețului și adăugarea a încă 60.000 euro, iar pe de altă parte din faptul că daunele compensatorii stabilite sunt manifest de excesive încât să permită cumularea plății acestora cu restabilirea situației anterioare prin restituirea prețului în ipoteza în care rezoluțiunea contractului se pronunță pe temeiul contractual prevăzut de art. 11, respectiv pentru neexecutarea obligațiilor asumate prin art. 4-10 din antecontract.
Din această perspectivă se impune admiterea apelului declarat de pârâții B. O. și B., sentința civilă pronunțată de prima instanță urmând a fi schimbată în parte în sensul obligării pârâților doar la plata sumei de 90.000 euro cu titlu de despăgubiri în favoarea reclamantului și a respingerii cererii reclamantului având ca obiect restituirea prețului de 30.000 euro.
Față de toate aceste considerente, în temeiul art. 296 C.proc.civ Curtea va admite apelul declarat de pârâții B. O. și B. A.-D. împotriva sentinței civile nr. 1.460 din 20 martie 2012, pronunțată în dosarul nr._ al Tribunalului Specializat Cluj, pe care o va schimba în parte în sensul că admiterii în parte a acțiunii reclamantului și obligării pârâțiilor la plata sumei de 90.000 euro cu titlu de despăgubiri în favoarea reclamantului. Se va respinge cererea reclamantului având ca obiect restituirea sumei de 30.000 euro.
Având în vedere că pretențiile reclamantului au fost admise doar în parte, Curtea va da eficiență prevederilor 276 C.proc.civ sens în care va diminua cheltuielile de judecată de la suma de_ lei acordate de prima instanță la 9.423 lei, sumă care include 1500 lei onorariu avocațial și 7923 lei taxă judiciară de timbru încuviințată proporțional cu pretențiile admise.
Vor fi păstrate restul dispozițiilor sentinței apelate.
De asemenea în temeiul art. 274 și 276 C.proc. civ Curtea va obliga apelanții la plata sumei de 21.961,5 lei în favoarea intimatului, reprezentând cheltuieli de judecată în etapa apelului, în ambele cicluri procesuale, și în etapa recursului soluționat de I.C.C.J. Cuantumul cheltuielilor de judecată acordate de instanța de apel se compun din 1500 lei – onorariu avocațial - în primul ciclu procesual al apelului, 7.500 lei - onorariu avocațial - în al doilea ciclu procesual al apelului, 9.000 lei onorariu avocațial în etapa recursului și 3961,5 lei taxă judiciară de timbru datorată pentru recursul formulat, în stabilirea acestor sume ținându-se seama de măsura în care pretențiile reclamantului au fost admise.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Admite apelul declarat de pârâții B. O. și B. A.-D., domiciliați în Cluj-N., ., jud. Cluj, împotriva sentinței civile nr. 1.460 din 20 martie 2012, pronunțată în dosarul nr._ al Tribunalului Specializat Cluj, pe care o schimbă în parte în sensul că admite în parte acțiunea reclamantului și obligă pârâții la plata sumei de 90.000 euro cu titlu de despăgubiri în favoarea reclamantului.
Respinge cererea reclamantului având ca obiect restituirea sumei de 30.000 euro.
Obligă pârâții să plătească reclamantului suma de 9.423 lei cu titlu de cheltuieli de judecată, în primă instanță.
Păstrează restul dispozițiilor sentinței apelate.
Obligă apelanții la plata sumei de 21.961,5 lei în favoarea intimatului, reprezentând cheltuieli de judecată în etapa apelului și a recursului soluționat de I.C.C.J..
Decizia este definitivă și executorie.
Cu drept de recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședința publică din 6 iunie 2014.
PREȘEDINTE, M.-I. I. | JUDECĂTOR, M. B. | |
GREFIER, pt.A. B. în c.odihnă, semnează P. GREFIER, M. T. |
Red.M.I.I./18.07.2014.
Dact.H.C./4 ex.
Jud.fond: S. I..
| ← Plângere împotriva rezoluţiei directorului ORC. Decizia nr.... | Radieri ca urmare a dizolvării. Hotărâre din 03-10-2014,... → |
|---|
