ICCJ. Decizia nr. 2195/2009. Comercial
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA COMERCIALĂ
Decizia nr. 2195/2009
Dosar nr. 4319/3/2006
Şedinţa publică din 30 septembrie 2009
Asupra recursului de faţă,
Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:
Prin sentinţa comercială nr. 3240 din 5 martie 2008, pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a VI-a comercială, au fost respinse, ca neîntemeiate, cererea principală formulată de reclamanţii – pârâţi, S.P. şi S.M.D. şi cererea conexă formulată de reclamanţii S.M.D. şi S.L.C. în contradictoriu cu pârâta – reclamantă SC K.M.I. SRL; a fost admisă în parte cererea reconvenţională formulată de pârâta – reclamantă SC K.M.I. SRL, iar reclamanţii - pârâţi S.P. şi S.M.D. au fost obligaţi la plata sumei de 309.352 lei, reprezentând contravaloare lucrări, cât şi la plata sumei de 18.070 euro, reprezentând sumă plătită cu titlu de chirie, către pârâta - reclamantă; a fost respinsă cererea acestora privind acordarea cheltuielilor de judecată, ca neîntemeiată.
Împotriva acestei sentinţe, au formulat apel reclamanţii – pârâţi S.M.D., S.L.C. şi S.P. cât şi intervenienţii S.F. şi S.M., aceştia, din urmă, apelând şi încheierea prin care s-a respins, ca inadmisibilă, în principiu cererea lor de intervenţie.
În urma probelor administrate la fond şi în apel, Curtea de Apel Bucureşti, secţia a VI-a comercială, a pronunţat Decizia comercială nr. 605 din 12 decembrie 2008, prin care a respins, ca nefondate, toate apelurile.
Pentru a se pronunţa astfel, instanţa de apel a reţinut în ceea ce priveşte apelul reclamanţilor că, potrivit clauzelor din contractul de închiriere, încheiat la 7 ianuarie 2005, proprietarii imobilului ce a făcut obiectul închirierii, apelanţii în cauză, au cunoscut şi acceptat faptul că imobilul proprietatea lor va avea o altă destinaţie decât aceea de locuinţă, dând dreptul chiriaşului să efectueze toate lucrările de consolidare (interioare şi exterioare), renovări, zugrăveli, restaurări etc. pentru întregul imobil, fără a detalia şi specifica ce anume lucrări şi ce obiective sunt vizate.
Ca atare, apelanţii – reclamanţi nu pot contesta efectuarea lucrărilor efectuate care se încadrează în mod generic în categoria lucrărilor enumerate în contract.
Este de necontestat faptul că intimata – pârâtă a efectuat lucrările generic prevăzute în contractul de închiriere, astfel cum rezultă din întregul material probatoriu administrat în cauză (declaraţii de martori, înscrisuri, planşe foto, expertize) şi atâta vreme cât contravaloarea acestor lucrări nu depăşeşte suma de 140.000 euro, conform contractului, aceasta are dreptul la încasarea acestei contravalori.
Referitor la interpretarea dispoziţiilor art. 5 ultimul paragraf din contractul de închiriere, aspect invocat în cadrul primului motiv de apel, curtea de apel a constatat că dreptul de a rezilia unilateral contractul aparţine doar chiriaşului, însă numai după un preaviz de minim 3 luni şi intimata - pârâtă a respectat aceste dispoziţii, notificând concediul în data de 21 martie 2005, ceea ce înseamnă că data încetării efective a contractului trebuie considerată că a operat după trei luni de la data notificării intenţiei de reziliere.
Cu privire la dreptul de retenţie, într-adevăr, instanţa de judecată nu a fost investită cu vreun capăt de cerere în acest sens, astfel cum susţin apelanţii, însă nici nu s-a pronunţat prin dispozitiv cu privire la această cerere.
Existenţa dreptului de retenţie, prevăzut în convenţia părţilor, a constituit însă motiv pentru respingerea cererii de evacuare formulată de către reclamanţi faţă de pârâtă.
Recunoscând dreptul de retenţie al intimatei – pârâte, instanţa nu a recunoscut şi dreptul acesteia la fructele civile, aceste fructe vizând o eventuală chirie pe care intimata – pârâtă, în calitate de detentor precar, ar avea dreptul să o încaseze de la un terţ, dar intimata – pârâtă poate reţine imobilul fără a datora chirie apelanţilor pe toată această perioadă.
În ceea ce priveşte apelul intervenienţilor, nu rezultă din cererea de intervenţie care este obiectul acesteia şi care este dreptul propriu invocat, încât corect a fost respinsă, iar dacă ar fi calificată ca o cerere de intervenţie în interesul uneia din părţi, s-a reţinut că la data pronunţării încheierii şi a hotărârii atacate, intervenienţii nu aveau dreptul de a interveni, calitatea de moştenitor nefiindu-le încă recunoscută printr-o sentinţă definitivă şi irevocabilă, şi dacă ulterior pronunţării hotărârii de către instanţa de fond, apelanţilor intervenienţi li s-a recunoscut calitatea de moştenitor, acest lucru este lipsit de relevanţă având în vedere că, prin Decizia pronunţată de Tribunalul Bucureşti, în dosarul nr. 5038/299/2005, la data de 26 septembrie 2008, acestora li s-a acordat doar un drept de creanţă asupra averii defunctului, prin atribuirea imobilului în lotul celorlalţi moştenitori.
Împotriva acestei hotărâri, au formulat recurs reclamanţii S.M.D. şi S.L.C., în nume propriu şi ca moştenitori ai reclamantei S.P. invocând motivele de recurs prevăzute de art. 304 pct. 7, 8 şi 9 C. proc. civ., criticile fiind structurate după cum urmează:
I. Motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 7 şi 9 C. proc. civ.: prin hotărârea atacată s-au încălcat flagrant dispoziţiile art. 261 alin. (1) pct. 5 şi art. 295 alin. (1) C. proc. civ., instanţa omiţând să analizeze toate motivele de apel, ceea ce se constituie într-o nemotivare parţială a deciziei, respectiv asupra inaplicabilităţii art. 1444 C. civ., în speţă, neîndeplinirea condiţiilor specifice aplicării principiului îmbogăţirii fără justă cauză, împotriva recurentei S.L.C. neexistând nici măcar un drept de creanţă invocat şi împrejurarea că lucrările de construcţie la imobils-au făcut fără autorizaţie de construcţie şi nu sunt utile.
II. Motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 8 C. proc. civ.: instanţa de apel a schimbat înţelesul clar al prevederilor contractuale dintre părţi în ceea ce priveşte dispoziţiile art. 4 şi 5 ultimul paragraf din contract, deoarece în interpretarea dată de instanţa de apel articolului 4 din contract prin care se reglementează realizarea consolidării şi renovării imobilului de către chiriaş, s-a reţinut că proprietarii şi-ar fi dat acordul pentru lucrări de cel mult 140.000 euro.
În realitate, însă, părţile au stabilit obligaţia chiriaşului de a realiza lucrările respective de consolidare, renovare şi îmbunătăţire, într-un cuantum de cel puţin 140.000 euro.
Prin urmare, clauza privind executarea lucrărilor respective stabileşte un drept al proprietarilor imobilului, care urmează a intra în proprietatea îmbunătăţirilor, la finalul contractului de închiriere.
Teoria instanţei de apel derivă dintr-o interpretare vădit eronată a clauzelor respective, prezumând că subsemnaţii trebuie să achite contravaloarea lucrărilor respective numai pentru faptul că valoarea lor se situează sub 140.000.
De asemenea, analizând dispoziţiile art. 5 ultimul paragraf din contractul de închiriere, se constată că părţile au stabilit că numai chiriaşul poate rezilia unilateral contractul, proprietarul beneficiind de dreptul la un preaviz de 3 luni.
Prin urmare, într-o interpretare logică a acestei clauze contractuale, trebuie considerat că termenul de 3 luni este instituit exclusiv în favoarea proprietarului, acesta urmând a beneficia de chirie pentru un interval de timp de minim 3 luni în care urmează a stabili modalitatea de valorificare ulterioară a dreptului său de proprietate.
În mod evident, perioada de preaviz nu poate privi decât obligaţia de plată a chiriei şi nicidecum celelalte obligaţii privind realizarea lucrărilor de consolidare a imobilului şi cu atât mai puţin cele de amenajare în local public.
În fine, cât timp recurenţii nu şi-au manifestat sub nicio formă intenţia de a se prevala de acest drept la preaviz, el nu poate fi luat în considerare la stabilirea datei încetării raporturilor contractuale.
III. Motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ.: instanţa de apel a înlăturat în mod nelegal critica privind admiterea în parte a cererii reconvenţionale, cu încălcarea art. 129 alin. (4) şi (6) C. proc. civ., deoarece în condiţiile în care cererea reconvenţională era întemeiată în drept pe principiul îmbogăţirii fără justă cauză, instanţa de fond a admis această cerere întemeindu-se pe un cu totul alt temei de drept, respectiv art. 1444 C. civ., fără a pune în discuţia părţilor această încadrare în drept.
În acest mod, principiul contradictorialităţii şi dreptul la apărare al recurenţilor au fost grav încălcate, fiind în imposibilitate de a-şi expune argumentele contra aplicabilităţii unui temei de drept care în concret nu are nicio legătură cu prezenta cauză.
Prin urmare, deşi instanţa a fost învestită cu o cerere întemeiată pe principiul îmbogăţirii fără justă cauză, în mod cu totul surprinzător şi vădit nelegal, instanţa a admis cererea justificând-o, în drept, pe dispoziţiile speciale ale art. 1444 C. civ.
IV. Motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ.: instanţa de apel a respins apelul fără a reţine în mod expres care este temeiul legal care să justifice menţinerea soluţiei instanţei de fond asupra cererii reconvenţionale.
Sub acest aspect recurenţii au arătat că situaţia specială vizată de art. 1444 C. civ., este străină de situaţia de fapt supusă analizei instanţei, în speţă, chiriaşul fiind cel care a solicitat încetarea locaţiunii.
În cauză, nu sunt îndeplinite nici condiţiile aplicării principiului îmbogăţirii fără justă cauză, deoarece pentru a fi obligaţi recurenţii ar fi trebuit să rezulte mărirea patrimoniului recurenţilor cu o anumită sumă, reprezentând sporul de valoare adus imobilului prin lucrările respective, micşorarea patrimoniului intimatei cu suma respectivă, absenţa unui temei juridic care să justifice mărirea unui patrimoniu în detrimentul altuia şi absenţa oricărui alt mijloc juridic pentru recuperarea pierderii suferite (caracterul subsidiar al acţiunii întemeiată pe principiul îmbogăţirii fără justă cauză).
Ori, aşa cum rezultă din probe pârâta a efectuat lucrările respective fără autorizaţie de construire, realizarea lucrărilor respective s-a constituit într-o plată a obligaţiilor asumate de către pârâtă prin contractul de locaţiune ce se constituie în temeiul executării lor, fapt recunoscut prin cererea reconvenţională.
Ori, într-o astfel de ipoteză, este evident că pârâta – locatară avea la dispoziţie o acţiune în răspundere contractuală.
Astfel, art. 1021 C. civ., reglementează posibilitatea acţiunii în desfiinţarea contractului (reziliere în cazul de faţă) cu daune – interese.
V. Motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., raportat la principiile care reglementează regimul juridic al dreptului de retenţie.
Recurenta S.L.C. nu este parte în convenţie, pe de o parte, iar, pe de altă parte, hotărârea constituie o gravă atingere a dreptului de proprietate, încălcându-se art. 480 C. civ., art. 44 alin. (2) şi art. 136 alin. (5) din Constituţie.
De asemenea, nicăieri nu se prevede că stabilirea unui eventual drept de retenţie asupra unui bun ar conferi creditorului şi dreptul de a folosi bunul respectiv în mod gratuit, în speţă, de a beneficia de fructele unui imobil constând în uzul acestuia.
Este elementar că simpla detenţie pe care o presupune dreptul de retenţie nu implică şi folosirea acestuia, în caz contrar, titularul dreptului de retenţie fiind obligat să achite contravaloarea lipsei de folosinţă.
Prin urmare, chiar şi în ipoteza în care s-ar reţine existenţa unui drept de retenţie, acesta nu justifică respingerea cererii noastre de obligare a pârâtei care foloseşte imobilul la plata contravalorii folosinţei.
Prin urmare, dacă s-ar reţine o creanţă în favoarea pârâtei împotriva subsemnaţilor S.M.D. şi S.P. legată de efectuarea lucrărilor amintite sau de orice alt gen, aceasta s-a compensat de drept cu creanţa pe care o avem împotriva pârâtei constând în contravaloarea lipsei de folosinţă, conform art. 1143 C. civ.
În fine, chiar şi dacă teoretic, s-ar putea reţine că pârâta a avut un drept de retenţie, acesta a încetat prin folosirea abuzivă a imobilului.
VI. Motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ.: hotărârea este dată cu încălcarea art. 480 C. civ., soluţia de respingere a cererilor principale conexe de chemare în judecată fiind nelegal menţinută, deoarece începând cu data de 21 februarie 2005, pârâta ocupă imobilul în litigiu fără a mai deţine un titlu locativ asupra acestuia.
Or, în acest condiţii, subsemnaţii, în calitate de proprietari ai imobilului, ce implică dreptul de folosinţă al acestuia, sunt îndreptăţiţi în a solicita evacuarea necondiţionată a fostului chiriaş care ocupă spaţiul fără a mai avea acest drept şi care refuză să îşi îndeplinească obligaţia de predare a bunului.
VII. Motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., raportat la art. 295 alin. (2) C. proc. civ.: în mod nelegal instanţa de apel a respins prin încheierea din 17 noiembrie 2008 cererea de completare a expertizei tehnice în construcţii, deoarece stabilirea situaţiei de fapt se constituie într-o obligaţie imperativă a instanţei de apel, în cadrul acestei căi de atac devolutive, prin încheierea atacată încălcându-se tocmai această obligaţie.
VIII. Motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., raportat la art. 243 alin. (1) pct. 1 C. proc. civ.: apelanta S.P. a decedat la data de 18 octombrie 2008, moment de la care judecata pricinii era suspendată de drept conform art. 243 alin. (1) pct. 1 C. proc. civ., dispoziţii legale ignorate.
În aceste condiţii hotărârile atacate au fost pronunţate în contradictoriu cu o persoană fără capacitate de folosinţă şi în afara cadrului procedural stabilit, conform art. 282 C. proc. civ. şi următoarele, judecata suspendată de drept fiind lipsită de orice efecte.
Recursul este fondat pentru considerentele ce se vor arăta în continuare.
I. Privitor la prima critică se constată că este nefondată, instanţa de apel motivându-şi hotărârea şi răspunzând la toate motivele de apel aşa cum rezultă din cele expuse anterior, în analiza acestora instanţa de apel concluzionând în fapt şi în drept că recurenţii – pârâţi ca proprietari în indiviziune ai imobilului trebuie să răspundă pentru îmbunătăţirile aduse imobilului fiind respectate condiţiile contractului, astfel că, nu se poate susţine niciunul dintre motivele de recurs prevăzute de art. 304 pct. 7 şi 9 C. proc. civ.
II. Privitor la cea de a doua critică, se constată că potrivit clauzei 4 din contract chiriaşul avea dreptul să efectueze toate lucrările de consolidare, interioare şi exterioare, renovări, zugrăveli, restaurări etc. ale întregului imobil din subsol până la mansardă, de cea mai bună calitate, schimbând şi instalaţiile electrice, cele sanitare, canalizare etc. refacerea arhitecturii peisagere, demolarea garajului existent şi refacerea lui, având obligaţia de a conserva în condiţii optime vitraliile, sobele mai puţin câteva din ele şi arhitectura actuală a imobilului; chiriaşul s-a obligat, de asemenea, ca toate finisajele pe care le va efectua să fie de cea mai bună calitate şi efectuate în aşa fel încât să nu dăuneze clădirii toate îmbunătăţirile aduse imobilului urmând a trece în proprietatea proprietarilor, conform înţelegerii după 10 ani de la executarea lor. Proprietarii şi-au dat acordul pentru toate renovările, consolidări, recompartimentări, etc., în valoare de cel puţin 140.000 euro, pe care chiriaşul le va efectua pe parcursul contractului şi dacă era nevoie de aprobări speciale, a mandatat pe chiriaş ca acestea să poată fi obţinute de chiriaş pe cheltuiala sa.
Prin clauza 5 s-a stabilit că locatarul poate rezilia unilateral contractul numai cu un preaviz de 3 luni.
S-a susţinut de către recurenţi că părţile au convenit ca îmbunătăţirile să fie de cel puţin şi de nu cel mult 140.000 euro pentru a da naştere obligaţiei de plată a contravalorii acesteia, încât nu trebuia să fie acordate, dar chiar dacă acesta este conţinutul clauzei, ceea ce interesează în cauză din punctul de vedere al antrenării răspunderii recurenţilor – reclamanţi şi instanţa a reţinut, este faptul că intimata – pârâtă nu a beneficiat de folosinţa îmbunătăţirilor aduse, pe toată durata contractului, ca efect al rezilierii unilaterale a contractului, care a intervenit în condiţiile stabilite de părţi.
Cât priveşte preavizul de 3 luni, este evident că termenul este stabilit în favoarea proprietarilor, dar pe toată această durată contractul rămâne în fiinţă, ceea ce instanţa a reţinut corect, deoarece preavizul nu are ca efect juridic suspendarea efectelor contractului de închiriere mai puţin a plăţii contravalorii chiriei în lipsa unor prevederi speciale în acest sens încât nici această critică nu se poate reţine.
III. În ceea ce priveşte temeiul juridic al cererii reconvenţionale se susţine că pârâta a invocat îmbogăţirea fără justă cauză, iar instanţa de apel a schimbat cauza, întemeindu-se pe un alt temei, respectiv pe art. 1444 C. civ., text de lege neinvocat de parte, încălcându-se, astfel, dreptul la apărare al părţilor şi principiul contradictorialităţii.
Sub acest aspect, se constată că pârâta a solicitat prin cererea reconvenţională obligarea recurenţilor – reclamanţi la plata contravalorii îmbunătăţirilor pe motivul îmbogăţirii fără justă cauză, dar calificarea juridică o dă instanţa şi este evident că s-a avut în vedere convenţia părţilor care constituie şi temeiul juridic care le justifică şi care a fost, de asemenea, invocat iar referirea de către instanţă şi la dispoziţiile art. 1444 C. civ., s-a făcut doar din punctul de vedere al asemănării efectelor juridice ceea ce nu este de natură a afecta hotărârea de nelegalitate, recurenţii – reclamanţi făcându-şi toate apărările în legătură cu această cerere prin raportare la clauzele contractului.
Prin urmare, nu se poate reţine încălcarea art. 129 alin. (4) şi (6) C. proc. civ.
IV. Aşa cum s-a arătat deja, în precedent, instanţa de apel a avut în vedere cauza justă a despăgubirilor care îşi au izvorul în contractul părţilor la care s-a şi raportat, iar calificarea juridică este aceea a unei acţiuni în răspundere contractuală, astfel cum a şi fost soluţionată.
V. şi VI. Dreptul de retenţie este un drept real imperfect şi este opozabil nu numai debitorilor ci şi faţă de terţii străini de raportul juridic şi este indivizibil extinzându-se asupra întregului imobil până la achitarea integrală a datoriei, deci, nu se poate susţine încălcarea art. 480 C. civ. şi Constituţia României.
Nu s-a reţinut în cauză că imobilul a fost folosit (închiriat), în acest caz instanţa de recurs neputând reaprecia probele faţă de limitele căii de atac, pentru a da naştere la obligaţia de plată către proprietari a contravalorii lipsei de folosinţă şi a unei compensări a creanţelor reciproce de care este strâns legat, pentru a se putea susţine că a încetat. Aceasta nu justifică, însă, respingerea cererii de evacuare, în lipsa titlului locativ care a încetat, condiţionată însă de plata datoriei, chestiune care priveşte exclusiv executarea hotărârii, sens în care se impune admiterea recursului şi modificarea hotărârii instanţei de apel.
VII. Prin această critică, s-a invocat încălcarea art. 295 alin. (2) C. proc. civ., dar din analizarea încheierii se constată că instanţa şi-a justificat măsura, fiind în drept să aprecieze asupra concludenţei şi pertinenţei probelor solicitate, iar situaţia de fapt a fost stabilită pe baza întregului material probator admis.
VIII. Prin această din urmă critică s-a invocat încălcarea art. 243 alin. (1) pct. 1 C. proc. civ., dar aşa cum rezultă, din cauză, moştenitorii reclamantei S.P., decedate pe parcursul judecăţii în apel erau deja părţi în proces încât, nu se impunea suspendarea judecăţii, în condiţiile art. 243 (1) pct. 1 C. proc. civ.
Aşa fiind şi văzând şi dispoziţiile art. 312 alin. (2) C. proc. civ., raportat la art. 304 pct. 9 C. proc. civ., recursul va fi admis şi hotărârea va fi modificată în limitele arătate mai sus.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Admite recursul declarat de reclamanţii S.M.D. şi S.L.C. împotriva deciziei comerciale nr. 605 din 12 decembrie 2008, pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a VI-a comercială, în nume propriu şi ca moştenitori ai reclamantei S.P.
Modifică în parte Decizia recurată, admite apelul formulat de reclamanţii S.P., S.M.D. şi S.L.C. împotriva sentinţei comerciale nr. 3240 din 5 martie 2008, pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a VI-a comercială, pe care o schimbă în parte, în sensul că admite în parte acţiunea formulată de reclamanţii S.P., S.M.D. şi S.L.C.
Dispune evacuarea pârâtei din imobilul situat în Bucureşti, strada General Ernest Broşteanu, compus din parter, mansardă şi etaj, menţinând restul dispoziţiilor sentinţei.
Menţine restul dispoziţiilor deciziei recurate.
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 30 septembrie 2009.
| ← ICCJ. Decizia nr. 3362/2009. Comercial | ICCJ. Decizia nr. 2196/2009. Comercial → |
|---|
