Contract de vânzare-cumpărare. Spațiu comercial. Dovada posesiei
| Comentarii |
|
Prin intabularea dreptului de proprietate, ca urmare a deținerii bunului în calitate de proprietar a acestuia și înregistrarea ca plătitor de taxe și impozite, cumpărătoarea și-a însușit contractul de vânzare-cumpărare dar nu a făcut dovada că, cel puțin în cei trei ani anteriori introducerii acțiunii în constatarea nulității contractului cu societatea vânzătoare aflată în faliment, ar fi avut în fapt posesia și folosința spațiului cumpărat, iar simpla inserare în contract a formulei "în stăpânirea de fapt și de drept asupra spațiului ce se vinde" nu reprezintă o dovadă în fapt a posesiei, în vederea repunerii părților în situația anterioară încheierii contractului, pentru plata daunelor.
Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, secţia comercială, nr. 255 din 25 Ianuarie 2006
Prin sentința civilă nr. 704/E din 5 mai 2004, Tribunalul Neamț, secția comercială și contencios administrativ, a admis acțiunea formulată de reclamanta SC V.A. SRL, devenită ulterior SC F.E.B. SRL, în calitate de lichidator judiciar al debitoarei în faliment, SC A.C. Piatra Neamț, obligând-o pe pârâta SC A. SRL Piatra Neamț să-i plătească suma cu titlu de daune.
Pentru a pronunța sentința, tribunalul a reținut că pârâta a cumpărat de la societatea în faliment, la 20 decembrie 1996, spațiul comercial din Piatra Neamț str. D.L, în suprafață de 292,63 mp, a constatat nulitatea acestui contract și a dispus repunerea în situația anterioară, fără ca vânzătoarea să restituie vreun preț cumpărătoarei. S-a mai reținut că, în perioada celor 3 ani de la introducerea acțiunii, cumpărătoarea-pârâtă a folosit spațiul fără a plăti chiria și taxele locale ca proprietar pentru aceeași perioadă de 3 ani.
Ca urmare, instanța a obligat-o pe pârâtă la daune reprezentând chirie calculată de lichidator la 5 USD/mp și la 38.704.000 lei, taxe și impozite, sumă pretinsă de Consiliul local Piatra Neamț, prin cererea de înscriere în tabelul creditorilor.
Prin decizia nr. 10 din 1 februarie 2005, Curtea de Apel Bacău, secția comercială și de contencios administrativ, a admis apelul declarat de pârâtă și a respins acțiunea ca nefondată.
în motivarea acestei soluții, instanța de apel a reținut că este inadmisibil a se pretinde pe calea dreptului comun aceste taxe locale de la un terț față de procedura falimentului; de asemenea că, în speță, nu s-a făcut dovada că apelanta a avut, cel puțin în cei trei ani anteriori introducerii acțiunii, posesia și folosința spațiului cumpărat. A mai reținut că, deși sentința prin care s-a constatat nulitatea contractului s-a pronunțat la 3 iunie 2003, dispunându-se repunerea în situația anterioară (hotărâre neapelată), lichidatorul nu a trecut la executarea ei, prilej cu care s-ar fi constatat cine exercită, în fapt, posesia imobilului.
împotriva deciziei, reclamanta a declarat recurs, întemeindu-se pe dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., cerând casarea deciziei recurate și menținerea sentinței tribunalului, ca temeinică și legală.
în motivarea recursului, recurenta a susținut că vânzătoarea a adus la cunoștința cumpărătoarei, începând cu data de 5 iunie 2000, că datorează prețul, motiv pentru care, după această dată, pârâta cumpărătoare nu mai putea invoca suspendarea prețului aferent vânzării, iar faptul că se prevalează de un litigiu al debitoarei, ca motiv al neexecutării obligației contractuale, în condițiile punerii în întârziere, prin notificare, în ceea ce privește plata, demonstrează reaua-credință a cumpărătoarei; a mai arătat că, prin intabularea dreptului de proprietate și declararea bunului la organul local în vederea înregistrării ca plătitor de impozite și taxe, ca urmare a deținerii, în calitate de proprietar, al acestuia, pârâta și-a însușit contractul de vânzare-cumpărare, devenind proprietar cu toate atributele prevăzute de lege.
Recursul s-a admis ca fondat.
în exercitarea dreptului de control, înalta Curte a constatat că, prin pronunțarea soluției, curtea de apel a reținut, în esență, că reclamanta nu a făcut dovada că cel puțin în cei trei ani anteriori introducerii acțiunii pârâta ar fi avut posesia și folosința spațiului cumpărat și a apreciat că simpla inserare în contract a formulei privind intrarea "în stăpânirea de fapt și de drept asupra spațiului ce se vinde" a cumpărătoarei, de la data încheierii actului, nu reprezintă o dovadă în fapt a posesiei.
în aceste împrejurări, în considerarea dispozițiilor art. 312 C. proc. civ., instanța de apel nu a stăruit îndeajuns, în administrarea probelor ce se impuneau, pentru o corectă soluționare a cauzei, în sensul stabilirii exact în posesia cui s-a aflat imobilul "spațiu comercial", pe toată durata pentru care se pretind daunele și, în funcție de această situație corect stabilită, se putea pronunța o soluție temeinică și legală.
în consecință, decizia curții de apel s-a casat și cauza a fost trimisă spre rejudecare la aceeași instanță de apel.
| ← Contract de vânzare-cumpărare. Nulitate absolută. Fraudarea... | Contract de ipotecă. Majorarea creanței. Garanți ipotecari → |
|---|
