Pretenţii. Sentința nr. 9812/2014. Tribunalul GALAŢI
| Comentarii |
|
Sentința nr. 9812/2014 pronunțată de Tribunalul GALAŢI la data de 03-04-2014 în dosarul nr. 19417/233/2012
Dosar nr._
ROMÂNIA
TRIBUNALUL G.
SECTIA A II-A CIVILA
DECIZIA CIVILĂ Nr. 113/2014
Ședința publică de la 03 Aprilie 2014
Completul compus din:
PREȘEDINTE: P. P.
Judecător: S. L.
Judecător: D. M. O.
Grefier: G. G.
Pentru astăzi fiind amânată judecarea recursului declarat împotriva sentinței civile nr. 9812/23.10.2013 pronunțată de către Judecătoria G. privind pe recurenta S.C. C. I. S.R.L. cu sediul în G. . ., în contradictoriu cu intimatul V. T. domiciliat în G. ., având ca obiect „pretenții”.
Dezbaterile au avut loc în ședința publică din data de 27 martie 2014 când instanța având nevoie de timp pentru a delibera a amânat pronunțarea la data de 03.04.2014.
TRIBUNALUL
Asupra recursului civil de fata;
Examinând actele si lucrările dosarului constata următoarele:
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei G. la data de 08.10.2012, reclamanta . a solicitat instanței obligarea pârâtului V. T. la plata sume de 6.232,66 lei reprezentând comision neachitat și penalități de întârziere de 1% pe zi de întârziere până la achitarea integrală a debitului și daune interese de 10.000 lei. A solicitat și cheltuieli de judecată.
În motivarea în fapt a cererii, reclamanta a arătat că, în calitate de agenție imobiliară, a încheiat cu pârâtul Contractul vizionare pentru cumpărare nr. 1 din 2.07.2009, în baza căruia au fost stabilite o . obligații corelative.
A susținut reclamanta că și-a îndeplinit întocmai toate obligațiile asumate contract, în sensul că i-a prezentat pârâtului spre vizionare imobilul situat în G., Cartier Port, ., ., imobil de care pârâtul a arătat că nu este interesat.
Cu toate acestea, a precizat reclamanta, pârâtul a cumpărat imobilul în cauză direct de la foștii proprietari, eludând dispozițiile contractuale și fără a achita către reclamantă comisionul de intermediere, deși avea obligația contractuală să se abțină de la negocierea directă și personală cu vânzătorul imobilului prezentat de agenție.
A apreciat reclamanta că pârâtul a încălcat prevederile art. 7 din CAP. IV din contract motiv pentru care, în baza art. 18 și 19 din contractul, trebuie să suporte comisionul datorat agenției și penalități de întârziere de 1% pe zi întârziere de la data cumpărării apartamentului.
A mai arătat reclamanta că a încercat soluționarea diferendului pe cale amabilă, convocând pârâtul la conciliere directă, însă aceasta a trimis un punct de vedere prin intermediul avocatului R. Aluna care a transmis că datoria este prescrisă.
Prin sentința civilă nr. 9812 din 23.10.2013 Judecătoria G. a respins, ca nefondată, excepția prescripției dreptului material la acțiune al reclamantei ..
A respins, ca neîntemeiată, cererea formulată de reclamanta . cu sediul în G., . nr. 11, .. 39, în contradictoriu cu pârâtul V. T. domiciliat în G., . bis, .
S-a reținut în motivarea hotărârii că, între părți s-a încheiat Contractul de vizionare pentru cumpărare nr. 1/21.07.2009.
Nu au putut fi reținute susținerile reprezentantului convențional al pârâtei, puse oral în fața instanței de fond, conform cărora acesta nu a semnat decât fișa de vizionare, întrucât fișa de vizionare face parte integrantă din contract.
Potrivit art. 7 din contract, pârâtul, în calitate de beneficiar, s-a obligat să nu poarte negocieri directe, personal sau prin intermediul cunoștințelor, în vederea achiziționării imobilelor vizionate prin intermediul agenției imobiliare.
În data de 21.07.2009, pârâtul V. T. a vizionat, prin intermediul agenției imobiliare ., imobilul situat în G., Cartier Port, ., compus din 3 camere, aducând la cunoștința agenției că nu este interesat de achiziționarea acestuia.
La data de 09.10.2009, prin contractul autentificat sub nr. 2070 de BNP C. C. R., pârâtul a achiziționat acest apartament direct de la proprietari.
În drept, potrivit art. 969 Codul Civil 1864, sub imperiul căruia a fost încheiat contractul dintre părți, ”convențiile legal făcute au putere de lege intre părțile contractante.”
În baza art. 12 lit. b din Contractul de vizionare pentru cumpărare nr. 1/21.07.2009, la data semnării de către beneficiar și vânzător a precontractului de vânzare-cumpărare pentru imobilul prezentat de prestator, beneficiarul are obligația să achite către agenția . comisionul de 2% + TVA din valoarea imobilului cumpărat.
Conform art. 12 coroborat cu art. 18 din contract, în condițiile în care beneficiarul a achiziționat fără știrea prestatorului unul sau mai multe din imobilele prezentate de acesta, cu scopul de a nu plăti comisionul datorat agenției, acesta va datora atât comisionul cât și penalități de întârziere de 1% pe zi de întârziere din suma datorată, de la data când trebuia achitat comisionul și până la încasarea integrală a acestuia.
Potrivit art. 99 lit. c din OG nr. 21/1992 privind protecția consumatorilor, în forma în vigoare la momentul încheierii contractului, agenția imobiliară nu poate solicita din partea consumatorului plata comisionului în cazul în care în cuprinsul contractului nu este stipulată clauza de exclusivitate iar tranzacția s-a realizat fără participarea agenției imobiliare.
Instanța a constatat că, deși în contractul încheiat între părți nu s-a prevăzut o clauză de exclusivitate, s-au stipulat în sarcina pârâtului o . obligații menite a stabili o relație exclusivă între părți în raport cu imobilele vizionate.
Ca atare, instanța a apreciat că în cauză sunt incidente prevederile art. 99 lit. c din OG nr. 21/1992, astfel încât, în lipsa clauzei de exclusivitate, nu se putea percepe comision pentru încheierea tranzacției fără participarea agenției imobiliare.
D. urmare, instanța a reținut că nu a existat o neexecutare culpabilă a obligațiilor contractuale asumate prin semnarea Contractului de vizionare pentru cumpărare nr. 1/21.07.2009 din partea pârâtului, în absența unei clauze de exclusivitate și, în consecință, pârâtul nu datorează nici comisionul de 2% din valoarea prețului și nici penalitățile de 0,1% pe zi de întârziere.
Împotriva acestei hotărâri au declarat recurs reclamanta motivând ca hotărârea instanței de fond este lipsita de temei legal, invocând dispozițiile art. 304 pct. 7,9 din Codul de procedură Civilă.
In motivarea recursului se arată că în fapt, . în calitate de agenție imobiliară a încheiat în data de 02.07.2009 cu pârâtul V. T. un contract de vizionare pentru cumpărare, contract a căror clauze au fost însușite de ambele părți, prin semnătură, obiectul contractului fiind reprezentat de efectuarea de către societatea recurentă a demersurilor necesare pentru găsirea unui imobil în vederea achiziționării de către beneficiarul V. T..
Consideră recurenta că, obligațiile contractuale au fost îndeplinite în momentul în care a identificat împreună cu pârâtul un imobil ce corespundea dorințelor și necesităților acestuia, moment în care deveneau scadente obligațiile pârâtului, respectiv obligația de achitare a comisionului stabilit de către ambele părți.
Se arată că odată contractul încheiat, a prezentat pârâtului un apartament situat pe . cărei vizionare a și semnat în sensul că a luat la cunoștință de respectivul apartament prin intermediul agenției recurente fiind de altfel interesat de achiziționarea acestuia.
Se susține că prin ignorarea dispozițiilor art. 7 din contract ce îi interzicea să poarte negocieri directe, personal sau prin persoane interpuse pârâtul a preferat să discute personal cu vânzătorul fără a aduce la cunoștință acest lucru și a înțeles să încheie direct contractul de vânzare –cumpărare cu privire la acest imobil dorind a evita plata comisionului.
Se mai arată că, deși nu a fost invocată de niciuna dintre părți, nici măcar de pârât în apărarea sa, instanța a considerat că în prezenta speță sunt incidente dispozițiile art. 99 lit. c din O.G. nr. 21/1992 privind protecția consumatorului în sensul că societatea ar putea solicita din partea consumatorului – beneficiar plata comisionului în cazul în care în cuprinsul contractului nu este stipulată clauza de exclusivitate iar tranzacția s-a realizat fără participarea agenției imobiliare.
Se mai arată faptul că, în situația în care agenția imobiliară reprezintă o persoană, fizică sau juridică ce dorește vânzarea unei proprietăți, clauza de exclusivitate se interpretează prin necesitatea ca acel imobil să fie oferit spre vânzare doar prin intermediul respectivei agenții, în cazul în care agenția imobiliară reprezintă un cumpărător clauza de exclusivitate nu se poate astfel interpreta decât prin obligația intermedierii cumpărării unui anumit imobil doar prin intermediul agenției imobiliare.
Astfel se arată că, în cuprinsul art. 7 din contractul semnat de părți, se regăsește această clauză de exclusivitate ce îi interzice pârâtului – cumpărător să poarte negocieri personal sau prin intermediari în vederea achiziționării oricărui imobil prezenta de consilierii agenției, aceste prevederi fiind completate de prevederile art. 11 prin care îi este interzis pârâtului – cumpărător să încheie un act translativ de proprietate cu privire la un imobil prezentat de agenție în lipsa unui reprezentant ale agenției astfel că nu putea vorbi de o lipsă a acestei clauze de exclusivitate în cuprinsul contractului.
Se arată că, în motivarea instanței de fond se menționează că între părți nu s-ar fi încheiat o clauză de exclusivitate dar s-ar fi stipulat în sarcina pârâtului o . obligații menite a stabili o relație exclusivă între părți în raport cu imobilele vizionate.
Se arată că, din interpretarea clauzelor contractului încheiat între părți, chiar dacă nu există o clauză intitulată în mod explicit clauză de exclusivitate, rezultă că această clauză există prin interdicția de a efectua negocieri și de a încheia un contract translativ de proprietate prin alte persoane fizice sau juridice.
Arată recurenta că, pentru a deosebi imobilele față de care există o clauză de exclusivitate, prezentate doar de societatea recurentă și alte imobile de care pârâtul cumpărător a luat la cunoștință din alte surse, a prevăzut această situație în cuprinsul dispozițiilor art. 10 din contract obligația pârâtului de a menționa dacă aceste oferte îi sunt cunoscute din alte surse tocmai pentru a nu motiva încălcarea clauzei de exclusivitate.
Intimatul a formulat întâmpinare prin care solicita respingerea recursului ca nefondat arătând că, contractul de vizionare invocat de către recurentă nu prevede o clauză de exclusivitate explicită, clară, astfel încât în mod corect instanța de fond a făcut aplicarea dispozițiilor art. 9 indice 9 lit. c din O.G. nr. 21/1992 privind protecția consumatorilor, text conform căruia agenția imobiliară nu poate solicita din partea consumatorului plata comisionului în cazul în care în cuprinsul contractului nu este stipulată clauza de exclusivitate iar tranzacția s-a realizat fără participarea agenției imobiliare.
Mai susține intimatul că, esențială în prezenta cauză este împrejurarea că acesta nu a semnat nici un contract cu societatea recurentă, semnătura sa neregăsindu-se pe niciuna fin filele contractului și că singurul înscris pe care l-a semnat a fost o cerere de vizionare, fără a i se aduce la cunoștință, chiar și verbal, care ar putea fi consecințele în situația perfectării vânzării cu eludarea comisioanelor agenției. Mai mult decât atât, învederează că, a formulat inclusiv o plângere penală împotriva recurentei-reclamante pentru fals, uz de fals și înșelăciune, plângere care este în curs de soluționare.
Intimatul arată că, actul de vizionare încheiat cu recurenta la data de 21.07.2009, nu are valoarea unui veritabil contract în baza căruia să se solicite obligarea sa la plata de comisioane, penalități de întârziere, daune interese, iar recurenta nu a făcut dovada că i-ar fi adus la cunoștință obligațiile asumate prin simpla vizionare a unui apartament, în lipsa unui contract veritabil semnat. Funcție de aceste aspecte apreciază intimatul că, în mod greșit a soluționat instanța de fond excepția prescripției dreptului material la acțiune invocat, reținându-se că dreptul la acțiune a început să curgă de la data de 09.10.2009, dată la care ar fi încălcat obligațiile contractuale prin achiziționarea apartamentului pe care îl vizionase prin intermediul recurentei. Este de părere intimatul că, atâta timp cât nu a semnat niciun contract cu recurenta, în baza căruia să se nască drepturi și obligații în sarcina părților, în cel mai bun caz, termenul de prescripție ar fi trebuit să curgă de la data semnării fișei de vizionare, respectiv 21.07.2009.
Mai precizează intimatul că, întrucât sentința instanței de fond i-a fost favorabilă, acesta nu a atacat această hotărâre pentru a invoca netemeinicia modului în care a fost soluționată excepția dreptului material la acțiune, pe calea unui recurs propriu. Cu toate acestea este de părere că, instanța de recurs este datoare să facă o apreciere proprie atât asupra veracității fiecărui mijloc de probă în parte, cât și asupra concluziilor trase de instanța de fond din ansamblul probelor administrate.
Verificând legalitatea sentinței civile nr. 9812 din 23.10.2013 pronunțată de Judecătoria G. prin prisma motivelor de recurs invocate, dar si sub toate aspectele, așa cum prevăd dispozițiile art. 304 pct.8 și 9 din Codul de procedură civilă, instanța de control judiciar reține următoarele:
Potrivit art. 7 din contract, pârâtul, în calitate de beneficiar, s-a obligat să nu poarte negocieri directe, personal sau prin intermediul cunoștințelor, în vederea achiziționării imobilelor vizionate prin intermediul agenției imobiliare.
În data de 21.07.2009, pârâtul V. T. a vizionat, prin intermediul agenției imobiliare ., imobilul situat în G., Cartier Port, ., compus din 3 camere, aducând la cunoștința agenției că nu este interesat de achiziționarea acestuia.
La data de 09.10.2009, prin contractul autentificat sub nr. 2070 de BNP C. C. R., pârâtul a achiziționat acest apartament direct de la proprietari.
În baza art. 12 lit. b din Contractul de vizionare pentru cumpărare nr. 1/21.07.2009, la data semnării de către beneficiar și vânzător a precontractului de vânzare-cumpărare pentru imobilul prezentat de prestator, beneficiarul are obligația să achite către agenția . comisionul de 2% + TVA din valoarea imobilului cumpărat.
Conform art. 12 coroborat cu art. 18 din contract, în condițiile în care beneficiarul a achiziționat fără știrea prestatorului unul sau mai multe din imobilele prezentate de acesta, cu scopul de a nu plăti comisionul datorat agenției, acesta va datora atât comisionul cât și penalități de întârziere de 1% pe zi de întârziere din suma datorată, de la data când trebuia achitat comisionul și până la încasarea integrală a acestuia.
Potrivit art. 99 lit. c din OG nr. 21/1992 privind protecția consumatorilor, în forma în vigoare la momentul încheierii contractului, agenția imobiliară nu poate solicita din partea consumatorului plata comisionului în cazul în care în cuprinsul contractului nu este stipulată clauza de exclusivitate iar tranzacția s-a realizat fără participarea agenției imobiliare.
Tribunalul constată că, instanța de fond în mod corect a apreciat că deși în contractul încheiat între părți nu s-a prevăzut o clauză de exclusivitate, s-au stipulat în sarcina pârâtului o . obligații menite a stabili o relație exclusivă între părți în raport cu imobilele vizionate.
Ca atare, tribunalul va aprecia că în cauză sunt incidente prevederile art. 99 lit. c din OG nr. 21/1992, astfel încât, în lipsa clauzei de exclusivitate, nu se putea percepe comision pentru încheierea tranzacției fără participarea agenției imobiliare.
Funcție de aceste considerente tribunalul urmează a respinge recursul ca nefondat.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge recursul declarat împotriva sentinței civile nr. 9812/23.10.2013 pronunțată de către Judecătoria G. privind pe recurenta S.C. C. I. S.R.L. cu sediul în G. . ., în contradictoriu cu intimatul V. T. domiciliat în G. ., având ca obiect „pretenții”, ca nefondat.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică de la 03 Aprilie 2014.
Președinte, P. P. | Judecător, S. L. | Judecător, D. M. O. |
Grefier, G. G. |
Red.P.P.
Tehnored. G.G.
2 ex/30.04.2014
Fond: E.P.
| ← Dizolvare societate. registrul comerţului. Sentința nr.... | Pretenţii. Sentința nr. 1141/2014. Tribunalul GALAŢI → |
|---|
