Art. 1796 Noul cod civil Obligaţiile principale Dispoziţii generale Contractul de locaţiune

Reglementarea anterioară: C. civ. 1864:
► „Art. 1429. Locatarul are două îndatoriri principale: 1. trebuie să întrebuinţeze lucrul închiriat sau arendat ca un bun proprietar şi numai la destinaţia determinată prin contract; iar în lipsă de stipulaţie specială, la destinaţia prezumată după circumstanţe; 3. trebuie să plătească preţul locaţiunii la termenele statornicite (C. civ. 1080, 1430 şi urm., 1439, 1564)";
► „Art. 1431. Locatarul trebuie să restituie lucrul în starea în care l-a primit, conform inventarului, dacă s-a fost făcut un asemenea între dânsul şi locator; nu este răspunzător de

Citește mai mult

pierderea sau deteriorarea provenită din cauza vechimii sau a unei forţe majore (C. civ. 547,1156,1423,1432 şi urm., 1448)”.

1. Preluarea de către locatar a obiectului material al locaţiunii, corelativă obligaţiei de predare a locatorului, se face în lipsa unui termen stipulat de părţi sau determinat în temeiul contractului, al practicilor statornicite între acestea ori a uzanţelor, la data încheierii contractului (art. 1495 NCC).

2. Cu această ocazie, efectuarea inventarului bunurilor preluate se impune, din considerente de probaţiune, deoarece la încetarea locaţiunii, locatarul este obligat să restituie bunul în stare de întrebuinţare corespunzătoare, potrivit destinaţiei stabilită în contract.

3. întârzierea locatarului de preluare a bunului îl îndreptăţeşte pe locator să încaseze chiria şi despăgubirile aferente întârzierii, să solicite rezilierea contractului ori să procedeze la oferta reală urmată de consemnarea bunului.

4. Chiria reprezintă preţul folosinţei lucrului. Ea este de esenţa contractului şi îl califică ca atare ca fiind un contract de închiriere, şi nu de comodat. Chiria se plăteşte la data stabilită în contract sau la termenul impus de uzanţe, printr-o prestaţie unică sau mai multe prestaţii succesive. în lipsa unei clauze contractuale sau a uzanţelor, sunt incidente prevederile art. 1797 alin. (2) NCC.

5. Chiria poate consta într-o sumă de bani sau în orice alte bunuri sau prestaţii. în absenţa unei clauze contractuale sau a uzanţelor, vor fi incidente dispoziţiile art. 1494 NCC, care statuează că obligaţiile băneşti trebuie executate la domiciliul sau sediul creditorului de la data plăţii, obligaţia de predare a unui bun individual determinat se face la locul la care bunul se află la data încheierii contractului, iar celelalte obligaţii se execută la domiciliul sau sediul debitorului de la data încheierii contractului. Şi doctrina mai veche (C. Hamangiu, op. cit., p. 542), interpretând dispoziţiile art. 1411 din vechiul Cod civil, conchide că preţul locaţiunii poate fi achitat şi altfel decât în bani. în opinia noastră, chiria privind închirierea locuinţelor constă numai în bani. Avem în vedere nu numai criteriile legale de determinare a chiriei, prevăzute de O.U.G. nr. 40/1999, care se raportează numai la elemente de natură bănească, dar şi dispoziţiile art. 1780 alin. (2) NCC, care fac trimitere la „aplicarea în mod corespunzător" a dispoziţiilor privitoare la stabilirea „preţului vânzării" şi care constă întotdeauna dintr-o sumă de bani.

6. în ceea ce priveşte cuantumul chiriei, trebuie să se ţină seama de convenţia părţilor. Şi art. 32 din O.U.G. nr. 40/1999 consfinţeşte acest principiu. Totuşi, acest act normativ aduce atingere libertăţii contractuale în materia stabilirii cuantumului chiriei, nu numai în privinţa locuinţelor aparţinând domeniului public sau privat al statului ori al unităţilor administrativ-teritoriale şi în privinţa locuinţelor cu regim special, unde o atare măsură poate fi justificată prin considerente de protecţie socială, dar şi în materia locuinţelor proprietatea privată a persoanelor fizice şi juridice, unde nu au fost înlăturate limitările legale în stabilirea cuantumului chiriei în cazul încheierii forţate a contractului de închiriere, la cererea chiriaşilor, în privinţa proprietarilor care şi-au recuperat imobilele preluate de stat, cu sau fără titlu.

7. Liberalizarea preţurilor şi creşterea inflaţiei motivează îndreptăţirea locatorului de a pretinde o chirie mai mare pe parcursul executării contractului, fără existenţa unei clauze în acest sens (C.S.J., s. com., dec. nr. 21/1994, R. Motica, F. Moţiu, Contracte speciale. Teoria şi practico judiciara, Ed. Lumina Lex, Bucureşti, 2000, p. 111).

8. Practica judiciară a motivat prin aceea că cerinţele art. 974 C. civ. 1864, regăsite în art. 1170 NCC, în sensul că părţile trebuie să acţioneze cu bună-credinţă atât la negocierea şi încheierea contractului, cât şi pe tot parcursul executării sale, justifică în contextul în care sunt întrunite condiţiile impreviziunii, posibilitatea modificării unilaterale a chiriei, chiar în lipsa unei clauze contractuale exprese care să le confere acest drept, dacă părţile nu au putut prevedea la încheierea convenţiei modificările esenţiale ale condiţiilor, pe parcursul executării acestuia.

9. în privinţa imobilelor proprietatea publică a statului şi a unităţilor administrativ-teri-toriale, cuantumul chiriei se actualizează anual în temeiul legii, prin actualizarea tarifului lunar cu rata inflaţiei prevăzută prin hotărâre de guvern, până la 31 ianuarie a fiecărui an.

10. Pentru imobilele prevăzute de art. 26, majorarea chiriei poate opera în condiţiile art. 35 din O.U.G. nr. 40/1999, afară de cazul în care părţile, prin contract, s-au înţeles să nu majoreze chiria. Apreciem că, în condiţiile abrogării alin. (2) al art. 32 din O.U.G. nr. 40/1999 prin art. 230 lit. v) din Legea nr. 71/2011, părţile contractante pot insera clauza de majorare a chiriei pentru anumite împrejurări care generează scăderea contraprestaţiei chiriaşului şi în afara acelora prevăzute de art. 35 din O.U.G. nr. 40/1999.

11. în lipsa unui acord al părţilor de majorare a chiriei într-un termen rezonabil, instanţa poate dispune adaptarea contractului prin distribuirea în mod echitabil între părţi a pierderilor şi beneficiilor rezultate din schimbarea împrejurărilor, fie încetarea contractului la momentul şi în condiţiile pe care aceasta le stabileşte [art. 1271 alin. (3) NCC). Indexarea chiriei cu indicele de inflaţie nu presupune modificarea acesteia, căci acest indice operează asupra chiriei inserate în contract. Modificarea chiriei presupune renegocierea acesteia, adică modificarea clauzelor contractului prin acordul părţilor sau pe calea justiţiei (I.C.C.J., s. com., dec. nr. 12/2004, L.C. Stoica, op. cit., p. 70-71; Trib. Bucureşti, s. a Vl-a com., dec. com. nr. 1199/2005, idem, p. 71-75).

12. Termenul suspensiv legal sau convenţional care afectează plata chiriei operează în favoarea locatarului debitor, care nu poate fi constrâns sau sancţionat pentru îndeplinirea anticipată a acestei obligaţii. Totuşi, îndeplinirea obligaţiei înainte de scadenţă, fiind o plată datorată, nu poate fi restituită pe motiv că din eroare executarea s-a făcut anticipat.

13. Practica judiciară, asimilând situaţia locatarului ameninţat cu evicţiunea, cu aceea a vânzătorului aflat într-o atare postură, a concluzionat în sensul îndreptăţirii locatarului de a solicita suspendarea plăţii chiriei (D. Alexandresco, op. cit., p. 591; C.A. Constanţa, dec. civ. nr. 103/1921, în D. Chiricâ, Contracte civile speciale, Ed. Lumina Lex, 1997 p. 182).

14. Dacă locatarul abdică de la obligaţia de plată a chiriei ori o execută necorespunzător, locatorul are opţiunea de a cere: executarea silită, plata chiriei pe calea unei acţiuni derivată din contract, rezilierea contractului, atunci când neexecutarea produce locatorului o vătămare semnificativă, ori poate invoca excepţia de neexecutare, dacă chiria trebuie plătită cu anticipaţie şi lucrul nu s-a predat.

15. Dovada plăţii chiriei se face cu chitanţa pe care locatorul o eliberează locatarului şi care face să se prezume, în temeiul art. 1502 NCC, până la proba contrară, executarea prestaţiilor scadente anterior.

16. Refuzul nejustificat al locatorului de a primi chiria poate fi contracarat pe calea ofertei reale urmată de consemnarea chiriei pe numele locatorului. Doctrina (D. Alexandresco, op. cit., p. 591) a concluzionat că o atare modalitate de plată a chiriei constituie o plată valabilă şi liberatorie de datorie, făcând ineficiente efectele pactului comisoriu.