Prorogarea contractului de închiriere
| Comentarii |
|
prorogarea contractului de închiriere, potrivit art. 1 și art. 5 din Legea nr. 17/1994, contractele de închiriere, indiferent de proprietarul suprafeței locative cu destinație de locuință, supuse normării și închirierii conform Legii nr. 5/1973, precum și suprafețele locative folosite ca așezăminte social-culturale și de învățământ, de partide politice, sindicate și alte organizații neguvernamentale, aflate în derulare la data intrării în vigoare a legii, au fost prelungite de drept, pe o durată de 5 ani, în aceleași condiții.
Practica judiciară a statuat că prorogarea prevăzută de Legea nr. 17/1994 a operat chiar dacă la data expirării termenului inițial de închiriere, imobilul fusese restituit de stat fostului proprietar, fiind irelevant faptul că la reînnoirea contractului societatea închi-rietoare prevăzută de lege avea sau nu cunoștință despre restituirea imobilului fostului proprietar. Imobilelor cu altă destinație decât aceea prevăzută de lege, nu le-au fost aplicabile dispozițiile Legii nr. 17/1994.
De asemenea, jurisprudență a conchis că neîncheierea în formă scrisă a unui nou contract nu înseamnă lipsa raporturilor locative, câtă vreme prorogarea legală intervenită a însemnat reînnoirea în aceleași condiții a contractelor existente, singura cerință fiind aceea a ocupării spațiului de către chiriaș, la data intrării în vigoare a legii.
Contractele de închiriere încheiate cu proprietarii particulari după data de 1 ianuarie 1990 au fost exceptate de la prorogare, în cazul acestora putând opera o nouă reînnoire de drept, numai dacă o astfel de clauză a fost prevăzută în mod expres de către părți.
Nu au beneficiat de prorogarea legală, nici chiriași] care au schimbat în mod abuziv destinația spațiului închiriat. În aceste condiții, persoanele juridice care exercitau dreptul de proprietate al statului au fost obligate să ceară instanțelor judecătorești rezilierea contractelor de închiriere și evacuarea chiriașilor.
Prin art. 7 din Legea nr. 112/1995, au fost prorogate pe o perioadă de 5 ani contractele de închiriere, indiferent de proprietarul clădirii, pentru apartamentele restituite în natură foștilor proprietari, rudelor până la gradul al doilea și moștenitorilor.
Prorogarea a operat de la data rămânerii definitive a hotărârii de restituire și numai în favoarea chiriașilor care locuiau în apartamentul restituit în natură persoanei îndreptățite.
Evacuarea înainte de termen a chiriașilor putea interveni numai după acordarea unei locuințe corespunzătoare de către autoritățile publice sau de către proprietar (art. 5 din Legea nr. 112/1995).
Prorogarea legală a operat totuși pentru o durată de un an de la intrarea în vigoare a Legii nr. 112/1995, putându-se proceda la evacuare în privința:
- chiriașului titular sau membrilor familiei sale - soț, soție, copii minori - care au dobândit ori au înstrăinat după 1 ianuarie 1990, în localitatea de domiciliu, o locuință corespunzătoare normelor stabilite prin Legea nr. 5/1973;
- chiriașului care refuză să preia în folosință o altă locuință corespunzătoare, potrivit Legii nr. 5/1973;
- chiriașului care subînchiriază locuința, fără consimțământul proprietarului;
- chiriașului care a schimbat total sau parțial destinația ori structura interioară a apartamentului, fără consimțământul proprietarului.
Prin O.U.G. nr. 40/1999, a intervenit o nouă prorogare a contractelor de închiriere, generată de iminenta expirare la 18.04.1999 a termenului contractelor de locațiune, prelungite în temeiul Legii nr. 17/1994.
Potrivit art. 1 din O.U.G. nr. 40/1999, contractele de închiriere au fost prelungite de drept pe o durată de 5 ani, de la data intrării în vigoare a ordonanței, dacă erau îndeplinite corelativ următoarele cerințe:
- contractul de închiriere să aibă ca obiect suprafețe locative deținute de stat sau unități administrativ-teritoriale, la data intrării în vigoare a ordonanței - 08.04.1999;
- suprafețele locative să aibă destinația de locuință sau să fie folosite de o unitate de învățământ, de așezăminte social-cultu-rale, partide politice, sindicate și alte organizații neguvernamentale, legal înregistrate;
- contractele să fie legal înregistrate și în curs de executare.
Prin ordonanță, au fost instituite două categorii de prorogări: legale, operate de drept și facultative - la cerere.
62. Contractele de închiriere a suprafețelor locative cu destinația de locuințe, precum și cele folosite de organizațiile social-culturale, de învățământ, de partide politice, de sindicate și alte organizații neguvernamentale legal înregistrate, prelungite sau reînnoite conform Legii nr. 17/1994 și aflate în curs de executare la data intrării în vigoare a legii au fost prelungite de drept, pentru o perioadă de 5 ani de la data intrării în vigoare a ordonanței, în aceleași condiții, cu excepția chiriei.
În temeiul art. 2 din ordonanță, a operat o prorogare tot de 5 ani, dar facultativă, la cererea chiriașilor. Această prorogare a vizat contractele de închiriere prelungite sau reînnoite în temeiul Legii nr. 17/1994, privind suprafețele cu destinație de locuințe, proprietatea persoanelor fizice sau juridice, de drept privat.
Tot o prorogare facultativă, dar de 3 ani, a operat în privința contractelor de închiriere prelungite sau reînnoite în temeiul Legii nr. 17/1994, vizând însă suprafețele locative folosite de unități de învățământ sau așezăminte social-culturale, redobândite de foștii proprietari sau moștenitorii acestora, anterior intrării în vigoare a ordonanței (art. 3 din O.U.G. nr. 40/1999).
Potrivit art. 7 din ordonanță, prelungirea contractelor de închiriere realizată în baza art. 1 (deci prorogare legală) rămâne valabilă și în cazul redobândirii imobilelor respective de către foștii proprietari sau moștenitorii acestora, după data intrării în vigoare a ordonanței.
Dispozițiile ordonanței trebuie interpretate în sensul că prevederile sale urmăresc protecția tuturor chiriașilor care justifică un drept locativ în imobilul retrocedat proprietarului, drept care derivă din contractul de închiriere, și nu din drepturile titularului de contract. Ca urmare, contractul de închiriere trebuie încheiat de proprietar pentru întregul imobil, în beneficiul tuturor chiriașilor care au solicitat în mod expres aceasta, și nu doar în beneficiul titularului de contract.
Cei ce dețineau o casă de locuit, nu mai puteau beneficia de protecția ordonanței, deoarece exercitarea dreptului lor locativ avea un caracter abuziv și în afara scopului social economic pentru care un asemenea drept a fost recunoscut.
În temeiul art. 13 lit. b) din O.U.G. nr. 40/1999, au fost exceptate de la prorogare contractele de închiriere pentru spațiile cu destinația de locuințe, proprietate particulară, ai căror titulari de contract sau membri de familie, menționați în contract erau proprietari ai unei locuințe corespunzătoare, ori care înstrăinaseră o locuință corespunzătoare după data de 1.01.1990, în aceeași localitate. Excepție au făcut contractele de închiriere ai căror titulari sau membri de familie, menționați în contract au redobândit ca foști proprietari sau moștenitori ai acestora locuințe care erau efectiv ocupate de chiriași.
Pornind de la rațiunea textului, jurisprudență a înlăturat de la efectele prorogării contractului omisiunea, cu bună știință, a chiriașului de a face cunoscut proprietarului, la data încheierii contractului de închiriere, în temeiul dispozițiilor ordonanței, a faptului deținerii în proprietate de către acesta a unei alte locuințe, considerând că omisiunea îmbracă forma dolului prin reticență (art. 960 C. civ. 1864), în scopul eludării impedimentului la încheierea unui astfel de contract [art. 13 lit. b) din O.U.G. nr. 40/1999].
În temeiul art. 13 din ordonanță, nu au beneficiat de prorogarea legală:
- chiriașii care au refuzat să preia în folosință o altă locuință pusă la dispoziție de fostul proprietar sau moștenitorii acestuia, ori autoritățile publice locale;
- chiriașii care au determinat litigii legate de refuzul acestora, cărora li s-a notificat să încheie un nou contract de închiriere cu proprietarul, potrivit Legii nr. 17/1994, Legii nr. 112/1995 sau Legii nr. 114/1996;
- chiriașii aflați în litigiu cu proprietarul în legătură cu schimbul de locuințe;
- chiriașii care au subînchiriat locuința fără consimțământul scris al proprietarului;
- chiriașii care au schimbat total sau parțial destinația ori structura interioară a locuinței, fără consimțământul scris al proprietarului și fără aprobările legale;
- chiriașii care au pricinuit însemnate stricăciuni locuinței, clădirii în care se află aceasta, instalațiilor sau bunurilor aferente acestora, ori care au înstrăinat fără drept părți din acestea;
- chiriașii care au avut un comportament ce a făcut imposibilă conviețuirea sau au împiedicat folosirea normală a locuinței;
- chiriașii rezidenți în străinătate, care fără a fi detașați, nu au mai folosit locuința mai mult de un an, fără întrerupere.
Pentru garajele deținute de stat la data intrării în vigoare a O.U.G. nr. 40/1999, durata contractului de închiriere s-a prelungit la cererea chiriașului pentru o perioadă de 5 ani.
Prin art. 13 alin. (2) din ordonanță, au fost prorogate de drept pe o perioadă de 3 ani, cu renegocierea celorlalte clauze, contractele de locațiune pentru imobilele restituite în natură, ocupate de sedii ale misiunilor diplomatice, oficiilor consulare, reprezentanțele organizațiilor interguvernamentale acreditate în România și de personalul acestora. Contractele de locațiune privind imobilele restituite în natură și ocupate de sedii ale partidelor politice legal înregistrate, au fost prorogate în temeiul aceluiași text de lege pentru o perioadă de 1 an, cu renegocierea celorlalte clauze ale contractului.
Au fost exceptate de la prorogare și contractele de închiriere încheiate de chiriași cu proprietarii persoane fizice, altele decât cele prevăzute de art. 2-7 din O.U.G. nr. 40/1999.
O.U.G. nr. 8/2004 preia concepția O.U.G. nr. 40/1999, instituind două categorii de prorogări: legale și facultative, iar domeniul de aplicare al prorogării a fost restrâns numai în privința locuințelor și garajelor aflate în proprietatea statului și a unităților administrativ-teritoriale.
Astfel, potrivit art. 1 alin. (1) din O.U.G. nr. 8/2004, durata contractelor de închiriere privind suprafețele locative din proprietatea statului sau a unităților administrativ-teritoriale, aflate în curs de executare la data de 8.04.2004, au fost prelungite de drept pentru o perioadă de 5 ani.
Prin același act normativ, a operat prorogarea, la cererea chiriașului, și a contractului de închiriere privind garajele, proprietatea statului sau a unităților administrativ-teritoriale, aflate în curs de executare la data intrării în vigoare a ordonanței.
Prin O.U.G. nr. 44/2009, a intervenit o nouă prelungire de 5 ani a duratei contractelor de închiriere privind suprafețele locative cu destinația de locuințe, dar numai în privința acelora din proprietatea statului sau a unităților administrativ-teritoriale, reglementate de O.U.G. nr. 8/2004, privind prelungirea duratei unor contracte de închiriere, aprobată prin Legea nr. 219/2004, pentru care a operat tacita relocațiune, în condițiile art. 1437 C. civ. 1864.
Prelungirea a operat de la data intrării în vigoare a ordonanței, 13 mai 2009.
Odată cu intrarea în vigoare a noului cod civil și a Normelor de aplicare ale acestuia, prin Legea nr. 71/2011, au fost abrogate dispozițiile art. 12, art. 14-25, art. 32 alin. (2), art. 43 și art. 44 din O.U.G. nr. 40/1999 privind protecția chiriașilor, aprobată cu modificări și completări prin Legea nr. 241/2001, cu modificările ulterioare. Totodată, dispozițiile art. 12, art. 14-25 din ordonanță nu se mai aplică nici contractelor de închiriere a locuinței în curs de executare [art. 230 lit. v) din Legea nr. 71/2011],
Ca urmare, la expirarea termenului de închiriere stabilit conform prevederilor art. 14 din O.U.G. nr. 40/1999, chiriașul nu mai este îndreptățit la reînnoirea contractului.
