ICCJ. Decizia nr. 2116/2010. Comercial. Nulitate act juridic. Recurs
| Comentarii |
|
R O M Â N I A
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA COMERCIALĂ
Decizia nr. 2116/2010
Dosar nr. 6837/3/2008
Şedinţa publică de la 4 iunie 2010
Asupra recursului de faţă:
Din examinarea lucrărilor din dosar constată următoarele:
Prin acţiunea înregistrată pe rolul Tribunalului Bucureşti, reclamanţii T.A. şi T.C. au chemat în judecată pe pârâţii SC O.R. SA şi Asociaţia de proprietari bloc X, solicitând instanţei să dispună anularea contractului de închiriere din 22 iulie 2003 încheiat de Asociaţie cu pârâta SC O.R. SA şi obligarea pârâtelor la ridicarea antenelor G.S.M. şi aparatura tehnică aflată în incinta uscătoriei şi obligarea la plata daunelor morale în cuantum de 1 euro.
În motivarea cererii, reclamanţii au arătat că sunt proprietarii apartamentelor nr. X şi Y din str. Ştirbei Vodă, situat la ultimul etaj al imobilului. În anul 1997 Asociaţia a încheiat un contract de închiriere cu SC M.R. SA cu privire la spaţiul din uscătorie şi un spaţiu de 280 m.p. situat pe terasa imobilului în vederea amplasării unui releu de radiocomunicaţii pentru telefonie mobilă. Acest releu a fost amplasat timp de 10 ani deasupra apartamentelor lor. În anul 2003 a fost încheiat un nou contract de închiriere cu SC O.R. SA, având ca obiect aceleaşi suprafeţe, în vederea montării antenelor G.S.M.
Încheierea noului contract nu a fost supusă dezbaterii Adunării Generale a Asociaţiei, fiind nerespectate dispoziţiile art. 6 alin. (3) din H.G. nr. 400/2003 care prevedea obţinerea acordului proprietarilor vecini; de asemenea, a fost încălcat art. 11 din O.G. nr. 85/2001.
În consecinţă, reclamanţii au arătat că acest contract de închiriere este lovit de nulitate absolută pentru lipsa consimţământului şi pentru nerespectarea formei cerută ad validitatem.
Cererea fost întemeiată în drept pe dispoziţiile art. 998 C. civ., Legea nr. 453/2001, O.G. nr. 85/2001 şi H.G. nr. 400/2003.
Pârâta SC O.R. SA prin întâmpinare a invocat excepţia lipsei calităţii procesual active şi a lipsei de interes. De asemenea pârâta Asociaţia de Proprietari a formulat întâmpinare prin care a invocat excepţia lipsei de interes a reclamanţilor. Aceste excepţii au fost respinse de către instanţă, prin încheierea de şedinţă din data de 4 septembrie 2008.
Tribunalul Bucureşti, secţia a VI-a comercială, prin sentinţa comercială nr. 3677 din 5 martie 2009 a admis în parte acţiunea şi a constatat nulitatea absolută a contractului de închiriere nr. 6537 din 22 iulie 2003 şi a obligat pârâta SC O.R. SA la ridicarea antenelor GSM şi a aparaturii tehnice aflată în incinta uscătoriei ; a respins cererea reclamanţilor privind obligarea pârâtei la plata daunelor morale.
În ceea ce priveşte fondul cauzei, tribunalul a reţinut că potrivit art. 11 alin. (1) şi art. 6 alin. (3) din O.G. nr. 85/2001 în vigoare la data încheierii contractului de închiriere, precum şi art. 18 alin. (5) pct. d din H.G. nr. 400/2003, pârâta a produs schimbarea destinaţiei spaţiilor comune închiriate pentru montarea echipamentelor radio şi aparaturii electronice necesare desfăşurării activităţilor acesteia. De asemenea, pârâtele nu au făcut dovada că la baza închirierii spaţiilor comune a stat o hotărâre a Adunării Generale a proprietarilor şi nici că a existat acordul celor direct afectaţi atât pe orizontală, cât şi pe verticală.
În consecinţă, instanţa a apreciat contractul de închiriere fiind lovit de nulitate absolută, lipsind consimţământul pârâtei Asociaţia de proprietari, fiind încălcate dispoziţiile legale imperative menite să apere un interes general.
Capătul de cerere privind acordarea de daune morale a fost respins de către tribunal, care a constatat că nu au fost produse dovezi privind suferinţele fizice şi psihice cu privire la lezarea unor valori morale.
Împotriva acestei sentinţe au declarat apel pârâtele, criticând-o pentru nelegalitate şi netemeinicie. Reclamanţii prin întâmpinare au invocat excepţia netimbrării cererii de apel de către apelanta Asociaţia de Proprietari, excepţie analizată de către instanţă cu prioritate.
Curtea de Apel Bucureşti, secţia a VI-a comercială, prin decizia comercială nr. 489 din 25 noiembrie 2009 a anulat ca netimbrat apelul declarat de Asociaţia de Proprietari bloc X Bucureşti şi a respins ca nefondat apelul declarat de apelanta SC O.R. SA.
În ceea ce priveşte apelul declarat de pârâta Asociaţia de Proprietari bloc X Curtea a apreciat incidente dispoziţiile art. 20 alin. (1) din Legea nr. 146/1997 privind anularea cererii de apel ca netimbrată.
Faţă de apelul declarat de pârâta SC O.R. SA, Curtea a analizat criticile invocate prin cererea de apel şi a reţinut că în mod corect a stabilit instanţa de fond că vechiul contract de închiriere încheiat în anul 1997 a încetat prin acordul părţilor, iar contractul din 9 iulie 2003, trebuia să îndeplinească condiţiile esenţiale de fond ale actelor juridice şi condiţiile cerute pentru valabilitatea obiectului actului juridic. Curtea a constatat că prelungirea contractului de închiriere încheiat în anul 1997 nu a existat, în condiţiile în care clauzele nu sunt identice, de asemenea nu este încheiat între aceleaşi părţi.
Curtea a constatat lipsa consimţământului la încheierea contractului de închiriere şi a acordului proprietarilor direct afectaţi precum şi schimbarea destinaţiei spaţiului.
Decizia instanţei de apel a fost recurată de către pârâta SC O.R. SA Bucureşti, în temeiul motivului de nelegalitate prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., prin care a solicitat admiterea recursului, modificarea în tot a deciziei recurată în sensul admiterii apelului şi respingerii acţiunii, iar în subsidiar admiterea în parte a recursului, modificarea în parte a deciziei în sensul respingerii capătului de cerere privind obligarea pârâtei la ridicarea echipamentelor GSM instalate pe terasa imobilului.
Criticile recurentei au constat în următoarele aspecte:
Hotărârea instanţei de apel a fost dată cu interpretarea eronată a intenţiei părţilor şi cu greşita aplicare a legii. Din acest punct de vedere recurenta arată că în mod greşit s-a reţinut că primul contract de închiriere a fost reziliat prin acordul părţilor, în condiţiile în care noul contract a fost încheiat înainte de expirarea termenului. De asemenea s-a apreciat greşit că cele două contracte au conţinut diferit, fiind încheiate între alte părţi.
Actul juridic trebuia interpretat potrivit voinţei părţilor exprimată prin primul contract, cel de al doilea contract având acelaşi obiect. Opţiunea exprimată de proprietarii afectaţi rămâne valabil exprimată, intenţia părţilor fiind de confirmare a actului anterior.
În ceea ce priveşte efectele constatării nulităţii recurenta a susţinut că efectul este menţinerea contractului încheiat în anul 1997, care nu a încetat prin acordul părţilor, aşa cum susţine instanţa, în consecinţă echipamentele G.S.M. au la bază un titlu valabil.
Recurenta susţine interpretarea greşită a art. 11 alin. (1) din O.G. nr. 85/2001 şi art. 18 din H.G. nr. 400/2003. Din acest punct de vedere susţine că schimbarea destinaţiei nu a intervenit, această schimbare trebuind să facă spaţiul imposibil de folosit. Pe de altă parte art. 11 din O.G. nr. 85/2001 se referă la schimbarea destinaţiei apartamentului, ori în speţă nu este vorba despre nici un apartament.
Înalta Curte, în raport de criticile de nelegalitate invocate constată că recursul este nefondat, pentru următoarele considerente:
Criticile expuse de către recurenta SC O.R. SA la punctul 1 din cererea de recurs, se referă la interpretarea greşită a actului juridic dedus judecăţii, respectiv contractul de închiriere din 22 iulie 2003, invocând interpretarea clauzelor acestuia potrivit intenţiei comune a părţilor, potrivit dispoziţiilor art. 970 C. civ. şi art. 969 C. civ.
Reţinerile instanţei de apel sunt corecte în ceea ce priveşte rezilierea contractului de închiriere încheiat în anul 1997, prin acordul părţilor, în condiţiile în care, anterior expirării termenului părţile încheie un nou contract de închiriere. Raţionamentul recurentei în sprijinul existenţei a două contracte de închiriere, ambele valabile, sau astfel cum solicită recurenta să se constate în subsidiar, unul valabil şi altul lovit de nulitate, este lipsit de fundament juridic. Situaţia invocată de către recurentă privind necesitatea încheierii unui nou contract, datorită schimbării denumirii celor două părţi contractante, nu poate fi primită ca un argument în sprijinul teoriei privind prelungirea contractului încheiat în anul 1997. În ipoteza în care s-ar fi demonstrat situaţia relevată de recurentă, părţile ar fi avut posibilitatea încheierii unui act adiţional la contractul de închiriere, care să cuprindă modificările survenite, nefiind necesar încheierea unui nou contract de închiriere, care cuprinde clauze diferite, în ceea ce priveşte cuantumul chiriei, durata contractului.
În consecinţă, intenţia comună a părţilor a fost de rezilia, în mod tacit contractul de închiriere încheiat în anul 1997 şi de a încheia un nou contract, supus altor clauze.
Exprimarea acordului proprietarilor în vederea încheierii fostului contract de închiriere nu a format obiectul analizei instanţelor, actul juridic dedus judecăţii fiind reprezentat de contractul de închiriere din 22 iulie 2003, motiv pentru care este lipsit de relevanţă aspectul învederat.
În oricare situaţie susţinerile recurentei sunt contradictorii, în sensul că pe de o parte susţine teoria prelungirii contractului de închiriere încheiat în anul 1997, iar pe de altă parte susţine încheierea unui nou contract, cu acelaşi obiect. Instituţia confirmării actului juridic, menţionată de către recurentă, reprezintă modalitatea de confirmare a unui a act juridic lovit de nulitate relativă, respectiv confirmarea primului contract de închiriere, a cărui validitate nu a fost analizată de către instanţă.
În ceea ce priveşte efectele nulităţii contractului de închiriere, Înalta Curte arată că în contractele cu executare succesivă sunt menţinute efectele produse de acestea, ca o excepţie de la principiul retroactivităţii, adică situaţia în care unele efecte produse de actul juridic lovit de nulitate sunt menţinute pentru a se putea da satisfacţie altor principii de drept care vin în conflict cu retroactivitatea. Din acest punct de vedere, nu se poate afirma că actul juridic încheiat în anul 2003 deşi declarat nul de către instanţă, nu a produs niciodată efecte.
Criticile recurentei expuse la punctul 2 din cererea de recurs, cu referire la interpretarea greşită a dispoziţiilor legale incidente în cauză sunt nefondate.
Dispoziţiile art. 6 alin. (3) din O.G. nr. 85/2001 au fost corect interpretate de către instanţa de apel, în sensul că închirierea către pârâta SC O.R. SA a părţilor comune reprezentate din uscătorie şi terasa blocului, în vederea montării de către aceasta a echipamentelor radio şi aparaturii electronice reprezintă o schimbare a destinaţiei iniţiale a acestor spaţii. Invocarea unor considerente reţinute într-o altă cauză este lipsită de relevanţă în speţă, situaţiile putând fi diferite.
Pe cale de consecinţă, fiind vorba de o schimbare a destinaţiei spaţiului comun (caz menţionat de articolul de lege) este necesar acordul proprietarilor direct afectaţi pe orizontală şi verticală, conform art. 6 alin. (3) din O.G. nr. 85/2001.
Cu privire la art. 11 din O.G. nr. 85/2001 recurenta este în eroare cu privire la textul aplicabil spaţiilor comune, invocând aliniatul 2 al acestuia, deşi instanţa de apel şi-a motivat decizia pe alin. (1) al articolului invocat.
Obligativitatea obţinerii acordului celor direct afectaţi în cazul schimbării destinaţiei spaţiilor comune este prevăzut şi de art. 18 alin. (5) pct. d din Normele Metodologice privind organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari - H.G. nr. 400/2003.
În raport de aceste considerente, Înalta Curte în temeiul art. 312 alin. (1) C. proc. civ., urmează să respingă recursul ca nefondat.
Constatând culpa procesuală a recurentei în declanşarea litigiului de faţă, Înalta Curte în temeiul art. 274 C. proc. civ., urmează a admite cererea formulată de intimaţii reclamanţi privind obligarea acesteia la plata cheltuielilor de judecată, reprezentând onorariu de avocat, astfel cum au fost dovedite cu chitanţa depusă la fila 29 a dosarului de recurs.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E
Respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâta SC O.R. SA Bucureşti împotriva deciziei comerciale nr. 489 din 25 noiembrie 2009 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a VI-a comercială.
Obligă recurenta SC O.R. SA Bucureşti la plata sumei de 1.000 lei cheltuieli de judecată în favoarea intimaţilor T.A. şi T.C.
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 4 iunie 2010.
| ← ICCJ. Decizia nr. 2113/2010. Comercial. Obligatia de a face.... | ICCJ. Decizia nr. 2120/2010. Comercial. Obligatia de a face.... → |
|---|
