ICCJ. Decizia nr. 3332/2009. Comercial
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA COMERCIALĂ
Decizia nr.3332/2009
Dosar nr. 5212/114/2007
Şedinţa publică din 11 decembrie 2009
Deliberând asupra recursului de faţă, din actele şi lucrările dosarului, constată următoarele:
Reclamanta SC C.C. SA Buzău l-a chemat în judecată pe pârâtul O.S. şi a solicitat ca prin sentinţa care se va pronunţa să fie obligat la plata chiriei restante şi a utilităţilor pentru apartamentul pe care îl ocupă şi să se dispună evacuarea din spaţiul de locuit pe care îl ocupă. Cererea a fost înregistrată pe rolul Judecătoriei Buzău care, prin sentinţa nr. 5333 din 2 noiembrie 2005, şi-a declinat competenţa în favoarea Tribunalului Buzău, secţia comercială.
Soluţionând litigiul, Tribunalul, ca instanţă investită în urma declinării competenţei, a pronunţat sentinţa nr. 465 din 11 mai 2006 prin care a admis acţiunea, l-a obligat pe pârât la plata sumei de 1.676,80 Ron reprezentând lipsă de folosinţă şi a dispus evacuarea acestuia din spaţiu. Instanţa a reţinut în considerentele sentinţei că pârâtul deţine spaţiul fără un titlu valabil şi că datorează lipsa de folosinţă în cuantumul chiriei stabilită pentru suprafaţa de locuit. Sentinţa nr. 465 din 11 mai 2006 a fost desfiinţată de Curtea de Apel Ploieşti care a trimis cauza pentru rejudecare în fond stabilind că spaţiul este ocupat nu numai de O.S. ci şi de OG, O.V. şi O.N., iar acţiunea trebuie să se judece şi în contradictoriu cu aceste persoane.
În consecinţă, prin Decizia nr. 219 din 19 octombrie 2006, apelul declarat de O.S. a fost admis, a fost desfiinţată sentinţa nr. 465/2006 pronunţată de Tribunalul Buzău iar cauza a fost trimisă pentru rejudecare la aceeaşi instanţă.
În rejudecare, Tribunalul Buzău, secţia comercială, a admis în parte acţiunea, a dispus evacuarea pârâţilor din spaţiul pe care îl ocupa fără drept şi i-a obligat în solidar la plata sumei de 3.800 lei reprezentând lipsa de folosinţă a spaţiului.
Pentru a pronunţa această sentinţă, tribunalul a reţinut că reclamanta SC C.C. SA este proprietara Căminului de nefamilişti, că pârâtul a avut atribuit contractul de locaţiune ca accesoriu al contractului de muncă şi că din anul 1987 acesta a continuat să locuiască în spaţiul închiriat fără să plătească chiria. Apărările pârâţilor potrivit cărora reclamanta este obligată să asigure locaţiunea întrucât contractul de închiriere a fost prelungit în temeiul Legii nr. 114/1996 au fost înlăturate pentru motivul că din anul 1996, pârâţii au continuat să locuiască în spaţiu, că locaţiunea a fost prelungită conform Legii nr. 17/1994 şi OUG nr. 40/1999 cu încă 5 ani, iar pârâtul nu s-a prezentat să încheie contract de închiriere cu noul proprietar continuând să locuiască în spaţiu fără să achite folosinţa acestuia.
În temeiul prerogativelor calităţii de proprietar, instanţa a stabilit că reclamanta are capacitate deplină de dispoziţie asupra spaţiului pe care îl deţine, şi că pârâţii refuză să încheie contract în condiţiile impuse de proprietar, context în care cererea de evacuare a fost considerată ca fiind întemeiată.
Împotriva sentinţei nr. 374 din 20 martie 2008 pronunţată de Tribunalul Buzău au declarat apel pârâţii O.S., OG, O.V. şi O.N., criticând soluţia pentru motive de netemeinicie şi nelegalitate. În esenţă, s-a susţinut că instanţa a reţinut în mod greşit faptul că locuiesc fără titlu în spaţiu în condiţiile în care au contract încheiat încă din anul 1986, că au achitat chiria (pe care au depus-o la C.E.C. întrucât a fost refuzată primirea acesteia) şi că instanţa a stabilit situaţia de fapt fără să fie investită cu verificarea titlului pe care l-a apreciat ca nefiind valabil.
După analiza criticilor formulate de pârâţi împotriva sentinţei fondului, Curtea de Apel Ploieşti, prin Decizia nr. 198 din 20 octombrie 2008, a respins, ca nefondat, apelul. Curtea a reţinut că, în speţă, nu sunt aplicabile prevederile art. 1410, 1441, 1446 alin. (2), art. 942 şi 970 C. civ., întrucât între părţi nu mai există contract de locaţiune că acesta a fost un accesoriu al contractului de muncă încheiat în anul 1986 şi că valabilitatea acestuia a expirat încă din anul 1987. A mai reţinut Curtea că, în cauză, nu poate fi vorba de respectarea locaţiunii întrucât contractul de închiriere al pârâţilor încetase prin încetarea contractului de muncă, înainte ca reclamanta să cumpere spaţiul. În privinţa rezilierii s-a stabilit de către instanţa de apel că aceasta este o sancţiune a neexecutării culpabile a contractului însă, în speţă, nu mai există contract valabil, spaţiul fiind ocupat fără titlu. În fine, s-a reţinut şi faptul că între părţi au mai existat litigii, iar pârâtul O.S. şi-a luat angajament de plată a datoriilor restante astfel că nu s-au pus în executare sentinţele de evacuare.
Împotriva deciziei nr. 198 din 20 octombrie 2008 au declarat recurs pârâţii O.S., OG, O.V. şi O.N. în temeiul motivelor de nelegalitate prevăzute de art. 304 pct. 6, 7, 9 C. proc. civ.
În argumentarea acestor motive recurenţii au susţinut că prin soluţiile pronunţate s-a încălcat principiul relativităţii efectelor contractului faţă de succesorii părţilor, că deşi din anul 1987 recurentul O.S. nu a mai fost salariat la A.C.M. ci a fost transferat în interes de serviciu, vechiul proprietar a respectat locaţiunea.
De asemenea, s-au invocat dispoziţiile art. 1441 C. civ. şi 1439 C. civ., pentru a se susţine că şi în continuare contractul de locaţiune încheiat cu A.C.M. este în vigoare iar noul proprietar este obligat să respecte locaţiunea. Autorii recursului au mai susţinut că nu a fost investită instanţa cu un capăt de cerere privind rezilierea şi că simpla neplată a chiriei fără reziliere nu conduce la încetarea raporturilor de locaţiune.
Este nelegală, în opinia recurenţilor, soluţia Curţii de Apel potrivit motivului prevăzut de art. 304 pct. 7 C. proc. civ., pentru că a motivat respingerea apelului reţinând că între părţi au mai existat litigii care au avut ca obiect, evacuarea pârâtului apelant din spaţiul în discuţie. Recurenţii au considerat că referirea la sentinţa nr. 9230/2001 este contradictorie întrucât nu sesizează că şi în cauza de faţă mai întâi s-a reţinut existenţa unor raporturi de locaţiune pentru ca apoi să se constate lipsa titlului. Instanţele, potrivit recurenţilor nu au sesizat că între părţi există neînţelegeri cu privire la încheierea unui nou contract de închiriere în care proprietarul impune noi clauze chiriaşului. Tot greşit, consideră recurenţii, s-a reţinut că au ocupat spaţiul fără titlu valabil deşi instanţa nu a fost investită să se pronunţe pe această situaţie de fapt. Au subliniat recurenţii că nu au fost de rea credinţă în privinţa plăţii chiriei întrucât sumele datorate au fost depuse prin somaţiiledresate de executorul judecătoresc.
În consecinţă, în temeiul acestor motive recurenţii au solicitat admiterea recursului şi, în fond, respingerea acţiunii.
Recursul este nefondat.
1. Cercetarea fondului este un element esenţial pentru exercitarea controlului de legalitate întrucât situaţia de fapt corect determinată constituie fundamentul aplicării dispoziţiilor legale.
Din acest punct de vedere care vizează stabilirea situaţiei de fapt în raport de împrejurările cauzei este de observat că în soluţionarea apelului, Curtea nu a observat că drepturile locative ale recurenţilor au făcut obiectul altor litigii care s-au soluţionat irevocabil, iar în cuprinsul considerentelor s-au dat dezlegări care nu au fost avute în vedere în soluţionarea acestui litigiu.
Astfel, era de observat că prin sentinţa pronunţată în anul 2001, s-a statuat asupra locaţiunii şi a legăturii de accesorialitate faţă de contractul de muncă, stabilindu-se că în temeiul Legii nr. 17/1994 şi a OUG nr. 40/1999 a operat prelungirea locaţiunii chiar dacă nu mai era în fiinţă contractul de muncă. Totodată, trebuia observat faptul că prin sentinţa nr. 9230/2001 s-a dispus şi evacuarea recurentului din spaţiul pe care îl deţine cu titlu de locuinţă, iar intimata nu a pus sentinţa în executare. Nu mai puţin era de observat că un alt litigiu s-a purtat în anul 2003 între aceleaşi părţi pentru plata chiriei prin care s-a reţinut că între părţi nu s-a perfectat contractul de închiriere, din cauza măsurilor luate de reclamantă de diferenţiere a cotelor de întreţinere după cum locatarii erau salariaţi sau terţi, pârâtul încadrându-se în această ultima categorie şi, în fine, că prin sentinţa nr. 4333 din 17 septembrie 2003 s-a luat act de renunţare la judecata capătului de cerere privind evacuarea.
Toate aceste demersuri în instanţă converg spre recunoaşterea drepturilor locative care nu pot fi ignorate astfel că instanţele în mod greşit au determinat situaţia de fapt pornind de la situaţia locaţiunii aferentă anului 1986.
În contextul arătat, cercetarea fondului presupune luarea în examinare a tuturor elementelor care ar putea duce la stabilirea situaţiei de fapt pornind de la recunoaşterea calităţii de chiriaş şi nu în ultimul rând de la faptul că raporturile juridice de locaţiunea au existat între părţile în proces.
Având în vedere că nu au fost lămurite toate împrejurările de fapt, întrucât instanţele au pornit în analiza lor de la alte momente şi împrejurări în legătură cu locaţiunea, motiv care vizează nelegalitatea prevăzută de art. 304 alin. (7) C. proc. civ., raportată la art. 314 C. proc. civ., Decizia recurată va fi desfiinţată iar cauza trimisă pentru rejudecare.
2. Instanţa de trimitere va avea în vedere în soluţionarea aspectelor de fond, principiile care guvernează convenţiile, precum şi faptul că în cauză s-a propus încheierea contractului de închiriere de către noul proprietar, că negocierea clauzelor este de esenţa convenţiilor şi, în fine, că recunoaşterea unui drept locativ nu poate fi perpetuă.
3. Este greşit punctul de vedere exprimat în critica referitoare la faptul că instanţa s-a pronunţat asupra a ceea ce nu s-a cerut întrucât, de principiu, analiza existenţei unui titlu locativ valabil revine instanţei atunci când se solicită evacuarea.
Recunoaşterea locaţiunii în fapt şi comportarea părţilor ca locator şi locatar nu echivalează cu existenţa înscrisului care legitimează folosinţa temporară a unui spaţiu.
În aceeaşi ordine de idei dacă părţile sau legea n-au determinat durata locaţiunii, convenţia, indiferent de forma în care s-a încheiat, ia sfârşit prin denunţare unilaterală aşa încât ocuparea nelegală a spaţiului se analizează în funcţie de conduita părţilor în raportul de locaţiune.
Recurenţii şi-au invocat şi buna-credinţă în relaţia de locaţiune care se deduce în opinia lor din faptul că au făcut plata chiriei (depusă la C.E.C.) numai că asupra bunei-credinţe urmează să se pronunţe instanţa de trimitere, ţinând seama şi de ce s-a statuat prin celelalte sentinţe pronunţate în cauză cât şi de conduita faţă de solicitarea de a se încheia un contract de locaţiune cu noul proprietar cu clauze ferme în legătură cu spaţiul ocupat şi cu plata chiriei.
Se va verifica şi dacă există poziţia de refuz a încheierii contractului manifestată cu scopul de a impune partenerului contractual proprietar al spaţiului o anume conduită, ceea ce nu ar putea constitui bună-credinţă în negocierea şi finalizarea acesteia prin încheierea unui contract de locaţiune.
Celelalte susţineri ale recurenţilor deşi trimit la anumite dispoziţii legale care vizează locaţiunea nu vor fi analizate întrucât exprimă păreri proprii în legătură cu rezilierea şi obligaţiile derivând din contractele sinalagmatice care nu sunt la obiect.
În fine, în faţa instanţei de trimitere se vor depune dovezi privind plata la zi a tuturor obligaţiilor aferente locaţiunii.
În consecinţă, faţă de cele ce preced conform art. 312 alin. (5) C. proc. civ., recursul se va admite conform dispozitivului.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Admite recursul declarat de pârâţii O.S., OG, O.V. şi O.N. împotriva deciziei nr. 198 din 20 octombrie 2008 a Curţii de Apel Ploieşti, secţia comercială şi de contencios administrativ şi fiscal, pe care o casează şi trimite cauza spre rejudecare aceleiaşi instanţe.
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 11 decembrie 2009.
| ← ICCJ. Decizia nr. 3326/2009. Comercial | ICCJ. Decizia nr. 3334/2009. Comercial → |
|---|
