Lucrările de îmbunătățire aduse locuinței de către chiriaș
| Comentarii |
|
lucrările de îmbunătățire aduse locuinței de către chiriaș, dispozițiile art. 43 din O.U.G. nr. 40/1999, abrogate prin Legea nr. 71/2011, se regăsesc în art. 1823 din Noul Cod Civil, potrivit cărora, chiriașul are dreptul la despăgubiri confirmate pe bază de acte justificative, pentru îmbunătățirile necesare și utile efectuate asupra locuinței închiriate, dacă acestea au fost făcute cu acordul prealabil al proprietarului. Pentru garantarea despăgubirilor, chiriașul beneficiază de un drept de retenție.
Practica judiciară recunoaște pentru chiriaș dreptul la despăgubiri la data încetării contractului de închiriere, în oricare dintre modalitățile prevăzute de lege, deoarece până atunci chiriașul este cel care folosește sporul de valoare adus imobilului.
Dacă s-ar admite teza potrivit căreia chiriașul ar putea cere contravaloarea îmbunătățirilor ce exced cheltuielile locative, s-ar crea în favoarea acestuia o îmbogățire fără justă cauză, astfel încât, la sfârșitul locațiunii, valoarea îmbunătățirilor ar fi inferioare prin uzura fizică și morală, de care a profitat chiriașul, fără vreun profit direct în patrimoniul proprietarului locator.
Îmbunătățirile efectuate fără acordul prealabil al locatorului, conferă acestuia dreptul de a solicita chiriașului aducerea bunului, respectiv a locuinței, în starea inițială, precum și plata de despăgubiri pentru orice pagubă ce ar fi cauzată locuinței de către chiriaș.
Până la încetarea contractului de închiriere, chiriașul nu beneficiază de un drept cert, actual și determinat cu privire la valoarea lucrărilor executate, astfel că nu i se poate recunoaște dreptul de retenție pentru garantarea creanței.
Chiriașul poate pretinde plata despăgubirilor și de la noul proprietar, dacă în timpul derulării contractului de închiriere, locuința a fost înstrăinată, indiferent de momentul în care aceste cheltuieli au fost efectuate.
Și chiriașii din locuințele restituite potrivit legii foștilor proprietari și moștenitorilor acestora, în temeiul Legii nr. 10/2001, beneficiază, potrivit art. 48, astfel cum a fost modificat prin legea nr. 1/2009, de dreptul la despăgubire pentru sporul de valoare adus imobilelor cu destinația de locuință, prin îmbunătățirile necesare și utile. Indiferent dacă imobilul a fost preluat cu titlu valabil sau fără titlu, obligația despăgubirii revine persoanei îndreptățite.
Prin îmbunătățiri în sensul legii, se înțeleg cheltuielile necesare și utile încorporate sau aduse unității locative ori spațiilor comune, care au sporit valoarea fondului locativ și care au fost suportate exclusiv de chiriaș. Valoarea îmbunătățirilor se stabilește pe bază de expertiză, prin scăderea din valoarea actualizată a cheltuielilor, a gradului de uzură a îmbunătățirilor, în raport de durata de viață normală a acestora, care se suportă de chiriaș.
Cât privește lucrările sau îmbunătățirile cu caracter voluptoriu, care nu se includ în cheltuielile necesare și utile, locatorul poate cere chiriașului desființarea lor la încetarea contractului de închiriere sau poate să le păstreze, plătind contravaloarea lor, calculate la prețurile medii de pe piață [art. 48 alin. (1) din Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 10/2001 modificat prin art. I din H.G. nr. 923/2010, republicată în M. Of. nr. 640 din 13.09.2010], Dovada îmbunătățirilor se face prin expertiza de specialitate, iar instanța apreciază în concret caracterul necesar și util al îmbunătățirilor, în funcție și de celelalte probe administrate.
