ICCJ. Decizia nr. 401/2006. Comercial
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA COMERCIALĂ
Decizia nr.401/2006
Dosar nou nr. 23995/1/2004
Dosar vechi nr. 7129/2004
Şedinţa publică din 2 februarie 2006
Asupra recursului de faţă:
Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:
Reclamanta SC M.G. SA Piatra Neamţ a chemat în judecată pârâta SC A.A. SNC Piatra Neamţ şi a solicitat instanţei ca prin sentinţa ce o va pronunţa să dispună evacuarea pârâtei din spaţiul comercial proprietatea reclamantei şi obligarea aceleaşi pârâte la plata sumei de 15.000.000 lei cu titlu de daune.
În motivarea acţiunii reclamanta a susţinut că între părţile litigante a intervenit contractul de închiriere din 27 iunie 1991 având ca obiect folosinţa spaţiului comercial în suprafaţă de 120 m2 situat în Piatra Neamţ, chiria lunară fiind stabilită la 1.500.000 lei.
Cum contractul a expirat la data de 31 decembrie 1996, pârâta a continuat să folosească spaţiul, refuzând că-l elibereze, deşi a fost notificată în acest sens, însă a continuat să achite chiria lunar în cuantumul stabilit prin contract.
Reclamanta a arătat că la data de 28 mai 1997 o parte din spaţiul menţionat, respectiv suprafaţa de 59,69 m.p., a fost vândut pârâtei.
Ulterior acestei date, pârâta a continuat a folosi întreg spaţiul, deşi a fost somată din nou să elibereze spaţiul fără titlu.
În cauză a fost efectuată o expertiză tehnică.
Prin sentinţa nr. 2794/ e din 20 octombrie 2005, Tribunalul Neamţ, secţia comercială a respins acţiunea, reţinând în considerentele hotărârii astfel pronunţate că reclamanta a vândut pârâtei întreg spaţiul comercial, aşa cum rezultă din schiţa anexă la raportul de expertiză tehnică şi din interpretarea clauzelor contractului de vânzare – cumpărare încheiat între părţi.
Sentinţa a fost confirmată de Curtea de Apel Bacău, secţia comercială şi contencios administrativ, prin Decizia nr. 119 din 9 martie 2000, a respins ca nefondat apelul reclamantei.
Instanţa de apel a analizat criticile aduse sentinţei care vizau greşita stabilire a situaţiei de fapt şi a stabilit că în raport de probatoriul administrat, cu referire la conţinutul contractului sub aspectul numărului de încăperi vândute şi schiţa anexă la acesta, precum şi a concluziilor raportului de expertiză, că pârâta a devenit titulara dreptului de proprietate asupra întregului spaţiu comercial situat în Piatra Neamţ.
Împotriva deciziei din apel a declarat recurs reclamanta care a invocat motivele de nelegalitate şi netemeinicie prevăzute de art. 304 pct. 7 – 11 C. proc. civ.
S-a susţinut că instanţele au îndreptat greşit actul dedus judecăţii, respectiv contractul de vânzare – cumpărare din care rezultă suprafaţa vândută şi vecinătăţile spaţiului înstrăinat în sensul că în mod greşit instanţele au reţinut intenţia vânzătoarei de a transmite proprietatea asupra întregului spaţiu.
O altă critică adusă a fost faptul că instanţa de apel nu s-a pronunţat asupra cererii reclamantei privind încuviinţarea efectuării unei noi expertize şi a unei cercetări locale.
Prin Decizia nr. 2302 din 24 aprilie 2001, Curtea supremă de Justiţie, secţia comercială a admis recursul reclamantei, a casat Decizia recurată şi a trimis cauza aceleaşi instanţe pentru rejudecarea apelului.
S-a reţinut că potrivit probatoriului administrat, cu referire la contractul de locaţie a gestiunii, pârâta a deţinut un spaţiu în suprafaţă de 120 m.p., destinat desfăşurării activităţii comerciale.
În mod nelegal şi netemeinic instanţele au interpretat contractul în sensul înstrăinării întregului spaţiu în suprafaţă de 120 m2 şi nu cel înscris în actul autentic, în suprafaţă de 59,60 m2 cu terenul aferent în suprafaţă de 73,94 m2.
Expertiza tehnică efectuată în cauză nu a lămurit şi nu a stabilit spaţiul deţinut de pârâtă în locaţie de gestiune şi spaţiul comercial vândut conform actului autentic, din schiţa de plan depusă în recurs rezultând că pârâta a folosit 4 încăperi, a cumpăra două şi se cere evacuarea din celelalte două, situaţie în care se impune completarea probatoriul în sensul arătat.
Curtea de Apel Bacău, secţia comercială şi contencios administrativ, în rejudecare, prin Decizia nr. 30 din 25 iunie 2002, a admis apelul şi a schimbat în tot sentinţa apelată, în sensul că a dispus evacuarea pârâtei obligarea acesteia la plata sumei de 39.240.000 lei cu titlu de daune.
S-a reţinut în considerentele hotărârii astfel pronunţate că înstrăinarea în parte a spaţiului comercial, ca problemă de drept, a fost stabilită de instanţa de recurs, iar potrivit considerentelor deciziei pronunţate în recurs, instanţa de apel este obligată să stabilească doar situaţiile de fapt referitoare la partea de spaţiu vândut şi partea de spaţiu rămasă în proprietatea reclamantei.
În cauză s-a dispus efectuarea unei expertize tehnice, concluziile raportului de expertiză fiind valide de instanţa de apel.
Împotriva acestei din urmă hotărâri a declarat recurs pârâta SC A.A. SMC Piatra Neamţ, care a invocat motivele de nelegalitate şi netemeinicie prevăzute de art. 304 pct. 8, 9 şi 10 C. proc. civ. Şi a solicitat ca în fond, după admiterea recursului, casarea deciziei recurate şi respingerea acţiunii în evacuare.
În dezvoltarea motivelor de recurs, pârâta a susţinut că instanţa a interpretat greşit contractul de vânzare – cumpărare încheiat între părţi la data de 28 mai 1997, din conţinutul acestuia, sub aspectul obiectului, nerezultând vânzarea parţială a spaţiului.
Potrivit clauzelor contractului invocat nu există nici o referire la modul de partajare, de identificare şi de folosire a spaţiului, astfel încât nu există nici un element corect care să conducă la concluzia că ar fi vorba de o vânzare parţială a spaţiului comercial, caz în care ar fi fost obligatorie determinarea spaţiului vândut şi cel rămas vânzătorului, sub aspectul amplasării.
Soluţiile de departajare sugerate expertului de către vânzător nu sunt viabile, întrucât pereţii despărţitori nu pot fi construiţi decât în vitrina magazinului, ori această împrejurare dovedeşte cert că la perfectarea vânzării – cumpărării, împărţirea spaţiului reprezintă un fapt străin de voinţă părţilor.
În sprijinul acestei susţineri este şi faptul că deschiderea rolului fiscal s-a făcut pentru întreg spaţiul, iar plata impozitelor şi a taxelor s-a făcut de către cumpărător.
O altă interpretare, în sensul arătat este dată de preţul negociat, mai mare decât preţul zonei la data încheierii contractului.
O altă critică adusă deciziei din apel este aceea că instanţa de control a avut în vedere o simplă expertiză, cu referire la expertiza P.A., care într-o singură frază a susţinut că a identificat spaţiile, vândut şi rămas. Ori, în realitate, expertul menţionat ca şi ceilalţi experţi, de altfel, a arătat că spaţiul este format din trei încăperi, că măsurătorile nu coincid cu cele sin teren şi spaţiul nu poate fi partajat amplasarea zidului despărţitor nefiind posibilă.
În concluzie, şi cele reţinute de expert fac dovada că partajarea spaţiului comercial reprezintă un fapt străin de voinţa părţilor, la data încheierii contractului de vânzare.
Aceeaşi instanţă nu aminteşte însă de expertiza Z.P. care a răspuns clar la toate problemele considerate de Curtea supremă de justiţie ca neelucidate în primul ciclu procesual. Astfel, aceasta a concluzionat că spaţiul şi amplasarea anexelor nu pot reprezenta decât o singură unitate comercială, care s-a vândut în totalitate.
Prin raportul de expertiză sus menţionat s-a stabilit că s-au vândut două camere plus camera frigorifică cu dotări, aşa cum sunt descrise în contractul de vânzare – cumpărare şi schiţa anexată la raportul de expertiză.
Instanţa de apel nu face referire în considerentele deciziei nici la procesul verbal de constatare întocmit la faţa locului la data de 21 iunie 2002.
Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, secţia comercială, prin Decizia nr. 1550 din 29 aprilie 2004 a respins ca nefondat recursul pârâtei SC A.A. SMC Piatra Neamţ reţinând în considerente că prin Decizia nr. 2302 din 24 aprilie 2001, Curtea Supremă de Justiţie a stabilit irevocabil că pârâta nu a cumpărat întreg spaţiu comercial, problemă de drept de care instanţa de apel a fost ţinută la rejudecarea apelului, potrivit art. 315 C. proc. civ.
S-a apreciat astfel că, în raport de considerentele deciziei de casare, criticile recurentei privind cumpărarea întregului spaţiu sunt neîntemeiate, numărul încăperilor înscrise în contract fiind irelevant.
De altfel, din procesul - verbal întocmit la faţa locului s-a constatat existenţa liniei ce demarchează podele diferite, iar una din părţi a arătat că a existat un zid despărţitor ce ar fi fost demolat, situaţie ce explică reducerea numărului încăperilor de la patru la trei, zid care de altfel se regăseşte şi în schiţa anexă la contractul de vânzare – cumpărare.
Neîntemeiată s-a constatat şi critica recurentei cu privire la valoarea suplimentului de expertiză, faţă de împrejurarea că s-a dispus de către instanţă refacerea acesteia ca urmare a necalculării de către primul expert a suprafeţelor, conform deciziei de casare.
În raport de criticile recurentei ce vizează doar evacuarea, instanţa de recurs reţine că astfel se creează prezumţia că pârâta are reprezentarea folosirii fără drept a unei suprafeţe mai mari decât cea deţinută în proprietate.
Împotriva deciziei pronunţată în recurs, pârâta SC A.A. SMC Piatra Neamţ a formulat contestaţie în anulare, în temeiul art. 318 C. proc. civ. şi a solicitat desfiinţarea deciziei contestate cu consecinţa rejudecării recursului.
S-a susţinut astfel că instanţa de recurs a omis a cerceta mai multe din motivele de casare şi modificare invocate.
Prin Decizia nr. 2804 din 12 mai 2005, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, secţia comercială a admis contestaţia în anulare, a anulat Decizia nr. 1550 din 29 aprilie 2004 a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie şi a fixat termen pentru rejudecarea recursului.
În considerentele deciziei astfel pronunţate s-a reţinut că recursul, ca procedură scrisă în materia civilă, deşi priveşte nelegalitatea şi /sau temeinicia hotărârii atacate, în limita conceptualizată de dispoziţiile art. 304 C. proc. civ., invocate de parte sau determinate în condiţiile art. 306 alin. (3) din acelaşi cod, impune examinarea acestora integral, grefate pe silagoritmul judiciar ce constituie hotărârea judecătorească conform art. 261 C. proc. civ.
Astfel, s-a reţinut că în cauză cerinţele arătate nu au fost satisfăcute, cu referire în principal la identificarea normelor de drept aplicabile în cauză. De asemenea, din considerentele deciziei contestate nu rezultă examinarea tuturor motivelor de recurs, cu referire în principal la critici ce determinau motive, în condiţiile art. 306 alin. (3) C. proc. civ.
Asupra fondului recursului, Înalta Curte constată că acesta este fondat pentru următoarele considerente.
Atât instanţa de apel în rejudecare cât şi instanţa de recurs au pornit de la premisa falsă că prin Decizia nr. 2302 din 24 aprilie 2001, Curtea Supremă de Justiţie a stabilit irevocabil că pârâta nu a cumpărat întreg spaţiul comercial.
În realitate, prin Decizia de casare s-a stabilit, faţă de probatoriul administrat până la acea dată, că instanţele în mod nelegal şi netemeinic au interpretat contractul în sensul înstrăinării întregului spaţiu în suprafaţă de 120 m2 şi nu cel înscris în actul autentic, în suprafaţă de 59,60 m2.
Acesta a constituit de altfel şi motivul pentru care s-a stabilit că expertiza tehnică trebuia să lămurească situaţia exactă a spaţiului comercial cu referire la suprafaţa în folosinţă şi suprafaţa deţinută în proprietate de pârâtă, situaţie ce a impus casarea deciziei cu îndrumarea pentru instanţa de apel de a completa probatoriul, în sensul arătat.
Astfel, din examinarea actelor şi lucrărilor dosarului rezultă că în baza contractului pârâta a deţinut în locaţie de gestiune spaţiul comercial în suprafaţă de 120 m.p.
Prin contractul autentificat la 28 mai 1997 reclamanta vinde pârâtei spaţiul comercial compus din două încăperi în suprafaţă totală de 59,60 m.p. şi teren aferent în suprafaţă de 73,94 m.p. plus o cameră frigorifică cu dotări.
Potrivit regulilor de interpretare a contractelor şi raportat la probele administrate în cauză, în special rapoartele de expertiză Z.P. şi S., rezultă cu certitudine intenţia vânzătorului de a înstrăina tot spaţiul comercial.
Această susţinere este confirmată pe de o parte de împrejurarea că părţile nu au prevăzut în contract nici o modalitate de delimitare şi de partajare a spaţiului, iar pe de altă parte, descrierea spaţiului comercial ce a făcut obiectul contractului corespunde situaţiei stabilite prin expertizele tehnice efectuate în cauză şi a procesului verbal de cercetare la faţa locului în sensul că este compus din două încăperi plus camera frigorifică.
Astfel, în mod greşit au apreciat instanţele cu privire la camera frigorifică, care potrivit expertizelor efectuate în cauză, este o cameră distinctă şi nu un utilaj astfel cum a fost descris considerentele hotărârilor pronunţate, iar menţionarea acesteia în contractul de vânzare – cumpărare vine să confirme o dată în plus că reclamanta a vândut în realitate cele două camere plus camera frigorifică, deci trei încăperi, astfel cum este descris spaţiul comercial în rapoartele de expertiză şi în procesul verbal de cercetare la faţa locului.
Mai mult, expertizele au stabilit că spaţiul comercial nu este partajabil, situaţie ce creează prezumţia pe de o parte că împărţirea spaţiului reprezintă un fapt străin probelor la data încheierii contractului, iar pe de altă parte subliniază intenţia vânzătoarei de a înstrăina spaţiul comercial în întregul său.
Pentru aceste considerente, Înalta Curte, va da eficienţă dispoziţiilor art. 312 C. proc. civ. şi, în consecinţă, va admite recursul pârâtei SC A.A. SMC Piatra Neamţ, va modifica Decizia recurată în sensul că va respinge apelul reclamantei.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Admite recursul declarat de pârâta SC A.A. SMC Piatra Neamţ, împotriva deciziei nr. 30 din 25 iunie 2002 pronunţată de Curtea de Apel Bacău, secţia comercială şi contencios administrativ, modifică Decizia recurată în sensul că respinge apelul reclamantei împotriva sentinţei nr. 2794 din 20 octombrie 1999 a Tribunalului Neamţ.
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 2 februarie 2006.
| ← ICCJ. Decizia nr. 403/2006. Comercial | ICCJ. Decizia nr. 400/2006. Comercial → |
|---|
