ICCJ. Decizia nr. 1114/2010. Comercial

Decizii ICCJ - Secţia comercială (2010)

ROMÂNIA

ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE

SECŢIA COMERCIALĂ

Decizia nr. 1114/2010

Dosar nr. 1101/1371/2007

Şedinţa publică din 15 martie 2011

Asupra recursurilor de faţă :

Din examinarea lucrărilor din dosar constată următoarele :

Prin sentinţa comercială nr. 1441 din 17 octombrie 2007, instanţa a respins acţiunea judiciară promovată de reclamanţii M.A. şi M.V., astfel cum a fost succesiv completată, modificată şi precizată la 08 septembrie 2004, 19 iunie 2006, 31 ianuarie 2007, respectiv 14 septembrie 2007, în contradictoriu cu pârâtele SC L.P. SRL şi SC V.C. SRL.

A respins, pe cale de consecinţă, cererea de chemare în garanţie promovată de pârâta SC L.P. SRL Tg.Mureş, în contra intervenientei SC F. SA – societate în lichidare reprezentată de lichidator judiciar ec. MPI. - practician în insolvenţă, a respins, tot pe cale de consecinţă, şi cererea de chemare în garanţie promovată de pârâta SC V.C. SRL Tg.Mureş, în contra aceleiaşi interveniente SC F. SA Tg.Mureş, a respins excepţia de fond şi peremptorie a lipsei calităţii procesuale active a reclamantei reconvenţional SC L.P. SRL Tg.Mureş, invocată de pârâţii reconvenţionali M.A. şi M.V.

A respins acţiunea reconvenţională promovată de pârâta-reclamant reconvenţional SC L.P. SRL Tg.Mureş, în contra reclamanţilor-pârâţi reconvenţionali M.A. şi M.V. şi a respins acţiunea reconvenţională promovată de pârâta-reclamant reconvenţional SC V.C. SRL Tg.Mureş, în contra reclamanţilor - pârâţi reconvenţionali M.A. şi M.V.

În motivarea acestei hotărâri s-a reţinut că întreaga suprafaţă de 96 mp, aferentă activului denumit de împricinaţi magazinul nr. 38 Autoservire, este înscrisă în cartea funciară în beneficiul chiar al pârâtelor şi suprafaţa de 40 mp aferentă activului denumit „depozit şi centru I.C.V.A." este înscrisă în cartea funciară în beneficiul chiar al pârâtei SC L.P. SRL, astfel încât operează opozabilitatea respectivului drept de proprietate, reclamanţii trebuind mai întâi a-şi disputa pretinsul drept real în contradictoriu chiar cu pârâtele pe calea unei acţiuni în revendicare imobiliară, după dezlegarea respectivului diferend putând pretinde fructele imobilului.

S-a reţinut că reclamanţii nu sunt titularii exclusivi ai suprafeţei de teren afectată spaţiilor comerciale în suprafaţă de 96 mp, ci doar ai unei fracţiuni din acel teren, dreptul lor real nefiind determinat în concret. Or, coproprietatea reclamanţilor asupra terenului dobândit de la copermutantă are un caracter forţat şi perpetuu atâta timp cât vor exista edificatele – spaţiile comerciale de la parterul celor două blocuri de locuinţe, precum şi locuinţele însele.

În ce priveşte suprafaţa de 914 mp reprezentând curtea betonată, rampă de încărcare/descărcare şi depozite, dând eficienţă dreptului de servitute în dauna terenului reclamanţilor şi în beneficiul pârâtelor, cererea a fost respinsă.

Cu privire la cererea reconvenţională având ca obiect constatarea nulităţii absolută parţială a contractului de schimb nr. 1407 din 01 iunie 1999 intervenit între SC F. SA şi reclamanţii-pârâţi reconvenţionali M.A. şi M.V., prima instanţă a reţinut, în esenţă, că vânzarea terenului afectat activului magazin nr. 38 Autoservire, nu se putea realiza decât în condiţiile prescrise de legiuitor prin HG nr. 331/1992, adică la cererea proprietarilor spaţiilor comerciale achiziţionate anterior dobândirii dreptului de proprietate asupra terenurilor afectate spaţiilor comerciale şi doar după evaluarea lor la preţul convenit. Or, este evident că reclamantele reconvenţional şi pârâta reconvenţional SC F. SA nu au ajuns la o manifestare de voinţă concordantă în privinţa şi a transferului dreptului de proprietate terenurilor afectate activului magazin nr. 38 Autoservire.

În privinţa recunoaşterii unui drept de servitute de trecere asupra terenului aferent spaţiului comercial aflat în proprietatea reclamantelor reconvenţional, judecătorul a apreciat cererea lor reconvenţională ca inadmisibilă, nefiind întrunite condiţiile ori situaţiile reglementate prin dispoziţiunile art. 576-673 C. civ.

În ceea ce priveşte cererea privind diminuarea suprafeţei construite aferentă Magazinului nr. 20 F. la suprafaţa tabulară de 485 mp şi cererea privind rectificarea menţiunilor de sub B 66-67 din C.F. col.nr. 34508 Tg.Mureş în sensul diminuării suprafeţei terenului aferent Magazinului nr. 20 F. la 485 mp de la 526 mp şi a radierii suprafeţei de 96 mp aferentă Magazinului nr. 38 Autoservire, tribunalul a apreciat că aceste cereri cad sub incidenţa dispoziţiunilor art. 36 din Legea nr. 7/1996, însă niciuna din cele 4 situaţii prevăzute acolo în abstract de legiuitor nu se regăsesc în starea de fapt reţinută cu ocazia dezlegării cauzei.

Împotriva acestei hotărâri au declarat apel, în termenul prevăzut de lege, SC V.C.SRL, SC L.P. SRL, M.A. şi M.V.

SC V.C. SRL a arătat, în motivarea apelului, că a solicitat în nenumărate rânduri clarificarea situaţiei terenului, întrucât chemata în garanţie SC F. SA avea obligaţia atât legal, cât şi contractual de a înstrăina terenul aferent construcţiilor, proprietarilor acestor construcţii. Cu toate acestea, chemata în garanţie a încheiat contractul de schimb cu reclamanţii M.A. şi M.V. în mod nelegal şi fraudând legea.

SC L.P. SRL a solicitat modificarea în parte a sentinţei atacate, admiterea acţiunii reconvenţionale în sensul constatării nulităţii absolute a contractului de schimb autentificat sub nr. 1407 din 01 iunie 1999 cu privire la suprafaţa de 96 mp teren în cotă indiviză din terenul înscris sub nr.top 3511/65 din C.F. 34508-col. Tg.Mureş, constatarea nulităţii absolute şi parţiale a aceluiaşi contract de schimb cu privire la suprafaţa de 41 mp construcţie şi teren din totalul de 526 mp, diminuarea respectivei suprafeţe construită aferentă Magazinului nr.20 la suprafaţa tabulară de 485 mp, potrivit menţiunilor de carte funciară, rectificarea menţiunilor de carte funciară de sub B66-67 din C.F. nr. 34508-col Tg.Mureş în sensul diminuării suprafeţei terenului aferent Magazinului nr.20 la suprafaţa de 485 mp şi a radierii suprafeţei de 95 mp aferentă activului propriu, obligarea vânzătoarei SC F. SA să îi vândă cota indiviză de 93 mp din terenul pe care ar fi edificat activul propriu Magazinul nr. 38, obligarea pârâţilor reconvenţionali la recunoaşterea dreptului de folosinţă asupra terenului aferent Magazinului nr. 38 şi al accesului la folosinţa comună asupra rampei de încărcare-descărcare şi a curţii de aprovizionare situată în proximitatea activului, cu obligarea adversarilor procesuali la suportarea cheltuielilor de judecată.

În motivarea apelului SC L.P. SRL a arătat că prin contractul de vânzare cumpărare nr.937/08 iunie 1992 intervenit între vânzătoarea SC F. SA Tg.Mureş şi cumpărătoarea SC T.C. SRL Tg.Mureş – antecesoarea sa – pe lângă transmiterea dreptului de proprietate asupra activului denumit Magazinul nr. 38 s-a stipulat şi o promisiune de vânzare a terenului aferent acestuia din partea aceleiaşi vânzătoare, tranzacţia urmând a fi încheiată după ce vânzătoarea îşi va fi obţinut titlul de proprietate asupra respectivului teren ce urma să fie evaluat la momentul dobândirii lui.

Apoi, s-a susţinut că vânzătoarea SC F. SA Tg.Mureş nu avea posibilitatea juridică de a transmite deplinul drept de proprietate asupra terenului în suprafaţă de 419 mp pe care sunt edificate curtea interioară, rampa de încărcare/descărcare, depozite şi Magazinul nr. 38, întrucât respectivele imobile sunt incluse într-un vast condominiu reprezentat de blocul de locuinţe cu mai multe etaje, respectivul teren aflându-se în indiviziune forţată între toţi aceşti proprietari de construcţii.

În privinţa dreptului de servitute prima instanţă a respins capătul de cerere ca fiind lipsit de interes, întrucât dreptul de servitute este înscris în cartea funciară, în condiţiile în care obiectul cererii era obligarea reclamanţilor la respectarea acestui drept tabular.

În motivarea apelului reclamanţilor M.V. şi M.A., aceştia au arătat că prin contractul de schimb autentificat sub nr. 1407 din 01 iunie 1999 de notarul public E.B., încheiat cu vânzătoarea SC F. SA Tg.Mureş, au devenit proprietarii magazinului nr. 20 Tg.Mureş denumit P.B.C.I.C.V.A. cu suprafaţa de 526 mp teren pe care este edificat depozitul I.C.V.A., rampă de încărcare/descărcare şi curte betonată, toate acestea din urmă în suprafaţă de 419 mp. Prin aceeaşi convenţie reclamanţii au susţinut că au dobândit dreptul de proprietate în indiviziune asupra suprafeţei de teren de 96 mp pe care este edificat magazinul nr. 38 Tg.Mureş aflat în proprietatea pârâtelor ca urmare a contractului de vânzare-cumpărare prin licitaţie publică la 22 mai 1992 organizat de aceeaşi vânzătoare SC F. SA Tg.Mureş.

S-a arătat că la momentul înstrăinării activului Magazin nr. 38 Tg.Mureş vânzătoarea SC F. SA deţinea titlu de proprietate doar asupra construcţiilor spaţiului comercial respectiv, nu şi asupra terenului pe care acestea erau edificate. Din acest motiv, în perioada ce a urmat înstrăinării activului descris anterior, vânzătoarea SC F. SA Tg.Mureş a promovat mai multe acţiuni judiciare în contra cumpătătoarei SC T.C. SRL - antecesoarea pârâtelor din pricina de faţă – pentru a obţine recunoaşterea judiciară a unor compensaţii financiare pentru folosinţa întregului imobil care ulterior a fost înstrăinat în beneficiul lor, dar şi evacuarea cumpărătoarei din respectivele spaţii.Vânzătoarei SC F. SRL i-au fost recunoscute compensaţiile financiare solicitate cumpărătoarei şi au fost şi executate, evacuarea cumpărătoarei din aceleaşi spaţii nu s-a mai putut însă executa întrucât a intervenit divizarea debitoarei respectivei obligaţii. În acest fel acele hotărâri judecătoreşti au fost lipsite de opozabilitate faţă de noile societăţi comerciale născute prin divizare.

Reclamanţii au mai arătat că atât spaţiul comercial denumit Depozit - centru I.C.V.A. în suprafaţă de 40 mp, cât şi spaţiul constând în curte betonată, rampă de încărcare/descărcare, depozite în suprafaţă de 419 mp sunt folosite fără titlu de pârâte şi respectiv de pârâta SC L.P. SRL (suprafaţă de 40 mp), deşi respectivele imobile le aparţin, motiv pentru care au şi solicitat despăgubiri băneşti acestor pârâte pentru folosinţa abuzivă a acestor spaţii.

Curtea, analizând actele şi lucrările dosarului, din perspectiva cererilor de apel formulate şi a prevederilor art. 295 C. proc. civ., a reţinut următoarele:

În urma unei licitaţii publice – nr. 3 din 22 mai 1992 – SC T.C. SRL Tg.Mureş antecesoarea comună a pârâtelor SC V.C. SRL Tg.Mureş, respectiv SC L.P. SRL Tg.Mureş a dobândit, prin cumpărare de la SC F. SA, dreptul de proprietate asupra spaţiului comercial denumit „Magazinul alimentar nr. 38 Autoservire" în suprafaţă de 964 mp, prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 937 din 08 iunie 1992. Vânzătoarea s-a obligat ca, după recunoaşterea în beneficiul ei a dreptului de proprietate asupra terenului afectat spaţiului comercial litigios şi a evaluării lui, să îl înstrăineze cumpărătoarei în schimbul preţului rezultat din evaluarea din acel moment – Decizia civilă nr. 226/A din 08 mai 2000 pronunţată în dosarul nr. 396/1999/E de Curtea de Apel Tg.Mureş, secţia comercială şi de contencios administrativ.

La data de 25 februarie 1994 SC F. SA Tg.Mureş a dobândit dreptul de proprietate şi asupra terenului afectat condominiului la parterul căruia sunt situate spaţiile comerciale litigioase, potrivit certificatului de atestare a dreptului de proprietate asupra terenului seria MS nr.0015 eliberat de Consiliul judeţean Mureş.

Promisiunea de vânzare asumată de vânzătoarea SC F. SA Tg.Mureş stipulată în contractul nr. 937 din 08 iunie 1992 nu s-a mai realizat nicicând, ba dimpotrivă, SC F. SA Tg.Mureş a promovat în contra SC T.C. SRL Tg.Mureş acţiuni judiciare pentru recunoaşterea unor pretenţii reprezentând preţul folosinţei terenului afectat spaţiului comercial înstrăinat către aceasta din urmă şi pentru beneficiu nerealizat de la înstrăinarea spaţiului comercial şi până la recunoaşterea dreptului de proprietate asupra terenului afectat respectivului spaţiu comercial. Şi SC T.C. SRL Tg.Mureş a iniţiat acţiuni judiciare împotriva SC F. SA Tg.Mureş prin care a urmărit fie obligarea acesteia din urmă la înstrăinarea terenului afectat spaţiului comercial vândut anterior, fie criticând executarea contractului de vânzare-cumpărare a spaţiului comercial litigios motivat de neconcordanţele suprafeţelor identificate în documentaţia prealabilă licitaţiei publice de vânzare şi cele identificate ulterior prin noi măsurători.

Despre toate aceste litigii şi soluţiile adoptate de instanţele de judecată investite cu dezlegarea lor face vorbire Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie în considerentele Deciziei nr. 2126 din 24 iulie 1997 pronunţată în dosarul nr. 2207/1997.

S-a mai arătat că este relevantă şi sentinţa civilă nr. 2718 din 28 septembrie 1995 pronunţată în dosarul nr. 4702/1995 de Tribunalul Mureş prin care a fost admisă acţiunea comercială îndreptată de SC F. SA, în contra SC T.C. SRL prin care aceasta din urmă a fost obligată la 84.000.000 lei vechi despăgubiri pentru lipsirea de folosinţă a S.C. F. S.A. a spaţiului comercial denumit „Magazinul alimentar nr. 20", dar şi la câte 6.000.000 lei lunar cu acelaşi titlu până la evacuarea efectivă a spaţiului deţinut fără drept, hotărâre judecătorească menţinută şi în urma controlului jurisdicţional al apelului – Decizia nr. 156/A din 25 noiembrie 1997 pronunţată în dosarul nr. 1788/1995 de Curtea de Apel Tg.Mureş – dar şi al recursului – Decizia nr. 4874 din 21 septembrie 2001 pronunţată în dosarul nr. 6580/2000 de Înalta curte de Casaţie şi Justiţie.

Până la finalizarea tuturor acestor proceduri judiciare, atât SC T.C. SRL, cât şi SC F. SA au îndeplinit formele de intabulare a imobilelor. Mai mult, SC F. SA a încheiat contractul de schimb nr. 1407 din 01 iunie 1999 cu reclamanţii M.A. şi M.V. prin care le-a transmis dreptul de proprietate asupra activului „Magazin nr. 20 – F. – P.B. şi I.C.V.A., dimpreună cu terenul în suprafaţă de 526 mp, respectiv de 96 mp.

SC T.C. SRL Tg.Mureş s-a divizat total în două societăţi – SC V.C. SRL, respectiv SC L.P. SRL La operaţiunea de divizare s-a procedat şi la împărţirea spaţiului comercial dobândit de SC T.C. SRL de la SC F. SA, societăţile pârâte procedând deîndată şi la intabularea spaţiilor comerciale dobândite prin divizare de la antecesoarea SC T.C. SRL.

Imobilele care fac obiectul disputei dintre părţi sunt următoarele: spaţiul comercial în suprafaţă de 96 mp aferentă activului denumit de părţi „Magazin nr. 38 Autoservire", spaţiul comercial în suprafaţă de 40 mp aferentă activului denumit „depozit şi centru I.C.V.A." – doar în contradictoriu cu pârâta SC L.P. SRL, terenul în suprafaţă totală de 419 mp afectată activelor curte betonată, rampă de încărcare/descărcare, depozite, toate aceste imobile făcând obiectul contractului de schimb dintre SC F. SA şi reclamanţii M.A. şi M.V.

Cu privire la spaţiul comercial în suprafaţă de 96 mp, Curtea a reţinut că reclamanţii au dobândit dreptul de proprietate asupra activului SC F. SA Tg.Mureş denumit Magazinul nr. 20 „F. - P.B. şi I.C.V.A.", prin contractul de schimb nr. 1407 din 01 iunie 1999, fără însă a fi indicată suprafaţa respectivelor spaţii comerciale, fără a fi identificate efectiv în cadrul condominiului unde se găsesc ele şi fără a fi efectuate măsurători topografice în acest sens.

Analizând comparativ lucrările de expertiză topografică relevante în cauză, Curtea a reţinut că respectivul activ se poate afla amplasat la parterul blocului de locuinţe din Municipiul Tg.Mureş, judeţul Mureş, tronson 1141 F compus din sala de vânzare, depozit cameră de frig, depozit materii prime, bucătărie, grup sanitar, curte de serviciu şi rampă comună cu cota de 526/1360 din întreg, înscris în C.F. col.34508 Tg.Mureş, sub nr.top. 3511/65. Din expertiza d-nei H.V. rezultă că spaţiile comerciale în suprafaţă de 96 mp aparţinând activului „Magazin nr. 38 Autoservire" – în realitate în suprafaţă de 108,357 mp – sunt ocupate de pârâte, din care spaţiul comercial în suprafaţă de 49,1116 mp de către pârâta SC L.P. SRL, iar cea de 49,246 mp de către SC V.C. SRL.

Pe de altă parte însă, suprafaţa spaţiului comercial de 49,1116 mp este cuprinsă în suprafaţa de 168 mp de sub nr.cadastral 1094/0/2 înscrisă în C.F. ind.34474 Tg.Mureş înscrisă în proprietatea SC L.P. SRL.

Tot astfel, din suprafaţa spaţiului comercial de 49,246 mp o suprafaţă de 6,75275 mp este cuprinsă în suprafaţa de 145 mp de sub nr.cadastral 1094/0/1 înscrisă în C.F. ind. 34474 Tg.Mureş înscrisă în proprietatea SC V.C. SRL, iar cea de 42,5185 mp este cuprinsă în suprafaţa de 435 mp de sub nr.cad.1095/0/1 înscrisă în C.F. nr. 34508 Tg.Mureş înscrisă în proprietatea aceleiaşi pârâtă.

Cum întreaga suprafaţă de 96 mp este înscrisă în cartea funciară în beneficiul chiar al pârâtelor, în modalitatea expusă anterior, iar prin efectul dispoziţiilor art. 27 din Legea nr. 7/1996 „înscrierile în cartea funciară devin opozabile faţă de terţi de la data înregistrării cererii", inclusiv faţă de reclamanţi, s-a constatat că nu poate fi admisă cererea de obligare la restituirea folosului nerealizat ca titular al dreptului de proprietate de către reclamanţi. Întrucât este disputat însuşi dreptul de proprietate, este necesar să se stabilească în mod cert şi indubitabil proprietarul imobilului, urmând ca acestuia să-i revină şi fructele bunului imobil, conform art. 483 C. civ.

Privitor la suprafaţa de teren de 96 mp (în realitate de 108,357 mp) aceasta aparţine spaţiilor comerciale descrise anterior, cota de participare faţă de întreg terenul fiind diminuată proporţional de cotele de participare a locuinţelor cuprinse în cele două blocuri, dar şi de spaţiile aflate în indiviziune forţată între toţi aceşti proprietari.

Dreptul de proprietate asupra terenului nu a fost dobândit pur şi simplu de către SC F. SA, ci în coproprietate forţată şi nu putea fi transmis reclamanţilor decât în această modalitate. Astfel reclamanţii nu sunt titularii exclusivi ai suprafeţei de teren afectată spaţiilor comerciale în suprafaţă de 96 mp (de 108,357 mp), ci doar ai unei fracţiuni din acel teren, dreptul lor real nefiind determinat în concret. Or, coproprietatea reclamanţilor asupra terenului dobândit are un caracter forţat şi perpetuu atâta timp cât vor exista edificatele – spaţiile comerciale de la parterul celor două blocuri de locuinţe, precum şi locuinţele însele.

În ce priveşte suprafaţa de 914 mp reprezentând curtea betonată, rampă de încărcare/descărcare şi depozite, Curtea reţine că, în mod corect curtea betonată a fost identificată de experta H.V. ca fiind în suprafaţă de 364,10 mp fără rampa de 35,916 mp, iar de expertul G.A., prin scădere cu suprafeţele atribuite spaţiilor comerciale deţinute de SC L.P. SRL, în suprafaţă de 372 mp cu tot cu rampa identificată de experta H. în suprafaţă de 35,916 mp.

De la efectuarea expertizei de către experta H.V. şi până la efectuarea lucrării topo de către expertul G.A. au intervenit modificări esenţiale. Astfel, din activul identificat de d-na H.V. sub denumirea de „ambalaj I.C.V.A." – nr.25 în suprafaţă de 16,00 mp, pârâta SC V.C. SRL şi-a prelungit un depozit cu suprafaţa de 4,3656 mp, iar pe suprafaţa de 133 mp pârâta SC L.P. SRL a edificat un depozit, intabulat în C.F. nr. 34508 col. Tg.Mureş sub nr.cad.1096/0/1, precum şi rampa încărcare pâine I.C.V.A. - reperul nr. 28 în expertiza d-nei H.V.- în suprafaţă de 6,888 mp În aceste condiţii, prima instanţă a identificat, în concret, existenţa unei curţi de serviciu liberă de orice afectaţiuni în suprafaţă de doar 336,084 mp, a unei rampe – reper nr. 26 în expertiza d-nei H.V.– în suprafaţă de 35,916 mp.

Cu privire la această cerere se constată înscrierea în cartea funciară de către antecesorul în dreptul real de administrare al S.C. F. S.A., respectiv I.C.S.M.A. Mureş – supunerea terenului afectat curţii betonate şi a rampei de 35,916 mp unei servituţi în beneficiul fondului dominant reprezentat de activul spaţiu comercial denumit Magazinul nr.38-Autoservire transmis de SC F. SA prin vânzare în profitul antecesoarei pârâtelor SC T.C. SRL În acest fel, SC F. SA a dobândit ulterior dreptul de proprietate a respectivului teren afectat de aceeaşi servitute, tot astfel cum l-a dobândit şi reclamanţii.

Cu privire la spaţiul comercial denumit de părţi „depozit şi centru I.C.V.A." – reperele nr. 19-20, 25 denumite I.C.V.A., Depozit I.C.V.A. respectiv Ambalaje I.C.V.A. - în suprafaţă de 41,06 mp –acesta a fost în mod corect identificat de prima instanţă, ca fiind în realitate cuprins în suprafaţa de 50 mp de sub nr.cadastral 1096/0/1 înscrisă în C.F. ind.34508 Tg.Mureş şi aflată în proprietatea SC L.P. SRL.

Cum întreaga suprafaţă de 40 mp (după calculele primei instanţe fiind de fapt 41,06 mp) aferentă activului denumit de părţi „depozit şi centru I.C.V.A." este înscrisă în cartea funciară în beneficiul chiar al pârâtei SC L.P. SRL, în modalitatea expusă anterior, iar prin efectul dispoziţiilor art. 27 din Legea nr. 7/1996 „înscrierile în cartea funciară devin opozabile faţă de terţi de la data înregistrării cererii", inclusiv faţă de reclamanţi, nu poate fi admisă cererea de obligare la restituirea folosului nerealizat ca titular al dreptului de proprietate de către reclamanţi. Întrucât este disputat însuşi dreptul de proprietate, s-a reţinut că este necesar să se stabilească în mod cert şi indubitabil proprietarul imobilului, urmând ca acestuia să-i revină şi fructele bunului imobil, conform art. 483 C. civ.

Celelalte cereri ale reclamanţilor având caracter accesoriu în raport cu cererile menţionate anterior astfel încât soarta celor accesorii nu va putea decât să urmeze soarta celor principale – „accesorium sequitur principalae".

În privinţa cererii reconvenţionale de constatare a nulităţii absolută parţială a contractului de schimb nr. 1407 din 01 iunie 1999 intervenit între SC F. SA şi reclamanţii-pârâţi reconvenţionali M.A. şi M.V., Curtea a reţinut că SC F. SA a dobândit dreptul de proprietate asupra terenurilor în suprafaţă de 722,23 mp, potrivit certificatului de atestare a dreptului de proprietate seria MS nr. 0015 din 25 februarie 1994, iar dreptul de proprietate asupra terenului a fost înscris în cartea funciară în beneficiul SC F. SA.

În mod legal dreptul de proprietate a fost transmis pârâţilor-reclamanţi reconvenţionali M.A. şi M.V., în temeiul contractului de schimb nr. 1407 din 01 iunie 1999.

Este adevărat că SC F. SA s-a obligat să vândă terenul afectat activului înstrăinat SC T.C. SRL, deîndată ce va fi obţinut titlul de proprietate asupra lui şi că nu şi-a îndeplinit respectiva obligaţie, din moment ce a înstrăinat terenul prin contractul de schimb a cărui nulitate se cere.

Cu toate acestea, vânzarea terenului afectat activului Magazin nr. 38 Autoservire nu se putea realiza decât în condiţiile prescrise de legiuitor prin HG nr. 331/1992, adică la cererea proprietarilor spaţiilor comerciale achiziţionate anterior dobândirii dreptului de proprietate asupra terenurilor afectate spaţiilor comerciale şi doar după evaluarea lor la preţul convenit. Or, din actele dosarului nu rezultă că SC T.C. SRL a cerut SC F. SA încheierea contractului de vânzare cumpărare şi cu privire la teren, cele trei înscrisuri depuse la dosar de SC V. SRL nu conţin nici o menţiune care să dovedească faptul că au fost primite de SC F. SA.

Este evident că părţile nu au ajuns la o manifestare de voinţă concordantă în privinţa transferului dreptului de proprietate asupra terenurilor afectate activului Magazin nr. 38 Autoservire, dovadă fiind şi numeroasele litigii purtate între părţi, fie că a fost vorba de acţiuni judiciare promovate de SC F. SA pentru recunoaşterea unor pretenţii reprezentând preţul folosinţei terenului afectat spaţiului comercial înstrăinat către SC T.C. SRL şi pentru beneficiu nerealizat de la înstrăinarea spaţiului comercial, până la acţiuni privind recunoaşterea dreptului de proprietate asupra terenului afectat respectivului spaţiu comercial.

Şi T.C. SRL Tg.Mureş a iniţiat acţiuni judiciare împotriva SC F. SA Tg.Mureş prin care a urmărit inclusiv anularea certificatului de atestare a dreptului de proprietate seria MS nr. 0015 din 25 februarie 1994.

În concluzie, nefiind în prezenţa motivului de nulitate invocat de reclamanţii-pârâţi reconvenţionali, respectiv frauda la lege, Curtea consideră perfect legală soluţia primei instanţe de respingere a cererii de constatare a nulităţii absolute parţială a contractului de schimb.

Legat de cererea formulată de SC L.P.SRL de obligare a SC F. SA Tg.Mureş la vânzarea cotei indivize de 96 mp teren, cotă înscrisă în cartea funciară ca aparţinând magazinului 38, aceasta nu a fost admisă si pentru că cererea este îndreptată împotriva unei persoane lipsite de capacitate procesuală de folosinţă. Astfel, SC F. SA figurează ca radiată din registrul comerţului de pe lângă Tribunalul Mureş la data de 14 iunie 2007 în baza cererii formulate de către lichidatorul judiciar MPI.

La data radierii din Registrul Comerţului de pe lângă Tribunalul Mureş, SC F. SA si-a pierdut capacitatea procesuală de folosinţă, astfel încât nu mai poate sta în judecată ca pârâtă. Fiind lipsită de personalitate juridică, SC F. SA nu mai poate fi obligată în prezent să încheie contractul de vânzare cumpărare cu privire la teren.

Aceeaşi reclamantă-reconvenţional SC L.P. SRL a mai solicitat prin acţiunea ei judiciară reconvenţională îndreptată împotriva pârâţilor reconvenţionali SC F. SA, M.A. şi M.V.:

- diminuarea suprafeţei construite aferentă Magazinului nr. 20 F. la suprafaţa tabulară de 485 mp,

- rectificarea menţiunilor de sub B66-67 din C.F. col. nr. 34508 Tg.Mureş în sensul diminuării suprafeţei terenului aferent Magazinului nr. 20 F. la 485 mp de la 526 mp şi a radierii suprafeţei de 96 mp aferentă Magazinului nr. 38 Autoservire.

În mod corect a reţinut prima instanţă că aceste cereri de rectificare a cărţii funciare cad sub incidenţa dispoziţiilor art. 36 din Legea nr. 7/1996 însă niciuna din cele 4 situaţii prevăzute acolo în abstract de legiuitor nu se regăsesc în starea de fapt reţinută în cauză, motiv pentru care şi aceste cereri în mod corect au fost respinse.

În privinţa cererii de recunoaştere unui drept de servitute asupra imobilelor litigioase, aşa cum s-a reţinut anterior, în cartea funciară a fost înscrisă de către antecesorul în dreptul real de administrare al SC F. SA, respectiv I.C.S.M.A. Mureş – supunerea terenului afectat curţii betonate şi a rampei de 35,916 mp unei servituţi în beneficiul fondului dominant reprezentat de activul spaţiu comercial denumit Magazinul nr. 38 - Autoservire transmis de SC F. SA prin vânzare în profitul antecesoarei pârâtelor SC T.C. SRL În acest fel, SC F. SA a dobândit ulterior dreptul de proprietate a respectivului teren afectat de aceeaşi servitute, tot astfel cum l-au dobândit şi reclamanţii.

Cum servitutea constatată nu a fost radiată din cartea funciară a imobilului litigios, dat fiind că la momentul la care aceasta a fost înscrisă nu opera doar efectul opozabilităţii faţă de terţi, ci chiar înscrierea în cartea funciară a unui drept avea efect constitutiv de drepturi reale – servitutea fiind un drept real-dezmembrământ al dreptului de proprietate – în mod corect a reţinut instanţa de apel că cererea reclamantelor-reconvenţionale SC L.P. SRL şi SC V.C. SRL de recunoaştere şi respectiv instituire a unui drept de servitute apare ca lipsită de un interes actual. Din moment ce dreptul de servitute este înscris în cartea funciară acesta este opozabil inclusiv pârâţilor reconvenţionali, iar apărarea lui, în caz de tulburare (care nu fost dovedită), se poate face printr-o acţiune posesorie, fiind lipsită de interes acţiunea confesorie de servitute.

În privinţa recunoaşterii unui drept de servitute de trecere asupra terenului aferent spaţiului comercial aflat în proprietatea reclamantelor reconvenţional, în mod corect instanţa de apel a apreciat cererea lor reconvenţională ca inadmisibilă, nefiind întrunite condiţiile ori situaţiile reglementate prin dispoziţiunile art. 576-673 C. civ.

Situaţia de speţă ar fi impus incidenţa mai degrabă a unui eventual drept de superficie, astfel cum este definit interpretativ prin dispoziţiunile art. 492 C. civ., coroborate cu cele ale art. 11 din Decretul-lege nr. 115/1938, ori ale art. 22 din Decretul nr. 167/1958, ori ale art. 21 din Legea nr. 7/1996.

Faţă de toate considerentele expuse, apreciind că dezlegarea dată de prima instanţă tuturor cererilor deduse judecăţii este legală şi temeinică, în baza art. 296 C. proc. civ., Curtea de Apel Târgu Mureş, secţia comercială contencios administrativ şi fiscal, prin Decizia nr. 55A din 27 septembrie 2010 a respins apelurile declarate şi a păstrat hotărârea atacată.

Împotriva acestei decizii au declarat recurs reclamanţii M.V. şi M.A. şi pârâta SC V.C. SRL TÂRGU-MUREŞ, în cadrul termenului prevăzut de art. 301 C. proc. civ.

Recursul declarat de reclamanţi a fost întemeiat pe dispoziţiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., prin care au solicitat admiterea recursului, modificarea în parte a deciziei în sensul admiterii apelului şi pe fond admiterea acţiunii astfel cum a fost precizată.

Prin criticile formulate, recurenţii au susţinut că prin contractul de schimb încheiat cu SC F. SA, au dobândit dreptul de proprietate asupra unor spaţii comerciale şi teren, care sunt ocupate şi folosite abuziv de către pârâtă.

Precizează că obiectul contractului de vânzare-cumpărare încheiat de SC T.C. SRL cu SC F. SA au fost spaţiile comerciale în suprafaţă de 694 mp, astfel cum rezultă şi din Decizia nr. 129/1993 a Curţii de Apel Târgu Mureş şi sentinţa civilă nr. 2718/1995 a Tribunalului Mureş, Decizia 2207/1997 pronunţată de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie şi Decizia nr. 4874/2001pronunţată de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, secţia comercială. Suprafeţele comerciale care depăşesc suprafaţă de 694 mp, aparţin magazinului nr. 20 în suprafaţă de 563 mp şi cuprinde curtea de serviciu, berăria, rampa, depozitul I.C.V.A., spaţiul I.C.V.A. şi polar bar, toate acestea fiind marcate cu roşu în expertiza efectuată de către expertul D.R. Instanţa de apel a ignorat aceste concluzii ale expertizei şi şi-a întemeiat concluziile pe expertiza inginer G.A.

În continuare, reclamanţii au arătat că spaţiile care intră în componenţa magazinului 20 au fost identificate, fiind stabilită suprafaţa lor. Susţine că a intabulat dreptul de proprietate asupra magazinului 20, anterior înscrierii dreptului de proprietate asupra magazinului 38.

Reclamanţii arată că instanţa de apel a refuzat solicitarea de probe, privind de depunerea actului de adjudecare al magazinului 38.

De asemenea, arată că în mod nelegal instanţa de apel a respins cererea privind suspendarea acţiunii de faţă, până la soluţionarea acţiunii în revendicare aflată pe rolul Judecătoriei Târgu Mureş.

Împotriva deciziei nr. 55A din 27 septembrie 2010, a formulat recurs şi pârâta SC V.C. SRL TÂRGU-MUREŞ, în temeiul motivului de nelegalitate prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., prin care a solicitat admiterea recursului, admiterea apelului în sensul admiterii cererii reconvenţionale.

În susţinerea recursului, pârâta a susţinut că izvorul pretenţiilor reclamanţilor este contractul de schimb, iar înscrierea în cartea funciară s-a efectuat în temeiul acestui contract. Cu toate acestea, instanţa de apel face o determinare a suprafeţelor care se cuvin reclamanţilor , deşi susţine că cea mai relevantă expertiză este cea efectuată de expertul L., care explică greşeala efectuată de SC F. SA cu prilejul vânzării la licitaţie a activelor.

Pârâta susţine că sus menţionatul contract de schimb este încheiat prin fraudarea legii şi pe cale de consecinţă nu poate produce efecte opozabile.

Recursul reclamanţilor M.V. şi M.A. este nefondat, urmând a fi respins pentru următoarele considerente :

Prealabil examinării criticilor formulate prin cererea de recurs, Înalta Curte constată că deşi reclamanţii le-au subsumat motivului de nelegalitate prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., au fost invocate şi aspecte de netemeinicie care scapă controlului de legalitate al instanţei de recurs.

Astfel, chestiunea interpretării probelor administrate în cauză, de către instanţele devolutive, respectiv rapoarte de expertiză tehnică şi înscrisuri, reprezintă aspecte de fapt care nu pot fi analizate în această cale de atac.

De asemenea, asupra cererii formulată în faţa instanţei de apel privind suspendarea judecăţii în temeiul art. 244 pct. 1 C. proc. civ., instanţa are libertatea de a apreciere în funcţie de propria motivare şi de îndeplinirea cerinţelor textului de lege sus evocat.

În ceea ce priveşte cererea de despăgubiri, aceasta a primit dezlegarea corectă de către ambele instanţe, în sensul că întreaga suprafaţă de 96 mp aferentă magazinului nr. 38 este înscrisă în cartea funciară în beneficiul pârâtelor, astfel încât dreptul de proprietate astfel înscris este opozabil tuturor.

Chestiunea de drept dedusă judecăţii, privind aplicarea dispoziţiilor art. 483 C. civ., nu poate fi dezlegată decât după disputarea pretinsului drept de proprietate în cadrul unei acţiuni în revendicare imobiliară.

Hotărârile judecătoreşti menţionate de către reclamanţi, nu au relevanţă juridică asupra cauzei de faţă, întrucât astfel cum s-a reţinut în considerentele deciziei, reclamanţii au dobândit dreptul de proprietate asupra Magazinului nr. 20 F. P.B. şi I.C.V.A., fără a fi indicată suprafaţa respectivelor spaţii comerciale, fără a fi identificate efectiv şi fără a fi efectuate măsurători topografice. De asemenea, reclamanţii nu au fost puşi în posesie efectiv de către copermutantă asupra terenurilor respective. Până la finalizarea acestor proceduri judiciare, atât SC T.C. SRL şi SC F. SA au îndeplinit formele de intabulare a imobilelor.

Recursul pârâtei SC V.C. SRL TÂRGU-MUREŞ este nefondat, urmând a fi respins pentru următoarele motive:

Analizând criticile invocate în raport de motivul de nelegalitate prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., Înalta Curte constată că pretinsa fraudă la lege afirmată de către pârâtă nu subzistă. Astfel, pârâta SC F. SA a dobândit ope legis dreptul de proprietate asupra terenurilor în suprafaţă de 722,23 mp, potrivit certificatului de atestare a dreptului de proprietate şi a deciziei Prefectului, în acest fel deţinând toate prerogativele cerute pentru înstrăinarea terenurilor, inclusiv dreptul de dispoziţie.

Mai mult decât atât, dreptul de proprietate asupra terenului a fost înscris în cartea funciară, în beneficiul SC F. SA.

Criticile privind neluarea în considerare a concluziilor unei expertize tehnice, în detrimentul alteia, după cum s-a mai arătat, reprezintă chestiuni de apreciere a probelor, care nu pot face obiect de analiză în această cale extraordinară de atac.

Având în vedere aceste considerente, în temeiul art. 312 alin. (1) C. proc. civ., ambele recursuri urmează să fie respinse ca nefondate.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE

Respinge ca nefondate recursurile declarate de reclamanţii M.V. şi M.A. şi de pârâta SC V.C. SRL TÂRGU-MUREŞ împotriva deciziei nr. 55A din 27 septembrie 2010 pronunţată de Curtea de Apel Târgu-Mureş, secţia comercială contencios administrativ şi fiscal.

Irevocabilă.

Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 15 martie 2011.

← ICCJ. Decizia nr. 1113/2010. Comercial		ICCJ. Decizia nr. 1115/2010. Comercial →

ICCJ. Decizia nr. 1114/2010. Comercial

Vezi şi alte speţe de drept comercial:

Comentarii despre ICCJ. Decizia nr. 1114/2010. Comercial