Contractul de vânzare
| Comentarii |
|
contractul de vânzare, Incapacităţi. Obiectul vânzării. Cauza vânzării. Forma vânzării. Interpretarea şi calificarea vânzării. Efectele contractului de vânzare. Obligaţia vânzătorului de predare a bunului. Garanţia contra evicţiunii. Garanţia contra viciilor bunului vândut. Obligaţiile cumpârâtorului. Cheltuielile vânzârii.
Potrivit art. 1650 alin. 1 Noul Cod Civil, „Vânzarea este contractul prin care vânzătorul transmite sau, după caz, se obligă să transmită cumpărătorului proprietatea unui bun în schimbul unui preţ pe care cumpărătorul se obligă să îl plătească".
De regulă, contractul de vânzare-cumpărare transferă dreptul de proprietate, dar vânzarea poate strămuta şi un alt drept, precum: un alt drept real (de exemplu, dreptul de uzufruct), un drept de creanţă, un drept de proprietate intelectuală sau drepturile succesorale.
Astfel, transmiterea dreptului de proprietate ţine numai de natura contractului de vânzare-cumpărare, nu şi de esenţa vânzării.
Incapacităţi.
Ca regulă, pot cumpăra sau vinde toţi cei cărora nu le este interzis prin lege.
Sub sancţiunea nulităţii absolute, judecătorii, procurorii, grefierii, executorii, avocaţii, notarii publici, consilierii juridici şi practicienii în insolvenţă nu pot cumpăra, direct sau prin persoane interpuse, drepturi
litigioase care sunt de competenţa instanţei judecătoreşti în a cărei circumscripţie îşi desfăşoară activitatea (art. 1653 alin. 1 Noul Cod Civil).
Ca excepţie, cei de mai sus pot proceda la:
- cumpărarea drepturilor succesorale ori a cotelor-părţi din dreptul de proprietate de la comoştenitori sau coproprietari, după caz;
- cumpărarea unui drept litigios în vederea îndestulării unei creanţe care s-a născut înainte ca dreptul să fi devenit litigios;
- cumpărarea care s-a făcut pentru apărarea drepturilor celui ce stăpâneşte bunul în legătură cu care există dreptul litigios.
Potrivit art. 1654 Noul Cod Civil, sunt incapabili de a cumpăra, direct sau prin persoane interpuse, chiar şi prin licitaţie publică:
- mandatarii, pentru bunurile pe care sunt însărcinaţi să le vândă;
- părinţii, tutorele, curatorul, administratorul provizoriu, pentru bunurile persoanelor pe care le reprezintă;
- funcţionarii publici, judecătorii-sindici, practicienii în insolvenţă, executorii, precum şi alte asemenea persoane, care ar putea influenţa condiţiile vânzării făcute prin intermediul lor sau care are ca obiect bunurile pe care le administrează ori a căror administrare o supraveghează.
Sancţiunea nerespectării interdicţiei de mai sus este nulitatea relativă sau nulitatea absolută (după caz) a contractului.
Cei cărora le este interzis să cumpere ori să vândă nu pot sâ ceară anularea vânzării nici în nume propriu, nici în numele persoanei ocrotite (art. 1656 Noul Cod Civil).
Obiectul vânzării.
Orice bun poate fi vândut în mod liber, dacă vânzarea nu este interzisă ori limitată prin lege sau prin convenţie ori testament.
Dacă obiectul vânzării îl constituie un bun viitor, cumpărătorul dobândeşte proprietatea în momentul în care bunul s-a realizat.
în privinţa construcţiilor, sunt aplicabile dispoziţiile corespunzătoare în materie de carte funciară (art. 1658 alin. 1 Noul Cod Civil).
Dacă în momentul vânzării unui bun individual determinat acesta pierise în întregime, contractul nu produce niciun efect. Dacă bunul pierise numai în parte, cumpărătorul care nu cunoştea acest fapt în momentul vânzării poate cere fie anularea vânzării, fie reducerea corespunzătoare a preţului (art. 1659 Noul Cod Civil).
Formarea contractului de vânzare.
Antecontractul de vânzare-cumpărare reprezintă o promisiune de a vinde sau/şi de a cumpăra, un acord de voinţe ce precede încheierea unei vânzări şi care are menirea de a conferi părţilor certitudinea că
niciuna dintre ele nu va capitula de la intenţia realizării contractului preconizat.
Cele mai cunoscute antecontracte de vânzare sunt: pactul de opţiune, promisiunea de vânzare şi pactul de preferinţă.
Pactul de opţiune este un contract prin care o persoană numită pro-mitent se obligă, faţă de altă persoană numită beneficiar, să vândă (sau să cumpere) un bun pentru un preţ (determinat sau determinabil), dacă acesta din urmă se va decide să cumpere (sau să vândă) într-un anumit termen.
în cazul pactului de opţiune privind un contract de vânzare asupra unui bun individual determinat, între data încheierii pactului şi data exercitării opţiunii sau, după caz, aceea a expirării termenului de opţiune nu se poate dispune de bunul care constituie obiectul pactului (art. 1668 alin. 1 Noul Cod Civil).
Prin promisiunea bilaterală ambele părţi se obligă să încheie în viitor un contract de vânzare-cumpărare.
Potrivit art. 1669 alin. 1 Noul Cod Civil, când una dintre părţile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract, dacă toate celelalte condiţii de validitate sunt îndeplinite.
Pactul de preferinţă este promisiunea pe care şi-o asumă una dintre părţi (promitentul) ca, în cazul în care se va decide să încheie contractul avut în vedere de cealaltă parte, să acorde preferinţă acesteia din urmă (beneficiarului) la contractare, la preţ egal.
Pactul de preferinţă este o promisiune valabilă, întrucât este afectată numai de o condiţie simplă potestativă (care nu depinde doar de voinţa promitentului, ci şi de împrejurări exterioare ce l-ar determina să încheie vânzarea).
Potrivit art. 1225 Noul Cod Civil, „obiectul contractului îl reprezintă operaţiunea juridică, precum vânzarea, locaţiunea, împrumutul şi altele asemenea, convenită de părţi, astfel cum aceasta reiese din ansamblul drepturilor şi obligaţiilor contractuale".
Deoarece vânzarea este un contract bilateral, obiectul prestaţiilor părţilor este dublu. Obligaţia principală a vânzătorului are ca obiect pre
darea lucrului, iar obligaţia cumpărătorului plata preţului. Astfel, „prestaţiile la care se angajează părţile nu înseamnă nimic altceva decât acţiunile sau inacţiunile de care sunt ţinute părţile (conduita părţilor)"1.
Lucrul vândut trebuie să îndeplinească următoarele cerinţe:
- lucrul vândut trebuie să fie posibil;
- lucrul vândut să existe sau să poată exista;
- lucrul să fie în circuitul civil;
- lucrul să fie determinat sau determinabil;
- lucrul să fie proprietatea vânzătorului.
Pentru a se realiza transferul proprietăţii în contractul de vânzare, vânzătorul trebuie sâ fie titularul dreptului înstrăinat2. per a contrario, dacă vânzătorul nu este proprietar, nu poate nici să vândă (pe principiul că nemo dat quod non habet).
Noul cod civil acceptă, în principiu, „vânzarea lucrului altuia", prin dispoziţiile art. 1683 alin. 1, potrivit cărora „dacă, la data încheierii contractului asupra unui bun individual determinat, acesta se află în proprietatea unui terţ, contractul este valabil".
Potrivit doctrinei, valabilitatea vânzării lucrului altuia se pune numai ca excepţie, în cazul amânării transferului dreptului de proprietate (cunoscut fiind faptul că vânzarea este, de regulă, un contract uno ictuf.
Preţul este suma de bani care reprezintă echivalentul datorat de cumpărător în schimbul lucrului transmis de vânzător (art. 1660 Noul Cod Civil).
Ca element esenţial de validitate a vânzării, preţul trebuie să întrunească următoarele condiţii: să fie stabilit în bani, să fie determinat sau determinabil şi să fie sincer şi serios.
Când preţul este fictiv derizoriu, vânzarea este anulabilă deoarece preţul este stabilit fără intenţia de a fi plătit (art. 1665 Noul Cod Civil).
Preţul este lezionar când există o disproporţie vâdită între valoarea de circulaţie a lucrului şi preţul efectiv achitat de cumpărător.
Potrivit art. 1221 alin. 1 şi 2 Noul Cod Civil, este leziune atunci când una dintre părţi, profitând de starea de nevoie, de lipsa de experienţă ori de lipsa de cunoştinţe a celeilalte părţi, stipulează în favoarea sa ori a unei
alte persoane o prestaţie de o valoare considerabil mai mare, la data încheierii contractului, decât valoarea propriei prestaţii1.
Cauza vânzării.
Potrivit art. 1179 alin. 2 pct. 4 Noul Cod Civil, cauza „licită şi morală" este o condiţie de validitate a contractului.
Potrivit noului Cod civil, cauza este „motivul" încheierii contractului (art. 1235 Noul Cod Civil).
Potrivit doctrinei cauza reprezintă interesele părţilor contractante, care, pentru fiecare persoană în parte pot fi: raţiuni apropiate (causa proxima) sau raţiuni îndepărtate (causa remotae).
Pentru a fi valabilă, cauza actului juridic civil trebuie să îndeplinească următoarele cerinţe: să existe, să fie licită şi morală (art. 1236 alin. 1 Noul Cod Civil).
Forma vânzării.
Vânzarea se încheie valabil atunci când părţile s-au înţeles (solo consensu), fără a fi necesar ca acordul de voinţe să îmbrace o formă anume.
Vânzarea este însă numai în principiu consensuală.
Ca excepţie, potrivit art. 885 Noul Cod Civil, „drepturile reale asupra imobilelor cuprinse în cartea funciară se dobândesc, atât între părţi, cât şi faţă de terţi, numai prin înscrierea lor în cartea funciară, pe baza actului sau faptului care a justificat înscrierea". Astfel, vânzarea imobilelor se face în formă autentică şi cu înscrierea în cartea funciară.
Ad probationem, atunci când valoarea lucrului vândut este mai mare de 250 lei se cere forma scrisă (art. 309 alin. 2 NCPC).
Proba cu martori este inadmisibilă, în principiu, când „pentru dovedirea unui act juridic legea cere forma scrisâ" (art. 309 alin. 4 NCPC).
De precizat că proba cu martori nu se admite niciodată împotriva sau peste ceea ce cuprinde un înscris şi nici despre ceea ce s-ar pretinde că s-ar fi zis înainte, în timpul sau în urma întocmirii lui, chiar dacă legea nu cere forma scrisă pentru dovedirea actului juridic respectiv (art. 309 alin. 5 NCPC).
Interpretarea şi calificarea vânzării.
Potrivit art. 1269 alin. 1 Noul Cod Civil, în general, „dacă, după aplicarea regulilor de interpretare, contractul rămân neclar, acesta se interpretează în favoarea celui care se obligă" (adică, a debitorului, s.n.).
Ca regulă specială a vânzării, clauzele contractuale îndoielnice sau neclare se interpretează „în contra vânzătorului" (in dubio contra stipulantem)1.
Calificarea vânzării este operaţiunea prin care se raportează un caz concret (act juridic, fapt juridic) la un concept abstract recunoscut de o autoritate normativă.
Operaţiunea calificării unui contract drept vânzare trebuie să cuprindă toate elementele cu valoare de calificare precum: calitatea părţilor, obiectul şi cauza (conţinutul voinţei), forma contractului, obligaţiile asumate etc.
Efectele contractului de vânzare.
Ca orice act juridic, după încheierea sa valabilă vânzarea produce efecte juridice (executarea contractului).
Potrivit art. 1672 Noul Cod Civil, vânzătorul are următoarele obligaţii principale: să transmită proprietatea bunului, să predea bunul şi să îl garanteze pe cumpărător (contra evicţiunii şi viciilor bunului).
Proprietatea lucrului se strămută de drept cumpărătorului din momentul încheierii contractului, chiar dacă bunul nu a fost predat ori preţul nu a fost plătit încă (art. 1674 Noul Cod Civil).
în materie de vânzare de imobile, strămutarea proprietăţii de la vânzător la cumpărător este supusă dispoziţiilor de carte funciară (art. 1676 Noul Cod Civil).
Obligaţia vânzătorului de predare a bunului.
Predarea lucrului vândut înseamnă punerea efectivă a bunului vândut la dispoziţia cumpărătorului, „împreună cu tot ceea ce este necesar, după împrejurări, pentru exercitarea liberă şi neîngrădită a posesiei" (art. 1685 Noul Cod Civil).
Predarea bunului imobil se face prin punerea acestuia la dispoziţia cumpărătorului, liber de orice bunuri ale vânzătorului (art. 1687 Noul Cod Civil).
Predarea bunului mobil se poate face fie prin remiterea materială, fie prin remiterea titlului reprezentativ ori a unui alt document sau lucru care îi permite cumpărătorului preluarea în orice moment (art. 1688 Noul Cod Civil).
Predarea trebuie să se facă la locul unde bunul se oflo în momentul încheierii contractului, dacă nu rezultă altfel din convenţia părţilor ori, în lipsa acesteia, din uzanţe (deci, predarea lucrului este portabilă).
Bunul trebuie să fie predat în starea în care se afla în momentul încheierii contractului. Cumpărătorul are obligaţia ca imediat după preluare să verifice starea bunului potrivit uzanţelor.
Fructele bunului vândut se cuvin cumpărătorului din ziua dobândirii proprietăţii (art. 1692 Noul Cod Civil).
în lipsa unui termen, cumpărătorul poate cere predarea bunului de îndatâ ce preţul este plătit.
Dacă însă, predarea bunului nu se poate face decât după trecerea unui termen, părţile sunt prezumate că au convenit ca predarea să aibă loc la expirarea acelui termen (art. 1693 Noul Cod Civil)1.
Garanţia contra evicţiunii.
Pe lângă predarea materială a lucrului, vânzătorul mai trebuie să garanteze cumpărătorului exercitarea dreptului dobândit după încheierea contractului.
Obligaţia de garanţie a vânzătorului are o dublă înfăţişare:
- liniştita folosinţă a lucrului (garanţia contra evicţiunii) şi,
- utila folosinţă a lucrului (garanţia contra viciilor).
Evicţiunea constă fie în pierderea proprietăţii lucrului, în total sau în parte, fie în tulburarea cumpărătorului în exercitarea prerogativelor sale de proprietar.
Potrivit art. 1696 Noul Cod Civil, acela care este obligat să garanteze contra evicţiunii nu poate sâ evingâ.2
Potrivit art. 1695 alin. 3 Noul Cod Civil, garanţia împotriva evicţiunii este datorată şi atunci când „provine din fapte imputabile vânzătorului, chiar dacă acestea s-au ivit ulterior vânzării"3.
Dacă tulburarea provine din fapta unei terţe persoane, vânzătorul este obligat să îl apere pe cumpărător, iar dacă nu reuşeşte să îl apere, va fi obligat să suporte consecinţele evicţiunii. în acest caz, obligaţia de garanţie contra evicţiunii există dacă sunt întrunite trei condiţii:
- sâ fie vorbo despre o tulburare de drept;
- cauza evicţiunii sâ fie anterioarâ vânzării;
- cauza evicţiunii sâ nu fi fost cunoscutâ de cumpârâtor.
Atunci când cumpărătorul a fost evins, drepturile sale împotriva vânzătorului diferă, după cum evicţiunea este totală sau parţială.
Potrivit art. 1700 Noul Cod Civil, cumpărătorul poate cere rezoluţiunea vân-zârii dacă a fost evins de întregul bun sau de o parte a acestuia îndeajuns de însemnată încât, dacă ar fi cunoscut evicţiunea, el nu ar mai fi încheiat contractul.
Odată cu rezoluţiunea, cumpărătorul poate cere restituirea preţului şi repararea prejudiciului suferit.
Potrivit art. 1702 Noul Cod Civil, daunele-interese datorate de vânzător cuprind:
- valoarea fructelor pe care cumpărătorul a fost obligat să le restituie celui care l-a evins;
- cheltuielile de judecată efectuate de cumpărător în procesul cu cel cel-a evins, precum şi în procesul de chemare în garanţie a vânzătorului;
- cheltuielile încheierii şi executării contractului de către cumpărător;
- pierderile suferite şi câştigurile nerealizate de către cumpărător din cauza evicţiunii.
Potrivit art. 1705 Noul Cod Civil, cumpărătorul chemat în judecata de un terţ care pretinde că are drepturi asupra lucrului vândut trebuie sâ îl cheme în cauzâ pe vânzâtor. în cazul în care nu a făcut-o, fiind condamnat printr-o hotărâre intrată în puterea lucrului judecat, pierde dreptul de garanţie dacă vânzătorul dovedeşte că existau motive suficiente pentru a se respinge cererea1.
De precizat că părţile pot conveni sâ extindâ, sâ restrângâ obligaţia de garanţie sau chiar să îl exonereze pe vânzâtor de orice garanţie contra evicţiunii.
Stipulaţia prin care obligaţia de garanţie a vânzătorului este restrânsă sau înlăturată nu îl exonerează pe acesta de obligaţia de a restitui preţul, cu excepţia cazului în care cumpărătorul şi-a asumat riscul producerii evicţiunii (art. 1698 Noul Cod Civil).
Chiar dacă s-a convenit că vânzătorul nu va datora nicio garanţie, el răspunde totuşi de evicţiunea cauzată ulterior vânzării prin faptul său personal ori de cea provenită din cauze pe care, cunoscându-le în momentul vânzării, le-a ascuns cumpărătorului.
Dispoziţia de mai sus are caracter imperativ şi, în consecinţă, „orice stipulaţie contrară este considerată nescrisă" (art. 1699 Noul Cod Civil).
Garanţia contra viciilor bunului vândut.
Vânzătorul garantează cumpărătorul contra oricăror vicii ascunse care fac bunul vândut impropriu întrebuinţării la care este destinat sau care îi micşorează în asemenea măsură întrebuinţarea sau valoarea încât, dacă le-ar fi cunoscut, cumpărătorul nu ar fi cumpărat sau ar fi dat un preţ mai mic.
Este ascuns acel viciu care, la data predării, nu putea fi descoperit, fără asistenţă de specialitate, de către un cumpărător prudent şi diligent (art. 1707 alin. 2 Noul Cod Civil).
Cumpărătorul care a descoperit viciile ascunse ale lucrului este obligat să le aducă la cunoştinţa vânzătorului într-un termen rezonabil.
Vânzătorul care a tăinuit viciul nu poate invoca dispoziţiile de mai sus.
în temeiul obligaţiei vânzătorului de garanţie contra viciilor, cumpărătorul poate obţine, după caz: înlăturarea viciilor de către vânzător sau pe cheltuiala acestuia; înlocuirea bunului vândut cu un bun de acelaşi fel, însă lipsit de vicii; reducerea corespunzătoare a preţului; rezoluţiunea vânzării1.
Atunci când la data încheierii contractului vânzătorul cunoştea viciile bunului vândut, pe lângă cele de mai sus, vânzătorul este obligat şi la plata de daune-interese, pentru repararea întregului prejudiciu cauzat.
Atunci când vânzătorul nu cunoştea viciile bunului vândut şi s-a dispus una dintre măsurile de mai sus, el este obligat să restituie cum
părătorului doar preţul şi cheltuielile făcute cu prilejul vânzării (art. 1712 Noul Cod Civil).
De precizat că, în principiu, vânzătorul este obligat să garanteze contra viciilor ascunse, chiar şi atunci când nu le-a cunoscut.
Clauza care înlătură sau limitează răspunderea pentru vicii este nula în privinţa viciilor pe care vânzătorul le-a cunoscut ori trebuia sâ le cunoască la data încheierii contractului (art. 1708 Noul Cod Civil).
Obligaţiile cumpărătorului.
Cumpărătorul are următoarele obligaţii principale: să preia bunul vândut, să plătească preţul şi să achite cheltuielile vânzării.
Cumpărătorul trebuie să plătească preţul la locul în care bunul se afla în momentul încheierii contractului şi de îndată ce proprietatea este transmisă1. Rezultă că obligaţia de plată a preţului este portabilâ.
Cumpărătorul este ţinut să plătească dobânzi asupra preţului din ziua dobândirii proprietăţii, dacă bunul produce fructe civile sau naturale, ori din ziua predării, dacă bunul nu produce fructe, însă îi procură alte foloase (art. 1721 Noul Cod Civil).
Pentru garantarea obligaţiei de plata a preţului, în cazurile prevăzute de lege vânzătorul beneficiază de un privilegiu sau, după caz, de o ipotecă legală asupra bunului vândut (art. 1723 Noul Cod Civil).
Când cumpărătorul nu a plătit, vânzătorul este îndreptăţit să obţină:
-fie executarea silită a obligaţiei de plată,
-fie rezoluţiunea vânzării.
în ambele situaţii de mai sus, vânzătorul are dreptul şi la daune-inte-rese.
în cazul vânzării bunurilor mobile, cumpărătorul este de drept în întârziere cu privire la îndeplinirea obligaţiilor sale dacă, la scadenţă, nici nu a plătit preţul şi nici nu a preluat bunul.
Când cumpărătorul unui bun mobil nu îşi îndeplineşte obligaţia de preluare sau de plată, vânzătorul are facultatea de a depune lucrul vândut într-un depozit, la dispoziţia şi pe cheltuiala cumpărătorului, sau de a-l vinde (art. 1726 alin. 1 Noul Cod Civil).
Atunci când vânzarea s-a făcut fără termen de plată, iar cumpărătorul nu a plătit preţul, vânzătorul poate ca, în cel mult 15 zile de Io doto predării, să declare rezoluţiunea fără punere în întârziere şi să ceară restituirea bunului mobil vândut, cât timp bunul este încă în posesia cumpărătorului şi nu a suferit transformări (art. 1727 alin. 1 Noul Cod Civil).
Cheltuielile vânzârii.
De regulă, cheltuielile pentru încheierea contractului de vânzare sunt în sarcina cumpârâtorului\
Măsurarea, cântărirea şi cheltuielile de predare a bunului sunt în sarcina vânzătorului, iar cele de preluare şi transport de la locul executării sunt în sarcina cumpârâtorului, dacă nu s-a convenit altfel (art. 1666 Noul Cod Civil).
Potrivit art. 1667 Noul Cod Civil, dacă bunul trebuie transportat dintr-un loc în altul, vânzătorul trebuie să se ocupe de expediere pe cheltuiala cumpârâtorului. Cheltuielile de transport sunt în sarcina cumpărătorului. Vânzătorul este liberat când predă bunul transportatorului ori expeditorului.
în concluzie, regulile privitoare la suportarea cheltuielilor vânzării sunt supletive şi vizează numai raporturile dintre pârţi. Ele sunt cârmuite de voinţa părţilor (şi numai în lipsa unei stipulaţii contrare cad în sarcina cumpărătorului).
