Obligația chiriașului de a folosi locuința potrivit destinației sale
| Comentarii |
|
obligația chiriașului de a folosi locuința potrivit destinației sale, în temeiul art. 1799 C. civ., chiriașul este obligat să folosească bunul luat în locațiune, respectiv locuința, „cu prudență și diligență”, potrivit destinației stabilite prin contract, sau în lipsă, potrivit celei prezumate din anumite împrejurări, cum ar fi natura bunului, destinația anterioară, ori cea potrivit căreia locatarul îl folosește.
Aceasta presupune o abținere a chiriașului de la comiterea unor abuzuri de folosință și respectarea destinației lucrului închiriat. Caracterul abuziv al comportamentului chiriașului trebuie apreciat restrictiv.
Obligația chiriașului de folosire a bunului închiriat potrivit destinației stabilite prin contract se transpune, în raport cu natura acestuia, „spațiu locativ”, în sensul art. 2 lit. a) din Legea nr. 114/1996, care și determină conținutul acestei obligații a chiriașului.
Chiriașul nu poate modifica utilizarea lucrului închiriat, stabilită în contract, însă în caz de omisiune, destinația spațiului locativ este prezumată după anumite circumstanțe, legate de natura sau destinația anterioară, ori aceleia potrivit căreia locatarul îl folosește.
Dacă în contract se menționează profesiunea chiriașului, se prezumă acordul locatorului pentru exercitarea acelei profesii (liberale, artizanale). În acest caz însă, locuința nu poate fi stabilită pentru instalarea unui partid politic sau pentru desfășurarea unei activități comerciale.
Practica judiciară a concluzionat că putem vorbi de schimbarea destinației spațiului locativ, numai atunci când în fapt locuința este folosită în scopuri comerciale, nu și atunci când locuința închiriată în condițiile legislației locative reprezintă și sediul unei societăți comerciale.
Sediul societății comerciale, ca atribut de identificare a acesteia, este menit să o situeze în spațiu, în cadrul raporturilor juridice la care participă și poate fi diferit de locul unde își desfășoară activitatea comercială.
Folosirea abuzivă a locuinței presupune schimbarea formei și destinației acesteia, fără consimțământul locatorului, de natură a-i prejudicia.
Nu constituie o transformare a structurii locuinței lucrările cu >caracter provizoriu executate de chiriași sau colocatari, pentru o utilizare mai lesnicioasă a acesteia, astfel că pentru aceste lucrări nu este nevoie de încuviințarea locatorului.
Consimțământul locatorului sau colocatarilor, pentru schimbarea de destinație sau a structurii locuinței, este necesar numai în cazul în care drepturile acestora, respectiv de proprietate sau locative, ar fi afectate prin transformările sau lucrările proiectate.
Interdicția legală de efectuare a modificărilor constructive vizează protejarea dreptului de proprietate a locatorului, care nu poate fi afectat prin edificarea unor lucrări care nu se înscriu în limitele dreptului de folosință pe care îl are chiriașul în baza contractului de închiriere.
Opunerea prin ipoteză, nejustificată, a unui colocatar la efectuarea unor asemenea lucrări, reprezintă un abuz de drept, ceea ce permite substituirea acordului colocatarului de către instanță.
Sancțiunea încălcării acestei obligații contractuale a chiriașului de păstrare a destinației spațiului locativ, este rezilierea contractului de închiriere la solicitarea locatorului și plata daunelor-interese, dacă este cazul, potrivit legii (art. 1800 C. civ.).
Și prin legi speciale, s-a consacrat această interdicție. În temeiul art. 13 din O.U.G. nr. 40/1999, chiriașii din imobilele preluate abuziv de stat, cu destinația de locuință, care au schimbat această destinație fără autorizarea prealabilă a proprietarului, nu au mai putut beneficia de prorogarea legală a contractului de închiriere sau reînnoirea de drept a acestuia, putând fi evacuați la cererea proprietarului imobilului.
Rezilierea contractului poate opera chiar și în cazul schimbării parțiale a destinației spațiului închiriat.
Schimbarea destinației locuinței se poate face numai cu acordul expres al locatorului ori în temeiul unei clauze contractuale în acest sens. În măsura în care schimbarea aspectului sau destinației locuinței, acceptată de locator, afectează aspectul sau destinația proprietății comune, este nevoie și de acceptul asociației de proprietari, precum și avizul favorabil al proprietarilor sau titularilor contractului de închiriere din locuințele care se învecinează, pe plan orizontal și vertical, cu spațiul supus schimbării destinației.
