ICCJ. Decizia nr. 1002/2010. Comercial. Evacuare. Recurs
| Comentarii |
|
R O M Â N I A
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA COMERCIALĂ
Decizia nr. 1002/2010
Dosar nr. 10992/63/2008
Şedinţa publică de la 11 martie 2010
Asupra recursului de faţă;
Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:
Prin sentinţa comercială nr. 4182 din 9 decembrie 2008 a Tribunalului Dolj, secţia comercială, a fost respinsă acţiunea reclamantei SC R. SA Craiova prin care solicitase evacuarea pârâtei SC G. SRL din spaţiul comercial în suprafaţă de 24 mp situat în Craiova, reţinând că pârâta a devenit proprietara spaţiului în temeiul contractului de vânzare-cumpărare din 2002.
Prin aceeaşi sentinţă a fost respinsă şi cererea reconvenţională prin care pârâta solicitase constatarea nulităţii contractului de închiriere din 27 aprilie 2007, instanţa reţinând lipsa de interes a acesteia în promovarea cererii deoarece contractul a şi fost executat, iar efectul retroactiv al nulităţii contractului de executare succesivă - cum este cazul în speţă - este obiectiv imposibil de realizat.
Apelul declarat de reclamantă împotriva acestei sentinţe a fost respins ca nefondat prin decizia comercială din 9 aprilie 2009 a Curţii de Apel Craiova, secţia comercială .
În esenţă, instanţa de apel a reţinut în temeiul documentaţiei tehnice efectuate cu ocazia intabulării dreptului de proprietate al pârâtei SC G. SRL, dobândit în temeiul contractului de vânzare-cumpărare din 5 aprilie 2002 B.N.P. P.E., că spaţiul din care reclamanta a solicitat evacuarea pârâtei este proprietatea pârâtei, reclamanta nefăcând dovada că la acea adresă ar mai exista şi un alt spaţiu comercial pe care pârâta să-l fi ocupat în calitate de chiriaş.
Neconcordanţa dintre suprafeţele din documentaţia cadastrală - 88,63 mp - şi cea din actul de vânzare-cumpărare - 88,19 mp - a fost pusă de instanţă pe seama grosimii pereţilor, iar faptul că pârâta a încheiat contract de închiriere la 1 noiembrie 2001 şi apoi prelungit succesiv până la 30 aprilie 2008, pentru spaţiul de 24 mp ce făceau parte din suprafaţa cumpărată în 2002 a fost pusă pe seama erorii în care aceasta s-a aflat.
De asemenea instanţa a reţinut că în cadrul acţiunii în evacuare nu se pot compara titlurile de proprietate, că întrucât reclamanta nu a depus nici o schiţă a spaţiului închiriat în speţă devin incidente dispoziţiile art. 1312 C. civ., respectiv, clauzele neclare urmând a se interpreta contra locatorului.
Împotriva acestei decizii a declarat recurs reclamanta solicitând modificarea ei pentru nelegalitate.
În motivarea recursului, întemeiat pe dispoziţiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ. recurenta critică decizia din apel pentru că a fost dată cu încălcarea dispoziţiilor art. 1291 alin. (6) C. proc. civ., instanţa depăşind limitele investirii sale, în sensul că s-a pronunţat asupra unei acţiuni reale - analizând dreptul de proprietate asupra celor 24 mp din care se ceruse evacuarea - şi nu asupra unei acţiuni personale imobiliare, cum este cererea în evacuare.
Plecând de la raţionamentul greşit că în cazul cererii în evacuare nu se pot compara două titluri de proprietate, omite faptul că tocmai soluţia de fond a fost pronunţată prin valorificarea unui drept real în cadrul unui proces pornit pentru valorificarea unui drept de creanţă cum este caracterizat în doctrină dreptul de folosinţă al locatarului.
De asemenea instanţa de apel a făcut o greşită aplicare a dispoziţiilor art. 1169 C. civ. referitoare la sarcina probei, imputându-i ei, reclamantă, că nu a făcut proba existenţei şi a altui spaţiu situat la adresa respectivă, în afara celui ce rezultă din actele prezentate de pârâtă. Ori, ea depusese la fond contractul de închiriere încheiat cu pârâta la 1 noiembrie 2001 şi apoi prelungit succesiv în perioada 2002 - 2008 prin acte adiţionale.
În acest caz pârâta era cea obligată să facă dovada că cei 24 mp ce au format obiectul dedus judecăţii făceau parte din suprafaţa cumpărată de ea în 2002.
Deşi instanţa de apel şi-a argumentat soluţia pe documentaţia cadastrală întocmită de SC C. SRL - anterior şi pentru încheierea contractului de leasing imobiliar din 1999, transformat ulterior în contract de vânzare-cumpărare din 2002 - ignoră faptul că din acea documentaţie rezultă că la adresa respectivă suprafaţa totală a spaţiului comercial era de 118,07 mp aspect ce rezultă şi din extrasul C.F. depus de pârâtă la dosar, cei 24 mp din care ea a solicitat evacuarea reprezentând tocmai diferenţa dintre suprafaţa totală şi cea cumpărată în 2002 de pârâtă.
De altfel chiar pârâta a întocmit o schiţă a respectivului spaţiu - pe care recurenta o ataşează recursului - în perioada contractului de leasing, schiţă din care lipsesc cei 24 mp închiriaţi.
Prin ultima critică recurenta invocă greşita aplicare de către instanţa de apel a dispoziţiilor art. 1312 C. civ., din materia vânzării-cumpărării în materia contractului de închiriere, prin analogie.
Corect era ca instanţa să facă aplicarea dispoziţiilor art. 983 C. civ. potrivit cărora când este îndoială contractul se interpretează în favoarea celui ce se obligă, normă ce instituie un principiu general de interpretare a clauzelor contractuale, cel stipulat în art. 1312 C. civ. reprezentând o excepţie de la principiul general, aplicabil doar în materia vânzării-cumpărării, şi care este de strică aplicabilitate.
Oricum, acest principiu nici nu-şi găsea aplicabilitate în speţă deoarece nu exista nici o clauză neclară în contractul de închiriere, ajuns la termen, care să fi necesitat interpretare.
Recursul este întemeiat urmând a fi admis pentru considerentele ce se vor arăta:
Criticile recurentei privind depăşirea limitelor investirii şi răsturnarea sarcinii probei sunt întemeiate deoarece, prin soluţia dată, instanţa de apel, ignorând contractul de închiriere aflat în dosar şi actul adiţional, încheiate între părţi pentru suprafaţa de 24 mp, acte prin care reclamanta îşi proba calitatea sa de locator al respectivului spaţiu şi din care rezulta calitatea de locatar a pârâtei, a considerat că această suprafaţă face parte din suprafaţa cumpărată de pârâtă şi că respectivele contracte s-au semnat de aceasta din eroare.
Or cea care ar fi trebuit să probeze că cei 24 mp închiriaţi făceau parte din suprafaţa cumpărată în 2002 era tocmai pârâta şi nu reclamanta, cum greşit a susţinut instanţa de apel.
De altfel, atât instanţa de fond, cât şi cea de apel, au considerat că pârâta şi-a dovedit dreptul de proprietate asupra spaţiului din care s-a cerut evacuarea, luând în considerare contractul de vânzare-cumpărare din 2002, contract din care face parte integrantă şi o schiţă (fila 29 fond) deşi această schiţă este diferită de cea întocmită de expertul cadastral (fila 36 fond) iar suprafeţele nu coincid, ultima vizând o suprafaţă cu mult mai mare decât cea pentru care pârâta prezentat titlu de proprietate.
De asemenea întemeiată este şi critica privind aplicabilitatea dispoziţiilor art. 1312 C. civ., din materia vânzării-cumpărării, contractului de locaţiune, cu atât mai mult cu cât instanţa a făcut aplicabilitatea acestui principiu referitor la interpretarea clauzelor îndoielnice în contra vânzătorului - prin analogie, locatorului - pornind de la premisa că reclamanta nu a probat cu schiţa apartenenţa celor 24 mp la suprafaţa cumpărată de pârâtă.
În consecinţă, Curtea apreciind ca întemeiate criticile, va admite recursul declarat de reclamantă în temeiul dispoziţiilor art. 312 al. C. proc. civ. coroborat cu art. 304 pct. 9 C. proc. civ. şi va dispune, în temeiul dispoziţiilor art. 314 C. proc. civ., casarea deciziei cu trimiterea cauzei spre rejudecare întrucât se impun verificări suplimentare din partea instanţei în legătură cu apartenenţa sau nu a suprafeţei închiriate în cea cumpărată de pârâtă, având în vedere că schiţa actului de vânzare-cumpărare, parte integrantă din acest contract, nu coincide cu cea întocmită de expertul cadastral (fila 36 fond) şi cu cea ataşată motivelor de recurs (fila 9).
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E
Admite recursul declarat de reclamanta SC R. SA Bucureşti prin Sucursala Craiova împotriva Deciziei nr. 79 din 9 aprilie 2009 a Curţii de Apel Craiova, secţia comercială, pe care o casează şi trimite cauza spre rejudecare aceleiaşi instanţe.
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 11 martie 2010.
| ← ICCJ. Decizia nr. 937/2010. Comercial | ICCJ. Decizia nr. 1006/2010. Comercial. Constatare nulitate act.... → |
|---|
