Contract de sublocaţiune
| Comentarii |
|
contract de sublocațiune, acord de voinţă în temeiul căruia locatarul care a dobândit folosinţa temporară a unui bun pe baza unui contract de locaţiune subînchiriază acel bun unui terţ (sublocatar) care se obligă să-i plătească chirie. Contractul de sublocaţiune este o varietate a contractului de locaţiune; el pune în valoare dreptul locatarului de a ceda cu titlul oneros altei persoane folosinţa temporară dobândită asupra bunului închiriat (afară de cazul când prin contractul de loeaţiune i s-a interzis această facultate); locatarul devine astfel locator (mai exact sublocator), iar terţul cu care contractează, sublocatar. Contractul de sublocaţiune are un caracter accesoriu faţă de contractul de loeaţiune preexistent lui şi, în principiu, urmează soarta juridică a acestuia; este supus aceloraşi condiţii de validitate, produce aceleaşi efecte şi are aceleaşi cauze de încetare.
contract de sublocațiune, sublocaţiunea (subînchirierea) este contractul prin care locatarul transmite unei alte persoane numită sublocatar dreptul de folosinţă temporară asupra lucrului (închiriat de la locator), în schimbul unei chirii.
Sublocaţiunea este un nou contract de locaţiune şi, în consecinţă, produce aceleaşi efecte între părţi ca orice locaţiune.
în consecinţă, locaţiunea şi sublocaţiunea sunt două contracte distincte. Astfel, vom avea şi două raporturi juridice diferite: raportul de locaţiune dintre locator şi locatar, respectiv raportul de sublocaţiune (închiriere) dintre locatar şi sublocatar.
Faţă de cele de mai sus, rezultă că locatorul şi sublocatarul se găsesc în raporturi juridice diferite (unul numai în raportul de locaţiune, iar celălalt numai în raportul de sublocaţiune), fapt pentru care sublocaţiunea nu produce efecte faţă de locator (pentru care este o res inter aiios acta). Drept urmare, locatorul şi sublocatarul nu au acţiune directă unul împotriva celuilalt. Ei se pot acţiona numai pe calea indirectă a acţiunii oblice, subrogându-se în dreptul locatarului (art. 1560 Noul Cod Civil).
Sublocaţiunea poate fi totală sau parţială. Sublocaţiunea este parţială când se transmite numai o parte din folosinţa lucrului (cealaltă rămânând la dispoziţia chiriaşului). De exemplu, dacă a fost închiriat un apartament cu două camere, sublocaţiunea este parţială când se transmite sublocatarului dreptul de folosinţă al unei singure încăperi (restul urmând să fie folosit de locatar).
Potrivit art. 1805 Noul Cod Civil, sublocaţiunea este permisă cu respectarea acordului locatorului (proprietarului). Acordul locatorului trebuie exprimat diferenţiat, în raport de cele două situatii:
- dacă nu a fost expres interzisă (în contractul de locaţiune) locatarul poate încheia, în principiu, orice sublocaţiune;
- sublocaţiunea bunurilor mobile este permisă numai cu acordul scris (şi prealabil) al locatorului.
Contractul de sublocaţiune trebuie să respecte condiţiile principale din contractul de locaţiune (de exemplu, să nu schimbe destinaţia de locuinţă a spaţiului închiriat).
Potrivit art. 1807 alin. 1 Noul Cod Civil, în caz de neplată a chiriei cuvenite în temeiul locaţiunii, locatorul îl poate urmări pe sublocatar până la concurenţa chiriei pe care acesta din urmă o datorează locatarului principal. în acest caz, „plata anticipată a chiriei către locatarul principal nu poate fi opusă locatorului”. Astfel, locatorul (proprietarul) se poate îndrepta şi împotriva sublocatarului (şi ei se află în raporturi juridice diferite).
în consecinţă, art. 1807 alin. 1 Noul cod civil a instituit o acţiune directă în favoarea locatorului care se poate îndrepta şi asupra sublocatarului („până la concurenţa chiriei pe care acesta din urmă o datorează locatarului principal”). Tot astfel, locatorul poate „să se îndrepte direct împotriva sublocatarului pentru a-l constrânge la executarea celorlalte obligaţii asumate prin contractul de sublocaţiune”.
Potrivit art. 128 din Legea nr. 71/2011, dispoziţiile art. 1807 Noul Cod Civil, privind acţiunea directă a locatorului, sunt aplicabile chiar şi în cazurile în care contractul de locaţiune s-a încheiat anterior intrării în vigoare a noilor dispoziţii.
Menţionăm că, în virtutea privilegiului său, locatorul are un drept de retenţie asupra mobilelor sublocatarului, dar numai în limitele chiriei datorate de el loca-tarului.
