ICCJ. Decizia nr. 3066/2009. Comercial
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA COMERCIALĂ
Decizia nr. 3066/2009
Dosar nr. 11507/3/2008
Şedinţa publică din 24 noiembrie 2009
Deliberând asupra recursurilor de faţă, din actele şi lucrările dosarului, constată că prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Bucureşti, secţia a VI-a comercială, în data de 24 martie 2008, reclamanta SC V. SA a chemat în judecată pe pârâţii B.Ş. şi B.O., solicitând instanţei ca prin hotărârea ce se va pronunţa să se dispună evacuarea acestora din imobilul situat în Bucureşti, sector 2, pentru lipsa de titlu.
În motivare s-a arătat ca prin contractul de vânzare - cumpărare din 2 august 2007 reclamanta a dobândit proprietatea imobilului de la SC A.M. SRL, care, la rândul ei, l-a cumpărat de la A.Ş. Acesta din urmă, a dobândit proprietatea în temeiul sentinţei civile irevocabile nr. 4499 din 23 iunie1998 şi prin dispoziţia primarului general şi a procesului-verbal prin care a fost pus în posesia imobilului, cu excepţia apartamentelor nr. 2 şi 3 cumpărate ilegal de către pârâţi şi o altă familie.
Pârâţii au cumpărat apartamentul nr. 2 din imobil, pentru care deţineau un contract de închiriere cu statul, în timpul procesului de restituire către foştii proprietari, iar prin sentinţa nr. 1293/1999 pronunţată de Judecătoria Cluj Napoca s-a admis acţiunea formulată de A.Ş. şi s-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare din 27 septembrie 2006. Foştii proprietari i-au notificat pe pârâţi în vederea încheierii unui nou contract de închiriere. Fără rezultat, iar în sarcina reclamantei nu mai exista obligaţia de a prelungi contractele de închiriere, conform OUG nr. 40/1999.
Pârâţii au formulat întâmpinare prin care au solicitat respingerea acţiunii ca neîntemeiată, motivat de faptul că sunt proprietari ai apartamentului nr. 2, astfel cum rezulta din Decizia nr. 3198 pronunţată de Curtea Supremă de Justiţie în dosarul nr. 1585/2001.
Prin sentinţa comercială nr. 7758 din 20 iunie 2008 pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a VI-a comercială, cererea reclamantei a fost admisă şi s-a dispus evacuarea pârâţilor din imobilul situat în Bucureşti, sector 1, pentru lipsa de titlu.
Pentru a pronunţa această sentinţă prima instanţă a reţinut în esenţă că, pârâţii au refuzat permanent să încheie contract de închiriere cu proprietarul căruia i s-a restituit întregul imobil prin hotărâre judecătoreasca – A.Ş., iar reclamanta SC V. SA este proprietara a imobilului, având dreptul intabulat în CF.
Împotriva acestei sentinţe au declarat apel pârâţii B.Ş. şi B.O., motivele invocate fiind următoarele:
- secţia comercială a Tribunalului Bucureşti nu era competentă să soluţioneze pricina, care este de natură eminamente civilă, încălcând astfel normele imperative privitoare la competenţă; s-a solicitat rejudecarea cauzei de către Judecătoria Sectorului 1 Bucureşti, ca instanţă civilă;
- în mod greşit prima instanţă nu a observat că reclamanta nu este proprietara bunului aflat în litigiu, şi a ignorat faptul că revendicarea nu reprezintă decât o modalitate de apărare a proprietăţii, iar sentinţele obţinute în urma soluţionării unor acţiuni în revendicare (pe lângă faptul că nu pot constitui, prin ele însele, titluri de proprietate), nu pot fi opuse apelanţilor pârâţi, întrucât nu s-au pronunţat în contradictoriu cu aceştia;
- instanţa de fond în mod greşit nu a dat preeminenta prelungirii de drept a închirierii, în condiţiile OUG nr. 40/1999, care constituie astfel titlul locativ al apelanţilor, ignorând faptul că notificarea lor nu s-a realizat cu respectarea cerinţelor acestei ordonanţe, prin scrisoare recomandată, cu confirmare de primire.
Analizând sentinţa atacată în raport de probele administrate, criticile formulate, susţinerile pârâţilor şi temeiul de drept invocat, Curtea de apel a constatat că apelul este fondat, având în vedere următoarele considerente:
Cu privire la motivul de apel vizând necompetenţa materială a secţiei comerciale a tribunalului, instanţa de apel a considerat că este neîntemeiat, întrucât reclamanta este societate comercială, având ca obiect de activitate, între altele, cumpărarea şi vânzarea, închirierea şi subînchirierea bunurilor imobiliare proprii, precum şi administrarea acestora.
Pe fondul cauzei, Curtea de apel a apreciat că instanţa de fond, după ce a încercat să reţină istoricul proprietăţii în litigiu (ca şi când în cauza s-ar fi administrat "probatio diabolica"), aspect care nu avea relevanţă în cauză - raportat la obiectul cererii, în mod greşit a reţinut că pârâţii au refuzat în permanenţa să încheie un nou contract de închiriere cu proprietarul căruia i s-a restituit întregul imobil prin hotărâre judecătorească. S-a ignorat de către prima instanţă faptul că notificările nu au fost îndeplinite conform prevederilor legale – OUG nr. 40/1991, prin scrisoare recomandata,cu confirmare de primire, în termenul legal de 30 de zile de la data intrării în vigoare a ordonanţei sau de la data deschiderii rolului fiscal, nerespectând astfel dispoziţiile art. 10 alin. (1), ceea ce determină incidenţa art. 11 din acelaşi act normativ, în sensul prelungirii de drept a contractului de închiriere anterior, până la încheierea unui nou contract. Modalitatea juridică prin care situaţia litigioasă poate fi pe deplin rezolvată, este, în accepţiunea instanţei de apel, promovarea unei acţiuni în revendicare, în care să se poată administra toate probatoriile pertinente şi concludente privitoare la dreptul de proprietate asupra imobilului.
Împotriva acestei decizii au declarat recurs reclamanta SC V. SA Ploieşti şi pârâţii B.Ş. şi B.O.
Recurenta reclamantă, în conformitate cu dispoziţiile art. 312 C. proc. civ., a solicitat admiterea recursului, modificarea în tot a hotărârii atacate, respingerea apelului, iar pe fond păstrarea ca temeinică şi legală a sentinţei comerciale nr. 7758 din 20 iunie 2008 pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a VI-a comercială. Cererea a fost întemeiată pe dispoziţiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ. şi s-a apreciat că hotărârea judecătorească a fost dată cu încălcarea şi aplicarea greşită a legii: instanţa nu a aplicat norma juridică incidentă raportată la situaţia de fapt existentă şi a interpretat în mod greşit raportul juridic dedus judecăţii.
De asemenea, recurenta reclamantă a considerat că în cauză sunt incidente şi dispoziţiile art. 304 pct. 7 C. proc. civ., hotărârea pronunţată de către instanţă având elemente de motivare contradictorii.
Recurenţii pârâţi au înţeles să îşi întemeieze recursul pe dispoziţiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ. şi, apreciind că hotărârea judecătorească a fost data cu încălcarea şi aplicarea greşită a legii - privitor la respingerea excepţiei lipsei calităţii procesuale - cu motivarea că desluşirea existenţei şi preeminenţei dreptului de proprietate al reclamanţilor se poate face numai pe calea acţiunii în revendicare, au solicitat admiterea recursului. Recurenţii pârâţi au mai reiterat şi în faţa instanţei de recurs apărările din apel şi care nu vor mai fi expuse, fiindcă au fost deja prezentate în cele ce preced.
Înalta Curte, analizând Decizia atacată prin prisma criticilor formulate de recurenta reclamantă, constată caracterul fondat al acestora, pentru următoarele considerente:
Evacuarea este dispusă de instanţa de judecată ca o sancţiune a unui drept locativ, iar revendicarea este un mijloc de realizare al dreptului de proprietate formulat de către proprietarul neposesor îndreptat asupra posesorului neproprietar.
Instanţa de judecată a interpretat în mod greşit raportul juridic dedus judecăţii între părţi, în sensul că în cauză nu ar fi incidentă evacuarea, modalitatea juridică de abordat fiind revendicarea.
Raportul juridic dintre părţi este determinat prin soluţia definitivă şi irevocabilă pronunţată în cadrul dosarului care a avut ca obiect constatarea nulităţii actului de vânzare-cumpărare încheiat în baza Legii nr. 112/1996 şi repunerea părţilor în situaţia anterioară şi de dispoziţiile OUG nr. 40/1999.
Prin sentinţa civilă nr. 1293 din 5 februarie 1999, definitivă şi irevocabilă pronunţată în dosarul nr. 7387/1998 Judecătoria Cluj-Napoca instanţa admite acţiunea autorului recurentei, în sensul constatării nulităţii absolute a actului de vânzare-cumpărare din 27 septembrie 1996 încheiat între pârâţii intimaţi din prezenta cauză şi Municipiul Bucureşti şi repune părţile în situaţia anterioară. Prin repunerea părţilor în situaţia anterioară momentului încheierii actului de vânzare-cumpărare, Primăria reintră în proprietate, iar familia B.Ş. şi B.O. redobândeşte calitatea de chiriaş, calitate obligatorie la momentul la care s-a încheiat contractul de vânzare-cumpărare încheiat în baza Legii nr. 112/1995.
Astfel, după pronunţarea sentinţei civile definitive şi irevocabile nr. 1293/1999 şi în temeiul acestei hotărâri judecătoreşti pârâţii redobândesc calitatea de chiriaş. Această calitate este reconfirmată şi prin OUG nr. 40/1999, astfel cum a fost modificată şi aprobată prin lege.
În art. 6 din OUG nr. 40/1999 se arată în mod expres că în cazul contractelor de vânzare-cumpărare încheiate cu încălcarea prevederilor Legii nr. 112/1995 pentru reglementarea situaţiei juridice a unor imobile cu destinaţia de locuinţe, trecute în proprietatea statului, şi desfiinţate prin hotărâre judecătorească, proprietarul recunoscut de justiţie va încheia cu persoanele care au cumpărat locuinţa în baza Legii nr. 112/1995 şi care o ocupa efectiv, la cererea acestora, un contract de închiriere pentru o perioada de 5 ani.
Nu se poate susţine, sub nici o formă calitatea de detentor precar a pârâţilor intimaţi, astfel încât să se poată aprecia că acţiunea în revendicare este proprie pentru soluţionarea prezentei pricini.
Astfel raporturile dintre părţi sunt raporturi locative, iar sancţiunea nerespectării raporturilor locative reglementate de dispoziţiile OUG nr. 40/1999, aşa cum a fost modificată şi aprobată prin lege, impune măsura evacuării.
În ceea ce priveşte concluzia instanţei de apel ca nu au fost respectate dispoziţiile art. 10 alin. (1) din OUG nr. 40/1999 de către proprietar, şi ca în cauză sunt incidente dispoziţiile art. 11 din OUG nr. 40/1999, Înalta Curte reţine greşita aplicare a acestora.
În conformitate cu dispoziţiile art. 9 alin. (1) din OUG nr. 40/1999 se arată că în cazurile prevăzute la art. 2 – art. 7, între proprietari şi chiriaşi se va încheia un nou contract de închiriere numai la cererea chiriaşului sau a fostului chiriaş, după caz. În prezenta cauză sunt incidente dispoziţiile art. 6 din OUG nr. 40/1999.
Coroborând dispoziţiile art. 6 cu dispoziţiile art. 9 alin. (1) din OUG nr. 40/1999 rezultă că nu sunt aplicabile dispoziţiile art. 10 alin. (1) din OUG nr. 40/1999, legea arătând în mod expres că în situaţia în care actele de vânzare-cumpărare încheiate în baza Legii nr. 112/1995 au fost desfiinţate, solicitarea de a încheia contract de închiriere aparţine chiriaşului şi nu fostului proprietar.
Nici dispoziţiile art. 11 din OUG nr. 40/1999 nu au fost aplicate şi interpretate în mod corespunzător, constatându-se că reclamanta nu a îndeplinit procedura prevăzută de art. 7 – art. 11 din OUG nr. 40/1999. Aşa cum s-a arătat, această procedură nu este aplicabilă în speţă, pe de o parte, iar pe de alta parte OUG nr. 40/1999, modificată şi aprobată prin Legea nr. 241/2001, conţine o dispoziţie imperativă în sensul că obligă la încheierea unui contract de locaţiune pe o perioada de cinci ani de zile de la data intrării în vigoare a OUG nr. 40/1999.
Acest termen este de mult depăşit şi nu poate fi creată în sarcina reclamantului, deposedat o lungă perioadă de timp, o obligaţie similară, cu argumentul că Legea nr. 10/2001 ar fi incidenţă în cauză.
Momentul de la care începe să curgă termenul de cinci ani şi durata de aplicabilitate a OUG nr. 40/1999 nu este prevăzută în mod expres în art. 6 sau în altă normă legală.
În absenţa unei menţiuni cu privire la momentul de la care începe să curgă termenul de locaţiune, pentru determinarea sensului textului, se impune ca interpretarea acestuia să se facă sistematic, anume a se avea în vedere modalitatea de reglementare a raporturilor locative ce fac obiectul OUG nr. 40/1999, aşa cum a indicat şi instanţa de fond.
Singurul moment la care face referire acest act normativ, ca fiind data de la care îşi produc efectele contractele de închiriere, este acela al intrării în vigoare a ordonanţei ( art. 1, 2 şi 3), adică 8 aprilie 1999.
Astfel prelungirea contractului este opozabilă proprietarului, numai la cerere, (ca obligaţie scriptae in rem) până la împlinirea termenului de cinci ani, adică 8 aprilie 2004. Proprietarul nu poate fi obligat la încheierea unui contract de locaţiune pe o perioadă mai mare decât cea prevăzută de lege.
Proprietarilor nu le mai poate fi opus vreun drept locativ împotriva voinţei lor, în temeiul legii, rezultă şi din modalitatea în care s-a reglementat prorogarea locaţiunii după data de 8 aprilie 2004 numai pentru imobile din fondul locativ de stat (conform OUG nr. 8/2004).
Ceea ce interesează în cauză este dacă titlul în baza căruia chiriaşii ocupa imobilul restituit în natură, poate fi considerat ca fiind valabil urmare a prelungirii de drept a duratei de închiriere a apartamentului, iniţial ca efect al OUG nr. 40/1999, ulterior ca efect al OUG nr. 8/2004.
Art. 1 din Protocolul nr. 1 Adiţional la Convenţia Europeană a Drepturilor Omului conţine trei norme distincte referitoare la: principiul respectării proprietăţii, private de proprietate (supusa anumitor condiţii), respectiv recunoaşterea puterii statelor de a reglementa folosinţa bunurilor, conform interesului general.
Conform practicii Curţii Europene a Drepturilor Omului (C.E.D.O.), materializată în hotărârile de condamnare ale statului roman din 2 noiembrie 2006 în cauza R. şi S., respectiv din 8 martie 2007 în cauza P. şi T., OUG nr. 40/1999 reprezintă o reglementare a folosinţei bunurilor, ce urmăreşte un interes cu scop general, iar sistemul astfel implementat de autorităţile naţionale, nu este criticabil în sine.
Cu toate acestea, s-a interpretat de către C.E.D.O. că aplicarea art. 11 din OUG nr. 40/1999 (referitoare la prelungirea de drept a contractului de închiriere în cazul lipsei unei notificări către chiriaş provenind din partea proprietarului), ar impune o sancţiune proprietarului care a omis să se conformeze ( ceea ce în speţă nu este cazul) condiţiilor de formă prevăzute de Ordonanţă, prin obligaţia de a-i tolera timp de 5 ani pe chiriaşi în imobilul restituit, fără nici o posibilitate concretă şi reală de a percepe chirie. Aceasta a fost apreciată ca o sarcină specială şi exorbitantă, capabilă sa rupă justul echilibru între interesele aflate în joc, din cauza prevederilor defectuoase şi a lacunelor constatate de către C.E.D.O. în legislaţia naţională de urgenţă privind spaţiile cu destinaţia de locuinţe.
Aceste restricţii în privinţa utilizării bunului imobil au fost apreciate de către C.E.D.O. ca fiind disproporţionate, constatându-se că statul dispune de o largă marjă de apreciere în ceea ce priveşte reglementarea folosinţei bunurilor, însa atât timp cât exista riscul ca proprietarul să suporte o sarcină excesiva în privinţa posibilităţii de a dispune de bunul sau, autorităţile trebuiau să stabilească "mecanisme legislative previzibile şi coerente", care să protejeze proprietarul împotriva unor intervenţii arbitrare şi imprevizibile în dreptul sau de proprietate. C.E.D.O. a considerat că OUG nr. 40/1999 nu cuprinde astfel de garanţii.
Prin urmare aplicarea dispoziţiilor legale menţionate, conţinând dispoziţii defectuoase şi lacunare, în contra drepturilor recurentului reclamant, produce o ingerinţă disproporţionată în exercitarea drepturilor recunoscute la respectarea bunului imobil, neputând fi lăsată pe seama proprietarilor neprotejaţi, suportarea costurilor legate de protecţia pe care statul era dator de a o asigura chiriaşilor din imobilele retrocedate în mod legal.
Astfel soluţia pronunţata de instanţa de apel conduce la încălcarea dispoziţiilor art. 1 din Protocolul nr. 1 Adiţional la C.E.D.O., act normativ a cărui aplicare are preponderenţa, în raport de legislaţia naţională, în conformitate cu dispoziţiile art. 20 alin. (2) din Constituţie.
Cu privire la dispoziţiile art. 304 pct. 7 C. proc. civ., Înalta Curte constată că cele două idei esenţiale pe care instanţa îşi susţine motivarea sunt contradictorii. În prima parte a motivării, instanţa recunoaşte incidenţa în cauză a dispoziţiilor OUG nr. 40/1999, respectiv recunoaşte calitatea pârâţilor apelanţi de chiriaşi, stabilind că nu şi-au respectat obligaţiile impuse de art. 10 şi 11 din Ordonanţă, pentru ca mai apoi să susţină, în mod implicit, că apelanţii pârâţi au calitatea de detentori precari, impunându-se acţiunea în revendicare.
Cât priveşte recursul declarat de către pârâţi, acesta va fi respins ca nefondat pentru aceleaşi argumente de drept care au condus la admiterea recursului reclamantei, fapt pentru care nu vor mai fi reluate.
Deşi prin recurs se formulează concluzii referitoare la excepţia lipsei calităţii procesuale active, se observă că această excepţie este indisolubil legată de fondul pricinii, aşa încât Curtea reţine că ea a fost analizată în cele ce preced şi care fac pe larg referire la legitimarea procesuală activă a recurenţilor în cererea de evacuare.
În plus, pârâţii nu au formulat critici în apel asupra acestui aspect, astfel că devine incident şi principiul „omisso medio". Adică trecând peste calea de atac a apelului, criticile inserate în recursul pârâţilor nici nu pot fi examinate atât timp cât instanţa de apel nu s-a pronunţat asupra acestora.
Pentru considerentele de fapt şi de drept reţinute mai sus, conform art. 312 C. proc. civ., se va admite recursul reclamantei SC V. SA Ploieşti împotriva deciziei nr. 228 din 30 aprilie 2009 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a V-a comercială, pe care o modifică în tot. Se va respinge apelul pârâţilor împotriva sentinţei nr. 7758 din 20 iunie 2008 a Tribunalului Bucureşti, secţia a VI-a comercială, pe care o va menţine în tot. Se va respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâţii B.Ş. şi B.O., împotriva aceleiaşi decizii.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Admite recursul reclamantei SC V. SA Ploieşti împotriva deciziei nr. 228 din 30 aprilie 2009 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a V-a comercială, pe care o modifică în tot. Respinge apelul pârâţilor împotriva sentinţei nr. 7758 din 20 iunie 2008 a Tribunalului Bucureşti, secţia a VI-a comercială, pe care o menţine.
Respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâţii B.Ş. şi B.O., împotriva aceleiaşi decizii.
Irevocabilă.
Pronunţată, în şedinţa publică, astăzi 24 noiembrie 2009.
| ← ICCJ. Decizia nr. 3061/2009. Comercial | ICCJ. Decizia nr. 3071/2009. Comercial → |
|---|
