Art. 1849 Noul cod civil Dreptul de preempţiune Reguli particulare în materia arendării Contractul de locaţiune
| Comentarii |
|
CAPITOLUL V
Contractul de locaţiune
SECŢIUNEA a 3-a
Reguli particulare în materia arendării
Contractul de locaţiune
SECŢIUNEA a 3-a
Reguli particulare în materia arendării
Art. 1849
Dreptul de preempţiune
Arendaşul are drept de preempţiune cu privire la bunurile agricole arendate, care se exercită potrivit Art. 1730-1.739.
| ← Art. 1848 Noul cod civil Reînnoirea arendării Reguli... | Art. 1850 Noul cod civil Cazuri speciale de încetare a... → |
|---|
În conformitate cu art. 21 alin. (2) - (4) din Legea nr.17/2014, prezenta lege intră în vigoare la 30 de zile de la data publicării în Monitorul Oficial al României, Partea I. Normele metodologice vor fi emise în termen de 7 zile de la data intrării în vigoare a prezentei legi. Până la data publicării normelor metodologice în Monitorul Oficial al României, Partea I, se aplică regulile de drept comun.
Având în vedere aceste prevederi legale, în opinia noastră, până la data publicării normelor
Citește mai mult
metodologice în Monitorul Oficial al României, în ceea ce priveşte titularii dreptului de preempţiune la vânzarea terenurilor agricole situate în extravilan, sunt aplicabile dispoziţiile art. 1849 din Codul civil, în conformitate cu care arendaşul are drept de preempţiune cu privire la bunurile agricole arendate, care se exercită potrivit art. 1.730-1.739 şi nu cele ale art. 4 alin. (1) din Legea 17/20144, în conformitate cu care înstrăinarea, prin vânzare, a terenurilor agricole situate în extravilan se face cu respectarea (...) dreptului de preempţiune al coproprietarilor, arendaşilor, proprietarilor vecini, precum şi al statului român, prin Agenţia Domeniilor Statului, în această ordine, la preţ şi în condiţii egale.Pentru o viziune globală a problematicii expuse, precizăm că, sunt exceptate de asemenea de la prevederile Legii 17/2014 referitoare la titularii dreptului de preempţiune şi situaţiile prevăzute la art. 20, în conformitate cu care prevederile prezentei legi nu se aplică antecontractelor şi pactelor de opţiune care au fost autentificate la notariat anterior intrării în vigoare a acesteia. Dispoziţiile prezentei legi nu se aplică înstrăinărilor între rude până la gradul al treilea, inclusiv.
în concluzie, până la data publicării normelor la Legea 17/2014 precum şi în cazul în care au fost autentificate, anterior intrării în vigoare a legii, antecontracte şi pacte de opţiune, la încheierea contractelor de vânzare cu privire la terenurile agricole situate în extravilan se va verifica respectarea dreptului de preempţiune al arendaşului, prevăzut de art. 1849 din Codul civil.
Potrivit art. 1838 din Codul civil, arendaşul are obligaţia de a depune un exemplar al contractului de arendare la consiliul local, pentru a fi înregistrat într-un registru special ţinut de secretarul consiliului local, înregistrarea având efect de opozabilitate. Prin urmare, dacă urmează să se înstrăineze un teren agricol, dovada că acesta este sau nu arendat se va elibera de
Citește mai mult
către secretarul consiliului local, după verificarea registrului respectiv; înactul de vânzare, notarul va consemna atât declaraţia proprietarului cât şi respectiva dovadă. Dacă vânzătorul refuză să o prezinte, notarul public, după cum va aprecia, va putea să o ceară el însuşi în vederea autentificării contractului sau să respingă cererea de autentificare.
In ceea ce priveşte exercitarea dreptului de preempţiune al arendaşului, art. 1849 din Codul civil face trimitere la textele corespunzătoare din materia contractului de vânzare, respectiv art. 1730-1739 din Codul civil. Norma prevăzută la art. 1732 se referă la încheierea contractului de vânzare sub condiţia suspensivă a neexercitării dreptului de preempţiune de către preemptor şi impune înscrierea provizorie a acestuia în cartea funciară (conform art. 898 punctul 1 din Codul civil). Dacă s-a procedat astfel, vânzătorul este obligat să-i notifice preemptorului cuprinsul contractului încheiat cu terţul.
Cu privire la contractul ce se va încheia între vânzător şi preemptor în aceste condiţii, trebuie făcute două precizări, în legătură cu modul de formare şi conţinutul acestuia. Sub primul aspect, contractul se formează între absenţi, prin întâlnirea ofertei (care constă în contractul notificat de vânzător către preemptor) cu acceptarea (care constă în exercitarea dreptului de preemţiune în formă autentică). Sub al doilea aspect, contractul astfel încheiat va avea un conţinut identic cu acela încheiat de vânzător cu terţul, cu două excepţii: nu va mai fi afectat de condiţia suspensivă a neexercitării preemţiunii, iar preemptorul nu
va putea profita de un eventual termen de plată a preţului (acordat de vânzător cumpărătorului iniţial), întrucât prin ipoteză plata preţului s-a făcut la exercitarea preemţiunii, deci concomitent cu încheierea contractului. Având în vedere exigenţele actului autentic, în cuprinsul vânzării încheiate cu terţul se va menţiona existenţa dreptului de preemţiune, se va identifica titularul şi se va menţiona corespunzător că, prin exercitarea dreptului de opţiune de către preemptor, contractul de vânzare va avea valoarea unei ofertei de vânzare către acesta.
De asemenea, este posibil ca, potrivit art. 1730, alin. (3) din Codul civil, vânzătorul să trimită o ofertă de vânzare încheiată în formă autentică direct către preemptor. Oferta se consideră respinsă dacă nu a fost acceptată în termen de cel mult 30 de zile, care curge de la comunicarea ei către preemptor. în situaţia acceptării de către preemptor a ofertei se vor înscrie în cartea funciară deodată, atât oferta cât şi acceptarea, ca acte prin care proprietatea imobilului s-a transmis de la vânzător către preemptor.
2. Valorificarea dreptului de preempţiune al arendaşului presupune acceptarea ofertei de vânzare în termenul legal de cel mult 10 zile, în cazul vânzării bunurilor mobile sau cel mult 30 zile, în cazul bunurilor imobile, în ambele cazuri termenul operând de la comunicarea ofertei către arendaşul preemptor.
3. Vânzarea către un terţ a bunurilor supuse preempţiunii este
Citește mai mult
afectată de condiţia suspensivă a neexercitării dreptului de preempţiune.4. Prin acceptarea ofertei de vânzare, contractul de vânzare-cumpărare se consideră încheiat între vânzător şi preemptor, dacă exigenţele legale nu reclamă pentru validitate respectarea unor cerinţe de formă.
5. Prin exercitarea preempţiunii de către arendaş, atunci când vânzarea bunului supus preempţiunii s-a făcut către un terţ, contractul de vânzare-cumpărare se consideră încheiat între preemptor şi vânzător, în condiţiile cuprinse în contractul cu terţul, contract care se desfiinţează retroactiv, ca o consecinţă a realizării condiţiei (art. 1733 NCC). Totuşi, clauzele contractului încheiat cu terţul, având drept scop împiedicarea exercitării dreptului de preempţiune, nu produc efecte faţă de preemptor.
6. Dreptul de preempţiune al arendaşului în legătură cu bunurile arendate, având un caracter legal, şi nu convenţional, nu trebuie notat în cartea funciară.
7. în cazul în care bunul arendat face obiectul urmăririi silite sau este scos la vânzare silită cu autorizarea judecătorului-sindic, dreptul de preempţiune al arendaşului se exercită în condiţiile Codului de procedură civilă (art. 1738).
8. Dreptul de preempţiune este indivizibil şi nu se poate ceda (art. 1739 NCC). Acest caracter al dreptului de preempţiune nu este încălcat în situaţia vizată de art. 1735 NCC, aceea a pluralităţii de bunuri vândute unui terţ, deoarece textul se referă la obligaţia de plată a preţului de către preemptor, în privinţa exercitării dreptului de preempţiune numai pentru o parte din bunurile vândute terţului la un singur preţ sau în situaţia în care bunurile vândute terţului nu pot fi despărţite de alte bunuri, care sunt supuse preempţiunii şi în legătură cu care arendaşul şi-a exercitat dreptul.