Art. 1794 Noul cod civil Tulburările de drept Dispoziţii generale Contractul de locaţiune
| Comentarii |
|
Contractul de locaţiune
SECŢIUNEA 1
Dispoziţii generale
Art. 1794
Tulburările de drept
(1) Dacă un terţ pretinde vreun drept asupra bunului dat în locaţiune, locatorul este dator să îl apere pe locatar chiar şi în lipsa unei tulburări de fapt. Dacă locatarul este lipsit în tot sau în parte de folosinţa bunului, locatorul trebuie să îl despăgubească pentru toate prejudiciile suferite din această cauză.
(2) Indiferent de gravitatea tulburării, dacă i-a comunicat-o locatorului, fără ca acesta să o înlăture de îndată, locatarul poate cere o scădere proporţională a chiriei. Dacă tulburarea este atât de gravă încât, dacă ar fi cunoscut-o, locatarul nu ar fi contractat, el poate rezilia contractul în condiţiile legii.
(3) Locatarul care, la încheierea contractului, cunoştea cauza de evicţiune nu are dreptul la daune-interese.
| ← Art. 1793 Noul cod civil Tulburările de fapt Dispoziţii... | Art. 1795 Noul cod civil Introducerea în proces a locatorului... → |
|---|
1. Locatorul răspunde pentru tulburarea de drept a locatarului nu numai atunci când autorul tulburării îşi „trage dreptul său chiar de la locator" (C. Hamangiu, op. cit., p. 582), dar şi în cazul când el pretinde a-şi exercita un drept propriu
Citește mai mult
neconcedat şi chiar tăgăduit de locator.2. Legiuitorul nu a subordonat obligaţia de garanţie pentru evicţiune a locatorului condiţiei recunoaşterii judecătoreşti a dreptului tulburătorului de judecarea fondului dreptului pretins de acesta.
3. Prin exercitarea dreptului de către terţ, locatarul poate suferi o simplă pierdere materială totală sau parţială a lucrului sau o tulburare, prin exercitarea unei acţiuni prin care terţul îşi valorifică dreptul împotriva locatarului.
4. Răspunderea locatorului pentru tulburarea de drept suferită de locatar intervine numai în cazul în care acesta din urmă a anunţat tulburarea în timp util locatorului, de maniera ca acesta să fie în măsură să se apere şi să-l apere pe locatar. Dacă locatarul a ales să se apere singur sau a recunoscut dreptul terţului, se presupune că el şi-a asumat riscul pierderii dreptului său.
5. în cazul evicţiunii totale, contractul va fi reziliat ca fiind lipsit de obiect; dacă evicţiunea este numai parţială, locatarul sau arendaşul are dreptul la scăderea proporţională a preţului locaţiunii, afară de cazul în care partea din bun de care a fost evins este atât de însemnată încât fără aceasta el nu ar fi contractat. în această situaţie, locatarul poate cere rezilierea contractului. în ambele cazuri se pot acorda daune-interese.
6. Locatorul este ţinut în temeiul obligaţiei de garanţie şi la plata despăgubirilor, care nu poate consta numai într-o reducere proporţională a preţului locaţiunii, deoarece locatorul culpabil de închirierea unui bun supus evicţiunii, este dator la o reparaţie integrală şi completă a prejudiciului cauzat locatarului. Jurisprudenţă mai veche, legată de aplicarea art. 1427 din vechiul Cod civil, a concluzionat că neîndeplinirea obligaţiei proprietarului de a garanta pe chiriaş de folosinţa lucrului, făcând să dispară tulburarea adusă acelei folosinţe, îl îndreptăţeşte pe chiriaş să refuze plata chiriei până la încetarea tulburării, în care caz el nefiind în culpă, pactul comisoriu nu poate opera contra lui (C. Hamangiu, op. cit., p. 586).
7. Cauza evicţiunii trebuie să fie anterioară contractului de locaţiune sau, dacă este ulterioară, ea trebuie să provină din faptul locatorului, iar cel garantat să nu fi cunoscut pericolul evicţiunii, căci dacă l-a cunoscut, se prezumă, în lipsa unei clauze contrare, că a închiriat lucrul pe riscul său, nefiind îndreptăţit la despăgubiri.
8. Obligaţia de garanţie a locatorului nu operează ori de câte ori printr-o clauză contractuală expresă locatorul a fost scutit de garanţie, ori locatarul a închiriat lucrul pe riscul său. în această situaţie, locatorul este scutit de plata daunelor-interese, iar după unele opinii chiar de scăderea proporţională a chiriei.