Art. 1790 Noul cod civil Garanţia contra viciilor Dispoziţii generale Contractul de locaţiune
| Comentarii |
|
CAPITOLUL V
Contractul de locaţiune
SECŢIUNEA 1
Dispoziţii generale
Contractul de locaţiune
SECŢIUNEA 1
Dispoziţii generale
Art. 1790
Garanţia contra viciilor
(1) Locatorul garantează contra tuturor viciilor lucrului care împiedică sau micşorează folosirea lui, chiar dacă nu le-a cunoscut la încheierea contractului şi fără a ţine seama dacă ele existau dinainte ori au survenit în cursul locaţiunii.
(2) Locatorul nu răspunde pentru viciile care erau aparente la data încheierii contractului şi pe care locatarul nu le-a reclamat în condiţiile Art. 1690 alin. (3). Locatorul poate fi obligat la despăgubiri pentru prejudiciile pe care viciile aparente le cauzează vieţii, sănătăţii sau integrităţii corporale a locatarului.
| ← Art. 1789 Noul cod civil Asigurarea folosinţei Dispoziţii... | Art. 1791 Noul cod civil Efectele garanţiei contra viciilor... → |
|---|
1. Locatorul trebuie să garanteze pe locatar sau arendaş potrivit art. 1790 alin. (1) NCC, contra tuturor viciilor lucrului care împiedică sau micşorează folosinţa lui.
2. Locatorul garantează pe locatar în contra viciilor lucrului chiar dacă aceste vicii nu provin de la locator. Obligaţia de garanţie pentru viciile ascunse ale lucrului
Citește mai mult
închiriat operează nu numai în privinţa acelora existente la momentul încheierii contractului de locaţiune, chiar dacă nu au fost cunoscute, dar şi în privinţa acelora apărute pe parcursul executării acestuia.3. Locatorul garantează pe locatar contra viciilor nu numai când acestea sunt permanente, dar şi când acestea sunt vremelnice (D. Alexandresco, op. cit., p. 101).
4. Locatarul este garantat numai pentru viciile ascunse ale lucrului, nu şi pentru acelea aparente pe care le-a cunoscut sau putea să le cunoască la momentul încheierii contractului şi pe care se presupune că le-a acceptat, chiar dacă nu le-a reclamat în condiţiile art. 1690 alin. (3) NCC, prin informarea locatorului în cel mai scurt timp.
5. Pentru antrenarea răspunderii locatorului, viciile ascunse trebuie să prezinte o anumită gravitate, de natură să împiedice întrebuinţarea lucrului sau să-i micşoreze în aşa măsură posibilitatea folosinţei, încât să se poată prezuma că în cunoştinţă de cauză lucrul nu ar fi fost închiriat ori chiria ar fi fost mai mică.
6. Garanţia viciilor este o chestiune de fapt apreciată în concret de instanţă, în funcţie de natura activităţii profesionale sau industriale a locatarului sau familiei sale, fără ca micile defecţiuni generate de viciile ascunse, care fac mai puţin comodă folosinţa lucrului, să angajeze răspunderea locatorului.
7. Viciile reprezintă imperfecţiuni ale lucrului, care diminuează posibilitatea de folosire a acestuia, de manieră să afecteze caracterul util al acestuia cu intensităţi diferite prin gravitatea lor, întrucât se prezumă ca dacă le-ar fi cunoscut, locatarul nu ar fi contractat sau ar fi plătit o chirie redusă.
8. Legea face distincţia între viciile ascunse şi viciile aparente şi lasă să se înţeleagă că răspunderea locatorului se raportează numai la viciile ascunse, considerând că cele aparente pot fi constatate de locatar la momentul preluării. Locatarul nu poate pretinde lipsuri pe care neatent fiind nu le-a constatat la preluare, deşi putea să o facă, de vreme ce are obligaţia restituirii lucrului în starea în care l-a preluat, prezumându-se, până la proba contrară, că locatarul a primit bunul în stare corespunzătoare.
9. în legătură cu viciile aparente ivite pe parcursul derulării contractului, textul codului civil reclamă un efort de interpretare în raport cu obligaţia locatorului de a asigura locatarului folosinţa utilă a lucrului pe toată durata locaţiunii. Pe fondul tăcerii legiuitorului în alin. (1) al art. 1790 NCC, nu se poate realiza vreo distincţie între cele două categorii de vicii aparente şi ascunse şi momentul apariţiei lor, deoarece textul statuează că „locatorul garantează contra tuturor viciilor lucrului" chiar dacă nu le-a cunoscut la încheierea contractului, fără să se ţină seama dacă ele existau ori au survenit în cursul locaţiunii. Condiţia este aceea ca aceste vicii să „împiedice sau să micşoreze folosinţa lucrului".
10. Alineatul (2) al art. 1790 NCC exclude de la obligaţia de garanţie numai viciile aparente existente la data încheierii contractului şi pe care chiriaşul nu le-a reclamat în condiţiile art. 1690 alin. (3) NCC. Per a contrario, locatorul garantează contra tuturor celorlalte vicii, fără distincţie, aparente sau ascunse, indiferent de momentul în care acestea au survenit,
afară de acelea aparente existente la data încheierii contractului şi pe care chiriaşul nu le-a reclamat. Analogia pe care alin. (2) al art. 1790 NCC o face cu art. 1690 alin. (3) NCC, care tratează materia viciilor aparente în contractul de vânzare-cumpărare, vizează numai procedura de reclamare a acestor vicii la momentul încheierii contractului şi preluării bunului vândut, cu consecinţele legate de lipsa informării vânzătorului, şi nu regimul juridic al viciilor în cadrul celor două contracte, de vânzare-cumpărare şi locaţiune. Deosebirea între cele două contracte în materia viciilor se justifică prin aceea că vânzarea-cumpărarea este un contract cu executare dintr-o dată, în timp ce locaţiunea este un contract cu executare succesivă, în temeiul căruia locatorul este obligat să asigure locatarului continuitatea folosinţei. Ca urmare, locatorul răspunde atât pentru viciile ascunse existente la încheierea contractului, cât şi pentru viciile ascunse sau apărute, ivite pe parcursul derulării acestuia, deoarece obligaţia locatorului de a asigura folosinţa utilă a lucrului este continuă, pe toată durata contractului.
11. Actualul Cod civil încorporează în conceptul de „vicii" şi stricăciunile pentru care vechiul Cod civil instituia în art. 1422 răspunderea locatorului, deoarece în accepţiunea actuală a reglementării, rămâne fără relevanţă faptul că viciile sunt permanente şi se repetă periodic, iar stricăciunile sunt vicii în sensul larg, care însă nu au nevoie a se repeta, de vreme ce ambele generează daune.
12. Alin. (2) al art. 1790 NCC instituie o răspundere specială a locatorului pentru viciile aparente ivite pe parcursul derulării contractului, care prin natura lor nu împiedică sau micşorează folosinţa, dar prejudiciază viaţa, sănătatea sau integritatea corporală a locatarului. în acest caz, legiuitorul încearcă să realizeze şi pe plan contractual ocrotirea valorilor nepatrimoniale recunoscute în capitolul II, secţiunea 2 a Codului civil, instituind în sarcina locatorului obligaţia de asigurare a folosinţei lucrului nu numai liniştită şi utilă, dar şi nevătămătoare vieţii, sănătăţii sau integrităţii corporale a locatarului.
13. Dacă dispoziţiile art. 1790 alin. (2) NCC, privind acest aspect al răspunderii locatorului, au un caracter supletiv, acelea ale art. 1827 NCC, referitoare la viciile care prin gravitatea lor ameninţă sănătatea celor care lucrează sau locuiesc în imobilul închiriat, au un caracter imperativ pentru locator, chiriaşul putând cere rezilierea contractului în condiţiile legii, cu plata daunelor-interese, dacă la încheierea contractului nu a cunoscut viciile lucrului. Sancţiunea legală în acest caz este mult mai gravă, deoarece nu se limitează la plata despăgubirilor ca în art. 1790 alin. (2) NCC, ci vizează desfiinţarea prin reziliere a contractului la cererea chiriaşului, chiar dacă acesta a renunţat prin contract la acele drepturi decurgând din viciile care ameninţă sănătatea sau integritatea corporală. Mai mult, art. 1827 NCC extinde sfera viciilor generatoare a ameninţărilor pentru sănătatea sau integritatea corporală, atât la cele aparente, cât şi la cele ascunse, deducându-se acest lucru din aceea că primejdia gravă pentru aceste valori poate proveni din structura sau starea imobilului (boală contagioasă încuibată în imobilul închiriat, emanaţii de mirosuri vătămătoare, defecţiuni ale sistemului de evacuare a resturilor menajere, care reprezintă un factor de infecţie) (D. Alexandresco, op. cit., voi. IX, p. 99). în situaţia vizată de art. 1827 NCC, apreciem că rezilierea contractului de închiriere rămâne la latitudinea chiriaşului, chiar şi atunci când viciile privind structura sau starea imobilului au fost remediate, dacă acestea continuă să constituie o primejdie gravă pentru sănătatea chiriaşului şi familiei sale. Chiriaşul are dreptul şi la daune-interese, dacă la data încheierii contractului nu a cunoscut viciile lucrului. Şi în această situaţie, din perspectiva bunei sau relei-credinţe a locatorului, îşi vor găsi aplicarea dispoziţiile art. 1533 NCC, acesta fiind obligat să acopere numai prejudiciile previzibile în cazul bunei-credinţe şi cumulativ şi prejudiciile imprevizibile, în cazul relei-credinţe. De precizat că dispoziţiile art. 1827 NCC au o sferă limitată de aplicare, numai în materia închirierii locuinţelor, acesta fiind încorporat în secţiunea 2 a capitolului V al codului civil, privind regimul particular al închirierii acestora.