Art. 1278 Noul cod civil Pactul de opţiune Efectele contractului Contractul
| Comentarii |
|
Contractul
SECŢIUNEA a 6-a
Efectele contractului
Art. 1278
Pactul de opţiune
(1) Atunci când părţile convin ca una dintre ele să rămână legată de propria declaraţie de voinţă, iar cealaltă să o poată accepta sau refuza, acea declaraţie se consideră o ofertă irevocabilă şi produce efectele prevăzute la Art. 1191.
(2) Dacă părţile nu au convenit un termen pentru acceptare, acesta poate fi stabilit de instanţă prin ordonanţă preşedinţială, cu citarea părţilor.
(3) Pactul de opţiune trebuie să conţină toate elementele contractului pe care părţile urmăresc să îl încheie, astfel încât acesta să se poată încheia prin simpla acceptare a beneficiarului opţiunii.
(4) Contractul se încheie prin exercitarea opţiunii în sensul acceptării de către beneficiar a declaraţiei de voinţă a celeilalte părţi, în condiţiile convenite prin pact.
(5) Atât pactul de opţiune, cât şi declaraţia de acceptare trebuie încheiate în forma prevăzută de lege pentru contractul pe care părţile urmăresc să îl încheie.
| ← Art. 1277 Noul cod civil Contractul pe durată nedeterminată... | Art. 1279 Noul cod civil Promisiunea de a contracta Efectele... → |
|---|
Citește mai mult
prevăzute în pactul de opţiune, simplul acord al beneficiarului făcând ca actul juridic să se încheie.2. Deci, din promisiunea unilaterală nu se naşte un drept de creanţă pentru beneficiar, în sensul că, dacă acesta va ridica opţiunea, atunci promitentul va fi obligat să încheie contractul, ci un drept special, care conferă acestuia posibilitatea, unilaterală, de a încheia contractul definitiv. în literatura de specialitate s-a spus că acesta este un drept potestativ, care nu poate fi opus terţilor.
3. în cazul promiterii unilaterale de contract, doar promitentul este angajat în termenii convenţiei finale - întrucât acesta a fixat deja oferta propriu-zisă, ancorând-o în textul promisiunii şi făcând-o iretractabilă unilateral, pe durata de eficacitate a contractului (J. Goicovici, op. cit., p. 31).
4. Contractul definitiv operează în doi timpi. în momentul promisiunii, numai promitentul este angajat - în acest moment trebuie să fie determinate lucrul, preţul şi durata opţiunii; tot în acest moment promitentul trebuie să fie capabil să vândă. în momentul ridicării opţiunii, beneficiarul acceptă să se angajeze, realizează contractul, fără retroactivitate; în acel moment beneficiarul trebuie să fie capabil să cumpere (P. Malaurie, L. Aynes, P. Stoffel-Munck, op. cit., p. 236).
5. Promisiunea unilaterală de a contracta este un acord de voinţă care are ca obiectiv fixarea ofertei promitentului, care îşi dă consimţământul deplin şi definitiv la încheierea unui anumit contract, iar beneficiarul consimte doar să opteze între a accepta sau nu acea ofertă. Originalitatea acestei promisiuni constă în faptul că voinţa promitentului de a încheia viitorul contract este deja exprimată în prezent şi pusă la dispoziţia beneficiarului, astfel încât pentru perfectarea contractului respectiv este suficientă numai declaraţia de voinţă a acestuia din urmă, în sensul ridicării opţiunii (L. Pop, Tratat, voi. II, p. 222).
6. Spre deosebire de ofertă, promisiunea este transmisă moştenitorilor promitentului dacă el decedează înaintea ridicării opţiunii şi nu este caducă dacă devine incapabil (P. Malaurie, L. Aynes, P. Stoffel-Munck, op. cit., p. 236).
7. Spre deosebire de simpla ofertă, act juridic unilateral, promisiunea unilaterală de a vinde este o convenţie, un acord de voinţe. Ea produce consecinţe practice deosebite de ale ofertei. Astfel, dacă oferta poate fi retrasă oricând înainte de acceptarea ei de către persoana căreia i-a fost adresată, promisiunea unilaterală de vânzare nu poate fi retrasă dacă beneficiarului i s-a acordat un termen înăuntrul căruia poate să opteze (C. Toader, Contracte speciale, p. 25).
8. Promisiunea de vânzare nu produce niciun rezultat până ce nu este acceptată; după acceptare, promisiunea se transformă în vânzare (C. Hamangiu, I. Rosetti-Balonescu, Al. Băicoianu, op. cit., voi. II, p. 549).
9. Pentru ca promisiunea de contract să fie valabilă, trebuie să îndeplinească, la momentul încheierii ei, toate condiţiile generale de validitate a unui contract şi să cuprindă toate elementele esenţiale ale viitorului contract, aşa încât, prin simpla exercitare a dreptului său de către beneficiar, contractul propriu-zis să fie încheiat (T.R. Popescu, P. Anca, op. cit., p. 80).
10. Promisiunea unilaterală poate fi încheiată atât pe durată determinată - caz în care dreptul de opţiune este afectat de un termen contractual fie extinctiv (la expirarea căruia contractul devine caduc), fie suspensiv (opţiunea putând fi ridicată numai după survenirea unui eveniment viitor şi cert ca producere) cât şi pe durată nedeterminată, ipoteză în care angajamentul promitentului, neputând fi perpetuu, este jalonat temporal, la nevoie, cu concursul judecătorului (J. Goicovici, op. cit., p. 35, nota de subsol 1).
11. Caracterizat de unii ca fiind un drept personal (de creanţă), dreptul de opţiune este tot mai insistent prezentat de alţii ca fiind un drept potestativ, care nu este nici real, întrucât nu conferă un drept asupra lucrului, nici de creanţă, întrucât nu îi corespunde o obligaţie personală a promitentului, conferind pur şi simplu beneficiarului puterea de a fi stăpânul unei situaţii juridice, în temeiul căreia are dreptul de a opta unilateral între ridicarea opţiunii (cu consecinţa perfectării vânzării) sau neridicarea acesteia (cu consecinţa neperfectării), fără ca promitentul, plasat din acest punct de vedere într-o poziţie de supunere, să se poată opune în vreun fel (D. Chirica, Tratat, voi. I, 2008, p. 157).
12. Se întâmplă foarte des ca o promisiune unilaterală de vânzare să fie însoţită de o clauză ce impune indemnizaţia de imobilizare, contrapartida exclusivităţii pe care promitentul i-o conferă beneficiarului pe durata opţiunii; din momentul promisiunii, beneficiarul promite sau varsă o sumă de bani promitentului, pentru cazul în care opţiunea n-ar fi ridicată. Ceea ce-i conferă contractului un anume caracter sinalagmatic, deoarece face să se nască obligaţii reciproce în sarcina celor două părţi: există aici o situaţie cam curioasă, un contract sinalagmatic de promisiune unilaterală (P. Malaurie, L. Aynes, P. Stoffel-Munck, op. cit., p. 238).
13. Menţionăm că, deşi nu se întâlneşte în practică, promisiunea unilaterală poate fi asumată de cumpărător (promisiune unilaterală de cumpărare), fiind guvernată de aceleaşi reguli ca şi promisiunea de vânzare (Fr. Deak, Contracte speciale, 2001, p. 25).
14. Atunci când promitentul nu-şi respectă obligaţia sau pune obstacole în executarea obligaţiei născute în sarcina sa, de pildă vinde unui terţ bunul care a făcut obiectul promisiunii de vânzare, se va angaja răspunderea lui contractuală. în cazul în care terţul a avut cunoştinţă despre existenţa promisiunii, el este de rea-credinţă, ipoteză în care instanţele de judecată pot dispune că dreptul său dobândit prin contractul încheiat cu promitentul este inopozabil beneficiarului, ceea ce îi va permite acestuia să ridice opţiunea (L. Pop, Tratat, voi. II, p. 223).
15. Contractul de vânzare-cumpărare promis este pe jumătate încheiat la momentul convenirii promisiunii unilaterale, pentru simplul motiv că promitentul a consimţit deja la vânzarea însăşi. Astfel stând lucrurile, instanţa nu construieşte silit contractul pentru niciunul dintre parteneri, ci doar ia act despre întâlnirea voluntară a celor două consimţăminte: prin ridicarea opţiunii în termen de către beneficiar, acceptarea acestuia întâlneşte consimţământul promitentului deja exprimat şi generează automat contractul final (J. Goicovici, op. cit., p. 39).
16. în ce priveşte forma, promisiunea de a contracta este consensuală. Excepţie fac acele cazuri în care legea prevede ad validitatem forma înscrisului autentic a contractului definitiv (L. Pop, Tratat, voi. II, p. 223).
Este un mecanism de formare a contractului ale cărui elemente caracteristice sunt:
– este un contract în principiu unilateral în baza căruia una dintre părţi face o ofertă irevocabilă de a contracta, iar cealaltă parte primeşte angajamentul contractantului, fără să-şi exprime opţiunea pentru acceptarea sau refuzarea ofertei;
– trebuie să cuprindă toate elementele contractului, care se va încheia prin simpla acceptare a beneficiarului opţiunii;
– nu poate fi revocat prin voinţa unilaterală
Citește mai mult
a celui care se obligă;– când are ca obiect drepturi tabulare, pactul de opţiune se notează în cartea funciară conform art. 902 alin. (2) pct. 12 noul cod civil.
Conform art. 906 NCC, pentru notarea în cartea funciară a pactului de opţiune sunt necesare următoarele condiţii:
– ofertantul să fie înscris în cartea funciară ca titular al dreptului
ce face obiectul pactului;
– oferta trebuie să menţioneze un termen pentru precizarea opţiunii, notarea putându-se face oricând în cuprinsul termenului, dar nu mai târziu de 6 luni de la expirarea sa.
Pentru unificarea practicii şi evitarea confuziilor între instituţii, UNNPR a propus ca actul notarial să se numească „PACT DE OPŢIUNE”, iar părţile să se numească ofertant şi beneficiar şi a recomandat consilierea părţilor, în sensul introducerii în cuprinsul actului a unui termen în care să se exercite dreptul de opţiune, pentru a evita interpretările legate de noţiunea de termen rezonabil din materia ofertei fără termen.
Spre deosebire de promisiunea bilaterală sau unilaterală de a încheia un contract, în cazul pactului de opţiune, contractul se încheie prin exercitarea opţiunii de acceptare de către beneficiar ca în cazul oricărei oferte urmate de acceptare (contract între absenţi), iar instanţa nu poate pronunţa o hotărâre care să ţină loc de contract.
Acceptarea trebuie comunicată ofertantului, contractul formându-se tot prin mecanismul ofertei urmate de acceptare, cu regulile proprii acestuia.
Cu toate acestea, în cazul drepturilor supuse înscrierii în cartea funciară, efectul translativ se va realiza la data înscrierii. În vederea înscrierii, actul de opţiune (acceptarea) va trebui însoţit de dovada comunicării.
În practica notarială, având în vedere că pentru înscrierea în cartea funciară este necesar consimţământul celui care transmite dreptul, pentru a evita o acţiune în prestaţie tabulară (în cazul în care acesta refuză să consimtă la înscrierea dreptului acceptantului dobânditor), recomandăm ca în cuprinsul pactului de opţiune să fie inserat acest consimţământ, care va deveni operant în momentul acceptării, fără alte formalităţi.
Atât acceptarea, cât şi oferta trebuie încheiate în forma prevăzută de lege pentru contractul pe care părţile urmăresc să-l încheie [art. 1.278 alin. (5) NCC].
Nerespectarea de către ofertant a dreptului de opţiune al beneficiarului nu dă beneficiarului decât dreptul de a cere daune-interese pentru repararea prejudiciului care i-a fost cauzat.
Prin urmare, în cuprinsul pactului poate fi inserată o clauză penală prin care părţile să stabilească cuantumul acestor dauneinterese.
În materie de vânzare-cumpărare, pactul de opţiune este însoţit de o clauză de inalienabilitate legală (art. 1.668 NCC), temporară a bunului şi se notează în cartea funciară atunci când are ca obiect drepturi tabulare. În caz de nerespectare a clauzei de inalienabilitate sunt aplicabile dispoziţiile art. 629 alin. (2) NCC, adică beneficiarul poate să ceară anularea actului subsecvent încheiat cu nerespectarea clauzei de inalienabilitate.
Pactul de opţiune, spre deosebire de promisiunea de a contracta, nu poate avea niciodată ca obiect bunul altuia.