ICCJ. Decizia nr. 59/2011. Comercial
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA COMERCIALĂ
Decizia nr. 59/2011
Dosar nr. 33322/3/2007
Şedinţa publică din 12 ianuarie 2011
Asupra recursului de faţă:
Din examinarea lucrărilor dosarului, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Sectorului 3 sub nr. 3944/101/2007 reclamanta CN L.R. SA, a chemat în judecată pe pârâţii SC R.I. SRL, P.M. şi P.C., solicitând instanţei să constate nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentificat din 2007 intervenit între părţi cu privire la imobilul situat în Bucureşti, sector 3, iar în subsidiar să dispună obligarea pârâtei SC R.I. SRL la plata cu titlu de daune interese pentru nerespectarea contractului din 2000, a valorii de circulaţie a apartamentului ce face obiectul contractului de vânzare-cumpărare precizat.
Prin sentinţa civilă nr. 3226 din 11 aprilie 2007 a Judecătoriei Sectorului 3 Bucureşti a fost admisă excepţia de necompetenţă materială, cauza fiind declinată în favoarea Tribunalului Bucureşti, secţia a VI-a comercială.
Împotriva sentinţei evocate a formulat recurs reclamanta CN L.R. SA, recurs ce a fost respins ca nefondat prin Decizia civilă nr. 1066 din 21 iunie 2007.
Cauza a fost înregistrată pe rolul Tribunalului Bucureşti, secţia comercială, sub nr. 33322/3/2007 iar prin sentinţa comercială nr. 1436 din 26 ianuarie 2009 instanţa a luat act de renunţarea reclamantei CN L.R. SA la capătul de cerere subsidiar, iar acţiunea vizând nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare, autentificat din 23 ianuarie 2007 a fost respinsă ca nefondată.
Împotriva sentinţei comerciale nr. 1435/2009 pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia comercială, a formulat apel reclamanta CN L.R. SA, apel ce a fost respins ca nefondat prin Decizia comercială nr. 72 pronunţată la data de 15 februarie 2010 de Curtea de Apel Bucureşti.
În motivarea deciziei instanţei de apel a reţinut că prin contractul din 4 mai 2005, SC R.I. SRL a convenit în calitate de proprietar cu CN L.R. SA în calitate de reprezentant al participanţilor, să transmită către participanţii câştigători la jocurile de noroc organizate de CN L.R. SA dreptul de proprietate asupra apartamentelor situate în Ansamblu de locuinţe M.N.T.
Ca modalitate de transfer a proprietăţii s-a prevăzut în sarcina proprietarului obligaţia transmiterii proprietăţii asupra apartamentelor către participanţii câştigători desemnaţi de reprezentantul comercial al acestora, la solicitarea acestuia în termen de 15 zile, urmând ca întocmirea tuturor actelor şi formalităţilor de transmitere şi intabulare a dreptului de proprietate să se facă de proprietar direct pe numele participanţilor câştigători desemnaţi de reprezentantul comercial, sarcina achitării taxelor de autentificare şi intabulare revenind proprietarului.
Prin minuta din 12 octombrie 2005 părţile au modificat această clauză, iar cu privire la plata preţului s-a convenit ca acesta sa fie achitat de reprezentantul comercial proprietarului, în temeiul facturilor emise, preţ achitat integral şi în avans, de către reclamantă, aspect necontestat de pârâta SC R.I. SRL.
Ca urmare a îndeplinirii obligaţiilor asumate prin contract de către reprezentantul comercial al participanţilor, părţile au încheiat minuta din 12 octombrie 2005, şi în considerarea protejării intereselor participanţilor declaraţi câştigători în temeiul contractului de joc de noroc încheiat cu CN L.R. SA, s-a convenit în afara de preluarea sarcinii achitării taxelor şi cotelor de întreţinere aferente, a impozitelor şi a altor cheltuieli accesorii, încheierea unui act adiţional la contractul din 2000 privind trecerea în proprietatea CN L.R. SA a apartamentelor.
Contractul încheiat în folosul terţilor beneficiari nu avea drept consecinţă transferul dreptului de proprietate în patrimoniul acestora, ci doar a promisiunii de transmitere al acestuia; transmiterea dreptului de proprietate în sine, implica încheierea actelor de transfer şi a intabulării.
Instanţa de apel a mai reţinut că SC R.I. SRL, în calitate de promitent, deţinea la data încheierii contractului în proprietate terenul aferent blocului, în temeiul contractului de vânzare cumpărarea autentificat din 23 februarie 2000, conform contractului din 2009, obligându-se să execute, cu respectarea proiectului de execuţie, al autorizaţiei de construcţie şi certificatului de urbanism blocul din Ansamblul de Locuinţe M.N.T., termenele limita convenite fiind 31 mai 2001 şi 31 martie 2002.
Transferul dreptului de proprietate din patrimoniul promitentului proprietar SC R.I. SRL în patrimoniul terţului beneficiar participant câştigător, opera la solicitarea stipulantului CN L.R. SA.
Plata preţului apartamentelor, inclusiv al celui în litigiu nu avea ca efect transferul dreptului de proprietate în patrimoniul stipulantului, plata fiind efectuata în temeiul stipulaţiei pentru altul, în beneficiul terţului desemnat ulterior.
De asemenea, dreptul de proprietate nu s-a pierdut ca efect al încheierii contractului din 2000, întrucât, obiectul contractului îl constituie obligaţia de a face, nu transferul dreptului de proprietate, pentru care de altfel, părţile au stabilit atât termene cât şi condiţii.
Sub acest aspect a fost aprecată ca irelevantă sentinţa comercială nr. 4764 din 2 aprilie 2008 pronunţată în dosar 4761/3/2007 a Tribunalului Bucureşti prin care pârâta a fost obligată a încheia actul adiţional având ca obiect transferul dreptului de proprietate inclusiv asupra apartamentului în litigiu, prin măsura dispusă nu s-a constatat cu efect retroactiv transferul dreptului de proprietate, confirmând astfel, faptul că la data încheierii contractului pârâta exercita dreptul de proprietate asupra apartamentului.
La data încheierii contractului de vânzare cumpărare din 23 ianuarie 2007, stipulantul nu desemnase terţul beneficiar al apartamentului nr. 31, iar promitentul deţinea bunul în calitate de proprietar şi nu de detentor precar, astfel ca s-a retinut că s-a înstrăinat bunul altuia.
Chiar dacă promitentul nu şi-a respectat obligaţia asumată şi a înstrăinat bunul unei persoane străine de contractul cadru, nici stipulantul şi nici beneficiarul nu pot solicita anularea vânzării făcute cu încălcarea promisiunii, decât în condiţiile în care se probează ca acesta încălcare s-a făcut în frauda beneficiarului promisiunii şi cu complicitatea la frauda a beneficiarului.
Din probatoriul administrat a rezultat, faptul că între părţi au existat neînţelegeri cu privire la derularea contractului, determinate atât de întârzierea lucrărilor de execuţie ale apartamentelor, cu nerespectarea termenelor convenite, cat şi cu privire la cheltuielile de întreţinere şi a altor cheltuieli accesorii, ce au depăşit sumele iniţial convenite, ca urmare a nerespectării de către stipulant a condiţiilor contractului.
Promitentul a notificat intenţia de înstrăinare a apartamentelor, cu nerespectarea promisiunii asumate.
Astfel, prin adresa din 4 octombrie 2006, a comunicat CN L.R. SA somaţia de plata a impozitelor aferente apartamentelor nepreluate existente în bloc, în condiţiile creşterii semnificative a majorărilor de întârziere, solicitând în conformitate cu protocolul încheiat urgentarea soluţionări preluării apartamentelor; de asemenea prin adresa din 24 ianuarie 2006 SC R.I. SRL, comunică CN L.R. SA faptul îndeplinirii tuturor formalităţilor necesare finalizării actului adiţional la contractul din 2000 cu privire la transferul dreptului de proprietate, sens în care s-au obţinut extrasele de carte funciara valabile pentru intervalul 23 - 24 ianuarie, refuzul nejustificat al reclamantei de a accepta încheierea actului fiind reţinut de către notarul pârâtei; pârâta a solicitat o noua întrevedere cu scopul finalizării actului de transfer cu privire la cele 34 de apartamente.
Prin adresa din 17 februarie 2006, pârâta a solicitat CN L.R. SA să propună în scris varianta de contract privind transferul dreptului de proprietate, solicitând totodată achitarea sumei de 188 235 lei, reprezentând depăşire costuri alocate prin devizul general.
În aceste condiţii nu se poate reţine culpa pârâtei în nerespectarea promisiunii de transferare a dreptului de proprietate către terţii beneficiari desemnaţi de reclamanta şi nici intenţia de fraudare a acestora prin încheierea contractului de vânzare cumpărare cu o persoană străină de contract, cu atât mai puţin complicitatea la fraudă a pârâţilor persoane fizice cumpărătoare.
Urmare a întârzierii în desemnarea participanţilor câştigători, cheltuielile accesorii, altele decât preţul apartamentelor, asumate de către promitent au devenit împovărătoare, astfel că CN L.R. SA a acceptat prin minuta din 12 octombrie 2005 preluarea acestora în sarcina sa, fără însă a respecta această obligaţie.
Prevalându-se de neexecutarea obligaţiilor asumate de CN L.R. SA, SC R.I. SRL a înţeles să înstrăineze apartamentul în litigiu pentru a prevenii majorarea prejudiciilor cauzate.
Astfel, motivul determinant la încheierea actului a cărei nulitate se solicita a fi constatat, nu l-a constituit fraudarea stipulantului, ci preîntâmpinarea unui prejudiciu cauzat prin atitudinea culpabilă a acestuia.
Ca urmare, în mod corect s-a reţinut ca nefiind întrunită condiţia cauzei ilicite, la încheierea contractului din 2007 fiind respectate dispoziţiile art. 948 pct. 4 şi art. 966 C. civ.
CN L.R. SA, în calitate de stipulant, potrivit celor cuprinse în contractul încheiat în folosul unor terţe persoane, avea posibilitatea, în condiţiile dovedirii executării întocmai a obligaţiilor asumate, de a cere îndeplinirea obligaţiei corelative de a face, constând în promisiunea de a transferadreptuldeproprietate, în caz de neexecutare, şi în condiţiile dovedirii produceri unui prejudiciu în patrimoniul sau, de a pretinde despăgubiri.
Împotriva deciziei comerciale nr. 72 din 15 februarie 2010 pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti a formulat recurs reclamanta CN L.R. SA solicitând admiterea recursului, modificarea deciziei apelate cu consecinţa admiterii acţiunii formulate.
În dezvoltarea motivelor de recurs, întemeiate în drept pe dispoziţiile art. 304 pct. 7, 8, 9 C. proc. civ., recurenta arată următoarele:
1. Hotărârea instanţei de apel nu este motivată, fiind contradictorie, instanţa făcând o analiză greşită a probelor existente la dosar.
2. Instanţa a interpretat greşit actul dedus judecăţii în condiţiile în care se reţine eronat faptul că SC R.I. SRL avea calitatea de proprietar la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare din 2007 în contextul în care prin contractul din 4 mai 2000 se reţine că intimata avea calitatea doar de constructor ţinut să transmită către participanţii câştigători la jocurile de noroc organizate de subscrisa dreptul de proprietate asupra unui număr de 90 de aparatemente situate în blocul din Ansamblul M.N.T.
Intimata SC R.I. SRL şi-a depăşit atribuţiile stabilite prin contractul din 2000 şi a înstrăinat prin contractul de vânzae-cumpărare din 2007 un imobil asupra căruia nu deţinea dreptul de proprietate la un preţ derizoriu, respectiv 40.000 euro.
CN L.R. SA a invocat în apel atât reaua credinţă a cumpărătorilor cât şi preţul derizoriu achitat de cumpărătorii P.M. şi P.C. ca argument al conivenţei dintre vânzător şi cumpărători, instanţa încălcând astfel dispoziţiile art. 292 C. proc. civ.
În mod eronat a fost reţinută culpa CN L.R. SA pentru neîndeplinirea contractului din 2000 în condiţiile în care au fost plătite sumele solicitate de pârâta inclusiv cele reprezentând taxe de intabulare a imobilelor iar din corespondenţa comercială purtată cu pârâta rezultă că s-a încercat rezolvarea incidentelor ivite între părţi.
3. Hotărârea pronunţată este lipsită de temei legal fiind dată cu încălcarea sau aplicarea greşită a legii reţinându-se greşit ca nefiind îndeplinită condiţia clauzei ilicite prevăzute de art. 948 pct. 4 şi art. 966 C. civ.
Contractul de vânzare-cumpărare din 2007 a fost încheiat cu rea credinţă, întrucât a încălcat drepturile terţilor beneficiari ai contractului încheiat între subscrisa şi intimata prin acţiunile sale, respectiv prin nesocotirea obligaţiilor asumate prin contract.
Buna credinţă presupune convingerea fermă a dobânditorului că toate condiţiile de validitate ale actului juridic au fost îndeplinite la data încheierii lui.
La cartea funciară existau înscrisuri dovediroare cu privire la raporturile juridice dintre CN L.R. SA şi SC R.I. SRL, respectiv protocolul din 31 mai 2002, iar cumpărătorii, cu minime eforturi, puteau afla despre existenţa acestor înscrisuri prin demersurile fireşti pe care orice cumpărător de bună-credinţă trebuie să le facă anterior încheierii unui contract de vânzare-cumpărare.
Intimata SC R.I. SRL cunoştea faptul că înstrăinează un bun asupra căruia nu deţin un drept de proprietate iar intimaţii P.M. şi P.C., cunoşteau faptul că achiziţionează un apartament într-un bloc al CN L.R. SA în care locuiesc participanţii desemnaţi de aceasta.
Un motiv în plus pentru dovedirea relei credinţe şi a persoanelor fizice cumpărătoare este preţul derizoriu plătit pentru achiziţionarea bunului, respectiv suma de 40.000 euro.
În consecinţă, se impune admiterea recursului, modificarea în tot a deciziei atacate în sensul de a se constata nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentificat din 2007. Întrucât ne aflăm în prezenţa unui contract de vânzare-cumpărare nul absolut, fiind bazat pe o cauză ilicită respectiv vânzarea lucrurlui altuia în cunoştinţă de cauză, pe riscul cumpărătorului, fapt ce reprezintă o operaţie speculativă.
Nefiind de bună credinţă la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare, cumpărătorii au achiesat la scopul ilicit urmărit de societatea vânzătoare care cunoştea situaţia juridică a imobilului.
Intimata pârâtă SC R.I. SRL a formulat întâmpinare prin care solicită în esenţă respingerea recursului ca nefondat, arătând că invocarea preţului derizoriu şi a relei credinţe a cumpărătorilor P.M. şi P.C., a fost făcută cu încălcarea dispoziţiilor art. 292 C. proc. civ.
De asemenea, arată că avea calitatea de proprietar la data perfectării contractului a cărei nulitate se solicită, nefiind îndeplinite condiţiile vizând nulitatea, hotărârea instanţei de apel fiind legală şi temeinică.
Analizând Decizia recurată în raport de criticile formulate, în limitele controlului de legalitate şi temeiurile de drept invocate, se constată că recursul este nefondat.
Dispoziţiile art. 304 pct. 7 C. proc. civ., invocate de recurentă ca prim motiv de recurs, vizează nemotivarea hotărârii judecătoreşti atunci când nu se arată motivele pe care aceasta se sprijină dar şi atunci când hotărârea cuprinde motive contradictorii ori străine de natura pricinii dar Decizia recurată cuprinde motivele de fapt şi drept pe care se sprijină, conform cerinţelor art. 261 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ. situaţie în care critica referitoare la motivarea contradictorie a deciziei atacate este nefondată.
Instanţa de apel a analizat motivele de apel invocate, argumentând pe larg motivele pentru care a apreciat că intimata pârâtă SC R.I. SRL era proprietara lucrului vândut şi lipsa cauzei ilicite. Instanţa nu a reţinut încălcarea dispoziţiilor art. 292 C. proc. civ. cum greşit susţine recurenta ci a respins excepţia inadmisibilităţii invocată de intimată prin întâmpinare, apreciind că preţul derizoriu şi reaua credinţă a cumpărătorilor nu a fost invocată ca motiv distinct de nulitate a contractului de vânzare-cumpărare din 2007, ci în argumentarea cauzei ilicite la încheierea contractului.
Nici motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 8 C. proc. civ. nu-şi găseşte incidenţa în speţa de faţă întrucât instanţa nu a interpretat greşit actul dedus judecăţii ori înţelesul vădit neîndoielnic al acestuia.
Astfel prin contractul din 4 mai 2000 încheiat de intimata pârâtă SC R.I. SRL în calitate de proprietar şi CN L.R. SA în calitate de „reprezentant comercial al participanţilor", nu a fost transmisă proprietatea celor 90 apartamente către câştigătorii desemnaţi de reclamanta CN L.R. SA, aceasta având la rândul său obligaţii corelative.
Neînţelegerile părţilor vizând neexecutarea obligaţiilor contractuale derivate din contractul evocat nu poate fi analizată în acest cadru procesual ce are ca obiect constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare din 2007 încheiat de SC R.I. SRL cu pârâţii P.M. şi P.C.
Faptul că recurentei reclamante nu i-a fost transmisă proprietatea, în baza contractului din 2000 fiind doar creditoarea unei obligaţii, rezultă şi din minuta încheiată la data de 12 octombrie 2005, prin care se arată că după îndeplinirea obligaţiilor din prezenta minută, părţile vor semna un Act Adiţional la contract „prin trecerea în proprietatea CN L.R. SA a apartamentelor" (dosar nr. 3944/301/2007 al Judecătoriei Sector 3 Bucureşti).
Actul adiţional menţionat în minuta încheiată la 12 octombrie 2005 nu a fost încheiat context în care nu se poate susţine că a avut loc transferul dreptului de proprietate de la intimata SC R.I. SRL la recurenta CN L.R. SA.
Raportându-se la contractul din 2007 a cărei nulitate a fost solicitată, instanţa de apel a reţinut corect calitatea de proprietar a vânzătorului la momentul încheierii actului juridic interpretând corect dispoziţiile legale în raport de dispoziţiile art. 989 – art. 970, art. 948 pct. 4 C. civ. vizând clauza ilicită şi dispoziţiile art. 966 C. civ.
Este adevărat că intimata pârâtă şi-a asumat obligaţia să înstrăineze cele 90 de apartamente dar prin această obligaţie nu s-a transmis dreptul de proprietate de la promitent către beneficiarul promisiunii acesta find doar creditorul obligaţiei asumate, situaţie în care corect instanţa de apel a reţinut că intimata SC R.I. SRL avea calitatea de proprietar al bunului vândut.
În mod corect nu s-a reţinut cauza ilicită ca motiv de nulitate a contractului din 2007 având în vedere dispoziţiile art. 967 alin. (2) C. proc. civ. care instituie două prezumţii: prezumţia de valabilitate a clauzei şi prezumţia de existenţă a clauzei.
Ambele prezumţii sunt jures tantum şi prin urmare, cine invocă lipsa ori nevalabilitatea cauzei acela trebuie să dovedească şi în consecinţă, să răstoarne prezumţia, ceea ce nu a avut loc în speţa de faţă.
Nu poate fi reţinută critica vizând preţul derizoriu în condiţiile art. 1303 C. civ., părţile fiind libere să determine preţul lucrului vândut. Nici reaua credinţă a cumpărătorilor nu poate fi reţinută întrucât din certificatele fiscale şi extrasele de carte funciară rezultă că intimata SC R.I. SRL avea calitate de proprietar a bunului înstrăinat nefiind înscrise în cartea Funciară sarcini, reţinându-se doar amplasarea unui bener publicitar pe faţa blocului.
Ca urmare, instanţa de apel a apreciat şi interpretat corect legea în raport de dispoziţiile art. 969 – 970, art. 948 pct. 4 şi art. 966 C. civ. dar şi dispoziţiile art. 967 alin. (2) C. proc. civ.
În concluzie motivele nici de recurs întemeiate pe dispoziţiile art. 304 pct. 7, 8 şi 9 C. proc. civ. nu şi găsesc incidenţa în speţa de faţă, hotărârea recurată purtând sub acest aspect atributul legalităţii.
Pentru considerentele exprese, Înalta Curte, în temeiul dispoziţiilor art. 312 alin. (1) C. proc. civ. respinge recursul formulat de reclamanta CN L.R. SA Bucureşti împotriva deciziei comerciale nr. 72 din 15 februarie 2010 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a VI-a comercială.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamanta CN L.R. SA Bucureşti împotriva deciziei comerciale nr. 72 din 15 februarie 2010 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a VI-a comercială.
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 12 ianuarie 2011.
| ← ICCJ. Decizia nr. 150/2011. Comercial | ICCJ. Decizia nr. 62/2011. Comercial → |
|---|
