Obligația de predare a bunului vândut
| Comentarii |
|
obligația de predare a bunului vândut, Semnificaţia materială a obligaţiei de predare. Sancţiunea nepredării lucrului. Particularităţile predării terenurilor vândute. Obligaţia de conformitate, aferentă livrării produsului
Vânzătorul are două obligaţii principale: să predea lucrul vândut şi să îl garanteze pe cumpărător contra evicţiunii şi contra viciilor.
în afara obligaţiilor de mai sus, părţile mai pot stipula şi alte obligaţii (convenţionale) şi, în acelaşi timp, ele sunt în drept chiar să modifice obligaţiile reglementate de lege.
Semnificaţia materială a obligaţiei de predare
Predarea lucrului vândut înseamnă punerea efectivă a bunului vândut la dispoziţia cumpărătorului, „împreună cu tot ceea ce este necesar, după împrejurări, pentru exercitarea liberă şi neîngrădită a posesiei” (art. 1685 Noul Cod Civil).
Obligaţia de predare este importantă, deoarece, prin executarea ei, cumpărătorul devenit proprietar al lucrului individual determinat poate să-şi exercite posesia de fapt a bunului, poate percepe fructele şi poate folosi bunul dobândit.
Obligaţia de a preda un lucru individual determinat o cuprinde şi pe aceea de a-l conserva până la predare (art. 1483 şi art. 1485 Noul Cod Civil). Obligaţia de conservare a bunului este accesorie obligaţiei de predare şi există în cazul în care lucrul se predă după încheierea contractului.
Precizăm însă că „predarea nu are semnificaţia transferului dreptului de proprietate şi nici chiar a posesiei (în sine, s.n.), ci numai a „detenţiei" materiale a lucrului.^
Lucrul vândut se predă „împreună cu tot ceea ce este necesar, după împrejurări, pentru exercitarea liberă şi neîngrădită a posesiei”. Astfel, obligaţia de a preda bunul se întinde şi la „accesoriile sale, precum şi la tot ce este destinat folosinţei sale perpetue” (art. 1686 alin. 1 Noul Cod Civil).
Vânzătorul este, de asemenea, obligat să predea titlurile şi documentele privitoare la proprietatea sau folosinţa bunului. Tot astfel, în cazul bunurilor de gen, vânzătorul nu este liberat de obligaţia de predare chiar dacă lotul din care făceau parte bunurile respective a pierit în totalitate, afară numai dacă lotul era anume prevăzut în convenţie (art. 1686 alin. 2 şi 3 Noul Cod Civil).
Dacă nu s-a convenit altfel, fructele bunului vândut se cuvin cumpărătorului din ziua dobândirii proprietăţii (art. 1692 Noul Cod Civil).
Predarea imobilului se face prin punerea acestuia la dispoziţia cumpărătorului, „liber de orice bunuri ale vânzătorului” (art. 1687 Noul Cod Civil).
Codul civil consacră şi o modalitate de predare specifică raporturilor comerciale cu aplicabilitate asupra bunurilor mobile care, în literatura de specialitate şi în practica relaţiilor comerciale internaţionale poartă denumirea de «predare simbolică», în acest sens, art. 1688 Noul cod civil prevede că predarea bunului mobil se poate face fie prin remiterea materială, fie prin remiterea titlului reprezentativ ori a unui alt document sau lucru care îi permite cumpărătorului preluarea în orice moment.
Predarea simbolică nu se purcede la transmiterea bunurilor în materialitatea lor prin remiterea efectivă a acestora, ci se predau doar titlurile reprezentative sau alte documente care atestă proprietatea acestora, starea şi locul unde se găsesc.
Modalitatea de predare a bunurilor prin remiterea titlului reprezentativ sau a altor documente este uzitată în situaţiile în care bunurile se găsesc depozitate în silozuri, docuri, depozite, antrepozite etc., sau când bunurile se află în cursul unui transport pe apă sau pe uscat. în astfel de situaţii se predau scrisorile de cărat/de trăsură, conosamentele, recipisele de depozit etc., în funcţie de locul unde se află mărfurile tranzactionate.
De regulă, predarea lucrului presupune o atitudine activă din partea vânzătorului. în unele cazuri, predarea presupune uneori o atitudine pasivă din partea vânzătorului (de exemplu, când imobilul se află deja în posesia cumpărătorului). în alte cazuri, este necesară săvârşirea unor fapte pozitive pentru ca respectivul
cumpărător să intre în stăpânirea efectivă a imobilului cumpărat (de exemplu, predarea cheilor, eliberarea clădirii etc.).
Predarea lucrului individual determinat se face la locul unde bunul se afla în momentul încheierii contractului (art. 1689 Noul Cod Civil). Rezultă, deci, că predarea lucrului vândut este portabilă.
în cazul în care, la momentul încheierii contractului, lucrul vândut nu poate fi localizat (de exemplu, bunurile de gen), predarea trebuie să se facă potrivit regulilor generale (la domiciliul debitorului-vânzător), fiind, în acest caz, cherabilă (art. 1494 alin. 1 lit. c.).
Dispoziţiile Codului civil privind locul predării sunt supletive (părţile putând conveni altfel).
Predarea lucrului vândut se face la momentul încheierii contractului sau la termenul convenit de părţi. Ca excepţie, încheierea contractului poate consfinţi şi predarea lucrului; de exemplu, în cazul în care acesta se afla deja la dispoziţia cumpărătorului cu alt titlu (depozit, locaţiune, comodat etc.).
în lipsa unui termen, cumpărătorul poate cere predarea bunului „de îndată ce preţul este plătit” (art. 1693 Noul Cod Civil). Deci, cumpărătorul nu poate cere de la vânzător predarea bunului vândut decât dacă şi-a îndeplinit obligaţia de plată a preţului.
Lucrul vândut trebuie nu numai predat, ci predat în „starea în care se afla în momentul încheierii contractului” (s.n.).
Cumpărătorul are obligaţia ca „imediat după preluare să verifice starea bunului” (s.n.). Dacă, în urma verificării, se constată existenţa unor vicii aparente, cumpărătorul trebuie să îl informeze pe vânzător despre acestea fără întârziere. în lipsa informării, se prezumă că predarea lucrului a fost conformă (art. 1690).
Din dispoziţiile de mai sus, rezultă că recepţia lucrului vândut („verificarea stării bunului”) poate fi făcută şi ulterior predării şi respectiv luării în primire, adică „imediat după preluare”.
Dacă cu ocazia verificării, „cumpărătorul contestă calitatea sau starea bunului pe care vânzătorul i l-a pus la dispoziţie, preşedintele judecătoriei de la locul prevăzut pentru executarea obligaţiei de predare, la cererea oricăreia dintre părţi, va desemna de îndată un expert în vederea constatării” (art. 1691 alin. 1 Noul Cod Civil).
în condiţiile art. 1691 Noul Cod Civil, instanţa poate „dispune sechestrarea sau depozitarea bunului” (iar dacă păstrarea bunului ar putea aduce mari pagube sau ar ocaziona cheltuieli însemnate, se va putea dispune chiar vânzarea pe cheltuiala proprietarului (art. 1691 alin. 2 şi 3 Noul Cod Civil).
Din cele de mai sus, rezultă că, prin dispoziţiile art. 1690 şi art. 1691, legiuitorul a instituit o procedură specială a recepţiei lucrului în etapa predării-primirii acestuia.
Cheltuielile de predare a bunului vândut, respectiv cântărirea, numărarea, măsurarea etc., sunt în sarcina vânzătorului (iar cele de ridicare a lucrului de la locul predării sunt în sarcina cumpărătorului), dacă nu s-a convenit altfel.
Sancţiunea nepredării lucrului
în caz de neexecutare totală sau parţială a obligaţiei de predare (datorată culpei vânzătorului), cumpărătorul are de ales între trei posibilităţi.
- Cumpărătorul poate invoca excepţia de neexecutare (exceptio non adimpleti contractus), în sensul că poate „să refuze executarea propriei obligaţii” (de plată a preţului) deoarece nu a predat lucrul (deşi trebuia să o facă).
Dreptul cumpărătorului de a opune excepţia de neexecutare se justifică prin aceea că, în contractele sinalagmatice, obligaţiile părţilor sunt reciproce şi interdependente.
- Cumpărătorul poate cere executarea în natură a contractului. Potrivit art. 1527 alin. 1 Noul Cod Civil, „creditorul poate cere întotdeauna ca debitorul să fie constrâns să execute obligaţia în natură” (cu excepţia cazului când executarea în natură este imposibilă).
Dreptul cumpărătorului la executarea în natură a obligaţiei de predare cuprinde şi dreptul la repararea sau înlocuirea bunului, „precum şi orice alt mijloc pentru a remedia o executare defectuoasă” (art. 1527 alin. 2 Noul Cod Civil).
De precizat că, potrivit art. 1539 Noul Cod Civil, cumpărătorul „nu poate cere atât executarea în natură a obligaţiei principale, cât şi plata penalităţii, afară de cazul în care penalitatea a fost stipulată pentru neexecutarea obligaţiilor la timp sau în locul stabilit” .
- Cumpărătorul poate cere rezoluţiunea vânzării. Potrivit art. 1549 alin. 1 Noul Cod Civil, dacă nu cere executarea silită a obligaţiilor contractuale, cumpărătorul are dreptul la rezoluţiunea sau, după caz, rezilierea contractului, „precum şi la daune-interese, dacă i se cuvin”.
Cumpărătorul are dreptul şi la daune-interese pentru repararea prejudiciului pe care vânzătorul „i l-a cauzat şi care este consecinţa directă şi necesară a ne-executării fără justificare sau, după caz, culpabile a obligaţiei” (art. 1530 Noul Cod Civil).
De precizat că vânzătorul beneficiază de un drept de ipotecă legală vânzătorul, asupra bunului imobil vândut, pentru preţul datorat (art. 2386 pct. 1 Noul Cod Civil).
Dacă obligaţia de plată a preţului este afectată de un termen şi, după vânzare, cumpărătorul a devenit insolvabil ori garanţiile acordate vânzătorului s-au diminuat, vânzătorul poate suspenda executarea obligaţiei de predare cât timp cumpărătorul
nu acordă garanţii îndestulătoare că va plăti preţul la termenul stabilit (art. 1694 alin. 1 Noul Cod Civil).
în cazul vânzării de bunuri fungibile, Codul civil prevede o procedură simplificată de valorificare a drepturilor cumpărătorului. Astfel, potrivit art. 1726 alin. 3 Noul Cod Civil, dacă vânzarea are ca obiect bunuri fungibile supuse unui preţ curent, iar contractul nu a fost executat din culpa vânzătorului, cumpărătorul are dreptul de a cumpăra bunuri de acelaşi gen pe cheltuiala vânzătorului, prin intermediul unei persoane autorizate.
în acelaşi context, cumpărătorul are dreptul de a pretinde diferenţa dintre suma ce reprezintă cheltuielile achiziţionării bunurilor şi preţul convenit cu vânzătorul, precum şi daune-interese, dacă este cazul.
Regulile de mai sus pot fi aplicate şi în cazul vânzării-cumpărării supuse unui termen esenţial prin voinţa părţilor. De exemplu, atunci când cumpărătorul achiziţionează bunurile în vederea revânzării şi are stabilit cu propriul cumpărător un anumit termen de predare, sub sancţiunea plăţii unor daune moratorii sau compensatorii.
Particularităţile predării terenurilor vândute.
Potrivit Noului cod civil, obligaţia de predare a terenurilor se realizează cu respectarea unor reguli specifice.
Atunci când se vinde un imobil determinat, fără indicarea suprafeţei, pentru un preţ total, nici cumpărătorul şi nici vânzătorul nu pot cere rezoluţiunea ori modificarea preţului pe motiv că suprafaţa este mai mică ori mai mare decât au crezut (art. 1741 Noul Cod Civil).
Atunci când se vinde, cu un anumit preţ pe unitatea de măsură, o anumită suprafaţă dintr-un teren mai mare, a cărei întindere sau amplasare nu este determinată, cumpărătorul poate cere strămutarea proprietăţii numai după măsurarea şi delimitarea suprafeţei vândute (art. 1742 Noul Cod Civil) .
Dacă, în vânzarea unui imobil cu indicarea suprafeţei şi a preţului pe unitatea de măsură, suprafaţa reală este mai mică decât cea indicată în contract, cumpărătorul poate cere vânzătorului să îi dea suprafaţa convenită (art. 1743 alin. 1 Noul Cod Civil).
Dacă cumpărătorul nu cere sau vânzătorul nu poate să transmită această suprafaţă, cumpărătorul poate obţine fie reducerea corespunzătoare a preţului, fie rezoluţiunea contractului dacă, din cauza diferenţei de suprafaţă, bunul nu mai poate fi folosit în scopul pentru care a fost cumpărat.
Dacă însă suprafaţa reală se dovedeşte a fi mai mare decât cea stipulată, iar excedentul depăşeşte a douăzecea parte din suprafaţa convenită, cumpărătorul va
plăti suplimentul de preţ corespunzător sau va putea obţine rezoluţiunea contractului'.
Când prin acelaşi contract s-au vândut două fonduri cu precizarea întinderii fiecăruia şi pentru un singur preţ, dacă întinderea unuia este mai mare, iar a celuilalt mai mică, se va face compensaţia între valoarea surplusului şi valoarea lipsei, în acest caz, acţiunea, fie pentru suplimentul de preţ, fie pentru scăderea sa, va fi introdusă în condiţiile art. 1743 şi art. 1744 Noul Cod Civil, iar rezoluţiunea contractului va fi supusă dreptului comun.
Termenul de intentare a acţiunii vânzătorului pentru suplimentul de preţ (ori a cumpărătorului pentru reducerea preţului) sau pentru rezoluţiunea contractului, este de un an (şi curge de la momentul încheierii contractului). Face excepţie cazul în care părţile au fixat o dată pentru măsurarea imobilului, în care termenul de un an curge de la data respectivă (art. 1744 Noul Cod Civil)
Obligaţia de conformitate, aferentă livrării produsului
În contractul de vânzare-cumpărare conformitatea reprezintă deplina concordanţă între identitatea sau caracteristicile şi condiţiile pe care bunul sau bunurile vândute trebuie să le îndeplinească potrivit clauzelor contractuale, respectiv, natura sau identitatea bunului, cantitatea, calitatea, locul şi termenul de predare, şi executarea efectivă a acestei obligaţii.
Cadrul legal în materie este asigurat de Directiva 1999/44/CE privind anumite aspecte ale vânzării şi garanţiilor bunurilor de consum şi Legea nr. 449/2003 privind vânzarea produselor şi garanţiile asociate acestora.
Potrivit art. 5 alin. 1 din lege, vânzătorul este obligat să livreze consumatorului produse care sunt în conformitate cu contractul de vânzare-cumpărare. Produsul vândut reprezintă orice „bun material mobil a cărui destinaţie este consumul sau utilizarea individuală ori colectivă” (art. 2 lit. b, teza I).
Potrivit legii, din categoria produselor sunt excluse bunuri precum şi „apa şi gazele care nu sunt ambalate într-un volum limitat sau într-o cantitate fixă şi energia electrică” (art. 2 lit. b teza a ll-a).
Produsele sunt în conformitate cu contractul dacă: corespund descrierii făcute de vânzător, scopului urmărit de consumator, utilizării normale potrivit parametrilor de calitate şi performanţelor rezonabile.
Din dispoziţiile art. 2 din directivă se deduc cele două criterii fundamentale de definire ale conformităţii:
- criteriul corespondenţei (dintre lucrul promis contractual şi cel efectiv predat)
Şi
- criteriul aşteptării rezonabile, legitime (lucrul posedă calităţile obişnuite ale unui bun de acelaşi tip şi la care „consumatorul se poate aştepta în mod rezonabil”).
Caracteristicile pe care marfa trebuie să le îndeplinească se referă la culoare, dimensiuni, formă, origine, compunere, cantitate etc. Astfel, în principiu, conformitatea există numai dacă produsul predat cumpărătorului-consumator prezintă toate caracteristicile cuprinse în contract (sub aspectul cantităţii şi calităţii produsului). De exemplu, există neconformitate atunci când, deşi au fost predate toate componentele unui mobilier de dormitor convenite, unele dintre ele nu corespund nuanţei de culoare convenite în contract.
Nu se consideră a fi lipsă de conformitate cazul în care consumatorul-cumpă-rător „a cunoscut sau nu putea, în mod rezonabil, să nu cunoască această lipsă de conformitate ori dacă lipsa de conformitate îşi are originea în materialele furnizate de consumator” (art. 6 din lege).
în concluzie, nu orice neconformitate atrage răspunderea profesionistului. Astfel, neconformitatea produsului trebuie să îndeplinească cele trei condiţii (impuse, de altfel, şi garanţiei pentru vicii): neconformitatea să fi existat în momentul livrării; neconformitatea să fie ascunsă în momentul cumpărării; neconformitatea să fie gravă.
sustinand ca a cumparat-o de la varul meu (care era in viata la vremea aceea)dar nu au facut acte de nici un fel. Noi nu am fost martori la cumparare nimeni nu a fost martor decat cred sotia vecinului ,nu au facut act de mana nimic. Intre timp varul a decedat, eu am facut
Citește mai mult
succesiunea la notar si am fost declarat unic mostenitor inclusiv pe acest imobil. Si pe CF sunt eu trecut si am achitat si impozitele pe imobil pe care acest vecin nu le-a achitat pe perioada cat a stat in casa. Din moment ce eu sunt moștenitorul și figurez în toate actele, vreau ca persoana respectiva sa părăsească imobilul, care sunt pașii de urmat în acest sens dacă el refuză?Am titlu de proprietate pe un imobil moștenit după decesul neamurilor din partea tatălui. am toate actele la zi, succesiune, platesc impozit, etc la adresa respectiva. Moștenirea am primit-o după decesul varului meu primar deoarece acesta nu avea alți urmași. In urma cu 2 ani un vecin din sat s-a mutat în acea casa
sustinand ca a cumparat-o de la varul meu (care era in viata la vremea aceea)dar nu au facut acte de nici un fel. Noi nu am fost martori la cumparare nimeni nu a fost martor decat cred sotia vecinului ,nu au facut act de mana nimic. Intre timp varul a
Citește mai mult
decedat, eu am facut succesiunea la notar si am fost declarat unic mostenitor inclusiv pe acest imobil. Si pe CF sunt eu trecut si am achitat si impozitele pe imobil pe care acest vecin nu le-a achitat pe perioada cat a stat in casa. Din moment ce eu sunt moștenitorul și figurez în toate actele, vreau ca persoana respectiva sa părăsească imobilul, care sunt pașii de urmat în acest sens dacă el refuză?am vandut un aparment in octombrie 2019 si notarul mi/a zis ca trebuie sa/i predau cumparatorului in original contractul de cumparare al imobilului.
Va intreb este obligatoriu sa predau acest contract de indata ce notarul nu mai da contractul incheiat intre vanzator si cumparator in original ci numai un duplicat
Contractul de cumparare al apartamentului a fost facut in 2003 atunci nu se dadea duplicat
si acest contract contine semnaturile vanzatorului si cumparatorului in oric ginal
astept raspuns
va multumesc