Contract de închiriere. Renegocierea clauzelor contractuale
| Comentarii |
|
Prețul chiriei a cărei plată a fost convenită lunar nu s-a modificat, dar, prin indexarea cu indicele de inflație, această corelare convenită în contract presupune renegocierea clauzelor contractuale.Întrucât spațiul închiriat, aparținând fostei societăți comerciale, a trecut în administrarea municipiului Suceava, prin primar, ca urmare a reorganizării regiilor autonome, printr-o hotărâre a Consiliului local, conform O.G. nr. 15/1993, operează dispozițiile art. 1441 C. civ., încât legitimarea calității procesuale a acestuia de a pretinde chiria de la societatea locatară rezultă din preluarea spațiului, însemnând și preluarea implicită a drepturilor și obligațiilor decurgând din folosința spațiului.
Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, secţia comercială, nr. 154 din 18 Ianuarie 2006
Prin sentința nr. 393 din 17 iunie 1999, Tribunalul Suceava, secția comercială și de contencios administrativ, a admis acțiunea precizată de reclamantul municipiul Suceava, prin primar, în contradictoriu cu pârâta SC P. SRL Suceava, dispunând evacuarea acesteia din spațiul comercial în suprafață de 115,40 mp situat în municipiul Suceava, str. C.P. nr. 1, județul Suceava.
Totodată, instanța de fond a obligat-o pe pârâtă să-i plătească reclamantului chiria restantă și penalitățile de întârziere contractuale.
Tribunalul a reținut că pârâta a închiriat de la fosta SC R. Suceava spațiul comercial în litigiu, pe o perioadă de 5 ani; spațiul comercial a fost preluat în administrare de Consiliul local și pârâta nu a mai achitat chiria de la data de 30 iunie 1997, motiv pentru care datorează și penalități de întârziere, conform clauzei penale inserate în art. 9 din contract.
Prin decizia nr. 30 din 27 ianuarie 2000, Curtea de Apel Suceava, secția comercială și de contencios administrativ, a anulat ca netimbrat apelul declarat de pârâtă împotriva sentinței tribunalului, iar Curtea Supremă de Justiție, secția comercială, prin decizia nr. 3954 din 21 iunie 2001, a admis recursul pârâtei, a casat decizia atacată și a trimis cauza spre rejudecare aceleiași instanțe.
Curtea de Apel Suceava, secția comercială și de contencios administrativ, prin decizia nr. 7 din 5 iunie 2003, a admis apelul declarat de pârâtă, și, în rejudecare, a respins acțiunea ca nefondată.
în motivarea acestei soluții, instanța de apel a reținut că, prin art. 6 din contract, părțile au stipulat posibilitatea recalculării chiriei semestrial, în funcție de rata inflației, iar potrivit art. 3 din H.C.L. nr. 3 din 26 ianuarie 1998, clauzele contractuale trebuiau renegociate și reclamantul, prin primar, nu s-a conformat, în sensul că nu a anunțat pârâta cu cel puțin 15 zile înainte despre modificarea chiriei.
Instanța de apel a mai reținut că acțiunea vizează perioada 15 decembrie 1995-31 mai 1998, însă reclamantul a preluat spațiul menționat la 26 ianuarie 1998, până la această dată calitatea de locator având-o fosta SC R., iar aceasta era îndreptățită să se îndrepte contra pârâtei, dar din expertiza efectuată în cauză rezulta că s-au făcut plăți și compensări, pretențiile din acțiune nefiind justificate.
împotriva deciziei curții de apel, reclamantul a declarat recurs, întemeiat pe dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., susținând că în mod greșit instanța de apel a reținut că pentru perioada 1995-1998, Municipiul Suceava nu avea calitatea de a cere chirie, locator fiind pe atunci fosta SC R. Suceava. Din înscrisuri rezultă că preluarea spațiului s-a făcut prin preluarea implicită a drepturilor și obligațiilor legate de folosirea acestuia; de asemenea, sumele pretinse au fost calculate în mod corect, în conformitate cu prevederile art. 5 și art. 6, precum și art. 9 din contractul nr. 257/1995, preluat în mod valabil în temeiul H.C.L. nr. 86 din 9 iunie 1997 și semnat fără obiecțiuni . Susținerea că pârâta a plătit chiria la SC C.B. 2000 SRL, fără a mai datora nimic reclamantului nu este susținută de niciun act care să demonstreze că plata a fost valabilă.
Recursul a fost admis.
în baza contractului de închiriere nr. 257 din 29 septembrie 1995, fosta SC R. Suceava a închiriat pârâtei, pe o perioadă de 5 ani, spațiul comercial situat în municipiul Suceava str. C.P. nr. 1 parter, în suprafață de 115,40 mp, iar, ca urmare a reorganizării regiilor autonome, conform O.G. nr. 15/1993, prin H.C.L. al Municipiului Suceava, spațiul închiriat a trecut în administrarea reclamantului, operând dispozițiile art. 1441 C. civ. în ceea ce privește legitimarea calității procesuale a acestuia.
Drept urmare, în mod eronat curtea de apel a reținut că, pentru perioada 1995-1998, reclamantul nu a avut calitatea de a pretinde chiria, calitatea de locator aparținând fostei SC R. și numai aceasta era îndrituită să se îndrepte contra pârâtei în formularea unor astfel de pretenții, întrucât din actele dosarului preluarea spațiului de către reclamant a însemnat și preluarea implicită a drepturilor și obligațiilor decurgând din folosința spațiului.
S-a mai constatat că sumele pretinse au fost corect calculate, în conformitate cu clauzele contractuale, din care rezultă că prețul chiriei, a cărei plată a fost convenită lunar, nu s-a modificat prin indexarea acesteia cu indicele de inflație.
Ca atare, curtea de apel a reținut, în mod eronat, că nu a avut loc o renegociere a clauzelor contractuale, contrar dispozițiilor imperative ale art. 6 alin. (3) din contract, în sensul că reclamantul nu a anunțat-o pe pârâtă cu cel puțin 15 zile înainte de modificarea chiriei, și în speță nu a intervenit o modificare a prețului chiriei, ci numai indexarea acesteia cu indicele de inflație, această corelare fiind convenită în contract.
Curtea de apel a apreciat în mod greșit că, urmare a plăților efectuate de pârâtă către SC C.B. SRL București și a compensărilor făcute, aceasta nu ar mai datora nicio sumă de bani reclamantului, deoarece nu au fost demonstrate raporturile juridice dintre societate și părțile din prezentul litigiu, iar dacă pârâta ar fi făcut astfel de plăți puteau fi recuperate pe calea unei acțiuni separate.
De asemenea, nici susținerea pârâtei că ar fi operat compensări nu trebuia luată în considerare având în vedere că nu s-a făcut dovada că reclamantul ar fi acceptat această compensare.
în consecință, recursul declarat de reclamant a fost admis, a fost modificată decizia curții de apel, apelul pârâtei a fost respins cu menținerea sentinței tribunalului, ca fiind legală și temeinică.
| ← Contract de ipotecă. Majorarea creanței. Garanți ipotecari | Răspunderea administratorului societății comerciale în... → |
|---|
