Art. 1833 Noul cod civil Subînchirierea şi cesiunea contractului de închiriere Reguli particulare în materia închirierii locuinţelor Contractul de locaţiune

Reglementarea anterioară: Legea nr. 114/1996: „Art. 26. (1) Chiriaşul poate subînchiria, modifica sau îmbunătăţi locuinţa deţinută, numai cu acordul prealabil scris şi în condiţiile stabilite de proprietar, dacă acestea nu sunt interzise prin contractul de închiriere principal. (2) Beneficiarul contractului de subînchiriere nu se poate prevala de nici un drept împotriva proprietarului şi nici asupra oricărui titlu de ocupare. (3) Contractul de subînchiriere, încheiat cu respectarea prevederilor legale, se înregistrează la organele fiscale teritoriale".

1. Reglementarea specială a

Citește mai mult

subînchirierii şi cesiunii contractului de închiriere prevăzută de art. 1833 NCC se completează, în temeiul art. 1779 alin. (2) NCC, cu dispoziţiile art. 1805-1808 NCC ale contractului de locaţiune, în măsura compatibilităţii cu regulile particulare prevăzute de contractul de închiriere a locuinţelor.

2. Aceasta presupune ca subînchirierea şi cesiunea să nu fie interzise în contractul de închiriere a locuinţei, să existe acordul prealabil scris al locatorului pentru aceste operaţii şi să fie respectate condiţiile stabilite de proprietarul locator. Această ultimă cerinţă, neprevăzută de lege, este subînţeleasă, de vreme ce, prin acordul dat, locatorul poate impune o anumită conduită pentru subchiriaş (F. Baias, B. Dumitrache, M. Nicolae, Regimul juridic al imobilelor preluate abuziv. Legea nr. 10/2001 comentata, Ed. Rosetti 2002, p. 195).

3. Clauza de interdicţie a sublocaţiunii sau cesiunii contractului de închiriere trebuie interpretată în sensul art. 1806 alin. (2) NCC. Interdicţia sublocaţiunii sau cesiunii contractului de închiriere reprezintă o excepţie de la regula prevăzută de art. 1833 NCC şi trebuie prevăzută expres în contractul de închiriere.

4. Subînchirierea nu poate modifica clauzele esenţiale ale contractului de închiriere principal şi nu i se pot acorda sublocatarului mai multe drepturi decât acelea ale locatarului principal. Subînchirierea reprezentând un nou contract de închiriere, pentru probaţiune trebuie încheiată în formă scrisă şi înregistrată la organele fiscale, pentru impozitare şi pentru a beneficia de valoarea de titlu executoriu.

5. Sublocaţiunea intervenind între locatarul iniţial şi un terţ, în legătură cu folosinţa locuinţei deţinută de locatarul principal, subchiriaşul nu se află în raporturi juridice directe cu locatorul iniţial, astfel că el nu se poate prevala de niciun drept în privinţa acestuia şi nici nu poate beneficia de efectele prorogării legale ale contractului principal, dar suportă consecinţele încetării dreptului locativ al chiriaşului principal.

6. Cu toate acestea, în art. 1833 NCC, legiuitorul instituie în favoarea locatorului principal, în lipsa unei stipulaţii contrare, măsura de protecţie a solidarităţii subchiriaşului cu chiriaşul principal, pentru obligaţiile asumate de acesta din urmă faţă de locator, prin contractul de închiriere. Reglementarea din codul civil reflectă prevederea din art. 34 din H.G. nr. 1275/2000, în temeiul căreia titularul contractului de închiriere răspunde faţă de proprietarul locator pentru toate stricăciunile aduse locuinţei sau pentru daunele aduse proprietarului de persoana care a subînchiriat.

7. Şi în materia subînchirierii locuinţelor locatorul beneficiază de acţiunea directă împotriva subchiriaşului, până la concurenţa chiriei datorată de acesta către locatarul principal, chiar şi atunci când chiria datorată în temeiul sublocaţiunii a fost cedată. Locatorul se poate îndrepta direct împotriva subchiriaşului şi pentru a-l constrânge la executarea celorlalte obligaţii asumate prin contractul de subînchiriere.

8. Art. 1833 NCC permite expres şi cesiunea contractului de închiriere a locuinţei, numai cu acordul scris al locatorului, dacă această facultate nu a fost interzisă prin contract. în lipsa unor reglementări speciale privind cesiunea contractului de închiriere, în Legea nr. 114/1996, în temeiul art. 72 din lege, îşi vor găsi aplicare normele codului civil privind cesiunea contractului, întrucât dreptul de folosinţă locativă este prin natura sa un drept de creanţă.

9. Interdicţia de cesiune a contractului de închiriere fiind o excepţie de la regula prevăzută de art. 1833 NCC, trebuie prevăzută expres.

10. Prin cesiunea contractului de închiriere, chiriaşul transmite cu titlu oneros sau gratuit drepturile şi obligaţiile sale decurgând din contractul de închiriere a locuinţei către terţa persoană, care se subrogă chiriaşului, intrând în raporturi juridice directe cu proprietarul locator (St.D. Cărpenaru, L. Stdnciulescu, V. Nemeş, op. cit., p. 142), astfel că efectele contractului de închiriere cedat se vor produce între locatorul cedat şi chiriaşul cesionar.

11. O atare cesiune vizând contractul, şi nu creanţa dreptului de folosinţă, evită scindarea conţinutului raportului juridic, lăsând locatarul cedent legat de locator, cu obligaţiile asumate prin contract, afară dacă liberarea a fost acceptată de locatorul cedat. în materia contractului de închiriere a locuinţelor, legiuitorul a adoptat dintr-un anumit punct de vedere opinia doctrinară franceză privind cesiunea de datorie, cu deosebirea că cedentul nu rămâne garantul cesionarului său în calitatea cedentului de vânzător al dreptului de folosinţă, dobândit prin contractul de închiriere, în raport cu locatorul, ci asistăm la efectele unei delegaţii perfecte, în temeiul căreia delegantul cedent rămâne pe mai departe obligat alături de noul debitor, cesionarul, faţă de locatorul cedat care nu a acceptat liberarea chiriaşului cedent. Un raport de obligaţie se adaugă celui anterior, care continuă să subziste, ca o adevărată garanţie a noii obligaţii. Ca urmare, locatorul creditor care nu a consimţit la liberarea chiriaşului cedent poate urmări, la alegerea sa, pe oricare dintre cei doi debitori, cedentul şi cesionarul contractului de închiriere a locuinţei, pentru obligaţiile asumate de locatar prin contractul de închiriere.

12. în principiu, locatarul cedent este liberat de obligaţiile sale faţă de locatorul cedat din momentul în care substituirea îşi produce efectele, afară de o stipulaţie contrară, când cedentul răspunde solidar cu cesionarul pentru obligaţiile asumate faţă de locator, prin contractul de închiriere.

13. Evident că, făcând în cauză aplicarea regulilor cesiunii contractului, locatorul cedat trebuie să notifice cedentului neexecutarea obligaţiilor de către cesionar, în termen de 15 zile de la data neexecutării sau, după caz, de la data la care a cunoscut neexecutarea (art. 1318 NCC).

14. Cedentul locatar garantează cesionarului validitatea contractului de locaţiune, iar atunci când garantează executarea contractului de către locator, locatarul cedent va fi ţinut ca un fidejusor. Aceasta înseamnă că cesionarul se va putea regresa împotriva cedentului pentru repararea prejudiciilor cauzate de locatorul cedat.

15. în materia cesiunii contractului de închiriere, în temeiul art. 1316 NCC, trebuie respectată cerinţa de formă prevăzută de lege pentru validitatea contractului cedat.