ICCJ. Decizia nr. 2041/2008. Comercial
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA COMERCIALĂ
Decizia nr. 2041/2008
Dosar nr. 365/119/2007
Şedinţa publică din 10 iunie 2008
Asupra recursului de faţă:
Din lucrările cauzei şi înscrisurile depuse la dosar, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată la Tribunalul Covasna, reclamanta Comuna Ozun, prin Primar, a chemat în judecată pe pârâta SC S. Ozun ca prin hotărârea ce se va pronunţa să se dispună, rezilierea actului adiţional din 2004, încheiat la contractul din 1 martie 1999, evacuarea din imobilul cu privire la care s-a încheiat contractul şi la plata sumei de 6.708,3 lei.
În motivarea cererii, în esenţă reclamanta a susţinut că actul adiţional a fost încheiat de primar, fără a avea mandatul Consiliului Local Ozun.
În cauză, a introdus cerere de intervenţie accesorie, în favoarea reclamantei, Consiliul Local Ozun care a reiterat susţinerile reclamantei.
La dosar, s-au depus înscrisuri în dovedirea acţiunii.
Analizând probele administrate Tribunalul Constanţa, prin sentinţa civilă nr. 615 din 10 mai 2007, a respins ambele cereri, obligând reclamanta la cheltuieli de judecată către pârâtă.
Pentru a se pronunţa această sentinţă, instanţa a reţinut următoarele:
Prin contractul din 1994, Consiliul Local al Comunei Ozun a închiriat pârâtei imobilul, în suprafaţă de 82 mp din care 28 mp cu destinaţie alimentaţie publică şi 54 mp pentru depozit, pentru activităţi comerciale pentru o perioadă de 5 ani, începând cu 1 martie 1994, contra unei chirii.
La data de 26 aprilie 2004 prin actul adiţional, pe lângă alte modificări ale contractului sus enunţat s-a prelungit valabilitatea contractului cu 10 ani cu începere de la data de 28 februarie 2004.
Acest act juridic nu poate fi sancţionat cu nulitatea absolută, susţinerile reclamantei nu pot fi acceptate pentru cele se vor arăta în continuare.
Potrivit art. 1436 alin. (1) C. civ., locaţiunea pe un timp determinat încetează de la sine cu trecerea timpului, fără a fi trebuinţă de o prealabilă înştiinţare.
Art. 1437 C. civ., prevede că, după expirarea termenului stipulat prin contractul de locaţiune, dacă locatarul rămâne şi e lăsat în posesie, atunci se consideră locaţiunea reînnoită, efectele ei urmând a fi reglementate după dispoziţiile privitoare la locaţiunea fără termen.
Reglementări similare sunt cuprinse şi în art. 1452 C. civ., în raport de care folosirea continuă a lucrului închiriat şi după expirarea termenului locaţiunii, fără nicio împiedicare din partea locatorului se consideră că locatarul voieşte a îl ocupa în aceleaşi condiţii şi pentru un timp determinat de obiceiul locului, fără a putea fi evacuat înainte de a i se anunţa intenţia de a reînnoi contractul.
În speţă s-a dovedit şi nu s-a contestat că pârâta, după expirarea termenului stabilit prin contractul de închiriere, respectiv 1 martie 1999 a continuat să folosească spaţiul şi a achitat preţul contractat.
Aşadar prin folosirea continuă a bunului şi plata corelativ cu acceptarea de proprietar a chiriei, operează tacita relocaţiune.
Apărările reclamantei cu privire la neadoptatea unei hotărâri a consiliului local şi absenţa acordului acestuia pentru reînnoirea contractului prin actul adiţional din 2004 nu are relevanţă din perspectiva prevederilor art. 1411 C. civ. Neregularităţile vizând persoanele care au semnat actul adiţional aflat în discuţie sunt imputabile reclamantei iar propria sa culpă nu poate fi opusă pârâtei, pe de o parte iar pe de altă parte nu poate fi invocată în apărarea sa pentru obţinerea desfiinţării actului juridic atacat.
Raporturile juridice dintre părţi au continuat aşadar în temeiul contractului anterior a cărui clauze au rămas neschimbate sub aspectul chiriei stabilite care a fost plătită cu regularitate la nivelul valoric contractat, conform documentelor fiscale depuse la dosar.
Cererea cu privire la despăgubirile de 6.703,3 lei reprezentând diferenţa valorică dintre chiria contractată şi chiria stabilită prin hotărârile consiliului local este, de asemenea inacceptabilă. Această majorare a chiriei, chiar prin hotărârile menţionate presupune o modificare unilaterală a stipulaţiilor contractuale care contravine statuărilor art. 969 – art. 970 alin. (2) C. civ.
Referitor la excepţia inadmisibilităţii acţiunii, invocată de pârâtă, aceasta se constată nejustificată, urmând a se respinge, întrucât pretenţiile cauzei nu intră sub incidenţa prevederilor art. 720/1 C. proc. civ. care instituie procedura prealabilă a concilierii directe pentru situaţiile comerciale litigioase evaluabile în bani.
Împotriva acestei hotărâri a declarat apel reclamanta Comuna Ozun invocând următoarele critici:
În speţă nu există o tacită relocaţiune ci, în mod formal, o relocaţiune expresă prin care s-a modificat termenul închirierii şi alte clauze, din contractul iniţial.
Instanţa de fond, nu a analizat actul adiţional, prin prisma motivelor de nulitate invocate, respectiv lipsa calităţii de folosinţă şi cauză ilicită. În această calitate, se impunea evacuarea pârâtei şi obligarea la plata sumelor stabilite cu titlu de chirie restantă.
Analizând sentinţa în raport de aceste critici, Curtea de Apel Braşov prin Decizia nr. 171/AP pronunţată în 2 octombrie 2007 în dosarul nr. 365/119/2006, a admis apelul, a schimbat în tot sentinţa, a admis cererile, constatând nulitatea absolută a actului adiţional din 26 aprilie 2004 la contractul de închiriere din 1 martie 1994, dispunând evacuarea pârâtei din imobil şi obligarea acesteia la 6.708,3 lei despăgubiri şi 500 lei cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunţa această deciziei, instanţa a reţinut:
Tacita relocaţiune invocată de judecătorul fondului poate fi reţinută doar până la încheierea actului adiţional din 2004, ocazie cu care a intervenit o locaţiune expresă asupra imobilului în litigiu, fiind stipulate condiţii specifice noi, mai des în ceea ce priveşte termenul de închiriere.
În aceste condiţii, actul adiţional capătă o existenţă de sine stătătoare şi urmează a fi analizat prin prisma motivelor de nulitate absolută invocate de reclamantă.
Astfel, se reţine că imobilul face parte din domeniul public al Comunei Ozun, urmând regulile specifice acestor categorii de bunuri aparţinând proprietăţii publice a unităţii administrativ teritoriale. În consecinţă, încheierea actului adiţional de către o persoană lipsită de capacitate de folosinţă – Primăria Ozun – loveşte contractul de nulitate absolută, câtă vreme nu există o hotărâre a consiliului local şi niciun mandat acordat primarului, fiind încălcate dispoziţiile art. 21 din Legea nr. 215/2001 care prevăd expres că numai consiliul local are competenţa să hotărască asupra bunurilor proprietate publică ale comunei. De asemenea, se reţine lipsa licitaţiei publice, obligaţie rezultată din art. 125 alin. (2) din Legea nr. 215/2001 potrivit cărora „vânzarea, cesionarea şi închirierea se fac prin licitaţie publică organizată în condiţiile legii". Aceste dispoziţii sunt în corelaţie cu cele ale art. 11 din Legea nr. 213/1998 privind proprietatea publică şi regimul acesteia care statuează că bunurile din domeniul public pot fi închiriate numai în condiţiile legii iar actele juridice încheiate cu încălcarea dispoziţiilor legale sunt lovite de nulitate absolută [art. 11 alin. (2)].
Împotriva acestei decizii a introdus recurs pârâta, invocând ca temei dispoziţiile art. 304 pct. 7, 8, 9 C. proc. civ. fără a dezvolta punctual aceste motive de nelegalitate.
În fapt, recurenta susţine că, hotărârea este nemotivată, că instanţa a apreciat greşit că actul adiţional, are o existenţă de sine stătătoare, faţă de contractul de închiriere.
Or, acest act adiţional a fost încheiat pe baza clauzei ferme de prelungire a duratei contractului, nefiind necesară o licitaţie publică.
Pe de altă parte se critică Decizia pentru acordarea unor despăgubiri în sumă de 6.708,3 lei, care nu au fost dovedite.
Recursul este nefondat, pentru următoarele considerente:
Motivarea deciziei, corespunde cerinţelor prevăzute de art. 261 C. proc. civ., este clară şi nu cuprinde considerente contradictorii.
Instanţa şi-a argumentat soluţia pe baza stării de fapt şi a dispoziţiilor legale aplicabile.
Instanţa a precizat că raporturile contractuale dintre părţi, au încetat la termenul convenit pentru contractul de închiriere.
Actul adiţional, este practic o nouă convenţie, prin care se închiria spaţiul locativ în litigiu, fără licitaţie, condiţie de legalitate impusă de art. 21 din Legea nr. 215/2001.
Or, potrivit acestui text legal, numai consiliul local avea competenţă să decidă asupra închirierii bunului prin organizarea unei licitaţii.
Aşa fiind, constatând că, actul adiţional, care practic era un nou contract de închiriere, s-a încheiat cu încălcarea unor norme legale imperative, în mod justificat s-a admis apelul şi schimbându-se sentinţa s-a constatat nulitatea acestuia.
Temeiul legal al obligării pârâtei - intimate la despăgubiri, îl constituie deţinerea fără temei legal al spaţiului iar despăgubirile la care a fost obligată recurenta, reprezintă lipsa de folosinţă a spaţiului locativ.
Aşa fiind pentru cele ce preced, în baza art. 312 C. proc. civ. recursul urmează a se respinge ca nefondat.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge recursul declarat de pârâta SC S. Ozun împotriva deciziei nr. 171/AP din 2 octombrie 2007 pronunţată de Curtea de Apel Braşov, secţia comercială, ca nefondat.
Obligă recurenta la 400 lei cheltuieli de judecată către intimatul - reclamant.
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 10 iunie 2008.
| ← ICCJ. Decizia nr. 1382/2008. Comercial | ICCJ. Decizia nr. 2042/2008. Comercial → |
|---|
