Publicitatea imobiliară
| Comentarii |
|
publicitatea imobiliară, reprezintă o măsură de protejare a acelor persoane (terţii) care nu au avut cunoştinţă de existenţa unui drept netranscris, dar care au dobândit (prin acte juridice cu titlu oneros) aceleaşi drepturi pe care şi le-au transcris.
De regulă, contractul îşi produce efectele între părţile sale, dar deplina eficacitate a acestuia depinde de cunoaşterea şi respectarea lui de către terţi, de vocaţia dreptului sau a actului de a fi opozabil celorlalţi.
Deja consacrată în doctrină, sintagma „cunoaşterea contractului - premisă a opozabilităţii” înseamnă că nu poate fi respectată decât o realitate, un fapt care este cunoscut de public.
Publicitatea este cea care organizează opozabilitatea actului juridic faţă de terţi. publicitatea imobiliară reprezintă o măsură de protejare a acelor persoane (terţii) care nu au avut cunoştinţă de existenţa unui drept netranscris, dar care au dobândit (prin acte juridice cu titlu oneros) aceleaşi drepturi pe care şi le-au transcris.
Cartea funciară este cea care descrie imobilele şi arată drepturile reale ce au ca obiect aceste bunuri. Drepturile reale imobiliare înscrise în cartea funciară sunt drepturi tabulare (art. 876 alin. 1 şi art. 877 Noul Cod Civil).
Prin imobil (în acest context), se înţelege una sau mai multe parcele de teren alăturate, indiferent de categoria de folosinţă, cu sau fără construcţii, aparţinând aceluiaşi proprietar, situate pe teritoriul unei unităţi administrativ-teritoriale şi care sunt identificate printr-un număr cadastral unic (art. 876 alin. 3 Noul Cod Civil).
Potrivit art. 885 Noul Cod Civil, drepturile reale asupra imobilelor cuprinse în cartea funciară se dobândesc, atât între părţi, cât şi faţă de terţi, numai prin înscrierea lor în cartea funciară, pe baza actului sau faptului care a justificat înscrierea (dispoziţii aplicabile după finalizarea lucrărilor de cadastru pentru fiecare unitate adminis-trativ-teritorială şi deschiderea, la cerere sau din oficiu, a cărţilor funciare pentru imobilele respective - art. 56 alin. 1 şi 2 din Legea nr. 71/2011).
Forma cerută pentru înscrierea în cartea funciară a convenţiilor care strămută sau constituie drepturi reale care urmează a fi înscrise în cartea funciară este forma aufenf/'că.Nerespectarea formei cerute de lege ad validitatem se sancţionează cu nulitatea absolută a contractului (art. 1244 Noul Cod Civil).
Ca excepţie, drepturile reale se dobândesc fără înscriere în cartea funciară când provin din moştenire, accesiune naturală, vânzare silită, expropriere pentru cauză de utilitate publică, precum şi în alte cazuri expres prevăzute de lege (art. 887 alin. 1 Noul Cod Civil).
Din dispoziţiile de mai sus, rezultă că transferul dreptului de proprietate asupra unui teren (cu sau fără construcţii) se realizează numai în momentul înscrierii în cartea funciară.
în consecinţă, intabularea are un rol dublu: transferă dreptul de proprietate al imobilului de la vânzător la cumpărător şi realizează publicitatea imobiliară.
per a contrario, lipsa înscrierii în cartea funciară face ca dreptul de proprietate să nu fie transferat cumpărătorului.
în consecinţă, vânzarea imobiliară este supusă condiţiei suspensive a înscrierii dreptului în cartea funciară (momentul transferului dreptului fiind astfel, amânat până la intabulare).
Intabularea drepturilor reale imobiliare produce: efectul opozabilităţii faţă de terţi, un efect extinctiv (în cazul stingerii unui drept tabular), un efect achizitiv şi un efect declarativ de drepturi.
în particular, ne exprimăm îndoiala faţă de utilitatea dispoziţiei amânării transferului proprietăţii în vânzările imobiliare, cel puţin pentru considerentele că diminuează grav rolul încheierii contractului în favoarea intabulării (care, astfel, dobândeşte un rol excesiv, nefiresc în desfăşurarea contractului) şi apoi s-ar putea pune în discuţie caracterul translativ de proprietate al vânzării imobiliare (ceea ce este de neacceptat).
în principiu, transmiterea şi grevarea bunurilor mobile nu sunt supuse unor măsuri de publicitate. Astfel, dacă vânzătorul a înstrăinat bunul mobil la două persoane, „persoana pusă în posesiune este preferită şi rămâne proprietară, chiar când titlul său este cu dată posterioară”, cu condiţia să fie de bună-credinţă.
