Schimbul obligatoriu de locuințe
| Comentarii |
|
schimbul obligatoriu de locuințe, legea nr. 114/1996 nu a mai preluat dispozițiile art. 64 din Legea nr. 5/1973 și ale Legii nr. 17/1994, privitoare la schimbul forțat de locuințe.
Articolul 23 din O.U.G. nr. 40/1999, în prezent abrogat prin art. 230 lit. v) din Legea nr. 71/2011, prevedea că proprietarii au dreptul să ceară și să obțină mutarea chiriașilor din spațiile cu destinația de locuință, pe calea unui schimb obligatoriu, pentru aceasta locatorul fiind obligat să pună la dispoziția chiriașului cu contract de închiriere, un alt spațiu cu destinația de locuință în aceeași localitate sau într-o altă localitate, cu acordul chiriașului, cu asigurarea exigențelor minimale prevăzute în anexa 1 la Legea nr. 114/1996, republicată, cu modificările și completările ulterioare.
În cazul legilor speciale, nr. 112/1995 și nr. 10/2001, s-a prevăzut dreptul proprietarului de a solicita schimbul obligatoriu.
Potrivit art. 5 alin. (3) din Legea nr. 112/1995, fostul proprietar și moștenitorii acestuia, dacă locuiau la 22 decembrie 1989 în imobil cu alți chiriași, aceștia redobândesc dreptul de proprietate asupra întregului imobil.
Punerea în posesie a proprietarului sau moștenitorilor acestuia asupra întregului imobil era condiționată de evacuarea chiriașilor și acordarea efectivă pentru aceștia, a unei locuințe corespunzătoare, de către autoritățile publice sau de către proprietar.
Corelativ dreptului proprietarului de a cere mutarea chiriașului în timpul derulării contractului de închiriere, exista în sarcina acestuia obligația legală de punere la dispoziție a unui alt spațiu de locuit corespunzător, fără a mai fi nevoie de a mai invoca și motiva propriile nevoi de locuit sau ale familiei sale.
Locuința oferită în schimb chiriașului trebuia să fie corespunzătoare pentru titularul de contract și persoanele care locuiau cu acesta, trecute în contractul de închiriere, sub aspectul standardelor minime de suprafață, numărului de camere pentru fiecare categorie de chiriaș, să întrunească condițiile de igienă și să cuprindă toate dependințele necesare prevăzute în contractul de închiriere al locuinței din care trebuie să se mute.
Așadar, se impune ca locuința oferită în schimb chiriașului să asigure cerințele minimale de confort, menite să protejeze chiriașul față de comportamentul abuziv al proprietarului.
Schimbul obligatoriu de locuință este prevăzut și de art. 15 alin. (1) din Legea nr. 10/2001, care se referă la obligația chiriașului de a elibera de îndată locuința ocupată, care a fost restituită foștilor proprietari sau moștenitorilor acestora, dacă i se pune la dispoziție o altă locuință corespunzătoare.
Cerințele impuse pentru schimbul obligatoriu apar ca fiind îngrădiri ale dreptului de proprietate, legiuitorul încercând să realizeze un drept echilibru între două drepturi constituționale, acela de proprietate și acela al oricărei persoane la locuință.
Noțiunea de „locuință corespunzătoare”, pe care proprietarul este dator să o pună la dispoziția chiriașului, nu este definită de lege, dar această noțiune privită în antiteză cu alin. (4) al art. 15, care se referă la o categorie strict determinată de persoane, cărora în cadrul schimbului obligatoriu, proprietarul este dator să le pună la dispoziție o locuință care să le asigure condiții de folosință „similare” celor existente în locuința deținută, ne poate duce la concluzia că cele două noțiuni au semnificații diferite. >J
Conținutul noțiunii de „locuință corespunzătoare” este o chestiune lăsată la aprecierea instanței sesizate, dacă sub acest aspect există litigiu. În orice caz însă, instanța, în stabilirea exigențelor legale, trebuie să țină seama că proprietarul nu este dator să-i ofere chiriașului condiții mai bune de locuit decât acelea asigurate de locuința din care se mută, dar că, în orice caz, locuința oferită în schimb trebuie să îndeplinească cerințele unei locuințe convenabile, astfel cum aceasta este definită în art. 2 lit. b) din Legea nr. 114/1996 și care este de natură să satisfacă cerințele minimale ale utilizatorului.
Ținând seama de cele mai sus arătate, jurisprudență a concluzionat că locuința este corespunzătoare chiar dacă nu are același număr de camere, cu aceeași suprafață locativă, condiții de confort identice, sau nu este situată în aceeași zonă. Ea trebuie să satisfacă doar cerințele minimale de locuit ale chiriașului și membrilor familiei sale, trecuți în contractul de închiriere și care locuiau împreună cu acesta în vechea locuință.
De remarcat faptul că prevederile Legii nr. 241/2001, de aprobare a O.U.G. nr. 40/1999, nu mai statuează obligația proprietarului de a pune la dispoziția chiriașului o locuință care să-i asigure „condiții egale” sau „corespunzătoare”. Prin Legea nr. 71/2011, art. 230 lit. v), au fost abrogate unele dintre prevederile O.U.G. nr. 40/1999 aprobate cu modificări și completări prin Legea nr. 241/2001, printre care și art. 24 din ordonanță, privitor la exigențele minimale ale locuinței, oferită în schimb chiriașului, astfel că singurul criteriu de cuantificare a standardelor minimale ale locuinței au rămas cele definite de conceptul de „locuință convenabilă”, prevăzut de art. 2 lit. b) din Legea nr. 114/1996.
Curtea Constituțională a concluzionat că „în conflictul locativ dintre proprietarul persoană fizică și chiriaș, legiuitorul a procedat corect asigurându-i primului posibilitatea valorificării plenare a atributelor dreptului său de proprietate, îngrijindu-se totodată de protecția celui de-al doilea, împotriva eventualelor abuzuri, prin instituirea unor exigențe rezonabile, fără a căror satisfacere chiriașul nu poate fi obligat să elibereze spațiul.
Împrejurarea că printre cerințele avute în vedere de legiuitor nu a fost reținută zona de amplasare a locuinței oferite în schimb și confortul, își are explicația în aceea că atari exigențe nu pot fi considerate rezonabile, deoarece satisfacerea lor ar duce la conservarea unei situații privilegiate, cu caracter de excepție, la care anumite categorii de persoane au avut acces, în împrejurări și din rațiuni conjuncturale și, de aceea, calificarea lor ca drepturi câștigate, nu este posibilă”.
Decizia Curții Constituționale își păstrează actualitatea și după apariția Legii nr. 71/2011.
Nu i se va putea pretinde chiriașului să accepte o locuință amplasată în altă localitate, cu excepția situației în care părțile au convenit în acest sens.
Articolul 15 alin. (4) din Legea nr. 10/2001 acordă un regim preferențial în privința schimbului obligatoriu de locuință în favoarea anumitor categorii de chiriași, persoane fizice, enumerate limitativ, în sensul că proprietarul este obligat să le asigure, prin locuința pe care o oferă în schimb, condiții de folosință „similare” celor existente în locuința deținută de chiriaș, anterior schimbului.
Aceasta presupune menținerea standardului locativ al chiriașilor aflați într-o situație specială, mergând până la criteriul similarității, ori prin a li se recunoaște dreptul de a cere, cu ocazia schimbului obligatoriu, condiții mai bune de locuit, iar nu similare cu cele din locuința deținută, dacă prin efectul mutării ar urma să se mențină condiții inferioare standardelor minimale aferente unei „locuințe convenabile”.
Protecția suplimentară acordată chiriașilor prevăzuți de art. 15 alin. (4) din Legea nr. 10/2001 (persoane cu handicap, persoanele prevăzute de Legea nr. 42/1990, Legea nr. 118/1990 etc.) reprezintă o reparație morală, sub formă de recompensă, constând în posibilitatea asigurării condițiilor de locuit, chiar dacă ele surclasează standardele minimale la îndemâna celorlalți chiriași.
Chiriașul poate fi evacuat din garajul deținut, aferent locuinței din care urmează să se mute, chiar dacă proprietarul nu-i poate oferi chiriașului un alt garaj în schimb (art. 23 din O.U.G. nr. 40/1999). Chiar abrogat prin Legea nr. 71/2011, rațiunea textului se păstrează, deoarece art. 15 alin. (1) din Legea nr. 10/2001 și art. 5 din Legea nr. 112/1995 se referă la „locuință corespunzătoare” și prin corelare cu aceste texte și alin. (4) al art. 15 din Legea nr. 10/2001, trebuie să se refere tot la „locuință”, chiar dacă textul prevede, în favoarea persoanelor enumerate limitativ, existența cerinței ca locuința oferită în schimb să asigure condiții de folosință similare celor existente în locuința deținută.
În accepțiunea art. 2 lit. a) din Legea nr. 114/1996, garajul nu este încorporat conceptului de „locuință”, la care se referă art. 15 din Legea nr. 10/2001 și art. 5 din Legea nr. 112/1995, astfel că oferirea acestuia excede obligației legale a proprietarului.
Regimul juridic al garajului este acela al dreptului comun, iar faptul că acesta este supus regimului juridic al legii locuinței este o consecință a caracterului său accesoriu locuinței. Existența regimului comun a locuinței și garajului nu justifică extinderea conceptului de „locuință”, astfel cum aceasta este definită de art. 2 lit. a) din Legea nr. 114/1996.
