Transferul dreptului de proprietate în Noul Cod Civil
| Comentarii |
|
transferul dreptului de proprietate în Noul Cod Civil, potrivit art. 1650 alin. 1 din Noul cod civil „vânzătorul transmite sau, după caz, se obligă să transmită cumpărătorului proprietatea unui bun”.
Potrivit textului de lege controversat, ar rezulta că transferul dreptului de proprietate are un resort dublu, ce funcţionează ce funcţionează diferit, în raport de situatie:
- atunci când vânzarea este uno ictu (cu executare imediată), „proprietatea se strămută de drept cumpărătorului din momentul încheierii contractului” (art. 1674 şi art. 1683 alin. 3 Noul Cod Civil);
- atunci când transferul proprietăţii este amânat (prin lege sau prin convenţie), vânzătorul „se obligă să transmită proprietatea” şi deci, transferul proprietăţii este o obligaţie personală a vânzătorului.
Precizăm că nu împărtăşim caracterul dual al transferului proprietăţii impus de legiuitor, deoarece nu corespunde mecanismului, general acceptat al contractului translativ de proprietate.
Apreciem că, în toate cazurile, resortul transferul dreptului de proprietate este acordul de voinţe (contractul, ca normă de drept privat).
în susţinerea celor de mai sus, vom prezenta succint particularităţile transferului proprietăţii în contractul de vânzare-cumpărare, atât sub aspectul mecanismului care îl produce, dar şi a implicaţiilor momentului în care se realizează.
Strămutarea proprietăţii: de drept (automatic, abstract şi instantanee)
în doctrina reprezentativă se apreciază că transferul proprietăţii se produce de drept (prin acordul de voinţe, contractul în sine fiind sursa transferului). Tot astfel, în cea mai autorizată opinie naţională, s-a susţinut că „în contractele ce au ca obiect translaţia proprietăţii sau unui alt drept real, proprietatea sau dreptul se transmite prin efectul contractului' (s.n.), astfel, transmiterea dreptului de proprietate se realizează „automat şi ex lege".
„Chiar şi în cazul în care părţile amână prin voinţa lor transferul proprietăţii la o altă dată decât cea a încheierii contractului, acest transfer se va realiza tot auto-mat”.
în acelaşi context, dar într-o altă opinie, s-a afirmat că „vânzarea-cumpărarea este prin esenţa sa un contract translativ de proprietate, astfel încât transferul proprietăţii vândute se face de plin drept, prin încheierea contractului.
în consecinţă, vânzătorul nu are o obligaţie de transfer a proprietăţii deoarece, odată cu încheierea contractului, proprietatea se transferă de drept, fără intervenţia părţilor. Transferul proprietăţii se produce de drept, chiar dacă s-a convenit ca momentul transferului să fie amânat (art. 1683 alin. 3 Noul Cod Civil).
Pe scurt, diferenţa dintre transferul proprietăţii şi obligaţiile părţilor este diferenţa dintre obligaţiile de a da şi de a facd.
Mai precizăm că transferul dreptului de proprietate se face instantaneu (în totalitate, s.n.), adică este de neconceput a se înţelege un eventual „transfer în rate” al dreptului de proprietate.
Apreciem că neînţelegerile Noului cod civil, semnalate în materia mecanismului de transfer al proprietăţii, trebuie puse pe seama diversităţii situaţiilor şi a necoor-donării textelor de lege.
Adăugăm că modalitatea de transfer a obligaţiei de a da (transferul dreptului de proprietate) a constituit obiectul unor ample analize ale doctrinei europene, fiind cunoscută prin sintagma „Le mythe de l’obligation de donner”. Potrivit celor mai autorizate opinii, „Odată ce transferul dreptului de proprietate a fost liber consimţit, el nu mai este un efect al voinţei vânzătorului”. Transferul proprietăţii „este întotdeauna un efect legal, automatic, de drept al contractului” (ca normă de drept privată, s.n.).
în concluzie constatăm că, „strămutarea” proprietăţii este un efect legal al contractului, iar vânzătorul are două obligaţii (de a face) principale: predarea lucrului şi garantarea cumpărătorului.
Momentul transferului dreptului de proprietate
Sub aspectul desfăşurării sale în timp, important este şi momentul transferului proprietăţii (care trebuie delimitat şi, în niciun caz confundat cu sursa, resortul transferului dreptului).
a). Transferul dreptului de proprietate la momentul încheierii contractului.
De regulă, transferul dreptului se realizează în momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare. Se vorbeşte, astfel, despre transferul imediat al proprietăţii. Potrivit art. 1674 Noul Cod Civil, „proprietatea se strămută de drept cumpărătorului din momentul încheierii contractului, chiar dacă bunul nu a fost predat ori preţul nu a fost plătit încă”.
b). Amânarea transferului dreptului de proprietate după încheierea contractului, la o dată ulterioară încheierii vânzării, poate fi opera legii. Tot astfel, şi părţile pot amâna momentul transferului la o dată ulterioară acordului de voinţe. Ele sunt în drept să amâne momentul transferului proprietăţii deoarece „momentul nu este de ordine publică”.
în cazul vânzării de bunuri viitoare, transferul dreptului de proprietate operează numai din momentul în care acestea au fost executate (este cazul lucrurilor ce urmează a fi confecţionate, al recoltelor viitoare etc.).
De asemenea, „atunci când vânzarea are ca obiect bunuri de gen, inclusiv bunuri dintr-un gen limitat, proprietatea se transferă cumpărătorului la data individualizării acestora prin predare, numărare, cântărire, măsurare ori prin orice alt mod convenit sau impus de natura bunului” (art. 1678 Noul Cod Civil).
Atunci când la încheierea contractului vânzătorul nu este proprietarul lucrului, proprietatea se strămută de drept cumpărătorului din momentul dobândirii bunului de către vânzător (art. 1683 alin. 3 Noul Cod Civil).
Tot astfel, în cazul vânzării în rate, „cumpărătorul dobândeşte dreptul de proprietate la data achitării ultimei rate din preţ”, chiar dacă lucrul a fost predat la încheierea contractului (art. 1684 şi art. 1755 Noul Cod CivilV Şi în acest caz, transferul proprietăţii îşi menţine caracterul automatic şi abstract'.
Potrivit art. 119 din Legea nr. 71/2011, formalităţile de publicitate necesare pentru opozabilitatea rezervei proprietăţii se aplică şi contractelor încheiate înainte de intrarea în vigoare a Noului cod civil, „dacă rezerva proprietăţii nu devenise opozabilă potrivit legii anterioare”.
în sfârşit, prin voinţa legii, „drepturile reale asupra imobilelor cuprinse în cartea funciară se dobândesc, atât între părţi, cât şi faţă de terţi” numai din momentul înscrierii în cartea funciară (art. 885 Noul Cod Civil). Astfel, în contractul de vânzare-cumpă-rare intabularea marchează numai momentul transferului proprietăţii imobiliare.
în concluzie, potrivit Noului cod civil, în vânzarea imobiliară, momentul transferului proprietăţii de la vânzător la cumpărător este ulterior încheierii contractului şi se suprapune momentului realizării opozabilităţii faţă de terţi.
Vezi şi altă definiţie din dicţionarul juridic:
Comentarii despre Transferul dreptului de proprietate în Noul Cod Civil
