Art. 1279 Noul cod civil Promisiunea de a contracta Efectele contractului Contractul
| Comentarii |
|
Contractul
SECŢIUNEA a 6-a
Efectele contractului
Art. 1279
Promisiunea de a contracta
(1) Promisiunea de a contracta trebuie să conţină toate acele clauze ale contractului promis, în lipsa cărora părţile nu ar putea executa promisiunea.
(2) În caz de neexecutare a promisiunii, beneficiarul are dreptul la daune-interese.
(3) De asemenea, dacă promitentul refuză să încheie contractul promis, instanţa, la cererea părţii care şi-a îndeplinit propriile obligaţii, poate să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de contract, atunci când natura contractului o permite, iar cerinţele legii pentru validitatea acestuia sunt îndeplinite. Prevederile prezentului alineat nu sunt aplicabile în cazul promisiunii de a încheia un contract real, dacă prin lege nu se prevede altfel.
(4) Convenţia prin care părţile se obligă să negocieze în vederea încheierii sau modificării unui contract nu constituie promisiune de a contracta.
| ← Art. 1278 Noul cod civil Pactul de opţiune Efectele... | Art. 1280 Noul cod civil Relativitatea efectelor contractului... → |
|---|
Va rog sa ma lamauriti cu anumite chiesti in legatura cu:
In scoala privata mi se promite ca dupa recurtare elevii mi se va face un contract
Nu mi sa facut
Nu am primit bani pt elevi dus
Ce pot face?
În interpretarea şi aplicarea dispoziţiilor art. 1.279 alin. (3) teza întâi şi art. 1.669 alin. (1) din Codul civil, nu este obligatorie forma autentică la încheierea promisiunii de vânzare a unui bun imobil, în vederea pronunţării unei hotărâri care să ţină loc de act autentic.
Obligatorie, potrivit dispoziţiilor art. 521 alin. (3) din Codul de procedură civilă."
Detalii: legeaz.net/monitorul-oficial-365-2017/decizie-iccj-23-2017-hotarare-care-tine-loc-act-autentic-forma-antecontractului
1. Admisibilitatea unei acţiuni de validare a unui contract de vânzare-cumpărare este condiţionată de existenţa unui înscris din care să rezulte obligaţia de înstrăinare, obiectul acestuia (lucrul vândut şi preţul), precum şi modalităţile de plată a acestuia. Faţă de probatoriul administrat, din care rezultă că antecontractului îi lipsesc două elemente esenţiale de valabilitate, respectiv bunul (determinarea terenului şi întinderii acestuia) şi preţul acestuia, precum şi faţă de faptul că un înscris sub semnătură privată nu poate să determine încheierea contractului în formă
Citește mai mult
autentică decât dacă înscrisul însuşi îndeplineşte condiţiile de valabilitate a contractului de vânzare-cumpărare, instanţa de fond a respins, în mod corect, capătul de cerere privind perfectarea vânzării (C.S.J., s. com., dec. nr. 1698/2003).2. Pentru ca o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare a unui imobil să-şi producă efectele juridice specifice, este necesar ca preţul să fie stabilit în bani, determinat ori, cel puţin, determinabil, precum şi serios (Trib. jud. Sibiu, s. civ., dec. nr. 504/1992, în Dreptul nr. 1/1993, p. 71).
3. Promisiunea sinalagmatică de vânzare-cumpărare fiind un contract ca oricare altul, i se aplică principiul forţei obligatorii care guvernează această materie, respectiv art. 969 C. civ. 1864. Aceasta nu înseamnă că părţile nu pot, prin voinţa lor, să adopte o clauză de dezicere, clară şi neechivocă; în caz contrar, faţă de dispoziţiile art. 1298 C. civ. 1864, clauza are rol confirmator, în sensul că, în caz de nerealizare a vânzării datorită culpei uneia dintre părţi, cealaltă parte are alegerea între a cere executarea silită sau a pune în funcţiune clauza de arvună (I.C.C.J., s. civ., dec. nr. 2688/2007).
4. Există posibilitatea pentru părţi ca orice contract să fie precedat de o promisiune de a contracta, iar faptul că promisiunea priveşte lucruri care, la momentul încheierii convenţiei, nu se aflau în patrimoniul promitenţilor nu constituie motiv pentru anularea ei (C.A. laşi, dec. nr. 632/1999, în M. Gaiţă, M.M. Pivniceru, Jurisprudenţa 1999, p. 33).
5. Nu există nicio dispoziţie legală care să prevadă că promisiunea de vânzare a unui bun (imobil), făcută de un neproprietar, nu ar fi valabilă. Această soluţie îşi are raţiunea în faptul că persoana neproprietară are posibilitatea să cumpere, de la proprietar, bunul oferit spre vânzare, iar apoi să fie în măsură a perfecta vânzarea (Trib. Suprem, s. civ., dec. nr. 412/1980, în I.G. Mihuţă, Repertoriu 1975-1980, p. 87-88).
6. Pentru promovarea unei acţiuni judecătoreşti în vederea pronunţării unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, trebuie îndeplinite patru condiţii esenţiale, respectiv: existenţa unui antecontract valabil încheiat, refuzul uneia dintre părţi de a autentifica actul de înstrăinare, partea care a formulat cererea să-şi fi îndeplinit obligaţiile asumate prin convenţia încheiată iniţial şi, eventual, exercitarea dreptului de preempţiune, în situaţiile expres prevăzute de lege. Dreptul de creanţă în temeiul căruia promitenţii-cumpărători pot pretinde promitentei-vânzătoare să încheie contractul de vânzare-cumpărare asupra căruia părţile au convenit are caracter patrimonial. Prin urmare, acţiunea prin care se urmăreşte valorificarea dreptului de creanţă născut din actul juridic respectiv, prin pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare, are, la rândul său, un caracter patrimonial. întrucât, în cazul antecontractelor de vânzare-cumpărare, valoarea dreptului patrimonial ce urmează a fi transmis prin convenţia asupra căreia poartă dreptul de creanţă în discuţie este stabilită chiar de părţi în cuprinsul acestora, este rezonabil ca şi instanţa să aibă în vedere preţul respectiv, cu atât mai mult cu cât echivalenţa în bani a unui bun nu are precizia datelor cu care operează ştiinţele exacte, unanim acceptate de comunitatea ştiinţifică (C.A. Bucureşti, s. a lll-a civ., min. şi fam., dec. nr. 48/2010, în D. Anghel, L. Harabagiu, op. cit., p. 18-19).
7. Obligaţia de a da trebuie să aibă ca obiect un lucru determinat, cel puţin în specia sa. Această condiţie priveşte şi antecontractul de vânzare-cumpărare, deoarece contractul la încheierea căruia părţile s-au obligat este translativ de drepturi. De aceea, în antecontract trebuie prevăzute toate elementele care să facă posibilă individualizarea bunului ce urmează a fi înstrăinat. în lipsa acestor elemente, convenţia este nulă (C.A. laşi, s. civ., dec. nr. 525/2002, în M. Gaiţă, M.M. Pivniceru, Jurisprudenţa 2002, p. 47).
8. Este valabil antecontractul de vânzare-cumpărare a unui imobil supus interdicţiei de vânzare pe timp de 10 ani, conform Legii nr. 112/1995, întrucât actul încheiat nu reprezintă o înstrăinare a imobilului, ci promisiunea eventualului vânzător de a înstrăina imobilul la momentul la care legea o va permite şi a eventualului cumpărător de a cumpăra imobilul, existând posibilitatea dezicerii acestora, sancţiunea pentru nerespectarea obligaţiilor asumate fiind pierderea avansului de către cumpărător, iar pentru vânzător, restituirea dublului sumei primite cu titlu de avans (C.A. Bucureşti, s. civ., dec. nr. 616/2006, în C.P.J.C. 2006, p. 389). Notă. Interdicţia de a înstrăina imobilele la care se referea art. 9 din Legea nr. 112/1995 a fost eliminată prin Legea nr. 71/2011, care a abrogat ultimul alineat al acestui articol.
9. Transferul dreptului de proprietate asupra unui bun imobil ce formează obiectul unui antecon-tract de vânzare-cumpărare are loc pe data încheierii actului autentic, în prezenţa autorizaţiei legale de înstrăinare sau, în caz de refuz al părţii de a încheia actul la notariat, pe data rămânerii definitive a hotărârii date de instanţa judecătorească. Prin înscrisul sub semnătură privată se constată numai existenţa promisiunii de a încheia contractul (Trib. Suprem, s. civ., dec. nr. 542/1976, în 1.6. Mihuţâ, Repertoriu 1975-1980, p. 89).
10. Obligaţia asumată de promitenţii-vânzători prin antecontractul de vânzare-cumpărare, de a vinde promitenţilor-cumpărători printr-un contract în formă autentică, care urma a se încheia la o dată prevăzută, terenul în litigiu, nu este afectată de un termen convenţional extinctiv şi nici de condiţia convenţională suspensivă a plăţii restului de preţ, de către aceştia din urmă. Obligaţia este, într-adevăr, afectată de un termen, dar acesta este unul suspensiv, şi nu extinctiv. Termenul convenit de părţi este unul suspensiv, întrucât el amână începutul exerciţiului dreptului subiectiv şi executării obligaţiei corelative până la împlinirea lui şi nu amână stingerea exerciţiului dreptului şi executării obligaţiei corelative, cum se întâmplă în cazul termenului extinctiv. Până la această dată limită, promitenţii-cumpărători nu pot pretinde îndeplinirea obligaţiei de către promitenţii-vânzători şi abia după împlinirea termenului obligaţia devine una pură şi simplă, iar în caz de refuz de executare, beneficiarii promisiunii de vânzare au alegerea stipulată doar în favoarea lor, ca parte ce şi-a respectat obligaţiile proprii asumate, de a pretinde dublul avansului sau de a se adresa instanţei pentru a valida printr-o hotărâre judecătorească convenţia de vânzare-cumpărare (C.A. Bucureşti, s. civ., min. şi fam., dec. nr. 2030/2007, în E.V. Tiu, C.P.J.C. 2007, Ed. Wolters Kluwer, Bucureşti, 2009, p. 515).
11. Antecontractul de vânzare-cumpărare a unui imobil este o promisiune bilaterală de a contracta; în caz de neexecutare a obligaţiei asumate, răspunderea este contractuală, iar executarea silită în natură a obligaţiei de a face se asigură prin acţiunea personală având ca obiect pronunţarea unei hotărâri care ţine loc de act de vânzare-cumpărare, supusă termenului de prescripţie prevăzut de art. 3 din Decretul nr. 167/1958. Termenul de prescripţie curge din momentul încheierii contractului, însă atunci când promitentul-cumpărător a preluat imobilul, deţinerea lui, cu acordul promitentului-vânzător, echivalează cu recunoaşterea dreptului acestuia, în sensul art. 16 lit. a) din decret. Prescripţia dreptului la acţiune începe să curgă în momentul în care promitentul-vânzător se manifestă expres în sensul negării dreptului promitentului-cumpă-rător (I.C.C.J., s. civ. şi propr. int., dec. nr. 1212/2005, în D. Anghel, L. Horabagiu, op. cit., p. 109). Notă. Decretul nr. 167/1958 a fost abrogat prin Legea nr. 71/2011.
12. Clauza inserată de părţi în antecontractul de vânzare-cumpărare, potrivit cu care, în ipoteza în care vânzătorul va refuza perfectarea actului, va restitui partea din preţ primită la încheierea convenţiei şi dobânda legală în funcţie de indicele de inflaţie, are valoarea juridică a unei clauze de dezicere, care permite vânzătorului să îşi revoce consimţământul. Prin excepţie de la principiul irevocabilităţii contractului, clauza de dezicere inserată în antecontract permite vânzătorului să refuze perfectarea vânzării, refuz care reprezintă un efect al convenţiei părţilor, şi nu o neexecutare culpabilă a prestaţiei vânzătorului (C.A. laşi, $. civ., dec. nr. 1741/2002, în M. Gaiţă, M.M. Pivniceru, Jurisprudenţa 2002, p. 49).
13. Promitentul-vânzător nu poate invoca în favoarea sa împrejurarea că promitentul-cumpărător nu a achitat preţul stabilit în antecontractul de vânzare-cumpărare, la data stipulată, întrucât această neîndeplinire îi este imputabilă chiar promitentului-vânzător, ce nu şi-a îndeplinit obligaţia de a obţine toate certificatele necesare pentru demararea formalităţilor de vânzare, până la data stabilită în antecontract, plata preţului fiind subordonată îndeplinirii acestei formalităţi (C.A. Bucureşti, s. civ., min. şi fam., dec. nr. 2115/2007, în E.V. Tiu, op. cit., p. 526).
14. Exercitarea unui acţiuni având ca obiect obligarea promitenţilor-vânzători de a încheia un contract de vânzare-cumpărare cu promitenta-cumpărătoare nu poate primi o soluţie de inad-misibilitate, nefiind subordonată unor condiţii de admisibilitate legale, soluţie care ar fi privită ca un fine de neprimire, ci această cerere trebuie să fie analizată pe fondul său, după examinarea în fapt şi în drept a circumstanţelor particulare ale speţei. A admite soluţia de inadmisibilitate într-o astfel de acţiune ar însemna lăsarea fără conţinut a dreptului la acces la un tribunal independent şi imparţial, interpretat ca o componentă materială a dreptului la un proces echitabil, reglementat de art. 6 din Convenţia europeană a drepturilor omului, drept de acces care include nu doar posibilitatea de a sesiza o instanţă, dar şi obţinerea unei hotărâri, pe baza meritelor cazului, după o analiză substanţială a argumentelor invocate de părţi şi a probelor administrate în cauză (C.A. Bucureşti, s. civ., min. şi fam., dec. nr. 1060/2007, în E.V Tiu, op. cit., p. 108).
15. în ipoteza refuzului promitentului-vânzător de a încheia contractul în formă autentică, promitentul-cumpărător poate cere instanţei să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare. Această hotărâre având caracter constitutiv de drepturi, condiţia esenţială pentru pronunţarea ei este ca, la momentul judecăţii, promitentul-vânzător să fie proprietar exclusiv al dreptului de proprietate asupra bunului care face obiectul promisiunii (C.A. laşi, s. civ., dec. nr. 338/2002, în M. Gaiţă, M.M. Pivniceru, Jurisprudenţa 2002, p. 45).
16. Cât timp nu s-a făcut dovada îndeplinirii obligaţiei de plată a preţului asumate prin antecontract, nici la data promovării acţiunii ce are ca obiect pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare şi nici ulterior, pe parcursul procesului, promitenţii-vânzători nu pot fi obligaţi la executarea obligaţiei asumate de aceştia de a încheia actul autentic de vânzare-cumpărare (C.A. Bucureşti, s. civ., dec. nr. 1943/2007, în E.V. Tiu, op. cit., p. 304).
17. Legile în vigoare în perioada anterioară anului 1990 interziceau înstrăinarea terenurilor prin acte între vii, dar nu interziceau încheierea cu privire la acestea a unor promisiuni de vânzare-cumpărare, a căror executare să aibă loc la momentul la care legislaţia va permite înstrăinarea. O astfel de convenţie, având ca obiect un imobil, încheiată în condiţiile arătate, va putea fi invocată de către partea interesată pentru a se obţine în instanţă o hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare (C.A. Bucureşti, s. civ., min. şi fam., dec. nr. 877/2006, în C.P.J.C. 2006, p. 48).
18. Faptul că proprietarul imobilului ce a încheiat un antecontract de vânzare-cumpărare nu şi-a respectat obligaţia de a face şi a vândut bunul unui alt cumpărător nu poate avea consecinţa obligării în continuare la respectarea promisiunii, întrucât acesta nu mai este proprietar. Deoarece nu s-a dovedit conivenţa vânzătorului cu o altă persoană (cumpărătorul) în scopul sustragerii de la obligaţia de a face, pentru a se reţine frauda la lege, constatându-se buna-credinţă a cumpărătorului la încheierea actului, şi pentru apărarea stabilităţii circuitului civil, contractul de vânzare-cumpărare încheiat va fi menţinut (C.A. Bucureşti, s. civ., dec. nr. 967/2006, Idem, p. 57-58).
19. Partea care cere pronunţarea hotărârii care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare trebuie să îşi fi îndeplinit toate obligaţiile asumate prin antecontract. Or, potrivit promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare încheiate între părţi şi actului adiţional la aceasta, preţul vânzării trebuia să fie achitat integral la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică (I.C.C.J., s. civ. şi de propr. int., dec. nr. 5040/2007, în D. Anghel, L. Harabagiu, op. cit., p. 104).
20. Refuzul promitentului-vânzător de a încheia ulterior contractul de vânzare-cumpărare, invocând o ipotetică clauză de dezicere din antecontract, nu este întemeiat, atât timp cât în promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare nu s-a prevăzut o clauză de dezicere, ci o clauză penală constând într-o convenţie accesorie prin care părţile au determinat anticipat echivalentul prejudiciului suferit de creditor ca urmare a neexecutării, executării cu întârziere sau necorespunzătoare a obligaţiei, de către debitorul său (C.A. Bucureşti, s. civ., min. şi fam., dec. nr. 2108/2006, în C.P.J.C. 2006, p. 61).
21. Dacă în înscrisul încheiat de părţi cu privire la teren este cuprinsă menţiunea în sensul că acesta nu ţine loc de act de vânzare-cumpărare şi nu poate fi transcris, împrejurarea că a fost autentificat nu-i conferă valoarea unui contract de vânzare-cumpărare (C.A. Bucureşti, s. a lll-a civ., dec. nr. 265/1994, în C.P.J.C. 1993-1998, p. 2).
22. Prejudiciul suferit de către promitentul-vânzător trebuie suportat de ambele părţi, potrivit culpei dovedite de fiecare dintre ele în neexecutarea obligaţiilor având ca obiect încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică (Trib. Suprem, S. civ., dec. nr. 72/1985, în V. Terzea, op. cit., voi. II, 2009, p. 662).
2. Ceea ce este, în fond, evident atunci când părţile convin o promisiune sinalagmatică este limitarea libertăţii lor de a contracta, sub aspect negativ
Citește mai mult
(refuzul de a contracta justifică obligarea la daune-interese) şi sub aspect pozitiv (alegerea partenerului contractual - în privinţa legăturii convenţionale finale - a avut deja loc), iar această încătuşare a libertăţii se dovedeşte mult mai accentuată decât în cazul altor figuri contractuale pregătitoare ale convenţiei viitoare. Faptul că părţile promisiunii sunt ţinute să încheie contractul final provine din obligatoriul precontractului discutat (forţa obligatorie inter partes a acestuia), iar nu dintr-o aşa-zisă „obligaţie de a face" (J. Goicovici, op. cit., p. 43).3. Promisiunea sinalagmatică sau bilaterală de a contracta este contractul prin care părţile sale se obligă ferm şi reciproc să încheie în viitor un anumit contract, ale cărui elemente esenţiale sunt stabilite în prezent (L. Pop, Tratat, voi. II, p. 225).
4. Promisiunea bilaterală, la fel ca şi cea unilaterală, este un antecontract, cu singura deosebire că în acest caz oricare dintre părţi poate cere încheierea contractului (Fr. Deak, Contracte speciale, 2001, p. 25).
5. Elementul esenţial în cazul antecontractului îl constituie faptul că el este o convenţie distinctă de viitorul act de înstrăinare, ceea ce face ca să nu fie confundat cu contractul de vânzare-cumpărare propriu-zis; nu poate fi considerat însă nici o simplă ofertă de înstrăinare. Indirect, antecontractul este şi o garanţie a perfectării în viitor a contractului de vânzare-cumpărare în formă solemnă (E. Safta-Romano, Contracte civile. încheiere, executare, încetare, ed. a 3-a, Ed. Polirom, laşi, 1999, p. 29).
6. Promisiunea de contract dă naştere numai la un drept de creanţă, chiar dacă prin contractul în vederea căruia s-a făcut promisiunea s-ar constitui ori s-ar transmite un drept real (T.R. Popescu, P. Anca, op. cit., p. 80).
7. Dacă promitentul-vânzător nu-şi respectă obligaţia stabilită, beneficiarul-cumpărător nu poate cere predarea bunului, întrucât nu a devenit proprietar. Nerespectarea din culpă a obligaţiei de încheiere a contractului de vânzare-cumpărare dă dreptul celeilalte părţi de a solicita rezoluţiunea promisiunii de vânzare-cumpărare şi eventual despăgubiri pentru prejudiciul cauzat (...). Nu poate fi exclusă nici posibilitatea ca, dacă lucrul se mai găseşte în patrimoniul vânzătorului şi nu există alte impedimente legale, instanţa sesizată (...) să pronunţe (...) o hotărâre care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare. Această hotărâre va avea caracter constitutiv de drepturi de la data rămânerii definitive şi irevocabile (R.l. Motica, F. Moţiu, op. cit., p. 25).
8. Pentru admisibilitatea unei atare acţiuni, trebuie însă să fie îndeplinite anumite condiţii, şi anume: să existe un antecontract valabil încheiat; antecontractul să fie dovedit potrivit dreptului comun; una dintre părţi să refuze autentificarea actului; reclamantul să-şi fi îndeplinit obligaţiile (...) asumate prin antecontract; promitentul-vânzător să fie proprietar al bunului, iar promitentul-cumpărător să nu fie incapabil a dobândi acel bun la data pronunţării hotărârii (C. Toader, Contracte speciale, 2008, p. 27-28).
9. în dreptul nostru, promisiunea sinalagmatică de a contracta este, de regulă, consensuală, ceea ce înseamnă că se încheie valabil prin simplul acord de voinţă al părţilor. Potrivit opiniei dominante în literatura noastră de specialitate, precum şi jurisprudenţei, promisiunea de a contracta în general este şi rămâne consensuală, chiar şi atunci când contractul definitiv proiectat de către părţi trebuie să fie încheiat ad validitatem în formă autentică, condiţie prevăzută expres de legea imperativă (L. Pop, Tratat, voi. II, p. 227).
10. Drepturile şi obligaţiile care iau naştere din promisiune pot fi transmise pe cale succesorală în caz de deces al uneia sau alteia dintre părţile contractante sau pot fi cesionate prin acte între vii (D. Chirica, Tratat, voi. I, p. 190).
11. Din perspectiva instituţiei cesiunii de contract, drepturile şi obligaţiile născute din promisiunea sinalagmatică de vânzare pot fi cesionate prin acte juridice între vii, afară de cazul în care părţile au stipulat caracterul lor incesibil sau când promisiunea are un caracter intuitu persoane (Idem, p. 192).
12. Pentru promisiunea de a contracta în cazul actelor reale, a se vedea art. 2145 NCC.
Doctrina s-a exprimat în sensul că menţionarea în promisiunea de a contracta a datei la care se va încheia contractul promis nu trebuie să fie o condiţie de validitate a promisiunii, deoarece este posibil ca la data încheierii promisiunii părţile să nu poată prevedea data exactă a încheierii contractului promis şi ar fi injust ca această lipsă să atragă anularea contractului.
Într-o asemenea ipoteză, dreptul la
Citește mai mult
acţiunea prin care se solicită instanţei pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract se va stinge în termenul general de prescripţie de 3 ani, calculat de la data încheierii promisiunii.Cu toate acestea, nu este recomandabilă în activitatea notarială instrumentarea unei promisiuni de a contracta fără stipularea datei la care se va încheia contractul datorită potenţialului litigios pe care îl naşte.
De asemenea, în absenţa unui termen cert, promisiunea de a înstrăina un drept tabular nu va fi admisă spre notare în cartea funciară, ceea ce afectează drepturile beneficiarului [art. 906 alin. (1) noul cod civil].
Deoarece este un contract sinalagmatic, ambele părţi întrunesc calităţile de promitent şi beneficiar al promisiunii, motiv pentru care, în cazul neexecutării obligaţiei de către cealaltă parte, partea care şi-a îndeplinit obligaţiile sau este gata să şi le îndeplinească poate opta, fie pentru daune-interese, în condiţiile prevăzute de art. 1.279 alin. (2) noul cod civil, fie pentru pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract [art. 1.279 alin. (3)], în acest ultim caz cu respectarea a două cerinţe:
1) natura contractului să permită această modalitate de încheiere (nu se aplică în cazul promisiunii de a încheia un contract real deoarece acesta se încheie prin remiterea materială a bunului, spre exemplu la comodat şi la împrumutul de consumaţie, sub rezerva art. 2.145 noul cod civil);
2) cerinţele legii pentru validitatea acestui contract să fie îndeplinite.
Pe lângă opţiunile enunţate mai sus şi alte opţiuni prevăzute de lege/contract, partea care şi-a îndeplinit obligaţiile sau este gata să şi le îndeplinească poate declara rezoluţiunea unilaterală, poate cere rezoluţiunea în condiţiile unui pact comisoriu cu clauză penală sau poate primi prestaţia peste termenul convenit.
Părţile pot încheia o convenţie prin care se pot obliga să negocieze încheierea sau modificarea unui contract, fără ca această convenţie să constituie promisiune de a contracta [art. 1.279 alin. (4) noul cod civil], acestei convenţii fiindu-i aplicabile şi regulile
prevăzute la art. 1.183, 1.184, 1.185 noul cod civil.
Prevederile art. 1.279 noul cod civil reprezintă dreptul comun în materia promisiunii de a contracta.
Reguli specifice sunt prevăzute la promisiunea de donaţie (art. 1.014 noul cod civil), promisiunea de vânzare şi promisiunea de cumpărare (art. 1.669 noul cod civil).
Potrivit prevederilor art. 109 din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil:
Dispoziţiile art. 1.289-1.294 din Codul civil se aplică numai în cazul în care contractul secret este încheiat după intrarea în vigoare a Codului civil.