Contestaţia împotriva raportului de activitate întocmit de administratorul judiciar
| Comentarii |
|
Tribunalul BUCUREŞTI Sentinţă civilă nr. 1344 din data de 06.02.2014
Dosar nr. 37340/3/2012/a5
ROMÂNIA
TRIBUNALUL BUCUREȘTI - SECȚIA A VII-A CIVILĂ
SENTINȚA CIVILĂ NR. 1344
Sedinta din Camera de Consiliu de la 06.02.2014
Tribunalul constituit din:
PREȘEDINTE - JUDECATOR SINDIC — B.A.
GREFIER —I.M.D.
Pe rol solutionarea cauzei civile având ca obiect contestație împotriva raportului de activitate depus în Buletinul Procedurilor de Insolvență din 17.01.2013, privind pe contestatoarea GB contradictoriu cu intimata HD intemeiata pe dispozițiile Legii 85/2006.
Dezbaterile în fond ale cauzei au avut loc în ședința publică de la 09.01.2014, fiind consemnate în încheierea de ședință de la aceea dată, ce face parte integrantă din prezenta când, Tribunalul, având nevoie de timp pentru a delibera , a amânat pronunțarea la data de 23.01.2014, apoi la 06.02.2014, când a pronunțat prezenta sentință.
TRIBUNALUL
Prin cererea înregistrată la data de 14.01.2013 creditorul GB a contestat raportul de activitate întocmit de administratorul judiciar al debitorului HD. , publicat în Buletinul procedurilor de insolvență la data de 07.01.2013, solicitând desființarea măsurilor dispuse de administratorul judiciar în condițiile în care nu era confirmat de adunarea creditorilor, și în frauda creditorului ipotecar.
În motivare arată că banca este înscrisă în tabelul preliminar al creanțelor cu suma de 6.642.660,66 lei reprezentând 34,16 % din totalul creanțelor, cu mențiunea că această creanță este garantată cu drept de ipotecă asupra celor 4 imobile proprietatea debitorului care au fost valorificate de administratorul judiciar cu eludarea dreptului de ipotecă .
În adunarea creditorilor din data de 10.12.2012 creditorul a votat în sensul de a nu se confirma administratorul judiciar propus de comitetul creditorilor.
Pe fond solicită a se desființa măsurile dispuse de administratorul judiciar desemnat provizoriu de judecătorul sindic .
Administratorul judiciar a dispus la data de 09.11.2012 încheierea contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr.802, rezultând din raportul de activitate că ar fi fost încheiate patru asemenea contracte deși administratorul judiciar nu era confirmat de adunarea creditorilor. Cele patru imobile proprietatea debitoarei sunt ipotecate, constituind garanții în favoarea băncii, fiind vândute în temeiul art.93 ind.1 din Legea nr.85/2006, iar ipotecile au fost radiate.
Se susține că pentru luarea acestei decizii era necesar votul adunării creditorilor, iar pe de altă parte nu erau întrunite condițiile prevăzute la art.93 ind.1 din Legea nr.85/2006, nu se cunoaște dacă aceste bunuri erau importante în reușita unui plan de reorganizare. Prin această măsură s-a acordat prioritate unui creditor chirografar în detrimentul unuia garantat.
Se mai arată că prin contractul de cesiune și gaj nr.2687/02.05.2007 modificat prin acte adiționale debitoarea a cesionat în favoarea băncii sumele ce vor fi încasate din executarea antecontractelor de vânzare cumpărare.
Apoi, deși au fost încheiate contractele de vânzare cumpărare autentice înainte de întocmirea tabelului preliminar, administratorul judiciar a admis cererile de creanță ale cumpărătorilor, denaturând întreaga structură a tabelului. Sumele obținute din valorificarea imobilelor au fost folosite pentru plata furnizorilor astfel încât nici o sumă de bani nu a fost distribuită către GB conform priorității. În condițiile în care ponderea creditorilor a fost denaturată, prin acceptarea unor creditori care nu mai aveau un drept de creanță se constată că adunarea creditorilor nu a fost legal constituită , iar cvorumul pentru care a fost confirmat administratorul judiciar nu ar fi fost întrunit. În consecință, procesul verbal nu reflectă voința reală a majorității creditorilor.
În drept invocă art.21 din Legea nr.85/2006.
La data de 22.03.2013 contestatorul a înregistrat la dosar o precizare a contestației în sensul de a identifica imobilele ce fac obiectul cadrului procesual, respectiv imobilele ce au făcut obiectul antecontractelor de vânzare cumpărare ce au fost executate în temeiul art.93 ind.1 din Legea nr.85/2006 de către administratorul judiciar .
Anexat acestei precizări au fost depuse extrasele de carte funciară .
Administratorul judiciar BNSI a depus note de ședință cu privire la contestația formulată de GB.
A fost invocată excepția de tardivitate a contestației la raportul de activitate publicat la 07.01.2013, în condițiile în care contestația a fost depusă în data de 12.01.2013, data poștei. Conform art.21 alin.3 din lege, contestațiile împotriva raportului de activitate se introduc în termen de 3 zile de la data depunerii raportului de activitate.
Pe fondul cauzei arată:
0biectul de activitate al societății debitoare este acela prevăzut de codul CAEN 4110 — dezvoltarea (promovare) imobiliara, activitatea societății constând in construirea si vânzarea de imobile.
3. Societatea are in prezent in derulare 2 proiecte de dezvoltare imobiliara:
Proiectul de dezvoltare imobiliara nr. 1 aflat in derulare consta in finalizarea construcțiilor si vânzarea acestora, din comuna C, județul I proiect imobiliar care înregistrează un număr total de 25 de case tip locuința.
Proiectul de dezvoltare imobiliara nr. 2 constând in construirea si vânzarea de construcții tip locuința aflat in stadiul finalizării autorizațiilor de construcție, pe terenul societății in insolventa, existând antecontracte de vânzare cumpărare pe loturile de teren, incheiate anterioare deschiderii procedurii.
Contestația GB se refera la proiectul de dezvoltare imobiliara nr.l, in cadrul căruia existau incheiate 6 antecontracte de vânzare- cumpărare, anterior deschiderii procedurii insolventei.
4. La momentul declanșării procedurii insolventei, activitatea debitoarei era blocata datorita lipsei de lichidități, pe fondul neintelegirilor existente intre debitoare si investitorul GB, aceasta fiind in imposibilitatea de a-si indeplini si respecta obligațiile contractuale fata de personale cu care s-au incheiat antecontractele de vanzare-cumparare, respectiv finalizarea si predarea imobilelor către clienți la termenele contractuale. Totodată, la momentul declanșării procedurii de insolventa, societatea se afla in imposibilitatea de a finaliza si valorifica celelalte imobile necontractate, existente in proiectul de dezvoltare imobiliara nr. 1.
Administratorul judiciar face mențiunea ca toate imobilele tip locuința nefinalizate din cadrul proiectului de dezvoltare imobiliara nr. 1 constituie garanția GB.
Concluzii:
Administratorul judiciar a preluat societatea in stadiul menționat mai sus, indeplinindu-si obligațiile legale, cu respectarea obiectului de activitatea al societății, in vederea desfășurării curente a activității debitoarei in perioada de observație.
Ca atare, administratorul judiciar a procedat la notificarea celor sase promitenti cumpărători, in vederea executării antecontractelor de vânzare cumpărare, in baza dispozițiilor art. 93 ind.1 din Legea 85/2006.
Cei sase promitenti cumpărători si-au exprimat intenția de a incheia contractele de vânzare cumpărare si de achita prețul imobilelor.
Îndeplinirea celorlalte dispoziții legale prevăzute de art. 93 ind. 1 din lege. Astfel, s-a constatat faptul ca cele sase antecontracte pot fi executate, in toate cele sase situații fiind indeplinite cumulativ condițiile reglementate de art. 93 ind. 1 din lege.
învederam instanței de judecata ca restul de preț obținut din vânzarea acestor case tip locuința a fost superior celui existent pe piața imobiliara după data deschiderii procedurii insolventei, decizia administratorul judiciar de valorificare a imobilelor fiind o măsura de conservare si majorare a averii debitoarei.
Executarea contractelor de vanzare-cumparare se încadrează in activitatea curenta a debitoarei, conform art. 49 lit. a care arata ca debitorul isi poate desfășura activitățile curente si poate efectua plați către creditorii cunoscuți care se incadreaza in condițiile obișnuite de exercitare a activității curente.
Potrivit art. 53 din lege, bunurile instrainate de administratorul judiciar in exercițiul atribuțiilor sale legale sunt dobândite libere de orice sarcini, respectiv in cazul de fata -ipoteci. Ori în situația de fata, asa cum a fost expusa, nu se impunea respectarea condițiilor art. 39 din lege, acesta facand referire la bunurile grevate de garanții, care se doresc a fi vândute in perioada de observație, iar vânzarea lor nu face parte din activitatea curenta a debitoarei.(art.49 alin.3)
Aducem la cunoștința, atât a instanței de judecata, cat si a creditorului GB, faptul ca toate veniturile obținute din executarea antecontractelor de vânzare cumpărare au fost folosite exclusiv in următoarele scopuri:
-finalizarea celor sase case tip locuințe;
■finalizarea celorlalte case aflate in cadrul proiectului de dezvoltare imobiliara nr. 1;
■promovarea la vânzare a celorlalte case din cadrul proiectului de dezvoltare imobiliara nr. 1;
■pregătirea formalităților legale si comerciale pentru alte faze ale proiectului;
■acoperirea cheltuielilor de procedura prevăzute de art. 121 alin. 1 din legea 85/2006.
In acesta perspectiva, este evident ca administratorul judiciar, prin executarea contractelor de vânzare cumpărare a protejat interesele creditorului GB, dublandu-i valoarea celorlalte garanții existente in cadrul proiectului de dezvoltare imobiliara nr. 1, restul de case tip locuința fiind aduse din stare incipienta de construcție la stadiul finalizării construcțiilor si posibilității de valorificare a lor.
In situația expusa de creditorul garantat care a formulat contestația, societatea isi intrerupea activitatea intrând in faliment, iar garanțiile acestui creditor, nu numai ca nu erau conservate, ci practic erau fara valoare economica de piața.
Creditorul GB. a mai formulat o contestație la data de 15.04.2013 și împotriva raportului de activitate întocmit de administratorul judiciar BNSI depus la dosar și comunicat creditorilor în ședința publică din data de 11.04.2013 și împotriva măsurilor consemnate în cuprinsul acestui raport, solicitând desființarea măsurilor dispuse și a actelor încheiate de administratorul judiciar în temeiul art.93 ind.1 din Legea nr. 85/2006, respectiv executarea celor 6 antecontracte de vânzare cumpărare. Această contestație a fost înregistrată în dosar nr.37340/3/2012/a9.
"Scurta prezentare a situației de fapt:
Din extrasele Cărților Funciare ale imobilelor, precum si din Raportul de activitate depus la dosarul cauzei de către administratorul judiciar in Ședința publica din data de 11.04.2013, am luat cunoștința despre faptul ca administratorul judiciar, in perioada nov. 2012 - ian. 2013 a executat in baza art. 93 Legea 85/2006 un număr de 6 antecontracte de vânzare cumpărare incheiate anterior deschiderii procedurii cu un număr de 6 cumpărători, respectiv:
-Imobil înscris in Carte funciara nr. localității C nr. cad. cumpărători SV si FMC ~ executat in data de 02.11.2012
-Imobil inscris in Carte funciara nr. a localității C, nr. cad. cumpărători GC si GM - executat in data de 09.11.2012 - care la data de 10.12.2012 a formulat cerere de retragere de la masa credala!
-Imobil inscris in Carte funciara nr. a localității C, nr. cad. cumpărător SAC - executat in data de 29.11.2012
-Imobil inscris in Carte funciara nr. a localității C, nr. cumpărători CA si CI ~ executat in data de 05.12.2012,
-Imobil inscris in Carte funciara nr. 1 a localității C, nr. cad. cumpărători SG si SR, executat in data de 15.01.2013;
- Imobil inscris in Carte funciara nr. a localității C, nr. cad. cumpărători SIA si SM, executat in data de 29.01.2013;
1. Motive de nelegalitate ce privesc Tabelul preliminar rectificat:
Arătam instanței faptul ca administratorul judiciar, cu rea credința si cu încălcarea flagranta a legii a modificat Tabelul preliminar publicat in data de 20.11.2012 prin introducerea creditoarei DAC, insa "fara alte modificări tinand cont de contestațiile formulate la tabelul preliminar asupra cărora judecătorul sindic nu s-a pronunțat", si a întocmit tabelul prelimar rectificat publicat in data de 09.04.2013, tabel ce nu reflecta situația de fapt existenta (si impotriva căruia am formulat contestație in termenul legal), astfel:
In Tabelul preliminar rectificat publicat la data de 09.04.2013 (o parte din aceștia fiind menționați nelegal in inclusiv Tabelul preliminar publicat la data de 20.11.2012), au fost admise/menținute cererile formulate de "creditorii" asupra cărora administratorul judiciar executate antecontracte de vânzare cumpărare anterior publicării acestuia, si anume:
-SV si FMC care din data de 02.11.2012 NU mai deținea creanța menționata la pct. 24 din Tabelul preliminar rectificat, in suma de 876.317,40 Ron
-GC si GM care din data de 09.11.2012 NU mai deținea creanța menționata la pct. 25 din Tabelul preliminar rectificat, in suma de 127.063.63 Ron - care la data de 10.12.2012 a formulat cerere de retragere de la masa credalal
-CA si CI care din data de 05.12.2012 NU mai deținea creanța menționata la pct. 26 din Tabelul preliminar rectificat, in suma de 142.431,37 Ron
-SG si SR care din data de 15.01.2013 NU mai deținea creanța menționata la pct. 15 din Tabelul preliminar rectificat, in suma de 90.909,84 Ron
-SIA si SM care din data de 29.01.2013 NU mai deținea creanța menționata la pct. 20 din Tabelul preliminar rectificat, in suma de 252.796,80 Ron
Consideram ca administratorul judiciar cu rea-credinta si cu nerespectarea dispozițiilor legale a întocmit Tabelul preliminar rectificat in care a menționat nelegal creanțele creditorilor ce cumulează creanțe in cuantum total de 1.489.519,04 lei , si pe cale de consecința va rugam a dispune inlaturarea creanțelor acestora, intrucat anterior intocmirii si publicării Tabelului preliminar rectificat, administratorul judiciar executase un număr de 6 antecontracte de vânzare cumpărare (din care 5 cumpărători sunt menționați in Tabelul preliminar rectificat) .
Conform art. 66 alin. 1 din Legea 85/2006 " Toate creanțele vor fi supuse procedurii de verificare prevăzute de prezenta lege, cu excepția creanțelor constatate prin titluri executorii", iar potrivit art. 67 alin. 1 din același act normativ "Administratorul judiciar va proceda de indata la verificarea fiecărei cereri si a documentelor depuse si va efectua o cercetare amănunțita pentru a stabili legitimarea, valoarea exacta si prioritatea fiecărei creanțe".
Astfel, va rugam sa constatați reaua-credinta a administratorului judiciar care nu a respectat nicio prevedere legala in ceea ce privește obligațiile sale imperative instituite de Legea nr. 85/2006, si in mod nelegal a acceptat si menținut creanțele celor 5 "creditori", deși cunoștea foarte bine faptul ca aceștia nu mai au un drept de creanța asupra debitoarei HD, ci dreptul lor se transformase intr-un veritabil drept de proprietate o data cu intocmirea contractelor de vanzare-cumparare (executarea antecontractelor in baza art. 93 din Legea nr. 85/20206), chiar de către administratorul judiciar!
Așadar, administratorul judiciar nu a respectat prevederile legale si imperative menționate in sarcina sa, nu a verificat cererile de inscriere la masa credala si documentele justificative, nu a efectuat o cercetare amănunțita pentru a stabili legitimarea, valoarea exacta si prioritatea fiecărei creanțe, a ignorat cu desăvârșire Cererea de retragere de la masa credala formulata de creditorul GC existenta la dosarul cauzei si care poarta stampila instanței 10.12.2012, ci a menționat si menținut aceste creanțe in Tabelul preliminar rectificat intocmit in data de 09.04.2013!
2. Motive de nelegalitate ce privesc executarea de către administratorul judiciar in temeiul art.931 din Legea nr. 86/2006 a celor sase antecontracte de vânzare cumpărare si instrainarea celor
sase imobile libere de sarcini, cu consecința radierii din Cartea funciara a drepturilor noastrede ipoteca:
a) Administratorul judiciar provizoriu a executat aceste antecontracte fara a convoca o adunare a creditorilor in cadrul căreia sa fie supusa votului o asemenea decizie, fara aprobarea judecătorului sindic, si fara a tine seama de protecția acordata creditorului ipotecar:
In conformitate cu prevederile art. 20 alin. 1 lit. m din Legea nr. 85/2006 : "Principalele atribuții ale administratorului judiciar in cadrul prezentei legi sunt: (...) cu condiția confirmării decătre judecătorul sindic , încheierea de tranzacții, descărcarea de datorii, descărcarea
fideiusorilor , renunțarea la garanții reale."y In conformitate cu prevederile art. 49 alin. 3 din Legea nr. 85/2006 : "In cazul propunerilor de
înstrăinare a bunurilor din averea debitorului grevate de garanții, se va tine seama de prevederile art. 39 referitoare la acordarea unei protecții corespunzătoare creanței garantate "
Potrivit art. 93 ind.1 din Legea nr. 85/2006 : "Obligațiile rezultând dintr-un antecontract de vănzare-cumpărare cu dată certă, anterioară deschiderii procedurii, în care promitentul-vânzător intră în
procedură, vor fi executate de către administratorul judiciar/lichidator la cererea promitentului-cumpărător, dacă: "
-prețul contractual a fost achitat integral sau poate fi achitat la data cererii, iar bunul se află în posesia promitentului-cumpărător;
-prețul nu este inferior valorii de piață a bunului;
-bunul nu are o importanță determinantă pentru reușita unui plan de reorganizare "
Astfel, având in vedere prevederile legale precizate mai sus, consideram ca in mod nelegal si cu incalcarea acestor dispoziții imperative, administratorul judiciar provizoriu a procedat la executarea antecontractelor de vanzare-cumparare, cu consecința radierii ipotecii noastre din Cartea Funciara, prejudiciind grav drepturile subscrisei.
In primul rând, pentru luarea acestei decizii, respectiv efectuarea de acte de dispoziție asupra bunurilor din patrimoniul debitoarei, activitate cu o deosebita importanta, consideram faptul ca era imperios necesara convocarea unei adunări a creditorilor, in care sa fie supusa votului acesteia perfectarea antecontractelor de vânzare cumpărare, incheiate anterior deschiderii procedurii, cu atât mai mult cu catBNSI) nu avea, in perioada nov.-dec. 2012 calitatea de administrator judiciar cu drepturi depline, nu fusese desemnat de către creditori, si nici confirmat de către judecatorul-sindic.
De asemenea, in conformitate cu prevederile legale menționate, administratorului judiciar nu ii este atribuita de legiuitor prerogativa conform căreia sa incheie "singur" contracte de vanzare-cumparare privind bunurile debitoarei, acestea putând fi incheiate DOAR CU CONDIȚIA confirmării acestora de către judecătorul sindic, de altfel, acesta fiind cel sub controlul căruia isi exercita activitatea administratorul judiciar.
Arătam instanței faptul ca in mod nelegal administratorul judiciar a procedat la executarea acestor sase antecontracte, menționând in rapoartele activitate intocmite fie ca a instrainarea acestora a fost efectuata in temeiul art. 931 din Legea nr. 85/2006 - pentru 4 dintre cele sase imobile instraintate anterior datei de 07.01.2013 (astfel cum se menționează in Raportul de activitate publicat in Buletinul procedurilor de insolventa in data de 07.01.2013 si contestat de subscrisa - dosar nr. 37340/3/3012/a5 ), fie ca acestea au fost efectuate de către debitor in baza activității sale curente in temeiul art. 49 alin. 1 lit. a din Legea nr. 85/2006!
b) Neindeplinirea condițiilor prevăzute la art. 49 alin. 1 lit. a din Legea nr. 85/2005:
Conform art. 49 alin. 1 lit. a "Pe perioada de observație, debitorul va putea sa continue desfășurarea activităților curente si poate efectua plați către creditorii cunoscuți, care se incadreaza in condițiile obișnuite de exercitare a activității curente, după cum urmează:
a) Sub supravegherea administratorului judiciar, daca debitorul a făcut o cerere de reorganizare, in sensul art. 28 alin. (1) lit. h), si nu i-a fost ridicat dreptul de administrare "
Arătam instanței faptul ca aceste prevederi trebuie interpretate doar coroborate cu cele alin. 2 al aceluiași articol, respectiv trebuia convocat Comitetul creditorilor in vederea supunerii spre aprobare a cererii administratorului special, in termen de maxim 5 zile de la data primirii acestuia, fapt ce nu s-a intamplat!
Mai mult decât atat, in conformitate cu prevederile alin. 3 al aceluiași articol, "In cazul propunerilor de înstrăinare a bunurilor din averea debitorului grevate de garanții, se va tine seama de prevederile art. 39 referitoare la acordarea unei protecții corespunzătoare creanței garantate", ori in cazul de fata imobilele au fost instrainate libere de sarcini, cu consecința radierii ipotecii subscrisei.
c) Neindeplinirea condițiilor prevăzute de art. 931 din Legea nr. 85/2006:
Deși art 93 " din Legea nr. 85/2006 recunoaște posibilitatea ca administratorul judiciar sa execute antecontractele de vanzare-cumparare incheiate anterior deschiderii procedurii, prevederile acestui articol nu trebuie interpretate in mod singular, fara a tine seama de celelalte limitări si condiții impuse de legiuitor prin alte texte legale, respectiv necesitatea confirmării de către judecătorul sindic, ignorarea cu desăvârșire a prevederilor art 49 alin. 3 si art. 36 Legea nr. 85/2006
In raportul de activitate depus in ședința publica din data de 11.04.2013, administratorul judiciar a menționat in mod expres faptul ca : "Astfel in temeiul art. 93 din Legea nr. 85/2006 privind procedura insoloventei au fost notificate persoanele fizice care au încheiat, anterior deschiderii procedurii insoiventei, antecontracte de vânzare cumpărare ale imobilelor construite de către societatea in insolventa, in vederea înscrierii la masa credala SA U in vederea încheierii contractelor de vânzare cumpărare ale imobilelor ".
Astfel, administratorul judiciar a fost cel care a procedat al notificarea persoanelor care incheiasera anterior antecontracte de vânzare cumpărare, iar nu acestea au solicitat expres executarea acestora in conformitate cu art. 93", nefiind de asemenea respectate nici restul condițiilor prevăzute de legiuitor, respectiv: - prețul contractual a fost achitat integral sau poate fi achitat la dala cererii, iar bunul se află în posesia promitentului-cumpărător; - nu cunoaștem sumele achitate de către cumpărători intrucat administratorul judiciar nu le- a făcut cunoscute creditorilor sau instanței, insa, astfel cum rezulta din Tabelul incasarilor si plaților in perioada de observație , in perioada nov. 2012-ian. 2913 au fost incasate sume mult mai mici decât cele cu care cumpărătorii se inscrisesera la masa credala si cu care aceștia figurează in tabelul preliminar rectificat. Mai mult decât atât, astfel cum rezulta din Extrasul de Carte Funciara al imobilelor instrainate către CA si SG prețul nu a fost achitat integral intrucat figurează notata ipoteca legala reprezentând rest de preț in favoare debitoarei HD
- prețul nu este inferior valorii de piață a bunului - deși administratorul judiciar menționează faptul ca au fost efectuate Rapoarte de evaluare pentru aceste bunuri, aceste rapoarte nu au fost depuse la dosarul cauzei, nefiind cunoscute niciuneia dintre parti valoarea de piața a acvestora si nici daca preturile sunt inferioare sau nu valorii lor de piața. Mai mult decata atât, in cuprinsul aceluiași raport de activitate, administratorul judiciar mentioneaza faptul ca "Cu privire la creanțele garantate, administratorul judiciar
a inițiat procesul de evaluare a garanțiilor, urmând ca acesta sa fie finalizat in cel mai scurt timp " , deși susținuse anterior faptul ca pentru imobilele instrainate fuseseră efectuate anterior rapoarte de evaluare!
- bunul nu are o importanță determinantă pentru reușita unui plan de reorganizare- nu se poate stabili daca bunurile au sau nu o importanta determinant pentru reușita unui plan de reorganizare, din moment ce
nu a fost propus/acceptat un asemenea plan, debitorul aflandu-se in perioada de observație
d) Motive de nelegalitate ce privesc modul de distribuire si folosirea sumelor incasate din vânzarea celor 6 imobile, sume asupra cărora subscrisa aveam un drept de creanța cesionat in favoarea noastră de către debitoarea HD
Arătam instanței faptul ca prin instituirea garanțiilor - ipoteca imobiliara in favoarea Băncii si prin cesionarea creanțelor menționate in Contractul de cesiune nr. 2687/2.05.2007, debitoarea isi asuma pe de o parte, ca nu va instraina, greva, comasa, dezmembra, inchiria, construi sau demola bunurile imobile asupra cărora s-au constituit ipotecile Băncii, iar pe de alta parte, ca toate drepturile HD izvorand din antecontractele de vanzare-cumparare menționate in anexele la Contractul de cesiune nr. 2687/2.05.2007 erau cesionate, pana la plata integrala a creditului acordat, Băncii, aceste sume intrând in patrimoniul GB pana la implinirea condiției rezolutorii a restituirii creditului acordat impreuna cu dobânzile aferente.
Potrivit art. 2.3 din Actul adițional nr. 2 din data de 17.08.2012 la Contractul de cesiune de creanțe nr. 2687 din data de 02.05.2007, HD se obliga "sa obțină din partea Garanților Cedați acceptarea prezentei ipoteci1 si sa comunice Creditorului Ipotecar (respectiv Băncii) dovada scrisa a acestei acceptări".
Totodată, debitorilor cedați (respectiv celor 6 promitenti cumpărători sus identificați) le-au fost transmise notificări privind cesiunea in favoarea Băncii, însoțite de instrucțiuni de plata a restului de preț in conturile Băncii, corespunzătoare noii situații de drept in care aceștia deveniseră debitori direcți ai subscrisei. Aceste notificări au fost acceptate sub semnătura de către promitentii cumpărători, deopotrivă cu imprumutata, promitenta-vanzatoare HD Mai mult decât atât, inclusiv in cuprinsul Antecontractelor/Contractelor de rezervare se menționează expres contul in care promitentii cumpărători trebuie sa achite sumele datoratate, conturi deschise la GB.
Ca atare, cu ocazia încheierii acestor contracte de vanzare-cumparare, administratorul judiciar putea si trebuia sa constate ca dreptul la incasarea prețului vânzării fusese transferat in patrimoniul Băncii inca din anul 2007, cu consecința stingerii sale in patrimoniul debitoarei HD., si de asemenea condiția rezolutorie prevăzuta in Contractul de cesiune de creanțe si gaj nr. 2687/2.05.2007 si anume restituirea imprumutului acordat către HD., nu era indeplinita, astfel incat HD. nu avea dreptul de a incasa prețul vânzării, ci acesta trebuia achitat direct si nemijlocit subscrisei. Acest lucru nu s-a intamplat, si nicio suma de bani nu a ajuns in conturile Băncii, ci astfel cum rezulta direct din cuprinsul Raportului de activitate aceste sume in mod nelegal si cu incalcarea drepturilor noastre "au fost folosite exclusiv in continuarea activitatii curente a debitoarei", astfel cum rezulta din raportul de activitate al administratorului judiciar. Mai mult decât atât, chiar si in situația in care banii ar fi fost incasati in contul unic de insolventa, sumele incasate trebuiau distribuite cu prioritate către GB, in virtutea cesionarii sumelor astfel cum rezultadin Contractul de cesiune de creanțe nr. 2687/02.05.2007, iar nu folosite in alte scopuri, administratorul judiciar in mod nelegal schimbandu-le destinația. Mai mult decât atât, in raportul de activitate din data de 07.01.2013, administratorul judiciar a menționa express faptul ca ACELEAȘI SUME fuseseră "redirectionate către plata furnizorilor si pentru achitarea la termen a facturilor scadente"!
In concluzie, având in vedere toate considerentele menționate in prezenta contestație, va rugam sa dispuneți desființarea masurilor luate de către administratorul judiciar precum si anularea raportului intocmit de către administratorul judiciar.
In drept, ne intemeiem prezenta pe dispozițiile art. art. 21 din Legea 85/2006
Solicitam administrarea probei cu inscrisuri si orice alte probe ce se vor dovedi utile si pertinente soluționării prezentei cauze.";
În ședința publică din data de 20.06.2014 instanța a dispus conexarea dosarului nr.37340/3/2012/a9 la dosar nr.37340/3/2012/a5 având în vedere că ambele contestații sunt îndreptate împotriva rapoartelor de activitate întocmite de administratorul judiciar în care sunt descrise aceleași măsuri luate de administratorul judiciar, respectiv executarea antecontractelor de vânzare cumpărare în temeiul art.93 ind.1 din Legea nr.85/2006.
Prin încheierea de ședință din data de 11.04.2013 judecătorul sindic a respins excepția de tardivitate a formulării contestației, invocată de administratorul judiciar .
În probațiune au fost depuse contractele de vânzare cumpărare, extrase de carte funciară, rapoarte de evaluare.
În cauză au fost formulate cereri de intervenție din partea cumpărătorilor, prin care se solicită respingerea contestațiilor formulate de GB.
Prin încheierea de ședință din data de 17.10.2013 instanța a admis cererile de intervenție formulate de SIA și SM, CAG și Mihaela Grigoraș și SAC, ca cereri de intervenție accesorii.
În ședința publică din data de 09.01.2014 instanța a respins excepțiile invocate privind lipsa calității procesuale active a contestatorului și excepția lipsei de interes.
Analizând contestațiile formulate de către creditorul GB., probele administrate în prezenta cauză, instanța reține:
În cadrul procedurii de insolvență ce se desfășoară împotriva debitorului HD. , procedură deschisă la data de 27.09.2012, administratorul judiciar a întocmit raportul de activitate publicat în Buletinul procedurilor de insolvență nr.196/07.01.2013 în cuprinsul căruia sunt prezentate măsurile aduse la îndeplinire printre care este menționată punerea în executare a antecontractelor de vânzare cumpărare în temeiul art.93 ind.1 din Legea nr.85/2006 în baza unor rapoarte de evaluare pentru fiecare imobil.
Până la data întocmirii acestui raport de activitate au fost încheiate 4 contracte de vânzare cumpărare cu CAG și GM , CA , SV , SAC.
În raportul de activitate prezentat în ședința publică din data de 11.04.2013, administratorul judiciar a arătat că au mai fost încheiate două contracte de vânzare cumpărare cu numiții SG și SR și cu SI și SM
Împotriva acestor măsuri luate de administratorul judiciar au fost formulate contestații în temeiul art.21 din Legea nr.85/2066 de către creditorul garantat GB. care a solicitat desființarea acestor măsuri care vizează executarea celor șase antecontracte de vânzare cumpărare care au ca obiect următoarele imobile ce au constituit proprietatea debitorului:
-Imobil înscris in Carte funciara nr. localității C nr. cad. cumpărători SV si FMC ~ executat in data de 02.11.2012
-Imobil inscris in Carte funciara nr. a localității C, nr. cad. cumpărători GC si GM - executat in data de 09.11.2012 - care la data de 10.12.2012 a formulat cerere de retragere de la masa credala!
-Imobil inscris in Carte funciara nr. a localității C, nr. cad. cumpărător SAC - executat in data de 29.11.2012
-Imobil inscris in Carte funciara nr. a localității C, nr. cumpărători CA si CI ~ executat in data de 05.12.2012,
-Imobil inscris in Carte funciara nr. 1 a localității C, nr. cad. cumpărători SG si SR, executat in data de 15.01.2013;
- Imobil inscris in Carte funciara nr. a localității C, nr. cad. cumpărători SIA si SM, executat in data de 29.01.2013;
Contestatorul a mai solicitat modificarea tabelului preliminar al creanțelor și desființarea modului de distribuire/utilizare a sumelor rezultate din vânzarea imobilelor.
În ceea ce privește capătul de cerere ce vizează modificarea tabelului preliminar, acesta face obiectul unor contestații îndreptate împotriva tabelului preliminar, în temeiul altui text de lege, urmând a fi soluționate respectivele contestații care au termen la 06.02.2014.
De altfel, prin concluziile prezentate, contestatorul GB a precizat că nu înțelege să conteste în cadrul acestui dosar nici hotărârea adunării creditorilor nici tabelul preliminar al creanțelor.
În ceea ce privește contestațiile îndreptate împotriva măsurii luate de administratorul judiciar, instanța reține că anterior deschiderii procedurii de insolvență, debitoarea HD , societate care are ca obiect de activitate dezvoltarea imobiliară, activitatea desfășurată constând în construirea și vânzarea de imobile, a încheiat antecontractele de vânzare cumpărare nr.262/06.07.2009 cu SAC pentru valoarea de 180.000 eur, antecontract din data de 15.01.2009 cu SV și FMC pentru suma de 194.000 eur, antecontract nr.38/19.04.2012 cu GCA și GM, pentru suma de 76.650 eur, contract de rezervare din data de 17.07.2012 cu CA, pentru suma de 95.000 eur, antecontract din data de 11.10.2011 cu SIA pentru suma de 89.250 eur și contract de rezervare din data de 17.07.2012 cu SMC pentru suma de 95.000 eur.
Au fost instituite garanții, respectiv ipotecă imobiliară în favoarea GB iar prin contractul de cesiune nr.2687/2.05.2007 debitoarea s-a obligat să nu înstrăineze, greveze, comaseze, dezmembreze, închirieze, construiască sau demoleze imobilele asupra cărora s-au constituit ipotecile, și în același timp, s-a obligat ca toate drepturile societății izvorând din antecontractele de vânzare cumpărare menționate în anexele la contractul de cesiune să fie cesionate, până la plata integrală a creditului acordat în favoarea băncii.
După deschiderea procedurii de insolvență, administratorul judiciar a procedat la executarea obligațiilor asumate de către debitoare potrivit antecontractelor de vânzare cumpărare menționate și au fost încheiate contractele de vânzare cumpărare autentice astfel: contract autentificat sub nr.2033/05.12.2012 încheiat cu cumpărătorii CA căsătorit cu CI, prețul vânzării fiind stabilit la 158.000 eur, contract autentificat sub nr.802/19.11.2012 încheiat cu cumpărătorii GCA căsătorit cu GM, prețul vânzării fiind stabilit la 76.650 eur, contract autentificat sub nr.692/29.11.2012 încheiat cu cumpărătorul SAC , prețul vânzării fiind stabilit la 198.328 eur, contract autentificat sub nr.84/29.01.2013 încheiat cu cumpărătorii SIA căsătorit cu SM, prețul vânzării fiind stabilit la 89.250 eur, contract autentificat sub nr.1049/02-11-2012 încheiat cu cumpărătorii SV și FMC, prețul vânzării fiind stabilit la 186.999,87 eur și contract autentificat sub nr.36/14.01.2013 încheiat cu cumpărătorii MGS căsătorit cu SR, prețul vânzării fiind stabilit la 95.000 eur.
Conform prevederilor art.93 ind.1 din Legea nr.85/2006, " obligațiile rezultând dintr-un antecontract de vânzare-cumpărare cu dată certă, anterioară deschiderii procedurii, în care promitentul-vânzător intră în procedură, vor fi executate de către administratorul judiciar/lichidator la cererea promitentului-cumpărător, dacă:
- prețul contractual a fost achitat integral sau poate fi achitat la data cererii, iar bunul se află în posesia promitentului- cumpărător;
- prețul nu este inferior valorii de piață a bunului;
- bunul nu are o importanță determinantă pentru reușita unui plan de reorganizare. ";
Instanța constată că în cazul celor șase contracte de vânzare cumpărare enumerate anterior, aceste condiții sunt îndeplinite.
Astfel, antecontractele de vânzare cumpărare poartă data certă anterior deschiderii procedurii, așa cum rezultă din chiar actele în cauză.
Prețul de vânzare stabilit pentru imobile a fost achitat în două cazuri în întregime ( contractul autentificat sub nr.692/29.11.2012 și contract autentificat sub nr.1049/02.11.2012) , iar pentru celelalte imobile, instanța reține că a fost achitat avansul, iar prin contractul autentificat s-a prevăzut modalitatea de achitare a diferenței de preț, în toate cazurile cumpărătorii fiind de acord să achite restul de preț, după semnarea contractului, în condițiile în care beneficiază de credit bancar.
Se mai reține din cuprinsul contractelor de vânzare cumpărare că toți intervenienții cumpărători se aflau în posesia imobilelor cumpărate, la data semnării contractelor.
Prețul stabilit pentru vânzarea imobilelor este la nivelul pieții la data încheierii antecontractelor de vânzare cumpărare, fiind stabilit prin evaluare de către societatea CM., rapoartele de evaluare fiind anexate fiecărui contract de vânzare cumpărare iar nici una dintre părți nu a invocat contrariul, iar bunurile nu au o importanță determinantă pentru reușita planului de reorganizare, aspect reținut de instanță în baza obiectului de activitate al societății debitoare, care constă în construirea și vânzarea de locuințe.
În raport de obiectul de activitate al debitoarei , încheierea antecontractelor de vânzare cumpărare de către debitoare nu reprezintă acte de dispoziție ci acte de administrare a averii, încadrându-se în noțiunea de activități curente care pot fi desfășurate în perioada de observație . Doar în cazul prevăzut la alin.2 al art.49, respectiv în cazul actelor, operațiunilor care depășesc condițiile obișnuite de exercitare a activității curente ar fi fost necesară aprobarea comitetului creditorilor.
În continuare, alin.3 al textului de lege stabilește că în cazul înstrăinării unor bunuri din averea debitorului grevate de garanții , se va ține seama de prevederile art.39 referitoare la acordarea unei protecții corespunzătoare creanței garantate. Ori măsura luată de administratorul judiciar constând în încheierea contractelor de vânzare cumpărare în formă autentică reprezintă aducerea la îndeplinirea a unor obligații asumate de către debitoare anterior deschiderii procedurii, reprezentând o măsură specială reglementată de art.93 ind.1 și nu o vânzare, în sensul unui act de dispoziție, la care se face referire în cuprinsul art.39.
Măsura luată de administratorul judiciar și contestată nu vizează ridicarea suspendării vreunei acțiuni aparținând creditorului în vederea realizării creanței sale , în sensul valorificării imediate a bunului asupra căruia poartă garanția, ci are ca temei o prevedere specială din legea insolvenței , cea instituită la art.93 ind.1 care are cu totul altă cauză, și anume, ocrotirea intereselor promitenților cumpărători.
Prin decizia nr.549/03.05.2011 Curtea Constituțională a respins ca neîntemeiată excepția de neconstituționalitate a dispozițiilor art.53 și art.93 ind 1 din Legea nr.85/2006,constatând că prevederile în cauză reprezintă opțiunea legiuitorului care a înțeles să protejeze stabilitatea raporturilor juridice constituite înainte de deschiderea procedurii de insolvență și implicit, drepturile promitentului cumpărător care, în lipsa acestor prevederi ar fi obligat să achite pe lângă prețul imobilului și contravaloarea ipotecii la care acesta nu s-a obligat prin încheierea antecontractului de vânzare cumpărare.
În aceste condiții nu există nici un temei pentru a se proceda la desființarea măsurii administratorului judiciar prin care acesta a procedat la executarea obligațiilor rezultând din antecontracte și nici la anularea contractelor de vânzare cumpărare, instanța urmând a respinge contestația sub acest aspect.
În ceea ce privește modul în care administratorul judiciar a utilizat sumele obținute din valorificarea imobilelor ipotecate în favoarea GB. , din cuprinsul raportului de activitate contestat, rezultă că aceste sume au fost utilizate pentru acoperirea cheltuielilor de procedură. Administratorul judiciar a detaliat în cuprinsul concluziilor sale că aceste sume de bani au fost utilizate pentru plata materialelor și serviciilor în cadrul activității curente de construcții, fiind achitate și o parte a cheltuielilor de procedură. Prin aceasta administratorul judiciar a urmărit deblocarea activității, considerând că însăși banca contestatoare va beneficia de rezultatele continuării activității crescând șansele de recuperare a creanței sale.
În condițiile în care a fost deschisă procedura de insolvență față de debitor, conform prevederilor legale aplicabile, sumele obținute de către debitoare după acest moment intră în contul unic de lichidare constituit de către administratorul judiciar , astfel că prețul achitat de către cumpărători nu putea avea altă destinație, urmând ca distribuirea sumelor din contul de lichidare să se efectueze conform reglementărilor speciale instituite de această lege . Este neîntemeiată susținerea contestatorului conform căreia promitenții cumpărători trebuiau să achite prețul direct creditorului garantat. Executarea garanțiilor constituite în favoarea băncii a fost suspendată prin efectul deschiderii procedurii de insolvență - art.36, astfel că acest creditor nu mai are dreptul de a încasa creanța sa în mod direct.
Sub aspectul modului de utilizare a sumelor obținute din vânzarea imobilelor, așa cum s-a reținut, sumele de bani provin din aplicarea unor norme speciale ale legii insolvenței, respectiv din executarea unor obligații ale debitorului rezultând din antecontracte de vânzare cumpărare încheiate anterior procedurii, conform prevederilor art.93 ind.1 din Legea nr.85/2006 și nu din valorificarea imediată a unor bunuri garantate , la cererea creditorului garantat, în condițiile art.39 din lege. Ca urmare, nu se poate face aplicarea prevederilor art.39 alin.1 din lege privind modul de distribuire a sumelor astfel rezultate, cu trimitere la dispozițiile art.121 din legea insolvenței, câtă vreme nu a fost efectuată o valorificare propriu-zisă în condițiile descrise la art.39, iar sumele de bani în cauză au intrat în contul de lichidare în cu totul alt temei.
Art.93 ind.1 din Legea nr.85/2006 nu prevede în mod expres destinația sumelor de bani astfel obținute, cu atât mai mult cu cât în unele situații prețul a fost deja achitat integral, iar în situația în care promitenții cumpărători mai au de achitat o diferență de preț, aceasta se consideră a fi venit obținut din desfășurarea unei activități curente, cel puțin în cazul debitorilor care au ca obiect de activitate dezvoltarea imobiliară , iar pentru aceste sume de bani nu se aplică prevederile art.121 din lege.
În concluzie, instanța va respinge contestația formulată.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE:
Respinge contestațiile formulate de creditorul SGB. împotriva rapoartelor de activitate publicate la 07.01.2013 și la 11.04.2013 și întocmite de administratorul judiciar BNSI. desemnat pentru debitorul HD, în contradictoriu cu comitetul creditorilor: GB, DGFPI 10, CD, SMI, HD și intervenienții: SIA și SM -, CAG și MG și SAC .
Cu drept de recurs în 7 zile de la comunicare.
Dată în camera de consiliu și pronunțată în ședință publică, azi, 06.02.2014.
PREȘEDINTE, GREFIER,
AB MDI
Red / Tehno B.A.
2 ex/ 17 .02.2014
| ← Faliment. Jurisprudență Faliment | Antrenarea răspunderii fostului administrator in baza art. 138... → |
|---|
