Contractul de credit ipotecar
| Comentarii |
|
contractul de credit ipotecar, este actul juridic prin care părțile încheie un contract de credit cu garanție ipotecară (ipotecă).
Părţile contractului de credit ipotecar sunt: creditorul ipotecar şi împrumutatul.
Potrivit art. 8 din Legea 190/1999, la solicitarea unei oferte de credit, instituţia creditoare autorizată are obligaţia de a oferi gratuit împrumutatului, pe hârtie sau pe alt suport durabil, un grafic de rambursare şi un exemplar al proiectului contractului de credit.
Contractul de credit ipotecar va cuprinde obligatoriu şi următoarele informaţii referitoare la costurile suportate de împrumutat:
-valoarea totală a creditului;
- rata dobânzii aferente creditului, fixă sau variabilă
-costul total al creditului;
- durata contractului de credit;
- valoarea totală plătibilă de împrumutat;
- costurile aferente contractului de asigurare (art. 9 alin. 1 din Legea 190/1999).
Contractul de credit ipotecar pentru investiţii imobiliare nu poate fi modificat (decât în scris de către părţi, prin încheierea de acte adiţionale - art. 9 alin. 2 din Legea 190/1999).
Suma creditului acordat poate fi exprimată în lei sau în valută convertibilă şi va fi pusă la dispoziţie împrumutatului eşalonat ori integral.
în cazul în care lucrările pentru care s-a acordat creditul ipotecar pentru investiţii imobiliare vor fi efectuate în regie proprie de către împrumutaţi, sumele de bani se vor disponibiliza acestora conform unui plan de finanţare stabilit prin contract (art. 10 alin. 2 din Legea 190/1999).
Potrivit art. 11 din Legea 190/1999, este interzisă acordarea de credite ipotecare, condiţionată de acceptarea de către client a altor servicii care nu au legătură cu operaţiunea de creditare respectivă sau de vânzarea ori cumpărarea de valori mobiliare emise de instituţia autorizată care acordă creditul.
Clauzele de exigibilitate înainte de termen, precum şi cazurile în care urmează să fie aplicabile aceste clauze trebuie prevăzute în contractul de credit ipotecar, într-un articol distinct (art. 12 din Legea 190/1999).
împrumutaţii au dreptul de a rambursa anticipat creditul primit, în condiţiile stabilite de părţi prin contractul de credit ipotecar (art. 13 alin. 1 din Legea 190/1999).
Potrivit art. 14 din Legea 190/1999, în cazul în care prin contractul de credit ipotecar pentru investiţii imobiliare s-a stabilit ca rata dobânzii sâ fie variabilă sunt aplicabile două reguli:
- variaţia ratei dobânzii trebuie sâ fie independentâ de voinţa creditorului ipotecar, raportată la fluctuaţiile unor indici de referinţă verificabili, menţionaţi în contract, sau la modificările legislative care impun acest lucru;
- contractul poate sâ prevadă că rata dobânzii nu variază decât atunci când modificarea în sens crescător sau descrescător înregistrează, faţă de rata iniţială a dobânzii, o diferenţă minimală determinată.
De menţionat că, în sarcina împrumutatului pot fi puse numai cheltuielile aferente întocmirii documentaţiei de credit şi constituirii ipotecii şi garanţiilor aferente. Creditorul ipotecar are obligaţia de a insera în conţinutul contractului de credit clauze prin care să aducă la cunoştinţa împrumutatului toate garanţiile şi condiţiile de angajare ale acestora (art. 15 din Legea 190/1999).
Garantarea creditului ipotecar. Asigurarea obligatorie
Ipoteca constituită pentru garantarea creditului dureazâ pânâ la rambursarea integralâ a tuturor sumelor datorate în contract (art. 3 alin. 1 din Legea 190/1999).
Potrivit art. 3 alin. 2 din Legea 190/1999, „prin act în formă autentică ipoteca va putea fi transferată asupra unui alt imobil". în acest caz, ipoteca asupra imobilului iniţial încetează de drept la data înscrierii noii ipoteci.
Potrivit art. 31 din Legea 190/1999, prevederile în materie, ale Codului civil, nu sunt aplicabile constituirii ipotecii în condiţiile legii speciale.
în condiţiile de mai sus, ipoteca constituită pentru garantarea unui credit ipotecar asupra unui bun viitor se intabulează în cartea funciară dacă, în prealabil, a fost notată autorizaţia de construcţie. Astfel, rangul unei ipoteci asupra unei construcţii viitoare va fi determinat de momentul înscrierii sale în cartea funciară.
Până la rambursarea integrală a creditului ipotecar pentru investiţii imobiliare, imobilul ipotecat va putea fi înstrâinat numai cu acordul prealabil, în scris, al creditorului ipotecar, pentru fiecare înstrăinare în parte (art. 5 alin. 1 din Legea 190/1999).
Nerespectarea inalienabilităţii de mai sus se sancţionează cu nulitatea absolută a actului de înstrăinare a imobilului.
În cazul ipotecării unei construcţii (de exemplu, un apartament), împrumutatul trebuie să încheie un contract de asigurare pentru acoperirea tuturor riscurilor.
Contractul de asigurare se încheie şi trebuie reînnoit, după caz, pentru întreaga durată de valabilitate a creditului (art. 16 alin. 1 din Legea 190/1999).
Ca efect al contractuluidrepturile asiguratului vor fi cesionate în favoarea creditorului ipotecar pe toată perioada de valabilitate a contractului de credit ipotecar.
Opozabilitatea cesiunii faţă de terţi, cu excepţia asigurătorului, se face prin înscrierea acesteia în Arhiva Electronică de Garanţii Reale Mobiliare, pe cheltuiala asiguratului (art. 16 alin. 3 din Legea 190/1999).
Opozabilitatea cesiunii faţă de asigurător se realizează prin notificarea acestuia prin scrisoare cu confirmare de primire sau prin intermediul executorilor bancari ori judecătoreşti.
Despăgubirile încasate de creditorul ipotecar vor duce la stingerea creanţei în următoarea ordine: dobânzile scadente şi neachitate aferente capitalului împrumutat, suma ratelor de credit rămase de achitat, alte sume datorate de împrumutat creditorului ipotecar la data primirii despăgubirii (art. 16 alin. 5 din Legea 190/1999).
Primele de asigurare se achită de împrumutat, care trebuie să facă şi dovada plăţii acestora, la datele convenite în contractul de credit.
Atunci când prin creditul ipotecar pentru investiţii imobiliare se finanţează construcţia, reabilitarea, consolidarea, extinderea unor imobile, creditorul ipotecar poate solicita împrumutatului să încheie şi un contract de asigurare pentru riscul nefinalizării investiţiilor imobiliare pentru care s-a acordat creditul (art. 17 din Legea 190/1999).
Contractele de asigurare a creditului ipotecar se pot încheia cu orice societate de asigurări.
De menţionat că împrumutătorul (creditorul ipotecar) nu are dreptul să impună împrumutatului un anumit asigurător (art. 18 din Legea 190/1999).
Executarea creanţelor ipotecare
în accepţiunea legii speciale, prin creanţe ipotecare se înţeleg drepturile de creanţă rezultând din contracte de credit ipotecar pentru investiţii imobiliare (art. 2 lit. b din Legea 190/1999).
Atunci când împrumutatul întârzie cu plata, creditorul ipotecar va trimite împrumutatului, la ultima adresă comunicată de acesta, o notificare prin scrisoare recomandată cu confirmare de primire sau prin executor judecătoresc ori bancar, prevenindu-l asupra consecinţelor încălcării contractului de credit ipotecar (art. 19 din Legea 190/1999).
Dacă, în termen de 30 de zile de la data primirii notificării împrumutatul nu execută obligaţiile, contractul de credit ipotecar pentru investiţii imobiliare se considera reziliat de plin drept şi întreaga sumă a creditului, cu dobânzile aferente la data operării rezilierii, devine exigibilă (art. 20 din Legea 190/1999).
Contractul de credit ipotecar, precum şi garanţiile reale şi personale subsecvente constituie titluri executorii, urmând să fie învestite cu formulă executorie de către instanţa locului unde este situat imobilul (art. 21 din Legea 190/1999).
Executarea silită a obligaţiilor de plată ale împrumutaţilor se va face fără condiţionarea de atribuire a unui alt spaţiu de locuit.
în situaţii excepţionale, instanţa de la locul executării va putea acorda un termen de maximum 90 de zile în care debitorul (persoană fizică) îşi va putea căuta o alta locuinţa (art. 22 alin. 2 din Legea 190/1999).
Executarea creanţelor ipotecare se va face de către executorii proprii ai instituţiilor autorizate sau de către executorii judecătoreşti (art. 23 din Legea 190/1999).
Cesiunea creanţelor ipotecare
Potrivit legii, cesiunea de creanţe ipotecare este operaţiunea de investiţii financiare care poate avea ca obiect transferul de creanţe ipotecare individuale sau de portofolii de creanţe ipotecare (art. 2 lit. a din Legea 190/1999).
Creanţele ipotecare, care fac parte din portofoliul unei instituţii autorizate prin lege, pot fi cesionate unei alte instituţii de acelaşi tip ori altor entităţi autorizate (art. 24 alin. 1 din Legea 190/1999).
în cazul de mai sus, cesionarul dobândeşte, pe lângă dreptul de ipotecă aferent creditului ipotecar, şi drepturile decurgând din contractul de asigurare, precum şi celelalte garanţii.
Cesiunea unei creanţe ipotecare, precum şi a unui portofoliu de creanţe ipotecare devine opozabilă faţă de terţi prin înscrierea cesiunii în Arhiva Electronică de Garanţii Reale Mobiliare (art. 25 alin. 1 din Legea 190/1999)1.
Cesiunea unei creanţe ipotecare, individuală sau în cadrul unui portofoliu de creanţe ipotecare, devine opozabilâ debitorului cedat prin notificarea adresată acestuia de către una dintre părţile contractului de cesiune (art. 26 alin. 1 din Legea 190/1999).
Dacă cedentul şi cesionarul nu au convenit altfel, cesiunea se notificâ de câtre cedent debitorului cedat, în termen de 10 zile de la încheierea contractului de cesiune, prin scrisoare recomandată.
Notificarea debitorului trebuie să menţioneze instituţia financiară care va încasa de la debitor sumele pentru rambursarea creditului după cesiune.
De regulă, rambursarea creditelor ipotecare se efectuează de către cedent, care acţionează ca mandatar al cesionarului. Astfel, cedentul va transmite cesionarului sumele obţinute, iar cheltuielile generate de încasarea şi transmiterea sumelor vor fi suportate de cesionar în limita sumelor stabilite prin contractul de cesiune a creanţelor ipotecare (art. 27 din Legea 190/1999).
Atunci când cedentul continuă să primească sumele rambursate, executarea ipotecilor şi a celorlalte garanţii va fi făcută de către acesta în numele şi pe seama cesionarului, pe cheltuiala acestuia din urmă (art. 28 din Legea 190/1999).
