Acţiune în constatare. Contract de închiriere. Interpretare clauze. Realizarea unui acord de voinţă în privinţa unei promisiuni bilaterale de vânzare-cumpărare.
| Comentarii |
|
Art. 304 pct. 8 Cod procedură civilă 1865
Art. 982 cod civil 1864
Critica ce vizează strict modalitatea de interpretare a actului juridic denumit „contract de închiriere ” se încadrează în motivul de nelegalitateprevăzut de art.304pct.8 C.pr.civilă de la 1865 şi urmează a fi analizat de instanţa de recurs.
Astfel, operaţiunea interpretării contractului, necesară pentru determinarea înţelesului exact al clauzelor contractuale, în strânsă corelaţie cu voinţa internă a părţilor, permite o corectă determinare a însăşi forţei obligatorii a acestuia.
Clauzele oricărui contract alcătuiesc un întreg şi astfel ele nu pot fi desprinse de contextul în care se încadrează, regulă de interpretare care rezultă din prevederile art.982 C.civil de la 1864, conform cărora „toate clauzele convenţiilor se interpretează unele prin altele, dându-se fiecărei înţelesul ce rezultă din actul întreg”.
Clauza inserată în cuprinsul art. 3 din contract este specifică unui antecontract de vânzare-cumpărare şi interpretată în ansamblul întregului act (şi nu în afara contractului în ansamblu), dovedeşte, din nou, că intenţia părţilor a fost ca la momentul încheierii convenţiei, să realizeze un acord de voinţă în privinţa unei promisiuni bilaterale de vânzare-cumpărare.
Decizia civilă nr. 513/30.06.2014 Dosar nr. 15975/212/2012
1. Prin sentinţa civilă nr. 10228/26.07.2013, Judecătoria Constanţa a admis în parte acţiunea formulată de reclamantul [...] în contradictoriu cu pârâta SC [...] SA CONSTANŢA, a constatat natura juridică a contractului nr. 32381/22.12.2008 încheiat de părţi drept antecontract de vânzare-cumpărare a apartamentului nr. ..., ..., situat în Constanţa, ..., a dispus rezoluţiunea contractului astfel calificat şi obligarea pârâtei SC [...] SA CONSTANŢA la plata către reclamantă a sumei de 118.980,41 de lei cu titlu de daune interese.
A fost respinsă cererea privind instituirea dreptului de retenţie până la momentul plăţii actualizate a daunelor interese, ca neîntemeiată, precum şi cererea reconvenţională, pârâta fiind îndatorată la plata către reclamantă a sumei de 6282, cu titlu de cheltuieli de judecată.
S-a reţinut că prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Constanţa la data de 25.06.2012 sub nr. 15975/212/2012, astfel cum a fost precizată la termenul din 24.10.2012, reclamantul [...] a chemat în judecată pârâta SC [...] SA, solicitând autorităţii judiciare să califice operaţiunea juridică constatată prin înscrisul intitulat Contract nr. ,../22.12.2008 încheiat de părţi drept antecontract de vânzare-cumpărare a apartamentului nr. ..., situat în Constanţa, ...; totodată, reclamantul a solicitat să se dispună rezoluţiunea/rezilierea antecontractului de vânzare-cumpărare şi obligarea pârâtei la plata daunelor interese reprezentând ratele şi accesoriile facturate şi încasate de pârâtă ca preţ al apartamentului în litigiu, cu instituirea unui drept de retenţie până la momentul plăţii actualizate a daunelor interese şi cu obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecată.
Reclamantul relevă în susţinere că la data de 22.12.2008, ca urmare a ofertei făcute de pârâta SC [...] SA pentru vânzarea apartamentelor din blocul [...] situate în Constanţa, ..., a încheiat cu aceasta contractul nr. 32381 pentru cumpărarea apartamentului nr. ..., compus din 2 camere şi dependinţe, preluat în baza procesului verbal de predare din 12.01.2009; actul juridic încheiat, intitulat impropriu “contract de închiriere ” a fost iniţiat de pârâtă, care s-a obligat ca, de la data încheierii acestui contract, să vândă în orice moment apartamentul dacă reclamanta îşi va exprima această opţiune; celelalte clauze, stabilite unilateral de către pârâtă, vizează modalitatea de plată a preţului în rate, eşalonat pe o perioadă de 10 ani, 9 luni şi 28 de zile, cuantumul de 700 de euro lunar, plata în avans a preţului în sumă de 7000 de euro pentru perioada 10.01.2009 - 28.10.2019 , precum şi alte obligaţii ce revin părţilor; aceste clauze, stabilite unilateral, sunt susceptibile de mai multe interpretări şi pentru stabilirea înţelesului lor, în calitate de parte contractantă cumpărător, a solicitat conducerii pârâtei să clarifice natura juridică a contractului; conducerea pârâtei, analizând sesizarea şi conţinutul contractului, a stabilit că forma de închiriere este imperfectă, iar actul încheiat reprezintă o vânzare-cumpărare, plata ratelor fiind considerată ca parte a preţului; la 9.09.2011, reclamanta a solicitat conducerii pârâtei SC [...] SA - alături de alţi beneficiari cumpărători -perfectarea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică; pârâta a propus un al doilea antecontract de vânzare-cumpărare, suprapus pe cel iniţial, cu clauze împovărătoare, rezultând că nu înţelege să-şi execute obligaţiile asumate prin antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat la data de 22.12.2008.
Pârâta SC [...] SA CONSTANŢA a formulat întâmpinare, prin care a solicitat respingerea cererii de chemare în judecată ca neîntemeiată; a invocat excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune, raportat la capetele de cerere privind rezoluţiunea contractului încheiat de părţi şi plata de daune interese reprezentate de ratele şi accesoriile facturate de pârâtă ca preţ al apartamentului în litigiu; în ce priveşte fondul cauzei, s-a arătat că între părţi s-a încheiat contractul de închiriere nr. ,../22.12.2008, având ca obiect închirierea, pentru o perioadă de 10 ani a apartamentului nr. ... din blocul [...] situate pe ...; natura contractului poate fi determinată uşor, clauzele sunt enunţate în termeni clari şi dau posibilitatea părţilor şi instanţei de judecată să identifice voinţa reală manifestată la data semnării contractului; prezenţa clauzei din art.3 nu schimbă natura contractului, cu atât mai mult cu cât există şi clauza potrivit căreia părţile convin ca acest contract nu poate fi interpretat ca un contract de leasing.
Reconvenţional, pârâta a solicitat constatarea rezilierii contractului de închiriere nr. ,../22.12.2008, evacuarea reclamantului din apartamentul nr. ..., obligarea reclamantului la plata sumei de 8804,88 lei reprezentând contravaloarea chiriei aferente imobilului pentru lunile mai -septembrie 2012, precum şi la plata penalităţilor de întârziere calculate de la data scadenţei până în prezent şi acordarea lor în continuare până la achitarea debitului restant; pârâta reconvenientă subliniază că rezilierea contractului de închiriere are drept temei art. 6 din contract, potrivit căruia neplata la termen a 3 chirii va fi considerată o încălcare a contractului, având drept consecinţă rezilierea de drept a contractului, fără somaţie, fără punerea în întârziere şi fără intervenţia instanţelor judecătoreşti sau o altă formalitate prealabilă; reclamanta nu a mai achitat chiria datorată încă din luna iunie 2012, iar în cazul rezilierii contractului pentru neplata chiriei, chiriaşul este obligat să elibereze imediat şi să predea apartamentul închiriat, precum şi să achite toate obligaţiile de plată rezultate din contract.
Prin încheierea de şedinţă din 9.01.2013, Judecătoria Constanţa a respins excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune raportat la capătul de cerere privind rezoluţiunea contractului încheiat de părţi şi la plata de daune interese.
Pe fond a reţinut că natura juridică a contractului nr. ,../22.12.2009 se va determina în funcţie de clauzele contractuale cuprinse în actul juridic încheiat de părţi şi de conduita lor în executarea acestui contract; potrivit acestui contract (cap. II ) primul, în calitate de locator închiriază, iar al doilea, în calitate de locatar, ia cu chirie apartamentul nr. ...; potrivit cap. III, termenul de închiriere este de 10 ani 9 luni şi 28 zile cu începere de la data de 01.01.2009 şi este valabil până la data de 28.10.2019; la data semnării contractului, locatorul se obligă să vândă în orice moment, pe perioada de derulare a prezentului contract de închiriere, locatarului, dacă acesta îşi exprimă opţiunea de vânzare-cumpărare a apartamentului cu condiţia ca suma achitată să reprezinte integral suma rămasă de încasat până la expirarea contului; în baza cap. IV, chiria aferentă apartamentului închiriat este lunară, în sumă de 707 euro/lună; chiriaşul va achita şi toate taxele locale sau centrale apartamentului închiriat, precum şi costurile aferente prin administrare proprie, prin asociaţia de locatari pentru întreţinerea imobilului; la data încheierii prezentului contract, locatarul va achita în avans echivalentul a 7000 de euro, respectiv suma de 27.513,50 lei, reprezentând chiria pentru ultimele 9 luni şi 28 de zile, respectiv perioada 01.01.2009-28.10.2019.
Se constată că voinţa reclamantului a fost în sensul cumpărării apartamentului în discuţie; o dovadă în sensul că nici voinţa pârâtei nu a fost în sensul încheierii contractului de închiriere este reprezentată de răspunsul acesteia la solicitarea reclamantei în sensul definitivării contractului de vânzare - cumpărare, în care se menţionează în termeni foarte clari că actul încheiat are o formă imperfectă, iar conducerea societăţii a ajuns la concluzia că acesta trebuie modificat, devenind contract de vânzare-cumpărare.
Stabilirea unei perioade de închiriere de 10 ani, 9 luni şi 28 de zile (termen ce a fost ulterior modificat prin act adiţional din data de 12.10.2010), precum şi fixarea unui cuantum total al chiriei egal cu preţul apartamentului dă naştere în mod întemeiat ideii că părţile au avut în vedere încheierea unui antecontract de vânzare-cumpărare având ca obiect acest apartament (plata preţului a fost stabilită în rate); pârâta şi-a asumat obligaţia de a vinde în orice moment acest apartament pe perioada de derulare a contractului şi a fost de acord, ca la momentul exprimării opţiunii de cumpărare a apartamentului, “chiria” achitată până la acel moment, să fie considerată ca parte din preţ.
Potrivit primei instanţe, la nivelul anului 2008 (precum şi în prezent), o persoană nu ar achita o chirie în cuantum de 707 euro/lunar (3110,8 lei), deşi nu deţine o locuinţă proprie, nu sunt necesare cunoştinţe speciale în domeniu imobiliar, pentru a aprecia că o chirie de 707 euro/lună este într-un cuantum foarte ridicat pentru un apartament nemobilat, în suprafaţă de 56,88 mp, aspect ce întăreşte concluzia că voinţa reclamantei la momentul încheierii contractului a avut în vedere transmiterea proprietăţii asupra acestui apartament.
Având în vedere neexecutarea obligaţiei ce revenea pârâtei, s-a dispus rezoluţiunea contractului nr. 32382/22.12.2008 intervenit între părţi, astfel cum a fost calificat de instanţă; daunele interese reprezintă echivalentul bănesc pe care debitorul îl datorează creditorului pentru executarea parţială, defectuoasă sau neexecutarea obligaţiei; reclamantul a solicitat cu titlu de despăgubiri ratele şi accesoriile facturate şi încasate de pârâtă ca preţ al apartamentului în litigiu; pentru determinarea acestei sume, s-a efectuat în cauză raportul de expertiză contabilă întocmit de expert [...], stabilindu-se această valoare la suma de 118.980,54 lei.
Solicitarea de a se institui în favoarea reclamantului un drept de retenţie asupra imobilului până la plata daunelor interese a fost considerată ca neîntemeiată şi a fost respinsă de instanţă.
Cererea reconvenţională a fost, de asemenea, respinsă ca neîntemeiată, reţinându-se că din moment ce reclamanta şi-a manifestat voinţa de a cumpăra apartamentul, iar pârâta a refuzat, reconvenienta nu se poate prevala de propria conduită şi solicita rezilierea actului; reclamantul are o justificare pentru neplata ratelor lunare, prin invocarea neexecutării contractului de către pârâta care, contrar prevederilor acestuia, nu a procedat la încheierea contractului de vânzare-cumpărare, deşi a fost notificată de către reclamantă în acest sens.
2. Prin decizia civilă nr.94/16.04.2014, Tribunalul Constanţa a respins ca nefundat apelul promovat de către apelanta pârâtă S.C. „[...]” S A. Constanţa împotriva sentinţei civile nr. 10228/26.07.2013, pronunţată de Judecătoria Constanţa şi a obligat apelanta la plata sumei de 1500 lei - cheltuieli de judecată (onorariul apărătorului ales) în favoarea intimatului.
A reţinut instanţa că prin apelul formulat, pârâta reconvenienta a arătat că hotărârea primei instanţe este nelegală şi netemeinică, întrucât în mod greşit a dispus instanţa de fond respingerea excepţiei prescripţiei dreptului la acţiune; termenul de prescripţie a început să curgă la data semnării contractului - 22.12.2008, acesta fiind împlinit atât în raport de data introducerii acţiunii -
25.06.2012, cât şi de momentul demarării procedurii concilierii prealabile; eronată este şi calificarea juridică a contractului, între părţi fiind încheiat un contract de închiriere pe o durată de 10 ani a unui apartament; clauzele contractuale erau clare, prevederile art. 3 (prin care locatorul exprimă promisiunea vânzării bunului către locatar, dacă acesta îşi exprimă opţiunea de cumpărare a apartamentului) nefiind susceptibile a schimba natura contractului, cu atât mai mult cu cât există şi clauza potrivit căreia contractul nu poate fi interpretat ca fiind unul de leasing ; în mod neîntemeiat s-a respins cererea reconvenţională, întrucât reclamanta pârâtă nu şi-a îndeplinit obligaţia de plată a chiriei, rezilierea de plin drept a contractului de chirie fiind comunicată acesteia, iar intimata nu a investit instanţa cu o cerere de constatare a nulităţii notificării de reziliere; din acest punct de vedere, evacuarea din apartament şi obligarea intimatului reclamant la plata chiriei restante şi a penalităţilor de întârziere erau doar consecinţa firească a rezilierii.
S-a apreciat de către instanţa de apel că excepţia prescripţiei dreptului la acţiune a fost respinsă în mod judicios de către instanţa de fond, fiind neîntemeiate susţinerile apelantei legate de momentul de la care a început a curge termenul de prescripţie al dreptului la acţiune.
Dreptul de a se prevala de sancţiunea rezoluţiunii contractului şi de a cere despăgubiri poate fi exercitat de la data la care o parte semnatară nu îşi mai execută obligaţiile contractuale; apelanta şi-a încălcat obligaţia stipulată în contractul părţilor - de a vinde intimatului reclamant imobilul la momentul la care aceasta îşi manifestă intenţia de cumpărare - exprimându-şi refuzul de perfectare a actului, prin adresa comunicată apelantei la data de 09.09.2011.
Doar ulterior acestei date, la care intimatul a cunoscut refuzul apelantei de a respecta clauzele antecontractului ...122.12.2008, a luat naştere dreptul său la acţiune.
In ce priveşte criticile apelantei în referire la modul de soluţionare al fondului cauzei, Tribunalul a constatat că prin intermediul motivelor de apel, apelanta nu a invocat apărări noi, reluând considerentele invocate prin întâmpinare şi cererea reconvenţională; în raport de probele existente în cauză, calificarea juridică a actului civil încheiat de părţi - ca antecontract de vânzare cumpărare - este corectă.
Potrivit instanţei de apel, valoarea ratei lunare - de 707 euro - nu se justifică drept o simplă chirie , în raport de suprafaţa redusă a imobilului şi de achitarea avansului iniţial de 7.000 euro la momentul încheierii antecontractului (sumă de asemenea însemnată); specifică antecontractului de vânzare - cumpărare este clauza potrivit căreia intimatul putea opta pentru cumpărarea apartamentului, sub condiţia achitării integrale a sumei rămase de încasat până la expirarea contractului; în cazul încheierii unui contract de închiriere, respectiva rată lunară ar fi fost echivalentul dreptului de folosinţă al imobilului, fără a mai profita cumpărătorului , fiind lipsită de cauză juridică reţinerea tuturor acestor rate ca parte din preţul de vânzare ; voinţa societăţii reconveniente de a vinde imobilul este confirmată şi prin adresele nr. 469 şi 630 emise la datele de
19.01.2012 şi 25.01.2012 , prin care apelanta face referire la plata ratelor apartamentului şi la necesitatea completării şi modificării contractelor încheiate în anul 2008, acestea urmând a deveni contracte de vânzare cumpărare autentice.
în ce priveşte cererea reconvenţională, s-a apreciat că apelanta pârâtă nu poate invoca propria culpă în neexecutarea antecontractului, refuzul intimatei reclamante de a achita ratele restante din preţul imobilului fiind justificat de refuzul apelantei de a încheiat contractul de vânzare cumpărare.
3. împotriva deciziei civile nr.94/16.04.2014 a Tribunalului Constanţa, a declarat recurs apelanta pârâtă SC [...] SA Constanţa, susţinând nelegalitatea hotărârii instanţei de apel din perspectiva motivului de recurs prevăzut de art.304 pct.8 C.pr.civilă de la 1865, respectiv interpretarea greşită a actului juridic dedus judecăţii şi schimbarea înţelesului lămurit şi vădit neîndoielnic al acestuia. Susţine recurenta că în mod nelegal instanţa de apel a calificat natura juridică a contractului în litigiu ca antecontract de vânzare-cumpărare, contrar voinţei părţilor şi clauzelor neechivoce din contract.
Astfel, contractul cuprinde clauze specifice închirierii, se reglementează chiria lunară şi modalitatea de plată, obligaţiile specifice chiriaşului, temeiurile de reziliere a contractului de închiriere.
Conform art.3 din contract, locatarul avea posibilitatea ca, oricând pe parcursul derulării contractului de închiriere, să-şi exprime intenţia de cumpărare a imobilului închiriat, prezenţa acestei clauze nu schimbă, în opinia recurentei, natura contractului, astfel cum se acreditează în hotărâre, cu atât mai mult cu cât există şi clauza potrivit cu care părţile convin că acest contract nu poate fi interpretat ca un contract de leasing.
Se arată că împrejurările relevate în hotărâre, privitoare la cuantumul mare al chiriei şi durata contractului, nu sunt edificatoare în susţinerea tezei potrivit căreia voinţa internă a părţilor a fost alta decât cea exprimată în acţiune, iar pe de altă parte, dacă într-adevăr voinţa părţilor ar fi fost aceea de a încheia un antecontract de vânzare-cumpărare, şi nu un contract de închiriere, nu exista nici un impediment legal ca părţile să încheie acest act.
Susţine recurenta şi respingerea neîntemeiată a apelului care vizează cererea reconvenţională, învederând că în raport de criticile anterioare, instanţa de apel a apreciat incorect că pârâta nu poate invoca propria culpă în neexecutarea contractului şi că refuzul intimatei reclamante de a achita ratele restante din preţul imobilului este justificat de refuzul apelantei de a încheia contractul de vânzare-cumpărare.
Prin întâmpinarea formulată, intimatul reclamant [...] a solicitat respingerea recursului ca nefondat, arătând că susţinerile formulate nu sunt încadrate în motivele limitativ arătate de art.304 C.pr.civilă de la 1865, recurenta a invocat, în fapt, aspecte vizând fondul cauzei, reluând motivele din întâmpinarea şi cererea reconvenţională, şi că instanţa a soluţionat cauza în limitele cadrului procesual stabilit de reclamant şi cererea reconvenţională formulată de SC [...] SA Constanţa.
4. Examinând decizia civilă recurată, prin prisma criticilor formulate, Curtea de Apel constată că recursul nu este fondat, pentru următoarele argumente:
Se constată că recurenta pârâtă a încadrat criticile formulate în motivul de nelegalitate prevăzut de art.304 pct.8 C.pr.civilă de la 1865, potrivit căruia „interpretând greşit actul juridic dedus judecăţii, instanţa a schimbat natura ori înţelesul lămurit şi vădit neîndoielnic ala cestuia”.
Acest motiv de recurs presupune existenţa unui act juridic, temei al acţiunii, pentru care recurentul să considere că este un act clar, „vădit neîndoielnic”, cu clauze precise, a cărui natură sau înţeles au fost schimbate de instanţă, fără ca prin acest motiv să se pună în discuţie probatoriul din care a rezultat interpretarea dată de judecător.
Chiar dacă în cererea de recurs sunt reluate o mare parte din apărările formulate în faţa instanţelor de fond, apreciem că acea critică ce vizează strict modalitatea de interpretare a actului juridic denumit „contract de închiriere” se încadrează în motivul de nelegalitate prevăzut de art.304 pct.8 C.pr.civilă de la 1865 şi urmează a fi analizat de instanţa de recurs.
Astfel, operaţiunea interpretării contractului, necesară pentru determinarea înţelesului exact al clauzelor contractuale, în strânsă corelaţie cu voinţa internă a părţilor, permite o corectă determinare a însăşi forţei obligatorii a acestuia.
Clauzele oricărui contract alcătuiesc un întreg şi astfel ele nu pot fi desprinse de contextul în care se încadrează, regulă de interpretare care rezultă din prevederile art.982 C.civil de la 1864, conform cărora „toate clauzele convenţiilor se interpretează unele prin altele, dându-se fiecărei înţelesul ce rezultă din actul întreg”.
Se adaugă acestui principiu de interpretare a contractului şi regula analizată şi reţinută de către ambele instanţe, conform căreia „interpretarea contractelor se face după intenţia comună a părţilor contractante, iar nu după sensul literal al termenilor”.
Analizat astfel, şi ţinând seama de contextul şi împrejurările de fapt în care „contractul de închiriere” a fost încheiat, şi care nu sunt contestate de către societatea recurentă, respectiv oferta de vânzare a apartamentelor către persoane care nu deţineau întreaga sumă stabilită ca preţ al vânzării, ţinând seama de inserarea în contract a mai multor elemente care depăşesc limitele unei închirieri -chiria lunară în cuantum de 707 euro/lună pentru un apartament situat nu într-o zonă centrală a oraşului, în suprafaţă de numai 56,88 mp, fără amenajări interioare deosebite, plata anticipată a unei sume considerabile, respectiv 7.000 Euro, pentru ultimele 9 luni şi 28 de zile din perioada menţionată, perioada mare de închiriere, determinată până la indicarea ultimei zile, respectiv 10 ani, 9 luni şi 28 zile, probează, fără dubiu, că părţile nu au avut în vedere închirierea locuinţei, ci vânzarea acesteia la momentul la care reclamantul [...] îşi exprimă opţiunea de cumpărare, respectiv în momentul în care deţine întreg preţul vânzării.
Clauza inserată în cuprinsul art.3 din contract este specifică unui antecontract de vânzare-cumpărare şi interpretată în ansamblul întregului act (şi nu în afara contractului în ansamblu), dovedeşte, din nou, că intenţia părţilor a fost ca la momentul încheierii convenţiei, să realizeze un acord de voinţă în privinţa unei promisiuni bilaterale de vânzare-cumpărare.
Operaţiunea de interpretare a contractului, prin aplicarea regulilor generale şi specifice de interpretare, a fost realizată în mod corect de către instanţele de fond, neputând fi reproşat acestora greşita interpretare şi, în consecinţă, schimbarea naturii ori înţelesului lămurit şi vădit neîndoielnic al actului juridic.
Dat fiind această interpretare a contractului încheiat între părţi, şi soluţia cererii reconvenţionale este corectă şi chiar dacă, tot ca o consecinţă a admiterii cererii principale, nu mai există temeiul folosinţei locuinţei, evacuarea reclamantului nu poate fi dispusă ca o consecinţă a propriei sale pretenţii dovedite şi pe un alt temei decât cel invocat de recurentă.
Faţă de argumentele de fapt şi de drept expuse, în temeiul art.312 alin.l C.pr.civilă de la 1865, Curtea de Apel va respinge recursul ca nefondat.
| ← Obligarea băncii la încheierea unui act adiţional la... | Insolvență. Contestaţie. Neîndeplinirea condiţiei... → |
|---|
