Reziliere contract comercial Spete. Decizia 405/2008. Curtea de Apel Bucuresti
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
DOSAR NR-
CURTEA DE APEL BUCUREȘTI - SECȚIA A VI-A COMERCIALĂ
Decizia comercială nr.405
Ședința publică de la 23.09.2008
Curtea constituită din:
PREȘEDINTE: Mioara Badea
JUDECĂTOR 2: Florica Bodnar
GREFIER - -
Pe rol soluționarea apelurilor formulate de apelanta-reclamantă CONSILIUL GENERAL AL MUNICIPIULUI B - ADMINISTRAȚIA FONDULUI IMOBILIAR, apelantul-pârât și apelanta-intervenientă
La apelul nominal făcut în ședință publică au răspuns apelanta-reclamantă - prin consilier juridic cu delegație aflată la fila 19 și apelantul-pârât și apelanta-intervenientă prin avocat împuternicire avocațială aflată la fila 18.
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință care învederează faptul că apelantul-pârât și apelanta-intervenientă nu au depus la dosar dovada completării timbrajului aferent cererilor de apel.
Apărătorul apelantului-pârât și apelantei-interveniente, depune la dosar dovada completării taxei judiciare de timbru în valoare de 1.378,00 RON, respectiv chitanța nr.-/22.09.2008 și timbru judiciar în valoare de 5 RON aferente cererii de apel formulată de apelanta-intervenientă și dovada completării taxei judiciare de timbru în valoare de 1.773,00 RON aferentă cererii de apel formulată de apelantul-pârât. Totodată, arată că până la sfârșitul ședinței de judecată se obligă să completeze timbru judiciar în valoare de 4,75 RON aferent cererii de apel formulată de apelantul-pârât.
Curtea, acordă cuvântul în dezbaterea probatoriului.
Consilierul juridic al apelantei-reclamante, învederează că înțelege să se folosească de probele administrate la fond.
Apărătorul apelantului-pârât și apelantei-interveniente, solicită proba cu înscrisuri, depunând la dosar set de înscrisuri și comunicând un exemplar consilierului juridic al apelantei-reclamante.
Curtea, deliberând, încuviințează proba cu înscrisuri solicitată de către apelantul-pârât și apelanta-intervenientă prin apărător.
Curtea, dispune lăsarea cauzei la a doua strigare pentru a da posibilitate apărătorului apelantei-interveniente să depună la dosar dovada completării timbrului judiciar în valoare de 4,75 Ron aferent cererii de apel.
La a doua strigare a cauzei au răspuns
apelanta-reclamantă - prin consilier juridic cu delegație aflată la fila 19 și apelantul-pârât și apelanta-intervenientă prin avocat împuternicire avocațială aflată la fila 18.
Apărătorul apelantei-interveniente, depune la dosar dovada completării timbrului judiciar în valoare de 4,75 RON.
Curtea, ia act de legala timbrare a cererilor de apel formulate de apelantul-pârât și apelanta-intervenientă în cuantumul dispus de instanță, conform dovezilor consemnate la dosar.
Consilierul juridic al apelantei-reclamante, arată că nu mai are alte cereri de formulat sau probe de administrat.
Apărătorul apelantului-pârât și apelantei-interveniente, de asemenea, arată că nu mai are alte cereri de formulat sau probe de administrat.
Nemaifiind alte cereri de formulat sau probe de administrat, instanța constatând cauza în stare de judecată acordă cuvântul asupra cererilor de apel.
Apărătorul apelantului-pârât și apelantei-interveniente, solicită admiterea apelurilor astfel cum au fost formulate, modificarea în tot a sentinței apelate, în sensul respingerii acțiunii principale și admiterii cererii reconvenționale pentru motivele de apel d ezbătute pe larg în cererea de apel. Învederează că din probatoriul administrat rezultă că apelantul-pârât este cu chiria la zi conform fișei de calcul a chiriei și nu există o neexecutare a contractului de închiriere. De asemenea, arată că prin raportul de expertiză s-a stabilit în mod clar că apelanta-intervenientă datorează chiria și nu apelantul-pârât. În ceea ce privește cel de al doilea capăt al cererii principale, învederează că s-a dispus evacuarea apelantului-pârât fără ca la dosar să existe dovada procedurii prealabile prev. de art.720 pr.civ. Cu privire la cererea reconvențională, învederează că prin raportul de expertiză s-a stabilit faptul că apelantul-pârât și apelanta-intervenientă au efectuat investiții în spațiul în litigiu, apelanta-reclamantă având calitate profită de pe urma acestor investiții. Solicită admiterea apelului, desființarea sentinței apelate și trimiterea cauzei spre rejudecare,cu cheltuieli de judecată, în fond și apel, reprezentând taxă judiciară de timbru și timbru judiciar, precum și onorariu de expert și avocat. Totodată solicită respingerea apelului formulat de apelanta-reclamantă -
Consilierul juridic al apelantei-reclamante, solicită admiterea apelului propriu astfel cum a fost formulat, schimbarea în parte a sentinței apelate, în sensul admiterii în totalitate a acțiunii principale și obligarea pârâtului la plata chiriei, cu cheltuieli de judecată. În ceea ce privește apelurile formulate de apelantul-pârât și apelanta-intervenientă, solicită respingerea acestora ca nefondate.
Curtea, reține cauza spre soluționare.
CURTEA
Asupra cererilor de apel d e față,
Deliberând constată că, prin sentința comercială nr.2180/15.02.2008 pronunțată de Tribunalul București - Secția a VI-a Comercială în dosarul nr- a fost admisă în parte acțiunea principală formulată de reclamantul Consiliul General al Municipiului B - B în contradictoriu cu pârâtul și s-a dispus rezilierea contractului de închiriere nr.12953/16.11.1990, pârâtul fiind obligat la plata către reclamantă a sumei de 11.403,69 lei RON. De asemenea, s-a dispus evacuarea pârâtului din spațiul situat în B,-, sector 4.
Totodată s-a admis excepția lipsei calității procesuale pasive a reclamantei-pârâte Consiliul General al Municipiului B - B față de cererea reconvențională formulată de pârâtul față de intervenienta
Tot astfel s-a respins cererea reconvențională formulată de pârâtul și cererea de chemare în judecată a altor persoane formulată de pârâtul față de intervenienta ca introduse împotriva unei persoane fără calitate procesuală pasivă.
De asemenea, s-a admis cererea reconvențională formulată de reclamanta Consiliul General al Municipiului B - B față de cererea de chemare în judecată a altor persoane formulată de pârâtul față de intervenienta
S-a mai dispus evacuarea intervenientei B din spațiul situat în B,-, sector 4.
Pârâtul a fost obligat la plata către reclamantă a sumei de 32 lei cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunța astfel instanța de fond a reținut în esență că, între reclamantă și pârâtul s-a încheiat contractul de închiriere nr.12953/16.11.1990 a cărei reziliere se solicită.
Se mai arată că reclamanta a încheiat acest contract în calitate de titular al dreptului de administrare a suprafeței locative cu altă destinație decât cea de locuință, spațiul fiind proprietatea Municipiului
Ulterior, pârâtul a înființat, spațiul fiind utilizat efectiv de către care i-a adus o serie de îmbunătățiri și reparații, fiind ridicate totodată și unele construcții anexe noi.
Pe parcursul derulării contractului suprafața locativă închiriată a fost micșorată de la 942,61 mp la 382,17 mp ivindu-se divergențe cu privire la cuantumul chiriei datorate, pârâtul refuzând să achite chiria calculată de reclamantă.
Totuși pârâtul a rămas în spațiul respectiv și după expirarea termenului inițial, chiria fiind modificată succesiv, fiind înregistrată o restanță în sumă de 11.403,69 lei RON pe care acesta nu o achită.
Ca urmare s-a dispus rezilierea contractului nr.12953/1990 și pârâtul a fost obligat la plata debitului restant.
Majorările de întârziere și penalitățile aferente nu s-au acordat pentru lipsa clauzei din contract.
S-a mai dispus și evacuarea pârâtului din spațiul ce a făcut obiectul contractului închiriat.
S-a admis excepția lipsei calității procesuale pasive a reclamantei-pârâte Consiliul General al Municipiului B - B față de cererea reconvențională formulată de pârâtul și de cererea de chemare în judecată a altor persoane formulată de pârâtul față de intervenienta motivat de faptul că reclamanta nu are calitatea de proprietar a spațiului închiriat ci doar administrează fondul imobiliar aparținând, fiind invocată nr.101/29.05.2001 a, fiind respinsă cererea reconvențională și cererea de chemare în judecată a altor persoane ca introduse împotriva unei persoane fără calitate procesuală pasivă.
Pentru că nu are nici un drept locativ asupra spațiului în litigiu dar aceasta îl ocupă, s-a admis cererea reconvențională formulată de reclamanta - la cererea de chemare în judecată a altor persoane formulată de pârâtul față de intervenienta și pe cale de consecință s-a dispus evacuarea intervenientei din acest spațiu.
Împotriva sentinței precitate au formulat apel reclamanta - și pârâții și
1. Reclamanta Administrația Fondului Imobiliar - critică sentința apelată pentru faptul că instanța de fond nu i-a acordat majorările de întârziere în plată și penalitățile iar debitul provenit din chirie nu i s-a admis integral.
Se susține în esență că, apelanta nu este de acord cu concluziile raportului de expertiză avut în vedere de instanța de fond și la care a formulat obiecțiuni cât timp pârâtul figurează înregistrat pe perioada august 1999 - octombrie 2003 cu un debit în sumă totală de 2.395.728.060 lei (ROL). Altfel suma de 303.451.355 lei virată în contul nu face parte din debitul de 2.395.728.060 lei (ROL).
În fine, deși contractul este legea părților acesta se completează cu normele legale imperative acolo unde contractul nu prevede anumite clauze.
Or, în această situație temeiul legal pentru majorările pretinse este nr.860/1973. Apelanta invocă și prevederile art.1073 și art.1429 alin.2 Cod civil.
În concluzie apelanta solicită admiterea apelului, schimbarea în parte a sentinței apelate în sensul admiterii în totalitate a acțiunii principale și obligarea pârâtului la plata sumei totale de 2.395.728.060 lei reprezentând chirie, TVA, majorări de întârziere și penalități calculate pentru perioada 31.08.1999 - 10.2003, cu cheltuieli de judecată.
În drept se invocă art.282-298 Cod procedură civilă.
În baza art.242 alin.2 Cod procedură civilă s-a solicitat judecarea în lipsă.
2. Apelantul a solicitat admiterea apelului, schimbarea în tot a sentinței apelate și pe fond respingerea cererii principale și admiterea cererii reconvenționale.
Apelantul susține în esență că, spațiul în litigiu este ocupat de acesta și nu de, că a plătit chiria la zi și că nu se impune evacuarea sa. În privința pretențiilor apelantul arată că expertiza a stabilit ca debitor pe iar probele relevă că, de fapt reclamanta-pârâtă datorează pârâților sume de bani. În fine concilierea nu s-a efectuat cu apelantul ci, cu
Altfel apelantul consideră că are calitate procesuală pasivă față de prevederile cuprinse în nr.101 din 29.05.2001 și a anexei 1 la această hotărâre pentru că, este instituție publică de interes local cu personalitate juridică, cu finanțare de la buget și venituri extrabugetare și are ca atribuții principale administrarea, repararea și întreținerea locuințelor și spațiilor cu altă destinație aflate în patrimoniul Municipiului
Se mai arată că ar fi preluat cea mai mare parte din spațiul în litigiu cu toate investițiile efectuate de și că într-un alt litigiu a fost obligată la plata unor sume către pârâte cărora li s-a acordat drept de retenție asupra spațiilor. De aceea apelantul solicită respingerea excepției lipsei calității procesuale pasive a în raport de cererea reconvențională.
Având calitate procesuală pasivă, apelantul solicită a fi obligată la plata sumei de 76.002,5 RON echivalentul a 22.700 USD reprezentând valoarea totală a lucrărilor de construcții, amenajări și anexe noi pe infrastructura existentă la spațiul în litigiu.
Se susține că nu s-au formulat obiecții la acest raport de expertiză.
S-au solicitat și cheltuieli de judecată fond și apel.
3. Apelanta Bas olicitat admiterea apelului, schimbarea în tot a sentinței apelate iar pe fond respingerea cererii principale și admiterea cererii de chemare în judecată a altor persoane.
Apelanta consideră că are calitate procesuală pasivă pentru aceleași argumente susținute și de apelantul și prezentate mai sus la punctul 2. Ca urmare apelanta solicită respingerea excepției lipsei calității procesuale pasive a în raport de cererea reconvențională.
În privința cererii de chemare în judecată a altor persoane apelanta solicită admiterea acesteia, omologarea raportului de expertiză tehnică judiciară imobiliară prin care s-a constatat că aceasta a efectuat investiții în cuantum de 76.002,5 RON echivalentul a 22.700 USD, motiv dezvoltat cu concluzia admiterii cererii reconvenționale și a obligării la plata sumei de 76.002,5 lei reprezentând investiții efectuate la spațiul în litigiu, cu cheltuieli de judecată fond și apel.
Apelantele au timbrat cererile cu câte 5 RON taxă judiciară de timbru și cu câte 0,15 RON timbru judiciar. Ulterior apelantele pârâte au completat taxa judiciară de timbru și timbru judiciar corespunzător dispozițiilor instanței.
Examinând motivele de apel în raport de probele administrate în cauză Curtea reține că apelurile apar fondate pentru considerentele de mai jos.
Izvorul relațiilor dintre reclamanta și pârâtul este relevat de contractul de închiriere nr.12953/16.11.1990 având ca obiect închirierea spațiului situat în-, sector 4, de către reclamantă în favoarea pârâtului.
Din preambulul contractului precitat rezultă că, reclamanta a încheiat acest contract în calitate de titular al dreptului de administrare a suprafeței locative cu altă destinație decât aceea de locuință.
La art.5 din acest contract sunt prevăzute obligațiile ce revin proprietarului care în speță este titular al dreptului de administrare a spațiului închiriat dar căruia îi revin inclusiv obligații de reparare sau înlocuire a elementelor de construcții și instalații.
În altă ordine de idei din analiza conținutului contractului precitat și a anexelor la acesta rezultă că, de fapt acest contract este un tipizat adaptat a fi semnat și de reclamanta din cauza de față care, nu a modificat mențiunea "proprietar" la semnătură, semnând însă peste aceasta și aplicând ștampila sa.
Având în vedere obligațiile asumate de către părți prin acest contract, eventualele încălcări ale acestora conferă părților dreptul de a solicita inclusiv pe calea acțiuni în justiție repararea eventualelor daune sau a altor pretenții.
Din această perspectivă reclamanta are calitate procesuală pasivă în cererea reconvențională și de chemare în judecată a altor persoane formulate de pârâtul.
Împrejurarea că pe fond aceste cereri sunt sau nu fondate rămâne în sarcina părților să producă cuvenitele probe.
Nu este admisibil ca un spațiu să fie închiriat pârâtului de către reclamantă și să aibă calitate pentru anumite obligații proprietarul, întrucât, contractul potrivit art.969-970 cod civil este legea părților și se execută cu bună credință de către acestea.
Altfel proprietarul i-a acordat dreptul de administrare a spațiului reclamantei care are calitate procesuală să stea în proces în orice litigiu care ar avea ca izvor contractul precitat.
Cum instanța de fond a respins cererea reconvențională și cererea de chemare în judecată a altor persoane formulată de pârâtul pentru lipsa calității procesuale pasive a reclamantei fără a intra în cercetarea fondului Curtea pe acest motiv în baza art.297 Cod procedură civilă va admite apelurile formulate de apelanții și B, va desființa sentința apelată și va trimite cauza spre rejudecare aceleiași instanțe.
Pe de altă parte, pentru a se asigura o judecată unitară a cererii principale și a celorlalte cereri Curtea pe cale de consecință va admite și apelul formulat de reclamantă, va desființa sentința apelată și va trimite cauza spre soluționare aceleiași instanțe. Cu ocazia rejudecării se vor avea în vedere și motivele de apel ale reclamantei.
În ceea ce privesc motivele de apel vizând alte chestiuni de formă și de fond invocate de apelantele pârâte nu vor mai fi analizate întrucât ar fi de prisos, urmând a fi avute în vedere cu ocazia rejudecării fondului de către in stanța de fond.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Admite apelurile formulate de apelantele Administrația Fondului Imobiliar cu sediul în B,-, sector 3, domiciliat în B, șos. -, nr.46,.7A,.117, sector 4 și cu sediul în B, șos. -, nr.46,.7A,.117, sector 4, împotriva sentinței comerciale nr.2180/15.02.2008 pronunțată de Tribunalul București - Secția a VI-a Comercială în dosarul nr-, și în consecință:
Desființează sentința comercială atacată și trimite cauza spre rejudecare aceleiași instanțe.
Cu drept de recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică azi, 23.09.2008.
Președinte, Judecător,
- - - -
Grefier,
- -
Red.Jud. - 1.10.2008
Tehnored. - 6.10.2008
Nr.ex.: 5
Fond: Tribunalul București - Secția a VI-a Comercială/Președinte:
Președinte:Mioara BadeaJudecători:Mioara Badea, Florica Bodnar
