Nulitatea actului juridic civil din perspectiva Legii nr. 10/2001
| Comentarii |
|
nulitatea actului juridic civil din perspectiva Legii nr. 10/2001, 1. Din problematica deosebit de complexă pe care o ridică Legea nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate abuziv în perioada 6 martie 1945 - 22 decembrie 1989 - ne vom opri în articolul de faţă asupra dispoziţiilor privind nulitatea actului juridic civil.
în legislaţia noastră civilă nu există o definiţie a nulităţii. în literatura de specialitate nulitatea a fost definită ca fiind „acea sancţiune de drept civil care desfiinţează actul juridic atunci când a fost încheiat cu nesocotirea condiţiilor sale de validitate (de fond şi de formă) impuse de lege.
Nulitatea este principala şi cea mai vastă specie a ineficacităţii actului juridic civil.
Legea nr. 10/2001 conţine puţine dispoziţii cu privire la nulitatea actului juridic, însă unele dintre acestea au determinat controverse în doctrină şi practică. în continuare vom analiza, pe rând, fiecare dispoziţie a legii referitoare la sancţiunea nulităţii.
2. Art. 17 alin. 1 prevede că „statul, precum şi instituţiile publice, unităţile de învăţământ sau aşezămintele social-culturale care ocupă imobilul cu contract de închiriere au drept de preemţiune la cumpărarea acestuia”. Alineatul 4 al aceluiaşi articol dispune: „contractele de vânzare-cumpărare încheiate cu încălcarea dreptului de preemţiune sunt lovite de nulitate". Pentru a contura domeniul de aplicaţie al sancţiunii nulităţii prevăzute de aceste dispoziţii trebuie să le coroborăm cu art. 16 din lege.
Acest articol are în vedere imobilele preluate cu titlu valabil ocupate de unităţi bugetare din învăţământ, sănătate, aşezăminte social-culturale, instituţii publice, sedii ale partidelor politice legal înregistrate, de misiuni diplomatice, oficii consulare, reprezentanţele organizaţiilor internaţionale interguvernamentale acreditate în România, precum şi de personalul cu rang diplomatic al acestora, necesare în vederea continuării activităţilor de interes public, social-cultural sau obştesc - pentru care foştilor proprietari (sau moştenitorilor acestora) li se acordă măsuri reparatorii prin echivalent, nefiind posibilă restituirea în natură. Potrivit legii, ministerele de resort şi celelalte instituţii publice interesate vor propune Guvernului, care va stabili prin Hotărâre - imobilele care nu vor fi restituite în natură şi pentru care se acordă măsuri reparatorii prin echivalent (art. 16 alin. 2).
Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 10/2001 prevăd că listele cuprinzând imobilele care intră sub incidenţa art. 16 din lege şi care sunt deţinute de consiliile locale sau judeţene ori de instituţiile şi unităţile subordonate sau aflate sub autoritatea acestora vor fi centralizate pe judeţe, prin grija preşedintelui consiliului judeţean, respectiv a primarului general al municipiului Bucureşti şi vor fi înaintate Ministerului Administraţiei Publice, sub semnătura preşedintelui consiliului judeţean, respectiv a primarului general al municipiului Bucureşti şi vor fi înaintate Ministerului Administraţiei Publice, sub semnătura preşedintelui consiliului judeţean, respectiv a primarului general al municipiului Bucureşti şi a prefectului, în vederea supunerii spre adoptare Guvernului României (art. 9 alin. 4).
Conform Hotărârii pentru aprobarea Normelor metodologice de aplicare unitară a Legii nr. 10/2001 pct. 16, pentru fundamentarea propunerii de menţinere a afectaţiunii speciale prevăzute la art. 16 se vor avea în vedere următoarele aspecte:
- imposibilitatea mutării activităţilor respective în alte imobile deţinute legal de respectiva entitate;
- faptul că situarea imobilului este esenţială pentru buna desfăşurare a activităţilor de utilitate publică sau socială;
- prin restituirea în natură s-ar impune disponibilizări semnificative de salariaţi care ar afecta buna desfăşurare a activităţii.
Art. 16 alin. 3 din lege arată că în situaţia în care imobilul nu mai este necesar potrivit scopului legal stabilit, foştii proprietari vor fi notificaţi pentru a opta în viitor pentru restituirea în natură. Pentru a beneficia de reparaţia în natură, foştii proprietari trebuie să restituie sumele primite sau echivalentul bunurilor ori serviciilor, actualizate în raport cu rata inflaţiei.
Art. 16 are în vedere imobilele preluate de stat cu titlu valabil. în literatura de specialitate s-a apreciat că imobilele preluate de stat cu titlu valabil sunt acele imobile cu privire la care statul a dobândit un drept de proprietate într-unul din următoarele moduri:
a) printr-un act juridic administrativ, de aplicare a legii, emis în temeiul şi cu respectarea unui act normativ ce avea în obiectul său de reglementare trecerea unor astfel de bunuri în proprietatea statului;
b) printr-un act juridic civil care îndeplinea - la data la care a fost încheiat - toate condiţiile prevăzute de lege, pentru a-şi produce efectele în mod valabil;
c) printr-un fapt juridic, reglementat de lege ca fiind un mod de dobândire a proprietăţii, dacă au fost îndeplinite toate condiţiile legale pentru ca faptul juridic să-şi producă efectele translative sau constitutive de drepturi.
3. în ipoteza în care foştii proprietari ce au beneficiat de restituirea în natură (în condiţiile
art. 16 din lege) intenţionează să vândă imobilul, trebuie să se adreseze mai întâi titularilor
dreptului de preemţiune, menţionaţi în art. 17 alin. 1: a) statul; b) instituţiile publice; c)
unităţile de învăţământ sau d) aşezămintele social-culturale care ocupă imobilul cu contract de închiriere.
Enumerarea este exhaustivă, deoarece dintre toate persoanele juridice care desfăşoară activităţi de interes public prevăzute în alineatul 1 al art. 16, legea a arătat că au drept de preemţiune la cumpărare doar cele patru categorii menţionate. Prin urmare, dacă imobilul restituit în natură a fost ocupat cu contract de închiriere ide sedii ale partidelor politice legal înregistrate, de unităţi din sănătate, misiuni diplomatice, oficii consulare, reprezentanţele organizaţiilor interguvernamentale acreditate în România, precum şi de personalul cu rang diplomatic al acestora, proprietarul care doreşte să-l vândă nu mai este ţinut de dreptul de preemţiune.
Dispoziţiile cu privire la dreptul de preemţiune al chiriaşilor nu sunt noi în materia raporturilor dintre foştii proprietari cărora li s-a reconstituit dreptul de proprietate asupra imobilelor şi ocupanţii acestora cu contract de închiriere. Astfel, art. 18-20 din O. U. G. nr. 40/1999 reglementează dreptul de preemţiune al chiriaşului asupra locuinţei, procedura de exercitare a acestui drept, precum şi sancţiunea nerespectării sale.
Art. 17 din Legea nr. 10/2001 conţine însă reguli speciale, derogatorii de la principiile stabilite prin O. U. G. nr. 40/1999, iar instituirea lor se justifică prin interesul de a asigura categoriilor de chiriaşi prevăzute de text stabilitatea ocupării spaţiilor în care îşi desfăşoară activitatea.
în situaţia în care foştii proprietari cărora li s-a restituit în natură imobilul conform art. 16 alin. 1 din lege, nu doresc să-l vândă, se pune întrebarea dacă deţinătorii imobilului cu contract de închiriere au dreptul la prelungirea contractului.
Apreciem că dispoziţiile art. 4 din O. U. G. nr. 40/1999 sunt aplicabile în acest caz. Potrivit acestui articol „pentru imobilele -terenuri şi construcţii - redobândite de foştii proprietari sau de moştenitorii acestora şi folosite la data cererii de retrocedare de unităţi de învăţământ, de aşezăminte social-culturale sau de instituţii publice, proprietarul va încheia, la cererea locatarului un contract de închiriere pe o durată de 3 ani”.
Considerăm că termenul de 3 ani curge de la data intrării în vigoare a Legii nr. 10/2001, iar prelungirea contractului de închiriere are loc numai la cererea chiriaşului. în acest caz se va încheia un nou contract de închiriere între proprietar şi chiriaş (art. 9 - O. U. G. nr. 40/1999).
La expirarea termenului de închiriere, chiriaşul are dreptul la reînnoirea contractului pentru aceeaşi perioadă, dacă părţile nu modifică prin acord expres durata închirierii. Sunt permise mai multe închirieri succesive (art. 14 alin. 1 şi 4 din O. U. G. nr. 40/1999). Proprietarul poate refuza reînnoirea contractului în cazurile prevăzute de art. 14 alin. 2 lit. a, c şi d din O. U. G. nr. 40/1999. în cazul prevăzut de art. 14 alin. 2 lit b - când locuinţa urmează să fie vândută - nu se mai pune problema refuzului reînnoirii contractului de închiriere, deoarece intră în acţiune dreptul de preemţiune al chiriaşului, în temeiul art. 17 din Legea nr. 10/2001.
Pentru categoriile de chiriaşi prevăzute de art. 17, dreptul de preemţiune este prevăzut numai dacă înstrăinarea se face prin vânzare-cumpărare, chiar dacă se vinde doar nuda proprietate. Legea nu vizează însă transmisiunea dezmembrămintelor dreptului de proprietate, întrucât vânzarea este un contract cu titlu oneros şi comutativ pentru o sumă de bani cu titlu de preţ, dreptul de preemţiune nu funcţionează dacă înstrăinarea se face cu titlu gratuit (donaţie) sau cu caracter aleatoriu (contract de întreţinere sau de rentă viageră), sau chiar prin schimb (unde nu există preţ).
Dispoziţiile art. 17 trebuie interpretate restrictiv, deoarece prevăd o limitare a dreptului proprietarului de a dispune liber (exclusiv şi absolut) de bunul său (art. 480 C. civ.). în consecinţă, dreptul de preemţiune este recunoscut titularilor stabiliţi prin lege pentru imobilele preluate cu titlu valabil, care nu mai sunt necesare continuării activităţilor de interes public, social-cultural sau obştesc, atunci când actul juridic pe care urmează să-l încheie fostul proprietar este un contract de vânzare-cumpărare ce are ca obiect transmiterea dreptului de proprietate asupra imobilului.
4. Legea prevede şi procedura exercitării dreptului de preemţiune: fostul proprietar (sau moştenitorii acestuia) notifică titularul dreptului despre intenţia sa de vânzare. Notificarea se face prin executorul judecătoresc. Intenţia de înstrăinare este din punct de vedere juridic o ofertă de vânzare şi trebuie să cuprindă menţiuni privitoare la identificarea imobilului şi la preţul solicitat.
In termen de 90 de zile de la primirea notificării, sub sancţiunea decăderii, titularul dreptului de preemţiune trebuie să-şi exercite dreptul, confirmând oferta sau să exprime refuzul de a cumpăra imobilul. Acceptarea trebuie să fie pură şi simplă, atât cu privire la preţ, cât şi la celelalte condiţii. Fiind un termen de decădere, termenului de 90 de zile nu îi sunt aplicabile întreruperea, suspendarea, repunerea în termen. Prin acceptarea ofertei, potrivit dreptului comun (art. 1295 C. civ.) între părţi s-a încheiat contractul de vânzare-cumpărare. Dacă imobilul este o construcţie cu terenul aferent, în momentul acceptării ofertei, între părţi s-a încheiat doar un antecontract, întrucât terenurile pot fi înstrăinate şi dobândite prin acte între vii încheiate în formă autentică (art. 2 alin. 1 din Legea nr. 54/1998 privind circulaţia juridică a terenurilor). înstrăinarea imobilului cu încălcarea dreptului de preemţiune este sancţionată de lege (art. 17 alin. ultim) cu nulitatea contractului de vânzare-cumpărare. Se pune întrebarea dacă dispoziţiile legii au în vedere nulitatea absolută sau nulitatea relativă? Răspunsul determină importante consecinţe practice, având în vedere regimul juridic diferit al celor două categorii de nulitate. Astfel: a) dacă nulitatea absolută poate fi invocată de oricine are interes, chiar şi din oficiu, nulitatea relativă poate fi invocată numai de persoana al cărei interes a fost nesocotit la încheierea actului; b) dacă nulitatea absolută este imprescriptibilă, nulitatea relativă este prescriptibilă; c) dacă nulitatea absolută nu poate fi acoperită prin confirmare, nulitatea relativă poate fi confirmată expres sau tacit.
într-o opinie s-a precizat că nulitatea prevăzută de art. 17 alin. final este absolută, deoarece prin acest text se protejează un interes public.
Apreciem că această opinie este nejustificată, deoarece, având în vedere natura interesului ocrotit, art. 17 alin. 4 se referă la nulitatea relativă, fiind vorba despre interese particulare, inclusiv statul, care este văzut ca persoană privată. Argumentul în acest sens este acela că, potrivit art. 16 alin. 1, în vederea continuării activităţilor de interes public, social-cultural sau obştesc, foştilor proprietari li se acordă măsuri reparatorii, prin echivalent. Or, art. 17
are ca situaţie premisă ipoteza în care imobilul nu mai este necesar pentru activităţi de interes public şi a fost restituit în natură fostului proprietar, care intenţionează să-l vândă; de data aceasta, interesul ocrotit este particular.
în consecinţă, anularea contractului de vânzare-cumpărare încheiat cu nerespectarea dreptului de preemţiune poate fi cerută de titularul acestui drept în termenul de prescripţie de 3 ani, care curge de la data la care acesta a cunoscut sau trebuia să cunoască existenţa actului încheiat în dauna dreptului său. Anularea poate fi cerută indiferent de persoana cumpărătorului, de buna sau reaua sa credinţă, deoarece dreptul de preemţiune este opozabil erga omnes. Ca efect al acţiunii în anulare vânzarea va fi desfiinţată retroactiv, iar imobilul se va întoarce în patrimoniul vânzătorului. Titularul dreptului de preemţiune va putea solicita daune-interese pentru nerespectarea dreptului său. Nulitatea poate fi confirmată de titularul dreptului de preemţiune fie tacit, prin neexercitarea acţiunii în anularea actului de vânzare-cumpărare, fie expres, printr-o declaraţie.
5. Art. 43 alin. 2 şi 3 din Legea nr. 10/2001 conferă un drept de preemţiune la vânzare şi deţinătorilor cu titlu valabil ai imobilelor cu altă destinaţie decât cea de locuinţă, precum şi chiriaşilor imobilelor cu destinaţia de locuinţă, care nu au fost restituite în urma procedurilor prevăzute în capitolul al lll-lea din lege.
Din art. 43 alin. 1 rezultă că aceste imobile îşi păstrează regimul juridic anterior: rămân proprietatea unităţii administrativ-teritoriale în raza căreia sunt situate şi în administrarea persoanei juridice care le deţine. Acestor „deţinători" le este impusă obligaţia de a vinde imobilul titularilor dreptului de preemţiune:
a) deţinătorii cu titlu valabil la data intrării în vigoare a legii, pentru imobile cu altă destinaţie decât cea de locuinţă (art. 43 alin. 2);
b) chiriaşilor, pentru imobilele cu destinaţia de locuinţă (art. 43 alin. 3).
în ceea ce priveşte deţinătorii cu titlu valabil ai imobilelor cu altă destinaţie decât cea de locuinţă, în literatura de drept civil s-a arătat că aceştia pot fi: chiriaşi, concesionari în regim de drept privat, locatari de gestiune, titulari ai unor contracte de asociere în participaţiune etc. Articolul 43, în alin. 2 şi 3 prevede că imobilele la care se face referire în alin. 1 al articolului, se pot înstrăina potrivit legislaţiei în vigoare, dar nu stabileşte condiţiile în care pot fi vândute. Legislaţia în vigoare la care fac referire aceste dispoziţii o constituie Legea nr. 112/1995 pentru reglementarea situaţiei juridice a unor imobile cu destinaţia de locuinţe, trecute în proprietatea statului.
Soluţia este confirmată şi de H.G. nr. 498/2003 pentru aprobarea Normelor metodologice de aplicare unitară a Legii nr. 10/2001, care la pct. 43.1.B arată că „pentru imobilele cu destinaţia de locuinţe, care nu s-au restituit în natură, deţinătorul actual dobândeşte vocaţia de a le înstrăina către chiriaşi”, însă această înstrăinare se va face potrivit legislaţiei în vigoare, respectiv potrivit Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare şi Legii nr. 10/2001, cu menţiunea că preţul de vânzare al locuinţelor se va stabili potrivit Criteriilor nr. 2665/1C/ 311 din 28 februarie 1992 privind stabilirea şi evaluarea terenurilor aflate în patrimoniul societăţilor comerciale cu capital de stat elaborate de Ministerul Finanţelor şi Ministerul Lucrărilor Publice şi Amenajării Teritoriului, cu completările ulterioare (...)”.
Deşi art. 43 din lege nu face nici o distincţie în ceea ce priveşte posibilitatea înstrăinării acestor imobile nerestituite foştilor proprietari, H.G. nr. 498/14.05.2003 pentru aprobarea Normelor metodologice de aplicare unitară a Legii nr. 10/2001 prevede un „regim de tratare” diferit, în funcţie de natura imobilului”.
Astfel, pentru imobilele cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă, se instituie pentru deţinătorul actual vocaţia de a cumpăra imobilul.
Pentru imobilele cu destinaţia de locuinţe, deţinătorul actual are vocaţia de a le înstrăina către chiriaşi.
Din exprimarea H.G. nr. 498/2003 ar rezulta că în privinţa imobilelor cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă statul (sau alt „deţinător”) are obligaţia de a le vinde, deoarece „entitatea” care îl administrează sau îl deţine cu chirie - poate exercita „vocaţia” de a-l cumpăra. în acelaşi timp, pentru imobilele cu destinaţia de locuinţe, deţinătorul actual dobândeşte vocaţia de „a le înstrăina către chiriaşi”.
Rezultă că în această a doua ipoteză, vânzarea imobilului rămâne la latitudinea persoanei juridice deţinătoare, care îşi poate manifesta sau nu „vocaţia” de a vinde. Apreciem că această distincţie este nelegală, atât timp cât legea prevede acelaşi regim juridic pentru imobilele aflate în situaţia reglementată de art. 43 alin. 1: „se pot înstrăina” (art. 43 alin. 2) sau „pot fi înstrăinate” (art. 43 alin. 3).
Legea nr. 10/2001 introduce o noutate în raport cu dispoziţiile Legii nr. 112/1995, întrucât recunoaşterea dreptului de preemţiune al chiriaşilor face posibilă concluzia potrivit căreia asemenea imobile ar putea fi vândute şi altor persoane, nu numai chiriaşilor.
Dacă imobilul cu destinaţia de locuinţă este vândut altei persoane, chiriaşii se vor putea bucura de protecţia pe care le-o oferă O.U.G. nr. 40/1999, aprobată prin Legea nr. 24/2001.
în ceea ce priveşte dreptul de preemţiune recunoscut de art. 43, legea este lacunară: nu mai prevede o procedură de notificare, un termen de decădere, nici o sancţiune pentru nerespectarea dreptului. în doctrină s-a considerat că i se aplică, prin analogie, acelaşi regim juridic cu cel reglementat de art. 17 din lege. Apreciem şi noi că atât procedura dreptului de preemţiune, cât şi sancţiunea nulităţii relative a înstrăinării efectuate cu nerespectarea acestui drept prevăzute de art. 17, se aplică şi în ipoteza art. 43.
6. Dispoziţiile art. 46 din Legea nr. 10/2001, au determinat multe controverse în doctrină, iar două dintre alineatele sale (2 şi 3) au fost supuse controlului de constituţionalitate.
Alineatul 1 al acestui articol conţine prevederea cu valoare de principiu că „actele juridice de înstrăinare, inclusiv cele făcute în cadrul procesului de privatizare, având ca obiect imobile care cad sub incidenţa legii, sunt valabile, dacă au fost încheiate cu respectarea legilor în vigoare la data înstrăinării. Este o aplicare a regulii de drept comun conform căreia condiţiile instituite pentru încheierea valabilă a actului sunt cele prevăzute de legea în vigoare în momentul încheierii sale - tempus regit actum.
Pe de altă parte art. 46 alin. 2 dispune că „actele juridice de înstrăinare, inclusiv cele făcute în cadrul procesului de privatizare, având ca obiect imobile preluate fără titlu valabil, sunt lovite de nulitate absolută, afară de cazul în care actul a fost încheiat cu bună-credinţă“. Cu privire la acest text în doctrină s-a afirmat că este neconstituţional, deoarece încalcă prevederile art. 15 alin. 2 din Constituţia României. Excepţia de neconstituţionalitate a
acestui alineat al art. 46 a fost invocată la Curtea de Apel Constanţa, iar Curtea Constituţională a respins excepţia prin decizia nr. 191 din 25 iunie 2002, decizie definitivă şi obligatorie, în temeiul art. 145 alin. 2 din Constituţia României. Prin respingerea excepţiei de neconstituţionalitate a art. 46 alin. 2 din lege, este neîndoielnic faptul că aceste dispoziţii se aplică şi actelor juridice încheiate anterior intrării în vigoare a Legii nr. 10/2001.
7. Alineatul 2 al art. 46 teza I declară nule absolut actele juridice de înstrăinare, având ca obiect imobile preluate fără titlu valabil. în doctrină, s-a arătat că sintagma „fără titlu valabil', acoperă următoarele ipoteze:
a) când imobilul a fost preluat în fapt, fără întocmirea nici unei formalităţi care să constate această preluare;
b) când imobilul a fost preluat în baza unui titlu (act administrativ, act juridic civil, fapt juridic stricto-sensu), dar cu încălcarea dispoziţiilor legale atunci când intră în vigoare, pe care titlul respectiv trebuia să le respecte;
c) când imobilul a fost preluat printr-un titlu emis în temeiul şi în conformitate cu un act normativ, dar acest act normativ era contrar Constituţiei sub imperiul căreia fusese adoptat;
d) când imobilul a fost preluat în baza unui titlu constituit dintr-un act administrativ emis fără temei legal, adică în absenţa oricărei dispoziţii legale pe care s-ar fi putut întemeia.
8. în opinia noastră, nulitatea absolută a actelor subsecvente de înstrăinare a imobilelor preluate fără titlu valabil de către stat, este o consecinţă a principiilor nemo plus iuris ad alium transferre potest quam ipse habef şi resoluto iure dantis resolvitur ius accipientis. Regula nemo plus iuris ad alium transferre potest quam ipse habet presupune că dacă dreptul transmiţătorului nu este valabil, el a dat ceea ce, din punct de vedere juridic nu avea şi, în consecinţă, nici subdobânditorul nu a primit în realitate nimic. Este cunoscuta problemă a vânzării lucrului altuia. Legea nr. 10/2001 a preluat soluţia mai veche a nulităţii absolute în cazul vânzării lucrului altuia pentru lipsa cauzei. într-o altă opinie, vânzarea iucrului altuia este lovită de nulitate relativă pentru eroare asupra calităţii esenţiale a vânzătorului. Aceasta este şi practica instanţei supreme.
Potrivit altei opinii, vânzarea lucrului altuia este valabilă, dar cumpărătorul poate solicita rezoluţiunea contractului pentru neexecutarea obligaţiei vânzătorului de a-i transfera proprietatea Majoritatea autorilor, în situaţia în care părţile au încheiat contractul în
cunoştinţă de cauză, ştiind că bunul nu este proprietatea vânzătorului, admit că vânzarea-cumpărarea este nulă absolut în virtutea adagiului clasic fraus omnia corrumpit.
Revenind la art. 46 alin. 2, adevăraţii proprietari, fiind deposedaţi de stat fără titlu, conform regulilor de drept unanim admise şi expres enunţate de art. 2 alin. 2 din lege, în principiu nu şi-au pierdut nici un moment dreptul de proprietate asupra bunurilor respective, astfel încât, în această calitate pot să ceară constatarea nulităţii absolute a înstrăinării subsecvente.
9. Dobânditorul se poate apăra invocând în favoarea sa buna-credinţă (art. 46 alin. 2 -teza a ll-a). Prin acest text de lege, în mod expres este consacrat principiul ocrotirii bunei-credinţe, a subdobânditorului cu titlu oneros al unui imobil, ca o excepţie de la regula resoluto iure dantis resolvitur ius accipientis .
Până la adoptarea Legii nr. 10/2001, o parte a doctrinei recunoştea fără rezerve această excepţie de la principiul resoluto iure dantis resolvitur ius accipientis. în acest sens s-a pronunţat şi jurisprudenţa . Alţi autori consideră că pentru ipoteza specială în care actul juridic primar ar fi desfiinţat pentru lipsa capacităţii de exerciţiu a înstrăinătorului, principiul resoluto iure dantis resolvitur ius accipientis redevine aplicabil, deoarece interesul ocrotirii celui fără capacitate sau cu capacitate restrânsă de exerciţiu trebuie să primeze faţă de interesul securităţii circuitului civil, care ar impune apărarea terţilor de bună-credinţă ce au dobândit bunul cu titlu oneros.
într-o altă opinie, se considera (înainte de adoptarea Legii nr. 10/2001) că admisibilitatea excepţiei în discuţie trebuie nuanţată, deoarece nu există un text expres care să o consacre. în prezent, în materia specială a preluării imobilelor în mod abuziv de către stat, este consacrată expres excepţia ocrotirii subdobânditorului de bună-credinţă şi cu titlu oneros al unui imobil. Se pune întrebarea, ce se înţelege prin buna-credinţă, deoarece Legea nr. 10/ 2001 nu defineşte noţiunea. Art. 1898 C. civ. prevede că buna-credinţă este „credinţa posesorului că cel de la care a dobândit imobilul avea toate însuşirile cerute de lege spre a-i putea transmite proprietatea." Chiar dacă acest articol reglementează dobândirea imobilelor prin prescripţia achizitivă de la 10 la 20 de ani, este neîndoielnică valoarea sa de principiu în materia dreptului civil.
în acelaşi sens art. 1899 alin. 2 C. civ. statuează că „buna-credinţă se presupune totdeauna şi sarcina probei cade asupra celui ce aleagă rea-credinţă“. Această dispoziţie consacră regula generală în materie de probaţiune - conform căreia cel ce face o afirmaţie în faţa
instanţei trebuie să o dovedească (art. 1169 C. civ.) - actori incumbit probatio. Fiind o chestiune de fapt, reaua-credinţă a subdobânditorului trebuie să fie bilaterală, atât în persoana înstrăinătorului cât şi a subdobânditorului, sau trebuie apreciată doar în persoana acestuia din urmă. într-o opinie singulară buna-credinţă trebuie să fie întrunită de cei doi cocontractanţi, deoarece unde legea nu distinge, nici interpretul nu trebuie să distingă (ubi lex non distinguit, nec nos distinguere debemus). în această opinie buna-credinţă doar a cumpărătorului atrage nulitatea relativă a actului, conform regulilor din materia vânzării lucrului altuia.
Alături de alţi autori, apreciem că buna-credinţă este suficient să existe în persoana subdobânditorului, deşi regula nu este textual înscrisă în art. 46 alin. 2. Aceasta rezultă din principiile generale de drept civil - ocrotirea bunei-credinţe - cât şi din faptul că salvarea actului interesează în primul rând pe acest achizitor.
Buna sau reaua-credinţă trebuie apreciată în raport cu momentul încheierii actului.
în literatura de drept civil s-a susţinut că buna-credinţă a terţului subdobânditor trebuie să fie perfectă şi lipsită de orice culpă sau îndoială, adică întreagă, ceea ce este sinonim cu ignoranţa scuzabilă, izvorâtă dintr-o convingere fermă şi loială şi nu din neglijenţă şi imprudenţă. Aplicând aceste concepte la dispoziţiile Legii nr. 10/2001, rezultă că buna-credinţă a subdobânditorilor constă în credinţa acestora că au contractat cu verus dominus, cu respectarea, la încheierea actului, a prevederilor legale care permiteau înstrăinarea imobilelor. Dar nu se mai poate vorbi de buna-credinţă atunci când, prin diligenţe minime aceştia puteau să cunoască nelegalitatea dreptului de proprietate al înstrăinătorului, sau puteau numai s-o prezume.
Unii autori au mai susţinut că art. 46 alin. 2 este o consacrare legislativă a teoriei aparenţei în drept, destinată salvării actului juridic nul Alţi autori exclud de plano aplicarea acestui principiu în materia dreptului de proprietate asupra imobilelor. într-o altă opinie, teoria aparenţei în drept nu poate fi respinsă de plano, dar în cazul acţiunii în revendicare a adevăratului proprietar nu sunt întrunite condiţiile stricte şi raţiunile cu totul speciale care justifică lipsirea acestuia de dreptul său în favoarea terţilor subdobânditori. Aceiaşi autor, arată că într-o concepţie care-şi păstrează actualitatea şi validitatea, în cazul cumpărătorului de bună-credinţă care dovedeşte că s-a aflat într-o eroare comună, invincibilă asupra calităţii de proprietar a vânzătorului (error communis facit ius), înstrăinarea este considerată valabilă, în pofida nulităţii
Considerăm că regula error communis facit ius ar putea fi pusă în discuţie în cazul acţiunii în constatarea nulităţii absolute a actului de înstrăinare (întemeiată pe art. 46 alin. 2 din lege), ca principiu de drept care înlătură regula quod nuilum est, nuiium producit effectum. Alături de buna-credinţă prevăzută de art. 46 alin. 2, terţul subdobânditor cu titlu oneros ar putea invoca o eroare comună, invincibilă, însă numai pentru actele încheiate înainte de 22 decembrie 1989, întrucât aceşti subdobânditori au acordat încredere normelor juridice atunci în vigoare, în temeiul cărora statul era considerat, în mod public, proprietarul imobilelor naţionalizate. La acest moment nici un om rezonabil (la nivelul căruia trebuie să se situeze oricine invocă eroarea comună) nu putea să intuiască faptul că, prin schimbarea regimului politic foştii proprietari ar putea fi repuşi în drepturi.
Revenind la buna-credinţă în căzui imobilelor preluate abuziv de stat, în jurisprudenţa anterioară Legii nr. 10/2001 a fost apreciată diferit de instanţele judecătoreşti, de la caz ia caz.
Astfel, într-o decizie s-a hotărât respingerea acţiunii în anulare a contractului de vânzare-cumpărare încheiat cu statul, constatându-se că „terţul subdobânditor a fost încredinţat că persoana de la care a cumpărat imobilul - statul - avea toate calităţile cerute de lege pentru a transmite valabil dreptul său de proprietate asupra bunului -, buna sa credinţă înlăturând principiul potrivit căruia desfiinţarea actului primar conduce la desfiinţarea actului subsecvent.”
într-o altă hotărâre s-a statuat: „circumstanţele în care s-au încheiat cele două acte în discuţie - şi este vorba de disputa publică născută în jurul legalităţii naţionalizării şi a legitimităţii deţinerii imobilului de către stat - erau de natură să nască un puternic dubiu cu privire la valabilitatea actului astfel încheiat. în aceste condiţii, manifestarea voinţei de a cumpăra parte dintr-un imobil despre care se cunoştea că a fost naţionalizat de către stat şi care deci, putea fi revendicat oricând, nu poate fi considerată loială şi deci, de bună-credinţă."
După intrarea în vigoare a Legii nr. 10/2001, în practică s-a decis: „Având în vedere situaţia de fapt mai sus prezentată, la data perfectării contractului de vânzare-cumpărare având ca temei de drept dispoziţiile Legii nr. 112/1995, pârâţii-apelanţi au fost de bună-credinţă, fapt ce face incidente dispoziţiile art. 2 şi art. 46 din Legea nr. 10/2001 ,“
De asemenea, într-o altă decizie s-a arătat: „Având în vedere prevederile art. 46 alin. 2 din Legea nr. 10/2001, actul juridic fiind încheiat cu bună-credinţă, dobânditorul acestuia păstrează bunul, iar în conformitate cu art. 47 alin. 3 din lege, reclamantul beneficiază de măsuri reparatorii.
Cât priveşte reaua-credinţă, jurisprudenţa a decis: „Vânzarea lucrului altuia este nulă absolut pentru cauză ilicită atunci când a fost încheiată în cunoştinţă de cauză de ambele
părţi, adică atunci când acestea cu fost de rea-credinţă, deoarece cunoşteau, sau puteau cunoaşte, cu minime diligenţe, nevalabilitatea titlului înstrăinătorului.
în speţă, vânzarea către chiriaşi a apartamentului litigios s-a făcut la data de 25.11.1996, după ce foştii proprietari formulaseră în termenul legal cerere de restituire în baza Legii nr. 112/1995
Cunoscând că imobilul urma a se vinde în condiţiile Legii nr. 112/1995, fiind preluat de stat în baza Decretului nr. 223/1974, cumpărătorii aveau obligaţia să efectueze verificări în legătură cu calitatea de proprietar a statului asupra bunului. Verificarea faptului dacă imobilul făcea obiectul unei cereri de restituire formulate în temeiul Legii nr. 112/1995, se transcrie în cadrul minimelor diligenţe pe care cumpărătorii trebuie să le facă înainte de încheierea actului de dobândire, numai că în speţă astfel de verificări nu au fost făcute de intimatul-cumpărător, ceea ce exclude buna sa credinţă la cumpărare (...). Formularea cererii de cumpărare înainte de expirarea termenului prevăzut de art. 14 din Legea nr. 112/1995 constituie un element de apreciere în sensul relei-credinţe a cumpărătorului.”
10. Legea nr. 10/2001, în art. 46 alin. 3 declară nule absolut şi actele juridice de înstrăinare, inclusiv cele făcute în cadrul procesului de privatizare, având ca obiect imobilele prevăzute de art. 2 alin. 1 lit. b, în aceste cazuri buna-credinţă neputând fi invocată.
Acest text a fost declarat neconstituţional prin decizia nr. 98 din 21 martie 2002 a Curţii Constituţionale.
în decizia Curţii Constituţionale de admitere a excepţiei de neconstituţionalitate a prevederilor art. 46 alin. 3 se reţine că Legea nr. 112/1995 permitea vânzarea-cumpărarea imobilelor cu destinaţia de locuinţe preluate de stat cu titlu, fără să precizeze motivele şi condiţiile de preluare. După intrarea în vigoare a Legii nr. 112/1995 nu a fost interzisă vânzarea imobilelor din categoria celor prevăzute de art. 2 alin. 1 lit. b din Legea nr. 10/2001 şi nici o dispoziţie legală nu a prevăzut nulitatea unor asemenea acte. Ca urmare, dispoziţiile art. 46 alin. 3 contravin principiului neretroactivităţii legii, consacrat de art. 15 alin. 2 din Constituţie. Curtea Constituţională a mai constatat că art. 46 alin. 3 din Legea nr. 10/2001, încalcă şi principiul egalităţii cetăţenilor în faţa legii, consacrat de art. 16 alin. 1 din Constituţie, prin aceea că înlătură beneficiul bunei-credinţe în privinţa vânzării-cumpărării unor categorii de imobile preluate abuziv, instituind astfel un „tratament discriminatoriu pentru unii cetăţeni care de fapt se află într-o situaţie identică cu cea a altor cumpărători ale căror acte de cumpărare îşi păstrează valabilitatea, dacă au fost încheiate cu bună-credinţă.“
Din decizia Curţii Constituţionale, care este obligatorie, rezultă că în viitor dispoziţiile art. 46 alin. 3 se vor aplica în sensul că actele juridice de înstrăinare, inclusiv cele făcute în cadrul procesului de privatizare, având ca obiect imobilele prevăzute de art. 2 alin. 1 lit. b din lege, sunt lovite de nulitate absolută, în afară de cazul în care actul a fost încheiat cu bună-credinţă.
Regimul juridic al bunei-credinţe este cel prevăzut de art. 46 alin. 2
11. Alineatul 4 al art. 46 declară că sunt lovite de nulitate absolută şi actele juridice de înstrăinare, inclusiv cele făcute în cadrul procesului de privatizare, având ca obiect imobile preluate cu titlu valabil, dacă au fost încheiate cu încălcarea dispoziţiilor imperative ale legilor în vigoare la data înstrăinării.
Din economia acestui text de lege rezultă că nulitatea absolută este consecinţa respectării unor dispoziţii imperative ale Legii nr. 112/1995 în cazul înstrăinării imobilelor de destinaţia de locuinţe sau ale legislaţiei care permite înstrăinarea imobilelor în cadrul procesului de privatizare.
în ipoteza în care litera şi spiritul legilor care permit înstrăinarea imobilelor preluate cu titlu valabil a fost respectată, actul juridic de înstrăinare este valabil încheiat. în schimb, dacă au fost încălcate dispoziţiile legilor în vigoare la data înstrăinării, actul este nul absolut, în această situaţie buna-credinţă neputând fi invocată pentru validarea actului, deoarece acolo unde legiuitorul a dorit să excepteze anumite acte de la nulitatea absolută a prevăzut expres acest lucru.
în contradicţie cu dispoziţiile art. 46 din lege, H.G. nr. 498/2003 pentru aprobarea Normelor metodologice de aplicare unitară a Legii nr. 10/2001 distinge între actele de înstrăinare efectuate până la apariţia Legii nr. 213/1998 şi cele încheiate după apariţia acestei legi.
Punctul 46.3 al Normelor metodologice prevede: „Acele înstrăinări efectuate în temeiul Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, şi cu deplina respectare a condiţiilor legii până la apariţia Legii nr. 213/1998 (24 noiembrie 1998) au beneficiul deplin, în sensul că sunt recunoscute şi conservate efectele acestor acte. însă înstrăinările intervenite după introducerea normei care permite cenzurarea de către instanţele judecătoreşti a „valabilităţii titlului” (art. 6 din Legea nr. 213/1998, cu completările ulterioare), menţinerea sau, după caz, anularea actului translativ de proprietate este condiţionată de dovedirea bunei-credinţe a dobânditorului la momentul înstrăinării”.
Apreciem că aceste prevederi sunt nelegale, deoarece introduc o deosebire de regim juridic între contractele de vânzare-cumpărare întemeiate pe Legea nr. 112/1995, în funcţie de momentul încheierii lor, distincţie pe care Legea nr. 10/2001 nu o cuprinde.
Din interpretarea Normelor metodologice ar rezulta că toate înstrăinările de locuinţe în baza Legii nr. 112/1995 - încheiate înainte de data intrării în vigoare a Legii nr. 213/1998 (24 noiembrie 1998) sunt perfect valabile, fără a putea fi cenzurate. Ar putea fi analizate potrivit principiilor stabilite de art. 46 din lege numai contractele de vânzare-cumpărare încheiate după data de 24 noiembrie 1998.
Normele metodologice argumentează această soluţie prin faptul că doar Legea nr. 213/ 1998 a introdus posibilitatea cenzurării valabilităţii titlului de către instanţele judecătoreşti. Argumentul nu este valabil deoarece instanţele de judecată analizau valabilitatea titlului statului şi înainte de intrarea în vigoare a Legii nr. 213/1998, în lumina principiilor generale de drept. Această analiză era necesară atât în cadrul acţiunilor în revendicare - când erau comparate cele două titluri aflate în concurs (titlul fostului proprietar şi titlul statului), ceea ce implicit presupunea ca instanţa să se pronunţe şi asupra validităţii titlului statului -, cât şi în acţiunile în anularea contractelor încheiate în temeiul Legii nr. 112/1995. în cazul acţiunilor în anulare cercetarea valabilităţii titlului era impusă chiar de domeniul de aplicaţie a legii. Astfel, verificarea legalităţii unui asemenea act de înstrăinare presupune în primul rând să se cerceteze dacă imobilul în cauză intra în categoria celor preluate cu titlu de stat, numai acestea intrând în sfera de aplicare a Legii nr. 112/1995.
Deşi, aşa cum am precizat, dispoziţia de la pct. 46.3 al Normelor metodologice nu este în conformitate cu litera Legii nr. 10/2001, atât timp cât ea nu va fi modificată, va genera, nejustificat, un regim inechitabil atât pentru foştii proprietâri, cât şi pentru foştii chiriaşi-cumpărători ai imobilelor în temeiul Legii nr. 112/1995
12. în ceea ce priveşte dreptul la acţiune pentru constatarea nulităţii absolute, prin derogare de la dreptul comun acesta se prescrie în termen de 1 an şi 6 luni de la data intrării în vigoare a legii (art. 46 alin. 5). Rezultă din interpretarea acestui text că dreptul la acţiunile prevăzute de art. 46 alin. 2, 3 şi 4 se prescrie în termen de 18 luni, indiferent de cauza de nulitate absolută, deşi potrivit regimului juridic al nulităţii absolute aceasta este imprescriptibilă.
Fiind un termen de prescripţie, termenul de un an şi 6 luni este susceptibil de întrerupere, suspendare, repunere în termen, potrivit dreptului comun în materie. Dacă după expirarea celor 18 luni de la data intrării în vigoare a legii (14 februarie 2001 - 14 august 2002) acţiunea în constatarea nulităţii absolute nu a fost depusă la instanţele judecătoreşti competente actul de înstrăinare a imobilului rămâne valabil, iar titlul terţului subdobânditor se consolidează.
Tot în legătură cu dreptul la acţiune în justiţie, cererile introduse în temeiul art. 46, art. 43 şi art. 17 sunt scutite de taxă de timbru (art. 51 din Legea nr. 10/2001).
în sensul art. 51 din lege, aşa cum a fost completat de O.U.G. nr. 184/2002, cererile sau acţiunile în justiţie privind restituirea preţului actualizat plătit de chiriaşii ale căror contracte de vânzare-cumpărare încheiate cu eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995 au fost desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile, sunt de asemenea, scutite de taxe de timbru.
De asemenea, în cazul acţiunilor formulate potrivit art. 46, procedura de restituire începută în temeiul Legii nr. 10/2001 este suspendată până la soluţionarea cererilor prin hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă. în vederea suspendării procedurii de restituire, persoana îndreptăţită va înştiinţa de îndată persoana notificată potrivit art. 21 alin. 1 (art. 47 alin. 2 din lege şi art. 11 alin. 2 din Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 10/2001).
Potrivit art. 21 alin. 5 din lege nerespectarea termenului prevăzut pentru trimiterea notificărilor (14 februarie 2001 - 14 februarie 2002) atrage pierderea dreptului de a solicita în justiţie măsuri reparatorii în natură sau prin echivalettt. Faţă de aceste dispoziţii rezultă că foştii proprietari, dacă nu au depus notificările nu pot solicita în faţa instanţelor judecătoreşti constatarea nulităţii absolute a actelor de înstrăinare conform art. 46 alin. 2, 3 şi 4. în absenţa notificării aceste cereri sunt inadmisibile.
Cererile de anulare a actelor de înstrăinare a imobilelor în conformitate cu art. 46 alin. 2, 3 şi 4, introduse de foştii proprietari, care nu au depus notificările în termenul legal, sunt şi lipsite de interes, deoarece reclamanţii nu obţin nici un folos practic în urma anulării.
Din dispoziţia legală menţionată rezultă că persoanele care nu au formulat notificarea prevăzută de art. 21 alin. 1 pierd nu numai dreptul de a solicita anularea actului în justiţie, potrivit legii, ci pierd şi dreptul de a mai formula, potrivit dreptului comun, acţiunea în revendicare.
în final, precizăm că acţiunile în anulare prevăzute de art. 46 au în vedere numai ipoteza în care foştii proprietari sau moştenitorii acestora au depus notificările potrivit art. 21 din Legea nr. 10/2001. în situaţia în care fostul proprietar a obţinut o hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă de restituire a imobilului (în temeiul unei cereri introduse anterior intrării în vigoare a Legii nr. 10/2001, poate introduce acţiune în anularea contractului de vânzare-cumpărare încheiat de chiriaş în baza Legii nr. 112/1995, dar în temeiul dreptului comun.
Prin urmare, aceste acţiuni nu vor fi scutite de plata taxei de timbru iar regimul juridic al nulităţii absolute sau relative va fi cel de drept comun, fără derogările prevăzute de art. 46 din Legea nr. 10/2001.
