Art. 1834 Noul cod civil Decesul chiriaşului Reguli particulare în materia închirierii locuinţelor Contractul de locaţiune
| Comentarii |
|
Contractul de locaţiune
SECŢIUNEA a 2-a
Reguli particulare în materia închirierii locuinţelor
Art. 1834
Decesul chiriaşului
(1) Contractul de închiriere a locuinţei încetează în termen de 30 de zile de la data înregistrării decesului chiriaşului.
(2) Descendenţii şi ascendenţii chiriaşului au dreptul, în termenul prevăzut la alin. (1), să opteze pentru continuarea contractului de închiriere până la expirarea duratei acestuia, dacă sunt menţionaţi în contract şi dacă au locuit împreună cu chiriaşul. Dispoziţiile art. 323 alin. (3) sunt aplicabile în privinţa soţului supravieţuitor.
(3) Persoanele prevăzute la alin. (2), care au cerut continuarea contractului, desemnează de comun acord persoana sau persoanele care semnează contractul de închiriere în locul chiriaşului decedat. În cazul în care aceştia nu ajung la un acord în termen de 30 de zile de la data înregistrării decesului chiriaşului, desemnarea se face de către locator.
(4) Subînchirierea consimţită de chiriaş încetează la expirarea termenului prevăzut la alin. (1), dacă locaţiunea nu continuă în condiţiile alin. (2). În acest ultim caz, persoana desemnată potrivit alin. (3) semnează contractul de subînchiriere în locul chiriaşului decedat.
| ← Art. 1833 Noul cod civil Subînchirierea şi cesiunea... | Art. 1835 Noul cod civil Locuinţe cu destinaţie specială... → |
|---|
Reglementarea anterioară:
► O.U.G. nr. 40/1999: „Art. 12. în cazul părăsirii definitive a domiciliului de către titularul contractului de închiriere sau al decesului acestuia, închirierea continuă, contractul de închiriere transferându-se, la cerere, după caz: a) în beneficiul soţului sau al soţiei, dacă este menţionat în contract şi dacă a locuit efectiv împreună cu titularul; b) în beneficiul descendenţilor sau al
Citește mai mult
ascendenţilor, dacă aceştia erau menţionaţi în contract şi dacă au locuit efectiv împreună cu titularul. în cazul minorilor şi al incapabililor, care nu au reprezentant legal, autoritatea tutelară este obligată să asigure asistenţă pentru încheierea, modificarea sau încetarea contractului de închiriere, după caz; c) în beneficiul altor persoane, dacă acestea erau menţionate în contract şi dacă au locuit efectiv împreună cu titularul cel puţin un an";► Legea nr. 114/1996: „Art. 27. în cazul părăsirii definitive a domiciliului, de către titularul contractului de închiriere, sau al decesului acestuia, închirierea continuă, după caz: a) în beneficiul soţului sau al soţiei, dacă a locuit împreună cu titularul; b) în beneficiul descendenţilor sau al ascendenţilor, dacă au locuit împreună cu acesta; c) în beneficiul altor persoane care au avut acelaşi domiciliu cu titularul cel puţin un an şi care au fost înscrise în contractul de închiriere. în cazul mai multor cereri, contractul de închiriere se transferă prin hotărâre judecătorească. în lipsa persoanelor care pot solicita locuinţa, potrivit celor de mai sus, contractul de închiriere încetează în termen de 30 de zile de la data părăsirii domiciliului de către titularul contractului sau de la data înregistrării decesului".
1. în viziunea textului, contractul de închiriere a locuinţelor îşi continuă existenţa timp de 30 zile de la data înregistrării decesului chiriaşului, după care încetează, dacă nu există opţiuni pentru continuarea acestuia. Termenul de 30 zile este un termen de decădere şi raţiunea limitării temporare legale a existenţei acestuia este legată de asigurarea utilizării spaţiilor locative, în condiţiile penuriei de locuinţe.
2. Prioritatea în exercitarea dreptului locativ, decurgând din contractul de închiriere semnat de chiriaşul decedat, revine soţului supravieţuitor, deoarece acesta are un drept locativ propriu în privinţa locuinţei familiei. Datorită acestui fapt, în ceea ce îl priveşte, continuitatea contractului de locaţiune nu este subordonată opţiunii în termenul de 30 zile, prevăzut de lege.
3. în privinţa soţului supravieţuitor, dreptul locativ vizând locuinţa familiei continuă dacă nu renunţă expres la dreptul său locativ. Cu alte cuvinte, situaţia de excepţie privind închirierea locuinţelor nu operează pentru soţul supravieţuitor decât în legătură cu locuinţa familiei, situaţia sa fiind identică cu a celorlalţi în privinţa celorlalte locaţiuni, în sensul că trebuie să denunţe contractul în termen de 30 de zile de la înregistrarea decesului chiriaşului principal. Textul, care protejează soţul supravieţuitor, este în legătură cu locuinţa familiei, deoarece îl pune în concurs numai cu descendenţii sau ascendenţii menţionaţi în contractul de închiriere şi care au locuit împreună cu chiriaşul, recunoscându-i acestuia continuitatea exerciţiului locativ, dacă nu renunţă expres la contract, în timp ce aceia cu care vine în concurs au drepturile locative afectate de condiţia rezolutorie a opţiunii pentru continuarea contractului, care trebuie exprimată în termen de 30 de zile de la deces. Aceasta înseamnă că dreptul locativ al soţului supravieţuitor în legătură cu locuinţa familiei subzistă chiar dacă niciunul din cei cu vocaţie succesorală la care se referă art. 1834 NCC nu optează pentru continuarea contractului de închiriere. în privinţa celorlalte bunuri decât locuinţa familiei, soţului supravieţuitor îi sunt aplicabile dispoziţiile art. 1820 NCC.
4. De precizat că problema continuităţii contractului de închiriere sau opţiunii continuării acestuia se pune numai în ipoteza decesului titularului de contract, şi nu în cazul decesului celorlalţi membri de familie menţionaţi în contract, ale căror drepturi locative sunt derivate.
5. Spre deosebire de soţul supravieţuitor, descendenţii şi ascendenţii chiriaşului trebuie să opteze expres pentru continuarea contractului, în termenul de 30 de zile, sub sancţiunea decăderii. în privinţa acestor persoane, opţiunea poate opera numai dacă au fost menţionate în contract şi au locuit efectiv cu chiriaşul decedat.
6. Se poate observa că actuala reglementare este mai restrictivă faţă de vechea reglementare din Legea nr. 114/1996, deoarece alte persoane decât descendenţii şi ascendenţii nu mai pot opta pentru continuitatea contractului. Dreptul de opţiune este conferit de lege acestora în virtutea raporturilor de rudenie şi afinitate cu chiriaşul decedat, şi nu în calitate de succesori. Chiar dacă această categorie de persoane are o vocaţie succesorală, actul de opţiune în privinţa contractului de închiriere nu semnifică acceptarea succesiunii.
7. Neexercitarea opţiunii în termenul legal de 30 zile pentru continuarea contractului de închiriere echivalează cu renunţarea ascendenţilor sau descendenţilor la contract.
8. Renunţarea la continuarea contractului de locaţiune nu duce la încetarea acestuia în privinţa soţului supravieţuitor, după cum renunţarea explicită a soţului supravieţuitor la contract ori a unei părţi din ascendenţii sau descendenţii menţionaţi în contract nu duce la încetarea contractului de închiriere în privinţa celorlalţi care au optat.
9. Persoanele ce au optat pentru continuarea contractului chiriaşului decedat desemnează de comun acord persoana sau persoanele care semnează contractul de închiriere în locul chiriaşului decedat, acesta sau acestea având şi calitatea de titular sau cotitulari ai contractului de închiriere. Numai în lipsa acestui acord, în termenul legal de 30 zile de la înregistrarea decesului chiriaşului, desemnarea se va face de locator. Toţi ceilalţi ascendenţi, descendenţi care au optat pentru continuarea contractului, vor fi menţionaţi în contractul de închiriere, drepturile locative ale acestora fiind derivate.
10. Contractul de subînchiriere consimţit de chiriaşul decedat este afectat de condiţia rezolutorie a continuării contractului de locaţiune, prin opţiunea ascendenţilor, descendenţilor sau nedenunţării acestuia de către soţul supravieţuitor. Dacă locaţiunea nu continuă, subînchirierea încetează la expirarea termenului de 30 zile de la data înregistrării decesului chiriaşului.
11. Pentru continuarea contractului de subînchiriere, titularul sau cotitularii contractului de închiriere desemnaţi de acceptanţi sau de locator sunt datori să semneze contractul de subînchiriere, în locul chiriaşului decedat.
12. Semnarea contractului de subînchiriere de către aceştia este obligatorie, pentru că asistăm, prin actul de opţiune şi de nedenunţare a contractului de către soţul supravieţuitor, la o adevărată cesiune legală a contractului de închiriere, chiar dacă cerinţele legale ale unei adevărate cesiuni nu sunt întrunite. în temeiul acesteia, cesionarul dobândeşte nu numai drepturile cedentului, respectiv ale chiriaşului decedat, dar şi obligaţiile acestuia, inclusiv acelea decurgând din contractul de subînchiriere.